Landesverwaltungsgericht Tirol LVwG-2015/11/2119-3

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 09.11.2015
• ECLI: ECLI:AT:LVWGTI:2015:LVwG.2015.11.2119.3

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat durch seinen Präsidenten Dr. Christoph Purtscher über die Beschwerde des B B, Adresse, Y, gegen den Bescheid der Bezirkshauptmannschaft Z vom 11.08.2015, Zahl ****, betreffend die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zu einem Kaufvertrag, nach öffentlicher mündlicher Verhandlung

zu Recht erkannt:

1. Gemäß § 28 Abs 1 und 2 VwGVG wird die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Abs 1 VwGG eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art 133 Abs 4 B-VG unzulässig.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab der Zustellung Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof, Freyung 8, 1010 Wien, oder außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist direkt bei diesem, die außerordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist beim Landesverwaltungsgericht Tirol einzubringen.

Die genannten Rechtsmittel sind von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt bzw einer bevollmächtigten Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen, und es ist eine Eingabegebühr von Euro 240,00 zu entrichten.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

I.Verfahrensgang:

Mit Kaufvertrag vom 02.07.2012 samt Nachtrag vom 4./15.12.2014 sowie Ergänzung vom 23.03./01.04.2015 hat A A das (nach Teilung des Gst **23/1) neu gebildete Gst **08 mit 2,7565 ha aus der Liegenschaft in EZ **3 (vormals **087) GB X um den Kaufpreis von Euro 350.000,-- an die Bergbahnen X GmbH Co.KG verkauft. Unbeschränkt haftende Gesellschafterin der Bergbahnen X GmbH Co.KG ist die Bergbahnen X GmbH; deren selbständig vertretungsbefugter Geschäftsführer ist B B.

Die Bezirkshauptmannschaft Z hat mit Bescheid vom 02.04.2015, ****, festgestellt, dass der Rechtserwerb an diesem Grundstück gemäß § 1 Abs 1 lit c iVm § 1 Abs 1 letzter Satz TGVG 1996 vom Geltungsbereich dieses Gesetzes ausgenommen ist. Begründend wurde ausgeführt, dass dieses Grundstück im Örtlichen Raumordnungskonzept der Gemeinde X für eine künftige Widmung als Bauland bzw für Zwecke der Wirtschaft vorgesehen sei, weshalb es sich um kein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück handle und der gegenständliche Rechtserwerb überhaupt nicht dem Geltungsbereich des TGVG 1996 unterliege. Dieser Bescheid ist zwischenzeitlich in Rechtskraft erwachsen.

Mit Kaufvertrag vom 15.12.2014 hat A A das nach erfolgter Teilung restlich gebildete Gst **23/1 mit 1,7611 ha aus der Liegenschaft in EZ **3 (vormals **087) GB X um den Kaufpreis von Euro 88.055,-- an B B verkauft. Entsprechend der Vorschrift des § 23 TGVG 1996 wurde dieses Rechtsgeschäft der Bezirkshauptmannschaft Z angezeigt.

Zu diesem Rechtsgeschäft hat die belangte Behörde eine Stellungnahme des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen eingeholt. Dieser hat ua folgende Ausführungen gemacht:

„B e f u n d

Herr A A ist Eigentümer des Hofes vlg. A in U in EZ **087, KG X. Mittlerweile wurde die Aufhebung der Hofeigenschaft beantragt und h. a. dazu ein positives Gutachten erstattet.

Der Betrieb von A A stellt einen landwirtschaftlichen Kleinbetrieb dar und dieser wird im Nebenerwerb geführt. Der Landwirtschaftsbetrieb ist mit hohen finanziellen Verpflichtungen belastet und durch Grundabverkäufe sollen diese vermindert werden.

Der Erwerber B B (Unternehmer) ist Eigentümer verschiedener Liegenschaften. Im Bezirk W verfügt er eigentumsmäßig über keinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb. In der Gemeinde X besitzt er Waldflächen.

…

Mit dem vorliegenden Kaufvertrag erwirbt B B das nach Abschreibung des neuformierten Grundstückes **08 verbleibende restliche Grundstück **23/1 im Ausmaß von 1,7611 ha um den Kaufpreis von € 88.055,00, das sind € 5,00 je m². Das Kaufgrundstück stellt ein mäßig geneigtes und oberhalb der Hofstelle A gelegenes Wiesengrundstück dar. Nach der finanzamtlichen Bodenschätzung weist das ursprüngliche Grundstück **23/1 (vor Abtrennung des neuformierten Grundstückes **08 – Konzeptfläche) eine Grünlandzahl von 23 auf. Dieses Kaufgrundstück ist L-förmig ausgeformt. Für die alleinige Bewirtschaftung weist dieses Grundstück eine ungünstige Grundstücksform auf.

Im folgenden Orthofoto sind die Heimgutflächen und die Hofstelle von A A blau umrandet dargestellt. Das kaufgegenständliche Grundstück, die restliche Gp. **23/1, ist zusätzlich rot umrandet und schraffiert. Das neuformierte (bereits höferechtlich bewilligte Abschreibung) Grundstück **08 ist gelb umrandet und schraffiert dargestellt.

Orthofoto 1

Mit dem vorliegenden Grundverkauf wird das derzeit um die Hofstelle arrondierte Heimgutflächenareal getrennt und flächenmäßig geschmälert. Mit der Abtrennung des restlichen Grundstückes **23/1 wird land- und forstwirtschaftlicher Besitz zersplittert. Die Feldflur von X wurde – wenn auch schon vor Jahren – im Zuge eines Agrarverfahrens (Zusammenlegung) neu geregelt und dabei die Besitzstruktur wesentlich verbessert.

…

G u t a c h t e n

Das vorliegende Rechtsgeschäft wird wie folgt beurteilt:

Das Kaufgrundstück stellt ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des GVG dar.

Mit Ausnahme einer einfachen Heuschupfe ist das Grundstück unbebaut.

Das Kaufgrundstück wurde bisher immer landwirtschaftlich im Rahmen des Landwirtschaftsbetriebes des Verkäufers bewirtschaftet.

Der Erwerber verfügt über keinen landwirtschaftlichen Betrieb im Bezirk W, in dessen Rahmen die Bewirtschaftung des Kaufgrundstückes gewährleistet ist.

Aufgrund der fehlenden Hofstelle und auch aufgrund der geringen Grundstücksgröße stellt das Kaufgrundstück für sich alleine auch nicht die Basis für einen landwirtschaftlichen Betrieb dar.

…

Mit dem Rechtserwerb wird landwirtschaftlicher Besitz zersplittert und es werden für die Bewirtschaftung ungünstig ausgeformte Grundstücke geschaffen. In der Feldflur von V kommt es durch die Grundteilung und den Abverkauf zu einer agrarstrukturellen Verschlechterung.

Besondere Versagungsgründe können h. a. dahingehend erkannt werden, dass die nachhaltige Bewirtschaftung des Kaufgrundstückes nicht gesichert ist, dass die durch ein Agrarverfahren erzielte günstige Agrarstruktur beeinträchtigt wird und dabei ungünstig ausgeformte und kleine Besitzkomplexe entstehen.

Aus agrarfachlicher Sicht ist das gegenständliche Rechtsgeschäft nicht mit den Zielsetzungen des Grundverkehrsgesetzes vereinbar.“

Die Bezirkshauptmannschaft Z hat in weiterer Folge mit Bescheid vom 11.08.2015, Zahl ****, diesem Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Genehmigung versagt. Begründend wurde ausgeführt, dass nach dem eingeholten und schlüssigen agrarfachlichen Gutachten durch den gegenständlichen Rechtserwerb eine weitere Zersplitterung der durch ein Agrarverfahren erzielten günstigen Agrarstruktur im gegenständlichen Bereich erfolge. Darüber hinaus bestünden auch Zweifel, wie nach Ablauf des Pachtvertrages mit dem Verkäufer mit 31.12.2025 die nachhaltige und ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Kaufliegenschaft erfolgen solle.

Gegen diesen Bescheid hat B B fristgerecht Beschwerde erhoben und begründend ausgeführt wie folgt:

„1. Aktenwidrigkeit:

Die Erstbehörde stellt auf Seite 6 des angefochtenen Bescheides fest, dass die Voraussetzungen zur Anwendung des § 6 Abs. 4 TGVG im gegenständlichen Fall nach deren Ansicht nicht vorliegen, da die Verschuldung des gegenständlichen landwirtschaftlichen Betriebes nicht auf Elementarereignisse oder ähnliche Umstände sondern eher im Zusammenhang mit dem gleichzeitig betriebenen Gastgewerbe zurück zu führen seien dürfte.

Weiters wird dazu festgehalten, dass durch den zwischenzeitlich erfolgten Verkauf des neu gebildeten Gst.-Nr. **08 der KG X im Ausmaß von 27.565 m2 um Euro 430.000,-- eine gewisse Entspannung der finanziellen Situation auf der Verkäuferseite eingetreten werden dürfte.

In diesem Zusammenhang ist darauf zu verweisen, dass diese Feststellung unrichtig bzw. aktenwidrig ist, da sich aus den vorgelegten Urkunden betreffend des Erwerbes des Gst.-Nr. **08 KG X ergibt, dass gemäß Nachtrag zum Kaufvertrag vom 15.12.2014 bzw. 04.12.2014 der tatsächliche Kaufpreis lediglich € 350.000.-- beträgt.

Diese Feststellung ist insoferne wichtig, da dies im Rahmen der Beurteilung, ob durch den vorher erwähnten Verkauf die finanzielle Situation des Gesamtbetriebes des Verkäufers nachhaltig verbessert wird, auch in grundverkehrsbehördlicher Hinsicht von Bedeutung ist. Hiezu wird noch näher unten einzugehen sein.

2. mangelhafte Sachverhaltsfeststeilung:

Wie schon vorher ausgeführt, liegen nach Ansicht der Erstbehörde die Voraussetzungen zur Anwendung des § 6 Abs. 4 des TGVG nicht vor. Die diesbezüglichen Feststellungen der Erstbehörde im Konjunktiv sind rein spekulativ und durch nichts untermauert. Dies trifft auch auf die Feststellung der Erstbehörde zu, dass durch den Verkauf der Gst.-Nr. **08 KG X „eine gewisse Entspannung der finanziellen Situation auf der Verkäuferseite eingetreten sein dürfte“.

Hiebei handelt es sich auch um eine rein spekulative Feststellung der Erstbehörde.

Die Erstbehörde wäre auch im Sinne der Bestimmungen des TGVG dazu verhalten gewesen, entsprechende weitere Ermittlungen durchzuführen, in wieweit durch den nunmehrigen versagten Verkauf der restlichen Gst.-Nr. **23/1 der KG X im Ausmaß von 17.611 m2 der wirtschaftliche Ruin des gesamten landwirtschaftlichen Betriebes des Verkäufers verbunden ist.

Zu dieser objektiven Beurteilung wäre es unabdingbar erforderlich gewesen, dass die Erstbehörde sich einen genaueren Überblick über die finanzielle Situation des gesamten landwirtschaftlichen Betriebes verschaffen hätte müssen, um diese Frage abschließend beurteilen zu können.

Der § 6 Abs. 4 des TGVG stellt nicht nur auf den Eintritt von Elementarereignissen ab, welche die Gefahr des gänzlichen Verfalles des land- bzw. forstwirtschaftlichen Betriebes des Verkäufers zur Folge haben.

Vielmehr ist in der zitierten Gesetzesstelle ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es auf Umstände ankommt, die ohne ein grobes Verschulden des Verkäufers eingetreten sind.

Die Erwähnung von Elementarereignissen stellt nur eine demonstrative Aufzählung derartiger Ereignisse dar.

Zweifellos ist die Gefahr des gänzlichen finanziellen Verfalles des Landwirtschaftsbetriebes des Verkäufers A A nicht auf ein grobes Verschulden desselben zurück zu führen, sondern ist dies darin bedingt, dass in den vergangenen Jahren immer wieder unerwartete Wirtschaftskrisen aufgetreten sind, welche auch den Betrieb des Verkäufers A A massiv getroffen haben.

Die Erstbehörde hätte daher, um beurteilen zu können, ob der wirtschaftliche Verfall des Betriebes des Verkäufers auf ein grobes Verschulden seinerseits oder auf andere Umstände zurück zu führen ist, entsprechende weitere Ermittlungen, insbesondere auch die Einvernahme des Verkäufers A A zu diesem Beweisthema durchzuführen gehabt. Es hätte sich nämlich bei der Feststellung der Wirtschaftskraft des Betriebes des A A herausgestellt, dass der Verkauf des gegenständlichen Grundstückes unabdingbar zur Rettung des Gesamtbetriebes des Verkäufers A A erforderlich ist.

Nur so kann auch der restliche Landwirtschaftsbetrieb des A A im Sinne der Bestimmungen des TGVG nachhaltig aufrecht erhalten werden.

Ich stelle daher in diesem Zusammenhang nachstehende Beweisanträge:

a) die Ladung und Einvernahme des Verkäufers A A, Adresse, X zum Beweis dafür, dass die negative wirtschaftliche Situation des Gesamtbetriebes des Verkäufers A A nicht auf ein grobes Verschulden seinerseits zurückzuführen ist, sondern auf die Auswirkungen aufgrund der letzten eingetretenen Wirtschaftskrisen im EU-Raum insbesondere in Österreich und den Nachbarländern, welche zu einem massiven Rückgang auch des Tourismus in der Region X geführt haben.

b) die Ladung und Einvernahme des Verkäufers A A zum Beweis dafür, dass durch den Verkauf der neu gebildeten Gst.-Nr. **08 der KG X zum Kaufpreis von Euro 350.000,- allein der wirtschaftliche Untergang des landwirtschaftlichen Betriebes des Verkäufers A A nicht verhindert wird. Da die diesbezüglichen Beweisergebnisse von ausschlaggebender Bedeutung sind, kann erst dadurch abschließend beurteilt werden, ob die Voraussetzungen zur Anwendung des § 6 Abs. 4 TGVG vorliegen oder nicht.

3. materielle Rechtswidrigkeit:

Die Erstbehörde geht im Rahmen der rechtlichen Beurteilung davon aus, dass die Versagungsgründe, insbesondere im Sinne der Bestimmungen des § 6 Abs. 1 lit. a und b vorlägen.

Diesbezüglich stützt sich die Erstbehörde auf das agrarfachliche Gutachten vom 02.06.2015, wonach einerseits weder eine entsprechende nachhaltige ordnungsmäßige Bewirtschaftung des betreffenden Grundstückes und andererseits die durch ein Agrarverfahren erzielte günstige Agrarstruktur beeinträchtig werde.

Zu dem letzten Punkt ist auszuführen, dass die Behörde diesbezüglich nicht berücksichtigt, dass bereits durch den genehmigten Verkauf des Gst.-Nr. **08 der KG X, welches um 1 ha größer als das gegenständliche Grundstück ist, bereits die durch das vor Jahren durchgeführte Agrarverfahren hergestellte Agrarstruktur maßgeblich beeinträchtigt wird und durch den Verkauf des gegenständlichen Grundstückes dies nicht mehr ins Gewicht fällt. Dasselbe gilt auch im Zusammenhang der von der Behörde bemängelten Zersplitterung des Hofes A.

In diesem Zusammenhang unterliegt die Erstbehörde weiters einem Rechtsirrtum insoferne, als dass durch den vorgelegten Pachtvertrag, wonach dem Verkäufer auf die Dauer von 10 Jahren ein unkündbares Pachtrecht an dem gegenständlichen Grundstück eingeräumt wird, nicht die Kriterien der nachhaltigen und ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des gegenständlichen Grundstückes gewährleistet seien.

Im § 6 des TGVG findet sich kein Hinweis darauf, dass eine nachhaltige Bewirtschaftung des betreffenden landwirtschaftlichen Grundstückes auf Dauer gesichert sein muss. Schließlich kann im Sinne des freien Eigentums von einem Grundeigentümer auch nicht verlangt werden, dass er auf ewige Zeiten auch ein derzeit landwirtschaftlich genutztes Grundstück auch bis ans Ende der Tage landwirtschaftlich nachhaltig bewirtschaften muss. Dies wäre wohl ein unzulässiger Eingriff in das grundgesetzlich geschützte Eigentumsrecht.

Durch den vorgelegten Pachtvertrag ist daher nach meiner Ansicht durchaus der Beweis erbracht, dass dadurch die nachhaltige Bewirtschaftung des Grundstückes gewährleistet ist, da dieses weiterhin faktisch beim Hof des Verkäufers verbleibt. Nur dadurch kann auch der gänzliche wirtschaftliche Verfall des Landwirtschaftsbetriebes des Verkäufers A A hintan gehalten werden.

Die in diesem Zusammenhang von der Erstbehörde angestellten Überlegungen, dass eine Bewirtschaftung des gegenständlichen Grundstückes durch mich aus der Entfernung meines Wohnsitzes nicht möglich sein kann, da ich über keinen landwirtschaftlichen Betrieb im unmittelbarem Nahbereich des gegenständlichen Grundstückes verfüge, ist im gegenständlichen Fall nicht zu prüfen. Die diesbezüglichen Überlegungen der Erstbehörde in Bezug auf die sogenannte Interessentenregelung des § 7 Abs. a des TGVG treffen im gegenständlichen Fall nicht zu. Die Erstbehörde hat selbst im angefochtenen Bescheid festgestellt, dass ich die Landwirteeigenschaft aufweise. Bekanntlich ist durch die Grundverkehrsgesetznovelle 2009 sowohl die Residenzpflicht als auch die Selbstbewirtschaftung durch den Erwerber abgeschafft worden.

In diesem Zusammenhang ist daher der negative Bescheid der Erstbehörde auch im Sinne der EU-rechtlichen Bestimmungen der Niederlassungs- und Kapitalverkehrsfreiheit bedenklich.

Zusammengefasst ist daher festzustellen, dass unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen die Erstbehörde dem Erwerb des Gst.-Nr. **23/1 der KG X durch mich, B B, die Genehmigung im Sinne der Bestimmungen des TGVG 1996 erteilen hätte müssen“.

Abschließend wurde beantragt, in Stattgebung der gegenständlichen Beschwerde die grundverkehrsbehördlichen Genehmigung zu erteilen; in eventu den angefochtenen Bescheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Erstbehörde zurückzuverweisen.

II.Sachverhalt und Beweiswürdigung:

Zur Klärung des entscheidungswesentlichen Sachverhaltes wurde Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in den zu Grunde liegenden Behördenakt sowie in den Vorakt der belangten Behörde zu Zahl ****, durch Einholung der Unterlagen im Zusammenhang mit der Änderung des örtlichen Raumordnungskonzeptes im gegenständlichen Bereich sowie schließlich durch Einvernahme des Beschwerdeführers sowie des Verkäufers anlässlich der durchgeführten öffentlichen mündlichen Beschwerdeverhandlung. Bei dieser Verhandlung wurde darüber hinaus mit dem landwirtschaftlichen Amtssachverständigen das erstellte Gutachten erörtert.

Für das Landesverwaltungsgericht steht folgender Sachverhalt als erwiesen fest:

A A ist Eigentümer der Liegenschaft in EZ **3 GB X (ehemals geschlossener Hof A) im Gesamtausmaß von 27,9692 ha. Weiters ist er Eigentümer der walzenden Liegenschaften in EZ **6 und EZ *6 je GB X im Gesamtausmaß von 4,4640 ha bzw 5,1536 ha. Dabei handelt es sich um knapp fünf ha landwirtschaftliche Nutzflächen (Heimgutflächen), sowie Wald- und Almflächen. Dieser Liegenschaftsbesitz stellt einen landwirtschaftlichen Kleinbetrieb dar, der von A A unter Mithilfe des Schwiegersohnes im Nebenerwerb geführt wird. Derzeit werden am Hof rund 100 Schafe, drei Kühe, drei Kalben und fünf Ziegen, gehalten. Das kaufgegenständliche Grundstück wurde vom Käufer auf die Dauer von 10 Jahren (beginnend mit 01.01.2015) an den Verkäufer verpachtet.

Die landwirtschaftlichen Nutzflächen des Betriebes A stellen ein arrondiertes Areal im Bereich der Hofstelle dar. Dieser arrondierte Grundbesitz ist im Zuge eines Zusammenlegungsverfahrens, welches mit Beschluss des Bezirksgerichtes M vom 30.10.1970 verbüchert wurde, gebildet worden. Zuvor haben die landwirtschaftlichen Nutzflächen des Hofes A keine arrondierte Einheit dargestellt, es hat Splitterbesitz vorgelegen.

Zum Hof gehört auch noch eine Jausenstation. Diese Jausenstation wird vom Verkäufer gemeinsam mit seiner Frau betrieben. Im Sommer werden die Arbeiten in der Jausenstation vom Ehepaar A alleine, im Winter unter Zuhilfenahme von vier bis fünf Personen an Personal erledigt.

Der momentane Schuldenstand des Verkäufers beläuft sich auf „ungefähr“ Euro 250.000,--. Diese Schulden stammen vom Betrieb der Jausenstation.

Die Nächtigungszahlen in der Gemeinde X weisen in den letzten Jahren eine steigende Tendenz auf.

Diese Feststellungen konnten unbedenklich aufgrund der Aktenunterlagen sowie der Ausführungen der beiden Vertragsparteien sowie des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen getroffen werden. Die Feststellungen, dass die landwirtschaftlichen Nutzflächen des Landwirtschaftsbetriebes A einen arrondierten Grundbesitz darstellen, der im seinerzeitigen Zusammenlegungsverfahren aus einem zersplitterten Grundbesitz gebildet worden ist, stützen sich auf die Ausführungen des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen, insbesondere auch auf die beigeschafften Unterlagen zum Zusammenlegungsverfahren sowie schließlich auf die im Akt einliegenden Orthofotos. Die Feststellungen zu den Nächtigungszahlen in der Gemeinde X stützen sich auf die durchgeführten Erhebungen. Diese Sachverhaltsfeststellungen stehen im Übrigen auch außer Streit.

III.Rechtslage:

Die maßgeblichen Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996 (TGVG 1996), LGBl Nr. 61/1996 idF des Gesetzes LGBl Nr 30/2013, lauten wie folgt:

㤠2

Begriffsbestimmungen

(1)Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. … Baugrundstücke (Abs. 3) sowie Grundstücke, die innerhalb der im örtlichen Raumordnungskonzept nach § 31 Abs. 1 des Tiroler Raumordnungsgesetzes 2011, LGBl. Nr. 56, in der jeweils geltenden Fassung, zur Befriedigung des Wohnbedarfes und für Zwecke der Wirtschaft vorgesehenen Bereiche liegen, gelten nicht als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke.

…

§ 6

Genehmigungsvoraussetzungen

(1) Die Genehmigung nach § 4 ist, soweit in den Abs. 2 bis 7 nichts anderes bestimmt ist, zu erteilen, wenn

a)der Rechtserwerb im öffentlichen Interesse der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes in Tirol den Grundsätzen

1. der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung leistungsfähiger land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe,

2. der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes und

3. der Aufrechterhaltung oder Herbeiführung einer nachhaltigen flächendeckenden Bewirtschaftung der land- oder forstwirtschaftlichen Grundflächen

nicht widerspricht und

b)der Erwerber erklärt, dass durch den beabsichtigten Rechtserwerb kein Freizeitwohnsitz geschaffen werden soll.

…

(4) Die Genehmigung für den Erwerb des Eigentums an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück aufgrund eines Kaufvertrages ist zu erteilen, wenn der Verkauf aufgrund von Umständen, die ohne grobes Verschulden des Verkäufers eingetreten sind, insbesondere aufgrund von Elementarereignissen, zur Vermeidung des gänzlichen Verfalls eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes notwendig ist und die Voraussetzung nach Abs. 1 lit. b vorliegt.

…

§ 7

Besondere Versagungsgründe

(1) Im Sinn der im § 6 Abs. 1 lit. a genannten Grundsätze ist die Genehmigung nach § 4 insbesondere dann zu versagen, wenn

a) die seiner Beschaffenheit entsprechende nachhaltige ordnungsgemäße Bewirtschaftung des betreffenden land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes oder land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes nicht gewährleistet ist,

b)die durch ein Agrarverfahren erzielte günstige Agrarstruktur beeinträchtigt wird,

c)die Gegenleistung für das zu erwerbende Recht den ortsüblichen Preis oder Bestandzins oder das sonstige ortsübliche Nutzungsentgelt um mehr als 30 v. H. übersteigt,

d)der Erwerber eines landwirtschaftlichen Grundstückes oder landwirtschaftlichen Betriebes nicht Landwirt im Sinn des § 2 Abs. 5 ist und zumindest ein Interessent im Sinn des § 2 Abs. 6 vorhanden ist.

…“

IV.Rechtliche Erwägungen:

Vorauszuschicken ist, dass es sich beim vertragsgegenständlichen Grundstück um ein landwirtschaftliches Grundstück im Sinne des § 2 Abs 1 TGVG 1996 handelt.

Im § 6 Abs 1 lit a TGVG 1996 wird primär – entsprechend dem im Art VII der B-VG-Novelle 1974, BGBl Nr 444/1974, in der Fassung BGBl I Nr 194/1999, festgelegten Kompetenzbereich der Länder bei der Regelung des land- und forstwirtschaftlichen Grundverkehrs – auf das Interesse der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes abgestellt und in weiterer Folge näher konkretisiert, welchen Grundsätzen zur Gewährleistung dieses Interesses nicht widersprochen werden darf. Diesbezüglich wird neben dem Interesse an der Schaffung oder Erhaltung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes zusätzlich noch auf die Schaffung, Erhaltung oder Stärkung leistungsfähiger land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe abgestellt (vgl dazu die EB zur Regierungsvorlage LGBl Nr 60/2009). Der Sinn der Regelung des § 6 Abs 1 lit a TGVG 1996 ist in dem Schutz allgemeiner Interessen der Landwirtschaft zu erblicken, sodass die Behörde im Grund-verkehrsverfahren festzustellen hat, ob die zur Genehmigung vorgelegten Rechtsgeschäfte an sich bei Bedachtnahme auf die Partner und die Objekte der Rechtsgeschäfte geeignet sind, der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes in Tirol zu widersprechen.

Nach der Judikatur des Verfassungsgerichtshofes muss ein Rechtserwerb sämtlichen Voraussetzungen des § 6 Abs 1 lit a TGVG 1996 entsprechen, um genehmigungsfähig zu sein. Der Rechtserwerb muss also den Anforderungen der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung der landwirtschaftlichen Betriebe und der Schaffung, Erhaltung oder Stärkung eines wirtschaftlichen gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprechen. Mit anderen Worten darf der Rechtserwerb kumulativ weder hinsichtlich der durch ihn bedingten Veränderungen der beteiligten agrarischen Betriebe noch betreffend die Veränderungen des agrarischen Grundbesitzes dem Anliegen der Erhaltung und Stärkung eines lebensfähigen Bauernstandes widersprechen (vgl VfGH 18.09.2013, G 62/2010).

Wie nun der landwirtschaftliche Amtssachverständige nachvollziehbar dargelegt hat, widerspricht der beabsichtigte Abverkauf und die damit einhergehende Veränderung des agrarischen Grundbesitzes auf Veräußererseite den landwirtschaftlichen Schutzinteressen. Der arrondierte Liegenschaftsbesitz des Verkäufers – bezogen auf die landwirtschaftlichen Nutzflächen – wurde im Rahmen eines Zusammenlegungsverfahrens gebildet, dabei wurde der zuvor vorhandene zersplitterte landwirtschaftliche Grundbesitz beseitigt (vgl den im Akt einliegenden Lageplan zum Stand der Feldflur vor der Zusammenlegung). Im Falle der Genehmigung des vorliegenden Rechtsgeschäftes würde wieder eine Zersplitterung dieses Grundbesitzes erfolgen und die nach wie vor bestehende zusammenhängende Fläche in zwei Besitzkomplexe getrennt. Die Ausführungen des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen, dass die durch ein Agrarverfahren erzielte günstige Agrarstruktur beeinträchtigt würde, sind vor diesem Hintergrund nachvollziehbar und werden bei einem Blick auf das eingangs dargelegte Orthofoto in augenscheinlicher Weise bestätigt. Daran vermag letztlich auch der Umstand nichts zu ändern, dass eine Teilfläche dieses arrondierten Liegenschaftsbesitzes (im erwähnten Lageplan gelb schraffiert) zwischenzeitlich – vor dem Hintergrund der Vorschrift des § 2 Abs 1 letzter Satz TGV 1996 – abgetrennt wurde. Die derzeit im Eigentum des Verkäufers stehenden landwirtschaftlichen Nutzflächen stellen nämlich nach wie vor einen zusammenhängenden und arrondierten Liegenschaftsbesitz dar.

Soweit sich der Beschwerdeführer (der Käufer des gegenständlichen Grundstückes) schließlich noch auf die Vorschrift des § 6 Abs 4 TGVG 1996 beruft, ist darauf hinzuweisen, dass auf die Genehmigung eines Grunderwerbes – gestützt auf diese Vorschrift – lediglich der Veräußerer, nicht aber der Rechtserwerber bei Vorliegen der Voraussetzungen einen Rechtsanspruch hat. Der Beschwerdeführer als Käufer kann sich folglich zur Durchsetzung seiner rechtlichen Interessen nicht auf diese Vorschrift berufen (vgl Schneider, Österreichisches Grundverkehrsrecht - Kommentar, Rz 14 zu § 6 TGVG; VwGH 26.06.1970, 536/69). Vorliegend hat nun aber der Veräußerer die negative Entscheidung der Bezirkshauptmannschaft Z gar nicht bekämpft; der Beschwerdeführer als Käufer kann – wie erwähnt – diese Vorschrift nicht zum Schutz seiner rechtlichen Interessen in Anspruch nehmen.

Ungeachtet dessen konnte der Verkäufer anlässlich der durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung auch nicht abschließend und nachvollziehbar dartun, dass der Verkauf aufgrund von Umständen, welche ohne sein grobes Verschulden eingetreten sind, zur Vermeidung des gänzlichen Verfalls des landwirtschaftlichen Betriebes notwendig ist. Es mag zutreffen, dass der momentane Schuldenstand „ungefähr“ Euro 250.000,-- beträgt (so die Ausführungen des Verkäufers anlässlich der durchgeführten Verhandlung vor dem Landesverwaltungsgericht) und diese Schulden auf den Betrieb der Jausenstation zurückzuführen sind. Dass der Abverkauf des gegenständlichen Grundstückes als einzige Sanierungsmaßnahme in Frage kommt, konnte nicht abschließend dargetan werden. Unzutreffend sind im Übrigen die Beschwerdeausführungen, dass es in der Region X (in den letzten Jahren) zu einem massiven Rückgang des Tourismus gekommen ist.

Zusammenfassend ist daher der belangten Behörde beizupflichten, dass das vorliegende Rechtgeschäft den landwirtschaftlichen Schutzinteressen im Sinne des § 6 Abs 1 lit a TGVG 1996 widerspricht und insbesondere der Versagungstatbestand des § 7 Abs 1 lit b leg cit erfüllt ist. Vor diesem Hintergrund konnte letztlich dahingestellt bleiben, ob über die vereinbarte Pachtdauer hinaus eine landwirtschaftliche Nutzung des Kaufgrundstückes sichergestellt ist, zumal das erkennende Gericht selbst bei Bejahung dieser Frage zu keiner anderslautenden Entscheidung hätte kommen können. Es war daher die Beschwerde als unbegründet abzuweisen und wie im Spruchpunkt 1. zu entscheiden.

V.Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichts ist die ordentliche Revision zulässig, wenn eine Rechtsfrage iSd Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Im gegenständlichen Verfahren lagen die Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer ordentlichen Revision nach Ansicht des Landesverwaltungsgerichts deshalb nicht vor, weil einerseits in Bezug auf den Versagungstatbestand des § 7 Abs 1 lit b TGVG 1996 die Rechtslage eindeutig ist und sich das erkennende Gericht andererseits an der (zitierten) Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes orientiert hat.

Landesverwaltungsgericht Tirol

Dr. Christoph Purtscher

(Präsident)