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LVwG-AV-1270/001-2025; LVwG-AV-1270/002-2025•LVwG N LVwG-AV-1270/001-2025; LVwG-AV-1270/002-2025
LVwG-AV-1270/001-2025; LVwG-AV-1270/002-2025State Administrative CourtDec 9, 2025
Bau- und Raumordnungsrecht; Baubewilligung; Nachbar; Immissionsschutz; Nebengebäude; Verfahrensrecht; Bescheidspruch;
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Dr. Flendrovsky als Einzelrichter über die Beschwerde 1. der A und 2.des C, beide in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 27. Oktober 2025, Zl. ***, betreffend Baubewilligung (mitbeteiligte Parteien: B und D in ***, ***), zu Recht:
1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 VwGVG als unbegründet abgewiesen, jedoch der angefochtene Bescheid abgeändert, sodass die damit ausgesprochene Abweisung der Berufung der Beschwerdeführer mit der Maßgabe erfolgt, dass Spruchpunkt I. des Bescheides der Bürgermeisterin der Stadtgemeinde *** vom 3. Oktober 2025, ***, lautet:
„Ihnen wird auf Grund Ihres Ansuchens vom 25.08.2025 gemäß § 14 in Verbindung mit § 23 Abs. 1 und 2 NÖ Bauordnung 2014, LGBl. 1/2015 in der Fassung LGBl. 40/2025, die
baubehördliche Bewilligung
für die Errichtung eines Einfamilienhauses, einer Garage samt gepflasterter Zufahrt, einer Einfriedung und einer Geländeveränderung in ***, ***, auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG ***, erteilt.
Die Ausführung des Vorhabens hat entsprechend den Antragsbeilagen (§ 18 der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015 in der geltenden Fassung – Baubeschreibung, Pläne usw.) sowie den am 2. Oktober 2025 ergänzend vorgelegten, mit 1. Oktober 2025 datierten Beiblättern zu erfolgen. Die im Beiblatt „Wandabwicklung“ enthaltene „Ansicht Nord“ tritt sowohl hinsichtlich des Einfamilienhauses als auch der Garage an die Stelle der entsprechenden Ansichten der Wandabwicklungen in den ursprünglichen Einreichplänen.
Die angeführten Auflagen und die einschlägigen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015 in der geltenden Fassung, sind genauestens einzuhalten.“
Hinzu kommen die auf den Seiten 3 bis 5 des Bescheides ausgesprochenen, unverändert bleibenden Auflagen.
2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision gemäß Art. 133 Abs.4 BVG iVm § 25a Abs. 1 VwGG nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
I.Sachverhalt und Verfahrensgang
1. Die Mitbeteiligten sind je zur Hälfte Eigentümer des Grundstücks Nr. ***, KG *** (in der Folge: Baugrundstück). Dieses ist in den Grenzkataster eingetragen.
Am 25. August 2025 beantragten die Mitbeteiligten bei der Marktgemeinde *** die Erteilung der Baubewilligung für ein (zweigeschoßiges) Einfamilienhaus mit (eingeschoßiger) Garage auf diesem Grundstück und legten gleichzeitig Einreichunterlagen vor. Dazu zählte insbesondere eine Bestätigung der E GmbH gemäß § 18 Abs. 3 NÖ BO 2014 vom 21. August 2025, wonach das Bauvorhaben insbesondere im Hinblick auf die Interessen der mechanischen Festigkeit und Standsicherheit, des Brandschutzes, der Hygiene, der Gesundheit, des Umweltschutzes, der Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit, des Schallschutzes, der Energieeinsparung und des Wärmeschutzes entspreche.
Laut den Einreichplänen soll das Einfamilienhaus mit einem Flachdach ausgestattet sein. Der Abstand seiner nördlichen Gebäudefront von der Grenze zum nördlich an das Baugrundstück angrenzenden Grundstück Nr. ***, KG *** (in der Folge: Nachbargrundstück) zwischen 3 und 3,05 m. Die westlich anschließende Garage, auf deren Dach eine „Wäscheterrasse“ geplant ist, reicht bis zu einem Abstand von 1,13 m an diese Grundgrenze heran. Die mit der Garage bebaute Fläche beträgt 58,18 m².
In den Plänen war das Bezugsniveau nicht dargestellt, die darin enthaltenen Höhenangaben waren zum Teil auf die Fußbodenoberkante des Erdgeschoßes, zum Teil auf das bestehende Gelände bezogen. Dies gilt insbesondere für einen mit „Wandabwicklungen“ bezeichneten Planteil, der die Gebäudefronten aus jeder Himmelsrichtung zeigt.
Laut der Baubeschreibung ist auch der Einsatz einer Luft-/Wasser-Wärmepumpe mit einer Nennleistung von ca. 10,75 kW vorgesehen.
Die Bürgermeisterin der Marktgemeinde verständigte am Folgetag die Nachbarn vom geplanten Bauvorhaben, wobei Ihnen die Möglichkeit zur Einsichtnahme sowie zur Erhebung von Einwendungen innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung der Verständigung eingeräumt wurde.
2. Die Beschwerdeführer sind je zur Hälfte Eigentümer des in nördlicher Richtung an das Baugrundstück unmittelbar angrenzenden Grundstücks Nr. ***, KG *** (in der Folge: Nachbargrundstück), das ebenfalls in den Grenzkataster eingetragen ist. Auf diesem Grundstück befindet sich bereits ein Einfamilienhaus, das nicht an die Grenze zum Baugrundstück angebaut ist, von diesem also einen Bauwich einhält.
Die Beschwerdeführer erhoben am 9. bzw. 10. September 2025 gegen das Bauvorhaben der Mitbeteiligten Einwendungen, in denen sie zusammengefasst vorbrachten, die Garage und die darüberliegende begehbare Wäscheterrasse seien fest an das Wohnhaus angebunden, sodass es sich nicht um ein freistehendes Nebengebäude, sondern um einen Teil des Hauptgebäudes handle. Die Höhe von dessen Nordtraufe betrage 6,65 m, jene der Flachdachkante 6,95 m. Aus § 50 NÖ BO 2014 würden sich für diese Höhen „Abstandsflächen“ von 3,325 m bzw. 3,475 m ergeben. Die tatsächlichen Abstände von 1,02 m bis 1,27 m (Wäscheterrasse) bzw. 3,0 m (Flachdach) würden diese Werte unterschreiten.
3. Die Mitbeteiligten legten am 17. September 2025 zunächst eine Stellungnahme der E GmbH vor. Demnach würden die Einreichpläne eine klare statische sowie thermische Trennung zwischen Garage und Hauptgebäude vorsehen. Aus bautechnischer sowie bauphysikalischer Sicht sei eine Trennung der Geschoßdecke von der Garagendecke sowie eine Trennung der Fundamente vorauszusetzen.
Am 2. Oktober 2025 legten die Mitbeteiligten außerdem mit 1. Oktober 2025 datierte Beiblätter zu den Einreichplänen vor, in denen ausdrücklich (verbal) festgehalten war, dass Garage und Wohnhaus bei den Wänden und im Deckenbereich nicht kraftschlüssig verbunden sind. Eine vergrößerte Darstellung des Wandbereichs in einem Beiblatt zeigt, dass sich zwischen den beiden Gebäuden eine 30 cm breite Wärmedämmung befindet. Sie enthält außerdem einen Hinweis „Statisch entkoppelt!“.
Ein weiteres Beiblatt enthält eine überarbeitete Darstellung der dem Nachbargrundstück zugewandten Gebäudefronten des Hauptgebäudes und der Garage („Ansicht Nord“ der „Wandabwicklung“), in der nunmehr das Bezugsniveau ersichtlich gemacht war. Die Fläche der nördlichen Front des Hauptgebäudes beträgt demnach 24,65 m², die größte Breite 8,61 m. Durch Division der Fläche durch diese Breite errechnen die Mitbeteiligten eine „Gemittelte Gebäudehöhe“ von 2,86 m. Der höchste Punkt dieser Front überragt das Bezugsniveau um 3,285 m. Kein Punkt der nördlichen Front der Garage überragt das Bezugsniveau um mehr als 3 m.
4. Am 3. Oktober 2025 fand eine Besprechung des von der Bürgermeisterin beigezogenen bautechnischen Amtssachverständigen mit dem Zweitbeschwerdeführer statt, in dem die Planergänzungen mit diesem erörtert wurden. Letzterer sprach sich dabei weiterhin gegen das Bauvorhaben aus.
5. Mit Bescheid vom 3. Oktober 2025 erteilte die Bürgermeisterin in Spruchpunkt I. den Mitbeteiligten die begehrte baubehördliche Bewilligung unter Vorschreibung von Auflagen. Abgesehen davon wurden auch das vom Sachverständigen erstattete bautechnische Gutachten samt „Befund und Sachverhaltsdarstellung“ sowie zahlreiche Hinweise in diesen Spruchpunkt aufgenommen.
Mit Spruchpunkt II. wurden den Mitbeteiligten Verfahrenskosten vorgeschrieben.
In der Begründung hielt die Bürgermeisterin nach Wiedergabe des Verfahrensganges fest, dass sich aus dem Einreichplan, der Stellungnahme vom 17. September 2025 sowie den am 2. Oktober 2025 ergänzend vorgelegten Beiblättern unmissverständlich die statische Eigenständigkeit der Garage ergebe, deren Höhe im seitlichen Bauwich an keiner Stelle mehr als 3 m betrage. Auch sei durch die Ergänzung der Antragsbeilagen eindeutig klargestellt, dass der beim Wohnhaus erforderliche Bauwich von 3 m eingehalten werde.
Überdies könnten Nachbarn die Einhaltung von Abstandsvorschriften nur insoweit mit Erfolg geltend machen, als sie in ihrem subjektiv-öffentlichen Recht gemäß § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 2015 auf Erzielung einer ausreichenden Belichtung von Hauptfenstern künftig zulässiger Gebäude beeinträchtigt sind. Da auf Grund der Hanglage das Bezugsniveau am Nachbargrundstück über dem des Baugrundstücks liege und durch das Bauvorhaben die höchstzulässigen Gebäudehöhen nicht nur eingehalten, sondern sogar deutlich unterschritten würden, sei die Belichtung der Hauptfenster künftig auf dem Nachbargrundstück zulässiger Gebäude jedenfalls gewährleistet.
6. Gegen diesen Bescheid erhoben die Beschwerdeführer am 10. Oktober 2025 Berufung, mit der sie (als Hauptantrag) die Versagung der Baubewilligung begehrten.
In der Begründung führten die Beschwerdeführer neben der Wiederholung ihrer Behauptung, bei der Garage bzw. der Wäscheterrasse handle es sich um einen Teil des Hauptgebäudes, insbesondere aus, die „§ 18-Bestätigung“ der E GmbH sei „aktenmäßig beizulegen“. Soweit sich daraus nicht ergebe, dass die GmbH eine eigenständige Vermessung vor Ort, eine messtechnische Überprüfung der Tragstruktur oder sonstige ortsbezogene Feststellungen vorgenommen hat, sei ihr Beweiswert für die behauptete bauliche Selbständigkeit gering. Es sei eine amtliche Vermessung aller relevanten Punkte und eine Besichtigung durch einen befugten Zivilgeometer erforderlich. Der Bauwich sei massiv unterschritten worden. Unzulässigerweise sei außerdem die wasserrechtliche Bewilligungspflicht von Tiefensonden-bohrungen nicht geprüft worden. Die Errichtung einer Erdwärmepumpenanlage mit Tiefensonden sei auch baubehördlich bewilligungspflichtig, wenn eine solche im Zusammenhang mit einem Gebäude errichtet werde.
7. Mit dem angefochtenen Bescheid wies die belangte Behörde die Berufung als unbegründet ab und bestätigte den angefochtenen Bescheid.
In der Begründung hielt die Behörde nach Wiedergabe des Verfahrensganges zunächst fest, sie lege die von der Bürgermeisterin getroffenen Feststellungen zu Bauweise, Bauwich und Belichtung sowie deren grundsätzlichen bautechnischen Ausführungen ihrer Entscheidung zu Grunde. Das Bezugsniveau auf dem Baugrundstück sei durch einen Plan eines Zivilgeometers, der einen Teil des Bebauungsplans darstelle, festgelegt und aus diesem Plan in die Einreichunterlagen des Bauvorhabens übernommen worden. Erdwärmepumpenanlagen mit Tiefensonden von nicht mehr als 70 kW Nennleistung seien gemäß § 17 Z 7 NÖ BO 2014 melde-, anzeige- und bewilligungsfrei. Die vorliegende Anlage mit rund 10 kW Nennleistung sei daher vom Anwendungsbereich der NÖ BO 2014 ausgenommen. § 20 NÖ BO 2014 verpflichte die Baubehörde nicht zu einer Prüfung, ob eine Bestimmung des WRG 1959 dem Bauvorhaben entgegenstehe, vielmehr sei die Baubehörde für die Vollziehung des WRG 1959 unzuständig.
Bei den nachgereichten, den Beschwerdeführern vor der Baubewilligung zur Kenntnis gebrachten und folgend gemeinsam mit der Baubewilligung übermittelten Beiblättern zur statischen Eigenständigkeit des Nebengebäudes und zur Gebäudehöhe handle es sich um Klarstellungen, welche vor Entscheidung durch die Bürgermeisterin vorgelegt worden seien. Somit könne die Entscheidungsgrundlage nicht unvollständig sein.
Ergänzend zu den Ausführungen des Bausachverständigen im erstinstanzlichen Verfahren wird festgehalten, dass eine allfällige Verschattung der Nachbarfenster im Bauverfahren bei Einhaltung der zulässigen Bebauungshöhe (des Wohnhauses) und des Bauwichs nicht relevant sei. Dasselbe gelte gemäß § 50 Abs. 1 NÖ BO 2014 bei Errichtung von Bauwerken im Bauwich, deren Höhe an keiner Stelle mehr als 3 m beträgt, was im vorliegenden Fall auf das gemäß § 51 Abs. 2 NÖ BO 2014 im seitlichen Bauwich zulässige Nebengebäude (Garage) zutreffe. Dementsprechend bestehe kein Recht auf Belichtungsprüfung.
Die Gebäudehöhe des Wohnhauses an der für die Beschwerdeführer relevanten Ansicht Nord betrage gemäß dem Beiblatt mit der Wandabwicklung 2,86 m bei einer zulässigen Bebauungshöhe von 8 m (Bauklasse II gemäß Bebauungsplan). Der Bauwich betrage gemäß Einreichplan 3 m und entspreche sohin dem im konkreten Fall einzuhaltenden „Mindest-Bauwich“ gemäß § 50 Abs. 1 NÖ BO 2014.
Die Höhe des zum Teil im seitlichen Bauwich geplanten Nebengebäudes (Garage) an der für die Einschreiter relevanten Ansicht Nord betrage gemäß dem Beiblatt 2,71 m samt Absturzsicherung bei einer gemäß § 51 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 2014 maximal zulässigen Höhe der Gebäudefront von 3 m und einem Abstand von 1,13 m zur Grundstücksgrenze.
Die in den Antragsbeilagen dargestellten Höhenangaben bzw. Gebäudehöhenermittlungen würden sich eindeutig auf das Bezugsniveau beziehen, die Abstände zu den Grundstücksgrenzen auf die rechtlich gesicherten Grenzen (Grenzkataster). Bezogen auf die Bebauungsmöglichkeiten für zukünftige Gebäude gemäß dem Bebauungsplan und auch der bestehenden bewilligten Gebäude auf dem Nachbargrundstück sei es aufgrund der im gegenständlichen Projekt geplanten Höhen schon allein geometrisch (unter Zugrundelegung der in § 4 Z 3 NÖ BO 2014 definierten ausreichenden Belichtung und der dort angeführten „Lichteinfallswinkel“) zweifelsfrei, dass eine ausreichende Belichtung der Hauptfenster erzielt werde bzw. künftig erzielt werden könne.
Somit schließe sich die belangte Behörde den Erwägungen der Bürgermeisterin sowie dem Gutachten und der Stellungnahme des Bausachverständigen vollinhaltlich an, insbesondere auch der Ansicht, dass keine Beeinträchtigung eines subjektiv-öffentlichen Nachbarrechts im Sinne des § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 vorliege.
8. Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende rechtzeitige Beschwerde (protokolliert zu LVwG-AV-1270/002-2025), mit der die Beschwerdeführer (abgesehen von verfahrensrechtlichen Anträgen) auf ihr Berufungsbegehren verweisen und (protokolliert zu LVwG-AV-1270/001-2025) die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung beantragen.
Die Beschwerde wurde von der belangten Behörde am 30. Oktober 2025 elektronisch dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung vorgelegt. Der zugehörige Verwaltungsakt langte am 4. November 2025 beim Landesverwaltungsgericht ein.
9. Die Beschwerdeführer erstatteten am 31. Oktober, am 4., 9. und 21. November sowie am 8. Dezember 2025 ergänzendes Vorbringen zur Beschwerde bzw. zum Antrag auf Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung.
10. Der festgestellte Sachverhalt und der Verfahrensgang ergeben sich in offenkundiger Weise aus dem vorgelegten Verwaltungsakt (insbesondere den von den Mitbeteiligten mit dem Bauansuchen vorgelegten Einreichunterlagen und den am 2. Oktober 2025 vorgelegten Beiblättern) sowie aus dem Gerichtsakt.
Der Klarstellung halber wird an dieser Stelle nochmals festgestellt, dass die dem mit den baubehördlichen Bescheiden bewilligten Bauvorhaben zu Grunde liegenden Einreichunterlagen zwischen dem Wohnhaus und der Garage (samt begehbarer Wäscheterrasse) keine statische Verbindung vorsehen. Vielmehr wird die Standsicherheit jedes Gebäudes jeweils durch eigene (rechtwinkelig zum Boden errichtete) Stahlbetonwände gewährleistet. Eine Verbindung besteht nur insoweit, als dazwischen eine (etwa bis zur Fußbodenoberkannte der Terrasse reichende) gemeinsame Wärmedämmung mit einer Breite von 12 cm liegt.
Weiters hat der Quotient aus der Fläche der nördlichen Gebäudefront des Hauptgebäudes (24,65 m²) und der größten (horizontalen) Breite dieser Front (8,61 m) einen Wert von 2,86 m, der höchste Punkt dieser Front liegt 3,285 m über dem Bezugsniveau. Kein Punkt der nördlichen Front der Garage (mit begehbarer Wäscheterrasse) liegt mehr als 3 m über dem Bezugsniveau.
II.Rechtsvorschriften
1. Die maßgeblichen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsverfahrens-gesetzes (VwGVG), BGBl. I 33/2013, idF BGBl. I 88/2023, lauten:
„[…]
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht
Anzuwendendes Recht
§ 17. Soweit in diesem Bundesgesetz nicht anderes bestimmt ist, sind auf das Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 B-VG die Bestimmungen des AVG mit Ausnahme der §§ 1 bis 5 sowie des IV. Teiles, die Bestimmungen der Bundesabgabenordnung – BAO, BGBl. Nr. 194/1961, des Agrarverfahrensgesetzes – AgrVG, BGBl. Nr. 173/1950, und des Dienstrechtsverfahrensgesetzes 1984 – DVG, BGBl. Nr. 29/1984, und im Übrigen jene verfahrensrechtlichen Bestimmungen in Bundes- oder Landesgesetzen sinngemäß anzuwenden, die die Behörde in dem dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorangegangenen Verfahren angewendet hat oder anzuwenden gehabt hätte.
[...]
Verhandlung
§ 24. (1) Das Verwaltungsgericht hat auf Antrag oder, wenn es dies für erforderlich hält, von Amts wegen eine öffentliche mündliche Verhandlung durchzuführen.
[...]
(4) Soweit durch Bundes- oder Landesgesetz nicht anderes bestimmt ist, kann das Verwaltungsgericht ungeachtet eines Parteiantrags von einer Verhandlung absehen, wenn die Akten erkennen lassen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.
[…]
Prüfungsumfang
§ 27. Soweit das Verwaltungsgericht nicht Rechtswidrigkeit wegen Unzuständigkeit der Behörde gegeben findet, hat es den angefochtenen Bescheid […] auf Grund der Beschwerde (§ 9 Abs. 1 Z 3 und 4) zu überprüfen.
Erkenntnisse und Beschlüsse
Erkenntnisse
§ 28. (1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.
(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn
1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder
2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.
(3) Liegen die Voraussetzungen des Abs. 2 nicht vor, hat das Verwaltungsgericht im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Behörde dem nicht bei der Vorlage der Beschwerde unter Bedachtnahme auf die wesentliche Vereinfachung oder Beschleunigung des Verfahrens widerspricht. […]
[...]“
2. Die maßgeblichen Bestimmungen des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 (AVG), BGBl. 51 idF BGBl. I 88/2023, lauten:
„[…]
§ 59. (1) Der Spruch hat die in Verhandlung stehende Angelegenheit und alle die Hauptfrage betreffenden Parteianträge, ferner die allfällige Kostenfrage in möglichst gedrängter, deutlicher Fassung und unter Anführung der angewendeten Gesetzes-bestimmungen, und zwar in der Regel zur Gänze, zu erledigen. Mit Erledigung des verfahrenseinleitenden Antrages gelten Einwendungen als miterledigt. Läßt der Gegenstand der Verhandlung eine Trennung nach mehreren Punkten zu, so kann, wenn dies zweckmäßig erscheint, über jeden dieser Punkte, sobald er spruchreif ist, gesondert abgesprochen werden.
[…]
§ 66. […]
(4) Außer dem in Abs. 2 erwähnten Fall hat die Berufungsbehörde, sofern die Berufung nicht als unzulässig oder verspätet zurückzuweisen ist, immer in der Sache selbst zu entscheiden. Sie ist berechtigt, sowohl im Spruch als auch hinsichtlich der Begründung (§ 60) ihre Anschauung an die Stelle jener der Unterbehörde zu setzen und demgemäß den angefochtenen Bescheid nach jeder Richtung abzuändern.
[…]“
3. Die maßgeblichen Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), LGBl. 1/2015 idF LGBl. 40/2025, lauten:
„[...]
§ 1
Geltungsbereich
[…]
(2) Durch dieses Gesetz werden
[…]
2. die Vorschriften, wonach für Bauvorhaben zusätzliche Bewilligungen erforderlich sind (z. B. Gewerbe-, Wasser-, Naturschutz- und Umweltschutzrecht), nicht berührt.
(3) Weiters sind folgende Bauwerke vom Geltungsbereich dieses Gesetzes ausgenommen:
[…]
7. bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben.
[…]
§ 2
Zuständigkeit
(1) Baubehörde erster Instanz ist
der Bürgermeister
der Magistrat (in Städten mit eigenem Statut)
Baubehörde zweiter Instanz ist
der Gemeindevorstand (Stadtrat)
der Stadtsenat (in Städten mit eigenem Statut)
(örtliche Baupolizei)
[…]
§ 4
Begriffsbestimmungen
Im Sinne dieses Gesetzes gelten als
[…]
2. Aufenthaltsraum: ein Raum, der zum längeren Aufenthalt von Personen bestimmt ist (z. B. Wohn- und Schlafraum, Wohnküche, Arbeitsraum, Unterrichtsraum); nicht dazu zählen jedenfalls Badezimmer und Toiletten;
[…]
4. Baufluchtlinien: Abgrenzungen innerhalb eines Grundstücks, über die mit Hauptgebäuden grundsätzlich nicht hinausgebaut werden darf;
[…]
7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;
8. Bauwich: der vorgeschriebene Mindestabstand eines Hauptgebäudes zu den Grundstücksgrenzen (seitlicher und hinterer Bauwich) oder zur Straßenfluchtlinie (vorderer Bauwich);
[…]
11a. Bezugsniveau: jene Höhenlage des Geländes, welche als Beurteilungsgrundlage (z. B. für die Berechnung der Gebäudehöhe) herangezogen wird.
Als Bezugsniveau gilt:
– die bisher unveränderte Höhenlage des Geländes,
sofern die Höhenlage des Geländes nicht
– in einem Bebauungsplan oder in einer Verordnung des Gemeinderates festgelegt oder
– außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplans oder einer solchen Verordnung vor dem 13. Juli 2017 bewilligungsgemäß oder rechtmäßig bewilligungsfrei abgeändert wurde.
[…]
15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;
Nebengebäude: ein Gebäude mit einer bebauten Fläche bis zu 100 m², das oberirdisch nur ein Geschoß aufweist, keinen Aufenthaltsraum enthält und seiner Art nach dem Verwendungszweck eines Hauptgebäudes untergeordnet ist, unabhängig davon, ob ein solches tatsächlich besteht (z. B. Kleingarage, Werkzeughütte); es kann auch unmittelbar neben dem Hauptgebäude stehen;
[…]
§ 6
Parteien und Nachbarn
(1) In Baubewilligungsverfahren und baupolizeilichen Verfahren nach § 34 Abs. 2 und § 35 haben Parteistellung:
1. der Bauwerber und der Eigentümer des Bauwerks
2. der Eigentümer des Baugrundstücks
3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z. B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grüngürtel) getrennt sind (Nachbarn) […]
[…]
Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben bzw. das Bauwerk und dessen Benützung in den in Abs. 2 erschöpfend festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechten oder als Inhaber eines Fahr- und Leitungsrechtes nach § 11 Abs. 3 beeinträchtigt werden können.
[…]
(2) Subjektiv-öffentliche Rechte werden begründet durch jene Bestimmungen dieses Gesetzes, des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung, der NÖ Aufzugsordnung 2016, LGBl. Nr. 9/2017 in der geltenden Fassung, sowie der Durchführungsverordnungen zu diesen Gesetzen, die
1. die Standsicherheit, die Trockenheit und den Brandschutz der bewilligten oder angezeigten Bauwerke der Nachbarn (Abs. 1 Z 4)
sowie
2. den Schutz vor Emissionen (§ 48), ausgenommen jene, die sich aus der Benützung eines Gebäudes zu Zwecken jeder Art der Wohnnutzung ergeben (z. B. aus Heizungs- und Klimaanlagen),
gewährleisten und
3. durch jene Bestimmungen über
a) die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, den Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken oder deren zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung auf Hauptfenster (§ 4 Z 3 und 21) der künftig zulässigen Gebäude der Nachbarn dienen,
sowie
b) gesetzlich vorgesehene Abweichungen von den Festlegungen nach lit. a, soweit die ausreichende Belichtung
auf Hauptfenster der zulässigen Gebäude der Nachbarn (§ 50 Abs. 2 und 4, § 51 Abs. 2 Z 3, Abs. 4 und 5, § 67 Abs. 1) oder
auf bestehende bewilligte Hauptfenster (§ 52 Abs. 2 Z 4, § 53a Abs. 8) der Nachbarn
beeinträchtigt werden könnte.
[...]
§ 14
Bewilligungspflichtige Vorhaben
Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:
1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;
[…]
§ 15
Anzeigepflichtige Vorhaben
[…]
(2) Werden Maßnahmen nach Abs. 1 mit einem Vorhaben nach § 14 Z 1 und 3 bei der Baubehörde eingereicht, sind sie in diesem Baubewilligungsverfahren mitzubehandeln und in den Bewilligungsbescheid aufzunehmen. Dadurch wird eine Parteistellung der Nachbarn nicht begründet.
[…]
§ 17
Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben
Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben sind jedenfalls:
[…]
7. die Aufstellung von Wärmetauschern für die Fernwärmeversorgung sowie die Errichtung, der Austausch und die Entfernung von Klimaanlagen und von Wärmepumpen jeweils mit einer Nennleistung von nicht mehr als 70 kW, ausgenommen jeweils jener, die nach § 15 Abs. 1 Z 3 lit. b anzeigepflichtig oder jener Klimaanlagen, die nach § 16 Abs. 1 Z 1 und 2 meldepflichtig sind;
[…]
§ 19
Bauplan, Baubeschreibung und Energieausweis
(1) Der Bauplan hat alle Angaben zu enthalten, die für die Beurteilung des Vorhabens notwendig sind. Dazu gehören je nach Art des Vorhabens insbesondere:
1. der Lageplan, aus dem zu ersehen sind
a) vom Baugrundstück und den Grundstücken der Nachbarn (§ 6 Abs. 1 Z 3)
[…]
[…]
b) bei Neu- und Zubauten deren geringste Abstände von den Grundstücksgrenzen,
[…]
3. Schnitte durch die Gebäude, insbesondere durch die Stiegenanlagen mit Darstellung der Höhenlage des Geländes und des Bezugsniveaus, in Hanglage auch Mauern an Grundstücksgrenzen;
[…]
(1a) Bei einem Neu- oder Zubau eines Gebäudes im Bauland – ausgenommen solche im Sinn des § 18 Abs. 1a Z 1 – hat die Baubehörde die Vorfrage der genauen Lage der Grenzen des Baugrundstücks aufgrund
[…]
zu entscheiden, wobei die lagerichtige Darstellung auf jene Grenzbereiche eingeschränkt werden darf, die für die Beurteilung des Bauvorhabens wesentlich sind. […]
(3) Soweit dies zur Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist, hat die Baubehörde die Vorlage weiterer Unterlagen zu verlangen, wie z. B.:
[…]
[…]
§ 20
Vorprüfung
(1) Die Baubehörde hat bei Anträgen nach § 14 vorerst zu prüfen, ob dem Bauvorhaben
[…]
[…]
– dieses Gesetzes, ausgenommen § 18 Abs. 4,
– des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014, LGBl. Nr. 3/2015 in der geltenden Fassung,
[…]
entgegensteht.
(2) Wenn die Baubehörde eines der im Abs. 1 angeführten Hindernisse feststellt, hat sie den Antrag abzuweisen. Hält sie dessen Beseitigung durch eine Änderung des Bauvorhabens für möglich, dann hat sie dies dem Bauwerber mitzuteilen.
Diese Mitteilung hat eine Frist zur Vorlage der geänderten Antragsbeilagen zu enthalten. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Antrag abzuweisen.
§ 21
Verfahren mit Parteien und Nachbarn
(1) Führt die Vorprüfung (§ 20) zu keiner Abweisung des Antrages, hat die Baubehörde die Parteien und Nachbarn (§ 6 Abs. 1 und 3) nachweislich vom geplanten Vorhaben nach § 14 zu informieren und darauf hinzuweisen, dass bei der Baubehörde in die Antragsbeilagen und in allfällige Gutachten Einsicht genommen werden darf. Gleichzeitig sind die Parteien und Nachbarn – unter ausdrücklichem Hinweis auf den Verlust ihrer allfälligen Parteistellung – aufzufordern, eventuelle Einwendungen gegen das Vorhaben schriftlich binnen einer Frist von 2 Wochen ab der Zustellung der Verständigung bei der Baubehörde einzubringen. Werden innerhalb dieser Frist keine Einwendungen erhoben, erlischt die Parteistellung. Eine mündliche Verhandlung im Sinn der §§ 40 bis 44 des Allgemeinen Verwaltungsverfahrensgesetzes 1991 in der Fassung BGBl. I Nr. 161/2013, findet nicht statt.
[…]
§ 23
Baubewilligung
(1) Über einen Antrag auf Baubewilligung ist schriftlich zu entscheiden.
Eine Baubewilligung ist zu erteilen, wenn kein Widerspruch zu den in § 20 Abs. 1 Z 1 bis 7 angeführten Bestimmungen besteht. […]
Liegt ein Widerspruch vor, ist die Baubewilligung zu versagen. Die Baubewilligung umfasst das Recht zur Ausführung des Bauwerks und dessen Benützung nach Fertigstellung, wenn die erforderlichen Unterlagen nach § 30 Abs. 2 oder 3 vorgelegt werden.
(2) Die Baubewilligung hat zu enthalten
– die Angabe des bewilligten Bauvorhabens und
– die Vorschreibung jener Auflagen, durch deren Erfüllung den Bestimmungen der im § 20 Abs. 1 Z 7 angeführten Gesetze und Verordnungen entsprochen wird. […]
[…]
§ 48
Immissionsschutz
Emissionen durch Lärm, Geruch, Staub, Abgase und Erschütterungen, die originär von Bauwerken oder deren Benützung ausgehen, dürfen Menschen weder in ihrem Leben oder ihrer Gesundheit gefährden noch örtlich unzumutbar belästigen.
Ausgenommen davon sind:
[…]
[…]
§ 50
Bauwich
(1) Der seitliche und hintere Bauwich müssen, wenn sie nicht in den nachfolgenden Bestimmungen anders geregelt sind, der halben Gebäudehöhe (§ 53) der jeweiligen, der Grundstücksgrenze zugewandten Gebäudefronten der Hauptgebäude entsprechen.
[…]
Die seitlichen und hinteren Bauwiche müssen mindestens 3 m betragen, außer die Mindestbreite ist in einem Bebauungsplan durch Baufluchtlinien anders festgelegt.
Beispiele für Bauwiche bei offener Bebauungsweise:
[….] bei einem rechteckigen Bauplatz:
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
[…]
§ 51
Bauwerke im Bauwich
[…]
(2) Im seitlichen und hinteren Bauwich dürfen Nebengebäude und -teile sowie oberirdische bauliche Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden gleicht, errichtet werden, wenn
1. der Bebauungsplan dies nicht verbietet,
2. die bebaute Fläche der Gebäude und die überbaute Fläche der baulichen Anlagen insgesamt nicht mehr als 100 m² und
3. die Höhe der Fronten dieser Bauwerke (§ 53) an keiner Stelle mehr als 3 m beträgt; bei Hanglage des Grundstücks darf diese Höhe hangabwärts entsprechend dem gegebenen Niveauunterschied überschritten werden, wenn die ausreichende Belichtung der Hauptfenster zulässiger Gebäude auf den Nachbargrundstücken nicht beeinträchtigt wird.
[…]
§ 53
Ermittlung der Höhen von Bauwerken
(1) Die Gebäudehöhe ist die mittlere Höhe einer Gebäudefront und errechnet sich aus der Fläche der Gebäudefront (A) dividiert durch deren größte Breite (b) (siehe § 53a Abb. 1 und 2).
[Abweichend vom Original:
…
Bild nicht wiedergegeben]
(2) Für die Ermittlung der Gebäudehöhe ist der äußerste Umfang des mehr als 1 m über dem Bezugsniveau liegenden Teiles des Gebäudes, im Grundriss gesehen, in einzelne Gebäudefronten zu unterteilen. Nach jedem Knick mit mehr als 45° und nach jedem (nicht raumbildenden) Rücksprung von mehr als 1 m ist eine eigene Gebäudefront zu bilden. […]
(3) Die Gebäudefront wird
nach unten
– durch das Bezugsniveau
und nach oben
– durch den Verschnitt mit der Dachhaut (Abb. 1) oder
– mit dem oberen Abschluss der Gebäudefront, z. B. Attikaoberkante (Abb. 2), oder
– mit der Oberkante sonstiger in der Gebäudefrontebene liegender Bauteile z. B. Absturzsicherungen oder haustechnische Anlagen (Abb. 3)
begrenzt.
[…]
§ 53a
Begrenzung der Höhe von Bauwerken und der Geschoßanzahl
(1) Die gemäß § 53 ermittelten Gebäudehöhen müssen der Bebauungshöhe h (Bauklasse oder der höchstzulässige Gebäudehöhe) entsprechen. In Teilbereichen sind Überschreitungen der Bebauungshöhe von bis zu 1 m zulässig.
[…]“
4. § 31 Abs. 1 und 2 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 (NÖ ROG 2014), LGBl. 3/2015 idF LGBl. 97/2020, lautet auszugsweise:
㤠31
Regelung der Bebauung
(1) Die Bebauungsweise regelt die Anordnung der Hauptgebäude auf dem Grundstück. Sind auf dem Grundstück mehrere Baulandflächen abgegrenzt, dürfen dafür unterschiedliche Bebauungsweisen festgelegt werden. Die Bebauungsweise kann auf eine der folgenden Arten festgelegt werden:
[…]
Die Hauptgebäude auf zwei Bauplätzen sind an der gemeinsamen seitlichen Grundstücksgrenze überwiegend aneinander anzubauen und an den anderen seitlichen Grundstücksgrenzen ist ein Bauwich einzuhalten.
[…]
An beiden Seiten ist ein Bauwich einzuhalten.
Die Bebauungsweise darf wahlweise als offene oder gekuppelte festgelegt werden. Der Bauwerber darf ein Wahlrecht zwischen offener und gekuppelter Bebauungsweise nur unter Bedachtnahme auf die bereits bestehenden und bewilligten Gebäude ausüben, sofern das Wahlrecht nicht schon durch frühere Bauvorhaben verbraucht ist.
(2) Die Bebauungshöhe ist die im Geltungsbereich der Bebauungsweisen nach Abs. 1 Z 1 - 4 in Bauklassen festgelegte Höhe der Hauptgebäude.
Die Bauklassen werden unterteilt in
Bauklasse Ibis 5 m
Bauklasse IIüber 5 mbis 8 m
[…]
Die Bebauungshöhe darf mit zwei aufeinanderfolgenden Bauklassen festgelegt werden. […]
§ 63
Herstellung von Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge sowie Ein- und Ausfahrten
(1) Wird ein Bauwerk gemäß Z 1 bis 7 errichtet, vergrößert oder dessen Verwendungszweck geändert oder die Anzahl von Wohnungen erhöht, sind dem voraussichtlichen Bedarf entsprechend Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge herzustellen und für das Bauwerk und dessen Benützung zur uneingeschränkten Verfügung zu halten. Die Mindestanzahl der Stellplätze ist mit Verordnung der Landesregierung festzulegen:
Fürnach Anzahl der
[…]“
5. Der aktuelle Bebauungsplan der Marktgemeine *** legt das Bezugsniveau für das Baugrundstück fest. Weiters sieht er ein Wahlrecht zwischen offener und gekuppelter Bebauungsweise sowie die Bauklassen I und II vor. Insbesondere zum Nachbargrundstück hin ist in einem Abstand von 3 m von der Grundgrenze eine Baufluchtlinie eingetragen.
III.Rechtliche Beurteilung
1. Zunächst ist unstrittig, dass das Bauvorhaben der Bewilligungspflicht nach § 14 Z 1 NÖ BO 2014 unterliegt.
2. Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 6 Abs. 1 und 2 NÖ BO 2014 ist das Mitspracherecht des Nachbarn im Baubewil-ligungsverfahren in zweifacher Weise beschränkt: Es besteht einerseits nur insoweit, als dem Nachbarn nach den in Betracht kommenden baurechtlichen Vorschriften subjektiv-öffentliche Rechte zukommen, und andererseits nur in jenem Umfang, in dem der Nachbar solche Rechte im Verfahren durch die rechtzeitige Erhebung entsprechender Einwendungen wirksam geltend gemacht hat. Daraus folgt, dass die Prüfungsbefugnis der Berufungsbehörde, der Verwaltungsgerichte und auch der Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts im Falle des Rechtsmittels einer Partei des Verwaltungsverfahrens mit beschränktem Mitspracherecht, wie dies auf Nachbarn nach der NÖ BO 2014 im Baubewilligungsverfahren zutrifft, auf jene Fragen beschränkt ist, hinsichtlich derer dieses Mitspracherecht als subjektiv-öffentliches Recht besteht und soweit rechtzeitig im Verfahren derartige Einwendungen erhoben wurden. Die subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte sind in § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 taxativ aufgezählt, sodass der Nachbar keine über die in dieser Gesetzesbestim-mung festgelegten subjektiv-öffentlichen Rechte hinausgehenden Rechte geltend machen kann. (vgl. etwa VwGH 29.07.2021, Ra 2019/05/0282, mwN).
3. Die Beschwerdeführer sind unbestritten Nachbarn iSd § 6 Abs. 1 Z 3 NÖ BO 2014. Innerhalb der Frist des § 21 Abs. 1 NÖ BO 2014 haben sie jedenfalls mit ihrem Vorbringen, die Garage (samt der darüberliegenden Wäscheterrasse) und das Wohnhaus würden die gebotenen „Abstandsflächen“ zu ihrer Grundgrenze nicht wahren, zulässige Einwendungen erhoben und sind insoweit Parteien des Baubewilligungsverfahrens geblieben.
4. Das subjektive Recht auf Einhaltung der erforderlichen Abstände zu ihrem Grundstück haben die Beschwerdeführer auch in ihrer Berufung geltend gemacht, sodass diese jedenfalls zulässig ist. Dasselbe gilt für die Beschwerde (vgl. demgegenüber VwGH 22.01.2019, Ra 2018/05/0282, mwN).
5. Die Beschwerdeführer haben jedoch in der Berufung ebenso wie in der Beschwerde und in ihren weiteren Stellungnahmen im Beschwerdeverfahren auch darüber hinaus eine Verletzung gesetzlicher Bestimmungen behauptet. Diesbezüglich sind sie auf die vorzitierte Rechtsprechung zu verweisen, wonach einerseits im Berufungs- und Beschwerdeverfahren nur eine Verletzung solcher Nachbarrechte Gegenstand ist, deren Verletzung bereits durch rechtzeitige (also innerhalb der zweiwöchigen Frist des § 21 Abs. 1 zweiter Satz NÖ BO 2014 erfolgte) Erhebung von Einwendungen geltend gemacht wurde, und andererseits die Aufzählung der Nachbarrechte in § 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 taxativ ist. Dieser sieht zunächst keine Berücksichtigung allfälliger durch Privatrecht eingeräumter Nachbarrechte vor. Allenfalls aus dem in der Beschwerde angesprochenen § 364 Abs. 2 ABGB sich ergebende Rechte sind daher auf dem Zivilrechtsweg zu verfolgen und für das vorliegende Baubewilligungsverfahren ohne Relevanz.
Was den Immissionsschutz anlangt, so räumt zwar § 6 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 einen solchen grundsätzlich ein, das gilt aber nicht für jede Art von Wohngebäuden sowie (wie sich aus § 48 zweiter Unterabsatz zweiter Gedankenstrich iVm § 63 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 ergibt) für Emissionen aus der Nutzung von Stellplätzen, die Wohngebäuden dienen.
§ 6 Abs. 2 NÖ BO 2014 räumt den Nachbarn auch kein Recht auf Einhaltung allfälliger wasserrechtlicher Bewilligungspflichten der Bauwerber ein (vgl. vielmehr die Regelung des § 1 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 2014, die insbesondere wasserrechtliche Bewilligungspflichten unberührt lassen). Diese sind vielmehr alleine von der zuständigen Wasserrechtsbehörde wahrzunehmen (vgl. die unterschiedlichen Behördenzuständigkeiten im hier maßgeblichen § 2 Abs. 1 NÖ BO 2014 einerseits und im elften Abschnitt des WRG 1959 andererseits; weiters VwGH 04.03.2008, 2007/05/0241, mwN).
Wie schon die belangte Behörde zutreffend festgehalten hat, kann auch keine Rede davon sein, dass die Errichtung einer nach § 17 Z 7 NÖ BO 2014 bewilligungsfreien Wärmepumpe, wie sie im vorliegenden Fall mit einer Nennleistung von ca. 10,75 kW geplant ist, im Falle der Integration in ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben von der Bewilligungspflicht mitumfasst wäre. Eine dem § 15 Abs. 2 NÖ BO 2014 vergleichbare Regelung enthält § 17 NÖ BO 2014 nicht (vgl. vielmehr § 1 Abs. 3 Z 7 leg.cit.), im Übrigen würde selbst nach der erstgenannten Bestimmung dadurch eine Parteistellung der Nachbarn nicht begründet.
Schließlich stellt § 6 Abs. 2 Z3 NÖ BO 2014 klar, dass ein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht auf die Einhaltung der dort genannten Bestimmungen (wozu insbesondere jene über die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe und den Bauwich zählen), nur insoweit bestehen, als die Belichtung der zulässigen Hauptfenster auf dem Nachbargrundstück beeinträchtigt sind. Der Verwaltungsgerichtshof hat daraus die Schlussfolgerung gezogen, dass der Nachbar eine Beeinträchtigung dieser Rechte nur hinsichtlich der ihm zugewandten Gebäudefront erfahren kann (VwGH 15.05.2014, 2011/05/0020, mwN, noch zu § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BauO 1996; in § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 2014 ist insoweit keinerlei Änderung zu erkennen). Bebauungsweise, Gebäudehöhen und Abstände an den nicht den Beschwerdeführern zugewandten Gebäudefronten berühren daher ihre durch § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 2014 gewährleisteten Rechte nicht.
Auf dieses Beschwerdevorbringen ist somit nicht weiter einzugehen.
6. Der Behandlung des relevanten Beschwerdevorbringens ist voranzustellen, dass es sich nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes beim Baubewilligungsverfahren um ein Projektgenehmigungsverfahren handelt, in dem das in den Einreichplänen und sonstigen Unterlagen dargestellte Projekt zu beurteilen ist, wobei der in den Einreichplänen und den Baubeschreibungen zum Ausdruck gebrachte Bauwille der Bauwerber entscheidend ist. Eine Beeinträchtigung der Nachbarrechte ist daher nur anhand des in den Einreichplänen dargestellten Projektes zu beurteilen, und es kommt in diesem Verfahren nicht darauf an, welcher tatsächliche Zustand besteht oder ob die Bauausführung tatsächlich anders erfolgt, als im beantragten Projekt angegeben ist. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Absicht zu vermuten ist, dass das Projekt anders errichtet oder verwendet werden soll als eingereicht. Im Fall einer nicht bewilligten Ausführung oder Verwendung des Projektes wäre gegebenenfalls mit baupolizeilichen Aufträgen und Strafen vorzu-gehen. Im Baubewilligungsverfahren kann, angesichts der alleinigen Maßgeblichkeit der Einreichunterlagen, eine eventuell illegale Ausführung oder zukünftige Ver-wendung jedoch keine Rolle spielen (VwGH 30.09.2022, Ra 2022/05/0099, mwN).
Daraus folgt insbesondere, dass alleine die in den Einreichplänen dargestellten Ausmaße des Gebäudes maßgeblich sind. Von Relevanz ist insoweit, dass die Mitbeteiligten hinsichtlich der dem Nachbargrundstück zugewandten nördlichen Gebäudefronten von Wohnhaus und Garage am 2. Oktober 2025 ein (mit 01.10.2025 datiertes) Beiblatt („Wandabwicklung“) vorgelegt haben, aus dem sich ergibt, dass die dortige Darstellung der Fronten (gemeinsame „Ansicht Nord“ von Wohnhaus und Garage) an die Stelle der entsprechenden Darstellungen im ursprünglichen Planteil mit den „Wandabwicklungen“ (in diesem befand sich jeweils eine „Ansicht Nord“ von Wohnhaus und Garage getrennt voneinander) treten soll. Somit ist die Einhaltung der Bestimmung über die Abstände auf Grundlage der „Ansicht Nord“ vom 1. Oktober 2025 zu überprüfen.
Soweit die Beschwerdeführer insoweit eine Verletzung des Parteiengehörs behaupten, ist ihnen entgegenzuhalten, dass (abgesehen von der persönlichen Erörterung der Beiblätter mit dem Zweitbeschwerdeführer am 03.10.2025) den Beschwerdeführern die Beiblätter ihrem eigenen Vorbringen nach mit dem erstinstanzlichen Bewilligungsbescheid vom 3. Oktober 2025 übermittelt wurden. Somit hatten sie im Berufungs- ebenso wie im nunmehrigen Beschwerdeverfahren Gelegenheit, dazu Stellung zu nehmen, wodurch eine Verletzung des Parteiengehörs im erstinstanzlichen (so man eine solche überhaupt erkennen wollte) jedenfalls saniert ist (VwGH 29.03.2017, Ra 2017/05/0024; 26.02.2015, Ra 2015/07/0005, mwN). Die Beiblätter enthielten auch keine wesentlichen Änderungen des ursprünglichen Bauvorhabens, sondern lediglich planliche Klarstellungen im Hinblick auf die von den Beschwerdeführern ohnehin bereits erhobene Einwendung zur Nichteinhaltung des gebotenen Abstandes und auf die damit in engem Zusammenhang stehende Gebäudehöhe (insbesondere mit dem Beiblatt „Wandabwicklung“ eine nunmehr das Bezugsniveau ausweisende Darstellung der Gebäudehöhe iSd § 19 Abs. 3 fünfter Gedankenstrich NÖ BO 2014 zum Nachbargrundstück hin), sodass die Vorlage der Beiblätter den Beschwerdeführern nicht die Möglichkeit der Erhebung darüber hinausgehender weiterer Einwendungen ermöglichte (zur Reichweite der Präklusion VwGH 27.02.2018, 2018/05/0010, mwN).
Zur in der Beschwerde erhobenen Forderung, die Bestätigung der E GmbH (gemeint ist offenbar jene vom 21.08.2025) sei „aktenmäßig“ beizulegen, sind die Beschwerdeführer darauf hinzuweisen, dass diese Bestätigung nach dem Akteninhalt schon Teil der ursprünglichen Einreichunterlagen war und somit von den Beschwerdeführern bereits im Rahmen des Verfahrens nach § 21 Abs. 1 NÖ BO 2014 hätte eingesehen werden können. Im Übrigen fand diese Bestätigung sowohl im erst- als auch im zweitinstanzlichen baubehördlichen Bescheid Erwähnung.
Im Hinblick auf die alleinige Relevanz des von den Mitbeteiligten ihrem Bauansuchen zu Grunde gelegten Projekts stellt es auch keinen Verfahrensmangel dar, dass die Baubehörden keinen Ortsaugenschein auf dem Baugrundstück und keine Vermessung durchgeführt haben, weil es auf die tatsächliche Ausgestaltung des Vorhabens im Baubewilligungsverfahren nicht ankommt. Auch sind sowohl das Bau- als auch das Nachbargrundstück in den Grenzkataster eingetragen, sodass nach § 19 Abs. 1a NÖ BO 2014 alleine der diesem entnommene Grenzverlauf für die Baubehörden maßgeblich war.
Dasselbe gilt sinngemäß für das im vorliegenden Fall gemäß § 4 Z 11a zweiter Gedankenstrich NÖ BO 2014 durch den Bebauungsplan bestimmte Bezugsniveau. Dass der (durch den Grenzkataster vorgegebene) Grenzverlauf oder das (durch den Bebauungsplan bestimmte) Bezugsniveau in den Einreichplänen bzw. den Beiblättern unrichtig dargestellt wären, behaupten die Beschwerdeführer nicht.
7. Von den Beschwerdeführern ist schon auf Grund der im Bebauungsplan vorgesehenen Baufluchtlinie zum Nachbargrundstück ein seitlicher Bauwich von zumindest 3 m einzuhalten (vgl. außerdem § 31 Abs. 1 letzter Unterabsatz NÖ ROG 2014).
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der von den Beschwerdeführern in ihren Einwendungen, aber auch in der Berufung und der Beschwerde mehrfach verwendete Begriff der „Abstandsflächen“ der NÖ BO 2014 bzw. dem NÖ ROG 2014 fremd ist. Insoweit nehmen sie offenbar auf die Bauvorschriften anderer Bundesländer (vgl. zB § 79 Abs. 3 Wr BauO oder § 5 Vbg BauG) Bezug. Nach der NÖ BO 2014 ist jedoch für den Abstand eines Bauvorhabens vom Nachbargrundstück alleine der in ihrem § 4 Z 8 definierten Bauwich maßgeblich.
8. Die vom Bauvorhaben umfasste Garage wahrt zwar den Bauwich von 3 m nicht. Sie erfüllt entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer jedoch die Definition eines Nebengebäudes in § 4 Z 15 NÖ BO 2014. Dazu ist zunächst auf die – auf Grundlage der nach dem Vorgesagten alleine maßgeblichen Einreichunterlagen getroffenen – Feststellungen zur statischen Unabhängigkeit dieses (durchgehend eigene Stahlbetonwände aufweisenden) Gebäudes zu verweisen. Weiters nennt der Gesetzgeber in § 4 Z 15 NÖ BO 2014 ausdrücklich eine „Kleingarage“ (worunter jede Garage zu verstehen ist, die die Flächenbegrenzung von 100 m² in dieser Definition nicht überschreitet; dies ist vorliegend mit einer bebauten Fläche von 58,18 m² der Fall) als Beispiel für ein Nebengebäude. Dass auf dem Garagendach eine begehbare „Wäscheterrasse“ geplant ist, ändert daran nichts, ist doch für den Gesetzgeber maßgebliches Kriterium (neben der Qualifikation als eigenständiges Gebäude, der Einhaltung der Flächenbegrenzung und der Unterordnung des Zwecks gegenüber einem Hauptgebäude) das Fehlen eines Aufenthaltsraumes iSd § 4 Z 2 NÖ BO 2014. Einen solchen stellt die geplante Terrasse jedenfalls nicht dar.
Der Bebauungsplan verbietet auf dem Baugrundstück die Errichtung von Nebengebäuden im Bauwich nicht. Durch die Garage wird eine Fläche von weniger als 100 m² bebaut. Nach den getroffenen Feststellungen überragt kein Punkt der nördlichen (dem Nachbargrundstück zugewandten) Gebäudefront der Garage das Bezugsniveau um mehr als 3 m. Somit erfüllt die Garage alle Voraussetzungen des § 51 Abs. 2 NÖ BO 2014 für ein im Bauwich zulässiges Nebengebäude.
9. Nach den Feststellungen haben die Mitbeteiligten im ergänzend vorgelegten Beiblatt „Wandabwicklung“ mittels Division der Fläche der nördlichen Gebäudefront des Wohnhauses (Hauptgebäudes; 24,65 m²) durch deren größte Breite (8,61 m) eine mittlere Gebäudehöhe dieser Front von 2,86 m errechnet. Anders als den ursprünglichen Einreichunterlagen ist diesem Beiblatt auch eindeutig zu entnehmen, dass die Berechnung der Frontfläche – entsprechend § 53 Abs. 3 erster Gedankenstrich NÖ BO 2014 – auf den über dem Bezugsniveau liegenden Höhen des Gebäudes beruht. Somit entspricht die Ermittlung der Gebäudehöhe dieser Front des Wohnhauses § 53 Abs. 1 NÖ BO 2014.
10. Diese Gebäudehöhe liegt unter der durch die Bauklasse II (§ 31 Abs. 2 NÖ ROG 2014 iVm dem Bebauungsplan) festgelegten (maximalen) Bebauungshöhe von 8 m. Die Bebauungshöhe von 8 m wird auch an keinem Punkt der nördlichen Gebäudefront des Einfamilienhauses überschritten, sodass den Anforderungen des § 53a Abs. 1 NÖ BO 2014 Genüge getan ist. Dazu ist im Hinblick auf das Beschwerdevorbringen nochmals festzuhalten, dass es sowohl für die Ermittlung der Gebäudehöhe nach § 53 Abs. 1 als auch für die Prüfung der Einhaltung der Höhenbegrenzung nach § 53a Abs. 1 zweiter Satz NÖ BO 2014 alleine auf die über dem Bezugsniveau liegenden Höhen ankommt. Allfällige (in der Beschwerde sowie in den ergänzenden Stellungnahmen im Beschwerdeverfahren mehrfach erwähnte) Traufenhöhen und „optische Fronthöhen“ sind dafür hingegen ohne Relevanz.
11. Bei der Gebäudehöhe von 2,86 m ist die Einhaltung des durch die Baufluchtlinie bzw. § 50 Abs. 1 NÖ BO 2014 normierten Mindestbauwichs von 3 m durch das Einfamilienhaus (Hauptgebäude) ausreichend.
12. Zusammengefasst ist somit durch das Einfamilienhaus sowohl der nach dem Bebauungsplan bzw. § 50 Abs. 1 NÖ BO 2014 erforderliche Bauwich als auch die nach § 53a Abs. 1 NÖ BO 2014 zulässige Höhe des Bauvorhabens an der dem Nachbargrundstück zugewandten Gebäudefront gewahrt. Die Errichtung der Garage (Nebengebäude) im Bauwich zum Nachbargrundstück steht mit § 51 Abs. 2 NÖ BO 2014 im Einklang. Somit ist eine Prüfung des Lichteinfalls auf Gebäude auf dem Nachbargrundstück nicht erforderlich (VwGH 20.11.2018, Ra 2018/05/0261, mwN, noch zu § 6 Abs. 2 Z3 NÖ BauO 1996; eine Änderung der Rechtslage durch die Bestimmungen der NÖ BO 2014 ist insoweit nicht zu erkennen). Vielmehr folgt schon aus der Einhaltung der Bestimmungen über die Höhe und den Bauwich, dass die Beschwerdeführer durch das Bauvorhaben in ihrem subjektiv-öffentlichen Nachbarrecht nach § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ BO 2014 nicht verletzt sind.
13. Nach § 28 Abs. 2 und 3 erster Satz VwGVG hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich freilich nicht nur die Beschwerde zu erledigen, sondern auch eine Entscheidung in der Sache selbst zu treffen, also jene Angelegenheit zu erledigen, die von der Verwaltungsbehörde zu entscheiden war (VwGH 09.05.2022, Fr 2022/03/0004, mwN). Die in diesem Sinn verstandene Sache des angefochtenen Bescheides begrenzt gleichzeitig als äußerster Rahmen die durch § 27 VwGVG geregelte Prüfungsbefugnis des Gerichts. Eine weitere Einschränkung der Prüfungsbefugnis kann sich in Fällen einer Trennbarkeit der behördlichen Entscheidung ergeben. Darüber hinaus ist der Prüfungsumfang im Fall von Parteibeschwerden im Sinne des Art. 132 Abs. 1 Z 1 BVG dadurch beschränkt, dass diese nur insoweit zu prüfen sind, als die Frage einer Verletzung von subjektiv-öffentlichen Rechten Gegenstand ist. Das Verwaltungsgericht kann daher etwa nicht auf Grund der Beschwerde einer auf bestimmte subjektive Rechte beschränkten Partei eine Aufhebung oder Abänderung des angefochtenen Bescheides aus öffentlichen Interessen vornehmen. Zu beachten ist vom Gericht auch ein (Teil)Verlust der Parteistellung. In diesem Rahmen, der sich im Einzelfall jeweils aus dem Zusammenwirken von verfahrensrechtlichen und materiellrechtlichen Normen ergibt, ist das Verwaltungsgericht auch befugt, Rechtswidrigkeitsgründe aufzugreifen, die in der Beschwerde nicht vorgebracht wurden (VwGH 09.09.2015, Ra 2015/04/0012; 27.02.2019, Ra 2018/05/0054, jeweils mwN).
14. Auf Grund seiner Verpflichtung zur Entscheidung in der Sache selbst hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zunächst den von der belangten Behörde mit dem angefochtenen Bescheid unverändert bestätigten Spruchpunkt I. des erstinstanzlichen Baubewilligungsbescheides § 59 Abs. 1 AVG entsprechend neu zu formulieren. Die von der Bürgermeisterin gewählte Spruchformulierung enthält über die – alleine normativen Charakter aufweisende – Erteilung der Baubewilligung unter Vorschreibung von Auflagen insbesondere auch das bautechnische Gutachten und rechtliche Ausführungen sowie Hinweise, die im Spruch mangels normativer Wirkung keinen Platz haben (vgl. zur Bedeutung des Spruchs Hengstschläger/Leeb, AVG § 59 Rz 1, zu nicht normativen „Spruchteilen“ Rz 3 sam Ende; Stand 01.03.2023, rdb.at), sondern allenfalls in der Bescheidbegründung. Diese Teile sind daher aus dem Spruch zu streichen. Die den Mitbeteiligten erteilten Auflagen stehen inhaltlich in keinem Zusammenhang zu den in der Beschwerde zulässigerweise geltend gemachten subjektiv-öffentlichen Rechten der Beschwerdeführer und sind daher unverändert zu belassen.
Im Rahmen der Neuformulierung ist aber sehr wohl klarzustellen, dass sich die erteilte Baubewilligung neben den ursprünglichen Einreichunterlagen auch auf die mit 1. Oktober 2025 datierten Beiblätter bezieht. Dabei tritt die „Ansicht Nord“ im Beiblatt mit der „Wandabwicklung“ an die Stelle der im ursprünglichen Planteil „Wandabwicklung“ dargestellten entsprechenden Ansichten des Wohnhauses bzw. der Garage (beide sind dort mit „Ansicht Nord“ überschrieben). Die Plandarstellungen in den Beiblättern dienen der Sicherung der von den Beschwerdeführern mit ihren Einwendungen geltend gemachten Rechte (ohne sie wäre die Prüfung der Einhaltung der vom subjektive Nachbarrecht gemäß § 6 Abs. 2 Z 3 umfassten Bestimmungen der §§ 50 Abs. 1, 51 Abs. 2 und 53a Abs. 1 NÖ BO 2014 nicht möglich, sodass den Beschwerdeführern insoweit auch ein Recht auf § 19 NÖ BO 2014 entsprechende Einreichunterlagen zustand; vgl. dazu VwGH 29.04.2015, 2013/05/0004, mwN), sodass eine solche Klarstellung innerhalb der Prüfungsbefugnis der Berufungsbehörde bzw. des Landesverwaltungsgerichtes liegt.
15. Die von den Beschwerdeführern „hilfsweise“ beantragte mündliche Verhandlung kann gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG entfallen, weil im vorliegenden Fall der entscheidungswesentliche Sachverhalt – nämlich der Bauwille der Mitbeteiligten – durch die Einreichunterlagen samt Beiblättern bereits im Verwaltungsverfahren vollständig feststand. Die verwaltungsgerichtlichen Feststellungen und darauf beruhenden Änderungen dienen nur mehr der Klarstellung sowie einer präzisen, dem § 59 Abs. 1 AVG entsprechenden Spruchformulierung. Eine über die Erfassung des Inhalts der genannten Unterlagen hinausgehende Beweiswürdigung war nicht erforderlich, was auch nach der Rechtsprechung des EGMR den Entfall einer Verhandlung rechtfertigt (vgl. die Nachweise bei VwGH 21.07.2025, Ra 2025/06/0121). Festzuhalten ist insbesondere, dass die Beschwerdeführer auf den Inhalt der Beiblätter, der für die Wahrung ihrer subjektiven Nachbarrechte wesentliche war (vgl. oben 14.), in der Beschwerde nicht konkret eingegangen sind. Dass insoweit eine Verletzung des Parteiengehörs nicht vorliegt, wurde oben unter 6. bereits dargelegt.
Auch die Rechtslage ist durch den Gesetzeswortlaut und die zitierte Rechtsprechung hinreichend klargestellt. In der Beschwerde werden keine darüber hinausgehenden Rechtsfragen aufgeworfen.
16. Mit diesem Erkenntnis erübrigt sich eine Entscheidung über den Antrag, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen (VwGH 16.12.2024, Ra 2024/11/0069, mwN).
IV.Zur Unzulässigkeit der Revision
Die (ordentliche) Revision ist nicht zulässig, weil im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt. Insbesondere weicht die Entscheidung weder von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ab noch fehlt eine solche Rechtsprechung noch wird die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet.
Die Lösung der maßgeblichen Rechtsfragen ergibt sich vielmehr aus dem Wortlaut der §§ 24 Abs. 4, 27 und 28 Abs. 2 und 3 erster Satz VwGVG, des § 59 Abs. 1 AVG, des § 1 Abs. 2 und Abs. 3 Z 7, des § 2 Abs. 1, des § 4 Z 2, 4, 8, 11a und 15 , des § 6 Abs. 1 und 2, des § 14 Z 1, des § 15 Abs. 2, des § 17 Z 7, des § 19 Abs. 1 Z 1 und 3, des § 19 Abs. 1a, des § 20, des § 21 Abs. 1, des § 23 Abs. 1 und 2, des § 48 (zweiter Unterabsatz zweiter Gedankenstrich), des § 50 Abs. 1, des § 51 Abs. 2, des § 53 Abs. 1 bis 3, des § 53a Abs. 1 sowie des § 63 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014, des § 31 Abs. 1 und 2 NÖ ROG 2014 (zum Fehlen einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung bei klarem Wortlaut der maßgeblichen Bestimmungen VwGH 27.02.2018, Ra 2018/05/0011, mwN) sowie den angeführten Festlegungen des Bebauungsplanes im Zusammenhalt mit der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes.
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