Landesverwaltungsgericht Salzburg 405-1/1253/1/10-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 06.05.2025
• ECLI: ECLI:AT:LVWGSA:2025:405.1.1253.1.10.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Salzburg erkennt durch den Richter Mag. Berger über die Beschwerde von A, [...] vertreten durch die B, [...] gegen den Bescheid der Grundverkehrskommission vom 13.2.2025, Zahl xxx,

z u R e c h t :

I.Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

II.Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

1. Verfahrensgang

1. 1

Mit dem angefochtenen Bescheid der Grundverkehrskommission (im Folgenden auch: belangte Behörde) wurde unter Spruchpunkt 1. aufgrund des Beschlusses vom 23.1.2025, Zahl xxx, gemäß § 69 Abs 4 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG), BGBl Nr 51/1991 idgF, iVm § 1 Abs 3 Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 (S.GVG 2023), LGBl Nr 95/2022 idgF, von Amts wegen die Wiederaufnahme des mit Bescheid der Grundverkehrskommission vom 12.3.2024, Zahl xxx, abgeschlossenen Verfahrens betreffend den Kaufvertrag vom xxx zwischen der Verlassenschaft des am xxx verstorbenen C, vertreten durch den Verlassenschaftskurator Mag. D, als Verkäufer und dem Käufer und nunmehrigen Beschwerdeführer A beschlossen. Gemäß § 70 Abs 1 AVG sei das gegenständliche Verfahren im Verfahrensstand vor der Erteilung durch die Zustimmung durch die gemäß § 1 Abs 3 S.GVG 2023 zuständige Grundverkehrskommission wiederaufzunehmen (Spruchpunkt 2.).

Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass mit Antrag vom 27.8.2024 von Dipl.-Ing. E die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung zum Schenkungsvertrag vom xxx zwischen ihr als Geschenknehmerin und A als Geschenkgeber beantragt worden sei. Die schenkungsgegenständlichen Flächen seien (neben weiteren, nicht schenkungsgegenständlichen Grundstücken) jedoch erst kurze Zeit zuvor vom Geschenkgeber aus der Verlassenschaft erworben worden und sei hierzu am 12.3.2024 die grundverkehrsbehördliche Zustimmung erteilt worden. Es sei sohin davon auszugehen, dass der Erwerb der Grundstücke für den nunmehrigen Beschwerdeführer für seinen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb tatsächlich nie beabsichtigt gewesen sei und diesbezüglich von ihm bzw. seiner rechtlichen Vertretung im Antrag sowie im Bewirtschaftungskonzept objektiv unrichtige Angaben von wesentlicher Bedeutung mit Irreführungsabsicht gemacht worden seien, um in weiterer Folge die gesetzlichen Bestimmungen des Grundverkehrsgesetzes zu umgehen. Die Geschenknehmerin weise keine Landwirte-Eigenschaft auf und könne bei einer Schenkung innerhalb der Familie aufgrund der Unentgeltlichkeit keine Kundmachung des Rechtsgeschäftes erfolgen und sei sohin auch – anders bei einem entgeltlichen Erwerb - keine Einbietung möglich.

1. 2

Im Rahmen der Beschwerde führte der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, dass es weder eine Aufforderung für eine schriftliche Stellungnahme noch eine Möglichkeit für die Vertragsparteien gegeben habe, eine entsprechende Erklärung abzugeben, in welcher die Beweggründe für die mögliche Schenkung angeführt werden hätten können. Es würden keine Verfehlungen seitens der Parteien vorliegen, da die Bewirtschaftung der gegenständlichen Grundstücke - unabhängig von den beiden Verträgen - immer gleichgeblieben wäre. Es könne sohin keinen Nachteil bedeuten, wenn ein Grundstück vom Beschwerdeführer als Landwirt im Rahmen seines Hofes genauso bewirtschaftet werde wie von der Geschenknehmerin im Rahmen des zweiten Vertrages. Es könne zwar der Rechtsmeinung der Grundverkehrskommission gefolgt werden, dass der Schenkungsvertrag deswegen nicht genehmigt werden dürfe, weil die Geschenknehmerin nicht die Voraussetzungen der Landwirte-Eigenschaft erfülle. Von einer Wiederaufnahme des Verfahrens zum Kaufvertrag hätte die belangte Behörde jedoch Abstand nehmen müssen.

1. 3

Das Landesverwaltungsgericht Salzburg führte am 8.4.2025 sowie am 24.4.2025 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch, in welcher sowohl die Geschenknehmerin als Zeugin als auch der Beschwerdeführer als Partei vernommen wurden.

Auf die mündliche Verkündung der Entscheidung wurde verzichtet, sodass diese nunmehr in ungekürzter Form auf schriftlichem Wege ergeht.

2. Das Landesverwaltungsgericht Salzburg hat hierzu festgestellt und erwogen

2. 1 Sachverhalt

Mit Kaufvertrag vom xxx erwarb der nunmehrige Beschwerdeführer A aus der Verlassenschaft nach seinem Onkel C die land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke Nr. *aa, *bb und *cc sowie Nr. *ff, *gg, *hh/1 und *hh/2, je KG *dd.

Im Antragsschreiben an die Grundverkehrskommission vom 14.12.2023 wurde ausgeführt, dass die kaufgegenständlichen Grundstücke von A als „benachbarten Landwirt übernommen und in dessen Landwirtschaft eingegliedert“ würden. „Der Rechtserwerber wird die gegenständlichen Grundstücke im Rahmen seines eigenen bäuerlichen Betriebes und zwar dem Betrieb des sogenannten ‚F‘ (EZ *ee Grundbuch G) im Ausmaße von 336.492 m² weiterhin als Landwirt benutzen und bewirtschaften. Es ist nach Ansicht der Antragsteller bei dieser Konstellation nicht erforderlich, für die Bewirtschaftung der beiden Grundstücke ein Bewirtschaftungskonzept gemäß § 9 Z 8 SGVG 2023 vorzulegen, weil die Sicherstellung der dauerhaften ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechend den Zielen des Salzburger Grundverkehrsgesetzes nachweislich durch den vorhandenen wirtschaftlichen Hof des Erwerbers gegeben sind.

Im nachgeforderten Bewirtschaftungskonzept wurde schließlich konkretisiert, dass die mit Kaufvertrag vom xxx erworbenen Flächen als Grünland mit drei Nutzungen, als Hutweide und Wald dienen sollten. Zudem wurde angegeben, dass auf Grund des Ankaufes die Erhöhung des Rinderbestandes um ca. 2 GVE geplant sei.

Der Kaufpreis für diese Grundstücke betrug 587.537,17 Euro und wurde unter anderem durch einen finanziellen Beitrag in Höhe von ca. 350.000 Euro der Tante des Erwerbers und Schwester des Verstorbenen C, Dipl.-Ing. E, aufgebracht. Dieser war es als weichende Tochter ein besonderes Anliegen, dass zumindest ein Teil der Grundstücke im Familienbesitz erhalten bleibe, sie hätte diese gerne selbst erworben, war sich jedoch nicht zuletzt aufgrund ihrer landwirtschaftlichen Ausbildung der grundverkehrsrechtlichen Beschränkungen – sie ist keine Landwirtin im Sinne dieser Bestimmungen - bewusst. Der genannte Geldbetrag wurde von Dipl.-Ing. E ohne Abschluss eines Darlehens- oder Schenkungsvertrages übergeben. Es wird folglich davon ausgegangen, dass die Parteien bereits zu diesem Zeitpunkt die Möglichkeit einer zeitnahen Schenkung eines Teils der Grundstücke ins Auge gefasst und bereits (zumindest in Grobzügen) vereinbart hatten.

Die grundverkehrsrechtliche Zustimmung zu diesem Rechtsgeschäft wurde schließlich am 12.3.2024 erteilt.

Mit Antrag vom 27.8.2024 wurde von Dipl.-Ing. E als Geschenknehmerin die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung zum Schenkungsvertrag vom xxx mit ihrem Neffen A als Geschenkgeber beantragt. Den Gegenstand dieses Vertrages bilden die Grundstücke Nr. *ff, *gg, *hh/1 und hh/2, je KG *dd G, in G. Die Flächen erfassen eine Gesamtfläche von 189.108 m² zu einem Gesamtwert von 402.824,63 Euro.

Im Eigentum des Geschenkgebers würden aus dem Kaufvertrag vom xxx nur mehr insgesamt 24.939 m² der ursprünglichen Kauffläche von 214.047 m² verbleiben.

Die Bewirtschaftung der Flächen soll unabhängig von der Eigentümerstruktur erfolgen, demzufolge wurde im Zuge des Verfahrens bei der belangten Behörde auch das idente Bewirtschaftungskonzept jeweils lautend auf „I“ vorgelegt.

2. 2Beweiswürdigung

Dieser Sachverhalt wurde auf Basis des Aktes der belangten Behörde sowie der Ergebnisse der öffentlichen mündlichen Verhandlung festgestellt.

In den Akten der belangten Behörde lagen sowohl der Kaufvertrag vom xxx als auch der Kaufvertrag vom xxx sowie die jeweiligen Anträge an die Grundverkehrsbehörde samt den Bewirtschaftungskonzepten auf.

Im Rahmen der mündlichen Verhandlung waren im Wesentlichen die Beweggründe für die abgeschlossenen Verträge sowie der Zeitpunkt zu klären, zu welchem die Parteien vereinbart hatten, dass ein Großteil der käuflich erworbenen Grundstücke im Wege einer Schenkung an die Tante des Erwerbers übertragen werden sollte.

Sowohl der Beschwerdeführer bzw. Geschenkgeber als auch die Zeugin bzw. Geschenknehmerin waren bei ihrer Einvernahme vor dem Verwaltungsgericht bemüht, den Zeitpunkt der Vereinbarung über die Schenkung erst nach Abschluss des Kaufvertrages und des daran anknüpfenden grundverkehrsbehördlichen Verfahrens anzusiedeln. Deren übereinstimmende Aussage, dass die Geschenknehmerin zunächst ihrem Neffen einen Geldbetrag in Höhe von ca. 350.000 Euro sinngemäß mit der Aufforderung, dass er „etwas draus machen solle“, übergeben habe und über Sicherheiten weder zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages noch bis zur bescheidmäßigen Erledigung durch die Grundverkehrsbehörde und damit einhergehend auch nicht über eine Schenkung gesprochen worden sei, überzeugt aus mehreren Gründen nicht: Die Geschenkgeberin machte vor Gericht einen kompetenten Eindruck mit fundierten landwirtschaftlichen und grundverkehrsrechtlichen (Basis-)Kenntnissen – es kann ihr keinesfalls unterstellt werden, dass sie einen Betrag in dieser Größenordnung übergibt und sich im Zuge dessen in keiner Form absichert, gleichzeitig aber auch nicht von einer Schenkung ausgegangen ist. Umkehrt erscheint es nicht nachvollziehbar, dass der Beschwerdeführer diesen Geldbetrag annimmt und (sich) nicht einmal die Frage stellt, ob eine Schenkung oder ein Darlehen vorliegt.

Angesichts des frühen Ablebens des Bruders der Geschenknehmerin und der Folge, dass hierdurch der im Familienbesitz stehende Hof veräußert werden sollte, ist es auf menschlicher Ebene verständlich und nachvollziehbar, dass die Zeugin, die stets auf dem Hof mitarbeitete, aufgrund vorhandener finanzieller Mittel versucht hat, einen Teil der Grundstücke innerhalb der Familie zu erhalten. Dass sie die Grundstücke mangels Landwirte-Eigenschaft nicht bzw. im Vergleich zum Beschwerdeführer nur erschwert erwerben würde können, war ihr stets bewusst. Es ist folglich davon auszugehen, dass – im ersten Schritt auch aus Sicht des erkennenden Gerichtes – eine passende Lösung in der Form gefunden wurde, dass ihr Neffe, dessen landwirtschaftlicher Betrieb sich in räumlicher Nähe befindet, die Grundstücke erwirbt und (gegebenenfalls mit Unterstützung der Geschenknehmerin) bewirtschaftet. Für diesen war die Eigentümerstruktur offenkundig nachrangig, er ging davon aus, dass er ohnedies die Flächen bewirtschaften würde und – selbst wenn er das Eigentum vorübergehend an seine Tante abtreten würde – dieses zu einem späteren Zeitpunkt im Erbwege wiedererlangen würde.

Es erscheint bei einer Gesamtbetrachtung im Ergebnis sohin nicht glaubwürdig, dass sich die Vertragsparteien erst kurz vor Abschluss des Schenkungsvertrages darauf geeinigt haben, sondern bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages diese Möglichkeit zur Absicherung bereits ernsthaft in Erwägung zogen und in Grobzügen vereinbarten bzw. spätestens während des anhängigen grundverkehrsrechtlichen Verfahrens konkretisierten.

2. 3Rechtliche Erwägungen zum festgestellten Sachverhalt

Gemäß § 69 Abs 3 AVG kann unter der Voraussetzung des Abs 1 die Wiederaufnahme eines Verfahrens auch von Amts wegen verfügt werden. Gemäß Abs 1 dieser Bestimmung ist ein durch Bescheid abgeschlossenes Verfahren wiederaufzunehmen, wenn ein Rechtsmittel gegen den Bescheid nicht oder nicht mehr zulässig ist und der Bescheid durch Fälschung einer Urkunde, falsches Zeugnis oder eine andere gerichtlich strafbare Handlung herbeigeführt oder sonst wie erschlichen worden ist. (….)

Das „Erschleichen“ eines Bescheides liegt dann vor, wenn die Entscheidung in der Art zustande gekommen ist, dass bei der Behörde von der Partei vor Erlassung des Bescheides objektiv unrichtige Angaben von wesentlicher Bedeutung mit Irreführungsabsicht gemacht wurden (vgl. u.a. VwGH, 23.11.2017, Ra 2017/22/0185) und diese Angaben dann dem Bescheid zugrunde gelegt wurden. Das Verschweigen wesentlicher Umstände ist im Vorbringen unrichtiger Angaben gleichzusetzen (vgl. VwGH 22.3.2012, 2011/07/0228). Dabei muss die Behörde auf die Angaben der Partei angewiesen sein und ihr nicht zugemutet werden können, von Amts wegen noch weitere, der Feststellung der Richtigkeit der Angaben dienende Erhebungen zu pflegen.

Die Grundlage für die grundverkehrsbehördliche Zustimmung zum Kaufvertrag vom xxx, xxx zwischen der Verlassenschaft des am xxx verstorbenen H und A als Käufer stellen die Ausführungen des Rechtserwerbers im Antragschreiben sowie im vorgelegten Bewirtschaftungskonzept vom 7.2.2024 dar. Demnach sollten die Flächen im Rahmen des eigenen land- und forstwirtschaftlichen Betriebes („F“, EZ *ee, KG *dd) als Grünland mit drei Nutzungen, Hutweide und Wald genutzt und bewirtschaftet und der Viehbestand mit zwei Großvieheinheiten erweitert werden. Für eine nachfolgende Schenkung lagen für die Behörde keine Anhaltspunkte vor.

Aufgrund der zeitlichen Nähe zwischen grundverkehrsrechtlich erteilter Zustimmung am 12.3.2024 zum Kaufvertrag vom xxx und dem Abschluss des Schenkungsvertrags am xxx sind Umstände hervorgekommen, die – wären sie bei der Behörde im Zuge der grundverkehrsrechtlichen Beurteilung des Kaufvertrages am xxx bekannt gewesen – potenziell zu dessen Versagung führen hätten können, da die Übertragung der Liegenschaft an eine Nicht-Landwirtin mit Blick auf die Möglichkeit des Einbietens unter anderen Maßstäben zu beurteilen gewesen wäre.

Mit Blick auf die obigen Sachverhaltsfeststellungen, wonach bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages die Möglichkeit des Abschlusses eines Schenkungsvertrages vereinbart gewesen ist, sind objektiv unrichtige Angaben von wesentlicher Bedeutung in Irreführungsabsicht gemacht worden, um (teilweise) die gesetzlichen Bestimmungen des Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023, LGBl. 95/2022 idgF, zu umgehen. Selbst wenn sich die Parteien des Schenkungsvertrages erst im Zeitraum zwischen Abschluss des Kaufvertrages und dessen grundverkehrsrechtlicher Genehmigung auf den Inhalt des Schenkungsvertrags geeinigt hätten, so wäre der Käufer verpflichtet gewesen, sein Antragsvorbringen entsprechend zu modifizieren.

Die Wiederaufnahme des Verfahrens durch die belangte Behörde erfolgte sohin zu Recht und erwies sich die Beschwerde im Ergebnis als unbegründet und war daher abzuweisen (Spruchpunkt I.).

Vor dem Hintergrund, dass aufgrund des Schenkungsvertrages die Angaben des Beschwerdeführers sowohl im Antrag an die Grundverkehrsbehörde als auch gegebenenfalls das Bewirtschaftungskonzept zu hinterfragen sind, liegt es nunmehr am Beschwerdeführer, im fortgesetzten Verfahren bei der belangten Behörde entsprechende Erklärungen abzugeben – demzufolge wäre es entgegen dem Beschwerdeführer nicht ausreichend gewesen, „nur“ dem Schenkungsvertrag die grundverkehrsrechtliche Zustimmung zu versagen.

Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision (Spruchpunkt II.)

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da keine Rechtsfrage von der Qualität Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche, über diesen Einzelfall hinausgehende Bedeutung zukommt und für die rechtliche Beurteilung dieses Sachverhaltes auf die umfangreiche und einheitliche Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs zurückgegriffen werden konnte.

R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g

Gegen diese Entscheidung kann binnen sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder Revision beim Verwaltungsgerichtshof erhoben werden. Eine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof ist unmittelbar bei diesem einzubringen, eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof beim Landesverwaltungsgericht Salzburg. Beschwerde und Revision sind durch einen bevollmächtigten Rechtsanwalt oder eine bevollmächtigte Rechtsanwältin abzufassen und einzubringen. Für die Beschwerde bzw. Revision ist jeweils eine Eingabengebühr von 240 Euro zu entrichten.

Es besteht die Möglichkeit, auf die Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und auf die Revision beim Verwaltungsgerichtshof zu verzichten. Durch einen solchen Verzicht ist die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof bzw. die Revision an den Verwaltungsgerichtshof nicht mehr zulässig. Der Verzicht ist ausdrücklich zu erklären und dem Landesverwaltungsgericht Salzburg schriftlich bekanntzugeben oder zu Protokoll zu erklären. Wird der Verzicht nicht von einem berufsmäßigen Parteienvertreter oder im Beisein eines solchen abgegeben, kann er binnen drei Tagen schriftlich oder zur Niederschrift widerrufen werden.

H i n w e i s

Parteien können für das Beschwerdeverfahren vor dem Verfassungsgerichtshof und für das Revisionsverfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof Verfahrenshilfe beantragen. Verfahrenshilfe ist einer Partei so weit zu bewilligen als sie außerstande ist, die Kosten der Führung des Verfahrens ohne Beeinträchtigung des notwendigen Unterhalts zu bestreiten und die beabsichtigte Rechtsverteidigung nicht als offenbar mutwillig oder aussichtslos erscheint.

Ein Antrag auf Verfahrenshilfe zur Abfassung einer Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof und/oder einer Revision beim Verwaltungsgerichtshof ist innerhalb von sechs Wochen ab dem Tag der Zustellung einzubringen. Dieser Antrag ist im Fall der Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof, im Falle der außerordentlichen Revision beim Verwaltungsgerichtshof einzubringen.