Landesverwaltungsgericht Steiermark LVwG 41.25-1723/2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 14.05.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGST:2024:LVwG.41.25.1723.2024

Begründung

A)

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Steiermark hat durch den Richter Mag. Michael Hackstock über die Beschwerde des Herrn Univ. Doz. Dr. A B, geb. am ****, G-M, Hweg, vertreten durch Herrn Rechtsanwalt Mag. C D, LL.M. (K), LL.M. (S C), W, Ggasse, vom 03.05.2023 (gemeint: 2024), gegen die seitens der Bürgermeisterin der Landeshauptstadt Graz im Rahmen der Schlichtungsstelle getroffene Entscheidung der Gemeinde vom 18.04.2024, GZ: A 21/II-K12-162144/2023,

z u R e c h t e r k a n n t:

I. Gemäß § 28 Abs 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz, BGBl. I Nr. 33/2013 idF BGBl. I Nr. 88/2023, iVm § 39 Abs 3 Mietrechtsgesetz-MRG, BGBl. Nr. 520/1981 idF BGBl. I Nr. 176/2023, und § 38 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991-AVG (im Folgenden AVG), BGBl. I Nr. 51/1991 idF BGBl. I Nr. 88/2023, wird der Beschwerde vom 03.05.2023 (gemeint: 2024)

Folge gegeben

und der bekämpfte Bescheid aufgehoben.

B)

Weiters hat das Landesverwaltungsgericht Steiermark durch den Richter Mag. Michael Hackstock über den Antrag des Herrn Univ. Doz. Dr. A B, vertreten durch Herrn Rechtsanwalt Mag. C D, LL.M. (K), LL.M. (S C), W, Ggasse, vom 03.05.2023 (gemeint: 2024), der belangten Behörde den Ersatz der Kosten des Beschwerdeführers zu Handen des Beschwerdeführervertreters aufzuerlegen (Schriftsatzaufwand für die Beschwerde € 737,60 (inkl. 20 % USt), den

B E S C H L U S S

gefasst:

I.Gemäß § 31 VwGVG iVm Art. 130 und Art. 131 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG), BGBl. Nr. 1/1930 idF BGBl. I Nr. 47/2024, wird dieser Antrag zurückgewiesen.

II. Gegen dieses Erkenntnis (A)) und diesen Beschluss (B)) ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz, BGBl. Nr. 10/1985 idF BGBl. I Nr. 88/2023 (im Folgenden VwGG), eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs 4 B-VG unzulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Mit der im Spruch dieses Erkenntnisses näher bezeichneten Erledigung der Schlichtungsstelle der Landeshauptstadt Graz vom 18.04.2024 wurde das Verfahren über das Antragsbegehren der Mietpartei im Haus G, Mgasse, Univ. Doz. Dr. A B, auf Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021, vom 09.11.2023, gemäß § 37 MRG in Verbindung mit § 38 AVG von Amts wegen bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens auf Überprüfung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 zu GZ: 255 MSch 4/24g – 2 vor dem BG Graz-Ost unterbrochen und ausgesprochen, dass dieses Verfahren nur über Antrag einer Partei fortgesetzt wird.

Bescheidbegründend wurde festgehalten, dass mit Antrag vom 09.11.2023 die ehemalige Mietpartei im Haus G, Mgasse, Herr Univ. Doz. Dr. A B, bei der Schlichtungsstelle das Begehren auf Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 begehrt habe und im Zuge des eingeleiteten mietrechtsgesetzlichen Verfahrens dem Antragsgegner das Antragsbegehren mit Schreiben vom 13.11.2023 aktenkundig ordnungsgemäß und nachweislich in Wahrung des Parteiengehörs zur Kenntnis gebracht worden sei und gemäß § 37 AVG die Gelegenheit gegeben worden sei, durch Abgabe einer schriftlichen Stellungnahme innerhalb einer angemessenen Frist an der Ermittlung des verfahrensmaßgebenden Sachverhaltes mitzuwirken und seine Rechte und rechtlichen Interessen geltend zu machen.

Mit Eingabe vom 06.12.2023 habe Herr Univ. Doz. Dr. A B an die Schlichtungsstelle den Antrag auf Überprüfung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 und die Festsetzung des gesetzlichen Betriebskostenverteilungsschlüssels bzw. des individuellen Betriebskostenanteils des Antragstellers beantragt. Über diesen Antrag sei am 25.01.2024 eine Entscheidung der Schlichtungsstelle ergangen, die jedoch in Folge Anrufung des Gerichtes durch die Antragsgegnervertretung nicht in Rechtskraft erwachsen sei. Festgestellt werde, dass somit ein Verfahren wegen Überprüfung der Betriebskostenabrechnung für das Haus G, Mgasse, zu GZ: 255 MSch 4/24g – 2, gegen den Antragsgegner vor dem BG Graz-Ost anhängig sei, in dem auch die Frage des gesetzlichen Betriebskostenverteilungsschlüssels und damit auch die Fragen der Gesamtnutzfläche des Hauses sowie die Teilnutzflächen aller Objekte des Hauses geklärt werden müssten. Dieser Verfahrensgegenstand sei damit jedenfalls für das gegenständliche Schlichtungsverfahren von präjudizieller Bedeutung. Voraussetzung für die Verfahrensunterbrechung vor der Schlichtungsstelle sei ein anhängiges oder ein von Amts wegen einzuleitendes Verfahren vor einem Gericht oder vor einer Verwaltungsbehörde, in dem eine für das zu unterbrechende Verfahren präjudizielle Vorfrage zu entscheiden sei. Das Verfahren auf Überprüfung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 vor dem BG Graz-Ost gegen den Antragsgegner Dr. E F sei einerseits von präjudizieller Bedeutung bzw. komme diesem andererseits auch die Eigenschaft einer zu klärenden Vorfrage (Festsetzung des Betriebskostenverteilungsschlüssels des Hauses durch Ermittlung der Gesamtnutzfläche und Teilnutzflächen der einzelnen Objekte) zu, sodass das verfahrensgegenständliche Schlichtungsverfahren gemäß § 38 AVG unterbrochen werde.

Gegen diese Erledigung erhob Herr Univ. Doz. Dr. A B unter Vorlage von Urkunden Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Steiermark und beantragte, das Verwaltungsgericht möge der Beschwerde stattgeben und in der Sache selbst entscheiden und den angefochtenen Bescheid ersatzlos aufheben sowie der belangten Behörde den Ersatz der Kosten des Beschwerdeführers zu Handen des Beschwerdeführervertreters auferlegen.

Nach Darstellung des Sachverhaltes sowie der Vornahme von Ausführungen in Bezug auf die Zulässigkeit der Beschwerde wurde von Seiten des Beschwerdeführers beschwerdebegründend vorgebracht wie folgt:

„

/Dokumente/Lvwg/LVWGT_ST_20240514_LVwG_41_25_1723_2024_00/image001.jpg

/Dokumente/Lvwg/LVWGT_ST_20240514_LVwG_41_25_1723_2024_00/image002.jpg

“

Diese Beschwerde wurde mit Note vom 06.05.2024 direkt dem Landesverwaltungsgericht Steiermark vorgelegt; - dies mit der Begründung, dass der Beschwerdeführervertreter von der belangten Behörde am 03.05.2024 telefonisch darum ersucht worden sei, die Beschwerde direkt beim Verwaltungsgericht einzubringen und dem Ersuchen der belangten Behörde nachgekommen worden sei.

Am 13.05.2024 wurde die zuvor bei der belangten Behörde am 03.05.2023 eingebrachte Beschwerde behördlicherseits dem Landesverwaltungsgericht Steiermark unter Anschluss des Schriftaktes vorgelegt.

Im Verfahrensgegenstand wird festgestellt, dass der nunmehrige Beschwerdeführer mit Schreiben vom 06.12.2023 als Mieter beantragte, von Antragstellerseite näher bezeichnete bestrittene Positionen der Betriebskostenabrechnung des Jahres 2022 zu überprüfen, den Betriebskostenüberschreitungsbetrag festzustellen und durch Schaffung eines Rückzahlungstitels zu Gunsten des Antragstellers den Antragsgegner zur Rückzahlung des Betriebskostenüberschreitungsbetrages zuzüglich 10 % USt und 4 % Zinsen seit jeweiliger Bezahlung zu Handen des Antragstellervertreters binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution zu verpflichten.

Über diesen Antrag entschied die Schlichtungsstelle mit Entscheidung vom 25.01.2024, GZ: A 21/II-K12-177653/2023, dahingehend, dass gemäß § 37 Abs 1 Z 12 MRG in Verbindung mit § 21 MRG festgestellt wurde, dass vom Hauseigentümer und Vermieter, Herrn Dr. E F, durch Vorschreibung verschiedener Positionen und Beträge im Jahr 2022, die nicht den gesetzlichen Betriebskostenabrechnungsbestimmungen des § 21 MRG entsprechen, das gesetzlich zulässige Zinsausmaß gegenüber dem Antragsteller Herrn Univ. Doz. Dr. A B in unzulässiger Weise überschritten wurde und wurde dem Antragsgegner und Vermieter Herrn Dr. E F gemäߧ 37 Abs 4 MRG aufgetragen, den zu Unrecht bezahlten Überschreitungsbetrag in der Höhe von netto € 2.203,85 (zuzüglich 10 % USt und 4 % Zinsen) dem Antragsteller Herrn Univ. Doz. Dr. A B innerhalb von 14 Tagen ab Rechtskraft dieser Entscheidung bei sonstiger Exekution zurückzuerstatten. Diese Entscheidung der Schlichtungsstelle erwuchs in Folge Anrufung des Gerichtes durch den Antragsgegner nicht in Rechtskraft.

Mit Antrag vom 09.11.2023 beantragte Herr Univ. Doz. Dr. A B die antragstellerseitig näher bezeichneten bestrittenen Positionen der Betriebskostenabrechnung des Jahres 2021 zu überprüfen, den Betriebskostenüberschreitungsbetrag festzustellen und durch Schaffung eines Rückzahlungstitels zu Gunsten des Antragstellers den Antragsgegner binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution zur Rückzahlung des Betriebskostenüberschreitungsbetrages zusätzlich 10 % USt und 4 % Zinsen seit jeweiliger Bezahlung zu Handen des Antragstellervertreters zu verpflichten.

Mit der nunmehr bekämpften Entscheidung der Schlichtungsstelle der Landeshauptstadt Graz vom 18.04.2024 wurde das Verfahren auf Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021, bezogen auf den verfahrenseinleitenden Antrag vom 09.11.2031, gemäß § 37 MRG iVm § 38 AVG von Amts wegen bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens auf Überprüfung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022, welches nunmehr beim BG Graz- Ost zur GZ: 255 MSch 4/24g – 2, anhängig ist, unterbrochen, wogegen Herr Univ. Doz. Dr. A B mit Schriftsatz vom 03.05.2023 Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Steiermark erhob, welche dem Verwaltungsgericht nach direkter Vorlage durch den Beschwerdeführer beim Verwaltungsgericht behördlicherseits mit Eingabe vom 13.05.2024 vorgelegt wurde.

Auf Grundlage des durchgeführten verwaltungsgerichtlichen Ermittlungsverfahrens, welchem auch der behördlicher Verwaltungsverfahrensakt und die darin erliegenden Urkunden zugrundegelegt wurden, hat das Verwaltungsgericht im Verfahrensgegenstand erwogen wie folgt:

Art. 131 Abs 1 B-VG bestimmt, dass soweit sich aus Abs 2 und 3 dieser Bestimmung nichts anderes ergibt, über Beschwerden nach Art. 130 Abs 1 B-VG die Verwaltungsgerichte der Länder entscheiden.

Entsprechend der Bestimmung des Art. 130 Abs 1 Z 1 B-VG erkennen die Verwaltungsgerichte über Beschwerden gegen den Bescheid einer Verwaltungsbehörde wegen Rechtswidrigkeit.

Gemäß § 28 Abs 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

§ 17 VwGVG bestimmt Folgendes:

„Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.“

§ 24 VwGVG lautet wie folgt:

„(1) Das Verwaltungsgericht hat auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.

(2) Die Verhandlung kann entfallen, wenn

(3) Der Beschwerdeführer hat die Durchführung einer Verhandlung in der Beschwerde oder im Vorlageantrag zu beantragen. Den sonstigen Parteien ist Gelegenheit zu geben, binnen angemessener, zwei Wochen nicht übersteigender Frist einen Antrag auf Durchführung einer Verhandlung zu stellen. Ein Antrag auf Durchführung einer Verhandlung kann nur mit Zustimmung der anderen Parteien zurückgezogen werden.

(4) Soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nicht anderes bestimmt ist, kann das Verwaltungsgericht ungeachtet eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten, BGBl. Nr. 210/1958, noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union, ABl. Nr. C 83 vom 30.03.2010 S. 389 entgegenstehen.

(5) Das Verwaltungsgericht kann von der Durchführung (Fortsetzung) einer Verhandlung absehen, wenn die Parteien ausdrücklich darauf verzichten. Ein solcher Verzicht kann bis zum Beginn der (fortgesetzten) Verhandlung erklärt werden.“

§ 27 VwGVG normiert Folgendes:

„Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid und die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) zu überprüfen.“

§ 31 VwGVG lautet wie folgt:

„(1) Soweit nicht ein Erkenntnis zu fällen ist, erfolgen die Entscheidungen und Anordnungen durch Beschluss.

(2) An seine Beschlüsse ist das Verwaltungsgericht insoweit gebunden, als sie nicht nur verfahrensleitend sind.

(3) Auf die Beschlüsse des Verwaltungsgerichtes sind § 29 Abs. 1 zweiter Satz, 2a, 2b, 4 und 5, § 30, § 38a Abs. 3 und § 50 Abs. 3 sinngemäß anzuwenden. Dies gilt nicht für verfahrensleitende Beschlüsse.“

§ 21 MRG normiert Nachstehendes:

„(1) Als Betriebskosten gelten die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für

1. die Versorgung des Hauses mit Wasser aus einer öffentlichen Wasserleitung (Wassergebühren und Kosten, die durch die nach den Lieferbedingungen gebotenen Überprüfungen der Wasserleitungen erwachsen) oder die Erhaltung der bestehenden Wasserversorgung aus einem Hausbrunnen oder einer nicht öffentlichen Wasserleitung;

1a.die Eichung, Wartung und Ablesung von Meßvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung im Sinn des § 17 Abs. 1a;

2. die auf Grund der Kehrordnung regelmäßig durchzuführende Rauchfangkehrung, die Kanalräumung, die Unratabfuhr und die Schädlingsbekämpfung;

3. die entsprechende Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses, erforderlichenfalls auch des Hofraums und des Durchgangs zu einem Hinterhaus;

4. die angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden (Feuerversicherung), sofern und soweit die Versicherungssumme dem Betrag entspricht, der im Schadenfall zur Wiederherstellung (§ 7) ausreicht; bestehen für solche Versicherungen besondere Versicherungsbedingungen, die im Schadenfall den Einwand der Unterversicherung des Versicherers ausschließen, so sind die entsprechend solchen Versicherungsbedingungen ermittelten Versicherungswerte als angemessen anzusehen;

5. die angemessene Versicherung des Hauses gegen die gesetzliche Haftpflicht des Hauseigentümers (Haftpflichtversicherung) und gegen Leitungswasserschäden einschließlich Korrosionsschäden;

6. die angemessene Versicherung des Hauses gegen andere Schäden, wie besonders gegen Glasbruch hinsichtlich der Verglasung der der allgemeinen Benützung dienenden Räume des Hauses einschließlich aller Außenfenster oder gegen Sturmschäden, wenn und soweit die Mehrheit der Hauptmieter - diese berechnet nach der Anzahl der vermieteten Mietgegenstände - des Hauses dem Abschluß, der Erneuerung oder der Änderung des Versicherungsvertrags zugestimmt haben;

7. die im § 22 bestimmten Auslagen für die Verwaltung;

8. die im § 23 bestimmten angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung.

(2) Die anteilig anrechenbaren öffentlichen Abgaben sind die von der Liegenschaft, auf die sich der Mietvertrag bezieht, zu entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben mit Ausnahme solcher, die nach landesgesetzlichen Bestimmungen auf die Mieter nicht überwälzt werden dürfen.

(3) Der Vermieter darf zur Deckung der im Lauf eines Kalenderjahres fällig werdenden Betriebskosten und öffentlichen Abgaben zu jedem Zinstermin einen gleichbleibenden Teilbetrag zur Anrechnung bringen (Jahrespauschalverrechnung), der vom Gesamtbetrag der Betriebskosten und der öffentlichen Abgaben des vorausgegangenen Kalenderjahres zu errechnen ist und im Fall einer zwischenzeitlichen Erhöhung von Betriebskosten oder den öffentlichen Abgaben um höchstens 10 vH überschritten werden darf. Der Vermieter hat die im Lauf des Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben spätestens zum 30. Juni des folgenden Kalenderjahres abzurechnen; er hat die Abrechnung an einer geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht durch die Hauptmieter aufzulegen und den Hauptmietern in geeigneter Weise Einsicht in die Belege - bei Belegen auf Datenträgern Einsicht in Ausdrucke der Belege - zu gewähren. Auf Verlangen eines Hauptmieters sind von der Abrechnung und (oder) den Belegen auf seine Kosten Abschriften (Ablichtungen, weitere Ausdrucke) anfertigen zu lassen. In den Fällen einer Jahrespauschalverrechnung beginnt die einjährige Frist zur Geltendmachung der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben mit Ablauf des Kalenderjahres zu laufen, in dem die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben gegenüber dem Vermieter fällig geworden sind. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Überschuß zugunsten der Hauptmieter, so ist der Überschußbetrag zum übernächsten Zinstermin zurückzuerstatten. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten der Hauptmieter, so haben die Hauptmieter den Fehlbetrag zum übernächsten Zinstermin zu entrichten.

(4) Macht der Vermieter von der Jahrespauschalverrechnung nach Abs. 3 nicht Gebrauch, so hat der Mieter den auf seinen Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten und den laufenden öffentlichen Abgaben an den Vermieter am 1. eines jeden Kalendermonats zu entrichten, wenn ihm dessen Höhe vorher unter Vorlage der Rechnungsbelege nachgewiesen wird; dabei kann der Vermieter jeweils die Betriebskosten und Abgaben in Anschlag bringen, die spätestens am genannten Tag fällig werden. In jedem dieser Fälle sind die Betriebskosten und Abgaben nur zu entrichten, wenn dem Mieter deren Höhe wenigstens drei Tage vorher unter Vorlage der Rechnungsbelege nachgewiesen wird. Betriebskosten und Abgaben,deren Fälligkeit vor mehr als einem Jahr eingetreten ist, können nicht mehr geltend gemacht werden.

(5) Kommt der Vermieter der im Abs. 3 ausgesprochenen Verpflichtung zur Legung der Abrechnung und Einsichtgewährung in die Belege nicht nach, so gilt § 20 Abs. 4.

(6) Der Bundesminister für Justiz kann durch Verordnung ÖNORMEN bezeichnen, die in besonderem Maß geeignet sind, das Vorliegen der Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Abrechnung nach § 21 Abs. 3 festzustellen.“

§ 37 Abs 1 Z 9 und 12 MRG lauten wie folgt:

„(1) Über die Anträge in den im folgenden genannten Angelegenheiten entscheidet das für Zivilrechtssachen zuständige Bezirksgericht, in dessen Sprengel das Miethaus gelegen ist:

[…]

9. Verteilung der Gesamtkosten und Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten (§ 17);

[…]

12. Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben, Auslagen für die Verwaltung, Aufwendungen für die Hausbetreuung, besondere Aufwendungen (§§ 21 bis 24);

[…]“

Den §§ 39 und 40 MRG ist Folgendes zu entnehmen:

㤠39.

(1) Verfügt eine Gemeinde über einen in Mietangelegenheiten fachlich geschulten Beamten oder Angestellten und rechtfertigt die Anzahl der dort nach § 37 Abs. 1 anfallenden Verfahren die Betrauung der Gemeinde zum Zwecke der Entlastung des Gerichtes, so kann ein Verfahren nach § 37 Abs. 1 bei Gericht hinsichtlich der in der Gemeinde gelegenen Mietgegenstände nur eingeleitet werden, wenn die Sache vorher bei der Gemeinde anhängig gemacht worden ist.

(2) Auf welche Gemeinden die im Abs. 1 genannten Voraussetzungen zutreffen, stellt der Bundesminister für Justiz gemeinsam mit dem Bundesminister für Inneres durch Kundmachung fest.

(3) Die Gemeinde hat nach Vornahme der erforderlichen Ermittlungen, wenn der Versuch einer gütlichen Beilegung des Streites erfolglos geblieben ist, über den Antrag nach § 37 Abs. 1 zu entscheiden. Auf das Verfahren sind die Regelungen der § 8 Abs. 1, § 10 Abs. 2, §§ 17, 25 bis 28, § 31 Abs. 1 bis 4 und §§ 32 bis 34 AußStrG sowie § 37 Abs. 2, Abs. 2a, Abs. 3 Z 1 bis 12 und 18 und Abs. 4 entsprechend anzuwenden; im Übrigen gilt für das Verfahren das Allgemeine Verwaltungsverfahrensgesetz 1991.

(4) Die Entscheidung der Gemeinde kann durch kein Rechtsmittel angefochten werden. Sie bildet, wenn die Frist zur Anrufung des Gerichtes nach § 40 Abs. 1 abgelaufen ist, einen Exekutionstitel im Sinn des § 1 der Exekutionsordnung.

(5) Die im Verfahren vor der Gemeinde erforderlichen Schriften, die vor ihr abgeschlossenen Vergleiche sowie die von ihr ausgestellten Rechtskraftbestätigungen und Bescheinigungen gemäß § 40 Abs. 3 sind von den Stempel- und Rechtsgebühren befreit.

§ 40.

(1) Die Partei, die sich mit der Entscheidung der Gemeinde über den Antrag nach § 37 Abs. 1 nicht zufriedengibt, kann die Sache innerhalb von vier Wochen ab Zustellung der Entscheidung bei Gericht anhängig machen. Durch die Anrufung des Gerichtes tritt die Entscheidung der Gemeinde außer Kraft. Sie tritt jedoch wieder in Kraft, wenn der Antrag auf Entscheidung des Gerichtes zurückgezogen wird. Die Entscheidung über einen Antrag auf Bewilligung der Wiedereinsetzung gegen den Ablauf der Anrufungsfrist obliegt dem Gericht; der Wiedereinsetzungsantrag ist unmittelbar bei Gericht einzubringen.

(2) Das Gericht kann ferner von jeder Partei angerufen werden, wenn das Verfahren vor der Gemeinde nicht binnen drei Monaten zum Abschluß gelangt ist. Sobald ein solches Begehren bei Gericht eingebracht wurde, hat die Gemeinde das Verfahren einzustellen.

(3) Über den Tag, an dem das Verfahren bei der Gemeinde anhängig gemacht wurde, über den Inhalt der Entscheidung der Gemeinde oder, wenn es zu einer solchen nicht kommt, darüber, daß der Vergleichsversuch erfolglos geblieben ist, hat die Gemeinde der Partei auf Verlangen eine Bestätigung auszustellen. Begehrt die Partei die Entscheidung des Gerichtes, so hat sie diesem die Bestätigung vorzulegen. Die Gemeinde hat dem Gerichte auf Ersuchen die Akten zu übermitteln.“

§ 38 AVG normiert Nachstehendes:

„Sofern die Gesetze nicht anderes bestimmen, ist die Behörde berechtigt, im Ermittlungsverfahren auftauchende Vorfragen, die als Hauptfragen von anderen Verwaltungsbehörden oder von den Gerichten zu entscheiden wären, nach der über die maßgebenden Verhältnisse gewonnenen eigenen Anschauung zu beurteilen und diese Beurteilung ihrem Bescheid zugrunde zu legen. Sie kann aber auch das Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung der Vorfrage aussetzen, wenn die Vorfrage schon den Gegenstand eines anhängigen Verfahrens bei der zuständigen Verwaltungsbehörde bzw. beim zuständigen Gericht bildet oder ein solches Verfahren gleichzeitig anhängig gemacht wird.“

Im Beschwerdefall hat die Schlichtungsstelle der Landeshauptstadt Graz durch die Bürgermeisterin das von Seiten des nunmehrigen Beschwerdeführers anhängig gemachte Verfahren in Bezug auf die Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung gemäß § 37 Abs 1 Z 12 MRG für das Jahr 2021 gemäß § 38 AVG bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens auf Überprüfung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 zur GZ: 255 MSch 4/24g – 2 vor dem BG Graz-Ost unterbrochen, wogegen beschwerdeführerseitig eine Beschwerde am 03.05.2024 bei der belangten Behörde eingebracht wurde, jedoch dem Verwaltungsgericht vor Beschwerdevorlage durch die darin belangte Behörde mit Eingabe vom 08.05.2024 vorab eine Beschwerde direkt übermittelt wurde. Ungeachtet des Umstandes, dass bis zur Vorlage der Beschwerde an das Verwaltungsgericht Schriftsätze bei der belangten Behörde einzubringen sind, wurde die inhaltlich gleichlautende, an die Behörde gerichtete Beschwerde dem Landesverwaltungsgericht Steiermark von dieser im Sinne der Regelung des § 12 VwGVG am 13.05.2024 vorgelegt, sodass das Verwaltungsgericht diese Beschwerde gegen die Entscheidung der „Schlichtungsstelle“ der Landeshauptstadt Graz vom 18.04.2024 nunmehr auch zu behandeln hat.

Gegenständlich wurde beschwerdeführerseitig bei der nunmehr belangten Behörde ein Verfahren in Bezug auf die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 mit Antrag vom 06.12.2023 anhängig gemacht, welches mit Entscheidung der Schlichtungsstelle vom 25.01.2024 endete, in welcher dem Antragsgegner und Vermieter Dr. E F auch aufgetragen wurde, einen zu Unrecht bezahlten Überschreitungsbetrag in der Höhe von netto € 2.203,85 zuzüglich 10 % USt und 4 % Zinsen dem Antragsteller und nunmehrigen Beschwerdeführer binnen 14 Tagen ab Rechtskraft dieser Entscheidung bei sonstiger Exekution zurückzuerstatten. Ein feststellender Abspruch hinsichtlich der Verteilung der Gesamtkosten und Anteil des damaligen Mietgegenstandes des nunmehrigen Beschwerdeführers an den Gesamtkosten (vgl. § 37 Abs 1 Z 9 iVm § 17 MRG) erfolgte in dieser behördlichen Entscheidung spruchgemäß nicht. Diese Erledigung der Schlichtungsstelle wurde fallbezogen auch nicht rechtskräftig, sondern von Seiten des Vermieters das zuständige Gericht BG Graz-Ost gemäß § 40 MRG angerufen, was zur Folge hat, dass die Entscheidung der Schlichtungsstelle der Gemeinde nach § 40 Abs 1 MRG außer Kraft trat. Dieses Verfahren ist beim BG Graz- Ost zur GZ: 255 MSch 4/24g – 2 anhängig und betrifft – wie dargelegt – die Überprüfung der Vorschreibung von Positionen und Beträgen als Betriebskosten im Jahr 2022 und hat die belangte Behörde das mit Antrag vom 09.11.2023 anhängige Verfahren auf Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 spruchgemäß bis zum Abschluss des erstgenannten Gerichtsverfahrens unterbrochen.

Die Sache des gegenständlichen Beschwerdeverfahrens wird durch den Spruch der behördlichen Erledigung bestimmt, wobei das Verwaltungsgericht seine Entscheidung an der zum Zeitpunkt seiner Entscheidung maßgeblichen Sach- und Rechtslage auszurichten hat (vgl. z.B. VwGH am 09.09.2015, Ro 2015/03/0032 unter Hinweis auf einschlägige höchstgerichtliche Judikatur).

Gegenständlich bildet demnach die Verfahrensunterbrechung der Schlichtungsstelle in Bezug auf das Verfahren betreffend die Prüfung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 die Sache des Rechtsmittelverfahrens, wobei es vorab festzuhalten gilt, dass der Verfassungsgerichtshof (vgl. VfGH am 12.06.2017, E404/2017), davon ausgeht, dass eine derartige verfahrensrechtliche Erledigung der Schlichtungsstelle beim Verwaltungsgericht (in der zitierten Entscheidung beim Verwaltungsgericht Wien) mittels Beschwerde bekämpft werden kann.

Nach § 39 Abs 3 MRG letzter Halbsatz gilt auch für das Verfahren das Allgemeine Verwaltungsverfahrensgesetz 1991, soweit die darin näher bezeichneten Regelungen des Außerstreitgesetzes sowie Mietrechtsgesetzes nicht zur Anwendung gelangen.

§ 38 AVG normiert in Bezug auf die Verfahrensunterbrechung, dass wenn gesetzlich nichts anders bestimmt ist, die Behörde berechtigt ist, im Ermittlungsverfahren auftauchende Vorfragen, die als Hauptfragen von anderen Verwaltungsbehörden oder von den Gerichten zu entscheiden wären, nach der über die maßgebenden Verhältnisse gewonnen eigenen Anschauung zu beurteilen oder diese Beurteilung ihrem Bescheid zugrundezulegen, wobei die Behörde aber das Verfahren auch bis zur rechtskräftigen Entscheidung der Vorfrage aussetzen kann, wenn die Vorfrage schon den Gegenstand eines anhängigen Verfahrens bei der zuständigen Verwaltungsbehörde bzw. beim zuständigen Gericht bildet oder ein solches Verfahren gleichzeitig anhängig gemacht wird.

Ein subjektiv öffentliches Recht auf Verfahrensaussetzung besteht nach § 38 AVG nicht (vgl. bereits z.B. VwGH am 03.03.1964, 1985/63).

Fallbezogen ging die Schlichtungsstelle der Landeshauptstadt Graz aufgrund der auch im Verfahren GZ: 255 MSch 4/24g – 2 zu beantwortenden Frage des gesetzlichen Betriebskostenverteilungsschlüssels und damit auch die Frage der Gesamtnutzfläche des Hauses sowie betreffend die Teilnutzflächen aller Objekte des Hauses von präjudizieller Bedeutung des beim BG Graz-Ost anhängigen Mietrechtsverfahrens betreffend das Jahr 2022 für jenes das bei ihr noch anhängige, das Jahr 2021 betreffende Verfahren in Bezug auf die Überprüfung der Rechtmäßigkeit der diesbezüglichen Betriebskostenabrechnung aus. Dem Betriebskostenabrechnungsverfahren für das Jahr 2022 komme auch die Eigenschaft einer zu klärenden Vorfrage (Festsetzung des Betriebskostenverteilungsschlüssels des Hauses durch Ermittlung der Gesamtnutzfläche und Teilnutzflächen der einzelnen Objekte) zu, sodass das in Rede stehende Verfahren für das Jahr 2021 zu unterbrechen gewesen sei.

Der Beschwerdeführer hingegen geht davon aus, dass die Verfahrensunterbrechung unrichtig und offenkundig aktenwidrig erfolgt sei, zumal die Festsetzung des Betriebskostenverteilungsschlüssels nicht Gegenstand des zur GZ: 255 MSch 4/24g – 2 geführten Verfahrens vor dem BG Graz-Ost sei und auch keinerlei präjudizielle Wirkung auf dieses Verfahren entfalten könne, weshalb der Unterbrechungsgrund nicht vorliege, zumal die Festsetzung des Betriebskostenverteilungsschlüssels in letzterem Verfahren nicht verfahrensgegenständlich geworden sei und keinesfalls eine Vorfrage von präjudizieller Wirkung für das unterbrochene Verfahren darstellen könne.

Die Beschwerde ist berechtigt.

Nach der höchstgerichtlichen Judikatur (vgl. z.B. VwGH am 12.03.1999, 97/19/0066 u.a.) „handelt es sich bei einer Vorfrage um eine Frage zu deren Beantwortung die in einer Verwaltungsangelegenheit zur Entscheidung berufene Behörde sachlich nicht zuständig ist, die aber für ihre Entscheidung eine notwendige Grundlage bildet und daher von ihr bei ihrer Beschlussfassung berücksichtigt werden muss. Eine Vorfrage ist somit ein vorweg, nämlich im Zuge der Sachverhaltsermittlung zu klärendes rechtliches Element des zur Entscheidung stehenden Rechtsfalles und setzt voraus, dass der Spruch der erkennenden Behörde in der Hauptfrage nur nach Klärung einer in den Wirkungsbereich einer anderen Behörde oder eines Gerichtes fallenden Frage gefällt werden kann und muss es sich demnach um eine Frage handeln, die den Gegenstand eines Ausspruchs rechtsfeststellender oder rechtsgestaltender Natur durch eine andere Behörde oder ein Gericht bildet.“

Den Feststellungen folgend hat das Bezirksgericht Graz-Ost über die Frage der rechtmäßigen Vorschreibung im Zusammenhang mit Positionen der Betriebskostenabrechnung aus dem Jahr 2021 nach § 37 Abs 1 Z 12 MRG zu entscheiden, ausgenommen der Antrag auf Entscheidung des Gerichtes wird zurückgezogen, was gegenständlich bis dato nicht der Fall ist. Auch in diesem Verfahren zur GZ: 255 MSch 4/24g – 2 wird dem verfahrenseinleitenden Antrag, über den behördlicherseits entschieden wurde, folgend spruchgemäß nicht der Betriebskostenverteilungsschlüssel das in Rede stehende Mietobjekt betreffend bindend – nicht in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 9 MRG, das nicht Gegenstand der behördlichen Erledigung war, festgelegt, sondern bildet auch im gerichtlichen Verfahren der Betriebskostenverteilungsschlüssel eine Vorfrage, über welche das BG Graz-Ost fallbezogen jedoch nicht aufgrund der Sache seines Verfahrens nicht in Beantwortung einer Hauptfrage absprechen wird. Insofern vermag eine künftige Entscheidung des BG Graz-Ost nach § 37 Abs 1 Z 12 MRG zwar implizit gewisse Wirkungen auch für die Schlichtungsstelle zu entfalten, jedoch nicht mit bindender Wirkung in Bezug auf das in Rede stehende unterbrochene Verfahren betreffend die Prüfung von Positionen der Betriebskostenabrechnung 2021. Da über den Betriebskostenverteilungsschlüssel beim BG Graz-Ost anhängigen Verfahren auf Grundlage des verfahrenseinleitenden Antrages, über den entschieden wurde, weder rechtsfeststellend noch rechtsgestaltend abgesprochen wird, stellt die Beantwortung der Frage des Betriebskostenverteilungsschlüssels, welcher auch für das BG Graz-Ost in seinem Verfahren lediglich eine Vorfrage darstellt, eine präjudizielle Vorfrage im gegenständlichen Verfahren für das Jahr 2021 nach verwaltungsgerichtlichem Dafürhalten nicht dar. Die von Seiten des BG Graz-Ost zu klärende Hauptfrage in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung 2022 ist somit fallbezogen im Sinne der Regelung des § 38 AVG nicht präjudiziell, weshalb die in Rede stehende Beschwerde die Rechtswidrigkeit des bekämpften Bescheides aufzuzeigen vermochte und die behördliche Erledigung daher keinen Bestand haben konnte. Der Beschwerde war somit Folge zu geben und die verfahrensrechtliche Entscheidung der Schlichtungsstelle der Landeshauptstadt Graz zu beheben.

Gegenständlich konnte die Durchführung einer Verhandlung entfallen, zumal bereits aufgrund der Aktenlage feststand, dass der mit Beschwerde angefochtene verfahrensrechtliche behördliche Erledigung aufzuheben war (vgl. § 24 Abs 2 Z 1 VwGVG).

Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist unzulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art. 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Weder weicht die gegenständliche Entscheidung von der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab, noch fehlt es an einer Rechtsprechung. Weiters ist die dazu vorliegende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes auch nicht als uneinheitlich zu beurteilen. Ebenfalls liegen keine sonstigen Hinweise auf eine grundsätzliche Bedeutung der zu lösenden Rechtsfrage vor.