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LVwG-2023/22/0679-5•LVwG T LVwG-2023/22/0679-5
LVwG-2023/22/0679-5State Administrative CourtAug 22, 2023
Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes<br/>Benützungsverbot<br/>
IM NAMEN DER REPUBLIK
I.
Das Landesverwaltungsgericht Tirol erkennt durch seinen Richter Dr. Triendl über die Beschwerde der Frau AA, geb. XX.XX.XXXX, Adresse 1, **** Z, v.d. BB, Z, gegen den Bescheid der Stadt Z vom 17.1.2023, Zl. *** wegen eines Auftrages nach § 46 Abs 1 TBO 2022 zur Herstellung des gesetzlichen Zustandes (Spruchpunkt I.) sowie eines Benützungsverbotes nach § 46 Abs 6 lit a TBO 2022 (Spruchpunkt II.) betreffend das Anwesen Adresse 2 in **** Z auf der Gp. **1 KG Y, soweit darin auf „konsenswidrige Maßnahmen am bzw. im Gebäude“ Bezug genommen wird, nach Durchführung einer öffentlichen, mündlichen Verhandlung
zu Recht:
1. a) Die Beschwerde wird zu Spruchpunkt I. des angefochtenen Bescheides mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als der Beschwerdeführerin nunmehr aufgetragen wird wie folgt:
Es wurde baupolizeilich festgestellt, dass folgende baulichen Maßnahmen im Anwesen Adresse 2 in **** Z auf der Gp. **1 KG Y ohne die erforderliche Baubewilligung ausgeführt wurden:
1. Zubau im östlichen Bereich des Kellergeschosses – im Plan „Kellergeschoß“ zum Bescheid der Stadt Z vom 14.9.1988, Zl. ***, als „Tankraum, Heizraum und Abstellraum“ bezeichnet - mit den Abmessungen 2,76m x 7,05m.
2. Raumnische im Kellergeschoß westlich des Stiegenaufganges mit den Abmessungen von 1,67m x 1,61m (dargestellt im Plan „Kellergeschoß“ zum Bescheid der Stadt Z vom 14.9.1988, Zl. ***).
3. Die Außenabmessungen des westlichen Zubaus im Kellergeschoß, dargestellt im Plan „Kellergeschoß“ zum Bescheid der Stadt Z vom 14.9.1988, Zl. ***, stimmen nicht mit den mit Baubescheid vom 28.4.1976, Zl. *** bewilligten Abmessungen überein: Bewilligt wurden Abmessungen von 6,40m x 6,50m, tatsächlich ausgeführt wurde der Zubau in einem Ausmaß von 6,44m x 6,68m.
4. Zubau im östlichen Bereich des Obergeschoßes: Mit Baubescheid vom 20.3.1957, Zl. ***, wurde ein „Kabinett“ im Ausmaß von 2,55m x 2,70 m bewilligt. Hinzugekommen ist jedoch ein Zubau im Ausmaß von 2,76m x 4,58m („Badezimmer“) und ein Balkon im Ausmaß von 2,41 x 1,30m (dargestellt im Plan „1. Obergeschoß“ zum Bescheid der Stadt Z vom 14.9.1988, Zl. ***).
Gemäß § 46 Abs 1 Tiroler Bauordnung 2022, LGBl 44 - TBO 2022 wird Ihnen, Frau AA, geb. XX.XX.XXXX, Adresse 1, **** Z, in Bezug auf die oben angeführten konsenslosen Gebäudeteile Punkte 1. bis 4. die Herstellung des den Baubewilligungen des Stadtmagistrates Z vom 20.03.1957, ***, vom 28.04.1976, *** und vom 14.09.1988, *** entsprechenden Zustandes binnen einer Frist von 12 Monaten ab Zustellung des gegenständlichen Erkenntnisses aufgetragen.
b) Die Beschwerde wird zu Spruchpunkt II. des angefochtenen Bescheides mit der Maßgabe als unbegründet abgewiesen, als Frau AA, geb. XX.XX.XXXX, Adresse 1, **** Z, gemäß § 46 Abs 6 lit a TBO 2022 die weitere Nutzung der oben unter Spruch 1. a) angeführten konsenslosen Gebäudeteile untersagt wird.
II.
Das Landesverwaltungsgericht Tirol fasst durch seinen Richter Dr. Triendl über die Beschwerde der Frau AA, geb. XX.XX.XXXX, Adresse 1, **** Z, v.d. BB, Z, gegen den Bescheid der Stadt Z vom 17.1.2023, Zl. *** wegen eines Auftrages nach § 46 Abs 1 TBO 2022 zur Herstellung des gesetzlichen Zustandes (Spruchpunkt I.) sowie eines Benützungsverbotes nach § 46 Abs 6 lit a TBO 2022 (Spruchpunkt II.) betreffend das Anwesen Adresse 2 in **** Z auf der Gp. **1 KG Y, soweit darin auf „konsenswidrige Maßnahmen - Außenanlagen“ Bezug genommen wird, nach Durchführung einer öffentlichen, mündlichen Verhandlung den
Beschluss:
Der Beschwerde wird Folge gegeben, der angefochtene Bescheid diesbezüglich aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines allfälligen neuen Bescheides an die belangte Behörde zurückverwiesen.
III.
Die ordentliche Revision ist gemäß Art 133 Abs 4 B-VG nicht zulässig.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
I.Verfahrensgang:
Mit dem angefochtenen Bescheid wurden der Beschwerdeführerin, gestützt auf § 46 Abs 1 TBO 2022 die Herstellung des den namentlich genannten Baubewilligungen entsprechenden Zustandes sowie die Benützungsuntersagung § 46 Abs 6 lit a TBO 2022 für näher angeführte “Konsenswidrige Maßnahmen“ aufgetragen. Diesem Auftrag ging ein eingehendes Ermittlungsverfahren voraus, das hier nur auszugsweise dargestellt wird:
Auf die im angefochtenen Bescheid angeführten baulichen Maßnahmen, für die keine ausdrückliche Baubewilligung vorliegt, wurde die Baubehörde mit einer anonymen Anzeige vom Mai 2019, ON 1 (die Ordnungsnummern beziehen sich auf den behördlichen Akt) hingewiesen. Daraufhin wurde seitens des hochbautechnischen Amtssachverständigen der Bau- und Feuerpolizei, CC (in weiterer Folge „CC“) ein Ortsaugenschein ausgeschrieben und die mit 7.11.2019 datierte Stellungnahme, ON 4 abgegeben:
„Beschreibung der bestehenden baulichen Anlagen:
Bestandshaus:
Auf der ggst. Liegenschaft besteht einem Einfamilienwohnhaus. Das Haus besteht aus einem Kellergeschoss, Erdgeschoß und ein Obergeschoss. Erschlossen werden die Geschosse über eine interne Treppe. Die Situierung des Gebäudes am Bauplatz stellt sich wie folgt dar: Das Gebäude liegt im nördlichen Bereich des Grundstücks (Gst. **1, KG Y).
Im Kellergeschoss befinden sich zwei Lagerräume, ein Kellerraum, ein Trockenraum, ein Heizraum, ein Tankraum, ein Abstellraum, WC, Waschküche und einen Gang.
Im Erdgeschoss sowie im den Obergeschossen befindet sich eine Wohnung. Im Erdgeschoss ist ein Zimmer, eine Stube, Küche, Wohnraum, WC, Bad und die Diele. Im Osten und im Westen befindet sich jeweils eine Terrasse.
Im Obergeschoss befindet sich zwei Zimmer, ein Bad, WC, eine Ankleide und ein Vorraum. Im Süden sowie im Südosten befindet sich je ein Balkon.
Bestehende Baubewilligungen bzw. im Amt vorhandene Unterlagen:
Baubescheid vom 20.03.1957
Errichtung eines Einfamilienwohnhauses
Baubescheid vom 28.04.1976
Errichtung eines erdgeschossigen Anbaues und einer Stützmauer
Baubescheid vom 14.09.1988
Zu- und Umbau zu Wohnhaus
Bestätigung gern. §12 (2) WEG vom 15.11.1988
Haus B (Adresse 2) - Bestätigung von einer Wohnung
inkl. Gutachten zur Festsetzung der Nutzwerte
Schlussfolgerung des hochbau- und brandschutztechnischen Sachverständigen:
Zwischen der Erstgenehmigung von 1957 und dem letzten Baubescheid von 1988 sind in den Planunterlagen diverse Abweichungen festzustellen. In den Planunterlagen von 1988 wurden folgende Bauteile als bewilligter Bestand eingezeichnet, die jedoch (lt. Den vorhandenen Unterlagen) nicht genehmigt wurden.
Das betrifft den östlichen Bereich des Kellergeschosses (Tankraum, Heizraum und Abstellraum) in den Abmessungen von 2,76m x 7,05m.
Weiters sind Abweichungen im Obergeschoss festgestellt worden. Das betrifft den östlichen Bereich des Bades und den dazugehörigen Balkon in den Abmessungen von 2,76m x 4,58m (Bad) bzw. 2,41m x 1,30m (Balkon).“
Nach einem Schriftverkehr mit DD (insb. ON 11 und ON 12) und dem Aussetzen des Verfahrens aufgrund eines anhängigen Feststellungsverfahrens (ON 13 – Aktenvermerk vom 20.11.2020 - dieses Verfahren endete mit Beschluss des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 16.2.2022, LVwG-*** – „Zurückweisung des Antrages wegen unvollständiger Einreichunterlagen“) folgte eine weitere Stellungnahme CC vom 15.11.2022, ON 15, in der er auf seine Stellungnahme vom 18.2.2021 (im damals anhängigen Feststellungsverfahren) verwies. In der Stellungnahme vom 18.2.2021 gab er folgende Schlussfolgerung ab:
„Zum Gebäude:
Zwischen der Erstgenehmigung von 1957 und dem zweiten vorhandenen Baubescheid von 1976 sind keine Änderungen des Bestandshauses zu sehen. Hier ist ausschließlich der Zubau am genehmigten Grundrissplan eingezeichnet.
Zwischen der Erstgenehmigung von 1957 und dem letzten Baubescheid von 1988 sind in den Planunterlagen diverse Abweichungen festzustellen. In den Planunterlagen von 1988 wurden folgende Bauteile als bewilligter Bestand eingezeichnet, die jedoch (lt. den vorhandenen Unterlagen) nicht genehmigt wurden.
Das betrifft den östlichen Bereich des Kellergeschosses (Tankraum, Heizraum und Abstellraum) in den Abmessungen von 2,76m x 7,05m sowie westlich des Stiegenaufgangs eine Raumnische mit den Abmessungen von 1,67m x 1,61m. Die Wandstärken des 1976 genehmigten Zubaus waren mit 25cm bewilligt. Diese wurden lt. „Bestand“ im bewilligten Plan von 1988 mit 35cm angegeben. Die Außenabmessungen des westlichen Zubaus stimmen somit nicht überein. Weiters sind Abweichungen im Obergeschoss festgestellt worden. Das betrifft den östlichen Bereich des Bades und den dazugehörigen Balkon in den Abmessungen von 2,76m x 4,58m (Bad) bzw. 2,41m x 1,30m (Balkon).
Außenanlagen:
Die im Bewilligungsplan von 1988 eingezeichnete Stützwand ist nur als „Bestand“ dargestellt. Die dazugehörige, begehbare Überdachung sowie die westlich des Teiches vorhandene Stützmauer für den Hang sind weder in den bewilligten Planunterlagen noch in Bestandsplänen eingezeichnet. Durch die zwei Stützmauern sind auch entsprechende Geländeveränderungen vorgenommen worden um größere, ebene Flächen zu erhalten.
Anmerkung;
Aus ha. Sicht können die Unterlagen sowie Baubescheide von anderen Objekten (auch am selben Grundstück) nicht in die Begutachtung einfließen. Hier handelt es sich um getrennte Verfahren. Weiters sind in der Bauamtsregistratur mehrere (vom Hr. DD als fehlende) Schriftstücke ausgehoben worden, die nicht darauf schließen lassen, dass der Bauakt in großen Teilen unvollständig ist.
Durch eine Lageveränderung ist grundsätzlich kein zusätzlicher Keller aus technischer Sicht notwendig. Hier können auch andere Maßnahmen getroffen werden (z.B. Geländeveränderungen). Falls eine Abänderung aus „technischer Sicht“ notwendig gewesen wäre, wäre auch hier (aus ha. Sicht) eine neue Bewilligung notwendig gewesen.
Für den Baubescheid von 1988 wurde keine Benutzungsbewilligung erteilt. Hier wurde die Bauherrschaft mit dem Schreiben *** vom 13.05.1993 dazu aufgefordert um Benützungsbewilligung anzusuchen. Erst 1999 wurde von Herrn EE eine Fertigstellungsmeldung (ab 1998 keine Benützungsbewilligung für diese Art von Baumaßnahmen mehr notwendig) an den Magistrat gesendet. Somit wurde nach den Baumaßnahmen nach 1988 keine Abnahme durch die Baubehörde vorgenommen.“
In der gegen den Bescheid vom 17.1.2023, Zl. *** rechtzeitig erhobenen Beschwerde der rechtsfreundlich vertretenen Frau AA, geb. XX.XX.XXXX, Adresse 1, **** Z wird zusammenfassend die Unzulässigkeit der seitens der Behörde gewählten Vorgangsweise vorgebracht, zumal – mit näherer Begründung - von einem baurechtlichen Konsens der als nicht bewilligt angesehenen Baumaßnahmen auszugehen sei.
Beweis wurde aufgenommenen durch Einsichtnahme in den behördlichen Akt. Weiters wurde eine Stellungnahme des hochbautechnischen Amtssachverständigen FF (in weiterer Folge „FF“) vom 15.5.2023 eingeholt. Darin kommt dieser zur folgenden, zusammenfassenden technischen Beurteilung:
„Aufgrund der im Befund angeführten Feststellungen darf somit zusammenfassend festgehalten werden, dass die Aktenlage aus bautechnischer Sicht dafürspricht, dass die mit Bescheid vom 14.09.1988 genehmigten Planunterlagen auch hinsichtlich des darin dargestellten Bestandes von den damaligen Vertretern der Baubehörde als baurechtlicher Bestand angesehen wurden.
Dies bestätigt sich durch die jeweiligen Bescheinigungen der Baubehörde nach § 12 Abs. 2 WEG und das darauf aufbauende Gutachten zur Feststellung der Nutzwerte des Alfred Ammann vom 27.04.1988.
Abschließend kann gesagt werden, dass aus bautechnischer Sicht lediglich die als konsenswidrig festgestellten Maßnahmen im Bereich der Außenanlagen, welche nicht von den Planunterlagen aus dem Jahr 1988 umfasst sind, verbleiben, nämlich die oben beschriebenen Stützmauern und die damit in Verbindung stehende begehbare Dachfläche sowie die Geländeveränderungen.“
Im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol wurde der hochbautechnischen Amtssachverständige FF einvernommen. Weiters erfolgte eine Einvernahme des ehemaligen, für das gegenständliche Rayon zuständigen hochbautechnischen Amtssachverständigen bei der Bau- und Feuerpolizei der Stadt Z GG (in weiterer Folge GG).
II.Sachverhalt
Für das Landesverwaltungsgericht Tirol steht folgender, entscheidungswesentlicher Sachverhalt fest:
Die Beschwerdeführerin, Frau AA, geb. XX.XX.XXXX, Adresse 1, **** Z, ist Alleineigentümerin der Gp. **1 KG Y. Auf diesem Grundstück befinden sich zwei Gebäude mit den Hausnummer Adresse 2 und Adresse 1.
Für das Gebäude Adresse 2 bestehen – völlig unstrittig (siehe auch die Beschwerde Seite 6) - mehrere Baubewilligungen:
-*** - Errichtung eines Einfamilienwohnhauses
Baubescheid und Planunterlagen (Planunterlagen ohne Bewilligungsstempel) vom 20.03.1957
Baubescheid und Planunterlagen vom 28.04.1976
Baubescheid und Planunterlagen vom 14.09.1988
Aktuell keine schriftlichen Baubewilligungen liegen für folgenden Maßnahmen vor:
1. Zubau im östlichen Bereich des Kellergeschosses – im Plan „Kellergeschoß“ zum Bescheid der Stadt Z vom 14.9.1988, Zl. *** als „Tankraum, Heizraum und Abstellraum“ bezeichnet - mit den Abmessungen 2,76m x 7,05m.
2. Raumnische im Kellergeschoß westlich des Stiegenaufganges mit den Abmessungen von 1,67m x 1,61m (dargestellt im Plan „Kellergeschoß“ zum Bescheid der Stadt Z vom 14.9.1988, Zl. ***).
3. Die Außenabmessungen des westlichen Zubaus im Kellergeschoß, dargestellt im Plan „Kellergeschoß“ zum Bescheid der Stadt Z vom 14.9.1988, Zl. ***, stimmen nicht mit den mit Baubescheid vom 28.4.1976, Zl. *** bewilligten Abmessungen überein: bewilligt wurden Abmessung von 6,40m x 6,50m, tatsächlich ausgeführt wurde der Zubau in einem Ausmaß von 6,44m x 6,68m.
4. Zubau im östlichen Bereich des Obergeschosses: Mit Baubescheid vom 20.3.1957, Zl. ***, wurde ein „Kabinett“ im Ausmaß von 2,55m x 2,70 m bewilligt. Hinzugekommen ist jedoch ein Zubau im Ausmaß von 2,76m x 4,58m („Badezimmer“) und ein Balkon im Ausmaß von 2,41 x 1,30m (dargestellt im Plan „1. Obergeschoß“ zum Bescheid der Stadt Z vom 14.9.1988, Zl. ***).
Es besteht durchaus Grund zur Annahme, dass die oben beschriebenen Abweichungen von der Baubewilligung aus dem Jahre 1957 bereits mit der ursprünglichen Errichtung des Gebäudes ausgeführt wurden (z.B. im Sinne der Ausführungen DD im E-Mail vom 23.1.2020 und 23.3.2020 (ON 10) sowie in der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol oder dem Vorbringen in der Beschwerde Seite 10f Punkt 3.2. samt Unterpunkten).
III.Beweiswürdigung
Der festgestellte Sachverhalt ist unstrittig. Auch seitens der Beschwerdeführerin wird eingeräumt, dass eine ausdrückliche Baubewilligung für die seitens CC festgestellten und nunmehr konkretisierten Abweichungen (siehe Aktenvermerk des Landesverwaltungsgerichts Tirol vom 9.8.2023 über eine Besprechung mit dem hochbautechnischen Amtssachverständigen FF) nicht vorliegt.
Im Vorlageschreiben an das Landesverwaltungsgericht Tirol vom 8.3.2023 führte die belangte Behörde aus wie folgt:
„Hingewiesen wird darauf, dass sämtliche im Stadtmagistrat verfilmten Aktenbestandteile ausgedruckt und beigelegt wurden. Teil dieser Aktenbestandteile sind auch Dokumente jener Geschäftszahlen, welche in der Beschwerde als fehlend aufgelistet sind. Diese Aktenbestandteile sind chronologisch sortiert.
Der ebenso beigeschlossene Plankammerakt, in welchem die vorhandenen Originalpläne vorgelegt werden, ist nach Hausnummern (*** und ***) sortiert.
Aufgrund des Umstandes, dass sich insbesondere aus der Chronologie der beigelegten Aktenbestandteile das Fehlen von Baubewilligungen ausschließen lässt, ist das Beschwerdevorbringen inhaltlich aus ha. Sicht nicht berechtigt.“
Die Beschwerdeführerin hält dem zusammenfassend entgegen, dass im gegenständlichen Fall davon auszugehen sei, dass für die festgestellten Abweichungen von der Baubewilligung im Jahre 1957 eine Baubewilligung erteilt worden sei. Entweder seien die entsprechenden Bauakten in Verstoß geraten oder es wurden die Abweichungen im Zuge der Benützungsbewilligung zustimmend zur Kenntnis genommen. Eines der Hauptargumente dafür sei, dass die Abweichungen in der Folge nie von der Baubehörde beanstandet wurden, auch dann nicht, als etwa Ortsaugenscheine durchgeführt oder Bestätigungen nach dem WEG ausgestellt wurden. Auch sei, so in der Beschwerde Seite 9, der gegenständliche Bauakt unvollständig, zumal Aktenteile fehlen würden.
Letzteres Argument geht völlig ins Leere, zeigt sich doch, dass sich die als fehlend bezeichneten Aktenteile sehr wohl im Aktenbestand unter den angegebenen Aktenzahlen (***, ***, *** und *** – siehe dazu auch das Aktenverzeichnis zum vorgelegten Bauakt der belangten Behörde unter ON 20. „vorhandene Aktenstücke“) befinden (so auch schon FF in seiner Stellungnahme vom 15.5.2023, Seite 3). Die Begründung der Beschwerdeführerin, allein aus diesem Grunde müsse daher davon ausgegangen werden, dass Aktenteile, sohin auch eine etwaige Baubewilligung oder zumindest eine Konsentierung im Zuge einer Benützungsbewilligung, vorliegen (siehe etwa Beschwerde Punkte 3.2. bzw. 3.4.) trifft daher nicht zu. Der Behörde ist sohin vollinhaltlich zuzustimmen, dass es keinerlei konkrete Hinweise dahingehend gibt, dass im vorliegenden Fall Aktenteile fehlen. Bloße Vermutungen der Beschwerdeführerin sind dagegen nicht geeignet, diese begründete Annahme konkret zu widerlegen. So ist dazu auch der Einvernahme des Zeugen GG nichts Zweckdienliches zu entnehmen. Er bestätigt zwar, dass es durchaus vorgekommen ist, dass Aktenteile „in Verstoß geraten sind“, ob dies allerdings im konkreten Fall auch eingetreten ist, konnte er nicht bestätigen. Auch zu seiner Bestätigung nach dem WEG bringt er zusammenfassend vor, dass für eine derartige Bestätigung stets nur die letztgültigen Baupläne herangezogen worden seien. Eine Prüfung, ob der in diesen Plänen eingezeichnete „Bestand“ auch rechtsens ist, sei nie durchgeführt worden. Wie überhaupt anzumerken ist, dass durch die bloße – rechtsirrige bzw. fälschlicherweise erfolgte - Eintragung eines Bauteiles als „Bestand“ in den Einreichplänen eines Änderungsverfahrens dieser nicht bewilligte Bestand keinesfalls konstitutiver Teil der Baubewilligung wird, zumal er nicht Gegenstand des Änderungsantrages, mithin des Willens des Bauwerbers, diesen nicht bewilligten Bestand einer Baubewilligung zuführen zu wollen, war.
Auch der Verweis der Beschwerdeführerin auf entsprechende Vermerke auf den Bauplänen zum Baubescheid vom 20.7.1961, Zl. *** betreffend das ebenfalls auf der gegenständlichen Grundparzelle errichteten Gebäudes (mit der aktuellen Hausnummer Adresse 1) stützt ihre Argumentation nicht ansatzweise. Dazu ist zunächst auf die baurechtliche Rechtslage im Jahre 1957 hinzuweisen. Für das Stadtgebiet von Z galt dazumal (noch) die Bauordnung für die Landeshauptstadt Z (kurz: Zer Bauordnung – IBO -, LGBl 1896/31 idF LGBl 1947/44).
§ 10 IBO bestimmt, dass zur Ausführung von Neu-, Zu-, Um- und Aufbauten (…) endlich zur Vornahme von Abänderungen an bestehenden Gebäuden, wodurch in irgendeiner Weise ein Einfluss auf die Festigkeit, Feuersicherheit und den gesundheitlichen Zustand des Gebäudes, auf dessen äußeres Ansehen oder auf die Rechte der Nachbarn geübt werden kann, die Bewilligung der hierzu berufenen Behörde erforderlich ist. Abänderungen geringerer Art sind vor ihrem Beginn dem Stadtbauamt schriftlich anzuzeigen.
Für Planänderungen während des Baues gab es in § 24 IBO eine Sonderbestimmung: „Von dem genehmigten Bauplan und den besonderen, aufgrund dieser Bauordnung erlassenen Vorschriften der Bewilligung darf ohne Genehmigung der Behörde nicht abgegangen werden. Sind während des Baues Änderungen genehmigt worden, so sind vor der Erteilung der Benützungserlaubnis die richtiggestellten Pläne vorzulegen. (…)“.
Nach § 95 IBO dürfen neu hergestellte oder umgestaltete Wohnungen und Geschäftsräume erst dann bezogen werden, wenn der Bürgermeister die Bewilligung erteilt hat (…). Die Bewilligung hat sich nur auf den eigentlichen Bauzustand zu beziehen (…). Nach § 100 IBO ist die Baubewilligung stets schriftlich zu erteilen und ist dem Bauherrn „mit dem Genehmigungserlasse ein mit der behördlichen Fertigung versehener Bauplan (…) zuzustellen“.
Es zeigt sich also, dass die hier maßgeblichen konsenslosen, keinesfalls unwesentlichen Änderungen auch zum damaligen Zeitpunkt bewilligungspflichtig waren. Aber auch „Abänderungen geringerer Art“ wären schriftlich anzuzeigen gewesen. Behufs § 24 IBO wären „Während des Baues genehmigte Änderungen“ in einem „richtiggestellten Plan“ der Behörde vorzulegen gewesen. Tatsächlich lag im vorliegenden Fall „lediglich“ die ursprüngliche Baubewilligung vom 20.3.1957 samt den Einreichplänen vor. Es erfolgte augenfällig kein formelles, mit Bescheid abgeschlossenes „Kollaudierungsverfahren“, ein Umstand, der in der Verwaltungspraxis, gerade aus früheren Zeiten, oftmals vorgekommen ist. Sollte die Behörde, wie u.a. auch von der Beschwerdeführerin vermutet wird, im Zuge eines Benützungsbewilligungsverfahrens die Abänderungen konsentiert haben (wofür es – wie erwähnt – keine Hinweise gibt) müsste eine schriftliche Dokumentation der Behörde vorliegen.
Der Verweis der Beschwerdeführerin auf die Vermerke vom 29.7.1969 auf den vidierten Einreichplänen zum Bescheid vom 20.7.1961 zur Zahl *** (betreffend das Haus ***) zeigen lediglich, dass dort – von wem auch immer – bestimmte Änderungen festgestellt wurden. Es mag dahingestellt bleiben, welche Rechtswirkungen diese Vermerke nach sich ziehen. Allgemein bekannt ist etwa, dass bloße Eintragungen von Sachverständigen der Behörde in die Einreichunterlagen keine Rechtswirkungen auslösen, zumal sie nicht geeignet sind, den „Antrag“ (bestehend aus dem Bauansuchen und den Einreichplänen) des Bauwerbers abzuändern. Die Beschwerdeführerin geht – ohne nähere Begründung – davon aus, dass diese Vermerke eine Bewilligung der festgestellten Änderungen darstellen soll, wenn dort u.a. angeführt ist „berichtigt lt. Ausführung“. Losgelöst von der – wie erwähnt – hier nicht maßgeblichen Beantwortung der Frage nach der rechtlichen Qualifikation dieser Vermerke zeigen sie, dass beim Gebäude *** „zumindest“ diese Abänderungen, wenngleich viele Jahre später, seitens der Baubehörde „amtsbehandelt“ und offenbar „akzeptiert“ wurden. Beim gegenständlichen Objekt Adresse 2 finden sich hingegen keinerlei derartige Vermerke auf dem Einreichplan.
Selbst der entsprechende Vermerk auf dem Bewilligungsbescheid vom 20.3.1957, wonach die „Revision erfolgt und die Erteilung der Benützungsbewilligung beantragt“ worden sein soll, führt zu keinem anderen Ergebnis, zumal es keinerlei Hinweise auf eine tatsächlich mit schriftlichem Bescheid erteilte Benützungsbewilligung gibt (so auch CC vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol). Aber es fehlt – wie schon erwähnt –selbst ein entsprechender Vermerk auf den Einreichunterlagen (wie eben beim Haus *** zur Baubewilligung aus dem Jahre 1961). Überdies relativiert CC die Bedeutung derartiger „Stempel“, wenn er bestätigt, dass diese auch schon auf Bescheiden angebracht waren, wo schlussendlich diese Baumaßnahmen überhaupt nicht ausgeführt worden sind (siehe Verhandlungsniederschrift vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol Seite 9). Auch ist an dieser Stelle auszuführen, dass selbst eine vorliegende Benützungsbewilligung für sich allein noch keine Aussage darüber zulässt, ob ein Gebäude samt konsensloser Änderungen „nunmehr“ als in seiner Gesamtheit baubewilligt anzusehen wäre. Die Benützungsbewilligung bedeutet nämlich allein, dass das Gebäude, wie schon der Name sagt, benützt werden darf (so ausdrücklich auch § 95 IBO). Sie ersetzt keinesfalls eine erforderliche Baubewilligung.
Die Bezugnahme auf „Gepflogenheiten“ bei einer Behörde oder „in alten Zeiten“ führt keineswegs so weit, dass im gegenständlichen Fall davon auszugehen ist, dass Baubewilligungen ohne schriftlichen Bescheid oder sonstigen schriftlichen Bestätigungen (die allenfalls als Bescheid gedeutet werden könnten) erteilt wurden. Genauso ersetzt ein Verhalten der Baubehörde, wie etwa das „Nichterkennen“ von konsenslosen Änderungen im Rahmen von nachfolgenden Ortsaugenscheinen, nicht das Erfordernis einer schriftlichen Baubewilligung.
Wenn weiters in der Beschwerde auf entsprechende Luftbildaufnahmen Bezug genommen wird und darauf aufbauend davon die Rede ist, dass die hier gegenständlichen konsenslosen Änderungen bereits „vor mehr als 6 Jahrzehnten“ errichtet wurden, ist damit für die Lösung der Problematik überhaupt nichts gewonnen, belegen diese Fotografien das ohnehin unstrittige Faktum, dass die oben näher beschriebenen Abweichungen vom Baukonsens höchstwahrscheinlich bereits zusammen mit dem ursprünglichen Bau errichtet wurden.
Zusammenfassend geht daher das erkennende Gericht davon aus, dass für die festgestellten Abweichungen von den zitierten Baubewilligungen kein Baukonses vorliegt.
IV.Rechtsgrundlagen:
Die hier maßgebliche Bestimmung der Tiroler Bauordnung 2022, (TBO 2022), LGBl 44, lautet wie folgt:
㤠46
Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes
(1) Wurde eine bewilligungspflichtige oder anzeigepflichtige bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige errichtet, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen. Wurde eine solche bauliche Anlage ohne die erforderliche Baubewilligung bzw. Bauanzeige geändert, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes aufzutragen. Dies gilt auch, wenn ein Bauvorhaben abweichend von der Baubewilligung bzw. Bauanzeige ausgeführt wurde und diese Abweichung eine Änderung der baulichen Anlage darstellt, zu deren selbstständigen Vornahme eine Baubewilligung oder eine Bauanzeige erforderlich wäre. Ist die Herstellung des der Baubewilligung bzw. Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage stattdessen deren Beseitigung und erforderlichenfalls die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes aufzutragen.
(...)
(6) Die Behörde hat dem Eigentümer einer baulichen Anlage oder, wenn diese – außer im Rahmen einer kurzzeitigen Vermietung an wechselnde Personen – durch einen Dritten benützt wird, diesem deren weitere Benützung ganz oder teilweise zu untersagen,
a) wenn er sie benützt, obwohl es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben handelt, für das eine Baubewilligung nicht vorliegt,
(…)“
V.Rechtliche Erwägungen:
Zu Spruchpunkt I („konsenswidrige Maßnahmen am bzw. im Gebäude“):
Aufbauend auf die getroffenen Feststellungen steht fest, dass die oben näher angegebenen und nunmehr konkretisierten (siehe Aktenvermerk vom 9.8.2023) Baumaßnahmen über keinen Baukonsens verfügen. Folgerichtig war die Herstellung des der Baubewilligungen entsprechenden Zustandes aufzutragen und Spruchpunkt 1. des angefochtenen Bescheides, soweit er sich auf „konsenswidrige Maßnahmen am bzw. im Gebäude“ bezieht, vollinhaltlich zu bestätigen. Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat – wie oben erwähnt - diese „konsenswidrigen Maßnahmen“ zur Klarstellung zusammen mit FF lediglich konkretisiert. Eine inhaltliche Änderung ist dadurch nicht eingetreten. Die Leistungsfrist war nicht neu festzulegen, zumal sie von der Behörde ohnehin mit Rechtskraft ihrer Entscheidung beginnend normiert und von FF als ausreichend angesehen wurde. Der Beschwerdeführerin steht genügend Zeit zur Verfügung, um entweder den bewilligten Bauzustand herzustellen oder über ein Baubewilligungsverfahren die Vollstreckung dieses baupolizeilichen Auftrages hintanzuhalten.
Dabei ist auf die Stellungnahme des Vertreters der Stadtplanung im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol hinzuweisen, der bestätigt, dass man der Beschwerdeführerin bei einer Änderungen des Flächenwidmungsplanes (es bestehen derzeit zwei Widmungen – siehe § 2 Abs 12 TBO 2022 – „Bauplätze müssen eine einheitliche Widmung aufweisen“, siehe auch § 34 Abs 4 lit c TBO 2022) entgegenkommen werde, wenn einmal feststeht, welche Gebäudeteile über keine Baubewilligung verfügen (siehe Verhandlungsniederschrift vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol Seite 6f).
Zumal die angeführten Gebäudeteile über keine Baubewilligung verfügen, war auch ein entsprechendes Benützungsverbot nach § 46 Abs 6 lit a TBO 2022 auszusprechen.
Es war daher wie im Spruch I. zu entscheiden.
Zu Spruchpunkt II („konsenswidrige Maßnahmen - Außenanlagen“):
Die Behörde stellte bei den „konsenswidrigen Maßnahmen“ in Bezug auf „Außenanlagen“ fest wie folgt:
„Die Stützwand, die dazugehörige, begehbare Überdachung sowie die westlich des Teiches vorhandene Stützmauer für den Hang.
Durch die zwei Stützmauern sind auch entsprechende Geländeveränderungen vorgenommen worden um größere, ebene Flächen zu erhalten.“
Unter Spruchpunkt I. des angefochtenen Bescheides trug die Behörde die Wiederherstellung des den dort genannten Baubewilligungen entsprechenden Zustands auf und sprach unter Spruchpunkt II. ein Benützungsverbot aus.
Für das Gericht bleibt jedoch völlig unklar, um welche baulichen Maßnahmen es sich hier – konkret - handeln soll. Weder führt die Behörde das Ausmaß noch die konkrete Lage der „Stützwände“ und der „begehbaren Überdachung“ an. Auch die „Geländeveränderungen“ sind nicht ansatzweise näher beschrieben. Selbst eine Bezugnahme auf die Stellungnahme CC vom 18.2.2021 bringt keine ausreichende Klärung, sind auch die dortigen Angaben nicht ausreichend konkret, um diese Außenanlagen so zu beschreiben, dass sie den Anforderungen an einen baupolizeilichen Auftrag genügen würden.
Wie der Verwaltungsgerichtshof in ständiger Judikatur ausführt, sind an die Bestimmtheit des Spruchs von Leistungsbescheiden, insbesondere vor dem Hintergrund ihrer Vollstreckbarkeit, erhöhte Anforderungen zu stellen (vgl VwGH 16.6.2004, 2001/08/0034; ua). Der Spruch gibt den Inhalt der mit dem Bescheid erlassenen Norm wieder und ist somit der wichtigste Bestandteil des Bescheides. Nur der Spruch erlangt rechtliche Geltung (VwGH 23.11.1989, 89/09/0103). Dieser muss daher so bestimmt gefasst sein, dass dem Bescheidadressaten die überprüfbare Möglichkeit gegeben wird, dem Leistungsauftrag zu entsprechen.
Ein baupolizeilicher Auftrag muss demnach so bestimmt sein, dass er Gegenstand eines Vollstreckungsverfahrens sein kann. Es darf kein Zweifel darüber bestehen, was im Detail - und zumindest in Grundzügen - wie dies zu erfolgen hat. Ein derartiger Auftrag ist nur dann ausreichend bestimmt, wenn er Gegenstand eines Vollstreckungsverfahrens sein kann, wenn ihm unmittelbar zu entnehmen ist, was zu tun ist, um dem behördlichen Auftrag zu entsprechen, wobei es genügt, dass dies ein Fachkundiger dem Spruch des Bescheides entnehmen kann. Keinesfalls ist es aber Aufgabe eines solchen Fachkundigen, erst im Vollstreckungsverfahren zu beurteilen, „in welcher Art und Weise dies zu erfolgen hat“. Dies zum Ausdruck zu bringen ist vielmehr bereits Sache des baupolizeilichen/feuerpolizeilichen Auftrages selbst (vgl Rath-Kathrein in Weber/Rath-Kathrein (Hrsg), Tiroler Bauordnung2 (2019) § 47 und die dort zitierten Entscheidungen des VwGH). Besonders wichtig ist eine genaue Befundaufnahme bzw. exakte Sachverhaltsfeststellungen. Nur so kann der Bescheidadressat in die Lage versetzt werden, auf den behördlichen Auftrag entsprechend zu reagieren.
Im vorliegenden Fall ist in Bezug auf die „Außenanlagen“ völlig unklar, was die Behörde damit vorschreiben wollte bzw. ist auch nicht ansatzweise ausgeführt, inwiefern diese Maßnahmen überhaupt zum – im Übrigen nicht feststehenden Errichtungszeitpunkt - bewilligungspflichtig waren (vgl. dazu etwa die Zweifel des CC zur Bewilligungspflicht der Stützmauern nach der IBO im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol – Verhandlungsniederschrift Seite 9 oben). Die Behörde wird sohin auch dazu entsprechende Ermittlungen durchführen müssen und dabei auch die Verfahrenspartei, etwa im Rahmen einer mündlichen Verhandlung an Ort und Stelle, einzubeziehen haben.
Gemäß § 28 Abs 3 Satz 2 VwGVG kann das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid mit Beschluss aufheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Behörde zurückverweisen, wenn die Behörde die notwendigen Ermittlungen des Sachverhalts unterlassen hat. Die Behörde ist hiebei an die rechtliche Beurteilung gebunden, von welcher das Verwaltungsgericht bei seinem Beschluss ausgegangen ist.
In § 28 VwGVG ist ein prinzipieller Vorrang der meritorischen Entscheidungspflicht der Verwaltungsgerichte normiert, weswegen die in § 28 Abs 3 zweiter Satz VwGVG vorgesehene Möglichkeit der Kassation eines verwaltungsbehördlichen Bescheides streng auf ihren gesetzlich zugewiesenen Raum zu beschränken ist (vgl VwGH 17.12.2014, Ro 2014/03/0066, mwN). Eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen kommt insbesondere in Betracht, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhalts (vgl § 37 AVG) lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt oder bloß ansatzweise ermittelt hat. Gleiches gilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde (etwa schwierige) Ermittlungen unterließ, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden (vgl VwGH 26.06.2014, 2014/03/0063).
Von der Behörde wurden – wie oben eingehend dargelegt - nur unzureichende Ermittlungen in Bezug auf die Außenanlagen durchgeführt. Es liegt sohin ein Fall vor, in dem augenfällig wesentliche Ermittlungstätigkeiten überhaupt unterlassen wurden bzw. die weit überwiegende Ermittlungstätigkeit unzureichend war. Diese Vorgangsweise ermächtigt das Landesverwaltungsgericht zur spruchgemäßen Entscheidung.
Es war daher wie im Spruch II. zu entscheiden.
VI.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.
R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g
Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.
Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen, und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.
Es besteht die Möglichkeit, auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof und die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof zu verzichten. Ein solcher Verzicht hat zur Folge, dass eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof und eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof nicht mehr erhoben werden können.
Landesverwaltungsgericht Tirol
Dr. Triendl
(Richter)
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