Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-73/001-2025

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 06.05.2026
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2026:LVwG.AV.73.001.2025

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Mag.a Biedermann als Einzelrichterin über die Beschwerde der 1. A und des 2. B, beide vertreten durch die C GmbH in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 07.10.2024, AZ: ***, mit dem die Berufung gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 16.05.2024, AZ: ***, betreffend Nutzungsuntersagung nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), abgewiesen wurde, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 21.04.2026,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs 1 und Abs 2 Z 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) dahingehend Folge gegeben, als der Spruch des angefochtenen Bescheides des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 07.10.2024, AZ. ***, zu lauten hat wie folgt:

„1. Gemäß § 66 Abs 4 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG) wird der Berufung des B vom 07.06.2024 insofern Folge gegeben, als gemäß § 35 Abs 3 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) die Nutzung

-des im südlichen Bereich des GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, bestehenden Gebäudes „Lager“ (331 m2, Industrieanstrich versiegelt) („Halle 1“), welches in dem mit einer Bezugsklausel versehenen Einreichplan „für die Erweiterung der bestehenden Lagerhalle und Umbauarbeiten der Lagerhalle – Bürogebäude“ vom 31.05.2005, Plannr. ***, welcher einen integrierten Bestandteil des Berufungsbescheides bildet, dargestellt ist, und

-des nördlich an dieses Gebäude („Halle 1“) anschließenden, entlang der östlichen Grundgrenze situierten Gebäudes („Lager 5 - 9“), welches in dem mit einer Bezugsklausel versehenen Einreichplan „über die Errichtung von ungedämmten Lagerhallen“ vom 01.03.2017, Plannr. ***, welcher einen integrierten Bestandteil des Berufungsbescheides bildet, dargestellt ist,

auf dem GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, als Werkstatt bzw. als Garage untersagt wird.

2. Gemäß § 66 Abs 4 AVG wird die Berufung der A vom 07.06.2024 als unzulässig zurückgewiesen.“

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

1.1. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** (in weiterer Folge: Baubehörde erster Instanz) vom 16.05.2024, AZ. ***, wurde A (in weiterer Folge: Erstbeschwerdeführerin) und B (in weiterer Folge: Zweitbeschwerdeführer) gemäß § 35 Abs 3 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) die Nutzung der Lager 1 bis 9 und der Halle 1 (3 abgeteilte Räume) als Werkstätte auf der Liegenschaft *** untersagt.

Begründend wurde hierzu im Wesentlichen ausgeführt, dass die beiden Beschwerdeführer grundbücherliche Eigentümer des GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, mit der Anschrift ***, ***, seien. Bei einer baubehördlichen Überprüfung der Hauskanalanschlüsse am 20.10.2023 sowie bei einer weiteren Überprüfung am 21.11.2023 sei festgestellt worden, dass die Lagerhallen nicht bescheidkonform verwendet würden. Bei einer gewerbe- und betriebsanlagenrechtlichen Überprüfung durch die Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha (in weiterer Folge: Bezirkshauptmannschaft) seien in der Halle 1 (3 separate Abteile) zwei Hebebühnen festgestellt und ein Mieter angetroffen worden, welcher offensichtlich das Gewerbe KFZ-Technik ohne entsprechende Berechtigung ausgeübt habe. Am 06.05.2024 sei die Baubehörde erster Instanz von der Landespolizeidirektion informiert worden, dass bei Überprüfungen am 10.04.2024, 23.04.2024 und 26.04.2024 in mehreren Lagerhallen, welche zu Werkstätten umfunktioniert worden seien, Arbeiten an diversen Fahrzeugen durchgeführt worden seien. Da die auf dem Grundstück bestehenden Hallen als Lager bewilligt seien, sei das Lagern von gefährlichen Stoffen (Ölen, Treibstoffen, etc.) und die Nutzung als Werkstätten mit Hebebühne untersagt.

1.2. Die dagegen fristgerecht erhobene Berufung der nunmehr rechtsfreundlich vertretenen Beschwerdeführer vom 07.06.2024 wurde mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** (in weiterer Folge: belangte Behörde) vom 07.10.2024, AZ. ***, abgewiesen.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

Mit Schriftsatz vom 31.10.2024 erhoben die beiden Beschwerdeführer fristgerecht Beschwerde gegen den Bescheid der belangten Behörde vom 07.10.2024 und beantragten, dass nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung der Beschwerde Folge gegeben und der angefochtene Bescheid ersatzlos behoben sowie die belangte Behörde zum Ersatz der Kosten des Beschwerdeverfahrens verpflichtet werden möge, in eventu die Zurückverweisung an die Behörde erster Instanz.

Begründend führten die beiden Beschwerdeführer hierzu im Wesentlichen aus, dass die auf dem Grundstück bestehenden Räumlichkeiten als „Lager“ bewilligt seien und auch ausschließlich als solche verwendet würden. Mit Kaufvertrag vom 06.02.2020 hätten sie das Grundstück erworben. Sie würden die Räumlichkeiten ausschließlich zu Lagerzwecken vermieten, was in den diesbezüglichen Mietverträgen auch festgehalten sei, weshalb eine widmungswidrige Verwendung nicht vorliege.

Die belangte Behörde verabsäume es darzulegen bzw. zu definieren, was unter einer Werkstätte zu verstehen sei. Zudem seien dem angefochtenen Bescheid keinerlei Feststellungen zu den gegenständlichen Räumlichkeiten zu entnehmen, ob und welche Gegenstände sich dort befänden, wie sie ausgestattet seien und welchen Tätigkeiten dort nachgegangen werde. Dem Gesamtinhalt des angefochtenen Bescheides sei zu entnehmen, dass die Behörde davon ausgehe, dass schon das bloße Aufstellen von Hebebühnen in Lagerräumlichkeiten diese automatisch als „Werkstätten“ qualifiziere und damit eine zweckwidrige Verwendung darstelle. Dies sei jedoch unrichtig, da Reparaturarbeiten oder Basteleien an eigenen, im Privatgebrauch stehenden Sachen (auch Kraftfahrzeugen) grundsätzlich nicht zu beanstanden seien und gelte dies auch, wenn mehrere Hebebühnen aufgestellt werden würden. Zudem habe die belangte Behörde ihnen selbst mitgeteilt, dass das Aufstellen einer Hebebühne in einem Lager zulässig sei, wie aus deren E-Mail hervorgehe, und handle es sich gegenständlich um ein bewilligungs-, anzeige- und meldefreies Bauvorhaben im Sinne des § 17 Z 4 NÖ BO 2014. Schließlich sei der notwendige Sachverhalt nicht festgestellt worden, womit zusammenfassend somit keine widmungswidrigen Werkstätten vorlägen.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

3.1. Über Ersuchen des Landesverwaltungsgerichts Niederösterreich teilte die Bezirkshauptmannschaft mit Schreiben vom 23.02.2026 mit, dass für die Mieteinheiten am Standort des verfahrensgegenständlichen Grundstücks kein betriebsanlagenrechtlicher Akt vorliege, da bislang keine gewerbebehördliche Genehmigung beantragt worden sei, weshalb die Bezirkshauptmannschaft keine Zuständigkeit als Baubehörde im Hinblick auf § 1 NÖ Bau-Übertragungsverordnung 2017 (NÖ BÜV 2017) erkennen könne.

3.2. Weiters legte die Bezirkshauptmannschaft am 24.02.2026 die Akten Zl. *** (Verfahrensanordnung betreffend H bezüglich Betreiben einer KFZ-Werkstatt ohne gewerbebehördliche Genehmigung) und Zl. *** (Verfahrensanordnung betreffend H bezüglich unbefugte Gewerbeausübung) samt Lageplan sowie am 25.02.2026 den Akt Zl. *** (Verfahrensanordnung betreffend D bezüglich Betreiben einer KFZ-Werkstatt ohne gewerbebehördliche Genehmigung) vor.

3.3. Seitens des Landesverwaltungsgerichts Niederösterreich wurde 21.04.2026 in Entsprechung des § 24 VwGVG eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, an welcher der Zweitbeschwerdeführer, die rechtsfreundliche Vertretung der beiden Beschwerdeführer, zwei Vertreter der belangten Behörde und deren rechtsfreundliche Vertretung teilnahmen.

In dieser Verhandlung wurde Beweis erhoben durch Verlesung des Verwaltungsaktes der belangten Behörde und des Gerichtsakts, durch Befragung des Zweitbeschwerdeführers und durch Einsichtnahme in ein Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 28.01.2026, LVwG-AV-108/001-2026 (Beilage 1. zur Verhandlungsschrift), das Prozessvorbringen des rechtsfreundlichen Vertreters der belangten Behörde (Beilage 2. zur Verhandlungsschrift), den Bericht der Polizeiinspektion *** vom 08.07.2024 (Beilage 3. zur Verhandlungsschrift), eine Verfahrensanordnung der Bezirkshauptmannschaft vom 03.01.2025, Zl. *** (Beilage 4. zur Verhandlungsschrift), eine -Annonce des E „“ vom 20.10.2023 samt Lichtbild (Beilage 5. zur Verhandlungsschrift), Lichtbilder einer Überprüfung vom 22.03.2024 (Beilage 6. zur Verhandlungsschrift), ein von dem Zweitbeschwerdeführer angefertigtes Lichtbild von Lagerhallen (Beilage 7. zur Verhandlungsschrift) sowie einen E-Mail-Verkehr zwischen dem Zweitbeschwerdeführer und der Wirtschaftskammer vom 19.12.2023 (Beilage 8. zur Verhandlungsschrift).

4. Feststellungen:

4.1. Die Erstbeschwerdeführerin und der Zweitbeschwerdeführer sind Miteigentümer des GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***.

4.2. Für das im südlichen Bereich dieses Grundstücks bestehende Gebäude (in weiterer Folge als „Halle 1“ bezeichnet) wurde mit Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 27.06.2005, AZ. ***, die baubehördliche Bewilligung für die Erweiterung der bestehenden Lagerhalle und Umbau erteilt. In dem mit einer Bezugsklausel versehenen Einreichplan „für die Erweiterung der bestehenden Lagerhalle und Umbauarbeiten der Lagerhalle – Bürogebäude“ der F Handelsgesellschaft m.b.H. NFG. KEG. vom 31.05.2005, Plannr. ***, ist dieses Gebäude als „Lager“ (331 m2, Industrieestrich versiegelt) mit den Außenmaßen ca. 18,32 m x 18,05 m dargestellt. Die Erschließung der „Halle 1“, welche in den Einreichunterlagen keine Zwischenwände und keine Unterteilung in Räume aufweist, erfolgt von Norden.

4.3. Für die beiden nördlich an die „Halle 1“ anschließenden Gebäude liegt eine baubehördliche Bewilligung der Baubehörde erster Instanz vom 15.01.2018, AZ. ***, für die Errichtung von zwei ungedämmten Massivhallen mit insgesamt 9 Lagerräumen vor. Das entlang der westlichen Grundgrenze situierte Gebäude (in weiterer Folge als „Lager 1 - 4“ bezeichnet) weist die Maße 25,41 m x 8,15 m und das entlang der östlichen Grundgrenze situierte Gebäude (in weiterer Folge als „Lager 5 - 9“ bezeichnet) weist die Maße 24,18 m x 8,15 m auf; diese beiden Gebäude erstrecken sich jeweils in nord-südlicher Richtung entlang der jeweiligen Grundgrenze.

In der Niederschrift der Bauverhandlung zu dem dieser Bewilligung zugrunde liegenden Bauansuchen wurde festgehalten, dass entsprechend den vorliegenden Projektunterlagen beabsichtigt war zwei ebenerdige Gebäude im vorderen Bereich des Grundstückes in massiver Bauweise zu errichten, die Gebäude in 9 Einheiten unterteilt waren, welche entsprechend der beiliegenden Baubeschreibung für die Lagerung von Baumaterialien verwendet wurden, keinerlei Chemikalien bzw. entflammbare oder giftige Stoffe gelagert wurden, die Hallen nicht beheizt wurden und die Lagerräume jeweils Lüftungsgitter ins Freie erhielten.

In dem Einreichplan „über die Errichtung von ungedämmten Lagerhallen“ des G in *** vom 01.03.2017, Plannr. ***, zu dem Bescheid vom 15.01.2018, AZ. ***, sind die beiden ungedämmten Massivhallen mit insgesamt 9 Lagerräumen („Lager 1 – 4“ und „Lager 5 - 9“) sowie die „Halle 1“ wie folgt dargestellt:

[Abweichend vom Original:

…

Bild nicht wiedergegebe]

Ausschnitt aus dem Einreichplan „über die Errichtung von ungedämmten Lagerhallen“ des G in *** vom 01.03.2017, Plannr. ***, zu dem Bescheid vom 15.01.2018, AZ. ***

4.4. Bei einer gewerbe- und betriebsanlagenrechtlichen Überprüfung durch die Bezirkshauptmannschaft am 21.11.2023 wurde festgestellt, dass an dem Gebäude „Halle 1“ durch Errichtung von zwei bis zur Decke reichenden Trennwänden Umbauten vorgenommen worden waren, wodurch drei Räume errichtet worden waren, welche über einen gemeinsamen Vorraum innerhalb der „Halle 1“ erschlossen wurden. In dem östlichsten dieser Räume innerhalb der „Halle 1“ waren von dessen Mieter zwei Hebebühnen errichtet worden, an denen an PKW gearbeitet wurde, und wurde dieser Raum sowohl privat als auch gewerblich als KFZ-Werkstatt genutzt.

Die Bezirkshauptmannschaft erließ daher gegenüber dem Mieter dieses Raumes am 27.11.2023 eine Verfahrensanordnung gemäß § 360 Abs 1 und 1a Gewerbeordnung 1994 (GewO 1994). Dieser Mieter wurde in der Folge von den beiden Beschwerdeführern noch im Dezember 2023 gekündigt, weshalb von diesem kein Ansuchen um Erteilung einer betriebsanlagenrechtlichen Genehmigung gestellt wurde.

4.5. Am 26.04.2024 wurde der mittlere der drei Räume der „Halle 1“ für die Reparatur von Kraftfahrzeugen genutzt.

Am 26.04.2024 und am 08.07.2024 wurde festgestellt, dass in dem nördlichsten Lager des Gebäudes „Lager 5 - 9“ (Lager Nr. 9) regelmäßig an Fahrzeugen gearbeitet wurde und sich in diesem Lager eine PKW-Hebebühne befand. Weiters befand sich in einem weiteren Lagerraum des Gebäudes „Lager 5 - 9“ eine Hebebühne, mithilfe derer an einem zerlegten PKW gearbeitet wurde.

4.6. Am 08.07.2024 und am 12.12.2024 wurde festgestellt, dass in einem der südlichen Lager des Gebäudes „Lager 5 - 9“ Reparaturen an PKW durchgeführt wurden, weshalb die Bezirkshauptmannschaft am 03.01.2025 gegenüber dem Mieter dieses Raumes eine Verfahrensanordnung gemäß § 360 Abs 1 und 1a GewO 1994 und am 09.01.2025 eine Verfahrensanordnung nach § 366 Abs 1 Z 1 GewO 1994 erließ.

In der Folge wurde von diesem Mieter jedoch weder ein Gewerbe angemeldet, noch um Erteilung einer betriebsanlagenrechtlichen Genehmigung angesucht.

4.7. Bezüglich der als Lagerräume bewilligten, an der westlichen Grundgrenze situierten „Lager 1 - 4“ wurde keine vom bewilligten Verwendungszweck als „Lager“ abweichende Nutzung als Garage oder KFZ-Werkstatt festgestellt.

4.8. Für die beschriebenen baulichen Abänderungen und die Änderung des Verwendungszwecks dieser Gebäude „Halle 1“ und „Lager 5 – 9“ erfolgten bei der Bau- und der Gewerbebehörde bis dato keine Anzeigen und/oder baubehördlichen Bewilligungen der Abänderung des Bauwerks und des geänderten Verwendungszwecks als Garage oder Werkstatt.

4.9. Die Zustellung der einzigen Ausfertigung des Bescheides der Baubehörde erster Instanz vom 16.05.2024, AZ. , wurde verfügt an „Herr/Frau B u. A“ an deren gemeinsame Adresse „, ***“. Die Übernahme dieser Bescheidausfertigung erfolgte nur am 27.05.2024 persönlich durch den Zweitbeschwerdeführer.

5. Beweiswürdigung:

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich auf Grund nachstehender Beweiswürdigung:

5.1. Die unstrittigen Eigentumsverhältnisse an dem verfahrensgegenständlichen Grundstück, wie unter Punkt 4.1. festgestellt, ergeben sich aus einer am 20.04.2026 im Wege des geografischen Auskunftsdienstes für die niederösterreichische Landesverwaltung (imap) vorgenommenen und im Gerichtsakt einliegenden Einsichtnahme in die Grundstücksdatenbank.

5.2. Die unter Punkt 4.2. getroffenen Feststellungen zu dem Gebäude „Halle 1“ ergeben sich insbesondere aus dem Bescheid vom 27.06.2005 in Zusammenhalt mit dem mit einer Bezugsklausel versehenen Einreichplan und die unter Punkt 4.3. getroffenen Feststellungen aus dem darin einliegenden Bescheid vom 15.01.2018, der Niederschrift vom 08.03.2017 sowie dem mit einer Bezugsklausel versehenen Einreichplan, sämtliche im vorgelegten Verwaltungsakt einliegend.

5.3. Die unter Punkt 4.4. getroffenen Feststellungen ergeben sich insbesondere aus dem im Gerichtsakt einliegenden Akt der Bezirkshauptmannschaft zur Zl. *** sowie hinsichtlich der Errichtung von zwei bis zur Decke reichenden Trennwänden zudem aus den Angaben des Zweitbeschwerdeführers in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 21.04.2026.

Aus dem Akt der Bezirkshauptmannschaft und dem darin einliegenden Bericht der Polizeiinspektion *** vom 28.04.2024 sowie den Angaben des Zweitbeschwerdeführers in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 21.04.2026 ergibt sich weiters insbesondere, dass der Mieter des östlichsten Raumes innerhalb der „Halle 1“ mit Ende des Jahres 2023 gekündigt wurde.

5.4. Der Umstand, wie unter Punkt 4.5. festgestellt, dass am 26.04.2024 der mittlere der drei Räume der „Halle 1“ für die Reparatur von Kraftfahrzeugen genutzt wurde, ergibt sich aus dem Bericht der Polizeiinspektion *** vom 28.04.2024 in Zusammenhalt mit den Angaben des Zweitbeschwerdeführers in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 21.04.2026.

Die Feststellung, dass am 26.04.2024 und am 08.07.2024 in dem nördlichsten Lager Nr. 9 des Gebäudes „Lager 5 - 9“ sowie in einem weiteren Lagerraum im Gebäude „Lager 5 - 9“ regelmäßig an Fahrzeugen gearbeitet wurde und sich in diesen Lagern jeweils eine PKW-Hebebühne befand, ergibt sich aus den Berichten der Polizeiinspektion *** vom 28.04.2024 und vom 08.07.2024 in Zusammenhalt mit den Angaben des Zweitbeschwerdeführers in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 21.04.2026.

5.5. Die Feststellungen unter Punkt 4.6. ergeben sich aus dem Bericht der Polizeiinspektion *** vom 08.07.2024 und den im Gerichtsakt einliegenden Akten der Bezirkshauptmannschaft Zlen. *** und ***, in Zusammenhalt mit den Angaben des Zweitbeschwerdeführers in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 21.04.2026.

5.6. Der Umstand, wie unter Punkt 4.7. festgestellt, ergibt sich aus dem vorgelegten Verwaltungsakt, dem Gerichtsakt sowie dem Ergebnis der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 21.04.2026. Demnach haben sich im gesamten hier gegenständlichen Verfahren keinerlei Anhaltspunkte für eine Nutzung des Gebäudes „Lager 1 - 4“ als Garage oder KFZ-Werkstatt ergeben.

5.7. Für das Vorliegen von baubehördlichen Bewilligungen oder Anzeigen haben sich im gesamten Verfahren keinerlei Anhaltspunkte ergeben, wie unter Punkt 4.8. festgestellt.

5.8. Die Feststellungen unter Punkt 4.9. ergeben sich aus dem im Verwaltungsakt einliegenden Bescheid vom 16.05.2024 und dem Zustellnachweis sowie den Angaben des Zweitbeschwerdeführers in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 21.04.2026, wonach es sich bei der Unterschrift auf dem Zustellnachweis zweifelsfrei um seine eigene Unterschrift handle.

6. Rechtslage:

Rechtlich gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:

Gemäß § 28 Abs 1 VwGVG, BGBl I 33/2013 idF BGBl I 138/2017, hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs 2 VwGVG, BGBl I 33/2013 idF BGBl I 138/2017, hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Da gemäß § 70 Abs 28 NÖ BO 2014, LGBl 1/2015 in der Fassung LGBl 9/2026, die am Tag des Inkrafttretens dieses Landesgesetzes in der Fassung LGBl 1/2026 anhängigen Verfahren nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen sind, lauten die hier relevanten Bestimmungen der NÖ BO 2014 auszugsweise:

Gemäß § 14 NÖ BO 2014 bedürfen nachstehende Vorhaben einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

2. die Errichtung von baulichen Anlagen;

3. die Abänderung von Bauwerken, wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte;

[…].

Gemäß § 15 NÖ BO 2014 sind Folgende Vorhaben der Baubehörde schriftlich anzuzeigen:

1. Vorhaben ohne bauliche Maßnahmen:

a) die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken oder deren Teilen oder die Erhöhung der Anzahl von Wohnungen ohne bewilligungsbedürftige bauliche Abänderung, wenn hiedurch

Festlegungen im Flächenwidmungsplan,

Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,

der Stellplatzbedarf für Kraftfahrzeuge oder für Fahrräder,

der Spielplatzbedarf,

die Festigkeit und Standsicherheit,

der Brandschutz,

die Barrierefreiheit,

die Belichtung,

die Trockenheit,

der Schallschutz oder

der Wärmeschutz

betroffen werden könnten;

[…].

§ 35 NÖ BO 2014, LGBl 1/2015 in der Fassung LGBl 32/2021, bestimmt:

Abs 1: Die Baubehörde hat alle Sicherungsmaßnahmen, die zum Schutz von Personen und Sachen erforderlich sind, insbesondere die Untersagung der Nutzung sowie die Räumung von Gebäuden oder Teilen davon anzuordnen.

Abs 2: Die Baubehörde hat den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Bauwerks durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

Für andere Vorhaben gilt Z 2 sinngemäß.

Abs 3: Die Baubehörde hat die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs. 1 und 2 sowie § 34 Abs. 1 und 2 bleiben davon unberührt.

Abs 4: Die Baubehörde hat dem Eigentümer oder Verfügungsberechtigten von verpflichtend herzustellenden Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge (§ 63 Abs. 1) deren zweckwidrige Nutzung zu verbieten, wenn sie dem Verwendungszweck des Bauwerks, dem die Abstellanlagen bewilligungs- oder anzeigegemäß zugeordnet wurden, dauerhaft entzogen werden oder deren Benutzbarkeit für die Nutzer des Bauwerks zeitlich oder örtlich eingeschränkt wird. Ausgenommen davon ist die befristete Überlassung von einzelnen Stellplätzen, wenn und solange ein für das Bauwerk bestehender Bedarf nicht vorliegt.

Abs 5: Die Baubehörde darf in den Fällen des Abs. 1 bis 4 eine Überprüfung selbst durchführen oder durch einen Sachverständigen durchführen lassen. § 34 Abs. 4 gilt sinngemäß.

§ 1 NÖ BÜV 2017, LGBl 87/2016 in der Fassung LGBl 28/2024, lautet auszugsweise:

§ 1

Die Angelegenheiten der örtlichen Baupolizei bei gewerblichen Betriebsanlagen, die einer Genehmigung durch die Gewerbebehörde bedürfen, werden aus dem eigenen Wirkungsbereich folgender Gemeinden auf nachfolgende Bezirkshauptmannschaften zur Besorgung übertragen, wobei die im § 3 genannten Angelegenheiten ausgenommen sind. Die Übertragung bezieht sich auf das gesamte Vorhaben auch wenn dieses nur teilweise der gewerbebehördlichen Genehmigungspflicht unterliegt, soweit bautechnisch ein untrennbarer Zusammenhang mit der gewerblichen Betriebsanlage besteht.

Gemeinde Bezirkshauptmannschaft ab

*** Bruck an der Leitha1. Jänner 2017

7. Erwägungen:

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhalts und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:

7.1. Zunächst ist festzuhalten, dass zum Zeitpunkt der Erlassung des erstinstanzlichen Bescheides am 16.05.2024 die Zuständigkeit des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** bzw. des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** im Sinne des § 2 Abs 1 NÖ BO 2014, LGBl 1/2015 in der Fassung LGBl 32/2021, gegeben war, da gegenständlich zu diesem Zeitpunkt im Sinne des § 1 NÖ BÜV 2017 weder eine gewerbliche Betriebsanlage noch ein Vorhaben vorlag, welches der gewerbebehördlichen Genehmigungspflicht unterlag. So war jener Mieter, gegen den am 27.11.2023 eine Verfahrensanordnung von der Bezirkshauptmannschaft erlassen worden war, mit Dezember 2023 von den Beschwerdeführern gekündigt worden. Eine weitere Verfahrensanordnung gegen einen anderen Mieter war aber erst am 03.01.2025 und somit nach Erlassung des erstinstanzlichen Nutzungsverbotes erlassen worden. Darüber hinaus waren in beiden Fällen von den durch die Verfahrensanordnungen jeweils betroffenen Mieter keine Ansuchen um Erteilung einer gewerbebehördlichen Genehmigung gestellt worden. Daher war im vorliegenden Fall die Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich für die Untersagung der Nutzung zuständig.

7.2. Weiters ist grundsätzlich festzuhalten, dass die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues oder zur Beseitigung von Baugebrechen den jeweiligen Eigentümer trifft, unabhängig davon, ob er oder ein Dritter oder sein Rechtsvorgänger den bauordnungswidrigen Zustand herbeigeführt hat (VwGH 13.11.2001, 99/05/0053).

Bauaufträge, die sich an den Eigentümer zu richten haben, sind im Falle des Miteigentums grundsätzlich - sofern keine anderslautende Sondervorschrift besteht - an alle Miteigentümer zu richten. Unabhängig davon ist ein Bauauftrag aber nicht deshalb rechtswidrig, wenn nicht sämtliche Miteigentümer des Bauwerks dem Bauauftragsverfahren beigezogen worden sind. Dies deshalb, weil ein Bauauftrag nicht in einem einheitlichen Bescheid gegen alle Miteigentümer erlassen werden muss (Hinweis E vom 17. Juni 2003, 2002/05/1503) (VwGH 23.07.2013, 2013/05/0012).

Aufgrund der zuvor getroffenen Feststellungen wurde daher die Nutzungsuntersagung gegenüber den beiden Beschwerdeführern grundsätzlich zu Recht ausgesprochen, wie sich aus der gemeinsamen Adressierung des erstinstanzlichen Bescheides an die beiden Beschwerdeführer ergibt.

Allerdings wurde die (einzige) Ausfertigung des in Bezug auf den baupolizeilichen Auftrag amtswegig ergangenen und an beide Beschwerdeführer gemeinsam adressierten Bescheides der Baubehörde erster Instanz nur von dem Zweitbeschwerdeführer übernommen; eine Zustellung einer eigenen Bescheidausfertigung an die Erstbeschwerdeführerin erfolgte nicht.

Zur wirksamen Erlassung des Bescheides an beide materiellen Adressaten ist aber erforderlich, dass die Zustellung je einer Ausfertigung des Bescheides an jeden von ihnen zu verfügen und durchzuführen ist. Die Zustellung einer an beide adressierten Bescheidausfertigung wird nur gegenüber jener Person wirksam, die den Bescheid entgegennimmt, nicht aber gegenüber der anderen Person; eine Heilung des Zustellmangels durch Weitergabe dieser Ausfertigung an die andere Person kommt nicht in Betracht (vgl. VwGH 21.02.2005, 2004/17/0057; 30.04.2013; 2013/05/0003).

Mangels Zustellung des Bescheides der Baubehörde erster Instanz vom 16.05.2024 an die Erstbeschwerdeführerin wurde daher gegenüber dieser kein Nutzungsverbot erlassen, weshalb diese zur Erhebung einer Berufung gegen den ihr gegenüber gar nicht erlassenen Bescheid nicht legitimiert war.

Die belangte Behörde hätte daher die gegen den erstinstanzlichen Bescheid gerichtete Berufung der Erstbeschwerdeführerin mangels Anfechtungsobjekt als unzulässig zurückweisen müssen.

7.3. Zum Nutzungsverbot nach § 35 Abs 3 NÖ BO 2014:

Gemäß § 35 Abs 3 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde die Nutzung eines nicht bewilligten oder nicht angezeigten Bauwerks sowie die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige (§ 15) zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Abs 1 und 2 sowie § 34 Abs 1 und 2 bleiben davon unberührt.

Wie der Verwaltungsgerichtshof bereits zu § 35 Abs 3 NÖ BauO 1996 ausgesprochen hat (vgl. die zu § 35 Abs 3 NÖ BauO 1996 ergangene Rechtsprechung zum Nutzungsverbot im Gefährdungsfall VwGH 27.02.2006, 2004/05/0004, mwN), sind auch in den Fällen des § 35 Abs 3 NÖ BO 2014 nach entsprechender Beweisaufnahme, insbesondere durch Einsicht in den für die Liegenschaft bestehenden Bauakt getroffene Feststellungen Grundvoraussetzung für die Beurteilung, ob eine fehlende Bewilligung oder Anzeige (1. Fall) oder ein Abweichen der tatsächlichen Nutzung von dem bewilligten oder aus der Bauanzeige zu ersehenden Verwendungszweck (2. Fall) vorliegt und daher ein baupolizeilicher Auftrag nach § 35 Abs 3 NÖ BO 2014 erteilt werden muss (VwGH 06.09.2023, Ra 2023/05/0063).

7.4. Im vorliegenden Fall wurde mit dem angefochtenen Bescheid gestützt auf § 35 Abs 3 NÖ BO 2014 die Nutzung der Lager 1 bis 9 und der Halle 1 (3 abgeteilte Räume) als Werkstätte auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück untersagt.

7.4.1. Wie zuvor festgestellt, wurde das im südlichen Bereich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks bestehende Gebäude („Halle 1“), für welches eine baubehördliche Bewilligung als „Lager“ vorliegt, durch die Errichtung von zwei bis zur Decke reichenden Trennwänden in drei Räume unterteilt und wurden der dadurch entstandene östlichste sowie der mittlere Raum innerhalb der „Halle 1“ als KFZ-Werkstätten sowie zum Garagieren von Kraftfahrzeugen genutzt. Eine baubehördliche Bewilligung oder Anzeige für diese Abänderung liegt nicht vor.

Eine im Sinne des § 14 Z 3 NÖ BO 2014 bewilligungspflichtige Abänderung von Bauwerken, „wenn die Standsicherheit tragender Bauteile, der Brandschutz, die Belichtung oder Belüftung von Aufenthaltsräumen, die Trinkwasserversorgung oder Abwasserbeseitigung beeinträchtigt oder Rechte nach § 6 verletzt werden könnten oder ein Widerspruch zum Ortsbild (§ 56) entstehen könnte“, liegt bei einer Unterteilung in mehrere Räume aber zweifelsohne bereits im Hinblick auf die Belichtung und die Belüftung von Aufenthaltsräumen vor. Festzuhalten hierzu ist, dass eine solche Bewilligungspflicht bereits dann gegeben ist, wenn die bloße Möglichkeit einer der genannten Beeinträchtigungen besteht. Ob eine solche tatsächlich vorliegt, ist in einem allfälligen Bewilligungsverfahren zu klären.

7.4.2. Wie festgestellt, wurden sowohl die „Halle 1“ als auch das Gebäude „Lager 5 - 9“ entgegen den dafür jeweils vorliegenden baubehördlichen Bewilligungen als Lager als Garage bzw. KFZ-Werkstatt genutzt. Die von dem Nutzungsverbot betroffenen Gebäude „Halle 1“ und „Lager 5 – 9“ verfügen in ihrer aktuellen baulichen Ausgestaltung jedoch über keinen Konsens für eine Werkstatt- und/oder Garagennutzung.

Gemäß § 15 Abs 1 Z 1 lit a) NÖ BO 2014 ist die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken oder deren Teilen der Baubehörde schriftlich anzuzeigen, wenn hierdurch u.a. Festlegungen im Flächenwidmungsplan, die Festigkeit und Standsicherheit, der Brandschutz, etc. betroffen werden könnten.

Durch die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken oder Teilen davon von einer reinen Lagernutzung auf die festgestellten Nutzungsarten besteht jedenfalls die Möglichkeit der Beeinträchtigung des Brandschutzes, da die Brandgefahr bei einer KFZ-Werkstatt sowie einer Garage jedenfalls höher ist, als jene bei einer reinen Lagernutzung. Dieser erhöhten Brandgefahr wird in Bezug auf Garagen insbesondere auch durch die Sonderbestimmungen der OIB-Richtlinie 2.2 („Brandschutz bei Garagen, überdachten Stellplätzen und Parkdecks“) iVm § 43 Abs 1 Z 2 NÖ BO 2014 („Brandschutz“), Rechnung getragen.

Im Umkehrschluss liegt somit aber kein bewilligungs-, anzeige- oder meldefreies Vorhaben vor.

7.4.3. Da im gegenständlich zu beurteilenden Fall mangels Vorliegens von diesbezüglichen Beweisergebnissen allerdings keine widmungswidrig Nutzung des als Lager bewilligten, an der westlichen Grundgrenze situierten Gebäudes „Lager 1 – 4“ durch die Garagierung von KFZ oder als KFZ-Werkstätten festgestellt werden kann, liegen zusammenfassend lediglich für die beiden Gebäude „Halle 1“ und „Lager 5 – 9“ die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung im Sinne des § 35 Abs 3 NÖ BO 2014 vor, weshalb die Nutzungsuntersagung mit der spruchgemäß vorgenommenen Richtigstellung und Präzisierung gegenüber dem Zweitbeschwerdeführer im Ergebnis zu bestätigen ist.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Es wird insbesondere auch auf den eindeutigen und klaren Gesetzeswortlaut sowie auf die umfangreich zitierte Rechtsprechung verwiesen (zur Unzulässigkeit der Revision bei klarer Rechtslage z.B. VwGH 15.05.2019, Ro 2019/01/0006; 29.07.2015, Ra 2015/07/0095) und war überdies lediglich eine einzelfallbezogene Beurteilung vorzunehmen, zu deren Überprüfung der Verwaltungsgerichtshof im Allgemeinen nicht berufen ist (VwGH 17.10.2016, Ro 2015/03/0035).