Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2014/32/3247-16

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 10.12.2015
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2015:LVwG.2014.32.3247.16

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat durch seinen Richter Ing. Mag. Herbert Peinstingl über die Beschwerde von A A, vertreten durch RA Dr. B B, Adresse, Z, gegen den Bescheid des Gemeinderates der Gemeinde Y vom 21. Oktober 2014, Zahl ****1,

zu Recht erkannt:

1. Gemäß § 28 Abs 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) wird der Bescheid des Gemeinderates der Gemeinde Y vom 21. Oktober 2014, Zahl ****1, dahingehend abgeändert, wonach der Spruch dieses Bescheides wie folgt zu lauten hat:

„Gemäß § 40 Abs 3 TBO 2011 wird die vorläufige Weiterbenützung des Gebäudes auf der Gp 1** KG Y (Adresse 1 in Y) ab der Zustellung dieses Erkenntnisses untersagt.“

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art 133 Abs 4 B-VG unzulässig.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen, und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Sachverhalt, Beschwerdevorbringen:

Am 14.5.2012 erstattete der hochbautechnische Sachverständige DI E E ein „bautechnisches Gutachten über allenfalls erforderliche Maßnahmen wegen Baugebrechen“ ua an dem im Eigentum der Beschwerdeführerin stehenden Wohnhaus auf Gst Nr 1**, KG Y. Basierend auf einem ausführlichen und von einer detaillierten Fotodokumentation begleiteten Befund erstattete der hochbautechnische Sachverständige sein Gutachten und forderte die Umsetzung einer Mehrzahl von Maßnahmen. Auf Aufforderung des damaligen Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin übermittelte der hochbautechnische Sachverständige am 12.06.2012 eine Auflistung der notwendigen Maßnahmen (nicht enthalten der in seinem oe Gutachten als langfristig erforderlich angeführter Ausgleich von Böden an mehreren Stellen). Einleitend verwies er auf § 40 Abs 1 TBO 2011, welcher die eheste Behebung von Baugebrechen, die die allgemeinen bautechnischen Erfordernisse beeinträchtigen, fordere. Im Einzelnen sollten folgende Mängel durch die jeweils angegebenen Maßnahmen innerhalb des angegebenen Zeitrahmens behoben werden:

1. „Mangelnde Tragfähigkeit der Decke über EG im Wohnzimmer

Unterstellung der Decke im Wohnzimmer durch eine Reihe Stahlsteher im statisch erforderlichen Ausmaß, da der Fenstersturz kein tragsicheres Auflager für die Decke bietet. Es muss überprüft werden, inwieweit die Unterstellung bereits vom Keller aus mitgezogen werden muss (für den Fall, dass die Decke unterhalb eine Hohlkörperdecke ist). Der Estrich ist vorher im Bereich der Unterstellung zu entfernen, weil diese sonst zu weich gelagert wären.“ – 14 Tage

2. „Mangelnde Tragfähigkeit des Sturzes beim Wohnzimmerfenster im EG

Austausch des Fenstersturzes des südlichen Wohnzimmerfensters.“ – 30 Tage

3. „Kontrolle der Kamindichtheit

Kontrolle der Kamine durch einen Rauchfangkehrermeister auf Dichtigkeit.“ – 30 Tage

4. „Anschlussfugen Holzkonstruktion am Mauerwerk

Obergeschoss: Verschließen aller Anschlüsse von Holzkonstruktionen an das Mauerwerk zur Erreichung einer angemessenen Luftdichtheit und einem ordentlichen Dampfdiffusionsverhalten.“ – bis spätestens 30.09.2012

5. „Risse im Mauerwerk

Verschließen aller durchgehenden Risse im Mauerwerk.“ – bis spätestens 30.09.2012

6. „Verspannung bei Fenstern / Dichtheit

Kontrolle des Spiels von Fenstern. Fenster nachjustieren und auf Dichtheit prüfen. – bis spätestens 30.09.2012

7. „Verschiebungen und Quetschungen von Leitungen

An mehreren Stellen muss kontrolliert werden, ob durch die Risse/Bewegungen Leitungen betroffen sind und gegebenenfalls Freiraum geschaffen werden muss oder eine Reparatur fällig ist.“ – Bis spätestens 30.09.2012

8. “Lose Wandbeläge

Kontrolle von losen Stellen hinter Fliesen und Reparatur.“ – bis spätestens 30.09.2012

9. „Kontrolle des Dachstuhles

Kontrolle, ob durch die Horizontalbewegungen alle Sparren noch normgerecht auf den Pfetten aufliegen und gegebenenfalls reparieren.“ – bis spätestens 30.09.2012

Mit Bescheid vom 18.06.2012, Zl ****5, erteilte der Bürgermeister der Gemeinde Y der Beschwerdeführerin einen Instandsetzungsauftrag hinsichtlich der aus der obigen Auflistung wörtlich übernommenen Mängel, Maßnahmen und Fristen.

In der gegen diesen Bescheid rechtzeitig eingebrachten Berufung führte die Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. B B, im Wesentlichen aus, dass der Bescheid des Bürgermeisters mit Feststellungsmängeln belastet sei. Unter Berufung auf die „statisch konstruktive Stellungnahme“ des BM DI C C vom 04.07.2012 bzw 05.07.2012 (welche der Behörde zu einem späteren Zeitpunkt vorgelegt wurde) argumentierte sie zu den einzelnen festgestellten Mängeln bzw vorgeschriebenen Maßnahmen wie folgt:

ad 1.Aus dem oe Gutachten des DI C ginge hervor, dass die Tragfähigkeit der Decke im ausreichenden Maß gegeben sei.

ad 2.Entgegen dem Erstbescheid erscheine laut DI C eine Unterstellung auf das Parapet mittels zweier Kanthölzer samt Kopf- und Fußplatte leichter und einfacher herstellbar.

ad 3.DI C erachte eine Überprüfung der Dichtheit des Kaminzugs angesichts dessen flexiblen Einbaus und der geringen Rissbreiten als nicht unbedingt notwendig. Eine Kontrolle durch den Bezirksrauchfangkehrermeister sei jedoch bereits in Auftrag gegeben worden.

ad 4.DI C führe aus: „Die Dampfdichtheit zur Dachhaut zu verschließen ist nicht zielführend, da weitere Setzungen auf diesem Baugrund zu erwarten sind. Derzeit ist Sommer und keine große Gefahr für die Holzkonstruktion.“

ad 5.Dieses Auftrags mangle es an Bestimmtheit. Es sei klärungsbedürftig, um in welcher Hinsicht „durchgehende“ (von außen nach innen, von oben nach unten,…) Risse es sich handle.

ad 6.Die Kontrolle der Fenster sei schon bisher regelmäßig erfolgt.

ad 7.„Verschiebungen und Quetschungen von Leitungen können nahezu ausgeschlossen werden, da die Hausbesitzer keine Schäden in der Elektrik oder in der Wasserleitungsführung bemerkt haben und weder der Strom in den einzelnen Hausbereichen ausgefallen ist, noch ein Wasserschaden besteht.“, so DI C.

ad 8.Diesbezüglich sei eine laufende Kontrolle erfolgt.

ad 9.DI C führe aus: „Wie schon bei Haus 5 beschrieben, ist der Dachstuhl verschraubt bzw genagelt und macht aufgrund seiner gelenkigen Anschlüsse die derzeit messbaren Deformationen sicherlich mit.“

Mit Eingabe vom 18.07.2012 wurde seitens der Beschwerdeführerin mitgeteilt, dass die Tragfähigkeit des Sturzes beim Wohnzimmerfenster durch Unterstellung mittels Kanthölzer auf dem Parapet hergestellt worden sei (siehe oben ad 2.). Hiezu übermittelte Fotos und des Weiteren eine Bescheinigung des Bezirksrauchfangkehrermeisters J J, wonach die Betriebsdichtheit der Rauchfänge gegeben sei.

Am 08.08.2012 langte bei der Gemeinde Y die „statisch konstruktive Stellungnahme“ des BM DI C C vom 04.07.2012 bzw 05.07.2012 ein. Einleitend führt dieser aus, er sei beauftragt worden, „auf Grundlage der vorliegenden Situation und der besichtigten Mängeln statisch konstruktiv zu entscheiden, ob Gefahr in Verzug ist, weiters mit welchen Maßnahmen, sofern nötig, diese Situation bis zur rechtlichen Klärung stabilisiert werden kann“. Es folgt der Hinweis auf zur Verfügung stehende Unterlagen (ua der gegenständliche erstinstanzliche Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y) und eine Beurteilung der „statisch konstruktiven Situation“, welcher die obigen Zitate entnommen sind. In Bezug auf die Mängel/Maßnahmen Punkt 1. und 2. führt DI C aus: „Bezug nehmend auf den Bescheid der Gemeinde Y ist hier folgender Sachverhalt dringend zu verbessern. Die Tragfähigkeit der Decke über OG (lt Bescheid als EG definiert) ist durch geeignete Maßnahmen sicher zu stellen. Der bestehende Spanntonfenstersturz besteht aus zwei wahrscheinlich sogar drei nebeneinander liegenden Überlagen wobei das innenraumseitige Überlagenauflager durch die Setzungsbewegung des Gebäudes und den zusätzlichen Zug in der der Deckenebene gebrochen ist. […] Um ein Abbrechen des Auflagers der Decke im Südosteck und im Weiteren den Verlust der Tragfähigkeit der Decke zu verhindern, hat der SV als Sofortmaßnahme die Unterstellung und das kraftschlüssige Aufkeilen der zum Innenraum liegenden Ziegelüberalge angeordnet. Entgegen dem Bescheid erscheint einer Unterstellung auf das Parapet mittels zweier Kanthölzer von 14/14cm in Nadelholz der Güte C24 mit Kopf- und Fußplatte aus einer Mehrschichtplatte und Hartholzkeinen, leichter und einfacher herstellbar, da eine Entfernung des Fußbodenaufbaus des Estrichs etc und eine zweigeschossige Unterstellung entfallen können.“

Mit Schreiben vom 03.10.2012 forderte der Gemeindevorstand als Baubehörde zweiter Instanz die Beschwerdeführerin auf bekanntzugeben, welche der im Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y angeführten Mängelbehebungen nach Ansicht des Sachverständigen DI C im Einzelnen nicht erforderlich seien und warum, welche der Mängel bereits behoben seien und welche der Mängel die Beschwerdeführerin innerhalb welcher Frist zu beheben gedenke.

Hierauf äußerte sich die Beschwerdeführerin mit Schreiben vom 29.10.2012 und führte zu den einzelnen Punkten des Bescheids im Wesentlichen aus:

ad 1.Die Decke über dem Erdgeschoß im Wohnzimmer weise eine ausreichende Tragfähigkeit auf.

ad 2.Dies sei iSd DI C bereits erledigt – Verweis auf das Schreiben vom 18.07.2012.

ad 3.Dies sei bereits erledigt – Verweis auf das Schreiben vom 18.07.2012.

ad 4.Die Anschlüsse von Holzkonstruktionen an das Mauerwerk, an denen sich Risse gezeigt haben, seien ordnungsgemäß verschlossen worden. Wegen der zu erwartenden weiteren Setzung sei die Herstellung der Dampfdichtheit zur Dachhaut derzeit nicht zielführend.

ad 5. Die Risse im Mauerwerk, insbesondere der bis ins Freie führende Riss im Obergeschoß, seien bereits geschlossen worden.

ad 6.Die Kontrolle der Fenster und deren Nachjustierung seien erfolgt.

ad 7.Diesbezüglich führt die Beschwerdeführerin aus wie bereits in ihrer Berufung gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y.

ad 8.Kontrolle und Reparatur seien erfolgt.

ad 9.Hier verweist die Beschwerdeführerin wiederum auf die Ausführungen des DI C, dass der Dachstuhl auf Grund seiner Ausführung die bisherigen Deformationen „mitgemacht“ habe.

Da sämtliche zu diesem Zeitpunkt sinnvolle Maßnahmen erledigt worden seien, sei der erstinstanzliche Bescheid ersatzlos zu beheben.

Der von der Gemeinde Y wiederum befasste Sachverständige DI E merkte zu Punkt 9. der mit dem Bescheid des Bürgermeisters vorgeschriebenen Maßnahmen in einer Stellungnahme vom 19.11.2012 an, dass er die Einschätzung des DI C teile, sofern es sich bei der Setzungsbewegung um ein Drehung handle. „Sobald aber Translationen im Spiel sind, kann eine Verschraubung oder „nur“ Nagelung nicht ausreichen, ein Abrutschen eines Sparrens von einer Pfette zu verhindern. Da bei der Firstpfette die Auflagebreite im schadlosen Zustand nur 8 cm beträgt, kann eine Translation zum einen eben wegen einer Nagelung oder Verschraubung zu einer Zerstörung des Auflagers oder Sparrenkopfes führen und zum anderen ein Abrutschen des Sparrens von der Pfette bewirken.“ Zu Punkt 7 führte er aus, dass die Verschiebung und Quetschung von Leitungen nach Begutachtung durch den Sachverständigen DI C ausgeschlossen werden könne.

Mit Schriftsatz vom 23.01.2013 stellte die Beschwerdeführerin einen Devolutionsantrag an den Gemeinderat der Gemeinde Y, welchem mit Bescheid vom 03.07.2013, Z. ****7, Folge gegeben wurde. Dieser Bescheid blieb unangefochten.

Der im Devolutionsweg zuständig gewordene Gemeinderat der Gemeinde Y entschied schließlich mit Bescheid vom 04.07.2013, Zl ****8, und wies die Berufung der Beschwerdeführerin als unbegründet ab. Dies mit der Begründung, dass die gegenständlichen Mängel behoben worden seien und es daher auf Seiten der Beschwerdeführerin an einer Beschwer mangle. Hiebei berief er sich auf einen am 12.03.2013 durch DI E durchgeführten Lokalaugenschein. DI E habe festgestellt, dass der schwerwiegendste Mangel des defekten Sturzes im Wohnzimmer so behoben worden sei, dass die Gefahr des Versagens des Tragwerks nicht mehr bestehe.

Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin, vertreten durch RA Dr. B B, rechtzeitig Vorstellung und begründete diese im Wesentlichen damit, dass der Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 18.06.2012 derart mangelhaft sei, dass er als Titel eines Vollstreckungsverfahrens nicht in Frage komme. Aus dem „baupolizeilichen Verhalten“ der Gemeinde Y sei nicht erkennbar, welche Schäden vorhanden und welche Maßnahmen sinnvoll zu setzen seien (hiezu verweist er insbesondere auf deren Schreiben vom 3.10.2012). Die Beschwerdeführerin hingegen habe die von dem ihrerseits beigezogenen Sachverständigen für notwendig und sinnvoll erachteten Sanierungsarbeiten ausgeführt – selbst der Gemeinderat der Gemeinde Y führe im Berufungsbescheid aus, dass die im Bescheid vorgeschriebenen Mängel erledigt worden seien. Da somit im Zeitpunkt der Entscheidung der Berufungsbehörde die materiellen Voraussetzungen für die Erlassung des Erstbescheids nicht mehr vorgelegen hätten, wäre letzterer ersatzlos zu beheben gewesen. Im Übrigen tue sich eine verfassungsrechtliche Lücke dahingehend auf, dass Verwaltungsorgane ihr Amt im vorliegenden Fall eines Instandsetzungsverfahrens ausüben dürften, obwohl sie doch bereits im Verfahren zur Erteilung der Baubewilligung für dasselbe Objekt tätig gewesen seien.

Mit Bescheid vom 04.09.2013, Zl ****9, gab die Tiroler Landesregierung der Vorstellung der Beschwerdeführerin statt, behob den Bescheid und verwies die Angelegenheit zur neuerlichen Entscheidung an den Gemeinderat der Gemeinde Y. Begründend führte sie im Wesentlichen aus, dass von einer mangelnden Beschwer, auf die sich der Bescheid des Gemeinderats der Gemeinde Y vom 04.07.2013 berufe, im amtswegigen baupolizeilichen Verfahren schon rein begrifflich nicht gesprochen werden könne. Vielmehr hätte der Gemeinderat die seinerzeitige Berufung inhaltlich erledigen und über die Zulässigkeit und Vollstreckbarkeit der vom Bürgermeister der Gemeinde Y vorgeschriebenen Maßnahmen absprechen müssen. Dadurch, dass der Gemeinderat der Gemeinde Y die Berufung der Beschwerdeführerin abgewiesen habe, sei dessen Berufungsbescheid mit dem gleichen Inhalt wie der erstinstanzliche Bescheid in Rechtskraft erwachsen. Dieser Berufungsbescheid sei nach Ansicht der Vorstellungsbehörde im Übrigen ua mangels Festsetzung neuer Fristen – die Fristen seien zum Teil im Zeitpunkt der Erlassung des Berufungsbescheids bereits abgelaufen bzw widersprüchlich gewesen – einer Vollstreckung nicht zugänglich. Zur Frage des für die Beurteilung der Zulässigkeit eines Instandsetzungsauftrags maßgeblichen Zeitpunkts wurde auf die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs verwiesen, wonach diesbezüglich auf die Erlassung des erstinstanzlichen Bescheids abzustellen ist. Auf allfällige, nach diesem Zeitpunkt erfolgte Mängelbehebungen sei nicht Bedacht zu nehmen. Darüber hinaus führte die Vorstellungsbehörde aus, dass der Ausschlussgrund des § 7 Abs 1 Z 5 (gemeint wohl: Z 4) AVG wegen Befangenheit nur innerhalb ein und desselben Verfahrens gelten könne und verweist auf die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs, wonach allein aus der Tatsache, dass ein Organwalter schon in einem anderen Verfahren derselben Partei (hier: im Bauverfahren) entschieden habe, keine Befangenheit abgeleitet werden könne.

Daraufhin erging der Bescheid des Gemeinderats der Gemeinde Y vom 23.11.2013, Zl ****10, mit welchem die im erstinstanzliche Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 18.06.2012, Zl ****5, vorgesehen Fristen von 14 und 30 Tagen auf „14 Tage ab Rechtskraft der Entscheidung“ bzw „30 Tage ab Rechtskraft der Entscheidung“ abgeändert wurden. Statt „bis spätestens 30.09.2012“ habe es nun zu heißen „4 Monate ab Rechtskraft der Entscheidung“. Es erfolgte weiters eine Konkretisierung der in Punkt 2.1 des bautechnischen Gutachtens des Baumeisters DI E E vom 14.05.2012 angeführten Risse im Mauerwerk:

a.Riss in der Südostecke des Wohnzimmers im Erdgeschoß;

b.Riss im Innenteil des aus Spanntonträgern bestehenden Sturzes über dem Fenster;

c.Riss im 1. Stock in der Ostwand beim Übergang vom innenliegenden tragenden Mauerwerk und dem dickeren gegen Außenluft liegenden Mauerwerk;

d.Riss im Bereich des Kachelofens;

e.Riss im Hausgang und im Stiegenhaus.

Gegen diesen Bescheid erhob die Beschwerdeführerin, vertreten durch RA Dr. B B, mit Eingabe vom 12.12.2013, rechtzeitig Vorstellung und erhob zunächst sein gesamtes bisheriges Vorbringen zu deren Inhalt. Darüber hinaus führte sie aus, dass eine Befangenheit iSd § 7 AVG vorliege, da die gegenständlichen Schäden am Haus der Beschwerdeführerin, in der vormaligen Nutzung des Grundstücks als Deponie durch die Gemeinde Y und dessen daraus resultierender unregelmäßigen Senkung begründet seien. Die Gemeinde Y habe das Grundstück an die Beschwerdeführerin verkauft – ein uneingeschränkter Schadenersatzanspruch letzterer gegen die Gemeinde sei bereits gerichtlich rechtskräftig festgestellt worden. Es bestünden daher massive wirtschaftliche Interessen der Gemeinde Y, weshalb das gegenständliche Instandsetzungsverfahren ebenso wie die Bewilligung des Sanierungskonzepts, äußerst zögerlich abgeführt würde. So sei auch der verfahrensgegenständliche und offensichtlich schikanöse Erstbescheid auf Grundlage einer völlig oberflächlichen und kursorischen technischen Beurteilung erlassen worden. Die Beschwerdeführerin habe von Anfang an die nach der Einschätzung des von ihr beigezogenen höchst qualifizierten Sachverständigen erforderlichen Maßnahmen gesetzt weshalb das mangelhafte baupolizeiliche Instandsetzungsverfahren zu keiner Zeit erforderlich war. Die notwendige Sanierung des Gebäudes hingegen könne auf Grund der durch die Gemeinde verursachten Verzögerungen nicht in Angriff genommen werden, sodass wegen der progressiv fortschreitenden Setzung des Untergrunds inzwischen wesentlich umfassendere Maßnahmen erforderlich seien. Als „Vorstellungsgründe“ macht die Beschwerdeführerin geltend, dass eine Beurteilung der Sachlage zum Zeitpunkt der Erlassung des Bescheids des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 18.06.2012, Zl ****5, trotz Modifizierung der Fristen durch die Berufungsbehörde nicht zielführend sei, weil die Innensanierung mittlerweile bereits erfolgt sei. Darüber hinaus seien die einzelnen Vorschreibungen einer Vollstreckbarkeit ohnehin nicht zugänglich, da „einzelne Punkte am 18.06.2012 bereits erledigt (zB diverse Kontrollen etc), einzelne Punkte auch für einen Fachmann mangelhaft konkretisiert und definiert und wieder andere „gar nicht vorhanden“ (zB Verschiebung und Quetschung von Leitungen, etc)“ seien.

Im Verfahren vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol legte die Beschwerdeführerin die „Geotechnischen Stellungnahmen“ des DI D D vom 30.10.2006, vom 04.07.2008 und vom 08.07.2013 vor. Im Rahmen des ihr hiezu eingeräumten Parteiengehörs übermittelte die belangte Behörde das Schreiben des DI E vom 30.05.2014, in welchem dieser ausführte, dass die genannten Gutachten hinlänglich bekannt seien. Er räumte weiters ein, dass der zeitliche Verlauf der Messergebnisse, wie in der Stellungnahme des DI D vom 08.07.2013 dargestellt, auf kein Abklingen der Setzungsbewegung schließen ließe.

Nach der Durchführung einer öffentlich mündlichen Verhandlung erging seitens des Landesverwaltungsgerichtes Tirol der Beschluss, wonach der Bescheid des Gemeinderats der Gemeinde Y vom 23.11.2013 aufgehoben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Gemeinderat der Gemeinde Y zurückverweisen wird.

Begründend wird in diesem Beschluss ausgeführt, dass der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes eindeutig zu entnehmen sei, dass bei der Beurteilung der Zulässigkeit eines Instandsetzungsauftrag auf den Zeitpunkt der Erlassung des erstinstanzlichen Bescheides abzustellen sei. Es sei aber nicht festgestellt worden, ob eine Instandsetzung des gegenständlichen Gebäudes zum relevanten Zeitpunkt wirtschaftlich überhaupt vertretbar war, nachdem weitere Setzungen des Untergrundes zu erwarten gewesen wären.

Den Akt liegt in der Folge die Stellungnahme des hochbautechnischen Sachverständigen der belangten Behörde vom 23 Juli 2014 ein. In dieser Stellungnahme führt der Sachverständige aus, dass es sich „bei den beauftragten Instandsetzungsarbeiten erste Sicherungsmaßnahmen handelte, die eine weitere Benutzung des Wohnhauses bis zur „Großsanierung“ gewährleisten sollten“. Der Sachverständige hegte im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit der „Großsanierung“ bedenken (vgl letzter Satz in dieser Stellungnahme).

Des Weiteren liegt die Stellungnahme des vorgenannten hochbautechnischen Sachverständigen vom 23. September 2014, ein, in der Ausführungen im Zusammenhang mit dem Zeitrahmen betreffend die Umsetzung der angefochtenen Maßnahmen sowie im Hinblick auf deren Wirtschaftlichkeit enthalten sind.

Gestützt auf diese Stellungnahme erließ die belangte Behörde den nunmehr angefochtenen Bescheid vom 21.10.2014. Dabei wurden Konkretisierungen hinsichtlich des Zeitrahmens betreffend die Umsetzung der aufgetragenen Maßnahmen sowie hinsichtlich der zu verschließenden Risse vorgenommen.

Gegen diesen Bescheid des Gemeinderates der Gemeinde Y vom 21.10.2014 hat die rechtsfreundlich vertretene Beschwerdeführerin zulässig und rechtzeitig Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Tirol erhoben und darin wie folgt ausgeführt:

„In der umseits näher bezeichneten Rechtssache teilt die Beschwerdeführerin vorerst mit, dass sie Rechtsanwalt Dr. B B, Adresse, Z, mit ihrer rechtsfreundlichen Vertretung beauftragt hat und beruft sich dieser auf die erteilte Vollmacht gemäß § 10 AVG. Darüber hinaus begehrt der gefertigte Anwalt Kostenzahlung zu seinen Händen gemäß § 19a RAO.

Nachstehende

BESCHWERDE

wird an das Landesverwaltungsgericht Land Tirol wegen Art 130 Abs 1 Z 1 BVG gerichtet:

1. Belangte Behörde (§ 9 Abs 2 Z 4 und Abs 5 VwGVG)

Belangte Behörde ist die Berufungsbehörde, nämlich der Gemeinderat der Gemeinde Y, der in der Sitzung vom 24.09.2014 über die Berufung gegen den Bescheid des Bürgermeisters vom 18.06.2012, ZI. ****5, entschieden hat.

2. Gründe, auf die sich die Behauptung der Rechtswidrigkeit stützt

Mit dem angefochtenen Bescheid wurde der Berufung der Beschwerdeführerin insoweit folge gegeben, als die Fristen des erstinstanzlichen Bescheides wie im Spruch näher ausgeführt abgeändert wurden.

Im Übrigen wurde die Berufung als unbegründet abgewiesen. Diesbezüglich wurde ausgeführt, dass unter Berücksichtigung der Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 16.07.2014 zu ****6 ergänzende Ermittlungsschritte gesetzt worden seien, um abzuklären, ob die von der Erstbehörde bescheidmäßig vorgeschriebene Maßnahme wirtschaftlich vertretbar waren; in der genannten Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtshofes Tirol ist nämlich ausgeführt, dass der diesbezügliche relevante Zeitpunkt jener der Erlassung des erstinstanzlichen Bescheides ist.

Es wurde zu diesem Zweck von dem Gemeinderat eine Stellungnahme des Bmst. DI E E eingeholt und dieser hat mit Datum vom 23.09.2014 eine solche abgegeben. Dieser hat ausgeführt, dass (zusammengefasst) die von dem Bürgermeister der Gemeinde Y seinerzeit angeordneten Maßnahmen zur Erhaltung der Nutzbarkeit des Wohnhauses wirtschaftlich vertretbar einzustufen sind. Nach Meinung der Erstbehörde waren die eingeholten Sachverständigenausführungen des Bmst. DI E E jedenfalls geeignet, um die Bewohnbarkeit des Gebäudes im Sinne des § 14 TBO 2011 zu erhalten.

Die Behörde hat jedenfalls auch die Meinung des Sachverständigen übernommen, dass zum Zeitpunkt der Erlassung des Erstbescheides die vorgeschriebenen Maßnahmen jedenfalls wirtschaftlich vertretbar waren.

Diese Ausführungen der belangten Behörde sind rechtlich unrichtig.

2.1.

Ausgangspunkt für die Erlassung des ursprünglich angefochtenen Bescheides vom 18.06.2012 war die Berufung der Behörde, auf die Bestimmung des § 40 Abs 2 TBO 2011.

§ 40 Abs 2 TBO lautet wie folgt:

„Wird den Verpflichtungen nach Abs 1 nicht entsprochen, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage eine Instandsetzung innerhalb einer angemessenen festzusetzenden Frist aufzutragen. Liegen jedoch Baugebrechen vor, die eine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen oder eine erheblichen Beeinträchtigung des Orts-, Straßen-, oder Landschaftsbildes bewirken und deren Behebung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren gänzlichen oder teilweisen Abbruch aufzutragen.“

Die belangte Behörde hat jedenfalls die vorgenannte Bestimmung rechtswidrig angewendet.

Aus der Bestimmung ist eindeutig abzuleiten, dass sich die Frage der Behebung (technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar) auf die Baugebrechen bezieht. Wie bereits die Vorinstanzen (Vorstellungsbehörde Amt der Tiroler Landesregierung im Bescheid vom 04.09.2013 und Landesverwaltungsgericht im Beschluss vom 16.07.2014) festgestellt hat, hat die Behörde von amtswegen zu klären, ob die Behebung der Baugebrechen technisch möglich oder wirtschaftlich vertretbar ist.

Wie bereits das Landesverwaltungsgericht im Beschluss vom 16.07.2014 richtig ausgeführt hat, durfte der Bürgermeister der Gemeinde Y zum Zeitpunkt der Erlassung seines Bescheides vom 18.06.2012 nicht annehmen, dass der Untergrund unter dem verfahrensgegenständlichen Gebäude zur Ruhe gekommen ist. Wie bereits im Verfahren amtsbekannt ist -diesbezüglich liegen ja Gutachten des Amtssachverständigen der Gemeinde Y vor- sind die Ursachen für die oberirdisch aufgetretenen Bauschäden nicht im Gebäude selbst gelegen sondern im Untergrund. Wie amtsbekannt, wurde von der Gemeinde Y auf dem gegenständlichen Grundstück illegal eine Deponie betrieben. Diese Deponie wurde ohne Sanierung überdeckt und dann anschließend das Grundstück von der Gemeinde Y in Bauland -ohne jegliche Einschränkung- umgewidmet. Schließlich wurde das gegenständliche Grundstück an die Beschwerdeführerin als Baugrund verkauft, mit der zivilrechtlichen Verpflichtung platzsparend reihenhausmäßig darauf zu bauen. Nach der rechtskräftigen Baubewilligung durch die Gemeinde Y wurde der Bau ausgeführt und ist die Beschwerdeführerin sowie die anderen Käufer in die Wohnhäuser eingezogen. Die nunmehrigen Baugebrechen sind darin gelegen, dass der Untergrund instabil ist daher, wie das Landesverwaltungsgericht richtig schreibt, nicht zur Ruhe gekommen ist und auch nicht zur Ruhe kommen wird, solange keine Sanierung des Untergrundes durch entsprechend bautechnische Maßnahmen erfolgt. Fest steht jedenfalls, dass durch die Vornahme der im Bescheid vom 18.06.2012 angeführten Maßnahmen eine „Behebung der Baugebrechen“ nicht erfolgen kann und nicht erfolgen wird. Eine Behebung der Baugebrechen -und zwar technisch richtig und wirtschaftlich vertretbar- ist nur darin möglich, dass der Untergrund entsprechend saniert wird. Dies bezogen auf den seinerzeitigen Zeitpunkt der Erlassung des Erstbescheides am 18.06.2012.

Insoweit sind auch die Ausführungen im angefochtenen Bescheid nicht schlüssig, wonach die Maßnahmen wirtschaftlich vertretbar sind. Wie bereits die Vorstellungsbehörde und nunmehr auch das Landesverwaltungsgericht festgestellt hat, können die von der Erstbehörde vorgeschriebenen Maßnahmen nicht dazu führen, dass die tatsächlichen Baugebrechen behoben sind. Daher ist davon auszugehen, dass aufgrund fortschreitender Setzung des Untergrundes laufend neuerlich Instandsetzungsmaßnahmen vorgeschrieben werden müssten, um einen gesetzmäßigen Zustand zu gewährleisten. Damit ist aber bereits der Wirtschaftlichkeitsfaktor nicht erreichbar und wäre es gegen jeglichen technischen und wirtschaftlichen Hausverstand im Sinne des vorgeschriebenen Bescheides vorzugehen. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen im Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 16.07.2014 Seite 9 Punkt 3 lit c Seite 10 verwiesen.

2.2.

Weiters wurde durch den Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes vom 16.07.2014 eindeutig klar gestellt, so wie schon im Bescheid der Vorstellungsbehörde vom 04.09.2013, dass es sich bei den gegenständlichen Verfahren um ein amtswegiges (baupolizeiliches) Verfahren handelt und daher die Behörde von amtwegen alle Voraussetzungen zur Anwendung der Bestimmung des § 40 TBO zu prüfen hat.

Wie bereits vorgebracht, hat sich die Beschwerdeführerin unter anderem auch darauf gestützt, dass weitere Setzungen auf dem Baugrund zu erwarten seien, weshalb die Umsetzung von Instandsetzungsmaßnahmen nicht zielführend sei. Damit zielt sie aber nicht nur auf den Wirtschaftlichkeitsfaktor ab, sondern auch auf den Faktor der technischen Möglichkeit. Bis heute wurde von der Behörde aber nicht geklärt, ob die vorgeschriebenen Maßnahmen überhaupt geeignet sind, die Baugebrechen technisch zu beheben. Das Baugebrechen liegt, wie bereits unter Punkt 2.1. ausgeführt, nicht im Hochbaubereich sondern im Untergrund. Wie bereits vom Landesverwaltungsgericht im Beschluss vom 16.07.2014 auf Seite 10 Mitte ausgeführt, durfte der Bürgermeister der Gemeinde Y zum Zeitpunkt der Erlassung seines Bescheides vom 18.06.2012 nicht annehmen, dass der Untergrund unter dem verfahrensgegenständlichen Gebäude zur Ruhe gekommen ist. Es wäre daher auch angezeigt gewesen im Sinne der obigen Ausführungen zunächst die technische Möglichkeit zu ermitteln, ob nämlich die vorgeschriebenen Maßnahmen überhaupt geeignet sind, das Gebäude in seiner Gesamtheit instand zusetzen. Die nunmehr eingeholte Stellungnahme des Bm. F F enthält jedenfalls keinerlei Ausführungen in diese Richtung, ob eine Behebung technisch durch die von ihm seinerzeit angeordneten Maßnahmen möglich ist. Auch der nunmehr angefochtene Bescheid enthält keinerlei Ausführungen zu diesem Thema der technischen Möglichkeit oder technischen Unmöglichkeit.

Hiezu ist wieder darauf zu verweisen, dass es sich um ein amtwegiges Verfahren handelt und die Behörde daher von sich aus diese Fragen zu untersuchen und zu beantworten hat. Diesbezüglich wird auch auf den Vorstellungsbescheid der Landesregierung vom 09.09.2013 im Verfahren gegen eine weitere Miteigentümerin G G verwiesen (Bescheid vom 09.09.2013, GZ ****3). Dieser Bescheid erging in dem vom Bürgermeister der Gemeinde Y parallel gemäß § 40 Abs 3 TBO eingeleiteten Verfahren zur ZI. AZ ****4.

3. Begehren (§ 9 Abs 1 Z 4 VwGVG)

Die Beschwerdeführerin begehrt daher, der Berufung auch insoweit Folge zu geben, als die aufgetragenen Maßnahmen ersatzlos behoben werden, da mit diesen die Behebung der Baugebrechen weder technisch möglich noch wirtschaftlich vertretbar ist.

4. Rechtzeitigkeit der Beschwerde

Der angefochtene Bescheid der Gemeinde Y wurde der Beschwerdeführerin am 24.10.2014 zugestellt. Damit ist die Rechtzeitigkeit der Einbringung der Beschwerde ausreichend nachgewiesen.

Die Beschwerdeführerin stellt somit die

ANTRÄGE

an das Landesverwaltungsgericht Tirol, dieses wolle

1. eine mündliche Verhandlung anberaumen und

2. in Stattgebung der Berufung der Beschwerdeführerin vergehen und der Berufung zur Gänze Folge geben, in dem die mit Bescheid vom 18.06.2012 aufgetragenen Maßnahmen zur Gänze ersatzlos aufgehoben werden.

Innsbruck, am 21.11.2014A A“

Auf verwaltungsgerichtliche Anfrage übermittelte die Beschwerdeführerin den Bericht der S Gmbh vom 16. Juli 2012 betreffend die bereits durchgeführten Maßnahmen.

Des Weiteren wurden auf verwaltungsgerichtliche Anfrage von der belangten Behörde das Begleitschreiben des hochbautechnischen Sachverständigen DI E der belangten Behörde vom 17. Februar 2015, die Kostenschätzung der T Ges.mbH vom 31.1.2011, das Schreiben vom DI Dr. D vom 2.3.2011 sowie das Schreiben der T Ges.mbH vom 2.3.2011 übermittelt.

Am 9.4.2015 wurde vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Bei dieser Verhandlung waren sowohl die Beschwerdeführerin als auch die belangte Behörde rechtsfreundlich vertreten.

In der Folge wurde beim hochbautechnische Amtssachverständigen für das Beschwerdeverfahren (Ing. H H vom Amt der Tiroler Landesregierung, Fachbereich Baupolizei) ein Gutachten in Auftrag gegeben, welches mit dem Gutachten vom 1.6.2015 vorliegt. Zu diesem Gutachten wurde das Parteiengehör eingeräumt.

Am 20. Oktober 2015 wurde die mündliche Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgerichts Tirol unter Beiziehung des hochbautechnischen Amtssachverständigen fortgeführt. Bereits im Vorfeld zu dieser Verhandlung und im Zuge dieser Verhandlung wurden von den Parteien Vorbringen erstattet bzw. Stellungnahmen abgegeben.

Im Anschluss an die mündliche Verhandlung wurde beim hochbautechnischen Amtssachverständigen mit dem verwaltungsgerichtlichen Auftrag vom 27.10.2015 neuerlich ein Gutachten in Auftrag gegeben. Zusammengefasst wurde der hochbautechnische Amtssachverständige um Erstellung eines Gutachtens dahingehend ersucht, ob und gegebenenfalls unter welchen Bedingungen und/oder Auflagen die vorläufige Weiterbenützung des hier in Rede stehenden Gebäudes zum jetzigen Zeitpunkt aus hochbautechnischer Sicht möglich ist.

Dieses Gutachten liegt mit 11. November 2015 vor und hat folgenden Inhalt:

„Wie dem do. Schreiben vom 27.10.2015, Geschäftszeichen LVwG-2014/32/3247-12, entnommen werden kann, wurden mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 18.06.2012 und in der Folge in dem angefochtene Bescheid des Gemeinderates der Gemeinde Y vom 21.10.2014 Maßnahmen aufgetragen, die auf die weitere Benützung des Wohnhauses bzw. der baulichen Anlage abzielen (vgl § 40 Abs 3 TBO 2011). Weiters kann dem Schreiben entnommen werden, dass weder aus dem Spruch der gemeindebehördlichen Bescheide noch aus deren Begründung hervor geht, dass die Instandsetzung der hier in Rede stehenden baulichen Anlage beabsichtigt war (vgl § 40 Abs 2 TBO 2011).

Im vorgenannten Schreiben wird weiters ausgeführt, dass nachdem sich die Bindungswirkung des Beschlusses des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 16.7.2014, Zahl ****6, auf die Instandsetzung der baulichen Anlage erstreckt, dieser Zusammenhang mit § 40 Abs 3 TBO 2011 nicht gegeben ist. Insofern ist von Interesse, ob und gegebenenfalls unter welchen Auflagen und Bedingungen iSd § 40 Abs 3 TBO 2011 die hier in Rede stehende bauliche Anlage zurzeit vorläufig weiterhin benützbar ist, da grundsätzlich die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung maßgeblich ist.

Vor dem Hintergrund, dass die Beschwerdeführerin die bauliche Anlage derzeit nicht benützt, haben Sie daher um die Erstellung eines Gutachtens dahingehend ersucht, ob und wenn überhaupt unter welchen Auflagen und/oder Bedingungen zum Schutz des Lebens oder die Gesundheit von Menschen die hier in Rede stehende bauliche Anlage in Ansehung der allgemeinen bautechnischen Erfordernisse derzeit vorläufig weiterhin benützbar ist.

Dementsprechend wird nunmehr nachstehend, die Prüfung der übermittelten Unterlagen, unter Berücksichtigung der o.a. Fragestellungen sowie unter Berücksichtigung der Bestimmungen der Tiroler Bauordnung 2011 LGBl. Nr. 57/2011 zuletzt geändert mit LGBl. Nr. 130/2013, aufbauend auf meinen am 9.11.2015, durchgeführten Ortsaugenscheines, vorgenommen.

Maßgebende bzw. Beurteilungsrelevante Grundlagen:

• Anschreiben des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 27.10.2015, Geschäftszeichen LVwG-2014/32/3247-12, eingegangen am 29.10.2015.

• Gutachten DI E vom 14.05.2012

• Vorschlag DI E vom 12.06.2012

• Schreiben des Bürgermeisters vom 14.06.2012

• Bescheid des Bürgermeisters vom 18.06.2012

• Stellungnahme DI C vom 04.07.2012

• Berufung gegen den Bescheid des Bürgermeisters vom 18.06.2012

• Mitteilung der rechtsfreundlich vertretenen Beschuldigten vom 18.07.2012

• Schreiben DI E vom 25.09.2012

• Schreiben des Gemeindevorstandes vom 03.10.2012

• Äußerung der rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführerin vom 29.10.2012

• Stellungnahme DI E vom 19.11.2012

• Devolutionsantrag vom 23.01.2013

• Stattgabe dieses Antrages mit 03.07.2013

• Berufungsbescheid des Gemeinderates vom 04.07.2013

• Vorstellung vom 02.07.2013

• Vorstellungsbescheid vom 04.09.2013

• Berufungsbescheid des Gemeinderates vom 23.11.2013

• Vorstellung vom 16.12.2013

• Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 16.07.2014

• Stellungnahme DI E vom 23.07.2014

• Stellungnahme DI E vom 24.09.2014

• Berufungsbescheid des Gemeinderates vom 21.10.2014

• Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Tirol vom 21.11.2014

• Schreiben der Gemeinde Y vom 17.02.2015 samt Stellungnahme DI E vom 17.02.2015

• Angebot der Firma T GesmbH vom 31.01.2011

• Schreiben der Firma T vom 02.03.2011

• Schreiben DI Dr. D vom 02.03.2011 an Dr. B B

• Ortsaugenschein am 29.05.2015 im Beisein von Frau A A

• Mein Gutachten vom 01.06.2015, GZl. ****2.

• Protokoll über die öffentliche mündliche Verhandlung am Landesverwaltungsgericht Tirol vom 20.10.2015.

• Ortsaugenschein am 09.11.2015 im Beisein von Frau A A

Befund

Wie den vorliegenden Unterlagen (insbesondere den Gutachten von Herrn Dipl.-Ing. E E vom 14.05.2012 und der statisch konstruktiven Stellungnahme von Herrn Bmst Dipl.-Ing. C C vom 04.07.2012) entnommen werden kann, haben sich in Y auf Grund wideren Untergrundverhältnissen die drei aneinander gebauten Reihenhäuser HNr.: 1, 3 und 5 gesetzt und in weiterer Folge sind markante Schäden an der Struktur der Gebäude entstanden, wobei in weiterer Folge aufgrund des Ersuchens des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 27.10.2015, ausschließlich auf das Objekt Adresse 1 eingegangen werden darf.

Das Gebäude wurde wie aus der statisch konstruktiven Stellungnahme von Herrn Bmst Dipl.-Ing. C C vom 04.07.2012 ersichtlich und laut Aussage der Eigentümer auf einer Fundamentplatte von ca. 30 cm gegründet und zusätzlich mit einem nord- und westseitig angeordnetem Frostriegel versehen. Westlich am Gebäude angebaut, befindet sich die Garage welche in Stahlbeton (Stb.) errichtet ist. Alle Geschossdecken (Stärke ~20cm) wurden als Hohlkörperdecken vermutlich ohne Aufbeton gebaut. Der Schutzraum im Zentrum des EG Grundrisses, der rückwärtige Kellerraum, und die internen Treppenläufe bestehen aus Stahlbeton. Die Decke über der Garage ist eine Hohlkörperdecke mit Folienabdichtung. Die tragenden Wände wurden mit gebrannten Hochloch-Ziegeln errichtet. Die Dachkonstruktion besteht aus zwei gegensätzlich geneigten Pultdachkonstruktionen bestehend aus einer Tragkonstruktion mit „Pfetten“ und „Sparren“, Vollholzschalung, Feuchtigkeitsisolierung, Dach- und Konterlattung sowie Dacheindeckung mittels Dachplatten. Die von Herrn DI C in seiner Stellungnahme getätigte Aussage, dass die gewählte statische Konstruktion für ein Gebäude dieser Kategorie, mit drei Geschossen und der vorgesehenen Nutzung, ist als ausreichend anzusehen ist, kann auch von meiner Seite (insbesondere aufgrund der baulichen Abmessungen, gewählten Anordnung der tragenden Wandelemente und geringen Deckenspannweiten) geteilt werden.

Wie aus den bereits genannten Gutachten ersichtlich bzw. wie im Rahmen des von meiner Seite am 09.11.2015 anlässlich des durchgeführten Ortsaugenscheines festgestellt werden konnte, sind Rissbilder in den tragenden Wänden und Decken vorhanden die über die zulässigen "Haarrisse" (teilweise Rissbreiten bis zu 3 cm) hinausgehen. Alle Umstände und Schäden deuten dabei auf eine Setzung des Gebäudes in Richtung Norden hin, welche wie oben bereits ausgeführt auf die im gegenständlichen Bereich vorherrschenden widrigen Untergrundverhältnisse zurückzuführen sind. Dies ist insofern von Relevanz, da dadurch bedingt seit der Erstellung des Gutachtens von Herrn Dipl.-Ing. E E vom 14.05.2012 sowie der statisch konstruktiven Stellungnahme von Herrn Bmst Dipl.-Ing. C C vom 04.07.2012, weitere Setzungen bzw. Verschlechterungen in der Istsituation aufgetreten sind. Dies haben entsprechende Nachvermessungen der Rissbreiten unter Vergleich der in den vorgenannten Gutachten angeführten Breiten sowie Vergleiche der in den Gutachten aufscheinenden Lichtbilder der Risse, ergeben.

Hier darf beispielhaft auf die Deckenrisse im Kellergeschoss unterhalb des Kachelofens hingewiesen werden, wo von Herrn Dipl.-Ing. E E in seinem Gutachten vom 14.05.2012 eine Rissbreite von 10mm und von mir 20mm (sohin besteht hier eine Verdoppelung), gemessen wurde.

Im Zusammenhang mit den Rissbreiten darf auch noch erwähnt werden, dass von der Eigentümerin selbst in einigen Teilbereichen (Räumen), diverse Messungen im Jahre 2014 (23.06.2014) vorgenommen wurden. Die Ergebnisse wurden in den jeweiligen gemessenen Bereichen mittels direkter Eintragung an den Wänden bzw. Decken festgehalten. Auch in diesen Bereichen wurde von mir eine Nachvermessungen vorgenommen, wobei festgestellt werden konnte, dass sich auch hier weitere Verschlechterungen ergeben haben.

Unabhängig von den vorgenannten Aussagen, darf auch noch erwähnt werden, dass im Rahmen des von meiner Seite durchgeführten Ortsaugenscheines, in den einzelnen Räumen zum Teil weitere Risse sowie „Putzabplatzungen“ festgestellt werden mussten, welche in den vorgenannten Gutachten ebenfalls noch nicht aufgelistet wurden, was ebenfalls ein Indiz dafür ist, dass sich das Gebäude weiterhin senkt. Es darf in diesem Zusammenhang auch noch festgehalten werden, dass von Seiten der Eigentümerin in Teilbereichen bereits eine entsprechende Sanierung der Risse vorgenommen wurde, allerdings mit mäßigen Erfolg, da auch hier wiederum Risse aufgetreten sind.

Lichtbilder 1-16

Im Rahmen des Ortsaugenscheines musste auch festgestellt werden, dass aufgrund der Absenkung des Gebäudes zum Teil Tür- und Fensterelemente in Ihrer Funktion wesentlich eingeschränkt werden und deren einwandfreie Funktion nicht mehr gewährleistet wird (zum Teil können diese auch nicht mehr geöffnet werden). Die Herstellung derer einwandfreien Funktion kann, aufgrund der vorherrschenden Setzungen, durch Einstellung der Beschlagsysteme nicht mehr sichergestellt werden, wodurch wesentlicher Einfluss auf die Nutzungssicherheit genommen wird. Hier wäre ein Gesamtaustausch der betroffenen Fenster- und Türelemente von Nöten.

In Bezug auf die Fensterelemente darf auch angemerkt werden, dass hier durch die zum Teil vorherrschenden Risse in den Übergangsbereichen zwischen Mauerwerk bzw. Sturz und Fensterstöcke, eine Luftdichtheit nicht mehr als gegeben angesehen werden kann.

Auch durch die merkliche Schieflage der Fußböden in der nördlichen Hälfte des Gebäudes ist die Nutzungssicherheit merklich beeinträchtigt, da die Schieflage des Bodens Auswirkungen auf das Gleichgewichtsgefühl, nimmt.

Im Kellergeschoss konnten auch Rissbildungen im Heizöllagerraum festgestellt werden, da hier eine entsprechende Dichtheit bei eventuell austretendem Öl sichergestellt werden muss, kann der vorhandene Anstrich nicht mehr als ausreichend betrachtet werden, wodurch eine Gefährdung für die Umwelt durch Eindringen von Öl in den Untergrund (Verunreinigung von Grundwasser bzw. Kontamination von Erdreich) besteht.

Im Zusammenhang mit den in den in den oben erwähnten Gutachten (Gutachten von Herrn Dipl.-Ing. E E vom 14.05.2012 und der statisch konstruktiven Stellungnahme von Herrn Bmst Dipl.-Ing.C C vom 04.07.2012) aufgelisteten Bauwerksschäden darf auch noch ausgeführt werden, dass zwischenzeitlich auch Schäden bei den Verbindungen des Kachelofens im Erdgeschoss zum Rauchfang und am Kachelofen selbst aufgetreten sind, wodurch hier eine Gasdichtheit als nicht mehr gegeben angesehen werden kann (Siehe dazu auch Befund des Bezirksrauchfangkehrmeisters J J, W, vom 13.03.2014). Aufgrund dieses Umstandes besteht die Gefahr, dass Rauchgase in die Wohneinräume eindringen können, wodurch eine erhebliche Gefährdung für das Leben und die Gesundheit von Menschen besteht.

Im Zusammenhang mit dem installierten und vorhandenen Kachelofen, darf auch erwähnt werden, dass dieser laut Auskunft von Frau A eine zentrale Rolle in der Beheizung des Gebäudes darstellt, da die Zentralheizungsanlage (Ölfeuerungsanlage) unter Berücksichtigung der Heizleistung des Kachelofens ausgelegt wurde, wodurch diesem Kachelofen eine Wesentliche Funktion zur Sicherstellung der Beheizung des Gebäudes zukommt.

Lichtbild 17

Neben den vorgenannten festgestellten baulichen Mängeln im Inneren des Gebäudes wurden im Zuge des durchgeführten Ortsaugenscheines auch Risse in der Außenfassade festgestellt. Derartige Risse weiten oder verengen sich bei Temperaturschwankungen und führen so zu einem nasskalten Haus, das wiederum verantwortlich für ein schlechtes Wohnklima und die daraus resultierenden Folgen, ist:

• Schimmelpilze an den Innenwänden

• gesundheitliche Schäden der Bewohner

• Verfall der Bausubstanz

Im Winter, wenn das Wasser gefriert, kann es zudem zu großflächigen Putzabplatzungen kommen, wodurch wiederum eine Gefährdung für die Gesundheit von Menschen, als gegeben betrachtet werden kann.

Nachstehende Bilder zeigen nur Teilausschnitte von festgestellten Rissen in der Außenfassade, wobei im Rahmen des durchgeführten Ortsaugenscheines darüber hinaus noch weitere Risse in den sichtbaren nord-, süd- und westseitigen Außenfassaden (Ostseitig erfolgte ein unmittelbarer Anbau an das Nachbargebäude), festgestellt wurden:

Lichtbilder 18-22

Beurteilung

Aufgrund der im Befund angeführten Feststellungen, darf somit Zusammenfassend festgehalten werden, dass derzeit nach meiner Auffassung eine Benützbarkeit der gegenständlichen Anlage als nicht gegeben angesehen werden muss.

Dies wird unter anderem dadurch begründet, dass wie im Befund ausgeführt Schäden bei den Verbindungen des Kachelofens im Erdgeschoss zum Rauchfang und am Kachelofen selbst aufgetreten sind, wodurch hier eine Gasdichtheit als nicht mehr gegeben angesehen werden kann. Aufgrund dieses Umstandes besteht die Gefahr, dass Rauchgase in die Wohneinräume eindringen können, wodurch eine erhebliche Gefährdung für das Leben und die Gesundheit von Menschen besteht. Risse im Bereich des Kamins zeigen sich auch im Keller- und Obergeschoss, wodurch auch hier eine Gefährdung durch das Eindringen von Rauchgasen nicht ausgeschlossen werden kann.

Durch die vorhandenen Risse in den Außenwänden und daraus resultierenden vorherrschenden Situation eines nasskalten Hauses, ist die Entstehung von Schimmelpilze an den Innenwänden zu erwarten, wodurch auch hier Einfluss auf die Gesundheit von Menschen, der Gesamtenergieeffizienz, der Energieeinsparung und des Wärmeschutzes, genommen wird.

Durch die vorhandenen Rissbildungen im Öllagerraum ist eine Beeinträchtigung der Umwelt, durch eventuelle Eintragung von Heizöl in den Untergrund bei einem undichten Tank, nicht auszuschließen.

Der Vergleich der in den bisher ergangenen Gutachten aufgelisteten Bauwerksschäden (Lichtbilder) mit den von meiner Seite im Rahmen des durchgeführten Ortsaugenscheines festgestellten Schäden hat ergeben, dass zwischenzeitlich eine weitere Verschlechterung in der Bausubstanz stattgefunden hat, was sich auf die erfolgte Messung der nunmehr vorherrschenden Rissbreiten mit den in den Gutachten (Gutachten von Herrn Dipl.-Ing. E E vom 14.05.2012 und der statisch konstruktiven Stellungnahme von Herrn Bmst Dipl.-Ing. C C vom 04.07.2012) angeführten Werten begründet.

Darüber hinaus wurden weitere Schadensbilder (z.B. Fenstersturz beim westseitigen Wohnzimmerfenster, Küche, Öllagerraum, udgl.) festgestellt, welche von den bisherigen Gutachten noch nicht erfasst wurden. Diese Schäden sind insbesondere auch von Relevanz, da in den bisherigen Gutachten hauptsächlich der schadhafte Fenstersturz beim südseitigen Fenster des Wohnzimmers als gravierendstes Gebrechen, angesehen wurde.

Bei weiterem Fortschreiten der Setzungen sind auch beim westseitigen Fenstersturz des Wohnzimmers ähnliche Schäden (Sturzauflager) wie beim südseitigen Fensterelement zu erwarten. Überdies muss die Deckenkonstruktion unterhalb des Kachelofens die Auflast des Ofens aufnehmen können. Durch die hier festgestellten Rissbildungen in den Decken- und Wandkonstruktionen herrschen Einflüsse auf die mechanische Festigkeit und Standsicherheit der Bauteile vor, welche nach meiner Auffassung ebenfalls einer umfangreichen statischen Beurteilung bedürfen.

Die von meiner Seite festgestellten baulichen Mängel zeigen auch, dass gegenüber den bisherigen Gutachten aus dem Jahre 2012, weitere Schadensmuster (z.b. Rissbildungen, Putzabsplitterungen, udgl.) in unterschiedlichsten Bereichen aufgetreten sind, welche keinem klaren feststellbaren Ablauf unterliegen, wodurch eine ständig Gefährdung von Personen durch herabfallende Teile angenommen werden muss.

Aufgrund der Absenkung des Gebäudes werden zum Teil Tür- und Fensterelemente in Ihrer Funktion wesentlich eingeschränkt wodurch deren einwandfreie Funktion nicht mehr gewährleistet wird (zum Teil können diese auch nicht mehr geöffnet werden). Die Herstellung derer einwandfreien Funktion kann, aufgrund der vorherrschenden Setzungen, durch Einstellung der Beschlagsysteme nicht mehr sichergestellt werden, wodurch wesentlicher Einfluss auf die Nutzungssicherheit genommen wird.

Auch durch die merkliche Schieflage der Fußböden in der nördlichen Hälfte des Gebäudes ist die Nutzungssicherheit merklich beeinträchtigt, da die Schieflage des Bodens Auswirkungen auf das Gleichgewichtsgefühl, nimmt. Zudem wird durch die teilweise Absenkung und Rissbildung Einfluss auf die Hygiene genommen, da die Böden nur mehr erschwert gereinigt werden können.

Durch Auflagen und Bedingungen lässt sich nach meiner Auffassung derzeit kein ausreichender Schutz für das Leben und die Gesundheit von Menschen erzielen, da die dazu erforderlichen Maßnahmen mit einer Generalsanierung des Objektes (z.B. großflächige Innen- und Außenputzsanierungen, Fenster- und Türaustausch, Erneuerung Kachelofen inkl. Kaminanschlüsse, Kaminsanierung, Abdichtungsarbeiten (Injektionen) im Kellerbereich, Austausch von Fensterstürzen, Herstellung von Mauerauflagern, udgl.) und unter der Prämisse das diese Maßnahmen nur von kurzer Dauer sind, gleichzusetzen wären.

Was sich darauf begründet, dass die Setzungen des Gebäudes auf die im Bereich des Bauplatzes vorherrschenden Untergrundverhältnisse zurückzuführen sind und solange der Boden nicht stabilisiert ist und sich die Setzungen einstellen, fortlaufend mit neuen Schäden am Gebäude zu rechnen ist. Dies zeigen vor allem jene Bereiche in denen von der Eigentümerin bereits Sanierungsmaßnahmen vorgenommen wurden und neuerliche Schäden aufgetreten sind.“

Zu diesem Gutachten wurde das Parteiengehör eingeräumt. Im Zuge dieses Parteiengehörs verzichteten beide Parteien auf die Fortsetzung der mündlichen Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht Tirol. Die rechtsfreundlich vertretene belangte Behörde unterstrich in ihrer Eingabe vom 30. November 2015 nochmals, dass die von der belangten Behörde aufgetragene Maßnahmen darauf abzielten, die Benutzbarkeit des Gebäudes zur zu erzielen, nicht jedoch die Instandsetzung.

II.Beweiswürdigung:

Beweis wurde aufgenommen durch Einsichtnahme in den behördlichen und verwaltungsgerichtlichen Akt. Zudem wurde eine mündliche Verhandlung durchgeführt.

Insbesondere ist festzuhalten, dass die Ausführungen des hochbautechnischen Amtssachverständigen in seinem Gutachten vom 11. November 2015 schlüssig und nachvollziehbar sind. Der hochbautechnische Sachverständige konnte klar und strukturiert darlegen, weshalb aus hochbautechnischer Sicht eine weitere Benutzbarkeit des hier in Rede stehenden Gebäudes aufgrund des gegebenen Zustands nicht mehr möglich ist, auch nicht unter Vorschreibung von Bedingungen und/oder Auflagen.

III.Wesentliche Rechtslage:

Tiroler Bauordnung 2011 (TBO 2011):

㤠40

Baugebrechen

(1) Bewilligungspflichtige bauliche Anlagen sind in einem der Baubewilligung entsprechenden Zustand zu erhalten. Sonstige bauliche Anlagen sind in einem solchen Zustand zu erhalten, dass den Erfordernissen der Sicherheit entsprochen und das Orts-, Straßen- und Landschaftsbild nicht erheblich beeinträchtigt wird. Treten an einer baulichen Anlage Baugebrechen auf, durch die allgemeine bautechnische Erfordernisse beeinträchtigt werden, so sind sie ehestens zu beheben.

(2) Wird den Verpflichtungen nach Abs. 1 nicht entsprochen, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren Instandsetzung innerhalb einer angemessen festzusetzenden Frist aufzutragen. Liegen jedoch Baugebrechen vor, die eine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen oder eine erhebliche Beeinträchtigung des Orts-, Straßen- oder Landschaftsbildes bewirken und deren Behebung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist, so hat die Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage deren gänzlichen oder teilweisen Abbruch aufzutragen.

(3) In den Fällen des Abs. 2 hat die Behörde mit schriftlichem Bescheid die vorläufige Weiterbenützung der baulichen Anlage an Auflagen oder Bedingungen zu knüpfen oder überhaupt zu untersagen, soweit dies zum Schutz des Lebens oder der Gesundheit von Menschen erforderlich ist. Der Bescheid ist an den Eigentümer der baulichen Anlage zu richten.

(4) Bei Gefahr im Verzug kann die Behörde erforderliche Sicherungsmaßnahmen auf Gefahr und Kosten des Eigentümers der baulichen Anlage auch ohne dessen vorherige Anhörung anordnen.

(5) Die Abs. 1 bis 4 gelten auch für bauliche Anlagen, die nach früheren baurechtlichen Vorschriften errichtet worden sind, wenn sie auch diesem Gesetz unterliegen.“

IV.Rechtliche Erwägungen:

Mit dem hier angefochtenen Bescheid des Gemeinderates der Gemeinde Y vom 21.10.2014, Z. ****1, wird der Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 18.6.2012, Zahl ****5, im Wesentlichen bestätigt. Es erfolgt lediglich die Abänderung von Leistungsfristen und eine Konkretisierung hinsichtlich einer zu treffenden Maßnahme. Sohin ist der Spruch des genannten Bescheides des Bürgermeisters als normativer Inhalt des Bescheides des Gemeinderates anzusehen, soweit der Bescheid des Gemeinderates den Bescheid des Bürgermeisters bestätigt.

Der Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y vom 18.6.2012 stützt sich spruchgemäß auf § 40 Abs 2 ff TBO 2011, wobei im Spruch des Bescheides ausdrücklich angegeben wird, dass die Mängelbehebung mit angegebener Frist für die weitere Benützung des hier in Rede stehenden Gebäudes erteilt wird. Insofern kann kein Zweifel darüber bestehen, dass die mit dem Bescheid des Bürgermeisters erteilten Aufträge und somit auch baupolizeilichen Aufträge des hier angefochtenen Bescheides des Gemeinderates auf die vorläufige Weiterbenützung der hier in Rede stehenden baulichen Anlage abzielen. Diese Maßnahmen stützen sich somit ausschließlich auf § 40 Abs 3 TBO 2011, was auch dem Spruch des Bescheides nicht widerspricht, wenn dieser -unpräzise - auf § 40 Abs 2 ff anführt. Dem Vorbringen der belangten Behörde kann nicht entgegengetreten werden, wenn dargelegt wird, dass mit diesen Maßnahmen eine Instandsetzung der hier in Rede stehenden baulichen Anlage iSd § 40 Abs 2 TBO 2011 nicht vorgesehen war und ist. Insofern stellt sich die Frage der Wirtschaftlichkeit der angeordneten Maßnahmen nicht, zumal § 40 Abs 3 TBO 2011 darauf nicht abzielt. Sofern die aufgetragenen Maßnahmen nicht umgesetzt werden, ist die Weiterbenützung der baulichen Anlage zu unterlassen.

Nach stRsp des VwGH ist – sofern die Gesetze nicht anderes anordnen (VwGH 19. 2. 2003, 99/08/0146) – „Sache“ des Berufungsverfahrens der Gegenstand des Verfahrens in der Vorinstanz, dh jene Angelegenheit, die den Inhalt des Spruchs des angefochtenen Bescheides der Unterinstanz (einschließlich beigesetzter Auflagen und Bedingungen [VwGH 22. 3. 2000, 98/04/0019; 4. 4. 2002, 2002/08/0066] sowie Leistungsfristen [VwGH 15. 6. 1992, 91/10/0133; 18. 1. 1999, 98/10/0097]) gebildet hat (VwSlg 11.237 A/1983 verst Sen; VwGH 19. 2. 2003, 99/08/0146; 16. 11. 2005, 2004/08/0025; VfSlg 15.070/1998; Walter/Thienel AVG § 66 Anm 10). Die Grenzen der Sache, über welche die Berufungsbehörde abzusprechen hat, bestimmen sich nicht nach der Angelegenheit, die vor der untergeordneten Instanz in Verhandlung war, sondern nach dem Gegenstand, der durch den Spruch des Bescheides entschieden wurde (VwGH 4. 9. 2003, 2003/21/0082; VfSlg 7240/1973; Hengstschläger3 Rz 516; Thienel4 267), dh die Berufungsbehörde darf sachlich nicht über mehr absprechen, als Gegenstand der Entscheidung der unteren Instanz war (VwGH 28. 4. 1987, 86/07/0043; 31. 5. 1990, 89/09/0143; 19. 5. 2004, 2003/18/0081; Walter/Mayer Rz 538). Jedoch liegt der Akzent auf der „Angelegenheit“ iSd „in Verhandlung stehenden Angelegenheit“, die der Spruch zu erledigen hat (vgl § 59 Rz 5ff), und nicht auf dem verbalen Inhalt des Spruchs. Daher kann die „Sache“ nicht generell, sondern nur auf Grund der jeweiligen Verwaltungsvorschrift, welche die konkrete Sache bestimmt, eruiert werden (VwSlg 11.237 A/1983 verst Sen; 14.346 A/1995; VwGH 13. 4. 2000, 97/07/0144; Hengstschläger3 Rz 516). So steht es beispielsweise der Berufungsbehörde zu, ohne Überschreitung der „Sache“ auch solche Auswirkungen eines Projekts in ihre Entscheidung einzubeziehen, auf die die Behörde erster Instanz nicht Bedacht genommen hat (VwGH 26. 2. 1996, 94/10/0192).

(Hengstschläger/Leeb, AVG2 RZ 59 zu § 66 (Stand 1.1.2014, rdb.at))

Der Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde Y und in der Folge der hier in Rede stehende Bescheid des Gemeinderates der Gemeinde Y tragen ohne Zweifel Maßnahmen auf, die ausdrücklich auf die vorläufige weitere Benützung des Gebäudes abzielen.

Insofern ist Sache des hier anhängigen Beschwerdeverfahrens das Vorgehen der Gemeindebehörde iSd § 40 Abs 3 TBO 2011. Es würde die Sache des Beschwerdeverfahrens überschreiten, wenn das Landeswartungsgericht Tirol ein Vorgehen nach § 40 Abs 2 TBO 2011 in Betracht ziehen würde.

Wie bereits im Rahmen der Beweiswürdigung dargelegt, hat der hochbautechnische Amtssachverständige in seinem Gutachten vom 11. November 2015 schlüssig und nachvollziehbar dargelegt, weshalb aus hochbautechnischer Sicht derzeit eine weitere vorläufige Benützung des in Rede stehenden Gebäudes auch unter der Vorschreibung von Auflagen und/oder Bedingungen nicht möglich ist, da diesfalls eine Gefahr für Personen bestünde.

Das Landesverwaltungsgericht Tirol schließt sich den Ausführungen des hochbautechnischen Amtssachverständigen vollinhaltlich an. Aufgrund des gegebenen Zustands des Gebäudes ist es nicht möglich, dieses derzeit zu benützen, da bei einer Benützung eine Gefahr für Personen gegeben wäre. Da es grundsätzlich auf die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung des Verwaltungsgerichts ankommt (vgl Hengstschläger/Leeb (2. Ausgabe) § 66 Rz 80 (Stand 1.7.2007, rdb.at)), war die vorläufige Weiterbenützung des hier in Rede stehenden Gebäudes zu untersagen. Damit einhergehend waren sämtliche aufgetragenen Maßnahmen im hier angefochtenen Bescheid - diese Maßnahmen sind als Nebenbestimmungen iSd § 40 Abs 3 TBO 2011 zu qualifizieren - aufzuheben, da diese mit Blickrichtung auf die - nunmehr nicht mehr mögliche – vorläufige Weiterbenützung des Gebäudes festgelegt wurden.

Der Bindungswirkung des Beschlusses des Landesverwaltungsgerichtes Tirol vom 16.7.2014, Zahl ****6, wird Rechnung getragen, da in diesem Beschluss Ausführungen bei dem Vorliegen von Instandsetzungen (vgl § 40 Abs 2 TBO 2011) getroffen werden, nicht jedoch im Zusammenhang mit Auflagen und Bedingungen für die vorläufige Weiterbenützung der baulichen Anlage (vgl § 40 Abs 3 TBO 2011).

Im Hinblick auf die Bindungswirkung des Bescheides der Vorstellungsbehörde vom 4.9.2013, Zahl ****9, ist festzuhalten, dass die tragenden Gründe, die zur Aufhebung des gemeindebehördlichen Bescheides führten, der Verstoß gegen das Konkretisierungsgebot und von Leistungsfristen, die die Vergangenheit reichten, war. Das nunmehr ergangene Erkenntnis steht diesen tragenden Aufhebungsgründen nicht entgegen.

V.Ergebnis:

Nachdem eine vorläufige Weiterbenützung des hier in Rede stehenden Gebäudes auch unter der Vorschreibung von Auflagen und/oder Bedingungen nicht mehr möglich ist, war diese vorläufige Weiterbenützung zu untersagen und die auf eine vorläufige Weiterbenützung gerichteten Nebenbestimmungen aufzuheben.

§ 40 Abs 3 TBO 2011 bezieht sich auf die Fälle des Abs 2 leg cit. Ein Vorgehen nach § 40 Abs 3 TBO 2011 kommt sohin für jegliche Baugebrechen in Betracht, wobei je nach Ausprägung des Baugebrechens (vgl „…die eine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen…“ in § 40 Abs 2 TBO 2011) auch eine Untersagung der vorläufigen Weiterbenützung in Betracht kommt.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kann aber die Untersagung der vorläufigen weiteren Benützung einer baulichen Anlage einen notwendig gewordenen Instandsetzungsbefehl nicht ersetzen (vgl VwGH 1.9.1998, 98/05/0106).

Es wird daher in der Folge Aufgabe der Baubehörde (Bürgermeister der Gemeinde Y) sein, ein Verfahren iSd § 40 Abs 2 TBO 2011 durchzuführen.

VI.Zulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist zulässig, da im gegenständlichen Verfahren eine Rechtsfrage zu lösen war, der iSd Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht/eine solche Rechtsprechung fehlt/die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Ing. Mag. Herbert Peinstingl

(Richter)