Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2024/43/1577-10

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 21.01.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2024:LVwG.2024.43.1577.10

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seine Richterin Mag.a Julia Schmalzl über die Beschwerde des AA, vertreten durch die RAe BB, CC, DD, EE, FF, Adresse 1, **** Z, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Z vom 03.05.2024, Zl ***, betreffend eine Angelegenheit nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung,

zu Recht:

1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

2. Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang

1. Verfahren vor der belangten Behörde

Mit Eingabe vom 26.03.2024 zeigte AA (im Folgenden: der Beschwerdeführer) der Bezirkshauptmannschaft Z (im Folgenden: die belangte Behörde) folgenden Rechtserwerb an: Erwerb der Liegenschaft **1 und **2 je **3 sowie der Liegenschaften **4, **5 und **6 je **7 von Herrn GG (im Folgenden: der Verkäufer) gemäß Kaufvertrag vom 18.03.2024. Er legte hierzu ein Gutachten des agrarfachlichen Sachverständigen DI JJ, datiert vom 27.09.2022 vor. Dieses wurde vom Verkäufer in Auftrag gegeben und schließt über die verfahrensgegenständlichen Flächen hinaus noch weitere Flächen des Verkäufers (Eigentum und Pacht) in Y ein.

Mit Bescheid vom 03.05.2024, Zl ***, versagte die belangte Behörde die grundverkehrsrechtliche Genehmigung für den gegenständlichen Rechtserwerb §§ 4 Abs 1, 6 Abs 1, 7 Abs 1 lit a sowie 25 Abs 1 TGVG.

Begründung des bekämpften Bescheids

Begründend führte die belangte Behörde im Wesentlichen an, dass das das vorgelegte Betriebskonzept in keiner Weise schlüssig sei. Dieses sei ursprünglich vom Verkäufer in Auftrag gegeben worden und betreffe neben den kaufgegenständlichen Liegenschaften noch 3 Liegenschaften des „Hinterseitengutes“ in Wald im X sowie Pachtteilbetriebe in 6 Liegenschaften der KG W und KG W/V. Alle diese Flächen sollten laut Betriebskonzept von der neuen geplanten Hofstelle in W aus bewirtschaftet werden. Dabei gehe das Betriebskonzept von ca. 19 ha Grünlandflächen mit zusätzlich ca. 8,5 ha Almflächen aus. Geplant sei laut diesem Konzept die Mutterkuhhaltung mit U Rindern (15 Stück im Zieljahr) und Urlaub am Bauernhof. Der gegenständliche Rechtserwerb umfasse lediglich den Kauf einer Fläche von 4 ha, weshalb das Betriebskonzept faktisch nicht umsetzbar sei. Dies ungeachtet allfälliger Sanktionen im Raumordnungsvertrag.

Es sei der Eindruck entstanden, dass der Verkäufer gar nicht an einer Eigenbewirtschaftung interessiert gewesen sei und lediglich eine Flächenwidmung und Baubewilligung zur besseren Veräußerbarkeit der Liegenschaften erwirken wollte. Die Baubewilligung sei Ende des Jahres 2023 erteilt, kurze Zeit später der Kaufvertrag unterzeichnet worden.

Der Pachtvertrag mit dem Verkäufer vom 18.03.2024 sei auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden und enthalte einen 5-jährigen Kündigungsverzicht. Laut Raumordnungsvertrag müsste jedoch bis November 2025 der Baubeginn für die Hofstelle erfolgen und diese bis November 2027 fertiggestellt sein. Auch diese zeitliche Diskrepanz zeige, dass an einer seriösen Bewirtschaftung durch den Käufer selbst laut Betriebskonzept (ungeachtet der faktischen Unumsetzbarkeit) gar nicht gedacht sei. Diese Annahme werde noch bestärkt durch die Ausführungen der Vertragsparteien in der abschließenden Stellungnahme, wonach eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses durch den Verkäufer denkbar sei und die „unveränderte Weiterbewirtschaftung sämtlicher im Konzept angeführter Flächen wie in der Vergangenheit“ durch den Verkäufer ermöglicht werde. Dies widerspreche eindeutig der Landwirtsdefinition in § 2 Abs 5 TGVG, die die hauptsächliche Betriebsführerschaft – in diesem Fall des Käufers – allenfalls gemeinsam mit Familienangehörigen oder erforderlichen Dienstnehmern vorsehe. Hier solle jedoch der Verkäufer als Pächter hauptsächlicher Bewirtschafter bleiben. Dies stehe mit dem Grundsatz einer gesunden und leistungsfähigen Besitz- und Betriebsstruktur nicht in Einklang.

Der Rechtserwerb widerspräche daher den Grundsätzen gemäß § 1 Abs 1 lit a TGVG.

Eine behördliche Überprüfung in Hinblick auf den Kaufpreis laut Kaufvertrag (€ 1.597.150,00) sei nicht erfolgt. Letzterer korrespondiere jedoch nicht mit dem im Nutzwertgutachten (Seite 59) angegebenen Verkehrswert von € 2.907.000,00.

Es könne, so die belangte Behörde, auch dahingestellt bleiben, ob der oberösterreichische Facharbeiterbrief mit der landwirtschaftlichen Facharbeiterausbildung in Tirol vergleichbar sei bzw die Tätigkeit des Beschwerdeführers als Kommanditist mit geringfügiger Haftungssumme eines landwirtschaftlichen Betriebs in Oberösterreich die erforderlichen Fähigkeiten tatsächlich vermitteln würde.

2. Beschwerde

Der Beschwerdeführer erhob gegen diesen Bescheid rechtzeitig Beschwerde und beantragte in dieser die Durchführung einer mündlichen Verhandlung. Im Wesentlichen führte er begründend aus:

i.Qualifikation des Beschwerdeführers als Landwirt

Der Beschwerdeführer sei Landwirt entsprechend der Definition des § 2 Abs 5 TGVG und erfülle sowohl die Qualifikation gemäß dessen lit a als auch dessen lit b. Er sei bereits seit vielen Jahren als Landwirt tätig. Er sei, so wie seine Ehefrau, persönlich haftender und selbstständig vertretungsbefugter Gesellschafter der KK und leitete als „Betriebsführer“ monatlich durchgeführte Besprechungen, bei denen alle Angelegenheiten des Landwirtschaftsbetriebs (welcher auch landwirtschaftliche Dienstnehmer beschäftige) besprochen, zu erledigende Dinge festgelegt und die Aufgabenverteilung vorgenommen werde. Er packe bei der Betriebsführung persönlich mit an, treffe Entscheidungen und trage die Verantwortung. Die KK verfüge über etwas 30 ha land- und forstwirtschaftliche Flächen, davon ca. 20 ha im Eigentum und hiervon etwa 11 ha landwirtschaftlich genutzt. Die Viehzucht umfasse Mutterkuhhaltung, Haltung von Schafen und Lämmern, Mastschweinen, Puten, Legehennen, Masthühner und Bienenvölker. Des Weiteren würden Kartoffeln, Getreide/Korn, Streuobst, Gemüse/Kräuter angebaut. Es bestehe ein eigener Schlacht- und Verarbeitungsbetrieb. Somit verfüge der Beschwerdeführer nicht nur über die Ausbildung als landwirtschaftlicher Facharbeiter (bei der land- und forstwirtschaftlichen Lehrlings-und Fachausbildungsstelle bei der Landwirtschaftskammer Oberösterreich, 2016), sondern sei überdies seit vielen Jahren als Landwirt tätig, dies auch im Bereich der Mutterkuhhaltung.

Die belangte Behörde habe dem Beschwerdeführer keinen Auftrag erteilt worden, sonstige ergänzende Urkunden vorzulegen oder ergänzende Informationen zur Glaubhaftmachung der nachhaltigen und ordnungsgemäßen Bewirtschaftung im Rahmen seines Betriebs allenfalls mit Familienangehörigen und Dienstnehmern zu erteilen.

Sobald die neu zu errichtende Hofstelle bezugsfähig sei, würden der Beschwerdeführer und seine Ehefrau ihren Hauptwohnsitz in die neue Hofstelle verlegen und sodann diese Flächen selbst mit seiner Ehefrau und Dienstnehmern bewirtschaften. Es sei zwar angedacht, den Verkäufer nach Beendigung des Pachtvertrages weiter einzubeziehen, nicht jedoch ihm langfristig die Bewirtschaftung zu überlassen.

ii.Nachhaltige und ordnungsgemäße Bewirtschaftung

Weiters erklärte der Beschwerdeführer, die verfahrensgegenständlichen Flächen würden für sich genommen die Voraussetzung für die Begründung einer Hofstelle erfüllen. Das vorgelegte Betriebskonzept des Sachverständigen DI JJ, welches immer noch aktuell sei, könne für diese Flächen „sinngemäß“ umgesetzt werden, womit die nachhaltige ordentliche und ortsübliche Bewirtschaftung des Vertragsgegenstands gegeben sei.

Dem Beschwerdeführer sei jedenfalls durch die belangte Behörde nicht der Auftrag erteilt worden, ein neues oder ergänzendes Betriebskonzept oder sonstige ergänzende Urkunden vorzulegen.

Der Pachtvertrag mit dem Verkäufer mit einer Mindestvertragslaufzeit 5 Jahren ab Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages sei mit Blick auf die Ungewissheit des Zeitpunkts der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung einerseits und die Notwendigkeit der Fertigstellung des Hofgebäudes bis Ende 2029 andererseits abgeschlossen worden, um die derzeitige Betriebsstruktur des Verkäufers mittelfristig einzuhalten und Planungssicherheit für den Verkäufer zu gewährleisten. Es handele sich nur um eine Übergangslösung.

iii.Raumordnungsvertrag betreffend die Errichtung einer Hofstelle

Der Beschwerdeführer brachte im Wesentlichen vor, dass im Zuge der Widmung der Sonderfläche Hofstelle der Verkäufer mit der Gemeinde einen Raumordnungsvertrag, gesichert durch ein in **1 KG W zu **8 eingetragenes Pfandrecht, einen Raumordnungsvertrag geschlossen habe, welcher in verpflichtende binnen bestimmter Fristen bei Bauvorhaben zur Erreichung des Widmungszwecks umzusetzen. Mit dem verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag übernehme der Beschwerdeführer sämtliche Verpflichtungen aus diesem Raumordnungsvertrag. Als Erwerber sei der Beschwerdeführer „zur ordnungsgemäßen und nachhaltigen Bewirtschaftung der vertragsgegenständlichen Flächen vertraglich gegenüber dem Verkäufer und gegenüber der Gemeinde W, also doppelt, verpflichtet“.

Die Baubewilligung für die Neuerrichtung der Hofstelle sei mit Bescheid vom 20.11.2023 erteilt worden. Bei Ausschöpfung der Frist für den Baubeginn, endet die Frist für die Bauvollendung am 19.12.2029.

Der Beschwerdeführer werde unverzüglich nach Eintritt der Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages für eine fristgerechten Baubeginn Sorge tragen, vor Eigentumserwerb feststehe, könne er noch keine Aufträge erteilen. Sobald der Neubau bezugsfähig sei, würden der Beschwerdeführer und seine Ehefrau ihren Hauptwohnsitz in die neue Hofstelle verlegen.

iv.Keine nachteilige Zersplitterung

Wie der Beschwerdeführer vorbrachte, finde durch den verfahrensgegenständlichen Rechtserwerb keine nachteilige Zersplitterung der Besitzstruktur statt, da die erworbene und die verbleibende Fläche (unter Einbeziehung der vom Verkäufer gepachteten Flächen) alle Voraussetzungen für die Führung zweier Betriebe erfüllen würden.

v.Kaufpreis

Hinsichtlich des Kaufpreises sei der Grundverkehrsanzeige an die belangte Behörde versehentlich das hinfällige Sachverständigengutachten vom 04.02.2024 anstelle der korrigierten Fassung vom 14.02.2024 beigelegt gewesen. Der hierzu beauftragte Sachverständige DI LL habe zunächst einen gerundeten Verkehrswert von € 2.907.000,00 ermittelt, seinen Ansatz jedoch kurz darauf revidiert „dahingehend, dass für die Bewertung dieser Fläche abweichend vom Verkehrswert bei gesonderter Bewertung der zu bebauenden Baulandfläche eine Abwertung von 50 % vorzunehmen ist“. Laut Gutachten habe sich somit ein Verkehrswert von € 1.511.450,00 ergeben, woraufhin man sie auf den Kaufpreis von € 1.525.000,00 geeinigt habe. Somit sei die Höhe des Kaufpreises jedenfalls angemessen.

3. Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht

Der Beschwerdeführer legte hinsichtlich seines beabsichtigten Betriebs zunächst ein Schreiben (datiert vom 04.06.2024), sodann ein Betriebskonzept des agrarfachlichen Sachverständigen DI Franz LL (datiert vom 30.08.2024) vor.

Seitens des Landesverwaltungsgerichts wurde ein schriftliches Gutachten der des agrarfachlichen Amtssachverständigen DI Gregor Harlander, datiert vom 20.11.2024, Zl AGW-LVWG/120-2024, eingeholt, welches dem Beschwerdeführer mit Erledigung vom 25.11.2024 in Wahrung des Parteiengehörs übermittelt wurde.

Am 12.12.2024 führte das Landesveraltungsgericht eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. In dieser erläuterte die der oe agrarfachliche Amtssachverständige sein schriftliches Gutachten vom 20.11.2024 und stand für Fragen der Parteien zur Verfügung. Der Beschwerdeführer wurde einvernommen. Anwesend war weiters Ersteller des vom Beschwerdeführer vorgelegten Betriebskonzepts, DI LL.

II.Entscheidungswesentlicher Sachverhalt:

1. Verfahrensgegenstand

Verfahrensgegenständlich ist der Kauf der Liegenschaften in **4, **15 und **16 KG 82101 R – in diesem Erkenntnis als Liegenschaft „S“ bezeichnet – sowie der Liegenschaften in **2 („Noichl“) und 90035 KG **19 W, welche gemeinsam als Liegenschaft „Filzen“ bezeichnet werden, durch den Beschwerdeführer. Verkäufer ist GG.

2. Qualifikation und Tätigkeit des Beschwerdeführers

Dem Antrag zufolge will der Beschwerdeführer auf den verfahrensgegenständlichen Flächen eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung ausüben. Er verfügt als landwirtschaftlicher Facharbeiter (Landwirtschaftskammer Oberösterreich) über die hierzu erforderlichen Befähigungen. Derzeit ist er Komplementär der KK in Q, Oberösterreich, welche einen landwirtschaftlichen Betrieb betreibt. Eine Mitbewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Flächen gemeinsam mit den in Oberösterreich befindlichen Flächen der KK ist nicht geplant. Vielmehr plant der Beschwerdeführer, auf den verfahrensgegenständlichen Flächen eine selbständige Landwirtschaft zu betreiben.

3. Betriebskonzept

Entsprechend dem vorgelegten Betriebskonzept vom 30.08.2024 ist eine ordnungsgemäße und nachhaltige Bewirtschaftung der vertragsgegenständlichen Liegenschaften nicht gewährleistet.

Hierzu werden folgende Feststellungen getroffen:

4. Neubau von Wohn- und Wirtschaftsgebäude

Die Errichtungskosten für den Neubau des Wohn- und Wirtschaftsgebäudes sind mit € 11.700/GVE im Betriebskonzept zu gering, die Nutzungsdauer mit 80 Jahren hingegen deutlich zu hoch angesetzt. Realistischer Weise ist mit Kosten von mehr als € 20.000/GVE und einer Nutzungsdauer von maximal 50 Jahren zu rechnen

5. Bewirtschaftung und Ertragsmöglichkeiten im Bereich Filzen

Das Ausmaß der ertragsfähigen Flächen ist im Betriebskonzept bei weitem zu hoch angesetzt. Die im Betriebskonzept hinsichtlich des Heuertrags zugrunde gelegte Fläche von insgesamt 40.700 m2 verringert sich allein im Bereich Filzen um gut 8.000 m2 durch Herausnahme jener Flächen, die als Erweiterung der Gartenflächen für angrenzende Grundstücke dienen und durch entsprechende Dienstbarkeiten abgesichert sind, die für die Errichtung der Hofstelle vorgesehene Sonderfläche Hofstelle sowie unproduktive Flächen (insbes Straßen).

6. Bewirtschaftung und Ertragsmöglichkeiten im Bereich S

Der im Betriebskonzept für die Flächen S angesetzte Ertrag entspricht nicht dem real zu erwirtschaftenden Ertrag. Die betreffenden Grundstücke sind mit landwirtschaftlichen Maschinen nicht erreichbar. Sie sind nicht an das öffentliche Wegenetz angeschlossen und auch nicht durch ein Fahrrecht erschlossen. Weder bestehen entsprechende verbücherte der Rechte, noch ist eine Erschließung in der Natur vorhanden.

7. Tierbestand – Futterertrag

Der auf den verfahrensgegenständlichen Flächen zur erwirtschaftende Futterertrag reicht für den geplanten Tierbestand nicht aus.

So errechnet das Betriebskonzept anhand von ohnehin deutlich zu hoch angesetztem Flächenausmaß und Ertragsfähigkeit (siehe die obigen Punkte II.5. und 6.), dass der Futterertrag lediglich für 4 GVE ausreicht. Die Stallplanung ist hingegen auf 6,40 GVE ausgerichtet; auch werden die Kälber einnahmenseitig entsprechend in der Kalkulation (mit einem „Einsteller-/Jungrinderlös“ von € 825,48 je Kuh und Jahr) berücksichtigt.

8. Mechanisierung, Kosten für Mechanisierung und Helfer

Dem Betriebskonzept ist nicht zu entnehmen, ob die für die Bewirtschaftung der gegenständlichen Flächen erforderlichen spezialisierten Maschinen (laut Betriebskonzept vom KK zu übernehmenden „Basismechanisierung“) überhaupt zur Verfügung stehen. Des Weiteren werden die Kosten der Mechanisierung über diese „Basismechanisierung“ hinaus (Wiedergewinnungsfaktor für neue Maschinen, Kosten Maschinenring) nicht berücksichtigt. Ebenso wenig die Kosten der Helfer, derer sich der Beschwerdeführer nach eigenen Angaben bedienen will.

III.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den Akt der belangten Behörde. Des Weiteren wurde ein Gutachten des agrarfachlichen Amtssachverständigen DI Gregor Harlander eingeholt. Dieser nahm im Rahmen der Befundaufnahme am 17.09.2024 einen Lokalaugenschein vor. Am 12.12.2024 wurde führte des Landesverwaltungsgericht eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. Zu den obigen Feststellungen ist im Einzelnen festzuhalten:

1. Verfahrensgegenstand

Der Verfahrensgegenstand ergibt sich aus dem Antrag des Beschwerdeführers.

2. Qualifikation und Tätigkeit des Beschwerdeführers

Die fachliche Befähigung des Beschwerdeführers als Landwirt belegte dieser durch einen Facharbeiterbrief nach dem oberösterreichischen Land- und forstwirtschaftlichen Berufsausbildungsgesetz 1991. Letzterer ist der Ausbildung gemäß Tiroler Land- und forstwirtschaftlichen Berufsausbildungsgesetz gleichzuhalten, wie der Amtssachverständige in seinem Gutachten bestätigte. Die gesellschaftsrechtliche Seite der KK ist aus dem Firmenbuch ersichtlich.

Dass eine selbstständige Bewirtschaftung und keine Mitbewirtschaftung im Rahmen der KK geplant ist, ergibt sich aus den vom Beschwerdeführer vorgelegten Betriebskonzept. In der mündlichen Verhandlung führte er ausdrücklich aus, er plane, auf den verfahrensgegenständlichen Flächen eine eigene Landwirtschaft zu führen. Die KK solle hingegen seiner Schwester, die ebenfalls deren persönlich haftende Gesellschafterin ist, verbleiben. Zudem ist anzumerken, dass die Entfernung zwischen den Betrieb in Oberösterreich und den verfahrensgegenständlichen Flächen ca. 115 km beträgt. Schon allein diese Entfernung würde eine sinnvolle gemeinsame Bewirtschaftung ausschließen.

3. Betriebskonzept

Dass entsprechend dem vorgelegten Betriebskonzept eine ordnungsgemäße und nachhaltige Bewirtschaftung nicht gewährleistet ist, ergibt sich aus dem Gutachten des vom Landesverwaltungsgericht beigezogenen agrarfachlichen Amtssachverständigen DI Gregor Harlander vom 20.11.2024. Begründend führte er aus, dass das Betriebskonzept in mehrfacher Hinsicht fachlich nicht nachvollzogen werden könne. Dies führte er im Detail aus – zu den einzelnen Punkten:

4. Neubau von Wohn- und Wirtschaftsgebäude

Hierzu führte der agrarfachliche Amtssachverständige in seinem Gutachten vom 20.11.2024 aus:

„Unter dem Aspekt einer ordnungsgemäßen und nachhaltigen Bewirtschaftung sind auch die dafür erforderlichen Betriebs- bzw. Wirtschaftsgebäude relevant und zwar hinsichtlich der wirtschaftlichen Auswirkungen bzw. wirtschaftlichen Ausgestaltung des landwirtschaftlichen Betriebes. Sowohl dem Betriebskonzept von DI Weißbacher, als auch jenem von DI LL ist zu entnehmen, dass ein Neubau von Wohn- und Wirtschaftsgebäude geplant sei. DI Weißbacher dimensionierte die erforderlichen Stallgebäude deutlich größer, da das Betriebskonzept mehr landwirtschaftliche Liegenschaften, als die aktuell kaufgegenständlich sind, umfasste. DI LL dimensionierte das Stallgebäude mit Nebengebäuden (Garage) auf die kaufgegenständlichen Flächen bzw. den dabei errechneten Tierbestand (~ rund 6,40 GVE, vier Mutterkühe mit Jungtieren und Nachzucht) angepasst.

Durch Vergleich der errechneten Errichtungskosten für die geplanten Wirtschaftsgebäude aus den vorgelegten Betriebskonzepten erkennbar, beziffert DI Weißbacher die Kosten mit rund 27.300 € pro GVE (rund 545.000 € brutto, 20 GVE), wobei DI LL die Errichtungskosten mit rund 11.700 € pro GVE (rund 75.000 € brutto, 6,40 GVE) ansetzt. Worauf die Gründe der betragsmäßigen Differenzen im Einzelnen zurückzuführen sind, ist aufgrund allgemein fehlender Planunterlagen sowie fehlender Kalkulationsdaten im Betriebskonzept von DI Weißbacher nicht festzustellen. Die Errichtungskosten, vorgelegt im Betriebskonzept von DI LL, wurden anhand der dabei übermittelten Flächenmaße plausibilisiert und konnten in ihrer Höhe nicht bestätigt werden, da die dabei unterstellten und einheitsbezogenen (m², m³ uä) Richtsätze der Errichtungskosten – aufgrund fehlender Quellenangaben – nicht nachgeprüft werden konnten. Die Berechnung der Errichtungskosten erfolgte durch Beiziehung eines Amtssachverständigen für landwirtschaftliches Bauwesen („Bautechniker“) auf Basis der Pauschalkostensätze – Baukosten im landwirtschaftlichen Bauwesen und der darin beschriebenen Systematik und zugrundegelegten Annahmen. Unter Berücksichtigung einer sehr einfachen Bauweise („Außenklimastall“, Gruppenhaltung, Tiefstreu) und der damit einhergehenden Reduktion der Errichtungskosten, wurden – im Vergleich zum beigelegten Betriebskonzept – deutlich höhere Errichtungskosten ( 20.000 €/GVE) berechnet, welche sich in einer erhöhten Fixkostenbelastung niederschlagen. Die Annahme einer Nutzungsdauer von 80 Jahren für landwirtschaftliche Bauten, die sehr einfach ausgeführt sind, erscheint in diesem Zusammenhang fachlich nicht nachvollziehbar (vgl. Kranewitter 2017).“

Laut Kranewitter, Liegenschaftsbewertung7 285, ist je nach Gebäudeart von folgender Gesamtnutzungsdauer auszugehen:

„Bild im pdf ersichtlich“

In den Fragen der Errichtungskosten und Nutzungsdauer folgt das Verwaltungsgericht den Ausführungen des Amtssachverständigen, welcher sich auf entsprechende Fachkunde und Literatur stützte. Hingegen belegte DI LL die in seinem Betriebskonzept herangezogenen Zahlen in keinster Weise und ist vielmehr festzustellen, dass der von ihm errechnete Betrag (Errichtungskosten pro GVE) unerklärlicherweise nicht einmal die Hälfte dessen beträgt, was in dem ursprünglich seitens des Beschwerdeführers vorgelegten Betriebskonzept des DI Weißbacher in Anschlag gebracht wurde. Obwohl das Gutachten des Amtssachverständigen dem Beschwerdeführer im Vorfeld der mündlichen Verhandlung in Wahrung des Parteiengehörs übermittelt worden war, trat der Beschwerdeführer dessen oben wiedergegebenen Ausführungen nicht entgegen und äußerte sich auch der in der mündlichen Verhandlung anwesende DI LL nicht dazu.

5. Bewirtschaftung und Ertragsmöglichkeiten im Bereich Filzen

Dass ein Teil der Flächen im Bereich Filzen nicht für die Landwirtschaft zu Verfügung steht, ergibt sich anhand des Grundbuchs.

So ist auf den Gst Nr **9, **10 und **9, alle KG W, zugunsten des benachbarten Gst .**11 aufgrund der Vereinbarung des Verkäufers mit der MM, Adresse 2, **** T, die Dienstbarkeit des „Gehens und Fahrens, der Zaunerrichtung, der Veränderung des Geländes und der Bepflanzung, jeweils auf der in Anlage ./1 grau schraffiert dargestellten Fläche“ verbüchert:

Bild im Original als pdf ersichtlich

Auf den Gst Nr **12und **13, KG W, wurde zu Gunsten des Nachbargrundstücks **14 aufgrund der Vereinbarung des Rechtsvorgängers mit der NN die Dienstbarkeit „des Bauverbotes, und des Verbotes von Geländeveränderungen jeder Art“, welche auch „das Recht der ausschließlichen Nutzung dieser Dienstbarkeitsfläche“ und „das Recht, die Art des Bewuchses auf der Dienstbarkeitsfläche zu bestimmen“ umfasst:

Bild im Original als pdf ersichtlich

Diese Fläche wurde erweitert und eine Dienstbarkeit gleichen Wortlauts zugunsten wiederum des Gst Nr **14 eingetragen:

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6. Bewirtschaftung und Ertragsmöglichkeiten im Bereich S

Zur Frage der Zufahrt zu den verfahrensgegenständlichen Flächen in R ist einerseits den Grundbuchstand zu verweisen, wonach eine solche rechtlich nicht besteht. Ebenso konnte der Amtssachverständige bei einem Lokalaugenschein feststellen, dass eine solche auch in natura nicht vorhanden ist. In seinem Gutachten führte der Amtssachverständige aus:

„Die Flächen der KG R – Liegenschaft „S“ in **4, **15 und **16 – sind nicht an das öffentliche Wegenetz angeschlossen. Für das in der **6 vorgetragene Grundstück **17 ist zwar ein Geh- und Fahrrecht eingeräumt, dieses reicht allerdings nicht an die gegenständlichen Liegenschaften der KG R, weshalb die gegenständlichen Liegenschaften mit landwirtschaftlichen Maschinen nicht erreichbar sind. Hierbei gibt es keine grundbücherlichen Eintragungen, die eine gesicherte Erschließung der Liegenschaften in der KG R im Grundbuch ersichtlich machen. Im Zuge des Ortsaugenscheins konnten auch keine anderen Zufahrtsmöglichkeiten festgestellt werden, die auf ein Befahren der Flächen in jüngerer Vergangenheit schließen lassen. Die Liegenschaften der KG R stellen sohin eine „Enklave“ inmitten von im Freiland gelegenen vorwiegend landwirtschaftlich genutzten Grundflächen dar. Unter Berücksichtigung von wirtschaftlichen und technischen Bewirtschaftungsaspekten landwirtschaftlich genutzter Flächen ist abzuleiten, dass landwirtschaftliche Flächen ohne (gesicherte) Zufahrtsmöglichkeiten und deren erforderliche Infrastruktur für landwirtschaftliche Maschinen nicht (mehr zeitgemäß) bewirtschaftet werden können, weshalb eine nachhaltige – auf langfristiger Perspektive ausgerichtete – Bewirtschaftung dieser Flächen nicht gewährleistet werden kann und diese Flächen – aus aktueller Sicht – nicht der Produktion („Grundfutter“) dienen werden. Aus fachlicher Sicht bestehen daher begründete Zweifel, ob die gegenständlichen Flächen der KG R aufgrund fehlender Erschließung einer landwirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden können.“

Dass die notwendige Zufahrt über fremden Grund bücherlich gesichert wäre, brachte der Beschwerdeführer nicht mal vor. Zwar führte der rechtsfreundliche Vertreter des Beschwerdeführers aus, ihm sei persönlich bekannt, dass eine Zufahrt in natura vorhanden sei, jedoch konkretisiert er dieses Vorbringen lediglich durch Verweis auf einen nicht näher definierten Zeitpunkt in der Vergangenheit, als dort eine Hofstelle bestanden habe, welche mittlerweile abgerissen sei. Ausdrücklich gestand er ein, dieser Weg sei „fast vollends verbuscht“, was wiederum die konkrete und aktuelle Wahrnehmung des Amtssachverständigen nicht zu erschüttern vermag. Auch die Tatsache, dass der Vorbesitzer die Errichtung eines Erschließungswegs bereits begonnen hatte (ersichtlich auf einem Luftbild aus dem Jahr 2009 (Laser- und Lufbildatlas Befliegung 2009504 23.07.2009), dieses Unterfangen jedoch mangels Genehmigung wieder einstellen bzw. zurückbauen musste, ist nicht geeignet zu belegen, dass eine aufrechte Zufahrt besteht. Weiters kann das Verwaltungsgericht dem Schluss des Privatsachverständige DI LL anhand eines Luftbilds aus dem Jahr 1999, dass zu diesem Zeitpunkt eine Zufahrt bestanden habe, nicht folgen. Nicht nur ist auf diesem Luftbild keinerlei Zufahrt ersichtlich, sondern führte auch der agrarfachliche Amtssachverständige in für das Verwaltungsgericht einwandfrei nachvollziehbarerweise aus, dass anhand des Luftbilds davon auszugehen ist, dass die betreffenden Flächen mit den nicht verfahrensgegenständlichen nördlich gelegenen Flächen mitbewirtschaftet wurden (wenngleich nicht zwingend in einem Zuge). Das Bestehen einer Hutweide im Jahr 2021 vermutete der Privatsachverständige lediglich anhand der auf einem Luftbild ersichtlichen Optik. Zu dem Schluss, dass dies das Vorliegen einer Zufahrt (die wiederum auf dem Orthofoto nicht im Mindesten erkennbar ist) belegen würde, kann das Verwaltungsgericht nicht kommen. Überdies führte der Amtssachverständige nachvollziehbar aus, dass eine solche Optik auch anders zustande kommen kann, insbesondere durch Schilf, welches der agrarfachliche Amtssachverständige bei seinem Ortsaugenschein am 17.09.2024 auch vorfand.

Das Verwaltungsgericht kommt daher zu dem Schluss, dass diese Flächen nicht in einer Weise erschlossen sind, die für eine Bewirtschaftung mit landwirtschaftlich Maschinen erforderlich wäre. Bereits aus diesem Grund ist die Ertragsfähigkeit der Fläche S als gering einzustufen, wie der Amtssachverständige in seinem Gutachten ausführte:

„Unter Berücksichtigung von wirtschaftlichen und technischen Bewirtschaftungsaspekten landwirtschaftlich genutzter Flächen ist abzuleiten, dass landwirtschaftliche Flächen ohne (gesicherte) Zufahrtsmöglichkeiten und deren erforderliche Infrastruktur für landwirtschaftliche Maschinen nicht (mehr zeitgemäß) bewirtschaftet werden können, weshalb eine nachhaltige – auf langfristiger Perspektive ausgerichtete – Bewirtschaftung dieser Flächen nicht gewährleistet werden kann und diese Flächen – aus aktueller Sicht – nicht der Produktion („Grundfutter“) dienen werden. Aus fachlicher Sicht bestehen daher begründete Zweifel, ob die gegenständlichen Flächen der KG R aufgrund fehlender Erschließung einer landwirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden können.“

Der Vollständigkeit halber wird darauf verwiesen, dass auch aufgrund der beträchtlichen Vernässungen – der Bereich ist in der Biotopkartierung im Wesentlichen als „artenreiche Nasswiesen“ ausgewiesen – eine mehr als extensive Nutzung (wie beispielsweise auch als Hutweide, wie von DI LL vorgebracht) bzw eine maßgebliche Steigerung des Ertrags durch intensive Düngung und Entwässerung vom Amtssachverständigen nicht als realistisch betrachtet wird.

In Anbetracht der obigen Ausführungen sieht es das Landesverwaltungsgericht als weiteren Beleg für die mangelnde Ertragsfähigkeit der betreffenden Flächen an, dass diese, wie der Amtssachverständige feststellen konnte, „bereits seit längerer Zeit – den aktuellen Zustand und den Entwicklungen laut historischen Orthophotos zufolge – nicht mehr landwirtschaftlich genutzt worden sind, nicht zuletzt wegen der fehlenden Erschließung und des geringwertigen Futterwerts (BKZ von 8 bis 9, vgl. Abbildung 14 und Abbildung 16).

„GG ist seit 2021 (KV-Datum 07.12.2020) grundbücherlicher Eigentümer der Liegenschaften in der KG **18 R – „S“, eine ordnungsgemäße sowie der AMA-Schlagnutzung („Streuwiese“) entsprechende Bewirtschaftung dieser Flächen erfolgte bislang nicht. Eine Weiterführung des bestehenden Pachtverhältnisses zwischen den Vertragsparteien (GG – AA) lässt aus agrarfachlicher Sicht – verglichen mit den aktuellen Bewirtschaftungsverhältnissen auf den Flächen der KG R – keinen Rückschluss auf eine ordnungsgemäße und nachhaltige Bewirtschaftung zu, da auf diesen Flächen bislang keine landwirtschaftliche Tätigkeit aufgenommen wurde.“

7. Tierbestand - Futterertrag

Hierzu führte der Amtssachverständige in seinem Gutachten vom 20.11.2024, vom Beschwerdeführer unwidersprochen aus:

„Die Berechnung des Futterertrags, der auf Basis der gegenständlichen Flächen erzielt werden kann, ist hinsichtlich der zugrundegelegten Kennwerte nicht nachvollziehbar bzw. widersprüchlich, da einerseits ein durchschnittlicher Tierbestand von rund 6,40 GVE (~Stallplanung) unterstellt wird und andererseits der aus den kaufgegenständlichen Flächen erzielte Futterertrag dem Futterbedarf von lediglich 4 Mutterkühen (4 GVE) gegenübergestellt wird, wodurch der errechnete Futterertrag auf den gegenständlichen Flächen dahingehend überbewertet wird, weil nur 4 GVE statt des errechneten 6,40 GVE Durchschnittstierbestandes in die Berechnung einflossen, auch wenn berücksichtigt werde, dass die Jungtiere bis zum Absetzen an den Muttertieren (Mutterkühen) säugen und in dieser Zeit einen geringeren (Ergänzungs) Futterbedarf haben.“

Im Betriebskonzept findet sich auf Seite 17die Feststellung, dass der Futterertrag lediglich für 4 Mutterkühe ausreicht, der Stallflächenbedarf ist auf 4 Mutterkühe und 4 Jungrinder ausgelegt (Seite 19) und der „Einsteller-/Jungrinderlös“ fließt auf Seite 26 in die Kalkulation ein.

Zu dieser Diskrepanz äußerte sich weder der Beschwerdeführer noch der in der mündlichen Verhandlung anwesende DI LL.

8. Mechanisierung, Kosten für Mechanisierung und Helfer

Hierzu führte der Amtssachverständige in seinem Gutachten schlüssig, nachvollziehbar und unwidersprochen aus:

„Laut beigelegtem Betriebskonzept von DI LL wurde vermerkt, dass eine für die Grünlandbewirtschaftung entsprechende „Basismechanisierung“ vom Landwirtschaftsbetrieb in Q („KK“) übernommen wird, da dort diverse Gebrauchtmaschinen vorhanden seien. Die Ausgestaltung der erwähnten „Basismechanisierung“ wurde im Betriebskonzept jedoch nicht genauer erwähnt, weshalb auch nicht darauf Bezug genommen werden kann, ob sich diese für die Flächenbewirtschaftung der gegenständlichen Liegenschaften eignen und welche Kostenbelastung damit verbunden ist. Zudem wird im Betriebskonzept erwähnt, dass Spezialdienstleistungen auch über den örtlichen Maschinenring in Anspruch genommen werden sollen. Angesichts der Hangneigungen und der Exposition („nördlich exponiert“) im Bereich der **2 KG **19 W („östlicher Bereich“) sowie der sehr ungünstigen Wasserverhältnisse der Flächen in der KG R erscheint eine Bewirtschaftung mit einer einfachen Mechanisierung nur kaum bzw. nicht möglich. Variable Bewirtschaftungskosten wurden im Rahmen der Deckungsbeitragskalkulation berücksichtigt. Eine Berücksichtigung der fixen Maschinenkosten (~ Wiedergewinnungsfaktor für neue Maschinen) oder der Dienstleistungskosten bei Vergabe an den Maschinenring wurde bei der Kalkulation nicht berücksichtigt.“

Dasselbe gilt für die Kosten der Helfer, derer sich der Beschwerdeführer nach eigenen Angaben bedienen will. Diese bleiben im Betriebskonzept gänzlich unerwähnt.

IV.Rechtslage:

§ 1 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024 lautet (auszugsweise):

(1) Bei der Vollziehung dieses Gesetzes sind folgende Grundsätze zu beachten:

(2) Dieses Gesetz gilt für den Erwerb von Rechten

(3) Dieses Gesetz gilt nicht:

§ 2 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024 lautet (auszugsweise):

(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten weiters Grundstücke, die zwar nicht im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, aber doch in einer für die Land- oder Forstwirtschaft typischen Weise genutzt werden. Durch die Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung eines bisher im Sinn des ersten oder zweiten Satzes genutzten Grundstückes verliert dieses nicht die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Grundstücke mit land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden sowie solche Gebäude selbst, wenn nur diese Gegenstand eines Rechtserwerbes sind. Die Bezeichnung eines Grundstückes im Grundsteuer- oder Grenzkataster ist für dessen Beurteilung als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht maßgebend. Baugrundstücke (Abs 3) gelten nicht als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke.

(2) Ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb ist jede selbstständige wirtschaftliche Einheit, in deren Rahmen land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke bewirtschaftet werden und die geeignet ist, zum Lebensunterhalt des Bewirtschafters und seiner Familie beizutragen.

(3) Baugrundstücke sind:

(4) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke mit anderen Gebäuden als land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden gelten als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke, wenn das gesamte Grundstück oder ein Grundstücksteil Gegenstand eines Rechtserwerbes ist. Ist nur das Gebäude Gegenstand eines Rechtserwerbes, so gilt dieses als Baugrundstück.

(5) Als Landwirt gilt,

(6) Interessenten sind

3.

(7) Ausländer sind:

(8) Freizeitwohnsitze sind Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden im Sinn des § 13 Abs 1 in Verbindung mit den Abs 1a und 2 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2022.“

§ 4 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024 lautet (auszugsweise):

(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:

(2) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen weiters

§ 6 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024 lautet (auszugsweise):

(1) Die Genehmigung nach § 4 ist, soweit in den Abs 2 bis 10 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs 1 lit a nicht widerspricht.

(2) Rechtserwerbe an forstwirtschaftlichen Grundstücken sind zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im § 1 Abs 1 lit a Z 1 und 2 genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.

(3) Rechtserwerbe an landwirtschaftlichen Grundstücken durch einen Landwirt im Sinn des § 2 Abs 5 lit a sind zu genehmigen, wenn der Rechtserwerb den Grundsätzen nach § 1 Abs 1 lit a nicht widerspricht und

(4) Wenn kein Interessent im Sinn des § 2 Abs 6 vorhanden ist, sind Rechtserwerbe an einem landwirtschaftlichen Grundstück oder einem landwirtschaftlichen Betrieb durch eine Person, die nicht Landwirt im Sinn des § 2 Abs 5 ist, zu genehmigen, wenn hinsichtlich des Veräußerers kein Widerspruch zu den im § 1 Abs 1 lit a Z 1 und 2 genannten Grundsätzen besteht und die nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung der erworbenen Grundstücke gewährleistet ist.

(5) Die Genehmigung für den Erwerb des Eigentums an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück aufgrund eines Kaufvertrages ist zu erteilen, wenn der Verkauf aufgrund von Umständen, die ohne grobes Verschulden des Verkäufers eingetreten sind, insbesondere aufgrund von Elementarereignissen, zur Vermeidung des gänzlichen Verfalls eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes notwendig ist.

(6) Rechtserwerbe durch Erben oder Vermächtnisnehmer, die nicht zum Kreis der gesetzlichen Erben gehören, sind zu genehmigen, es sei denn, dass die letztwillige Zuwendung in der Absicht erfolgt ist, die Genehmigungsvoraussetzungen für Rechtserwerbe durch Rechtsgeschäft unter Lebenden zu umgehen.

(7) Rechtserwerbe an Grundstücken oder Grundstücksteilen, die der Erweiterung einer gewerblichen oder industriellen Anlage oder einer Bergbauanlage dienen, sind zu genehmigen, wenn das Grundstück oder der Grundstücksteil an ein Grundstück im Eigentum des Erwerbers unmittelbar angrenzt oder zumindest in der unmittelbaren Nähe zu diesem liegt, für das Grundstück oder den Grundstücksteil keine Festlegung nach § 7 Abs 2 lit a Z 1 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2016 besteht und die Vergrößerung des vorhandenen Grundbesitzes den Zielen der örtlichen Raumordnung nicht widerspricht.

(8) Rechtserwerbe durch Personen, die land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke

(9) Rechtserwerbe von weiteren Miteigentumsanteilen durch einen Miteigentümer einer Liegenschaft, zu der land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gehören, sind zu genehmigen, wenn

(10) Rechtserwerbe durch als gemeinnützig anerkannte Bauvereinigungen sind zu genehmigen, wenn

§ 7 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 204/2021 lautet (auszugsweise):

(1) Im Sinn der im § 1 Abs 1 lit a genannten Grundsätze ist die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn

(2) Die Genehmigung für die Teilung von landwirtschaftlichen Grundstücken ist insbesondere zu versagen, wenn dem geplanten Vorhaben erhebliche landeskulturelle Bedenken entgegenstehen, insbesondere wenn unwirtschaftlich kleine Grundstücke entstehen würden.“

§ 25 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (TGVG), LGBl Nr 61/1996, idF LGBl Nr 33/2024 lautet (auszugsweise):

(1) Liegen die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung für den angezeigten Rechtserwerb an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück oder durch einen Ausländer vor, so hat die Grundverkehrsbehörde mit schriftlichem Bescheid die Genehmigung zu erteilen.

(2) Bescheide der Grundverkehrsbehörden, mit denen die Genehmigung erteilt wird, sind zu begründen.

(3) Vor der Erlassung eines Bescheides, mit dem über die Erteilung der Genehmigung des angezeigten Rechtserwerbs an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück entschieden wird, hat die Grundverkehrsbehörde die Gemeinde, in deren Gebiet das betreffende Grundstück liegt, und die Landwirtschaftskammer anzuhören. Ein solcher Bescheid ist der Gemeinde und der Landwirtschaftskammer zuzustellen; diese können dagegen Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht erheben. Vor der Erlassung eines Bescheides, mit dem über die Erteilung der Genehmigung des angezeigten Rechtserwerbs durch einen Ausländer entschieden wird, hat die Grundverkehrsbehörde die Gemeinde, in deren Gebiet das betreffende Grundstück liegt, anzuhören. Ein solcher Bescheid ist der Gemeinde zuzustellen; diese kann dagegen Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht erheben.“

V.Erwägungen:

1. Qualifikation als Landwirt gemäß § 2 Abs 5 TGVG:

In der Beschwerde wird vorgebacht, der Beschwerdeführer sei Landwirt entsprechend der Definition des § 2 Abs 5 lit a und b TGVG.

Um die Qualifikation des § 2 Abs 5 lit a TGVG zu erlangen, muss die betreffende Person einen landwirtschaftlichen Betrieb selbst (allenfalls gemeinsam mit Familienangehörigen oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern) bewirtschaften. Tatsächlich konnte oben zu Punkte II. festgestellt werden, dass Eigentümerin und somit Bewirtschafterin des vom Beschwerdeführer ins Treffen geführten landwirtschaftlichen Betriebs in **** P, Oberösterreich, die KK ist. Der Beschwerdeführer selbst ist lediglich Komplementär dieser KG und gilt somit persönlich nicht als Bewirtschafter der genannten Landwirtschaft iSd § 2 Abs 5 lit a TGVG.

Für eine Person, die nicht bereits einen landwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftet, ist es möglich, sich als Landwirt iSd § 2 Abs 5 lit b TGVG zu qualifizieren, indem sie die hierzu erforderlichen Fähigkeiten nachweist und erklärt, dass sie „den landwirtschaftlichen Betrieb bzw. das landwirtschaftliche Grundstück entsprechend einem vorzulegenden, fachkundig erstellten Betriebskonzept nachhaltig und ordnungsgemäß bewirtschaften wird“. „Die Definition des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes als selbstständige Wirtschaftseinheit setzt mithin ein entsprechendes, eine organisatorische Einheit bildendes Sachsubstrat, somit Grundbesitz und Hofstelle, also auch Wirtschafts- und Betriebsgebäude voraus (LVwG Tirol 4.8.2014, LVwG-2014/11/1380-4; E 21; LVwG Tirol 1.6.2015, LVwG-2013/27/2249-5; E 22) Allerdings gelten nach lt b auch Personen, die bisher noch keinen landwirtschaftlichen Betrieb bewirtschaftet haben, die aber eine nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung eines solchen Betriebs beabsichtigen und hierzu befähigt sind, als Landwirte (EB 2009).“ (Müller/Weber, Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 zu § 2 Abs 5)

Der Beschwerdeführer hat als landwirtschaftlicher Facharbeiter (Landwirtschaftskammer Oberösterreich) die erforderlichen Fähigkeiten nachgewiesen. Weiters legte er ein Betriebskonzept vor – siehe dazu im Folgenden:

Entsprechend dem vorgelegten Betriebskonzept vom 30.08.2024 ist eine ordnungsgemäße und nachhaltige Bewirtschaftung der vertragsgegenständlichen Liegenschaften nicht gewährleistet. Dies ergibt sich in Einzelnen anhand der oben zu Punkt II.4. ff getroffenen Feststellungen. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das Betriebskonzept lediglich auf die Futtergrundlage von 4 Mutterkühen abstellt. Schon die diesbezügliche Rechnung ist nicht nachvollziehbar. Wie insbesondere anhand des Gutachtens des agrarfachlichen Amtssachverständigen nachgewiesen werden konnte, legte DI LL bei dieser Rechnung nicht nur ein deutlich zu hohes Flächenausmaß zugrunde, sondern berücksichtigte er auch noch weder die eingeschränkte Bewirtschaftbarkeit der gesamten Fläche S, noch die bei weitem kürzere Nutzungsdauer der zu errichtenden landwirtschaftlichen Gebäude, oder die realen Kosten für Mechanisierung und Helfer. So ist das Betriebskonzept einerseits nicht einmal geeignet, die Möglichkeit der Erhaltung von 4 Mutterkühen zu belegen, beruht jedoch andererseits die Einnahmenseite des Betriebskonzepts nicht nur auf 4 GVE, sondern auf 6,40 GVE (Mutterkühe und ihre Kälber). In Anbetracht dessen gehen die Beschwerdeausführungen hinsichtlich des Pachtvertrags mit dem Verkäufer, eines allfälligen raumordnungsrechtlichen Vertrags, der Besitzstruktur und des Kaufpreises ins Leere.

Der Beschwerdeführer ist somit auch nicht als Landwirt iSd § 2 Abs 5 lit b TGVG zu qualifizieren.

2. Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken durch einen Nicht-Landwirt

Da der Beschwerdeführer, wie oben ausführlich dargelegt, nicht als Landwirt iSd § 2 Abs 5 TGVG anzusehen ist, käme für ihn ein Rechtserwerb allenfalls im Rahmen des Interessentenmodells in Frage (§ 6 Abs 4 TGVG). Von diesem wurde im vorliegenden Fall nicht Gebrauch gemacht.

VI.Ergebnis

Der Beschwerdeführer ist nicht Landwirt iSd § 2 Abs 5 TGVG.

Für die Qualifikation gemäß § 2 Abs 5 lit b TGVG hätte er ein Betriebskonzept vorlegen müssen, welches eine nachhaltige und ordnungsgemäße Bewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Flächen erwarten lässt. Wie oben ausführlich dargelegt, vermag das Betriebskonzept des DI LLs dies nicht zu leisten.

Ein Interessentenverfahren (für den Rechtserwerb durch einen Nicht-Landwirt) wurde nicht durchgeführt.

Die Beschwerde war daher spruchgemäß abzuweisen.

VII.Unterlassene mündliche Verkündung

Eine Verkündung der Entscheidung in der mündlichen Verhandlung war aufgrund der Komplexität der Sach- oder Rechtslage nicht möglich. Außerdem bedurfte die Fällung des Erkenntnisses (etwa die Beweiswürdigung) reiflicher Überlegung, weshalb das Landesverwaltungsgericht von der sofortigen Verkündung Abstand nehmen durfte (vgl. Walbert-Satek in Bumberger/Lampert/Larcher/Weber, VwGVG, Rz 7 zu § 47 und die dort angeführte Literatur und Judikatur; vgl Ra 2019/02/0110).

VIII.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Soweit gesetzlich nicht anderes bestimmt ist, ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Mag.a Schmalzl

(Richterin)