Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2025/48/0853-9

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 24.09.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2025:LVwG.2025.48.0853.9

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Dr. Müller, LL.M. über die Beschwerde des AA, vertreten durch Rechtsanwaltskanzlei BB, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 27.12.2024, Zl ***, nach Erlassung der Beschwerdevorentscheidung vom 18.03.2025, Zl ***, aufgrund des Vorlageantrags vom 02.04.2025, betreffend eine Angelegenheit nach der Tiroler Bauordnung 2022 (TBO 2022), nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 03.09.2025,

zu Recht:

1. Die Beschwerde vom 30.01.2025 wird mit der Maßgabe abgewiesen, dass die Beschwerdevorentscheidung vom 18.03.2025 dahingehend abgeändert wird, als die Beschwerde mit der Maßgabe abgewiesen wird, als der bekämpfte Bescheid vom 27.12.2024 mit der Maßgabe bestätigt wird, die relevanten Bestimmungen jene der Tiroler Bauordnung 2022 in der geltenden Fassung (anstelle von Tiroler Bauordnung 2018) zu lauten haben und die Benützung des Objektes als Freizeitwohnsitz „mit sofortiger Wirkung“ untersagt wird.

2. Eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist nach Artikel 133 Absatz 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit dem bekämpften Bescheid vom 27.12.2024 wurde gemäß § 46 Abs 6 lit g Tiroler Bauordnung 2018 dem Beschwerdeführer die weitere Benützung des Objektes Unterlauterbach 1, **** Y als Freizeitwohnsitz untersagt.

Dagegen erhob der Beschwerdeführer durch seine ausgewiesene Rechtsvertreterin Beschwerde am 30.01.2025 per E-Mail wegen Mangelhaftigkeit des Verfahrens, unrichtiger Feststellungen, fehlerhafter Ermessensausübung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Trotz Fehlens eines begründeten Verdachts sei gegen den Beschwerdeführer wegen illegaler Freizeitwohnsitznutzung ermittelt worden. Er sei mit Schreiben vom 22.01.2024 und 11.09.2024 aufgefordert worden, die Nutzung des Objekts zu erklären. Er sei der Mitwirkungspflicht nachgekommen und habe umfangreiche Stellungnahmen, Beweisanbote und Urkundenvorlagen eingebracht, wiederholte diese und schloss diese ebenso wie die erwähnten Urkunden an.

Es sei unrichtig, dass der Beschwerdeführer die gegenständliche Liegenschaft als Freizeitwohnsitz nutze, da er dort vielmehr seinen Hauptwohnsitz genommen habe, wo auch sein „wichtigster faktischer Lebensmittelpunkt“ bestehe. Er habe auch noch einen Wohnsitz in X. Diese beiden Wohnsitze würden gemeinsam zur Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dienen. Zweifelsfrei liege ein überwiegendes Naheverhältnis zu seinem Wohnsitz in Y vor. Er halte den Wohnsitz in Deutschland insbesondere aus steuerrechtlichen Gründen aufrecht, da er doch auch Geschäftsführer der CC, ein internationales Unternehmen mit Sitz in W, Deutschland sei. Der Beschwerdeführer sei insbesondere für den Wirtschaftsraum Europa und Nahen Osten verantwortlich und sei oft auf Geschäftsreisen innerhalb und außerhalb Europas, um Niederlassungen des Unternehmens sowie die amerikanische Muttergesellschaft zu besuchen. Abgesehen von den Reisetätigkeiten erledige er den großen Teil seiner beruflichen Arbeitstätigkeit von seinem Objekt in Y und habe er dafür auch eine Vereinbarung zur Durchführung von Teleheimarbeit, wofür ihm von der Gesellschaft diverse Arbeitsmittel zur Verfügung gestellt worden seien.

Den Großteil des Jahres – wann immer es möglich sei – verbringe er in seiner „Wahlheimat“ in Y. Er sei 2021 in das Objekt gezogen, um nach und nach den Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen hier zu schaffen. Er habe ein steigendes Bedürfnis nach mehr Ruhe, sowohl privat als auch beruflich. In diesem Objekt könne er sich fokussieren und konzentriert arbeiten und fühle sich auch zunehmend zu Hause.

Er habe drei Kinder, die allesamt in X ihren Hauptwohnsitz haben, auch wenn sie vereinzelt in Y mit dem Vater anzutreffen seien, wenn es die beruflichen Verpflichtungen des Beschwerdeführers zulasse.

Er sei auch aktives Mitglied des Ski Clubs Y und besuchen seine Söhne die Trainingseinheiten des Ski Clubs, wenn sie den Vater besuchen kommen. Es würden auch viele Freunde und Bekannte in oder in der Umgebung von Y wohnen, die er treffe, wann immer er hierfür Zeit finde. Er benütze das Objekt keinesfalls vorwiegend zur Erholung, sondern gehöre die Nutzung schlicht völlig zum gewöhnlichen Alltag. In diesem Sinn verbringe er seine Erholungsurlaube gerne an anderen Orten als in Y und nutze die Ferien für Fernreisen mit der Familie. Er unterstütze den Ski Club Y und den Sportverein Y durch regelmäßige Spenden. Das Objekt nutze er daher zusammengefasst nicht als Freizeitwohnsitz oder für diese Zwecke, sondern sei wichtigster Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen, wofür als beispielhafter Zeuge FF namhaft gemacht wurde.

Seit Herbst 2024 sei sein ältester Sohn DD an der Universität V für das Studium der Politikwissenschaften zugelassen und sei auch nach Y gezogen. Es sei auch als Skilehrer in der EE Skischule als Skilehrer neben dem Studium tätig gewesen. Sie hätten nun einen Männerhaushalt in dem Objekt. Er habe auch mittlerweile seinen Hauptwohnsitz in dem Objekt angemeldet. Die Kontrollberichte seien unrichtig und fehlerhaft und seien die Abwesenheiten bei den Kontrollen urlaubs- oder berufsbedingt gewesen.

Es seien die beantragten Beweise nicht aufgenommen worden, weder den Beschwerdeführer, noch den namhaft gemachten Zeugen FF oder sein Sohn seien einvernommen worden. Auch seien die entlastenden Urkundenbeweise völlig übergangen worden und das Parteivorbringen stillschweigend übergangen worden. Die Abwägung durch die Behörde sei einseitig zu Lasten des Beschwerdeführers erfolgt. Die Behörde sei vielmehr ohne begründeten oder nachweisbaren Anfangsverdacht nicht berechtigt gewesen, gegen den Beschwerdeführer zu ermitteln. Das Ermessen sei auch unverhältnismäßig ausgeübt worden und zweifelsfrei überschritten worden. Es sei sozial unverhältnismäßig, dem Beschwerdeführer die Nutzung des Objekts zu untersagen, zumal dieser regelmäßig in der Region anwesend sein müsse, dies nicht nur zu beruflichen Zwecken, sondern auch um seinen zugezogenen Sohn zu unterstützen.

Die belangte Behörde habe die Beweise nicht gemäß § 45 AVG gewürdigt und eine unrichtige rechtliche Beurteilung vorgenommen. Der Beschwerdeführer habe in dem Objekt nicht einen Arbeitswohnsitz, sondern einen Hauptwohnsitz, da er aus beruflichen Gründen vielfach zwingend in der Region sein müsse. Die Hauptwohnsitzmeldung sei jedoch auch vor dem Hintergrund erfolgt, weil er die Gemeinde Y zum Mittelpunkt seiner Lebensbeziehung gemacht habe und nach wie vor zunehmend machen möchte. Dies habe er im Rahmen einer Gesamtbetrachtung der beruflichen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Lebensbeziehungen getroffen.

Mit der Beschwerdevorentscheidung der belangten Behörde vom 18.03.2025 wurde die Beschwerde als verspätet zurückgewiesen, da entgegen diese bereits außerhalb der bekannt gemachten Einbringungszeiten und damit verspätet eingebracht worden sei.

Dagegen brachte der Beschwerdeführer durch seine Rechtsvertretung den Vorlageantrag ein und führte aus, dass die Einbringung aufgrund des „Übermittlungsprivilegs“ rechtzeitig sei. Im Schreiben vom 20.05.2025 führte die belangte Behörde eine Stellungnahme zur Beschwerde samt Beweisanboten aus.

In der öffentlich mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol am 03.09.2025 wurde der Beschwerdeführer sowie FF, sein Sohn DD, seine Ehefrau GG und JJ als Zeugen einvernommen. Weitere Beweise standen nicht aus und wurde das Beweisverfahren geschlossen. Auf die Fortsetzung der Verhandlung und auf die mündliche Verkündung wurde aufgrund des umfangreichen Beweisverfahrens verzichtet.

II.Sachverhalt:

Der Beschwerdeführer ist gemeinsam mit seiner Ehefrau aufgrund des Kaufvertrages vom 23.03.2016 Hälfteeigentümer der Liegenschaft Adresse 2, **** Y, Gst Nr **1, inneliegend EZ **1, KG Y. Auf Seite 7 des Kaufvertrages (Punkt XI) wird darauf hingewiesen, dass die Käufer nicht beabsichtigen, einen Freizeitwohnsitz zu schaffen und wird entsprechend der Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes, des Tiroler Raumordnungsgesetzes und der Tiroler Bauordnung darüber aufgeklärt, dass ein Freizeitwohnsitz unzulässig ist.

Die gegenständliche Liegenschaft darf nicht als Freizeitwohnsitz verwendet werden, da dies nicht genehmigt wurde, sondern vielmehr zur ganzjährigen Wohnnutzung bestimmt ist. Eine Ausnahme vom Freizeitwohnsitznutzungsverbot liegt nicht vor, wie dem Bauakt und der Baugenehmigung vom 06.05.2022, AZ ***, zu entnehmen ist. Das Haus hat laut bewilligten Einreichplänen im Keller drei Kellerräume, einen Abstellräume, einen Heizraum und eine Waschküche sowie Pelletsraum und Stiegenhaus, im EG ein Wohnraum, ein Essen/TV-Raum, eine Küche, eine Speis, eine Diele, ein WC, eine Garderobe, ein Windfang sowie eine Terrasse auf der gesamten Ost-, Süd- und Westseite und im OG einen Gang, einen Vorraum zu einem Doppelschlafzimmer sowie einem Bad/WC und einem Schrankraum, zwei weitere Schlafzimmer und eine Dusche/WC. Es kann nicht festgestellt werden, dass im Keller Aufenthalts- oder Arbeitsräume eingerichtet oder bewilligt sind, auch wenn die Kellerfenster vorhanden sind.

Der Beschwerdeführer ist gemeinsam mit seiner Familie, und zwar mit seiner Ehefrau und seinen drei Söhnen im Alten von 11, 16 und 19 Jahren in dem Familienhaus in X, Deutschland, mit dem Hauptwohnsitz gemeldet. Er ist Geschäftsführer mehrerer deutscher Gesellschaften, wie sich dies aus dem deutschen Handelsregister ergibt, die alle ihren Sitz in Deutschland haben, unter anderem auch von CC mit Sitz in W und einer Zweigniederlassung in U, KK mit Sitz in U und LL in Sitz in U und MM in Sitz in T. Er hat kein Unternehmen mit Sitz in Österreich, keine Funktion in einem Unternehmen mit Sitz in Österreich und keine Gewerbeberechtigung. Er bezahlt seine Steuern nur in Deutschland.

Zu Coronazeiten hat der Beschwerdeführer beschlossen, das gegenständliche Objekt als „Wahlheimat“ zu nutzen, da die ganze Familie sich im Haus im Homeoffice und Homeschooling aufgehalten hat und der Beschwerdeführer nicht ungestört arbeiten konnte. Er meldete am 23.04.2021 neben dem deutschen Hauptwohnsitz am Familienwohnsitz auch in diesem Objekt einen Hauptwohnsitz im ZMR an. Bei der Wohnsitzerklärung gab er dazu an, dass er etwa 150 Tage im Jahr das Objekt nutzen werde.

In Österreich führt er Akquirierungsgespräche, Kooperationstreffen, Veranstaltungen und Markterhebungen durch und arbeitet im Objekt in Y im Homeoffice. Die meiste Zeit jedoch verbringt er auf Geschäftsreisen. Nach Corona nutzt er das Objekt nicht mehr viel, sondern hat sich die Zeit nach seinen Angaben auf etwa 120 Tage im Jahr reduziert. Da er das Objekt gleichermaßen auch heuer genutzt hat, wird dies durch seine Ausführung bestätigt, dass er das Objekt jedenfalls nicht mehr als 120 Tage im Jahr nutzt und auch zum Zeitpunkt der Erlassung des Bescheids am 27.12.2024 nutzte. Dass eine Nutzung des Objektes mehr als 120 Tage erfolgte, wenn überhaupt, konnte nicht nachgewiesen werden.

Er hat 3 Pkw, die auf ihn in Deutschland zugelassen sind, alle mit X Kennzeichen, 2 Oldtimer zugelassen im Jahr 2018 und 2021 und einen weiteren Pkw zugelassen im Jahr 2024 (Auskunft Kraftfahrt-Bundesamt Flensburg 08.02.2024). In Österreich ist kein Pkw auf den Beschwerdeführer zugelassen, wie der Beschwerdeführer selbst bestätigte.

Die meiste Zeit wohnt er dort alleine, wobei seit Oktober 2024 auch fallweise sein Sohn das Haus bewohnt, insbesondere aufgrund des Studiums der Politikwissenschaften in V, für das er inskribiert ist, jedoch nicht weiter betrieben und wieder aufgegeben hat. Die Studienzeiten seit Oktober 2024 gestaltet er derart, dass er zunächst öfter auf der Universität in V war, sich dann bald jedoch die Studienzeiten reduziert haben und er dementsprechend auch nicht mehr so oft in Y aufhältig war.

Er versorgt sich grundsätzlich selbst und wäscht selbst Wäsche etc und isst dann am Abend fallweise mit seinem Vater zu Abend, wenn er in Y ist und wenn der Vater dort ist. Er trainiert in einem Fußballclub in X, ebenso wie die anderen beiden Söhne regelmäßig Fußball spielen und dementsprechend Matches in X und Umgebung haben. Im Winter war er als Schilehrer von Jänner 2025 bis März 2025 beschäftigt und hat deshalb auch seinen Hauptwohnsitz in dem Objekt am 20.01.2025 angemeldet. In dieser Zeit hat er sich aufgrund der Skilehrertätigkeit regelmäßig in Y aufgehalten. Er hat weiterhin seinen Hauptwohnsitz im Familienhaus in X. Letzterer ist auch nach wie vor auf dem Personalausweis als Hauptwohnsitz eingetragen.

Der Beschwerdeführer ist verheiratet mit GG, die im gemeinsamen Familienhaus in X aufhältig ist und dort ihren Hauptwohnsitz hat. Sie geht in X ihrer selbstständigen Berufstätigkeit nach. Sie ist Teilzeit im Eventmanagement beschäftigt, nicht beim Beschwerdeführer mitversichert, sondern gesetzlich krankenversichert. Dagegen ist der Beschwerdeführer privat bei der NN Deutschland ebenso wie seine drei Söhne versichert.

Die Frau des Beschwerdeführers sorgt sich alleine für die Kinder und insbesondere den jüngsten Sohn OO, der 11 Jahre ist und in die 7. Klasse geht. Im Übrigen sorgt sie sich auch sonst um die anderen beiden Kinder, den zweitältesten Sohn PP, 16 Jahre, der seit dem Herbsttrimester 2025 in Blackpool in England in die Schule geht und gegebenenfalls auch um eine weitere Trimestereinheit verlängert. Der 19-jährige DD wohnt teilweise im Familienhaus in X, insbesondere wenn er dem Fußballtraining nachgeht, Freunde trifft, etc, andernfalls wohnt er in Y. Er ist ebenso wie seine beiden Brüder Vereinsmitglied von einem Fußballclub in X und trainiert auch nur für diesen Verein in X und fallweise S. Er ist nicht Mitglied eines Fußballvereins in Y. Die Fußballtrainings sind unter der Woche und die Spiele am Wochenende, wenn der Beschwerdeführer auch regelmäßig dabei ist und dann dementsprechend Zeit mit seiner Familie und Freunden in X verbringt. Gerade bei den Fußballspielen trifft sich die Familie, um fast jedes Wochenende gemeinsam zu verbringen. Einmal im Monat etwa ist der Beschwerdeführer nicht dabei und kann daher nicht seine Familie treffen, weil er geschäftlich verreist oder bei seiner Mutter in R ist, um nach ihr zu schauen.

Seit 23.04.2021 ist der Beschwerdeführer daher neben dem Hauptwohnsitz im Familienhaus in X mit einem weiteren Hauptwohnsitz in dieser Liegenschaft gemeldet Das Familienleben findet hauptsächlich in X und auf Fußballplätzen und gemeinsamen Auslandsreisen statt. Die Familie selbst trifft sich kaum in Y und ist die Ehefrau des Beschwerdeführers etwa ein- bis zweimal im Jahr dort. Ein Familienleben findet daher, wenn überhaupt, nicht in Y statt. Der Beschwerdeführer ist geschäftlich viel unterwegs und hat viele Reisen zu tätigen, insbesondere in die verschiedensten deutschen Niederlassungen, ebenso wie in verschiedene Städte in Österreich, aber auch europaweit bis in den Mittleren Osten nach Dubai. Dazu muss er auch regelmäßig von X fliegen. Es ist kein KFZ in Österreich auf den Beschwerdeführer zugelassen, sondern benützten sowohl der Beschwerdeführer als auch sein Sohn Kfz mit deutscher Zulassung.

Er hat mittlerweile Bekanntschaften in der Region und in Q, wo er beruflich viel tätig ist, geschlossen und ist Mitglied im Country Club Q. Dadurch bekommt er viele Geschäftskontakte und hat mittlerweile viele Kooperationspartner gefunden. Freundschaften aus Deutschland trifft er auch fallweise in der Region, wenn diese zu Urlaubszwecken da sind.

Seitens einer Firma wird überlegt, eine Niederlassung in Österreich eintragen zu lassen, macht der Beschwerdeführer dafür eine Markterhebung. Gerade unter der Woche ist der Beschwerdeführer immer wieder arbeitsmäßig in Y, um in Homeoffice arbeiten zu können bzw entsprechende Veranstaltungen in Q zu organisieren.

Das Objekt wird nicht ständig ganzjährig vom Beschwerdeführer oder seinem Sohn bis zur Erlassung des bekämpften Bescheids vom 27.12.2024 benutzt, sondern nur teilweise, wie dies auch aus den unterdurchschnittlichen Müllentleerungen, den Wasserverbräuchen und den nahezu gleichbleibenden Stromverbräuchen zu entnehmen ist und von den 15 Kontrollen im Zeitraum vom 13.11.2023 bis 20.07.2024 dokumentiert wurde. Bei keiner der Kontrollen konnte der Beschwerdeführer angetroffen werden und vom Beschwerdeführer dargestellt werden, dass er trotzdem an diesem Tag das Objekt nutzen würde, im Gegenteil. Mit seinen Ausführungen zu seinen Abwesenheiten bestätigte er auch, dass er jedenfalls an den Kontrolltagen nicht das Objekt nutzte, da er ortsabwesend war, wenn auch teilweise berufsbedingt.

III.Beweiswürdigung:

Auch wenn der Beschwerdeführer in seiner Aussage immer wieder darstellt, dass er die meiste Zeit im Vergleich zu X in Y verbringt, so ist dies nicht ein ganzjähriger Aufenthalt, wie er selbst bestätigt. Er führte selbst zunächst gegenüber der Gemeinde schriftlich in der Wohnsitzerklärung bei der Anmeldung des Hauptwohnsitzes aus, dass er von 150 Tagen das Haus nutzt. In der Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht führte er selbst aus, dass nach Corona sich die Nutzungszeiten auf 120 Tage im Jahr reduzierten. Dass eine Nutzungsdauer durch den Beschwerdeführer von nicht mehr als 120 Tagen pro Jahr auch zum Zeitpunkt der Bescheiderlassung am 27.12.2024 vorlag, führte der Beschwerdeführer selbst aus, aber auch aufgrund der Angaben für das Jahr 2025. Er bestätigte in seiner Aussage, dass die Nutzung heuer nicht anders ist als im letzten Jahr, sodass er als Summe der von ihm angegebenen Nutzungstage 55 Wochentage und 23 Wochenendtage in Y im Zeitraum von Jänner bis August 2025 verbrachte, sohin insgesamt 78 Tage. Rechnet man diese Tage auf ein Jahr auf, ergibt sich eine Summe von 117 Nutzungstage pro Jahr.

Unter Heranziehung der Ausführungen des Beschwerdeführers, dass er sogar 23 Wochenendtage (bei 69 Wochenendtagen) das Objekt in Y im Zeitraum Jänner bis August 2025 genutzt hätte, und dies gleichermaßen wie das letzte Jahr erfolgt sei, so kann eine derartige hohe Anzahl der Nutzung an Wochenendtagen im Zusammenhang mit der Zeugenaussage seiner Ehefrau nicht nachvollzogen werden. Sie führte aus, dass sie einander an drei von vier Wochenenden im Monat sehen würde und zwar bei den Fußballspielen in X bzw Deutschland. Sie würden sich hauptsächlich am Wochenende sehen. Sie würde nur zweimal im Jahr nach Y kommen. Es ist daher davon auszugehen, dass die angeführten Nutzungstage des Objektes wohl weit weniger als die angegebenen 120 Tage pro Jahr waren und sind. Andernfalls hätte er sogar verhältnismäßig mehr Wochenendtage als Wochentag in Y verbracht, was den jedenfalls eklatant im Widerspruch zur Zeugenaussage der Ehefrau wäre.

Er führte auch aus, dass er das Objekt hauptsächlich dazu nützt, um der Arbeit nachzugehen. Er reduzierte auch die Nutzung im Vergleich zur Coronazeit dahingehend und nutzt das Haus hauptsächlich beruflich und nicht privat. Eine private Nutzung findet, wenn überhaupt, nur dahingehend statt, dass er gemeinsam mit seinem Sohn Colin zu Abend isst. Eine familiäre Nutzung in der Form, dass die Familie am Wochenende zumindest das Haus gemeinsam nutzen würde oder dementsprechend familiäre Zusammentreffen stattfinden würden, findet derart selten statt, dass sie eigentlich nur zu Weihnachten und ein zweites Mal im Jahr erfolgt.

Weder ist sein Familienleben noch sein Privatleben dort in irgendeiner Weise regelmäßig feststellbar gewesen, und führte der Beschwerdeführer selbst aus, dass seine Familie weiterhin im Haus in X lebt und er zu Urlaubs- und Freizeitzwecken nicht das Haus nutzt, sondern vielmehr die Familie auf Auslandsreisen geht und er am Wochenende Fußballtraining mit den drei Söhnen am Fußballplatz in X besucht und die Familie dort zusammenkommt. Er ist dementsprechend hauptsächlich für Arbeitszwecke in dem Haus, wenn er nicht geschäftlich oder privat verreist ist oder im Familienhaus in X ist.

Die Hauptwohnsitzmeldungen in Deutschland und in Österreich ergeben sich aus dem ZMR-Register und aus seiner eigenen Aussage. Die Bestimmungen hinsichtlich der unzulässigen Nutzung als Freizeitwohnsitz ergeben sich einerseits aus dem Kaufvertrag, andererseits aus dem Baubescheid, der dem Bauakt zu entnehmen war. Es wurde auch nicht bestritten, dass für die gegenständliche Liegenschaft das Freizeitwohnsitzverbot gilt.

Großteils wurde die Feststellung aus der Aussage des Beschwerdeführers in der Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol selbst übernommen. So gab er an, dass er das Objekt nur mehr bis zu 120 Tagen nutzt und mittlerweile eben geringer als zu Coronazeiten, als er noch 150 Tage angegeben hat. Er bestätigt es selbst, dass er kein Familienleben in diesem Objekt hat, sondern vielmehr beruflich dort tätig ist und das Familienleben und Freizeittätigkeiten eigentlich auswärts von Deutschland und vor allem außerhalb von Y in Form von Auslandsreisen stattfinden. Seine Ehefrau bestätigte insbesondere diese Lebensweise und betonte, dass sie ihren Mann praktisch kaum sehe und wenn dann nur am Wochenende am Fußballplatz und zwar an drei von vier Wochenenden im Monat oder gegebenenfalls dann in X oder bei Familienauslandsreisen. Sie führte aus, dass sie nur zweimal im Jahr in Y ist und sonst nicht nach Y kommt, auch wenn sie sich dies anders wünschen würde und öfters Zeit in Y verbringen würde.

Die Anwesenheiten des Sohnes DD in Y ergeben sich aus seiner Aussage dahingehend, dass er zunächst öfters seit der Inskription im Oktober 2024 anwesend war, danach wieder weniger und er dementsprechend auch Fußballtrainings nachgegangen ist, die er als Mitglied eines Vereins in X macht. Er bestätigte, dass er in Y nicht Mitglied eines Fußballvereins ist oder dort Fußball trainiert. Erst ab der Tätigkeit als Schilehrer ab Jänner 2025 war er dann kontinuierlich in dem Objekt in Y und hat sich jedoch erst ab 20.01.2025 in dem Objekt mit dem Wohnsitz angemeldet, als er dann für sich entschlossen hat, die Tätigkeit länger dort durchzuführen. Dies ist in unmittelbarer Konsequenz auch auf die Erlassung des gegenständlichen Bescheids. Eine Änderung des Personalausweises sah er nicht für erforderlich an, wie er selbst ausführte, und hat er mittlerweile das Studium abgebrochen und will ab Herbst 2025 in P einem Studium nachgehen.

Vielsagend war auch die Aussage des Zeugen FF, der mitteilte, dass er Herrn AA eigentlich nicht privat kenne und dementsprechend auch nicht sagen könne, wie er das Objekt tatsächlich nutzt. Auch wenn er ausführte, dass er der Meinung sei, dass es sich hier nicht um einen klassischen Freizeitwohnsitz handle, da sehr wohl Essen und Getränke im Kühlschrank sind, kann das nicht dazu führen, dass eine andere Bewertung und andere Feststellungen getroffen werden. Die Aussage, dass er ein persönlicher Freund des Beschwerdeführers sei oder ihn persönlich oder sein Familienleben kenne, konnte er gerade nicht bestätigen, obwohl der Beschwerdeführer ausführte, dass sie gute Freunde seien. Privat hatten sie keinen Kontakt und haben sich auch nicht getroffen, führte der Zeuge klar aus. Sie haben viel geschäftlich zu tun und haben sie gegebenenfalls zu kurzen vertraulichen Gesprächen dann auch in dem Haus vor oder nach einem Geschäftstreffen besprochen. Insofern ist auch markant gewesen, als er nur einmal eine persönliche Einladung zum Geburtstag seiner Ehefrau an das Ehepaar AA ausgesprochen hat, wobei auch nur der Beschwerdeführer selbst gekommen ist und nicht seine Ehefrau. Er konnte daher nichts zum Privat- oder Familienleben des Beschwerdeführers mitteilen und nahm ein Familienleben in dem Haus ebenso wenig war. Er hat nur DD einmal im Haus getroffen, als er noch als Skilehrer beschäftigt war. Es kann daher nicht festgestellt werden, dass in irgendeiner Form ein persönliches Verhältnis oder persönliche Freundschaft vorliegen würde. Auch diesbezüglich konnte keine private Verbindung zu dem Zeugen festgestellt werden und dementsprechend persönliche private Kontakte.

Der Beschwerdeführer hat zwar eine Mutter aus Österreich und ist auch selbst Doppelstaatsbürger und damit auch österreichischer Staatsbürger. Seine Mutter ist jedoch mittlerweile pflegebedürftig und lebt in R, wo er ebenfalls regelmäßig hinfahren muss und auf sie schauen muss. Die ursprüngliche Idee laut der Ehefrau des Beschwerdeführers, die Anschaffung dieses Domizils für den Wohnsitz der Schwiegermutter, konnte daher nicht umgesetzt werden, da sie medizinische Betreuung gebraucht hat, die sie offensichtlich nur in ihrer gewohnten Umgebung zu finden weiß. Im Übrigen ist diese Planung offensichtlich auch nicht vom Beschwerdeführer verfolgt worden, da er dazu keine Ausführungen gemacht hat.

Dass der Beschwerdeführer Geschäftsführer der angeführten deutschen Gesellschaften ist, ergibt sich aus seiner eigenen Aussage sowie dem Einblick in das deutsche Handelsregister. Dass er in Österreich keine Gewerbeberechtigung oder Firma hat oder Funktion in einer österreichischen Firma ausübt, führte er selbst aus.

Die Müllentleerungen, Wasser- und Stromverbräuche der letzten Jahre in dieser Liegenschaft lassen sich unstrittig aus dem Behördenakt und den Auskünften der Finanzverwaltung der Gemeinde entnehmen:

Wasserverbrauch wurde im Jahr 2021 im Umfang von 48 m³, im Jahr 2022 von 45 m³ und im Jahr 2023 von 32 m³. Durchschnittsverbrauch für einen 5-Personenhaushalt beträgt pro Jahr 235 m³ (Quelle Bundesministerium Land- und Forstwirtschaft, Regionen und Wasserwirtschaft, Studie Wasserschatz, 2021; https://www.doppelplus.tirol/uploads/tx_bh/402/8_durchschnittlicherwasserverbrauch_2022.pdf?mod=1666951133 [19.09.2025]). Daher ist erkennbar, dass es einen unterdurchschnittlichen Verbrauch für die Nutzung des Objektes gab. Wie auch der Beschwerdeführer mitteilte, wurde die Nutzung des Objekts nach Corona weniger, was auch aus den Verbrauchsdaten bestätigt wird.

Die Müllentleerungen waren im Jahr 2021 136 kg, im Jahr 2022 131 kg und 2023 überhaupt nur 97 kg laut Auskunft der Finanzverwaltung im Behördenakt. Durchschnittliche Restmüllverbräuche sind laut Bundesabfallwirtschaftsplan 129,3 kg pro Person und Jahr, sodass klar zu erkennen ist, dass das Objekt unterdurchschnittlich vom Beschwerdeführer und seiner Familie benutzt wurde. Dass der Beschwerdeführer den Müll am Weg zum Flughafen mitnehmen und entsorgen würde, kann nur dahingehend verstanden werden, dass fast gar kein Restmüll angefallen ist, weil eben das Objekt nicht oft und lange bewohnt wurde. Es kann nicht nachvollzogen werden, dass ein derart viel beschäftigter Geschäftsführer mehrerer deutscher Gesellschaften derartiges Verhalten an den Tag legen würde, da dafür auch keine Begründung geliefert werden konnte, warum er dies tun sollte. Es wäre auch im Übrigen rufschädigend für ihn, wenn man ihm nachsagen müsste, dass er sich keine entsprechende Müllentsorgung leisten könnte oder wollte, während er doch international erfolgreich mehrere Unternehmen führt. Dahingehend war die Aussage, dass er am Weg zum Flughafen den Restmüll entsorgen würde, weil nicht einmal geschildert wurde, wo er dies tun würde.

Die Stromverbräuche waren laut Auskunft von TINETZ-Tiroler Netze GmbH vom 22.02.2024 und 05.06.2025 im Jahr 2021 2.756 kWh, im Jahr 2022 5.848 kWh, im Jahr 2023 5.278 kWh und im Jahr 2024 5.474 kWh.

Daraus ist jedenfalls zusammenfassend zu erkennen, dass das Nutzungsverhalten sich grundsätzlich nicht verändert hat und dass sohin eine regelmäßig ganzjährige Nutzung des Objektes auch durch den Sohn des Beschwerdeführers nicht festzumachen ist. Da der Beschwerdeführer vorbrachte, dass sein Sohn ab Oktober bei ihm in dem Objekt gewohnt hätte und zu ihm gezogen wäre, hätte dies jedenfalls durch die Verbräuche festgestellt werden können müssen, wenn dem so gewesen wäre. Da jedoch keine entsprechenden Verbräuche im Objekt festgestellt werden konnte, war diese Darstellung nicht glaubwürdig. Die Verbräuche 2025, und gegebenenfalls nach der ZMR-Hauptwohnsitzmeldung des Sohnes vom 20.01.2025, war hier nicht mehr von Interesse, da die Sachlage diesbezüglich nach der stRsp zum Zeitpunkt der Erlassung des bekämpften Bescheids vom 27.12.2024 entscheidungswesentlich war.

Eine Beschäftigung ab Anfang Dezember 2024 in der Skischule EE konnte ebenso wenig festgestellt werden, zumal der Zeuge selbst aussagte, dass er den Beginn nicht mehr genau wisse und es sich um eine interne Fortbildung gehandelt hätte, die er im Dezember 2024 besuchte. Dazu wurde auch keine Besuchs- oder Arbeitsbestätigung vorgelegt. Ein Arbeitsverhältnis mit dem Inhaber der Skischule ist vielmehr erst ab den Weihnachtsferien 2024 aus dem Sozialversicherungsregister zu erkennen.

Die 15 Kontrollen sind schlüssig und nachvollziehbar in Aktenvermerken von den Gemeindeaufsichtsorganen dokumentiert und hat einer der Kontrollorgane die Richtigkeit dieser Aktenvermerke und Wahrnehmungen in seiner Aussage vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol glaubwürdig bestätigt. Der Beschwerdeführer bestritt auch nicht, dass er bei diesen Kontrollen das Objekt benutzt hätte. Dass er am 12.02.2024 gerade nicht vor Ort war, sondern nur seine Ehefrau, bestätigte auch seine Ehefrau als Zeugin. Sie konnte auch keine Ausführungen machen, wieso sie gerade allein ohne Beschwerdeführer und ohne die drei Söhne im Haus bzw ob doch auch einer der Söhne vor Ort gewesen sei. Dies ist jedoch der einzige Kontrolltag, den Beschwerdeführer überhaupt vorbringt, um doch das Objekt zu nutzen.

Auch die sporadische Nutzung durch den Beschwerdeführer ergibt sich aus der Überlassung des Objekts zur Nutzung als Feriendomizil an seine Verwandtschaft aus Niederösterreich für mehrere Tage, die bei der Kontrolle am 13.07.2024 dokumentiert und bestätigt wurde. Ob diese Verwandtschaft schon öfters dort war oder nicht, war nicht verfahrensgegenständlich, da dem Beschwerdeführer die Nutzung und nicht die Überlassung zur Nutzung als Freizeitwohnsitz gegenständlich ist, sodass dazu auch keine Feststellungen zu treffen waren. Jedoch war festzustellen, dass zumindest mehrere Tage die Verwandtschaft das Objekt mehrere Tage nutzen konnte und durfte, weil der Beschwerdeführer eben mehrere Tage nicht das Objekt nutzte.

IV.Rechtslage:

§ 46 Abs 6 lit g TBO 2022 idgF lautet:

㤠46

Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes

[…]

(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,

[…]

g) wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs. 3 oder 8 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022 als Freizeitwohnsitz oder ungeachtet des Erlöschens seiner Eigenschaft als Freizeitwohnsitz (§ 16 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022) weiter als Freizeitwohnsitz verwendet oder

[…]“

V.Rechtliche Erwägungen:

Der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs zu baupolizeilichen Aufträgen, insbesondere wie zur Benützungsuntersagung ist zusammenfassend zu entnehmen, dass bei administrativrechtlichen Beschwerdeentscheidungen die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Erlassung der Entscheidung durch das Landesverwaltungsgericht maßgeblich ist. Allerdings hebt der Verwaltungsgerichtshof hervor, dass bei baupolizeilichen Aufträgen die Herstellung lediglich jenes Zustandes, der dem erlassenen baupolizeilichen Auftrag entspricht, keine vom Verwaltungsgericht zu beachtende Änderung des maßgeblichen Sachverhalts darstellt (vgl VwGH 04.11.2016, Ra 2016/05/0014; 26.11.2015, Ra 2015/07/0118). Es ist sohin nunmehr die TBO 2022 idgF anzuwenden.

Nach § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 hat die Baubehörde dem Eigentümer einer baulichen Anlage die weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen, wenn er einen Wohnsitz entgegen dem § 13 Abs 3 oder 8 TROG 2022 als Freizeitwohnsitz verwendet. Die in § 46 Abs 6 lit g TROG enthaltene Anordnung, wonach dann, wenn die bauliche Anlage durch einen Dritten benutzt werde, diesem die weitere Benützung zu untersagen sei, kommt lediglich dann – wie im gegenständlichen Fall – zum Tragen, wenn die Benützung durch eine dritte (vom Eigentümer verschiedene) Person erfolgt, außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen (VwGH 18.03.2022, Ra 2022/06/0018).

Im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung kann von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Beschwerdeführers am konkreten Ort feststellbar ist (VwGH 27.06.2014, 2012/02/0171).

Nach den Feststellungen ergibt sich, dass das gegenständliche Objekt zur ganzjährigen Wohnnutzung mit dem Baubescheid baurechtlich genehmigt wurde. Nicht genehmigt wurde eine Nutzung als Freizeitwohnsitz.

Entscheidend nach der Rechtsprechung des VwGH für die Beurteilung, ob ein Freizeitwohnsitz vorliegt, ist, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt (vgl VwGH 28.06.2021, Ra 2021/06/0056). In diesem Sinn wird in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung darauf hingewiesen, dass die Wohnsitzdefinition nach § 1 Abs 6 Meldegesetz nicht zielführend ist, da das TROG 2022 selbst eine Definition von Freizeitwohnsitzen enthält (vgl VwGH 30.08.2022, Ra 2022/06/0193 ua), und die Bestimmung nach § 1 Abs 8 Meldegesetz nur Anhaltspunkte liefern kann, was den Mittelpunkt der Lebensbeziehung eines Menschen charakterisiert.

Von einem anderen Wohnsitz als einem Freizeitwohnsitz kann dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen feststellbar ist (vgl etwa VwGH 28.6.2021, Ra 2021/06/0056). Nach dem klaren Wortlaut des § 13 Abs 1 TROG 2022 ist für das Vorliegen eines Freizeitwohnsitzes nicht erforderlich, dass an einem anderen Wohnsitz stärkere familiäre, soziale oder berufliche Beziehungen oder sonstige Anknüpfungspunkte bestehen. Entscheidungsrelevant ist nur, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn in der stRsp in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch diese Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs 1 TROG auszugehen (VwGH 13.02.2025, Ra 2025/06/0028; 23.03.2023, Ro 2023/06/0001).

Auch wenn der Beschwerdeführer angab, das gegenständliche Objekt als seinen Hauptwohnsitz und „Wahlheimat“ zu nutzen, wie er dies auch im ZMR gemeldet hat, hatte er jedoch auch zumindest in Deutschland im Familienhaus gemeinsam mit seiner dort berufstätigen Ehefrau und seinen drei Söhnen bereits zuvor, und auch nach wie vor seinen Hauptwohnsitz gemeldet und nutzt diesen als seinen wahren Lebensmittelpunkt. Der kleinste Sohn ist mit 11 Jahren auch noch schulpflichtig und besucht dort eine Schule. Alle Söhne sind Mitglieder und trainieren einem Fußballverein in X. Der Beschwerdeführer lebt daher dort mit seiner Familie gemeinsam, wenn er nicht geschäftlich verreist ist, Zeit bei seiner Mutter in der Nähe von R verbringt oder arbeitsbedingt in Q und im Objekt in Y verbringt. Er führt die Steuern ausschließlich in Deutschland ab und ist auch über NN Deutschland privat mit seinen Söhnen versichert ist. Sämtliche Kfz sind ausschließlich in Deutschland vom Beschwerdeführer registriert, wie zuletzt erst 2024.

Auch wenn er meinte, dass er das Objekt in Y regelmäßig ganzjährig nutzen würde, kann dies aus den Feststellungen nicht entnommen werden, da er doch nur eine Nutzung des Objekts von bis zu 120 Tagen darstellte. Damit liegt daher keine ganzjährige Nutzung vor.

Entscheidungsrelevant ist nur, ob der verfahrensgegenständliche Wohnraum der Befriedigung eines ganzjährigen Wohnbedürfnisses dient und dort der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Wenn in der VwGH-Rechtsprechung in diesem Zusammenhang das „deutliche Übergewicht der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen“ genannt wird, dient dies der Feststellung des Mittelpunktes der Lebensbeziehungen. Liegt jedoch diese Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz iSd § 13 Abs 1 TROG 2022 auszugehen (VwGH 13.03.2023, Ro 2023/06/0001 bis 0002).

Auch die Nutzung der Liegenschaft durch den Sohn DD, der zunächst versucht hat, ab Oktober 2024 kurzzeitig einem Studium an der Universität V nachzugehen, dann doch nur wenige Wochen als Skilehrer beschäftigt war und nunmehr einen Studienplatz in P sucht, kann keine ganzjährige Nutzung des Objekts und schon gar nicht als Lebensmittelpunkt festgestellt und gewertet werden. Er hat außerhalb der Skilehrertätigkeit in den Wintermonaten nicht regelmäßig und ganzjährig das Haus bewohnt, weil er doch auch im Fußballverein in X trainiert und am Wochenende die Fußspiele verrichtet hat, dort seine Freunde und seinem Privat- und Familienleben nachgegangen ist.

Im gegenständlichen Verfahren war auch nicht zu klären, wo – und an welcher Adresse - er seinen tatsächlichen Hauptwohnsitz hat und hatte, wie der Beschwerdeführer vermeint, sondern vielmehr nur, ob das gegenständliche Objekt unzulässigerweise als Freizeitwohnsitz von ihm verwendet wird. Liegt die Kombination aus einem ganzjährigen Wohnbedürfnis verbunden mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen nicht vor, ist von einem Freizeitwohnsitz im Sinn des § 13 Abs. 1 TROG 2022 auszugehen. Und das ist nach den Feststellungen der Fall.

Eine Berechtigung zur Nutzung dieses Objekts als Freizeitwohnsitz liegt nicht vor und ist eine der Beschwerdeführer nicht berechtigt, dieses aufgrund des Baukonsenses als Freizeitwohnsitz zu nutzen. Es liegen keine Ausnahmen dahingehend vor. Die Freizeitwohnsitznutzung im gegenständlichen Objekt war und ist gemäß § 13 und 13a TROG 2022 schon lange vor dem Erwerb der Liegenschaft durch die Beschwerdeführer verboten. Es liegt im öffentlichen Interesse, eine sofortige Herstellung des rechtmäßigen Zustandes zu verlangen, da eine Ausnahme ohne Rechtsgrundlage nicht vorgesehen ist und auch sonst keine Umstände hervorgekommen sind, die eine längere Frist als eine sofortige Umsetzung erforderlich gemacht hätten.

Es war daher nicht zu beanstanden, dass die belangte Behörde die unverzügliche Untersagung der Benützung als Freizeitwohnsitz untersagte, und dies nach wie vor erforderlich ist, aufrechtzuerhalten. Der Auftrag zur Unterlassung eines raumordnungswidrigen Benützens gem § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 ist ein Auftrag zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes (iSd Beendigung eines bereits gesetzten Verhaltens) und bedarf daher der Festsetzung einer Erfüllungsfrist (VwGH 3.4.2025, Ra 2024/06/0237). Diesbezüglich kam das Verwaltungsgericht zur Auffassung, dass die unverzügliche Herstellung des rechtmäßigen Zustandes aufzutragen und damit die Benützungsuntersagung im Spruch „mit sofortiger Wirkung“ zu berichtigen war.

Es liegt zweifelsohne ein bedeutendes öffentliches Interesse daran, dass Wohnraum nicht der Nutzung durch die Wohnbevölkerung entzogen wird, indem dieser Wohnraum für Zwecke der Freizeitwohnsitznutzung durch Feriengäste verwendet wird und solcherart eine Dauervermietung oder Dauernutzung nicht mehr stattfinden kann, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind. Bereits seit den 1990er Jahren bestehen in Tirol gesetzlichen Beschränkungen der Nutzung von Gebäuden bzw Gebäudeteilen als Freizeitwohnsitz, um der Wohnbevölkerungen in Tirol die Möglichkeit von leistbarem Wohnraum zu gewährleisten. Das Hintanhalten der unzulässigen Verwendung von Objekten als Freizeitwohnsitze ist zur Sicherstellung der Einhaltung der raumplanerischen Vorgaben, insbesondere für das Ziel des sparsamen Umganges mit Grund und Boden – insbesondere angesichts der in Tirol eingeschränkten als Dauersiedlungsraum nutzbaren Gebiete -, und der Befriedigung des dauernden Wohnbedarfs der Bevölkerung zu leistbaren Bedingungen von besonderer Bedeutung. Diesen Zielen und Schutzinteressen würde es widersprechen, dem Beschwerdeführer eine Nutzung des Objekts als Freizeitwohnsitz zu gewähren, obwohl sie nicht auf das Objekt als Lebensmittelpunkt angewiesen sind und vielmehr ihren Lebensmittelpunkt wo anders haben.

Dementsprechend war die seitens der belangten Behörde bescheidmäßig verfügte Untersagung der weiteren Benützung als Freizeitwohnsitz nicht zu beanstanden.

Aus § 59 Abs 2 AVG ergibt sich, dass ein Auftrag eine Erfüllungsfrist enthalten muss und das Fehlen einer solchen Frist den Auftrag rechtswidrig macht. Das Fehlen einer Erfüllungsfrist bewirkt, dass dem Verpflichteten zur Erfüllung der mit dem Eintritt der Rechtskraft des Bescheides wirksamen Verpflichtung überhaupt keine Frist zur Verfügung stünde und ihm zur Erbringung der auferlegten Leistungen dann keine Zeit verbliebe. Ein Leistungsbescheid, der keine Leistungsfrist enthält, ist somit sofort ab Rechtskraft vollstreckbar (vgl dazu VwGH 12.12.2013, 2013/06/0152, mwN). Im vorliegenden Fall wurde im Spruch des Bescheides nicht die „unverzügliche“ Herstellung der vorgeschriebenen Anordnungen aufgetragen, was einem völligen Fehlen einer Frist nämlich nicht gleich zu setzen wäre (vgl dazu VwGH 27.05.2004, 2003/07/0074, mwN), sodass dem Bescheid vielmehr jegliche Fristsetzung fehlt. Es war daher aufgrund der unzulässigen Freizeitwohnsitznutzung der Bescheid mit einer angemessenen Erfüllungsfrist zur Entsprechung der Untersagung zur Nutzung als Freizeitwohnsitz zu ergänzen (VwGH 27.10.2023, Ra 2023/06/0164).

Die Freizeitwohnnutzung im gegenständlichen Objekt war und ist gemäß §§ 13 und 13a TROG 2022 schon lange vor dem Erwerb der Liegenschaft durch die Beschwerdeführer verboten. Es liegt im öffentlichen Interesse, eine sofortige Herstellung des rechtmäßigen Zustandes zu verlangen, da eine Ausnahme ohne Rechtsgrundlage nicht vorgesehen ist und auch sonst keine Umstände hervorgekommen sind, die eine längere Frist als eine sofortige Umsetzung erforderlich gemacht hätten.

Mit 293 Freizeitwohnsitzen in Y (Stand 24.04.2025) liegt die Freizeitwohnsitzquote bei 1.979 Wohnungen laut Gebäude- und Wohnungszählung 2021 bereits bei 14,8 % und übersteigt damit bereits jetzt den zulässigen Rahmen von bis zu 8 % gemäß § 13 Abs 5 TROG 2022 (https://www.tirol.gv.at/statistik-budget/statistik/freizeitwohnsitze/ [13.09.2025]). Aufgrund des Freizeitwohnsitzverbots konnte diese Problematik effektiv bekämpft werden, da sich wie aus der zitierten Statistik aus dem Jahr 2017 noch eine Freizeitwohnsitzquote von 16,7 % errechnet hat. Umso mehr muss daher weiterhin das Freizeitwohnsitzverbotes durchgesetzt werden.

Im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung hat das behördliche und verwaltungsgerichtliche Ermittlungsverfahren sohin zusammengefasst ergeben, dass eine unzulässige Freizeitwohnsitznutzung durch die Beschwerdeführer gegeben war und daher die gegenständlich bekämpfte Untersagung der Benützung des gegenständlichen Wohnsitzes als Freizeitwohnsitz von der Baubehörde zu Recht ergangen ist.

Es war daher die gegenständliche Benützung des Objektes als Freizeitwohnsitz mit sofortiger Wirkung zu untersagen. Da im gegenständlichen Fall eine Nutzung des Gebäudes als Freizeitwohnsitz - wie bereits vorstehend ausgeführt - zu keiner Zeit zulässig war, sie dort auch zur Zeit nicht wohnen, sondern vielmehr ihren Lebensmittelpunkt in X haben, mögen sie auch teilweise eine Hauptwohnsitzmeldung im ZMR am gegenständlichen Objekt durchgeführt haben, war daher durch das Landesverwaltungsgericht Tirol den Beschwerdeführern die weitere Benützung des gegenständlichen Gebäudes als Freizeitwohnsitz gemäß § 46 Abs 6 lit g TBO 2022 ergänzend mit sofortiger Wirkung zu untersagen.

Im Übrigen ist festzuhalten, dass die Sitze der verschiedensten Unternehmen des Beschwerdeführers nach wie vor allesamt in Deutschland sind, dort in den Niederlassungen entsprechende Arbeitsplätze zur Verfügung stehen. Er ist in Deutschland steuerlich veranlagt, hat seine Familie dort und wohnt mit ihr im Familienhaus, ist in Deutschland sozialversichert, sodass auch eine Nutzung und weitere Freizeitwohnsitznutzung in welcher Form auch immer durch den Beschwerdeführer im Objekt nicht gedeckt und zulässig ist. Dass er in irgendeiner Form auf die Wohnnutzung in dem Objekt angewiesen wäre, kam nicht hervor. Es war daher die Benützungsuntersagung mit sofortiger Wirkung auszusprechen.

Zahlreiche Entscheidungen des VwGH bestätigen die auch die unionsrechtliche Zulässigkeit von Freizeitwohnsitz beschränkenden raumordnungsrechtlichen Regelungen im Lichte der Judikatur des EuGHs (vgl VwGH 12.12.2013, 2013/06/0078; 28.06.2021, Ra 2021/06/0056; uva).

Auch der VfGH hat keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die gegenständlich maßgeblichen Bestimmungen vor dem Hintergrund seiner ständigen Rechtsprechung zum rechtspolitischen Gestaltungsspielraum des Landesgesetzgebers bei der Regelung von Freizeitwohnsitzen und zur Raumordnungskompetenz des Landesgesetzgebers gesehen (vgl VfSlg. 17.976/2006 uva).

Es konnte daher auch dem Vorbringen des Beschwerdeführers betreffend verfassungsrechtliche und unionsrechtliche Bedenken keine Berechtigung zukommen.

Zusammengefasst ergibt sich sohin, dass den gegenständlichen Beschwerden aufgrund vorstehender Erwägungen im Lichte der ständigen höchstgerichtlichen Rechtsprechung im Ergebnis keine Berechtigung zukommen konnte und die Frist entsprechend festzusetzen war.

VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

B e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 340,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr.in Müller, LL.M.

(Richterin)