Landesverwaltungsgericht Salzburg 405-3/1179/1/13-2024

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 18.01.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGSA:2024:405.3.1179.1.13.2024

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Salzburg erkennt durch den Richter Mag. Thomas Thaller über die Beschwerde von Frau AA, ..., vertreten durch die Rechtsanwälte BB, CC, …, gegen das Straferkenntnis des Bürgermeisters der Landeshauptstadt Salzburg vom 18.9.2023, Zahl xxxxx,

z u R e c h t :

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen und das angefochtene Straferkenntnis mit der Maßgabe vollinhaltlich bestätigt, dass die verletzte Rechtsvorschrift: „§ 78 Abs 1 Z 4, 1. Tatvariante, iVm § 31b Abs 1 und 2 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009, LGBl Nr. 30/2009 idF LGBl Nr. 103/2022“ zu lauten hat.

Gemäß § 52 Abs 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) hat die Beschwerdeführerin (Beschuldigte) zusätzlich zu den erstinstanzlichen Verfahrenskosten einen Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens in der Höhe von 500 Euro zu leisten.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Verfahrensgang:

Mit Straferkenntnis vom 18.9.2023 legte die belangte Behörde der Beschwerdeführerin eine Zweckentfremdung einer bestehenden Wohnung ohne baubehördliche Bewilligung (Übertretung gemäß § 78 Abs 1 Z 4 iVm § 31b Abs 1 und 2 Raumordnungsgesetz 2009 – ROG 2009) zur Last. Sie habe als Hälfteeigentümerin der Liegenschaft X-Straße aa, Gst. bbbb/c, EZ ddddd KG Y, die Wohnung Top 5 zumindest am 29.4.2023 zur touristischen Beherbergung genutzt (Zweckentfremdung der bestehenden Wohnung ohne baubehördliche Bewilligung), indem sie diese als Ferienwohnung an Beherbergungsgäste (zwei Frauen aus Dänemark und Großbritannien, die zu touristischen Zwecken in Salzburg gewesen seien) vermietet habe, obwohl die Zweckentfremdung von bestehenden Wohnungen nur mit einer baubehördlichen Bewilligung zulässig sei.

Die belangte Behörde verhängte wegen dieser Verwaltungsübertretung gemäß § 78 Abs 2 Z 2 ROG 2009 eine Geldstrafe von 2.500 Euro (Ersatzfreiheitsstrafe 3 Tage und 12 Stunden).

Gegen dieses Straferkenntnis brachte die Beschwerdeführerin mit Schriftsatz ihrer Rechtsvertretung vom 17.10.2023 eine fristgerechte Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht Salzburg (im Folgenden: Verwaltungsgericht) ein. Sie beantragte darin das angefochtene Straferkenntnis ersatzlos zu beheben und das Verwaltungsstrafverfahren einzustellen, in eventu die Geldstrafe wesentlich herabzusetzen. Sie führte dazu zusammengefasst aus, dass sie die Wohnung keiner touristischen Beherbergung zugeführt habe und die Feststellungen der belangten Behörde mangelhaft seien. Die Wohnung sei bei Airbnb nicht zur touristischen Verwendung ausgewiesen. Sie habe versucht über Airbnb dazu eine Bestätigung zu erlangen.

Die belangte Behörde legte die Beschwerde mit dem behördlichen Verwaltungsstrafakt dem Verwaltungsgericht am 3.11.2023 zur Entscheidung vor.

Das Verwaltungsgericht führte am 11.12.2023, fortgesetzt am 15.1.2024, in der Beschwerdesache eine mündliche Beschwerdeverhandlung durch. Der von der belangten Behörde vorgelegte Verfahrensakt und die von der Beschwerdeführerin in der Verhandlung vorgelegten Unterlagen wurden dort verlesen. Die betreffende Internetseite von Airbnb wurde über Videobeamer vorgeführt und wurden davon Ausdrucke zum Akt genommen. Die Beschwerdeführerin wurde als Beschuldigte, das Kontrollorgan des Magistrates Salzburg, welches die Amtshandlung am 29.4.2023 vornahm, als Zeuge einvernommen. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin und der Vertreter der gemäß § 78 Abs 3 Z 2 ROG 2009 mitbeteiligten Stadtgemeinde Salzburg gaben Stellungnahmen ab.

Das Verwaltungsgericht hat erwogen:

Sachverhalt:

Die Beschwerdeführerin ist seit 2002 mit einem Hälfteanteil Miteigentümerin der im rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Landeshauptstadt Salzburg als Bauland-Erweitertes Wohngebiet (EW) ausgewiesenen Liegenschaft X-Straße aa (EZ ddddd, KG Y). Der nicht parifizierte Grundbuchskörper besteht aus dem Grundstück bbbb/c. Das darauf errichtete Gebäude weist eine baurechtliche Bewilligung als Wohnhaus auf. Im 2. Obergeschoß ist die Wohneinheit Top 5 mit Wohn- und Schlafzimmer, Küche und Bad und Vorzimmer eingerichtet. Diese voll eingerichtete Wohnung wird von der Beschwerdeführerin seit 2021 über die Internetbuchungsplattform „Airbnb“ unter der Bezeichnung „Z“ für Kurzzeitbeherbergungen (tage- oder wochenweise Vermietung) für maximal 2 Beherbergungsgäste mit zusätzlichen Serviceleistungen (Zurverfügungstellung von Bettwäsche, WLAN, Musikanlage, Wasserkocher und Kaffeemaschine, Mikrowelle, kostenpflichtige Endreinigung) angeboten. Die Beschwerdeführerin bietet über Airbnb insgesamt 7 Wohnungen entgeltlich zur Vermietung für Kurzzeitbeherbergungen an. Von Samstag 29.4.2023 bis Dienstag 2.5.2023 (3 Nächte) vermietete die Beschwerdeführerin die Wohnung Top 5 über Airbnb entgeltlich an zwei Touristinnen aus Großbritannien und Dänemark, wobei die Buchung von einer „S“, Vereinigtes Königreich, erfolgte. Die Beschwerdeführerin musste damit rechnen, dass es sich bei den Beherbergungsgästen um Touristinnen handelt und hat sie sich damit abgefunden.

Eine baubehördliche Bewilligung gemäß § 31b Abs 3 ROG 2009 für die ausnahmsweise Verwendung der gegenständlichen Wohnung Top 5 für touristische Beherbergungen iSd § 31b Abs 1 iVm § 5 Z 15 ROG 2009 liegt bislang nicht vor.

Die Beschwerdeführerin ist verwaltungsstrafrechtlich nicht unbescholten (es scheint bei ihr eine rechtskräftige Vorstrafe wegen einer Übertretung des Meldegesetzes aus dem Jahr 2021 auf). Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse werden jedenfalls als durchschnittlich geschätzt.

Beweiswürdigung:

Die Feststellungen zum Sachverhalt und Verfahrensgang stützen sich auf das Ergebnis der Beschwerdeverhandlung (die dort verlesenen Akten und Unterlagen, die erfolgte Einsicht in das Internet [Airbnb-Webseite zur angeführten Wohnung], die Einvernahmen der Beschwerdeführerin und des angeführten Zeugen), sowie Einsicht in das Grundbuch, in den Flächenwidmungsplan und die digitale Katastralmappe.

Außer Streit steht die Flächenwidmung der Liegenschaft X-Straße aa als Bauland-EW, die baurechtliche Bewilligung des gegenständlichen Gebäudes als Wohnhaus, die Hälfteeigentümerschaft der Beschwerdeführerin und das Nichtvorliegen einer baubehördlichen Bewilligung zur Zweckentfremdung gemäß § 31b Abs 3 ROG 2009. Die entgeltliche Vermietung der gegenständlichen Wohnung Top 5 im 2. Obergeschoß des Gebäudes durch die Beschwerdeführerin seit 2021 über die Internetbuchungsplattform „Airbnb“ zum tage- oder wochenweisen Kurzzeitwohnen für max. 2 Personen mit Bereitstellung von Mobiliar, Bettwäsche, WLAN, Musikanlage und Küchenbenutzung (mit Herd, Mikrowelle, Kaffeemaschine, Wasserkocher) und abschließender Endreinigung ergibt sich aus der entsprechenden Webseite von Airbnb und wird von der Beschwerdeführerin an sich nicht bestritten.

Auch die verfahrensgegenständliche bei der Überprüfung am 29.4.2023 vom Kontrollorgan des Magistrates Salzburg festgestellte Vermietung der Wohnung für drei Nächte an zwei weibliche Beherbergungsgäste aus Großbritannien und Dänemark wird nicht bestritten, die Beschwerdeführerin nannte dazu selbst den im Internet aufscheinenden Decknamen der die Wohnung buchenden Person („S“). Das Kontrollorgan hat die Personen bei der Überprüfung am 29.4.2023 dazu näher befragt, die Buchungsbestätigung samt Gesamtpreis vom Mobiltelefon einer der Gäste fotografisch dokumentiert und ihre Angaben, dass sie Touristinnen seien, in seinem Erhebungsbericht vom 2.5.2023 schriftlich festgehalten. Für das Verwaltungsgericht bestehen keine Gründe die glaubwürdigen Angaben des Zeugen in der Beschwerdeverhandlung in Zweifel zu ziehen oder anzunehmen, er hätte die angetroffenen Beherbergungsgäste falsch verstanden.

Das Verwaltungsgericht nimmt daher als erwiesen an, dass es sich bei den fallbezogenen Beherbergungsgästen tatsächlich um „klassische“ Touristinnen handelte. Ergänzende Erhebungen sind zur Ermittlung des maßgeblichen Sachverhalts, ob fallbezogen durch die Beschwerdeführerin eine Verwendung der Wohnung für eine „touristische Beherbergung“ im Sinne des ROG 2009 (siehe dazu näher die Ausführungen in der rechtlichen Beurteilung) erfolgte, nicht erforderlich.

Die in der eingesehenen Internetseite von Airbnb enthaltenen Bewertungen von Beherbergungsgästen dieser Wohnung (vgl. zB. die Bewertung eines „B“ aus Deutschland vom Dezember 2023 oder insb. die fallbezogene Bewertung von „S“ vom Mai 2023) ergeben für einen objektiven Betrachter zudem eindeutig, dass die Wohnung in erster Linie von „klassischen“ Touristen aus der ganzen Welt zur Kurzeitbeherbergung gebucht wird, was der Beschwerdeführerin auch bewusst sein musste, da sie die Bewertungen regelmäßig auch beantwortete. In ihrem Airbnb Gastgeberprofil scheint sogar unter ihrem Namen ein „Reiseführer“ mit Fotos von Sehenswürdigkeiten in der Altstadt Salzburg auf, was – unbeschadet davon, ob dieser Link über Veranlassung der Beschwerdeführerin selbst oder von Airbnb hineingestellt wurde – ein eindeutiges Indiz für eine vorrangig vorgesehene Kurzzeitvermietung an Urlauber (Touristen) ist.

Fallbezogen ergibt sich vor allem aus der von ihr selbst vorgelegten E-Mail Korrespondenz mit der die damalige Buchung vornehmenden „S“ (siehe das „Willkommen!“-Mail vom 27.4.2023 in Beilage ./2 zur Verhandlungsschrift vom 15.1.2024, in dem sie auch Links zum Ausdruck von Stadtplan und Busfahrplänen zur Verfügung stellte), dass sie – unbeschadet ihres auf ihrer Airbnb-Webseite angeführten Hinweises, die Wohnung stehe „nicht für touristische Zwecke“ zur Verfügung – eine Vermietung an „klassische“ Touristinnen und Touristen bewusst in Kauf genommen hat. Es ist für das Verwaltungsgericht offensichtlich, dass dieser Hinweis „nicht für touristische Zwecke“ von der Beschwerdeführerin bei der Beschreibung der Wohnung in der Airbnb Webseite nur deswegen platziert wurde, um damit ein fehlendes Verschulden an der Übertretung als Schutzbehauptung vorbringen zu können, obwohl sie bei Berücksichtigung der erwähnten Gesamtumstände davon ausgehen konnte (und musste), dass der Tatbestand der Zweckentfremdung durch die gegenständliche Kurzzeitvermietung erfüllt war. Auch hat die Beschwerdeführerin bei der Auslegung des maßgeblichen Begriffs „touristische Beherbergung“ die Rechtslage verkannt (siehe dazu die Ausführungen in der rechtlichen Beurteilung) und fallbezogen insbesondere auch nicht dargelegt, zu welchen ihrer Ansicht „zulässigen“ Zweck die Wohnung damals von den zwei Beherbergungsgästen aus Großbritannien und Dänemark verwendet wurde.

Die Feststellungen zu ihrer verwaltungsstrafrechtlichen Vorstrafe stützen sich auf den im vorgelegten Strafakt der belangten Behörde aufliegenden Verwaltungsstrafregisterauszug. Die Feststellungen (Schätzung) zu ihren Einkommens- und Vermögensverhältnissen, stützt sich auf die nicht bestrittene Tatsache, dass von ihr eine größere Anzahl von Wohnungen über Airbnb vermietet werden. Das Verwaltungsgericht geht daher von einem höheren Monatseinkommen aus (jedenfalls durchschnittliche Einkommensverhältnisse) als von ihr im Beschwerdeverfahren unbelegt angegeben wurde.

Rechtliche Beurteilung:

Gemäß § 78 Abs 1 Z 4 ROG 2009 begeht eine Verwaltungsübertretung, die gemäß Abs 2 Z 2 leg cit mit einer Geldstrafe bis 25.000 Euro (Ersatzfreiheitsstrafe bis zu 5 Wochen) bedroht ist, wer eine Wohnung entgegen § 31b Abs 1 und 2 ROG 2009 für touristische Beherbergungen verwendet (1. Tatvariante) oder wissentlich verwenden lässt (2. Tatvariante).

Gemäß § 31b Abs 1 ROG 2009 ist die Zweckentfremdung von bestehenden Wohnungen nur mit Bewilligung gemäß Abs 3 zulässig. Als Zweckentfremdung im Sinn dieser Bestimmung gilt die Verwendung einer Wohnung für touristische Beherbergungen. § 31b Abs 2 ROG 2009 enthält die Ausnahmen vom Zweckentfremdungsverbot.

§ 5 Z 16 ROG 2009 verweist zum Begriff „Wohnung“ auf die Definition in § 2 Z 4 Bautechnikgesetz 2015 (BauTG): Gesamtheit von einzelnen oder zusammenliegenden Räumen, die baulich in sich abgeschlossen und zu Wohnzwecken bestimmt sind und die Führung eines eigenen Haushalts ermöglichen. Nicht als eigene Wohnungen gelten Zimmer oder Wohneinheiten in Heimen (zB Jugend-, Studenten- oder Seniorenwohnheime) und Beherbergungsbetrieben.

Die Beschwerdeführerin legt den Begriff „touristische Beherbergung“ so aus, dass nur eine vorübergehende Beherbergung von klassischen Urlaubern (Touristen), bei deren Aufenthalt Erholung und Freizeit im Vordergrund stehen, als Zweckentfremdung verboten sei. Diese Auslegung steht im Widerspruch zur eindeutigen gesetzlichen Definition.

Die „touristische Beherbergung“ ist nach der Legaldefinition in § 5 Z 15 ROG 2009 die Beherbergung von Gästen in Beherbergungsbetrieben oder Privatunterkünften (Privatzimmervermietung, tage- oder wochenweise Vermietung von Wohnungen), wobei Eigennutzungen oder Verfügungsrechte über Wohnungen, Wohneinheiten oder Wohnräume, die über den typischen Beherbergungsvertrag hinausgehen, die Annahme einer touristischen Beherbergung ausschließen.

Der Begriff „touristische Beherbergung“ stellt darauf ab, dass Reisenden gegen Entgelt vorübergehend Unterkunft (idR. inkl. bestimmter Dienstleistungen) gewährt wird. Darunter fällt bei Beherbergung in Privatunterkünften vor allem die tage- oder wochenweise Vermietung von Wohnungen an Gäste, die in dieser Wohnung aufgrund eines Beherbergungsvertrags gegen Bezahlung vorübergehend Aufenthalt nehmen und regelmäßig auch weitere Dienstleistungen (zB TV- oder WLAN-Nutzung, Bereitstellung von Bettwäsche, Küchengeräten, die Reinigung der Räume) in Anspruch nehmen (vgl. Stegmayer/Thaller, Einführung in das Salzburger Bau- und Raumplanungsrecht² [2023], 149, FN 852; Schmidjell/Diwald, Salzburger Raumordnungsrecht 2023, 50f). Die vorübergehend Unterkunft nehmenden Beherbergungsgäste sind nach dem eindeutigen Gesetzestext – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin – nicht nur auf Urlauber, bei denen Freizeit- und Erholungszwecke im Vordergrund stehen („klassische“ Touristen) beschränkt, sondern sind auch Geschäftsreisende, Kurgäste, Teilnehmer von Seminaren udgl. erfasst (vgl. die bei Schmidjell/Diwald, aaO 49 angeführten Gesetzesmaterialien).

Nach den Sachverhaltsfeststellungen erfüllt die gegenständliche Wohneinheit Top 5 im Obergeschoß des baurechtlich als Wohnhaus bewilligten Gebäudes X-Straße aa den Begriff „Wohnung“ iSd ROG 2009. Sie ist in sich abgeschlossen und weist die notwendigen Räume zur Führung eines eigenen Haushalts auf. Ein Heim oder Beherbergungsbetrieb liegt fallbezogen unstrittig nicht vor.

Die im vorliegenden Sachverhalt am 29.4.2023 festgestellte Kurzzeitvermietung der gegenständlichen Wohnung Top 5 (für 3 Übernachtungen) mit den angeführten Dienstleistungen durch die Beschwerdeführerin über die Internet-Buchungsplattform Airbnb an zwei weibliche Beherbergungsgäste (Touristinnen) aus Großbritannien und Dänemark stellt nach der eindeutigen Salzburger Rechtslage zweifelsfrei eine touristische Beherbergung iSd § 5 Z 15 ROG 2009 (Tatbestand: „tage- oder wochenweise Vermietung von Wohnungen“) und somit eine Zweckentfremdung der bestehenden (baurechtlich gewidmeten) Wohnung dar. Etwaige gesetzliche Ausnahmegründe gemäß § 31b Abs 2 ROG 2009 wurden von der Beschwerdeführerin nicht vorgebracht und sind auch nicht erkennbar. Eine behördliche Ausnahmebewilligung gemäß § 31b Abs 3 ROG 2009 liegt nicht vor.

Der objektive Tatbestand der vorgeworfenen Verwaltungsübertretung gemäß § 78 Abs 1 Z 4 ROG 2009 ist somit erwiesen, wobei die verletzte Rechtsvorschrift auf die erste Tatvariante („verwendet“) zu präzisieren ist.

Für die erste Tatvariante genügt zur Strafbarkeit fahrlässiges Verschulden. Der Beschwerdeführerin ist es nicht gelungen ein mangelndes Verschulden glaubhaft zu machen. Es ist ihr vielmehr an der Übertretung ein bereits bedingt vorsätzliches Verschulden anzulasten. Sie hätte wie bereits ausgeführt erkennen müssen, dass fallbezogen durch die von ihr erfolgte Kurzzeitvermietung eine nicht erlaubte Zweckentfremdung der gegenständlichen Wohnung vorgelegen ist und hat sie sich damit abgefunden.

Strafbemessung:

Gemäß § 19 Abs 1 Verwaltungsstrafgesetz (VStG) sind die Grundlage für die Bemessung der Strafe die Bedeutung des strafrechtlich geschützten Rechtsgutes und die Intensität seiner Beeinträchtigung durch die Tat. Gemäß Abs 2 leg cit sind im ordentlichen Verfahren (§§ 40 bis 46) überdies die nach dem Zweck der Strafdrohung in Betracht kommenden Erschwerungs- und Milderungsgründe, soweit sie nicht schon die Strafdrohung bestimmen, gegeneinander abzuwägen. Auf das Ausmaß des Verschuldens ist besonders Bedacht zu nehmen. Unter Berücksichtigung der Eigenart des Verwaltungsstrafrechts sind die §§ 32 bis 35 des Strafgesetzbuches sinngemäß anzuwenden. Die Einkommens- und Vermögensverhältnisse und allfällige Sorgepflichten des Beschuldigten sind bei der Bemessung von Geldstrafen zu berücksichtigen.

Durch die Zweckentfremdung der verfahrensgegenständlichen Wohnung ohne entsprechende behördliche Bewilligung wurde dem Schutzzweck der übertretenen Norm, dass derartige Wohnungen der dauernden Wohnnutzung zur Verfügung stehen und Nutzungskonflikte vermieden werden, klar zuwidergehandelt. Die Bedeutung dieses Rechtsgutes ist angesichts des steigenden Wohnbedarfs der Bevölkerung gerade in der Landeshauptstadt Salzburg als hoch einzustufen. Die Beeinträchtigung der geschützten Rechtsgüter erweist sich keineswegs als gering.

Unter Bedachtnahme auf den erschwerend wirkenden Grad des Verschuldens (bedingter Vorsatz), nicht hervorgekommene Milderungsgründe und anzunehmender durchschnittlicher Einkommensverhältnisse der Beschwerdeführerin erweist sich die von der belangten Behörde mit 2.500 Euro (Ersatzfreiheitsstrafe 3,5 Tage) ohnedies noch im untersten Bereich des Strafrahmens (Ersatzfreiheitsstrafrahmens) verhängte Geldstrafe (Ersatzfreiheitsstrafe) keinesfalls als unangemessen. Gegen eine Herabsetzung der Strafe sprechen fallbezogen vor allem spezialpräventive Gründe, da die Beschwerdeführerin nach wie vor die Wohnung über Airbnb zur touristischen Beherbergung anbietet. Die Geldstrafe muss daher entsprechend empfindlich sein, um sie in Hinkunft von der Begehung gleichartiger Verwaltungsübertretungen abzuhalten. Die Strafhöhe ist aber auch aus generalpräventiven Gründen notwendig, um allgemein Missachtungen des Verbots der Zweckentfremdung von bestehenden Wohnungen wirksam zurückzudrängen.

In Folge der Abweisung ihrer Beschwerde hat die Beschwerdeführerin gemäß § 52 Abs 2 VwGVG für die Durchführung des Beschwerdeverfahrens zusätzlich pauschalierte Verfahrenskosten in Höhe von 20 % des Strafbetrages zu begleichen.

Unzulässigkeit der Revision:

Die Revision ist nicht zulässig, da keine Rechtsfrage im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG zu beurteilen war, der grundsätzliche Bedeutung zukommt. Die gegenständliche Entscheidung stützt sich auf eine schlüssige Beweiswürdigung und eine eindeutige Rechtslage (vgl. Ra 2020/16/0159, Ra 2022/12/0080, mwN).