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LVwG-AV-1352/001-2024•LVwG N LVwG-AV-1352/001-2024
LVwG-AV-1352/001-2024State Administrative CourtMar 9, 2026
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; Projektänderung; Nachbar; Einwendung;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch MMag. Fally als Einzelrichterin über die Beschwerde des A in ***, vertreten durch B, C, E und D, Rechtsanwälte in ***, ***, gegen den Bescheid des Stadtrates der Stadtgemeinde *** vom 30. September 2024, Zl. ***, betreffend die Erteilung einer Baubewilligung nach der NÖ Bauordnung 2014 – NÖ BO 2014 für den Dachgeschoßeinbau und -ausbau an der Liegenschaftsadresse *** in *** an die F GmbH nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung zu Recht:
1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
2. Die Revision ist nicht zulässig.
Rechtsgrundlagen:
zu 1.:§ 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – VwGVG
zu 2.:Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz – B-VG
§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG
Entscheidungsgründe
1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren
Mit Eingabe vom 31. Jänner 2019 beantragte die F GmbH (in der Folge: Bauwerberin, mitbeteiligte Partei) die Erteilung einer Baubewilligung gemäß § 14 NÖ BO 2014 für einen Dachgeschoßeinbau und Dachgeschoßausbau auf den Grundstücken Nr. .*** und ***, EZ ***, KG ***, in ***, *** (in der Folge: Baugrundstück) beim Bürgermeister der Stadtgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde I. Instanz).
Jeweils auf Geheiß des Gestaltungsbeirates für Bauangelegenheiten übermittelte die mitbeteiligte Partei in der Folge überarbeitete Unterlagen, die am 14. September 2020, 20. Juni 2023, 13. November 2023 und 30. Jänner 2024 bei der Baubehörde I. Instanz einlangten.
Mit Schreiben vom 13. Februar 2024 informierte die Baubehörde I. Instanz die Nachbarn bzw. Parteien gemäß § 21 NÖ BO 2014 über das geplante Bauvorhaben und gab ihnen die Möglichkeit, binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde schriftliche Einwendungen gegen das Vorhaben einzubringen. Sie wies auf das Erlöschen einer allfälligen Parteistellung hin, soweit innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben würden.
Mit Eingabe vom 28. Februar 2024 erhob A (in der Folge: Beschwerdeführer) die folgenden Einwendungen gegen das Bauvorhaben:
„Als Eigentümer und Nachbar der Nachbar-Liegenschaft in ***, erhebe ich folgende Einwände gegen das oben genannte Bauvorhaben in *** wie folgt:
1. Die Übereinstimmung des Vorhabens mit dem Flächenwidmungsplan und dem Bebauungsplan ist nicht gegeben.
Die Nachvollziehbarkeit der unzähligen Abänderungen betreffend der Liegenschaften *** und *** und *** sind nicht eindeutig und daher folgte mitunter wohl auch eine Bausperre von 03/2019 bis 03/2021 zzgl. 1 weiteres Jahr der Verlängerung:
a.Vor 2007 galt Bauklasse II/III.
b.Bausperre von 03/2019 bis insgesamt 03/2022
c.In 09/2020, also während der Bausperre, welches auch noch aktuell als vermeintliches Erstellungsdatum lt Plan angeführt wird, gab es 12m zulässige Bauhöhe (Randpunkt für die 45 Grad).
10/2022ff galt (‚wieder‘) Bauklasse II/III, also die 11 Meter;
Anmerken möchte ich, dass es sich, anhand des Zeitablaufes nachvollziehbar, um einen Darstellungsfehler in der Bebauung handelte. Es war seitens der Gemeinde nie Absicht eine höhere theoretische Bebauungshöhe für ***, genegenüber [sic] *** zuzulassen, deswegen bessere Darstellung im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan am 10/2022 (11 Meter, Bauklasse III).
d.Das Ende der Bausperre erfolgte 03/2023.
e.13.Nov.2023 getippexterer [sic] Eingangsstempel für ‚***‘ mit 14.09.2020 als vermeintliches Erstellungsdatum.
f.Das ‚Erstellungsdatum 14.09.2020‘ wird für die Gültigkeit der Bebauungsbestimmungen, welche der Bauwerber anwendet (12 Meter) entschieden bestritten.
Als Zeitpunkt der Baueinreichung ist das tatsächliche Datum laut Fakten maßgeblich, welche von der Gemeinde jedoch keineswegs transparent klargelegt wurden.
Als Zeitpunkt der Baueinreichung ist aus Sicht - der mir bisher vorgelegten Dokumente - der 13. November 2023 maßgeblich oder ggf. die Einreichung des zu vorigen *** [sic] (H) mit Eingangsstempel 11.2.2019.
Am 11.02.19 erfolgte ein neuer Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadtgemeinde ***.
[...]
2. Der Innenhof in *** zum Nachbarn bildet eine Gebäudefront, bei der die zulässige Gebäudehöhe durch das Bauvorhaben nicht eingehalten wird. Insbesondere die Randpunkt und die fiktive Bebauungshöhe von 12 Meter gelten nicht, weil maximal als Bauklasse ‚II, III‘, also max. 11 Meter gewidmet.
Der Bebauungsplan und dessen Bestimmungen im Rahmen des geplanten Bauvorhabens werden nicht eingehalten. Er erfolgt eine Überschreitung der zulässigen Bauhöhe.
[...]
3. Auf fehlerhafte Darstellung der Grenzlinie und Bestand, sowie Verharmlosung der Darstellung von Bezeichnung wie Treppenhaus und fehlerhafte Darstellung von Fenster auf *** sei angemerkt (strittig!). - BEILAGEN 3a bis 3e‘ – siehe auch der Vermerk bezüglich Dachflächenfenster, wo man sich wechselseitig ins Wohnzimmer schauen wird.
Die Belichtung in *** und deren Hauptfenster, bei den z.B. im offenen Innenhof oder der ostseitig ausgerichteten Gaupen Fenster, ist durch das geplante Bauvorhaben in ***, nicht mehr dadurch gegeben, weil die Gebäudehöhe verändert wird.
Eine Belichtungsprüfung (Lichteinfallsprüfung) ist vorzunehmen und es ist zu prüfen, ob eine ausreichende Belichtung im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 3 lit a) NÖ BO gewährleistet ist.
Eine AUSLEGUNG der NÖ Bauordnung, auch aufgrund einer in Bedachtnahme auf die Änderung, insbes. betreffend §49, der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), 8. Novelle, dass bestehende Hauptfenster (hier in ***) bei der Beurteilung der Belichtung unberücksichtigt bleiben, widerspricht der gesetzlichen Absicht dieser Norm. Die bestehenden Hauptfenster in *** sind einer Lichteinfallsprüfung zu unterziehen.
[...]
4. Die Belüftung in *** und deren im Innenhof gelegen [sic] Fenster, kann insbesondere in Hinblick auf die entlüftungstechnischen Anlagen in *** – insbesondere bei Niederdruckwetter – ist nicht mehr gewährleistet. Als Bewohner wissen wir dies aus Erfahrung aus Zeiten, als die Anlagen der Gastronomie in *** noch in Betrieb waren.
5. Es werden die Bestimmungen lt. Verordnungstext zum Bebauungsplan (Bebauungsvorschriften) der Stadtgemeinde *** betreffend meinen Innenhof, nicht gewährleistet, weil ‚Historische Innenhöfe zu erhalten‘ sind und eine um 4m höhere Feuermauer den schon ohnehin sehr schmalen historischen Innenhof vom Charakter beeinträchtigen würde.
Die Baukörper, welche durch Neu-, Zu- oder Umbauten entstehen, dürfen in Baumasse, Proportion und Gliederung nicht wesentlich von den bisherigen oder von den benachbarten Baukörpern abweichen. Dies erscheint der Fall zu sein.
Auch die historische Bausubstanz des Innenhofes *** ist schützenswert und der Gestaltungsbeirat darf bezüglich der Genehmigung des Innenhofes *** nicht unabhängig und losgelöst vom Innenhof *** beurteilt werden.
Der Aufbau der viel höheren Feuermauer auf über 15 Meter im Bereich des Lichthofes in ***, würde unsere erhaltens- und schützenswerten Bausubstanzen zerstören.
Ich fordere die Baubehörde auf, anhand der beigefügten Bilder des Lichthofes *** gemeinsam das geplante Bauvorhaben (4 Meter höhere Feuermauer) hier neu bzw. ergänzend zu beurteilen.
[...]
6. Es ist unter andrem auch darauf zu achten, dass die bisherige jahrhundertealte Feuermauer der Nachbarschaft ‚dünn‘ gebaut ist.
Rein akustisch ist bei der bestehenden Feuermauer von keiner ausreichend massiven Mauer (im unteren Bereich) auszugehen. Beilage ‚12‘.
Die Behörde möge prüfen ob die betroffene Feuermauer im Bereich der Neueinreichung hier sämtliche Erfordernisse (Brand, Schall, Statik etc.) erfüllt.
Eine höhere Verbauung der alten bestehenden Feuermauer der Nachbarliegenschaft ist aus meiner Sicht weder statisch noch akustisch geeignet für eine höhere Verbauung.
Die Brandschutzvorschriften und dessen Bestimmungen im Rahmen des geplanten Bauvorhabens werden nicht eingehalten.
Laut Baubeschreibung wird das Gebäude *** mit ‚Gebäudeklasse 4‘ und einem ‚Fluchtniveau von nicht mehr als 11m‘ beschrieben. Dies wird aufgrund der geplanten Bauhöhe (Zubau bis 15 Meter bei der Feuermauer; Galerie mit Wendeltreppe) bestritten und folglich alle brandschutztechnischen Vorgaben sind neu auf Basis der Gebäudeklasse 5 zu prüfen.
[...]
Aus erwähnten Gründen verstoßt die geplante Verbauung in *** eindeutig gegen die Flächenwidmungs- und Bebauungsvorschriften und darf so nicht realisiert werden.“
Beigeschlossen waren Pläne und Fotos mit handschriftlichen Anmerkungen.
Mit Bescheid vom 13. Mai 2024, Zl. ***, erteilte die Baubehörde I. Instanz der Bauwerberin gemäß § 14 Z 1 und 3 i.V.m. § 23 Abs. 1 NÖ BO 2014 die Baubewilligung für den Dachgeschoßeinbau und Dachgeschoßausbau auf dem Baugrundstück unter Vorschreibung verschiedener Auflagen. Die Einwendungen des Beschwerdeführers wurden als unbegründet abgewiesen bzw. als unzulässig zurückgewiesen (Spruchpunkt I.). Darüber hinaus wurden der Bauwerberin Verfahrenskosten vorgeschrieben (Spruchpunkt II.).
Mit Schriftsatz vom 27. Mai 2024 erhob der Beschwerdeführer, vertreten durch B, C, E und D (in der Folge: rechtsfreundliche Vertreter des Beschwerdeführers), Berufung gegen den Bescheid vom 13. Mai 2024.
Mit Bescheid vom 30. September 2024, Zl. ***, wies der Stadtrat der Stadtgemeinde *** (in der Folge: Baubehörde II. Instanz, belangte Behörde) die Berufung gemäß § 66 Abs. 4 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 – AVG als unbegründet ab. In ihrer Begründung führte die belangte Behörde nach Wiedergabe des Verfahrensganges und der Rechtsgrundlagen im Wesentlichen aus, dass der Beschwerdeführer Nachbar sei und ihm als solchen nur ein beschränktes Mitspracherecht im Baubewilligungsverfahren zukomme. Die Aufzählung der Nachbarrechte in § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 sei taxativ. Mit dem Vorbringen, dass ein Vorhaben mit dem Flächenwidmungsplan und dem Bebauungsplan nicht übereinstimme, werde kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht geltend gemacht. Mit den Einwendungen betreffend die Belichtung von Hauptfenstern werde ein solches zwar geltend gemacht, doch habe ein Nachbar nicht schlechthin ein „Belichtungsrecht“, sondern einen Anspruch auf Einhaltung jener Regelungen, die die ausreichende Belichtung von künftig zulässigen Hauptfenstern gewährleisten. Es bestehe kein Anspruch, dass er die künftig zulässigen Hauptfenster an jeder Gebäudefront und Stelle anordnen können müsse. Festlegungen in diesem Sinne seien z.B. die Bauklasse in Verbindung mit dem Mindestabstand. Wenn diese Festlegungen eingehalten würden, sei die Belichtung nicht mehr zu prüfen. Die ausreichende Belichtung von Hauptfenstern in bestehenden bewilligten Gebäuden, welche die im Sinne des § 50 NÖ BO 2014 erforderlichen Mindestabstände nicht einhalten würden, sei nur dann geschützt, wenn im Rahmen eines Bauvorhabens bzw. Bauverfahrens auf dem Nachbargrundstück von Ausnahmen im Sinn einer Unterschreitung des Mindestabstands oder einer Überschreitung der Höhe im Bauwich Gebrauch gemacht werden solle. Bestehende Hauptfenster würden nur mehr in jenen (wenigen) Fällen geschützt, wo dies ausdrücklich im Gesetz verankert sei. Wenn sich ein Bauteil nicht an der der Nachbarliegenschaft zugewandten Front des Gebäudes befinde, stünde dem Nachbarn diesbezüglich kein Mitspracherecht zu. Der Beschwerdeführer bringe vor, dass aufgrund der langen Verfahrensdauer ein späterer Bebauungsplan Anwendung hätte finden müssen. Selbst unter Zugrundelegung des nunmehr geltenden Bebauungsplans, der eine Gebäudehöhe von 11 m (statt 12 m) zulasse, sei das Bauvorhaben hinsichtlich der dem Beschwerdeführer zugewandten Gebäudefront unter Anwendung des § 53a Abs. 2 NÖ BO 2014 bewilligungsfähig. Der Beurteilung sei der Bebauungsplan vom 6. Oktober 2017 zugrunde gelegt worden. Demnach sei eine Bebauungshöhe von 12 m bei geschlossener Bauweise ohne Bebauungsdichte zulässig gewesen. Ein verfahrensleitender Antrag könne gemäß § 13 Abs. 8 AVG in jeder Lage des Verfahrens geändert werden, die Sache dürfe jedoch ihrem Wesen nach nicht geändert und die sachliche und örtliche Zuständigkeit nicht berührt werden. Eine Projektänderung wäre unter diesen Voraussetzungen auch noch in einem Rechtsmittelverfahren zulässig. Im Fall einer zulässigen Projektänderung bleibe das Bauvorhaben anhängig. Die bis zum Baubescheid I. Instanz vorgenommenen Modifikationen hätten die Sache dem Wesen nach nicht derart verändert, dass von einer konkludenten Zurückziehung des Antrags und einer Neueinreichung die Rede sein könne. Die nach § 18 NÖ BO 2014 erforderlichen Beilagen seien bereits beim Ansuchen vom 22. Juli 2019 vollständig vorgelegen und sei das Verfahren sohin anhängig gemacht worden. Es sei daher der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan vom 6. Oktober 2017 zur Anwendung gekommen. Für das Bau- und das Nachbargrundstück sei gemäß Bebauungsplan eine geschlossene Bebauungsweise verordnet, daher sei entlang der seitlichen Grundstücksgrenzen kein Bauwich einzuhalten. Es sei eine maximale Gebäudehöhe von 12 m zulässig gewesen. Das Bauvorhaben liege in einer Schutzzone („Schutzzone mit schutzwürdigen Objekten“/HS02). Das Baugrundstück gelte als Bauplatz, es gebe kein Bauverbot. Auf der Nachbarliegenschaft existiere ein historisches Bestandsgebäude, das dem Baugrundstück zugewandte Hauptfenster aufweise. Diese würden jedoch keine Hauptfenster künftig zulässiger Gebäude darstellen, da dieses Gebäude aufgrund der verordneten, derzeit gültigen Bebauungsbestimmungen hinsichtlich der Gebäudehöhe bzw. der Bebauungsweise (geordnete Bebauungsplanung) bezüglich seiner bestehenden, dem Baugrundstück zugewandten Fenster kein bewilligungsfähiges Gebäude darstelle. Gemäß § 49 Abs. 3a NÖ BO 2014 dürften für die ausreichende Belichtung der Hauptfenster nur jene Bereiche der Nachbargrundstücke herangezogen werden, die gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes nicht bebaut werden dürften. Am Nachbargrundstück seien eine Baukubatur mit der zulässigen Bebauungshöhe und einem dazugehörigen Bauwich sowie im Bauwich jedenfalls zulässige Bauwerke (§ 51 NÖ BO 2014) anzunehmen. Nach Darlegung der §§ 53 Abs. 1 und 53a Abs. 2 NÖ BO 2014 kam die belangte Behörde zu dem Schluss, dass in der Planunterlage ERPL-02 in Anwendung der genannten Bestimmungen die Einhaltung der Höhen der Gebäudefronten nachgewiesen werde. Der gesamte Gebäudeumriss befinde sich innerhalb der Umhüllenden gemäß § 53a NÖ BO 2014. Der Nachweis dafür, dass die Gebäudehöhe nicht überschritten werde, sei erfüllt. Diesbezüglich habe es auch keine Änderungen gegeben und sei die Gebäudehöhe in allen Planständen deckungsgleich dargestellt worden. Die Ermittlung einer gemittelten Gebäudehöhe gemäß § 52 NÖ BO 2014 sei nicht erforderlich, da ein von dieser abzuleitender Bauwich gegenständlich nicht einzuhalten sei. Die erstinstanzliche Beurteilung sei daher nicht zu beanstanden. Mit dem Vorbringen zur nicht ausreichenden Belüftung werde kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht geltend gemacht und sei das Rechtsmittel in diesem Punkt somit zurückzuweisen. Soweit sich der Beschwerdeführer für die Erhaltung der historischen Innenhöfe ausspreche, werde auch damit kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht geltend gemacht und sei die Berufung daher auch in diesem Punkt zurückzuweisen.
Der Beschwerdeführer, vertreten durch seine rechtsfreundlichen Vertreter, erhob mit Schriftsatz vom 25. Oktober 2024 Beschwerde gegen den Bescheid vom 30. September 2024 und brachte darin im Wesentlichen vor, dass die Einwände zur Beeinträchtigung der Liegenschaft des Beschwerdeführers und zum Erhalt der historischen Innenhöfe kein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht darstellen würden. Dem Beschwerdeführer sei bewusst, dass er hinsichtlich der Erhaltung historischer Innenhöfe nur ein eingeschränkt subjektiv-öffentliches Recht habe. Er habe aber Anspruch auf Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen, da in keiner Weise nachvollziehbar sei, dass das Projekt vollinhaltlich den Bestimmungen entspräche, die sich aus dem Verordnungstext zum Bebauungsplan der Stadtgemeinde *** ergäben. Eine um 4 Meter höhere Feuermauer beeinträchtige den ohnehin schon sehr schmalen historischen Innenhof vom Charakter in massiver Weise. Der Baukörper weiche in Baumasse, Proportion und Gliederung wesentlich vom benachbarten Baukörper ab. Zur Beurteilung dieser Umstände würden der Behörde erhebliche Sachverhaltsdarstellungen fehlen. Die Baubehörden I. und II. Instanz hätten nicht berücksichtigt, dass die historische Bausubstanz des Innenhofs des Nachbargrundstücks schützenswert sei. Die Baubehörde hätte daher diesbezüglich weitere Feststellungen treffen müssen. Gleiches gelte für die Sachverhaltsfeststellungen zum Vorliegen von Hauptfenstern, hinsichtlich derer gemäß § 6 Abs. 2 Z 3 lit. a und b NÖ BO 2014 sicherzustellen sei, dass sie ausreichend belichtet würden. Dazu habe der Beschwerdeführer vorgebracht, dass die ausreichende Belichtung und Belüftung seiner Liegenschaft erheblich beeinträchtigt werde und insbesondere die Hauptfenster in der Nachbarliegenschaft durch das Bauvorhaben stark verschatten würden, was zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Wohnqualität führe. Die Behörde hätte auch dazu weitere Feststellungen treffen müssen. Bei richtiger rechtlicher Beurteilung unter Berücksichtigung aller örtlicher Gegebenheiten und korrekter Ermittlung des Sachverhalts hätte die Behörde dem Rechtsmittel des Beschwerdeführers stattgeben müssen. Darüber hinaus sei der angefochtene Bescheid auch inhaltlich rechtswidrig. Die belangte Behörde habe in ihrer Entscheidung festgehalten, dass der Antrag in den vielen Jahren seiner Bearbeitung seinem Wesen nach nicht verändert worden sei und der Bauwerber deshalb in den Genuss eines längst umfassend geänderten Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes aus dem Jahr 2017 kommen solle. Entgegen den Ausführungen der Behörde, wonach nur „zulässige Projektänderungen“ vorgenommen worden seien und damit der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan vom 6. Oktober 2017 zur Anwendung käme, sei von einer völligen Neueinreichung nach Vorliegen des neuen Flächenwidmungs- und Bebauungsplans auszugehen. Es seien nicht lediglich Modifikationen vorgenommen worden, sondern es sei von einer Zurückziehung und Neueinreichung des Antrags auszugehen, da ein aliud vorliege. Würde man der Argumentation der Behörde folgen, wäre jede Änderung von Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen für jeden Bauführer, der infolge einer anfänglichen oder anhaltenden unzureichenden Planung selbige über Jahre mehrfach grundlegend verändere, folgenlos. Die Einvernahme des Beschwerdeführers und des G wurden beantragt.
Der Beschwerdeführer beantragte, das Verwaltungsgericht möge eine mündliche Verhandlung durchführen, der Beschwerde folgen und den Bescheid dahingehen abändern, dass der Berufung des Beschwerdeführers stattgegeben und die beantragte Baubewilligung durch Abweisung versagt werde.
3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren
Mit Schreiben vom 28. Oktober 2024 legte die belangte Behörde dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich den Verwaltungsakt zur Entscheidung über die Beschwerde vor.
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 5. März 2026 eine öffentliche mündliche Verhandlung durch. Beweis wurde erhoben durch (Verzicht auf die) Verlesung der Akten des Verfahrens und Einsichtnahme in die in der Verhandlung vorgelegten Unterlagen. Die Sach- und Rechtslage wurde erörtert.
Die mitbeteiligte Partei ist Eigentümerin des Baugrundstücks.
Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der Liegenschaft EZ ***, KG , bestehend aus den Grundstücken Nr. . (in der Folge: Nachbargrundstück) und ***, die direkt an die westliche Grundstücksgrenze des Baugrundstücks angrenzt.
Das Baugrundstück (Grundstück Nr. .***) weist eine annähernd rechteckige Form auf, deren kurze Seiten nach Norden und Süden ausgerichtet sind. Es ist annähernd U-förmig mit einem mehrgeschoßigen Gebäude bebaut, wobei der südliche und der nördliche Gebäudetrakt im Wesentlichen jeweils an 3 Grundstücksgrenzen und der mittlere Gebäudetrakt an die westliche Grundstücksgrenze (zum Nachbargrundstück) angebaut sind. Durch die drei Gebäudetrakte und das an der östlichen Grundstücksgrenze angebaute Gebäude auf dem Nachbargrundstück entsteht ein Innenhof. Das auf dem (westlich gelegenen) Nachbargrundstück befindliche Gebäude verfügt über einen dem Gebäude auf dem Baugrundstück vergleichbaren Grundriss, wobei der Innenhof des Baugrundstücks eine länglichere Form aufweist.
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
Imap-Auszug vom 16. Februar 2026
(Baugrundstück gelb hinterlegt)
Das mit 31. Jänner 2019 datierte Bauansuchen langte am 11. Februar 2019 bei der Baubehörde ein. Zu diesem Zeitpunkt galt der vom Gemeinderat der Stadtgemeinde *** am 7. Oktober 2016 beschlossene Bebauungsplan (in der Folge: Bebauungsplan vom Oktober 2016), der für das Baugrundstück (und das Nachbargrundstück) eine geschlossene Bauweise, keine Bebauungsdichte und eine maximale Bauhöhe von 12 m vorschrieb. Das Bauvorhaben liegt gemäß Verordnung des Gemeinderates der Stadtgemeinde *** vom 4. März 2017, TOP *** (Kundmachung vom 7. März 2017, Zl. ***), in einer „Schutzzone mit schutzwürdigen Objekten“ (HS02), in welcher Folgendes vorgesehen ist:
„Bestehende Objekte sind zu erhalten. Historische Fenster, Putze und Dacheindeckungen sind möglichst zu bewahren. Bei der Farbgebung der Fassaden ist auf dem historischen Bestand aufzubauen. Bei der Farbgebung der Fassaden ist auf dem historischen Bestand aufzubauen.
Der Abbruch von Gebäuden (-teilen) ist – mit Ausnahme der Zustimmung des Bundesdenkmalamtes oder mittels Schutzzonengutachten – unzulässig.“
In allen hier relevanten nachfolgenden Bebauungsplänen liegen die gegenständlichen Grundstücke in einer „Schutzzone mit schutzwürdigen Objekten“ (HS02), deren Definition im Kern unverändert blieb, wobei seit 2023 festgelegt ist, dass für den Abbruch von Gebäude(-teilen) die Zustimmung des Bundesdenkmalamtes oder des Gestaltungsbeirates erforderlich ist und dass historische Innenhöfe zu erhalten sind. In den am 20. Juni 2023, 13. November 2023, 30. Jänner 2024 und derzeit geltenden Bebauungsplänen waren bzw. sind für das Bau- und das Nachbargrundstück die Bauklassen „II, III“ vorgesehen.
Das am 11. Februar 2019 eingelangte Bauvorhaben sah den Ausbau der auf dem Baugrundstück bestehenden Dachböden und ihre Umwidmung zu einer Wohnung und zu einem Büro vor. Straßenseitig () und hofseitig () sollten die von der Straße einsichtigen Bereiche als Dachgeschoßeinbauten unter Beibehaltung der bestehenden Dachkontur ausgeführt werden. Hofseitig waren unter Beibehaltung der bestehenden Gebäudehöhen bzw. ausgehend von den bestehenden Gesimsen Dachgeschoßausbauten mit einer maximalen Dachneigung von 45° bzw. unter Beibehaltung der bestehenden Dachneigung geplant. Unter anderem auf der dem Nachbargrundstück zugewandten Gebäudeseite waren Dachflächenfenster vorgesehen. Innenhofseitig sollten Dachaufbauten (Gaupen) sowie Balkone (auf ca. einem Drittel der Fassadenflächen im mittleren Trakt sowie im Dachgeschoß des nördlichen und südlichen Trakts) errichtet werden. Für die Wohnung waren eine Nutzfläche von 138,01 m² sowie ein Balkon mit einer Fläche von 18,09 m² vorgesehen. Das (auf der Seite *** gelegene) Büro sollte eine Nutzfläche von 135,21 m² und einen Balkon mit 6,90 m² umfassen. Die Nutzfläche sollte insgesamt 273,22 m² betragen. Die Errichtung von 6 Kfz-Abstellplätzen war geplant.
Auf den mit Schreiben vom 14. September 2020 von der mitbeteiligten Partei an die Behörde übermittelten Planunterlagen ist der Posteingang bei der Stadtgemeinde *** mit 16. September 2020 und beim Bauamt der Stadtgemeinde *** mit 17. September 2020 vermerkt. Die allgemeine Baubeschreibung entsprach im Wesentlichen der ursprünglich eingereichten, wobei innenhofseitig nunmehr Balkone und Pawlatschen vorgesehen waren. Für die Wohnung waren eine Nutzfläche von 138,14 m² und ein Balkon mit einer Fläche von 18,56 m² vorgesehen, Nutzfläche und Balkon des Büros sollten nicht geändert werden. Die Nutzfläche sollte insgesamt 273,34 m² betragen. Im Gartentrakt wurden die Dachflächenfester in ihrer Höhe reduziert.
In den am 20. Juni 2023 eingelangten Einreichunterlagen waren nunmehr zwei Wohnungen (statt einer Wohnung und einem Büro) vorgesehen, nämlich TOP *** mit 60,14 m² Nutzfläche, 6,31 m² Terrasse und 7,99 m² Balkon und TOP *** mit einer Nutzfläche von 133,81 m² und einem Balkon mit 2,38 m². Die im 2. Obergeschoß mit 87,63 m² bestehende Wohnung TOP *** erhielt im Dachgeschoß eine Nutzfläche von 68,07 m², wodurch ihre Nutzfläche nunmehr 155,70 m² betrug. Die Pawlatschen im Innenhof (mittlerer Trakt) entfielen. Im Innenhof (Seite ***, TOP ***) entstand durch das Zurückversetzen einer Wand eine Loggia mit 5,34 m², wodurch der dort geplante Balkon auf 2,38 m² verkleinert wurde. Die Nutzfläche im Dachgeschoß betrug insgesamt 262,02 m².
Die am 13. November 2023 eingelangten Einreichunterlagen weisen für die Wohnung TOP *** eine Nutzfläche von 105,54 m² und einen Balkon von 2,38 m² auf, die Galerie und die zugehörige Wendeltreppe wurden entfernt. Bei TOP *** wurde die Terrasse auf 7,37 m² erweitert. Die Nutzfläche von TOP *** im Dachgeschoß wurde auf 67,02 m² verringert, der Bestand im 2. Obergeschoß nunmehr mit 89,83 m² angegeben, wodurch eine Nutzfläche von 156,85 m² entstand (im Plan „Dachgeschoß Grundriss“ rechnerisch unrichtig mit „157,90 m²“ angegeben). Die Nutzfläche im Dachgeschoß sollte insgesamt 232,70 m² betragen. Im Lageplan waren 3 PKW-Abstellflächen, Grünflächen und Kiesfahrwege eingetragen.
In den Einreichunterlagen, die mit einer Bezugsklausel zum Bescheid vom 13. Mai 2024 versehen sind, scheint nunmehr die Wohnung „TOP ***“ (vormals „TOP ***“) mit einer Nutzfläche von 133,79 m², einer Loggia mit 5,34 m² und einem Balkon mit 2,36 m² auf; eine Galerie mit Wendeltreppe ist (wieder) vorgesehen. Die Wohnung TOP *** ist hinsichtlich Nutz-, Terrassen- und Balkonfläche im Vergleich zur Einreichung vom 13. November 2023 unverändert, ebenso TOP ***. Die Nutzfläche beträgt insgesamt 260,95 m². Im Lageplan sind nunmehr 2 PKW-Abstellflächen, Grünflächen und ein Kiesfahrweg eingezeichnet.
Die maximal zulässige Gebäudehöhe von 12 m wird eingehalten. An der dem Nachbargrundstück zugewandten Gebäudefront wurden im Vergleich zum Einreichplan in den später vorgelegten Einreichunterlagen keine Änderungen hinsichtlich der Gebäudehöhe vorgenommen. Eine Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudehöhe war in keinem der Einreichpläne vorgesehen.
Der Beschwerdeführer übernahm das Schreiben der Baubehörde I. Instanz vom 13. Februar 2023 am 15. Februar 2023.
Die Einwendungen vom 28. Februar 2024 langten am 29. Februar 2024 bei der Baubehörde I. Instanz ein.
Der Beschwerdeführer übernahm den Bescheid vom 13. Mai 2024 am 15. Mai 2024.
Die Berufung des Beschwerdeführers langte am 27. Mai 2024 per E-Mail bei der belangten Behörde ein.
Ein Arbeitsnehmer der rechtsfreundlichen Vertreter des Beschwerdeführers übernahm den Bescheid vom 30. September 2024 am 2. Oktober 2024.
Die Beschwerde langte am 25. Oktober 2024 per E-Mail bei der belangten Behörde ein.
Die Feststellungen zu den Eigentumsverhältnissen am Bau- und am Nachbargrundstück gründen auf den unbedenklichen Grundbuchsauszügen vom 16. Februar 2026 und sind nicht strittig. Die Lage der Grundstücke zueinander und ihre Beschreibungen sind dem „Lageplan 1 : 500“ im vidierten Einreichplan vom 14. September 2020, bei der Baubehörde eingelangt am 30. Jänner 2024, und dem vom Verwaltungsgericht eingeholten imap-Auszug, der auszugsweise abgebildet wurde, entnommen und sind unstrittig.
Wann die Einreichunterlagen jeweils bei der Behörde eingelangt sind, ist den entsprechenden Posteingangsstempeln zu entnehmen. Die Feststellungen zu den Bebauungsplänen beruhen auf dem Bebauungsplan vom Oktober 2016 sowie auf den am 4. Jänner 2019, 19. Dezember 2022, 28. Juli 2023, 28. Dezember 2023 und 20. Jänner 2025 in Kraft getretenen Bebauungsplänen, jene zur Schutzzone HS02 auf den Verordnungen des Gemeinderates der Stadtgemeinde *** vom 7. März 2017, Zl. ***, vom 14. Dezember 2018, TOP *** (Kundmachung vom 18. Dezember 2018, Zl. ***), vom 7. Oktober 2022, TOP *** (Kundmachung vom 28. November 2022, Zl. ***), vom 30. Juni 2023, TOP *** (Kundmachung vom 10. Juli 2023, Zl. ***), vom 3. November 2023, TOP *** (Kundmachung vom 6. November 2023, Zl. ***), und vom 13. Dezember 2024, TOP *** (Kundmachung vom 16. Dezember 2024, Zl. ***).
Die Feststellungen zum Bauvorhaben in seiner am 11. Februar 2019 eingelangten Version ergeben sich aus der Baubeschreibung „***“ mit dem Posteingangsstempel 11. Februar 2019 und aus dem Einreichplan vom 29. Jänner 2019, Plan-Nr. ***, mit dem Posteingangsstempel 11. Februar 2019 (insbesondere aus der „Ansicht Innenhof Ost“, der „Dachdraufsicht“ und dem „Dachgeschoß Grundriss“).
Die Feststellungen zum Bauvorhaben in seiner am 16. (bzw. 17.) September 2020 eingelangten Version ergeben sich aus der Baubeschreibung „***“ mit dem Posteingangsstempel 17. September 2020 und aus dem Einreichplan vom 29. Jänner 2019, Plan-Nr. ***, mit dem Posteingangsstempel 11. Februar 2019 (insbesondere aus der „Ansicht Innenhof Ost“, der „Dachdraufsicht“ und dem „Dachgeschoß Grundriss“).
Die Feststellungen zum Bauvorhaben in seiner am 20. Juni 2023 eingelangten Version gründen auf dem Einreichplan vom 14. September 2020, Plannr. ***, mit dem Posteingangsstempel 20. Juni 2023 (insbesondere auf der „Ansicht Innenhof Ost“, der „Dachdraufsicht“ und dem „Dachgeschoß Grundriss“).
Die Feststellungen zum Bauvorhaben in seiner am 13. November 2023 eingelangten Version beruhen auf dem Einreichplan vom 14. September 2020, Plannr. ***, mit dem Posteingangsstempel 13. November 2023 (insbesondere auf der „Ansicht Innenhof Ost“, der „Dachdraufsicht“ und dem „Dachgeschoß Grundriss“)
Die Feststellungen zum Bauvorhaben in seiner bewilligten, mit Bezugsklausel versehenen Version gründen auf der Baubeschreibung „***“ mit dem Posteingangsstempel 30. Jänner 2024 und dem Einreichplan vom 14. September 2020, Plannr. *** 15.01.2024, mit dem Posteingangsstempel 30. Jänner 2024 (insbesondere auf der „Ansicht Innenhof Ost“, der „Dachdraufsicht“ und dem „Dachgeschoß Grundriss“).
Die Feststellungen zur Gebäudehöhe gründen auf dem Gebäudehöhennachweis vom 29. Jänner 2019, Plannr. ***, mit dem Posteingangsstempel 11. Februar 2019, dem Gebäudehöhennachweis vom 14. September 2019, Plannr. ***, mit dem Posteingangsstempel 17. September 2020, dem Gebäudehöhennachweis vom 14. September 2020, Plannr. ***, mit dem Posteingangsstempel 20. Juni 2023 und dem Gebäudehöhennachweis vom 14. September 2020, Plannr. ***, mit dem Posteingangsstempel 13. November 2023. Die Gebäudehöhennachweise entsprechen den Vorgaben des § 53a Abs. 2 NÖ BO 2014 und sind schlüssig und vollständig. Gegen die Richtigkeit der Nachweise bestehen keine Bedenken und wurden solche Bedenken auch nicht seitens des Beschwerdeführers substantiiert vorgebracht.
Die Feststellungen zu den Zustellungen beruhen auf den ordnungsgemäß ausgefüllten Rückscheinen.
Die Feststellungen zum Einlangen der Einwendungen gründen auf dem unbedenklichen Posteingangsstempel der Baubehörde, jene zum Einlangen der Berufung und der Beschwerde jeweils auf den unbedenklichen E-Mails der rechtsfreundlichen Vertreter des Beschwerdeführers vom 27. Mai 2024 und 25. Oktober 2024.
Vorauszuschicken ist, dass die NÖ BO 2014 i.d.F. LGBl. Nr. 9/2026 im vorliegenden Fall nicht anzuwenden ist, weil das gegenständliche Verfahren am Tag des Inkrafttretens dieses Landesgesetzes beim Verwaltungsgericht anhängig war (vgl. § 70 Abs. 26 NÖ BO 2014 in der zitierten Fassung). Das Beschwerdeverfahren ist daher nach den bisherigen Bestimmungen zu Ende zu führen.
6. 1Zur Prüfbefugnis des Verwaltungsgerichts
Gemäß § 27 VwGVG hat das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4 VwGVG) zu überprüfen, soweit es nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet. Es hat nach § 28 Abs. 2 VwGVG grundsätzlich in der Sache zu entscheiden.
„Sache“ des Beschwerdeverfahrens vor dem Verwaltungsgericht ist ungeachtet des durch § 27 VwGVG vorgegebenen Prüfungsumfangs nur jene Angelegenheit, die den Inhalt des Spruchs der vor dem Verwaltungsgericht belangten Verwaltungsbehörde gebildet hat (z.B. VwGH vom 24. Mai 2016, Zl. Ra 2016/03/0050).
Bei einem Baubewilligungsverfahren handelt es sich stets um ein Projektgenehmigungsverfahren, in dem die Baubehörde auf Grund des vom Antragsteller erarbeiteten Projekts die Frage der Bewilligungsfähigkeit zu beurteilen hat (z.B. VwGH vom 17. November 1981, Zl. 81/05/0104). Der Beurteilung ist nicht der Sachverhalt an Ort und Stelle, sondern jener Sachverhalt, der in den Bauplänen und der Baubeschreibung und im Antrag des Bewilligungswerbers enthalten ist, zugrunde zu legen (z.B. VwGH vom 1. Juli 1986, Zl. 82/05/0015, und 9. November 2004, Zl. 2003/05/0143). Die Sache eines Bewilligungsverfahrens wird vom Antragsteller festgelegt, ist also die vom Antrag umfasste Angelegenheit.
Dem Verwaltungsgericht ist es verwehrt, den angefochtenen Bescheid auf das Vorliegen jedweder Anzeichen für eine tatsächliche oder vermeintliche Rechtswidrigkeit hin zu prüfen. Es ist vielmehr im Rahmen einer Beschwerde von Parteien mit eingeschränkten Mitspracherechten – wie etwa Nachbarn in Bauverfahren – nur legitimiert, eine Rechtswidrigkeit innerhalb der den Beschwerdeführern zustehenden subjektiv-öffentlichen Rechte aufzugreifen (vgl. z.B. VwGH vom 27. März 2019, Zlen. Ra 2018/06/0264 und Ra 2018/06/0276). Die Beschränkung des Mitspracherechtes des Nachbarn im Bauverfahren bringt es mit sich, dass das Verwaltungsgericht infolge einer Beschwerde des Nachbarn keine Aspekte aufgreifen darf, zu denen der Nachbar kein Mitspracherecht hat (vgl. VwGH vom 18. März 2013, Zl. 2010/05/0063, zur vergleichbaren Rechtslage hinsichtlich der Berufung von Nachbarn).
6. 2Zur Rechtsstellung der Nachbarn
Der Beschwerdeführer ist Eigentümer eines Grundstücks, das unmittelbar an das Baugrundstück angrenzt. Er ist daher Nachbar im Sinne des § 6 Abs. 1 Z 3 NÖ BO 2014.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist die Rechtsstellung des Nachbarn im baubehördlichen Bewilligungsverfahren beschränkt. Der Nachbar hat nur dort ein durchsetzbares Mitspracherecht, wo seine durch baurechtliche Vorschriften geschützte Rechtssphäre bei Verwirklichung des Bauvorhabens beeinträchtigt werden könnte (z.B. VwGH vom 7. August 2013, Zl. 2012/06/0142). Das Mitspracherecht des Nachbarn im Baubewilligungsverfahren ist in zweifacher Weise begrenzt: Es besteht einerseits nur insoweit, als dem Nachbarn nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften subjektiv-öffentliche Rechte zukommen, und andererseits nur in jenem Umfang, in dem der Nachbar solche Rechte im Verfahren durch die rechtzeitige Erhebung entsprechender Einwendungen wirksam geltend gemacht hat (z.B. VwGH vom 15. Mai 2020, Zl. Ra 2019/06/0033, und 20. März 2025, Zl. Ra 2025/05/0015). Daraus folgt, dass die Prüfungsbefugnis im vorliegenden Beschwerdeverfahren auf jene Fragen beschränkt ist, hinsichtlich derer dieses Mitspracherecht als subjektiv-öffentliches Recht besteht, und soweit rechtzeitig im Verfahren derartige Einwendungen erhoben wurden (z.B. VwGH vom 16. Februar 2017, Zl. Ra 2015/05/0060).
§ 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 legt den Rahmen der festgelegten Nachbarrechte – und somit jene Einwendungen, welche in einem Baubewilligungsverfahren von einem Nachbarn mit Erfolg geltend gemacht werden können – erschöpfend (taxativ) fest.
§ 6 NÖ BO 2014 lautet, soweit hier relevant, wie folgt:
(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:
[...]
[...]
[...]
(2) Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die
beeinträchtigt werden könnte.
[...]“
Dem Beschwerdeführer kommt (nur) hinsichtlich der fristgerecht vorgebrachten tauglichen Einwendungen Parteistellung zu (z.B. VwGH vom 15. Mai 2014, Zl. 2011/05/0020).
Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes liegt eine Einwendung im Rechtssinn dann vor, wenn das Vorbringen wenigstens die Behauptung der Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Rechts durch das den Gegenstand des Bewilligungsverfahrens bildende Vorhaben erkennen lässt. Das bedeutet, dass aus dem Vorbringen der Nachbarn zu erkennen sein muss, in welchem vom Gesetz geschützten Recht er sich durch die beabsichtigte Bauführung verletzt erachtet. Für die Erhebung von tauglichen Einwendungen reicht es aus, dass die Verletzung von Bestimmungen behauptet wird. Der Nachbar muss das Recht, in dem er sich verletzt erachtet, nicht ausdrücklich bezeichnen und auch nicht angeben, auf welche Gesetzesstelle sich seine Einwendung stützt; er muss seine Einwendung auch nicht begründen; es muss aus seinem Vorbringen nur erkennbar sein, welche Rechtsverletzung von ihm behauptet wird (z.B. VwGH vom 25. Mai 2023, Zl. Ra 2020/06/0122, zu § 42 Abs. 1 AVG).
Um eine taugliche Einwendung nach § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 2014 zu erheben, reicht es aus, dass der Nachbar behauptet, das Bauvorhaben verletze Bestimmungen über die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen den Bauwerken oder deren zulässige Höhe. Dass das Bauvorhaben tatsächlich gegen diese Bestimmungen verstößt, ist nicht Voraussetzung für eine Einwendung im Rechtssinne, diese Frage ist vielmehr im Baubewilligungsverfahren zu prüfen (vgl. z.B. VwGH vom 27. Juni 2023, Zl. Ra 2021/05/0081).
Der Beschwerdeführer hat in seinen Einwendungen vorgebracht, dass die zulässige Gebäudehöhe nicht eingehalten werde und keine Bebauungshöhe von 12 m gelte. Durch die geänderte Gebäudehöhe sei auch die erforderliche Belichtung der Hauptfenster des Nachbargrundstücks nicht gegeben. Der Beschwerdeführer hat damit rechtzeitig taugliche Einwendungen erhoben und eine mögliche Beeinträchtigung in seinen subjektiv-öffentlichen Rechten geltend gemacht.
Die Aufzählung der subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte in § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 ist taxativ. Daneben stehen den Nachbarn aber auch Parteienrechte zu, die sich allgemein aus dem AVG ergeben, wie z.B. das Recht auf Beachtung der entschiedenen Sache und das Recht auf Beachtung der Rechtsanschauung des Verfassungsgerichtshofes und des Verwaltungsgerichtshofes. Dem Nachbarn ist als ein weiteres sich allgemein aus dem AVG ergebendes Parteienrecht in einem Baubewilligungsverfahren auch der Einwand anzuerkennen, ob eine Baubewilligung, die die Grundlage für eine beantragte Änderungsbewilligung sei, überhaupt noch aufrecht ist (vgl. z.B. VwGH vom 18. April 2023, Zl. Ra 2021/06/0135, und 19. November 2024, Zl. Ra 2022/05/0114). Nichts anderes kann für den Einwand gelten, dass eine andere – für den Nachbarn günstigere Rechtslage – zur Anwendung kommt. Im vorliegenden Fall sehen die nach Oktober 2016 erlassenen Bebauungspläne eine geringere maximale Bauhöhe vor, weil die Bauklasse III gemäß § 31 Abs. 2 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 – NÖ ROG nur bis 11 m reicht, im Bebauungsplan vom Oktober 2016 jedoch eine maximale Bauhöhe von 12 m ermöglicht wird. Voraussetzung für die erfolgreiche Geltendmachung ist, dass der Nachbar ansonsten in einem Recht verletzt wäre (vgl. z.B. VwGH vom 19. November 2024, Zl. Ra 2022/05/0114, zur diesbezüglich vergleichbaren Geltendmachung des Untergangs eines Baukonsenses). Durch eine allfällige Nichteinhaltung der Bestimmungen über die Gebäudehöhe könnte der Beschwerdeführer in einem subjektiv-öffentlichen Recht beeinträchtigt werden.
Gemäß § 34 Abs. 3 NÖ ROG 2014 werden Bauverfahren, die im Zeitpunkt der Kundmachung der Auflegung des Entwurfs (§ 33 Abs. 1 leg. cit.) bereits anhängig waren, durch die Änderung des Bebauungsplans nicht berührt.
Gemäß § 13 Abs. 8 AVG kann der verfahrenseinleitende Antrag in jeder Lage des Verfahrens bis zu einer allfälligen Schließung des Ermittlungsverfahrens (§ 39 Abs. 3 leg. cit.) geändert werden. Durch die Antragsänderung darf die Sache ihrem Wesen nach nicht geändert und die sachliche und örtliche Zuständigkeit nicht berührt werden. Eine wesentliche Antragsänderung im Sinne des § 13 Abs. 8 AVG, die also das „Wesen“ der Sache betrifft, ist als neue Antragstellung – unter konkludenter Zurückziehung des ursprünglichen Antrags – zu werten (z.B. VwGH vom 15. Juli 2025, Zl. Ro 2024/22/0001). Sollte eine wesentliche Antragsänderung vorliegen, würden im vorliegenden Fall andere Bestimmungen über die zulässige Gebäudehöhe zur Anwendung kommen.
Allein aus der Vorlage neuer Planunterlangen kann noch nicht auf eine wesentliche Änderung geschlossen werden (vgl. z.B. VwGH vom 30. August 2023, Zl. Ra 2023/06/0096). Auch die bloße Tatsache einer mehrfachen Projektmodifikation bewirkt für sich allein genommen noch nicht zwangsläufig, dass eine Sache im Sinne des § 13 Abs. 8 AVG ihrem Wesen nach geändert wird (vgl. z.B. VwGH vom 26. Jänner 2023, Zl. Ro 2022/05/0021). Die nach § 13 Abs. 8 AVG zulässigen Änderungen dürfen kein solches Ausmaß erreichen, dass das Bauvorhaben als ein anderen zu beurteilen wäre bzw. dürfen die Änderungen nicht das Wesen (den Charakter) des Vorhabens betreffen (vgl. z.B. VwGH vom 29. März 2007, Zl. 2006/07/0108). Andererseits ist zu beachten, dass die Behörde dem Bauwerber bei einem Widerspruch zu baurechtlichen Bestimmungen eine Projektänderung sogar nahezulegen hat (vgl. z.B. VwGH vom 29. April 2015, Zl. 2013/05/0004) und eine daraufhin erfolgte Projektänderung nicht zwangsläufig eine wesentliche Projektänderung darstellt. Die Berechtigung des Bauwerbers, das Projekt abzuändern, besteht im Übrigen auch ohne behördliche Aufforderung, solange das Projekt dadurch kein anderes wird (vgl. z.B. VwGH vom 12. Juni 2012, Zl. 2009/05/0101).
Durch die durch den Bauwerber vorgenommenen Änderungen wurden keine zusätzlichen subjektiven Rechte mitbeteiligter Parteien berührt und wurden bisher geltend gemachte Rechte nicht anders tangiert (vgl. z.B. VwGH vom 20. Juni 2013, Zl. 2012/06/0092, und 18. August 2017, Zl. Ro 2015/04/0006). Die meisten Änderungen betrafen die Innenhofseite des Baugrundstücks. Das Bauvorhaben wurde im Grunde nicht über die Ausmaße des ursprünglich eingereichten Projekts ausgedehnt (die Änderung der Nutzfläche von 273,22 m² in der Ersteinreichung auf 273,34 m² in den am 11. Februar 2019 eingelangten Planunterlagen betrifft 0,12 m² Nutzfläche und ist derartig geringfügig, dass dadurch keine zusätzliche oder stärkere Beeinträchtigung der Nachbarn möglich ist). Die Nachbarn wurden dem Verfahren erst nach Abschluss des Vorprüfungsverfahrens gemäß § 20 NÖ BO 2014 hinsichtlich der letztgültigen Fassung der Einreichunterlagen beigezogen, was der Rechtslage entspricht, zumal ihnen im Vorprüfungsverfahren keine Parteistellung zukommt (vgl. z.B. VwGH vom 24. März 2022, Zl. Ra 2021/05/0174). Die Änderungen mussten dem Beschwerdeführer daher nicht zur Kenntnis gebracht werden. Die Akteneinsicht wurde ihm nicht verwehrt (vgl. S. 3 der Verhandlungsschrift), sodass es ihm auch möglich war, entsprechendes Vorbringen zur Wesentlichkeit der Projektänderungen zu erstatten. Durch die einzelnen Projektmodifikationen kam es nicht zu neuen oder größeren Gefährdungen, Belästigungen etc. (vgl. z.B. VwGH vom 18. Februar 2010, Zl. 2008/07/0087).
Es kam im vorliegenden Projekt (bis auf die genannte geringfügige Ausdehnung auf 273,34 m² statt 273,22 m² mit der ersten Projektmodifikation) hauptsächlich zu Verkleinerungen bzw. Reduktionen im Vergleich zur Ersteinreichung (z.B. Verkleinerung der Fenster im Gartentrakt; Reduktion der Nutzfläche auf zuletzt 260,95 m²; Verringerung der Anzahl der Abstellplätze für Kraftfahrzeuge auf zuletzt 2 statt 6), die keine wesentlichen Änderungen darstellen (vgl. z.B. VwGH vom 21. Mai 2007, Zl. 2005/05/0088, 27. November 2007, Zl. 2006/06/0337, 18. Dezember 2008, Zl. 2008/06/0112, und 28. April 2015, Zl. 2012/05/0108; VwGH vom 12. Juni 2012, Zl. 2009/05/0101, zur Verringerung der Anzahl der Kfz-Abstellplätze).
Auch die Änderung des Verwendungszwecks von einer Nutzung als Büro und Wohnraum zu einer reinen Nutzung als Wohnraum stellt keine wesentliche Änderung dar (vgl. z.B. VwGH vom 29. März 2007, Zl. 2006/07/0108, 27. November 2007, Zl. 2006/06/0337, und 18. Dezember 2008, Zl. 2008/06/0112). Die erfolgten (wiederholten) Änderungen der Aufteilung der Nutzflächen auf die Wohnungen beeinträchtigen das Wesen der Sache ebenso wenig, ändern sie doch nicht den Charakter des geplanten Bauvorhabens, nämlich den Dachausbau an sich.
Dem Nachbarn kommt kein subjektiv-öffentliches Recht hinsichtlich der Situierung von Fenstern und Dachflächen auf dem Gebäude des Bauwerbers zu. Selbst wenn Fenster, Gaupen oder Dacheinschnitte im Zuge der Einreichungen im geringen Ausmaß verlegt oder geändert wurden oder zur Gänze entfielen, ändert dies nichts am Wesen des vorliegenden Projektes (vgl. z.B. VwGH vom 25. August 2020, Zl. Ra 2019/05/0229, zur Verlegung einer Gaupe; VwGH vom 29. April 2015, Zl. 2013/05/0004, zur Verringerung der Anzahl der Tore und Verlegung eines Tors; VwGH vom 21. Mai 2007, Zl. 2005/05/0088, zum Entfall geplanter Balkone), das seit seiner Einreichung stets den Dachgeschoßeinbau und Dachgeschoßausbau zum Gegenstand hatte (vgl. z.B. VwGH vom 6. November 2013, Zl. 2010/05/0199, zu Änderungen bzw. Erweiterungen an einem Wohnhaus).
Im vorliegenden Fall blieben das Erscheinungsbild und die Außenabmessungen im Wesentlichen unverändert, sodass nicht von einer wesentlichen Antragsänderung auszugehen ist (vgl. VwGH vom 28. September 2010, Zl. 2009/05/0316). Das Vorhandensein oder Fehlen von Balkonen und/oder Pawlatschen auf rund einem Drittel der Längsseite des mittleren Trakts im Innenhof wirkt sich nicht so stark auf das Erscheinungsbild aus, dass von einem aliud auszugehen wäre.
Durch keine der bei der Baubehörde eingereichten Projektmodifikationen wurde der zulässige Umfang von Antragsänderungen im Sinne des § 13 Abs. 8 AVG überschritten. Durch die vorgenommenen Änderungen wurde das Projekt kein anderes. Sie begründeten auch nicht die Zuständigkeit einer anderen Behörde. Das gegenständliche Bauvorhaben war daher seit 11. Februar 2019 bei der Baubehörde I. Instanz anhängig und war nach den Vorgaben des Bebauungsplans vom Oktober 2016 zu entscheiden.
Im Bebauungsplan vom Oktober 2016 ist eine geschlossene Bebauungsweise vorgesehen. Es bestehen insoweit auch keine Abstandsvorschriften. Die Bestimmungen über die gegenständliche Schutzzone enthalten keine Vorgaben zur Gebäudehöhe oder zum zu den Nachbargrundstücken einzuhaltenden Abstand. Die mitbeteiligte Partei ist daher berechtigt, auf der gegenständlichen Liegenschaft bis zur Grundstücksgrenze zum Beschwerdeführer heranbauen. Ein (seitlicher) Bauwich ist somit nicht einzuhalten (vgl. VwGH vom 30. April 2013, Zl. 2013/05/0036, zur vergleichbaren Rechtslage nach der NÖ BO 1996).
Wie sich aus § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 2014 ergibt, besteht ein subjektiv-öffentliches Recht des Nachbarn auf Einhaltung der Bestimmungen über die Bebauungsweise nur in dem Umfang, als diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung der Hauptfenster (§ 4 Z 9 NÖ BO 2014) der zulässigen (bestehenden bewilligten und zukünftigen bewilligungsfähigen) Gebäude der Nachbarn dienen. Ein Anbau an die seitliche Grundgrenze, wie ihn die gekuppelte oder geschlossene Bauweise ermöglichen, kann grundsätzlich immer den Lichteinfall auf ein allfälliges Hauptfenster eines Gebäudes am Nachbargrundstück beeinträchtigen. Wenn daher im Bebauungsplan – wie vorliegend – die geschlossene Bebauungsweise festgesetzt ist, kann der Nachbar insoweit nicht in einem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht verletzt sein, weil die Festlegung der geschlossene (oder gekuppelten) Bebauungsweise nicht der Erzielung einer ausreichenden Belichtung von Hauptfenstern des Nachbargebäudes im Sinne des § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 2014 dient (vgl. z.B. VwGH vom 29. Jänner 2013, Zl. 2011/05/0049, zur vergleichbaren Rechtslage nach der NÖ BO 1996). Der freie Lichteinfall ist nicht mehr zu prüfen, weil dessen Anforderungen bereits bei der Anordnung der Bebauungshöhe im Bebauungsplan und mit der Anordnung der Gebäudehöhe in § 53 NÖ BO 2014 Rechnung getragen wurde. Die zulässige, im Bebauungsplan festgelegte Bauhöhe wird eingehalten. Zusätzliche Feststellungen oder Ermittlungen waren nicht erforderlich. Die Beschwerde ist hinsichtlich ihres Vorbringens zur zulässigen Bauhöhe und zur Belichtung daher nicht berechtigt.
Da § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 den Nachbarn kein subjektiv-öffentliches Recht auf „ausreichende Belüftung“ oder auf eine bestimmte „Wohnqualität“ einräumt, wurden diesbezüglich keine zulässigen Einwendungen erhoben.
Zum Vorbringen des Beschwerdeführers hinsichtlich der Erhaltung historischer Innenhöfe (auch auf dem Nachbargrundstück) ist auszuführen, dass die Wahrung des Ortsbildes im Interesse der Allgemeinheit liegt und nicht als spezifisches Interesse der Nachbarn ausgestaltet wurde. Den Nachbarn kommt mangels Aufzählung im taxativen Katalog des § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 kein Mitspracherecht hinsichtlich der in § 56 NÖ BO 2014 geregelten Aspekte der Ortsbildgestaltung zu (vgl. z.B. VwGH vom 30. März 2020, Zl. Ra 2019/05/0095). Die Bestimmungen betreffend die gegenständliche Schutzzone enthalten keine Vorgaben hinsichtlich der zulässigen Gebäudehöhe, sondern dienen vielmehr der Bewahrung des Charakters und des Stils der bestehenden, als schutzwürdig erachteten Objekte. Subjektiv-öffentliche Rechte des Beschwerdeführers lassen sich daraus nicht ableiten. Weitere Sachverhaltsfeststellungen waren daher nicht erforderlich.
Zum Antrag auf Einvernahme des Beschwerdeführers und von G ist auszuführen, dass die Beachtlichkeit eines Beweisantrages die ordnungsgemäße Angabe des Beweisthemas, das mit dem Beweismittel unter Beweis gestellt werden soll, somit jener Punkte und Tatsachen voraussetzt, die durch das angegebene Beweismittel geklärt werden sollen. Beweisanträge, die nur pauschal zum Beweis für das gesamte Vorbringen gestellt werden, entsprechen nicht dem Erfordernis der konkreten Bezeichnung des Beweisthemas, das durch das Beweismittel erwiesen werden soll (vgl. z.B. VwGH vom 13. Dezember 2019, Zl. Ra 2019/02/0004, und 17. März 2025, Zl. Ra 2025/02/0042). Dem Beweisantrag, dem kein Beweisthema zu entnehmen ist, war daher schon aus diesem Grund nicht nachzukommen. Darüber hinaus handelt es sich bei einem Baubewilligungsverfahren – wie bereits dargelegt – um ein Projektgenehmigungsverfahren, in dem das in den Einreichplänen und sonstigen Unterlagen dargestellte Projekt zu beurteilen ist, wobei der in den Einreichreichplänen und den Baubeschreibungen zum Ausdruck gebrachte Bauwille des Bauwerbers entscheidend ist (z.B. VwGH vom 27. Dezember 2025, Zl. Ra 2024/06/0085). Die Einvernahme des Beschwerdeführers und von Zeugen war im vorliegenden Fall daher weder zweckmäßig noch erforderlich, um den Sachverhalt festzustellen. Die beantragten Beweise waren daher nicht aufzunehmen.
7. Zur nicht erfolgten Verkündung der Entscheidung
Die Verkündung entfiel in Hinblick auf das umfangreiche Vorbringen in der Verhandlung vom 5. März 2026.
Darüber hinaus verzichteten der Beschwerdeführer sowie die Vertreter der mitbeteiligten Partei und der belangten Behörde in der öffentlichen mündlichen Verhandlung vom 5. März 2026 ausdrücklich auf die Verkündung der Entscheidung, sodass der Beschwerdeführer durch die Unterlassung der mündlichen Verkündung in seinen Rechten nicht verletzt sein kann (z.B. VwGH vom 3. Mai 2021, Zl. Ra 2020/03/0146).
Es ist gewährleistet, dass jedermann in das Erkenntnis Einsicht nehmen kann.
8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
Die Entscheidung stützt sich auf die zitierte einheitliche Rechtsprechung bzw. die klare und eindeutige Rechtslage (zur Unzulässigkeit der Revision bei klarer Rechtslage vgl. z.B. VwGH vom 15. Mai 2019, Zl. Ro 2019/01/0006, und 3. März 2023, Zl. Ra 2022/10/0094).
Ob eine Beweisaufnahme notwendig ist, unterliegt ebenso wie die Beweiswürdigung der einzelfallbezogenen Beurteilung des Verwaltungsgerichtes. Eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG läge nur dann vor, wenn diese Beurteilung grob fehlerhaft erfolgt wäre und zu einem die Rechtssicherheit beeinträchtigenden unvertretbaren Ergebnis geführt hätte (z.B. VwGH vom 16. November 2020, Zl. Ra 2018/06/0056). Das ist aus den bereits dargelegten Gründen zur unterbliebenen Einvernahme des Beschwerdeführers und des beantragten Zeugen gegenständlich nicht der Fall.
Gemäß der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes betrifft die Frage, ob ein Projekt nach einer Projektmodifikation die Sache ihrem Wesen nach im Sinne des § 13 Abs. 8 AVG geändert hat, eine Beurteilung des Einzelfalles. Eine Rechtsfrage grundsätzlicher Bedeutung läge insoweit nur vor, wenn diese Beurteilung in einer die Rechtssicherheit beeinträchtigenden, unvertretbaren Weise vorgenommen worden wäre (z.B. VwGH vom 26. Jänner 2023, Zl. Ro 2022/05/0021, 15. April 2024, Zl. Ra 2022/05/0097, und 9. Dezember 2025, Zl. Ra 2024/05/0103). Davon ist gegenständlich jedoch nicht auszugehen, ist das Verwaltungsgericht doch bei seiner Beurteilung den vom Verwaltungsgerichtshof aufgestellten Grundsätzen gefolgt.
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