Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-410/001-2025; LVwG-AV-411/001-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 17.06.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.410.001.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Dr. Flendrovsky als Einzelrichter über die Beschwerde 1. des A in ***, ***, und 2. der B in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 10. März 2025, Zl. ***, betreffend Anträge auf Feststellung eines vermuteten Konsenses und auf Feststellung nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014, zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG mit der Maßgabe einer Abänderung des angefochtenen Bescheides als unbegründet abgewiesen, sodass die damit ausgesprochene Abweisung der Berufung gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 26. Juli bzw. vom 20. September 2024 mit der Maßgabe erfolgt, dass die Anträge der Beschwerdeführer auf Feststellung eines vermuteten Konsenses und auf Feststellung nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 als unzulässig zurückgewiesen (anstatt abgewiesen) werden.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG iVm § 25a Abs. 1 VwGG nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

I.Sachverhalt und Verfahrensgang

1. Der Erstbeschwerdeführer ist Eigentümer des Grundstücks Nr. ***, KG ***. Auf diesem befindet sich ein Gebäude mit einer Länge von ca. 14 m, einer Breite von ca. 8,5 m und einer Gebäudehöhe von etwa 8 m (in der Folge nur: Gebäude).

2. In einem Aktenvermerk des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 16. März 2022 ist festgehalten, dass die Zweitbeschwerdeführerin das konsenslose und einsturzgefährdete Gebäude vom Erstbeschwerdeführer erwerben wolle. Weiters ist festgehalten, dass sich das Gebäude im Grünland befinde und daher laut einer Auskunft des (damaligen) Gebietsbauamtes *** ein Benützen bzw. ein Wohnen darin nur bei einer Baulandwidmung möglich sei. Angeschlossen war eine von der Zweitbeschwerdeführerin vorgelegte gutachterliche Stellungnahme eines Ziviltechnikers für Bauwesen, aus dem sich zusammengefasst ein stabiler Zustand der Ziegelwände des Gebäudes, jedoch ein desolater Zustand der hölzernen Dachkonstruktion ergab.

3. In einem weiteren Aktenvermerk ist ein E-Mail-Verkehr zwischen der Zweitbeschwerdeführerin und einem für die Gemeinde tätigen bautechnischen Sachverständigen im Zeitraum 8. bis 12. April 2022 festgehalten, in dem dieser die Ansicht vertrat, dass eine Baubewilligung für unter „Bestandsschutz“ stehende Gebäude im Grünland nur für Umbauten erteilt werden könne. Außerdem könne eine Widmung als erhaltenswertes Gebäude im Grünland in Erwägung gezogen werden, was die Zulässigkeit der Errichtung von Nebengebäuden im Gesamtausmaß von 50 m² ermöglichen würde. Eine solche Widmung sei aber im Hinblick auf den schlechten Bauzustand unwahrscheinlich. Eine Widmung als „Wohnbauland“ sei im Hinblick auf die Lage auszuschließen.

4. Am 7. Juli 2022 beantragten die Beschwerdeführer beim Bürgermeister die Feststellung eines vermuteten Baukonsenses für das Gebäude. Der Antrag bezog sich auf eine Dokumentationsmappe mit zahlreichen historischen Unterlagen zum Gebäude bzw. dem Grund, auf dem dieses errichtet ist, sowie den Grundstücken in der unmittelbaren Umgebung. Diese Mappe war laut dem Antragsvorbringen bereits am 7. April 2022 dem Bürgermeister übergeben worden.

5. Am 7. September 2022 führte der Bürgermeister in Anwesenheit eines bautechnischen Sachverständigen auf dem Grundstück eine baupolizeiliche Überprüfung durch.

6. Am 31. Oktober 2022 legten die Beschwerdeführer über Aufforderung des Bürgermeisters im Hinblick auf den Antrag vom 7. Juli 2022 einen damals aktuellen Bestandsplan des Gebäudes, eine Auflistung der von ihnen durchgeführten Arbeiten an diesem sowie eine Stellungnahme eines von ihnen beauftragten Bausachverständigen vor, wonach das Gebäude standsicher sei.

7. Mit Bescheid vom 12. Dezember 2022 erteilte der Bürgermeister dem Erstbeschwerdeführer den baupolizeilichen Auftrag, das Gebäude innerhalb von sechs Monaten ab Rechtskraft des Bescheides abzubrechen. Dieser Auftrag war auf die §§ 2, 15, 23 und 35 NÖ BO 2014 sowie auf § 38 NÖ GO 1973 gestützt.

In der Begründung dieses Bescheides stellte der Bürgermeister fest, dass sich für das Gebäude im Bauakt weder eine Baubewilligung noch ein Abbruchauftrag finde. Auf Grund der im Akt befindlichen Unterlagen traf er die Feststellung, dass die Errichtung des Gebäudes zwischen dem 19. Oktober 1942 und dem 24. März 1944 erfolgt sei. Der 1955 von den Wiener Baubehörden übermittelte Bauakt sei unbeschädigt und weise insbesondere keine Beeinträchtigung durch Feuer auf. Beweiswürdigend verwies der Bürgermeister auf den Akteninhalt.

Sodann gab er § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 sowie Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes und des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich zum vermuteten Konsens wieder, insbesondere dass von einem solchen nur ausgegangen werden könne, wenn die entsprechenden Unterlagen (hier die Baubewilligung) trotz ordnungsgemäß geführter Archive erfahrungsgemäß nicht mehr aufgefunden werden könnten. Aus den getroffenen Feststellungen würden sich keine Anhaltspunkte für eine Unvollständigkeit des Bauaktes ergeben. Somit liege für das bewilligungspflichtige Bauwerk keine Baubewilligung vor und könne auch nicht von einem vermuteten Konsens ausgegangen werden.

8. Gegen diesen Bescheid erhob der Erstbeschwerdeführer am 20. Dezember 2022 Berufung, in der er insbesondere vorbrachte, er habe am 7. Juli 2022 einen Antrag nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 gestellt.

9. Am 23. Jänner 2023 erteilte der Bürgermeister den Beschwerdeführern einen Verbesserungsauftrag, in dem er nunmehr den Antrag vom 7. Juli 2022 als solchen nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 deutete. Auf Grund des Verbesserungsauftrages legten die Beschwerdeführer am 1. Februar 2023 von einem Ziviltechniker unterfertigte Bestandspläne des Gebäudes vor.

10. Mit Bescheid vom 21. September 2023 gab die belangte Behörde der Berufung des Beschwerdeführers gegen den Bescheid des Bürgermeisters vom 12. Dezember 2022 keine Folge und bestätigte den Bescheid. Die Begründung deckt sich weitgehend mit jener des erstinstanzlichen Bescheides, wobei noch ergänzende Beweismittel zur Vollständigkeit des Bauaktes angeführt wurden. Außerdem ging die Behörde inhaltlich auf ein Schreiben der Gemeindeverwaltung des Reichsgaues Wien vom 24. März 1944 (das schon im erstinstanzlichen Bescheid zur Abgrenzung des Errichtungszeitraumes herangezogen worden war) ein. Darin ist festgehalten, dass der damalige Inhaber des „***“ auf dem zur Fabrik gehörigen Gelände ein Wohngebäude mit einer Fläche von 88 m² ohne Baubewilligung errichtet habe. Da der Inhaber schon wiederholt Bauvorhaben ohne Baubewilligung begonnen habe, werde angeregt, ihn mit der Höchststrafe zu belegen. Daraus war nach Ansicht der belangten Behörde mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu schließen, dass hinsichtlich des Gebäudes keine Baubewilligung erteilt wurde. Auch die vom Beschwerdeführer im Feststellungsverfahren vorgelegte Dokumentationsmappe führe zu keinem anderen Ergebnis.

In rechtlicher Hinsicht hielt die Behörde zunächst fest, dass sich aus § 38 AVG keine Verpflichtung zur Aussetzung des vorliegenden Verfahrens bis zum Abschluss der Feststellungsverfahren betreffend den vermuteten Konsens bzw. § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 ergebe. Vielmehr sei es ungeachtet des anhängigen Verfahrens zweckmäßig, die Vorfrage selbst zu beurteilen. Die Voraussetzungen des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 seien schon im Hinblick auf die schon ursprünglich fehlende Baubewilligung nicht erfüllt.

Gegen diesen Bescheid erhob der Erstbeschwerdeführer Beschwerde.

11. Mit Bescheid vom 26. Juli 2024, der lediglich an den Erstbeschwerdeführer adressiert war, wies der Bürgermeister die Anträge auf Feststellung eines vermuteten Konsenses bzw. nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 ab.

Die Begründung deckt sich im Wesentlichen mit jener der baubehördlichen Bescheide vom 12. Dezember 2022 bzw. vom 21. September 2023, wonach von einem vermuteten Konsens im Hinblick auf den Akteninhalt, der keine Anhaltspunkte für Unvollständigkeit aufweise, nicht ausgegangen werden könne, und eine von Vornherein konsenslose Errichtung eines Gebäudes angesichts des eindeutigen Wortlauts des § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 nicht mit einem auf dieser Grundlage erlassenen Feststellungsbescheid saniert werden könne.

12. Gegen diesen Bescheid erhoben beide Beschwerdeführer am 12. August 2024 Berufung mit dem Begehren, die belangte Behörde möge den Bescheid abändern und feststellen, dass für das Gebäude ein Konsens existiere.

13. Mit einer weiteren Bescheidausfertigung, die mit 20. September 2024 datiert und mit jener vom 26. Juli 2024 inhaltsgleich war, erging die Abweisung der Anträge auch an die Zweitbeschwerdeführerin, die am 2. September 2024 nochmals Berufung erhob.

14. Mit am 3. Februar 2025 mündlich verkündetem und am 2. April 2025 schriftlich zur Zl. LVwG-AV-2842/001-2023 ausgefertigtem Erkenntnis, wies das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde des Erstbeschwerdeführers gegen den Bescheid vom 21. September 2023 (mit der Maßgabe der Korrektur eines Schreibfehlers im Spruch) als unbegründet ab.

In der Begründung gelangte das Landesverwaltungsgericht zu dem Ergebnis, dass für das – sowohl im Zeitpunkt der Errichtung als auch im Entscheidungszeitpunkt bewilligungspflichtige – Gebäude keine Baubewilligung aufgefunden werden könne. Das Gebäude weise kein Alter auf, bei dem nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ein vermuteter Konsens in Betracht komme. Selbst wenn man aber davon ausgehe, fänden sich im Bauakt zahlreiche Anhaltspunkte, die gegen das Vorliegen einer Baubewilligung im jedenfalls vor dem 24. März 1944 liegenden Errichtungszeitpunkt sprechen würden (insbesondere auch das von der belangten Behörde ins Treffen geführte Schreiben vom 24.03.1944 sowie ein weiteres Schreiben der Gemeindeverwaltung vom 04.04.1944). Vielmehr habe auf Grund eines Aktenvermerks vom 23. Juni 1944 die Feststellung getroffen werden können, dass auch zu diesem Zeitpunkt noch keine Baubewilligung vorlag. Überdies habe während des gesamten Errichtungszeitraumes ein kriegswirtschaftlich bedingtes Bauverbot gegolten, sodass das Gebäude mangels der Bewilligung einer Ausnahme hiervon zur Errichtungszeit als gesetzwidrig anzusehen sei. Vom Erstbeschwerdeführer aufgezeigte Unvollständigkeiten des Aktes würden nicht Bau- sondern Betriebsanlagenbewilligungen bzw. Kollaudierungen betreffen.

Gegen dieses Erkenntnis wurde keine Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof und keine Revision an den Verwaltungsgerichtshof erhoben.

15. Mit dem angefochtenen Bescheid gab die belangte Behörde den Berufungen vom 12. August bzw. vom 2. September 2024 (oben 12.) keine Folge und bestätigte die Bescheide vom 26. Juli bzw. vom 20. August 2024, wobei sie schon im Spruch festhielt, der letztgenannte Bescheid sei irrtümlich mit 20. September 2024 datiert worden.

Die Begründung deckt sich im Wesentlichen mit jener der erstinstanzlichen Bescheidausfertigungen.

16. Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende, von beiden Beschwerdeführern gemeinsam rechtzeitig erhobene Beschwerde, mit der sie erklären, ihre bisherigen Anträge aufrecht zu erhalten. Begründet wird die Beschwerde mit umfangreichem Vorbringen, wonach die Bauakten der Gemeinde lückenhaft seien. Dazu sind auch ergänzende Beweismittel (Urkunden) angeschlossen.

Die Beschwerde wurde samt einer Ergänzung zu den bereits im Verfahren LVwG-AV-2842/001-2023 vorgelegten Verwaltungsakten am 15. April 2025 dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung vorgelegt, wo sie am 17. April 2025 einlangte.

17. Mit Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 14. Oktober 2025 wurde zur Zl. LVwG-AV-2842/003-2023 ein Antrag des Erstbeschwerdeführers auf Wiederaufnahme des mit dem Erkenntnis vom 3. Februar 2025 abgeschlossenen Beschwerdeverfahrens als unbegründet abgewiesen.

18. Mit weiterem Beschluss des Landesverwaltungsgerichtes vom 18. Dezember 2025 wurde zur Zl. LVwG-AV-2842/004-2023 ein weiterer Wiederaufnahmeantrag, der von beiden nunmehrigen Beschwerdeführern gestellt worden war, hinsichtlich des Erstbeschwerdeführers als unbegründet abgewiesen und hinsichtlich der Zweitbeschwerdeführerin als unzulässig zurückgewiesen.

II.Beweiswürdigung

1. Die Feststellungen zum Gebäude und zum Grundeigentum (oben I.1.) ergeben sich in offenkundige Weise aus dem vorgelegten Verwaltungsakt sowie aus dem Grundbuch. Ihnen wird in der Beschwerde nicht entgegengetreten. Sie waren auch bereits im Verfahren über den Abbruchauftrag (oben I.7., 8., 10. und 14.) sowie in den beiden anschließenden Wiederaufnahmeverfahren (oben I.17. und 18.) unstrittig.

2. Der dargestellte Verfahrensgang des vorliegenden Verfahrens, des Beschwerdeverfahrens LVwG-AV-2842/001-2023 und der anschließenden Wiederaufnahmeverfahren LVwG-AV-2842/003 und 004-2023, ergibt sich in offenkundiger Weise aus den vorgelegten Verwaltungsakten sowie aus den Gerichtsakten des vorliegenden und der vorgenannten Verfahren. Die Parteien sind dem Verfahrensgang insoweit nicht entgegengetreten. Insbesondere ist der (Spruch-)Inhalt der im Beschwerdeverfahren LVwG-AV-2842/001-2023 und in den Wiederaufnahmeverfahren ergangenen Entscheidungen des Landesverwaltungsgerichtes (oben I.14., 17. und 18.) unstrittig.

III.Rechtsvorschriften

1. Die maßgeblichen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsverfahrens-gesetzes (VwGVG), BGBl. I 33/2013 idF BGBl. I 147/2024, lauten:

„[…]

Anzuwendendes Recht

§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.

[…]

§ 24. (1) Das Verwaltungsgericht hat auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.

(2) Die Verhandlung kann entfallen, wenn

1. der das vorangegangene Verwaltungsverfahren einleitende Antrag der Partei oder die Beschwerde zurückzuweisen ist oder bereits auf Grund der Aktenlage feststeht, dass der mit Beschwerde angefochtene Bescheid aufzuheben oder die angefochtene Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt für rechtswidrig zu erklären ist oder

[…]

§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

[…]“

2.1. § 70 der der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. 1/2015 idF LGBl. 9/2026, lautet auszugsweise:

㤠70

Übergangsbestimmungen

[…]

(20) Die am Tag des Inkrafttretens der Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 40/2025, anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

(21) […] Die am Tag des Inkrafttretens dieses Landesgesetzes in der Fassung, LGBl. Nr. 104/2025, anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

[…]

(26) Die am Tag des Inkrafttretens dieses Landesgesetzes in der Fassung LGBl. Nr. 9/2026 anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.

[…]

(28) Die am Tag des Inkrafttretens dieses Landesgesetzes in der Fassung LGBl. Nr. 1/2026 anhängigen Verfahren sind nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.“

2.2. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. 1/2015 idF LGBl. 9/2024, lauten:

„[…]

§ 6

Parteien und Nachbarn

(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:

1. der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks

2. der Eigentümer des Baugrundstücks

3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z. B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn), und

4. die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den Grundstücken nach Z 2 und 3, z. B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller (Nachbarn).

[…]

Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

[…]

(2) Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

[…]

[…]

§ 70

Übergangsbestimmungen

[…]

(6) Hat ein Gebäude im Bauland ursprünglich eine Baubewilligung aufgewiesen, wurde von dieser jedoch vor mehr als 30 Jahren ohne baubehördliche Beanstandung abgewichen und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden, gilt dieses Gebäude als bewilligt, wenn dies unter ausdrücklicher Bezugnahme auf diese Bestimmung beantragt wird, der Behörde die Zustimmung des Grundeigentümers (der Mehrheit der Miteigentümer) nachgewiesen wird und vollständige Bestandspläne vorgelegt werden. Die Baubehörde hat darüber einen Feststellungsbescheid zu erlassen.

[…]“

3. Im geltenden Flächenwidmungsplan der Gemeinde *** ist das Grundstück Nr. *** als Grünland – Land- und Forstwirtschaft gewidmet.

IV.Rechtliche Beurteilung

1. Im vorliegenden Fall wurde von den Beschwerdeführern zunächst am 7. Juli 2022 ein Antrag auf Feststellung eines vermuteten Konsenses gestellt. Nachdem der Erstbeschwerdeführer in der Berufung vom 20. Dezember 2022 vorgebracht hatte, er habe am 7. Juli 2022 einen Antrag auf Feststellung nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 gestellt, gingen der Bürgermeister und in weiterer Folge auch die belangte Behörde zusätzlich auch von einer solchen Antragstellung aus und machten beide Anträge zum Gegenstand ihrer Entscheidungen. Dem sind die Beschwerdeführer weder in ihrer Berufung noch in ihrer Beschwerde entgegengetreten, weshalb sich auch das Landesverwaltungsgericht der Deutung der Baubehörden anschließt, wonach die Beschwerdeführer sowohl einen Antrag auf Feststellung eines vermuteten Konsenses als auch auf Feststellung nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 gestellt haben.

Nachdem beide Anträge 2022 gestellt wurden, sind die – bereits von den Baubehörden verbundenen – Verfahren hierüber auf Grund der Übergangsbestimmungen des § 70 Abs. 20, 21, 26 und 28 NÖ BO 2014 idF LGBl. 9/2026 nach der NÖ BO 2014 idF LGBl. 9/2024 zu Ende zu führen. Insbesondere ist § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 in dieser (und nicht in der durch die Novelle LGBl. 9/2026 novellierten) Fassung anzuwenden.

2. Ein Verfahren, in dem das Vorliegen eines Baukonsenses für ein bereits ver-wirklichtes Bauvorhaben festgestellt wird, ist in der NÖ BO 2014 nicht vorgesehen. Auch § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 regelt nicht in allgemeiner Weise ein solches Feststellungsverfahren, sondern normiert unter den dort genannten Voraussetzungen eine Bewilligungsfiktion, über deren Vorliegen die Behörde einem Feststellungsbescheid zu erlassen hat.

3. Der Verwaltungsgerichtshof hat sich in seinem zur Tiroler Bauordnung 2001 (TBO 2001) ergangenen Erkenntnis vom 30. März 2004, 2002/06/0199, mit einer dem vorliegenden Fall vergleichbaren Konstellation beschäftigt, in dem die damaligen Beschwerdeführer die Feststellung der Konsensmäßigkeit eines Einfamilienhauses beantragt hatten. Dort hielt der der Verwaltungsgerichtshof zunächst Folgendes fest:

„Nach herrschender Lehre (vgl. insbesondere Walter-Thienel, Verwaltungsverfahrensgesetze I2, S. 908 ff, mwH auch auf die Judikatur) und Rechtsprechung zur Zulässigkeit von Feststellungsbescheiden sind die Verwaltungsbehörden berechtigt, auch außerhalb ausdrücklicher gesetzlicher Regelung im Rahmen ihrer örtlichen und sachlichen Zuständigkeit Feststellungsbescheide zu erlassen, wenn die bescheidmäßige Feststellung im öffentlichen Interesse oder im rechtlichen Interesse einer Partei gelegen ist. Ein solches rechtliches Interesse ist gegeben, wenn der Feststellungsbescheid für die Partei ein notwendiges Mittel zweckentsprechender Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung oder ein geeignetes Mittel zur Beseitigung aktueller oder zukünftiger Rechtsgefährdung ist. Ein rein wissenschaftliches, wirtschaftliches oder politisches Interesse kann hingegen die Erlassung eines Feststellungsbescheides nicht rechtfertigen.

Die Erlassung eines Feststellungsbescheides ist ferner nur zulässig, wenn die strittige Frage nicht im Rahmen eines anderen gesetzlich vorgesehenen Verwaltungsverfahrens – etwa eines baupolizeilichen Verfahrens – entschieden werden kann (vgl. beispielsweise hg. Erkenntnis vom 21. März 2001, Zl. 2000/12/0118, mwH). Ist ein Leistungsbescheid möglich, ist für einen Feststellungsbescheid kein Raum. Insbesondere kann eine Frage, die im Zuge eines Verwaltungsverfahrens zu lösen ist, nicht aus diesem Verfahren herausgegriffen und zum Gegenstand eines selbständigen Feststellungsbescheides gemacht werden (siehe dazu die bei Hauer/Leukauf, Handbuch des österreichischen Verwaltungsverfahrens5, unter E. Nr. 37, 38, 48 und 49 zu § 56 AVG zitierte hg. Rechtsprechung).“

In weiterer Folge verwies der Verwaltungsgerichtshof auf das damals in § 33 Abs. 3 und 5 TBO 2001 vorgesehene Verfahren zur Erteilung von baupolizeilichen Aufträgen, in dem die Frage der Übereinstimmung des Bestandes mit einem Baukonsens zu prüfen war, und erachtete im Hinblick darauf ein Feststellungsinteresse der Beschwerdeführer als nicht gegeben.

Unter Zugrundelegung dieser Erwägungen war das Feststellungsbegehren der Beschwerdeführer auf Vorliegen eines vermuteten Konsenses im vorliegenden Fall ebensowenig zulässig:

Gegenüber dem Erstbeschwerdeführer als Eigentümer des Grundstücks Nr. ***, auf dem sich das Gebäude befindet, war im Verfahren nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 zur Erlassung eines Abbruchauftrages (insoweit mit § 33 Abs. 3 und 5 TBO 2001 vergleichbar) das Vorliegen eines Baukonsens zu prüfen (vgl. zum Grundeigentümer als prinzipiellem Adressaten eines Abbruchauftrages etwa VwGH 08.04.2014, 2012/0570057, mwN). Ein Verfahren nach der vorgenannten Bestimmung war im Zeitpunkt der Erlassung des erstinstanzlichen Bescheides (also der Zustellung an den Erstbeschwerdeführer) sogar bereits anhängig, weshalb dem Erstbeschwerdeführer als Partei dieses Verfahrens (vgl. § 6 Abs. 1 Z 1 bzw. 2 NÖ BO 2014) ein rechtliches Interesse an der begehrten Feststellung fehlte.

Für die Zweitbeschwerdeführerin als bloßer Bestandnehmerin bzw. Kaufinteressentin für das Grundstück Nr. *** (samt dem darauf befindlichen Gebäude) ist aus der NÖ BO 2014 ein rechtliches Interesse an der begehrten Feststellung nicht abzuleiten, räumt doch das Gesetz solchen Personen keinerlei Rechte oder Pflichten ein. Dementsprechend kommt ihnen auch nach § 6 Abs. 1 NÖ BO 2014 keine Parteistellung in einem Baubewilligungsverfahren oder baupolizeilichen Verfahren zu. Insbesondere kommt die Zweitbeschwerdeführerin daher nicht als Adressatin eines Abbruchauftrages nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 in Betracht.

Daher fehlt es hinsichtlich beider Beschwerdeführer an dem für die Zulässigkeit des Feststellungsbegehrens erforderlichen Rechtschutzinteresse.

4. Der inhaltlichen Prüfung des auf § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 gestützten Feststellungsbegehrens der Beschwerdeführer (wofür nach dem Kontext der Antragstellung nur der erste Unterabsatz dieser Bestimmung in Betracht kommt, vgl. oben I.8.) steht bereits entgegen, dass das Gebäude im Grünland liegt. Da der Anwendungsbereich des § 70 Abs. 6 erster Unterabsatz NÖ BO 2014 (in der hier maßgeblichen Fassung) auf „ein Gebäude im Bauland“ eingeschränkt ist, ist das Vorliegen eines solchen als Zulässigkeitsvoraussetzung eines auf diese Bestimmung gestützten Feststellungsantrages zu deuten (vergleichbar etwa dem Vorliegen einer Bewilligungspflicht als Voraussetzung für die Zulässigkeit eines Antrages auf Erteilung einer Bewilligung; vgl. dazu etwa VwGH 29.01.2015, Ro 2014/07/0058, mwN; 17.02.1987, 86/05/0146).

Daher ist auch der Antrag auf Feststellung nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 unzulässig.

5. Die belangte Behörde hätte somit sowohl den Antrag auf Feststellung eines vermuteten Konsenses als auch auf Feststellung nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 als unzulässig zurückzuweisen gehabt. Im Rahmen seiner in § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG normierten Verpflichtung zur Entscheidung in der Sache selbst hat daher nunmehr das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die verwaltungsbehördlichen Entscheidungen entsprechend abzuändern. Die Beschwerde ist also mit der Maßgabe einer Änderung des angefochtenen Berufungsbescheides als unbegründet abzuweisen, sodass die damit ausgesprochene Abweisung der Berufung gegen den Bescheid des Bürgermeisters mit der Maßgabe erfolgt, dass die Anträge auf Feststellung eines vermuteten Konsenses und auf Feststellung nach § 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 als unzulässig zurückgewiesen werden.

6. Da die verfahrenseinleitenden Anträge zurückzuweisen sind und der für die Zurückweisungen entscheidungswesentliche Sachverhalt unbestritten feststeht, kann eine mündliche Verhandlung gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 VwGVG entfallen.

V.Zur Unzulässigkeit der Revision

Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig, weil im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Insbesondere weicht die Entscheidung weder von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab noch fehlt eine solche Rechtsprechung noch wird die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet.

Die Lösung der maßgeblichen Rechtsfragen ergibt sich vielmehr aus dem klaren Wortlaut der §§ 6 Abs. 1, 35 Abs. 2 Z 2 und 70 Abs. 6 NÖ BO 2014 (vgl. zur Unzulässigkeit der Revision bei klarem Gesetzeswortlaut VwGH 27.02.2018, Ra 2018/05/0011, mwN) im Zusammenhalt mit der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.