Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-2604/001-2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 04.07.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2024:LVwG.AV.2604.001.2023

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrssenat 2 unter dem Vorsitz der Richterin HR Mag. Clodi im Beisein des Richters Mag. Wimmer als Berichterstatter und der fachkundigen Laienrichter Dr. Leidwein und H. Stich über die gemeinsame Beschwerde von A, geb. ***, und B, geb. ***, beide ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld vom 01. September 2023, Zl. ***, mit welchem die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 10.03.2023, BRZ: *** des öffentlichen Notariats C in ***, ***, abgeschlossen zwischen D, geb. ***, und E, geb. , als Verkäufer einerseits und F, geb. , als Käufer andererseits betreffend die Grundstücke Nr. ., ., ***, ***, ***, ***, ***, **, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, EZ ***, alle KG ***, mit einem Gesamtflächenausmaß von 305.122 m², erteilt worden ist, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung und nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung den

BESCHLUSS

gefasst:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 iVm § 31 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unzulässig zurückgewiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Begründung:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld vom 01. September 2023, Zl. ***, wurde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 10.03.2023, BRZ: *** des öffentlichen Notariats C in ***, ***, abgeschlossen zwischen D, geb. ***, und E, geb. , als Verkäufer einerseits und F, geb. , als Käufer andererseits betreffend die Grundstücke Nr. ., ., ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, EZ ***, alle KG ***, mit einem Gesamtflächenausmaß von 305.122 m², erteilt.

Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 6 Abs. 2, 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800.

Begründend wird von der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld im Wesentlichen ausgeführt, dass aufgrund der von F im Verfahren vorgelegten Unterlagen festgestellt werden könne, dass bei ihm Landwirteeigenschaft im Sinne des NÖ GVG 2007 vorliege. Da bei ihm eben diese Landwirteeigenschaft, vor allem durch Vorlage des Zeugnisses der Land- und Forstwirtschaftlichen Lehrlings- und Fachausbildungsstelle für Niederösterreich, die Bestätigung über forstwirtschaftliche Praxisarbeit sowie der Beitragsvorschreibung zur SVS der Bauern nachgewiesen sei, liege der Versagungsgrund gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 nicht vor, unabhängig davon, dass ein Interessent vorhanden sei.

Da das durchgeführte Beweisverfahren darüber hinaus keinen Hinweis darauf erbracht habe, dass Gründe zur Annahme gegeben sein könnten, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der kaufgegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke nicht zu erwarten wäre oder dass diese ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen würden, sondern vielmehr aufgrund der vom Käufer vorgelegten Stellungnahme von einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung der Grundstücke ausgegangen werden könne, sei auch das Vorliegen des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG 2007 zu verneinen. Weiters weise nichts darauf hin, dass die vereinbarte Gegenleistung iHv. EUR *** den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteige. Sohin liege auch der Versagungsgrund nach § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG 2007 nicht vor. Da auch keine anderweitigen Versagungsgründe gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG vorliegen würden und ein Erwerb der Liegenschaft durch die Antragsteller mit den Zielen des NÖ GVG nicht in Widerspruch stehe, wäre dem verfahrensgegenständlichen Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu erteilen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die gemeinsame Beschwerde von A und B. Vorgebracht wurde in dieser, dass die vom Antragsteller vorgelegte Praxisbestätigung für die Zulassung zur forstwirtschaftlichen Facharbeiterprüfung *** von einer juristischen Person beziehungsweise einer Gesellschaft stamme und kein namentlicher Vertreter für die Glaubhaftigkeit des Praxisnachweises genannt worden sei. Eine eidesstattliche Erklärung aller Beteiligten sei zwingend notwendig. Diese Urkunde habe im vorangegangenen Beschwerdeverfahren unter der Zl. LVwG-AV-1020/001-2021 noch nicht vorgelegt werden können und sei von einer fingierten Urkunde auszugehen. Die *** sei eine extensive, saisonbedingte Weide und stelle daher auch keinen Praxisbetrieb nach der NÖ land- und forstwirtschaftlichen Berufsverordnung dar.

Ein Abschussvertrag im Zuge eines Jagdeinschlusses des Reviers des *** stelle keine land- und forstwirtschaftliche Tätigkeit im Sinne des Praxisnachweises für die Zulassung zur forstwirtschaftlichen Facharbeiterprüfung dar.

Sämtliche Grundbesitzverhältnisangaben auf der Praxisbestätigung für die Zulassung zur forstwirtschaftlichen Facharbeiterprüfung seien fingiert, da es keine grundbuchmäßige Auskunft gäbe. Es sei auch zu prüfen, ob Lohnsteuer oder Einkommensteuer, Sozialversicherung und Unfallversicherung in der gesamten Praxiszeit von 15.10.2010 bis 30.6.2015 bezahlt oder entrichtet worden seien, da es sich um keinen Familienbetrieb, sondern um einen Fremdbetrieb handle. Gegebenenfalls werde auch die Richtigkeit des Erwerbes des Forstfacharbeiters in Frage gestellt und die Aberkennung des Forstfacharbeitertitels in Erwägung gezogen werden müssen.

Die Angaben im land- und forstwirtschaftlichen Betriebskonzept des F vom Juni 2023 über die 6,3 ha Pachtgrund seien für dieses Betriebskonzept irrrelevant, da dieses noch nicht im Eigentum und Besitz von F sei.

Die angegebenen Bienenstöcke seien vom Vorbesitzer wieder entfernt worden. Weiters sei auch kein einziges Stück Farmwild vorhanden und auch keine Einzäunung. Die Fotos von der Betriebstätte ***, die die Betriebstätte des *** sei und zur Jagdbewirtschaftung des *** diene, sei kein Eigentum von F.

Der Kauf von der Hofstelle KG Nummer *** EZ *** sei unter Hinweis auf, dass unter der Zl. LVwG-AV-1020/001-2021 geführte Beschwerdeverfahren als Umgehungsgeschäft zu werten.

Das Gebäude sei in einem abbruchreifen Zustand, teils ohne Fenster und ohne Sanitär, keiner Kläranlage, und sei in absehbarer Zeit keine Gewinnerwirtschaftung möglich. Die Streuobstproduktion werde auch nicht als gewinnbringend angesehen, da der Baumbestand überaltert und verwildert sei. Der Deckungsbeitrag beim Wald sei im gesamten Voralpenraum etwa 30% geringer als im Betriebskonzept angegeben. Die im Betriebskonzept vorgesehene Farmwildhaltung mit Errichtung eines Gatters und EU- Schlachtraumes lasse mit dieser Betriebsgröße keine gewinnbringende Erwirtschaftung erwarten, sondern sei als Liebhaberei zu werten.

Ein sukzessiver Zukauf weiterer land- und forstwirtschaftlicher Flächen begründe die Landwirteeigenschaft nicht (s.d. VfGH 23.September 2008 B2038/07)

Laut eigenen Angaben zur forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung könne durch einen einmaligen Nettobetrag von 1087,15 Euro durch Holzverkauf unmöglich 25% des Jahreseinkommens erwirtschaftet werden und liege keine Landwirtschafteeignung nach dem NÖ GVG vor. Auch würde es keinen Mehrfachantrag bei der AMA geben und sei es daher als Liebhaberei zu bezeichnen.

Es handle sich hier eindeutig um ein Umgehungsgeschäft nach dem NÖ GVG.

Nach einem Verbesserungsauftrag durch die belangte Behörde ergänzten die Beschwerdeführer, dass sie eine Interessentenerklärung abgegeben und nach wie vor ernsthaft Interesse am Kauf der Liegenschaft KG Nummer *** EZ *** hätten. Da sie praktizierende Landwirte seien, bleibe die Interessentenerklärung weiterhin unverändert aufrecht. Das Beschwerdevorbringen sei nach der NÖ Land- und forstwirtschaftlichen Berufsverordnung und nach demNÖ GVG zu überprüfen. Der Bescheid sei sodann schon von Amtswegen aufzuheben. Falls die Behörde anderer Ansicht sein sollte, werde beantragt den Bescheid *** vom 1.9.2023 aufzuheben.

Mit Schreiben der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld vom 27.10.2023 wurde der Verwaltungsakt mit dem Ersuchen um Entscheidung über die Beschwerde vorgelegt, wobei auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet wurde.

Mit Stellungnahme vom 6.12.2023 teilte F mit, dass die Zweifel der Beschwerdeführer am Praxisnachweis des Genehmigungswerbers unbegründet seien. Der Genehmigungswerber verweise auf die aufgetragene Urkundenvorlage vom 11.08.2023, der zufolge er seine zehnjährige praktische land- und forstwirtschaftliche Praxistätigkeit im Zeitraum vom 15.10.2010 bis 30.06.2015 im Betrieb des Herrn G in ***, ***, absolviert habe. Eine eidesstattliche Erklärung sei für die Praxisbestätigung nicht erforderlich.

Der Genehmigungswerber habe die Praxisbestätigung im Verfahren zuLVwG-AV-1020/001-2021 nicht vorgelegt, zumal dort nicht F, sondern die H Gesellschaft m.b.H. Genehmigungswerberin gewesen sei. Die Vorlage der Praxisbestätigung sei in diesem Verfahren weder notwendig noch zielführend gewesen.

Der Genehmigungswerber habe die Forstfacharbeiterprüfung bei der Land- und forstwirtschaftlichen Fachausbildungsstelle für NÖ nach den Vorschriften der NÖ Land- und forstwirtschaftlichen Berufsausbildungsordnung vom 25.09.1991 mit gutem Erfolg abgelegt. Voraussetzung dafür sei die von ihm nachzuweisende Praxiszeit gewesen, welche von der Land- und forstwirtschaftlichen Fachausbildungsstelle für NÖ geprüft worden sei, andernfalls hätte er die Prüfung nicht ablegen können. Das Zeugnis über die Forstfacharbeiterprüfung sei eine öffentliche Urkunde, sodass damit auch die Absolvierung der Praxiszeit von einer Behörde bestätigt worden sei. Der Genehmigungswerber müsse vor diesem Hintergrund auch keine Grundbuchsauszüge zu den Betrieben vorlegen, bei denen er seine Praxiszeit absolviert habe. Ob für den Genehmigungswerber in der Praxiszeit vom 15.10.2010 bis 30.06.2015 Lohnsteuer, SV-Beiträge etc. entrichtet worden seien, sei nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens und für die Erlangung praktischer land- und forstwirtschaftlicher Kenntnisse irrelevant.

Wie bereits von der Grundverkehrsbehörde Lilienfeld im Genehmigungsbescheid vom 01.09.2023 rechtsrichtig festgestellt, sei der Genehmigungswerber als Landwirt iSd § 3 Z 2 lit a NÖ GVG 2007 zu qualifizieren. Die Überprüfung des angefochtenen Genehmigungsbescheids habe ausschließlich nach Maßgabe des NÖ GVG 2007 zu erfolgen, die Bestimmungen der NÖ Land- und forstwirtschaftlichen Berufsausbildungsordnung seien anders als von den Beschwerdeführern behauptet, irrelevant.

Die Beschwerdeführer würden mit ihrer Kritik dem land- und forstwirtschaftlichen Betriebskonzept des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen I nicht auf gleicher fachlicher Ebene entgegentreten. Sie würden überdies grundlegend übersehen, dass der „werdende Landwirt“ iSd § 3 Z 2 lit b NÖ GVG 2007 dem „Ist-Landwirt“ iS § 3 Z 2 lit a NÖ GVG 2007 von Gesetzes wegen gleichgestellt sei. Die belangte Behörde sei rechtsrichtig davon ausgegangen, dass der Genehmigungswerber bereits im Zeitpunkt der Antragstellung „Ist-Landwirt“ gewesen sei. Selbst wenn der Genehmigungswerber bei Antragstellung noch nicht als Landwirt zu qualifizieren wäre, sei ihm die Genehmigung aufgrund der Feststellungen im land- und forstwirtschaftlichen Betriebskonzept zu erteilen, zumal er diesfalls als werdender Landwirt zu qualifizieren sei.

Der Kauf der Grundstücke der EZ *** KG *** sei kein Umgehungsgeschäft, denn er habe die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gesetzmäßig beantragt und diese auch erhalten.

Die von den Beschwerdeführern mehrfach ins Treffen geführte Entscheidung des VfGH vom 23.09.2008 zu B2038/07 sei weder einschlägig noch sei daraus etwas für die Beschwerdeführer abzuleiten. Der Sukkus der Entscheidung sei, dass ein im Genehmigungsverfahren vom Genehmigungswerber in Aussicht gestellter, erst in Zukunft erfolgender, sukzessiver Zukauf von nicht verfahrensgegenständlichen land- und forstwirtschaftlichen Flächen keine Landwirteeigenschaft des Genehmigungswerbers begründe, wenn dieser im Zeitpunkt der Antragstellung noch nicht Landwirt iSd NÖ GVG sei. Die Beschwerdeführer würden jedoch grundlegend übersehen, dass die belangte Behörde die Landwirteeigenschaft des Genehmigungswerbers gerade nicht aufgrund eines sukzessiven Zukaufs bejaht habe, sondern aufgrund seiner nachgewiesenen Praxiserfahrung bzw. allenfalls aufgrund seiner Eigenschaft als werdender Landwirt, zumal er jedenfalls mit Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke Landwirt iSd NÖ GVG werde. Ein sukzessiver Zukauf liege nicht vor.

Der Genehmigungswerber verweise zur Vermeidung von Wiederholungen auf die bereits in seinem Schriftsatz vom 01.09.2023 dargelegten formellen Mängel der Interessentenerklärung der Beschwerdeführer. Die belangte Behörde hätte die Interessentenerklärung vor diesem Hintergrund bereits rechtsrichtig zurückweisen müssen, sodass die Beschwerdeführer keine Parteistellung und sohin auch keine Beschwerdelegitimation hätten.

Das Finanzierungsangebot der Beschwerdeführer reiche auch der Höhe nach nicht aus, um die Bezahlung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften sicherzustellen. Die Beschwerdeführer hätten beim Kauf der Grundstücke auch GrESt zu entrichten, die vom Finanzierungsangebot nicht abgedeckt sei. Da eine „Nachbesserung“ bzw Behebung des mit Interessentenerklärung vom 30.06.2023 vorgelegten, unverbindlichen Finanzierungsangebots verfahrensrechtlich unzulässig sei, hätten die Beschwerdeführer schon im Verfahren vor der belangten Behörde keine gesetzmäßige Interessentenerklärung abgegeben, sodass mangels Parteistellung diese sowie deren Beschwerde zurückzuweisen sei.

Beantragt wurde, der Beschwerde keine Folge zu geben und den bekämpften Bescheid zu bestätigen.

Mit Bekanntgabe samt Urkundenvorlage vom 30.4.2024 brachte F insbesondere ergänzend vor, dass er plane, - wie im land- und forstwirtschaftlichen Betriebskonzept des I von Juni 2023 dargelegt -folgende, nachhaltige Betriebsaktivitäten planvoll und auf Gewinn ausgerichtet auf der Gesamtbetriebsfläche auszuführen:

• Grünlandbewirtschaftung

• Streuobstproduktion

• Waldbewirtschaftung zur Nutz- und Brennholzproduktion (30ha)

• Farmwild als extensive Tierhaltung (3,5ha, 16 Tiere/ha)

• Imkerei (im Schnitt 30 Völker)

• Urlaub am Bauernhof (8 Betten);

Nach Maßgabe der projektierten Betriebsaktivitäten als werdender Land- und Forstwirt entfalle auf sein Gesamteinkommen ein Anteil von zumindest 25 % auf die Land- und Forstwirtschaft. Beantragt wurde, der Beschwerde keine Folge zu geben und den bekämpften Bescheid zu bestätigen.

Mit Urkundenvorlage vom 30.4.2024 bzw. 2.5.2024 legten die Beschwerdeführer vom Landesverwaltungsgericht Niederösterreich geforderte Unterlagen vor.

Am 31.5.2024 wurde von den Beschwerdeführern ergänzend ein Finanzierungsangebot der J AG vom 28.5.2024 vorgelegt.

Zu diesem Beschwerdevorbringen sowie zum Inhalt des behördlichen Verwaltungsaktes hat der Grundverkehrssenat 2 des Landesverwaltungsgerichts NÖ am 3. Juni 2024 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der Beweis erhoben wurde durch Einbeziehung des behördlichen Verwaltungsaktes und des Gerichtsaktes, auf deren wörtliche Verlesung verzichtet wurde.

Der Vertreter der Verkäufer- und Käuferseite erklärt zum Finanzierungsangebot der J AG vom 28.5.2024, dass dieses verspätet sei, zumal die Finanzierungserklärung einer Verbesserung nicht zugänglich sei. Auch dieses Angebot vom 28.05.2024 sei nicht unbedingt, sondern bedingt; einerseits wiederum auf Grund des Erfordernisses der Bestellung von Sicherheiten, die nur mit Zustimmung der Veräußerer einverleibt werden könnten, andererseits sei auf Seite 4 des Angebotes angemerkt, dass das Angebot nur unter der Bedingung gewährt werde, dass 1. eine Überprüfung des in Aussicht gestellten Projektes eine nach Auffassung der Bank positive Gesamtbeurteilung ergäbe und 2. die Genehmigung nur erteilt werde, wenn die Gremien zustimmen. Diese beiden Voraussetzungen würden derzeit ebenso nicht vorliegen. Weiters gelte dieses Angebot auch nur unter der Bedingung eines Kontowechsels zur J AG; auch dieser Kontowechsel sei nicht nachgewiesen.

Die Beschwerdeführer bestätigten, dass noch kein Bankwechsel stattgefunden habe. Neben der (im Finanzierungsangebot angeführten) Liegenschaft EZ *** würden sich auch die Liegenschaften EZ *** und EZ *** im Eigentum befinden. Da in den letzten zwei Jahren größere Bautätigkeiten durchgeführt worden seien, seien diese Liegenschaften mit Hypotheken belastet.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke Nr. ., ., ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, EZ ***, alle KG ***, mit einem Gesamtflächenausmaß von 305.122 m², stehen im Eigentum von D und E. Laut Flächenwidmungsplan weisen die Grundstücke die Widmung „Grünland Land- und Forstwirtschaft“ auf. Die Liegenschaft wird derzeit land- und forstwirtschaftlich genutzt.

Am 10.03.2023 wurde zwischen D und E als Verkäufer einerseits und F als Käufer andererseits betreffend die Grundstücke Nr. ., ., ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und ***, EZ ***, alle KG ***, ein Kaufvertrag abgeschlossen. Als Kaufpreis wurden € *** vereinbart.

Mit Antrag vom 28.06.2022 haben der Käufer und die Verkäufer gemeinsam unter Vorlage einer Kopie der Kaufvertragsurkunde bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde Lilienfeld unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordrucks die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes ausdrücklich gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 beantragt.

Aufgrund dieses Antrages hat die Grundverkehrsbehörde Lilienfeld ein Kundmachungsverfahren gemäß § 11 Abs. 2 und Abs. 5 NÖ GVG bei der örtlichen Bezirksbauernkammer und bei der Marktgemeinde *** veranlasst. Innerhalb der Anmeldefrist (bis 30.06.2023) haben die nunmehrigen Beschwerdeführer A und B gemeinsam ihr Interesse am Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke schriftlich bekundet (Interessentenerklärung).

Die Interessenten haben dabei verbindlich ihre Bereitschaft erklärt, die Liegenschaft EZ , KG , Grundstücke Nr. ., ., ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, ***, *** und *** um den ortsüblichen Preis erwerben zu wollen. Als ortsüblich haben sie einen Preis von maximal € *** bezeichnet.

Weiters haben die Interessenten erklärt, Landwirte iSd NÖ Grundverkehrsgesetzes in ***, ***, zu sein und ausgeführt, dass ihr landwirtschaftlicher Betrieb aus 49 ha Eigengrund und 64 ha Pachtgrund besteht. Das außerlandwirtschaftliche Nettoeinkommen betrage ca. € ***. Zusätzlich haben sie bekannt gegeben, dass die verfahrensgegenständlichen Grundstücke an ihre Grundstücke anschließen bzw. in einer Entfernung von 0 km zu ihrem landwirtschaftlichen Betrieb (Hofstelle) liegen und dass sie die Grundstücke zur Aufstockung des landwirtschaftlichen Betriebes und zur Sicherung des landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetriebes benötigen sowie, dass sie sie auch selbst bewirtschaften werden.

Darüber hinaus haben sie ausgeführt, in der Lage zu sein den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen sowie die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin bzw. den Verpächter oder die Verpächterin und dgl. lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu gewährleisten.

Zum Nachweis bzw. zur Glaubhaftmachung, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert bezahlen zu können, reichten sie ein unverbindliches Finanzierungsangebot der K vom 06.07.2023 nach, wonach diese unter näher ausgeführten Bedingungen bereit wäre den Kauf zu finanzieren. Diese Grundsatzzusage war bis 6.8.2023 gültig.

In ihrer Stellungnahme vom 10.07.2023 hat die Bezirksbauernkammer *** zu dem verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäft ausgeführt, dass die beantragte Genehmigung den Bestimmungen des § 6 Abs. 2 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 widerspricht, da eine Interessentenmeldung abgegeben wurde. Dieser Stellungnahme wurde die eingelangte Interessentenanmeldung und das Finanzierungsanbot angeschlossen. Einen anderen Versagungsgrund als das Vorliegen einer Interessentenerklärung nennt die Bezirksbauernkammer *** nicht.

Vor Durchführung der mündlichen Verhandlung am 3.6.2023 wurde von den Beschwerdeführern am 31.5.2024 zum Nachweis in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert bezahlen zu können, ein individuelles Angebot der J AG vom 28.5.2024 für einen Investitionskredit über einen Betrag von € *** vorgelegt. Das Angebot sieht als Sicherheit die Einverleibung einer Höchstbetragshypothek in Höhe von € ***ob der neu anzukaufenden Liegenschaft im ersten Geldrang und simultan ob der Liegenschaft KG *** EZ *** im nächsten Geldrang vor.

Als sonstige Vereinbarung ist als Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Konditionen ein Kontowechsel zur J AG vorgesehen. Laut diesem Schriftstück bleibt die Bank mit diesem angebotenen Zinssatz bis zum 15.06.2024 im Wort. Dieses grundsätzliche Finanzierungsanbot war unter der Voraussetzung, dass „eine Überprüfung des in Aussicht gestellten Projektes eine nach unserer Auffassung positive Gesamtbeurteilung ergibt und vorbehaltlich der erforderlichen Genehmigung durch unsere entscheidungsbefugten Gremien“ gültig.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des elektronisch geführten behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist. Die Größe der Grundstücke und die Flächenwidmung gehen aus dem Kaufvertrag bzw. aus dem verfahrenseinleitenden Antrag hervor und sind im Übrigen unstrittig.

Die Feststellungen zu der von den Beschwerdeführern erstatteten Interessentenanmeldung vom 28.6.2023 samt Finanzierungsangebot der K vom 6.7.2023 stützen sich auf die diesbezüglichen im Verwaltungsakt einliegenden Urkunden.

Die Feststellungen zu dem von den Beschwerdeführern vorgelegten Finanzierungsangebot der J AG gründen auf dessen wörtlichen Inhalt; das Angebot ist Bestandteil des gerichtlichen Verfahrensaktes und wurde zudem auch der Verhandlungsschrift vom 3.6.2024 als Beilage ./A angeschlossen.

Rechtlich sind folgende Bestimmungen für den vorliegenden Fall maßgeblich:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gilt im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstück:ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder als Grünland/Freihaltefläche gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt ist.

Dabei sind die Beschaffenheit und die Art seiner tatsächlichen Verwendung maßgebend.

Eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oderb) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

• diese Absicht durch ausreichende Gründe und

• aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.

Gemäß § 3 Z 4 lit a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:wer als bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1);

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung.

Gemäß § 6 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück1. zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird oder

2. zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen.

3. (entfällt durch LGBl. Nr. 38/2019).

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z 1 - 4;2. Grundstücksnummer;3. Katastralgemeinde;4. Flächenausmaß;5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z 1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs. 1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefrist alle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen und eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung eine Interessentenanmeldung oder eine fachlich begründete Stellungnahme einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Aufgrund der Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ und der tatsächlichen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung der in Rede stehenden Grundstücke unterliegt deren Erwerb dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach der Bestimmung des § 4 Abs. 1 NÖ GVG 2007.

Aus diesem Grund haben auch die Vertragsparteien des Rechtsgeschäfts gemäߧ 10 Abs. 1 NÖ GVG 2007 fristgerecht bei der Grundverkehrsbehörde um Genehmigung angesucht.

Grundsätzlich hat nach der Bestimmung des § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 (ein Hinweis auf eine Antragstellung und Genehmigung im vereinfachten Verfahren nach § 6 Abs. 1 NÖ GVG 2007 liegt nicht vor) die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft auch die Genehmigung zu erteilen, wenn nicht einer der in dieser Bestimmung genannten Versagungsgründe, insbesondere die der Z 1 bis 4 leg. cit., die den Kernbereich des landwirtschaftlichen Grundverkehrs schützen, wenngleich die Aufzählung nur demonstrativ ist, vorliegt.

Da im verfahrensgegenständlichen Fall strittig ist, ob der Käufer Landwirt ist, ist aus verfahrensökonomischen Gründen zu prüfen, ob die Genehmigung nicht zu erteilen ist, weil der Rechtserwerber kein Landwirt ist und zumindest ein Interessent (die nunmehrigen Beschwerdeführer) vorhanden ist (§ 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007). Entscheidend ist daher zunächst, ob die Beschwerdeführer im vorliegenden grundverkehrsbehördlichen Verfahren die Rechtsstellung von Interessenten und damit auch Parteistellung erlangt haben.

Die Voraussetzungen für die Erlangung der Interessentenstellung finden sich einerseits in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 und andererseits in § 11 leg. cit. Während die erstgenannte Bestimmung bestimmte inhaltliche Anforderungen an den Interessenten und deren Glaubhaftmachung bzw. Nachweis in näher genannter Form normiert, trifft § 11 leg. cit. nähere Verfahrensbestimmungen, wie das Interesse am Grundstückserwerb im laufenden Genehmigungsverfahren geltend zu machen ist. So ist gemäß § 11 Abs. 5 leg. cit. das Interesse im Wege der Bezirksbauernkammer und „innerhalb der Anmeldefrist“ (die gemäß Abs. 3 leg. cit. drei Wochen beträgt) bei gleichzeitiger Glaubhaftmachung weiterer Voraussetzungen (Gewährleistung der Bezahlung und Erfüllung bestimmter Vertragsbedingungen) gemäß Abs. 6 leg. cit. anzumelden, wobei der Interessent „nur nach ordnungsgemäßer Anmeldung“ im weiteren Verfahren Parteistellung hat.

Ob ein solcher Interessent vorhanden ist, ist sohin anhand der Bestimmungen des § 11 Abs. 3 iVm Abs. 5 und Abs. 6 iVm § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 vor dem Hintergrund einer ordnungsgemäßen Kundmachung gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG 2007 zu prüfen. § 11 Abs. 3 iVm Abs. 5 NÖ GVG 2007 verlangt die Anmeldung des Interesses innerhalb der dreiwöchigen Anmeldefrist, wobei zufolge Abs. 6 erster Satz leg. cit. „gleichzeitig ... die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen“ ist. Der Gesetzgeber hat somit die Voraussetzungen des § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 mit den Voraussetzungen des § 11 leg. cit. verknüpft, sodass nur derjenige zum Interessenten wird (und zufolge § 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG 2007 Parteistellung erlangt), der sämtliche dieser Voraussetzungen erfüllt. Hingegen enthält das NÖ GVG keine Bestimmung, welche die Erlangung der Interessentenstellung auch für den Fall einer verspätet (nach Ablauf der Anmeldefrist) erstatteten Anmeldung des Interesses oder im Fall der verspäteten Glaubhaftmachung der in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 sonst verlangten Voraussetzungen vorsieht. (vgl. VwGH vom 15.10.2019, Ro2017/11/0004)

Nach der Bestimmung des § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 ist gleichzeitig mit der Anmeldung (bzw. rechtsverbindlichen Erklärung) die Interessenteneigenschaft(vgl. § 3 Z 4 NÖ GVG 2007) glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet sind.

Erst nach einer solchen ordnungsgemäßen Anmeldung, in der auch die Glaubhaftmachung gelungen ist, erlangt der Interessent im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft selbst, also ob er als bäuerlicher Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die verfahrensgegenständliche Liegenschaft abzuschließen sowie, ob er auch tatsächlich in der Lage ist, die allfällige Verpflichtung zur Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes zu erfüllen (vgl. § 3 Z. 4 lit. a. NÖ GVG 2007), ist seit der Novelle LGBl. Nr. 38/2019 allerdings erst bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Zunächst ist daher nach der Bestimmung des § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 zu prüfen, ob die Beschwerdeführer im verfahrensgegenständlichen Fall mit ihrer Erklärung ihr Interesse ordnungsgemäß angemeldet haben, ob ihnen also die oben beschriebene Glaubhaftmachung gelungen ist und sie damit Parteistellung gemäß § 8 AVG erlangt haben. Dabei müssen sie unabhängig von ihrer diesbezüglichen Erklärung (Interessentenanmeldung vom 28.6.2023) nämlich gleichzeitig auch die Interessenteneigenschaft (§ 3 Z 4 NÖ GVG 2007) und die Fähigkeit zur Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes bereits bei der Anmeldung glaubhaft machen.

Bereits aus dem Verwaltungsakt ergibt sich, dass aufgrund der Antragstellung durch den Käufer die Grundverkehrsbehörde gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG 2007 das Kundmachungsverfahren ordnungsgemäß eingeleitet hat. Im Zuge dieses Kundmachungsverfahrens sind die nunmehrigen Beschwerdeführer innerhalb der Anmeldefrist (Erklärung vom 28.6.2023, am 30.6.2023 bei der Bezirksbauernkammer *** eingelangt) aufgetreten und haben ihr Interesse am Erwerb der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft dadurch angemeldet, dass sie sich bereit erklärt haben, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen.

Eine Interessentenanmeldung muss aber – wie oben ausgeführt - gleichzeitig auch Angaben darüber enthalten, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist (VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172).

Der Verwaltungsgerichtshof hat in einer älteren Entscheidung zum NÖ GVG ausgesprochen, dass die Fähigkeit des Kaufinteressenten, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen, verlangt, dass dem Verkäufer dieser Preis prompt geleistet werden kann (vgl. zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz, LGBl. Nr. 79/1956, VwGH 10.11.1960, 763/60 [Slg. Nr. 5412/A.]; 14.3.1963, 513/62).

Zu einer Regelung, nach welcher für die Eigenschaft als Interessent glaubhaft gemacht werden musste, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet ist, hat der Verwaltungsgerichtshof ausgeführt, dass damit eine Gewähr für die Möglichkeit der Leistung, also entsprechende Beweismittel für die Fähigkeit des Interessenten, im Fall eines Vertragsabschlusses prompt bezahlen zu können, gefordert war (vgl. zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz 1964, LGBl. Nr. 42, VwGH 25.2.1965, 1275/64).

Diese Judikatur hat der Verwaltungsgerichtshof in seiner Rechtsprechung insofern beibehalten, als er in der Entscheidung vom 06.10.2023, Ra 2022/11/0129, ausführt, dass den Grundsätzen der Glaubhaftmachung (Bescheinigung) folgend (vgl. Hengstschläger/Leeb, § 45 AVG, 13. Lfg., Rz. 3 mwN zur Rspr.), nicht die bloße Behauptung, zur Bezahlung in der Lage zu sein, genügt. Vielmehr sind schon mit der Anmeldung konkrete Beweismittel anzubieten, wofür nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes alles in Betracht kommt, was üblicherweise in vergleichbaren Fällen von Vertragsparteien zur Sicherstellung von (Kauf-) Preisforderungen beigebracht werden kann (vgl. VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172, mit konkreten Beispielen; vgl. zu weiteren Beweismitteln VwGH 21.3.2022, Ra 2019/11/0143). Erst mit einer diesen Anforderungen entsprechenden, rechtzeitigen Anmeldung erlangt der Landwirt im weiteren grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren Parteistellung.

Der Verwaltungsgerichtshof hat in dieser Judikatur auch in vergleichbarer Weise Judikatur zum steiermärkischen Grundverkehrsgesetz herangezogen, in welcher dazu in der Entscheidung vom 23.4.2021, Ra 2019/11/0172, wörtlich Folgendes ausgeführt wurde:

„In vergleichbarer Weise kommt als Nachweis iSd. § 8a Abs. 3 Stmk. GVG neben einer in den Gesetzesmaterialien angeführten Bankgarantie oder sonstigen Mitteilung einer Bank (vgl. VwGH 22.2.2018, Ro 2016/11/0025: Zahlungszusage einer Sparkasse) über die Zahlungsfähigkeit (vgl. XVI. GPStLT IA EZ 420/1, 3) alles in Betracht, was üblicherweise in vergleichbaren Fällen von Vertragsparteien zur Sicherstellung von (Kauf-)Preisforderungen beigebracht werden kann (zB ein Treuhanderlag). Dabei handelt es sich um eine einzelfallbezogene Beurteilung.“

Gegenständlich wurde von den Beschwerdeführern nach Abgabe der Interessentenmeldung zur Glaubhaftmachung der Zahlungsfähigkeit ein Finanzierungsangebot der K datiert mit 6.7.2023. Während die Interessentenanmeldung mit 28.6.2023 datiert ist und noch innerhalb der Kundmachungsfrist am 30.6.2023 bei der Bezirksbauernkammer *** eingelangte, stammt das Finanzierungsangebot erst vom 6.7.2023, somit außerhalb der bis 30.6.2023 laufenden Frist für eine mögliche Interessentenanmeldung.

Den Interessenten und nunmehrigen Beschwerdeführern ist daher schon mangels Glaubhaftmachung der Zahlungsfähigkeit innerhalb der Anmeldefrist eine ordnungsgemäße Anmeldung des Interesses im Sinne des § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 nicht gelungen.

Die nicht ordnungsgemäße Anmeldung des Interesses iSd § 11 Abs. 6 leg. cit. (und damit, wie ausgeführt, auch die Nichtglaubhaftmachung der Interessenteneigenschaft mithilfe von Nachweisen im Sinne des § 3 Z 4 NÖ GVG 2007) bewirkt, dass der Betreffende nicht Interessent und nicht Partei im grundverkehrsbehördlichen Verfahren wird, an diesem also nicht teilnimmt, und zwar ohne dass seine Anmeldung zurückzuweisen wäre. Erlangt nämlich jemand die Interessenteneigenschaft nicht (etwa wie im verfahrensgegenständlichen Fall mangels Glaubhaftmachung der sonstigen Voraussetzungen durch Vorlage der in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 genannten Nachweise), so führt dies gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 (lediglich) dazu, dass der Betreffende den Versagungsgrund der letztgenannten Bestimmung und damit den angestrebten Erfolg (die Erteilung der Genehmigung zu verhindern und in weiterer Folge die Rechte an der Liegenschaft selbst erwerben zu können) nicht herbeiführen kann.

Nach dem Gesagten handelt es sich daher bei der ordnungsmäßen Anmeldung des Interesses um eine Erfolgsvoraussetzung. Eine unvollständige oder aus sonstigen Gründen nicht dem Gesetz entsprechende Anmeldung des Interesses stellt daher keinen verbesserungsfähigen Mangel dar (vgl. VwGH vom 15.10.2019, Ro 2017/11/0004). Dem widerspricht auch nicht die neueste Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes vom 06.10.2023, Ra 2022/11/0129, die von “Verbesserungsmöglichkeiten“ auch noch nach Ablauf der Anmeldefrist spricht, wird doch dabei nur von der Nachreichung von Unterlagen bezüglich notwendiger Erklärungen und Nachweisen gesprochen, sofern sie nicht schon für die Glaubhaftmachung im Zuge der Anmeldung erforderlich waren. Eine echte Verbesserung im Sinne des § 13 Abs. 3 AVG ist darunter jedoch nicht zu verstehen, hat doch der Verwaltungsgerichthof selbst das Wort „Verbesserung“ ausdrücklich unter Anführungszeichen gesetzt. Auch im Hinblick darauf, dass es sich bei der Anmeldefrist zweifelsohne nach gesicherter Rechtsprechung um eine materiell-rechtliche Frist handelt, ist eine „Verbesserung“ nur innerhalb des vom Verwaltungsgerichtshof dargestellten Rahmens möglich.

Aufgrund der nur unvollständigen Anmeldung des Interesses innerhalb der Anmeldefrist sind die Beschwerdeführer nicht Partei des Verfahrens geworden und waren folglich auch nicht beschwerdelegitimiert.

Doch selbst wenn diese Finanzierungsbestätigung gleichzeitig mit der Interessentenerklärung vorgelegt worden wäre – sohin innerhalb der Anmeldefrist – allerdings falsch datiert gewesen wäre, würde dies letztlich zu keinem anderen Verfahrensergebnis führen, ist doch gemäß § 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG 2007 die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b bis zum Abschluss des Verfahrens nicht nur glaubhaft zu machen, sondern nachzuweisen. Ein solcher Nachweis ihre Zahlungsfähigkeit ist den Beschwerdeführern jedoch jedenfalls bis zum Abschluss des Verfahrens nicht gelungen.

Wie bereits oben dargelegt kommt nämlich als Nachweis neben einer Bankgarantie oder sonstigen Mitteilung einer Bank (vgl. VwGH 22.2.2018, Ro 2016/11/0025: Zahlungszusage einer Sparkasse) über die Zahlungsfähigkeit (vgl. XVI. GPStLT IA EZ 420/1, 3) in vergleichbarer Weise alles in Betracht, was üblicherweise in vergleichbaren Fällen von Vertragsparteien zur Sicherstellung von(Kauf-)Preisforderungen beigebracht werden kann (zB ein Treuhanderlag).

Diesen für einen Nachweis (im Unterschied zur Glaubhaftmachung) gebotenen Anforderungen genügt das von den Beschwerdeführern vorgelegte Finanzierungsangebot der J AG vom 28.5.2024 nicht. Es handelt sich weder um eine Bankgarantie noch um eine Mitteilung einer Bank über die Zahlungsfähigkeit. Ein in vielfacher Hinsicht bedingtes Angebot wie das gegenständliche (Prüfung des Kaufgegenstandes durch die Bank, Zustimmung der bankinternen Gremien, Kontowechsel) kommt auch üblicherweise in vergleichbaren Fällen von Vertragsparteien zur Sicherstellung von (Kauf-)Preisforderungen nicht in Betracht.

Schließlich wird noch bemerkt, dass die subjektive Rechtssphäre von landwirtschaftlichen Interessenten iSd. § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 im Verfahren zur Erlangung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nicht unbeschränkt ist. Zwar haben solche Interessenten jedenfalls in Ansehung des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 (Erwerber kein Landwirt) eine subjektiv-öffentliche Abwehrrechtsposition, die in § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 klargestellt ist (vgl. VwGH 17.3.2016, Ro 2016/11/0001 mwN; 22.2.2018, Ro 2016/11/0025), dh. sie haben ein Recht darauf, dass die Genehmigung eines Rechtserwerbs durch einen Nichtlandwirt unterbleibt. Die Abwehrrechtsposition eines Interessenten reicht aber nur so weit, dass er einerseits seine prozessuale Stellung als Interessent verteidigen und andererseits verhindern kann, dass der Rechtserwerb durch einen Nichtlandwirt grundverkehrsbehördlich genehmigt wird (vgl. VwGH 06.10.2023, Ra 2022/11/0129-10; 29.5.2019, Ra 2017/11/0314 bis 0315; 15.3.2022, Ra 2019/11/0187 bis 0188).

Hinsichtlich anderer Versagungsgründe kommt einem Interessenten kein subjektiv-öffentliches Recht zu (vgl. VwGH 8.4.2019, Ra 2018/11/0095 und Ra 2018/11/0096 bis 0097).

Auch die Prüfungsbefugnis der Verwaltungsgerichte ist keine unbegrenzte. Der äußerste Rahmen für die Prüfbefugnis ist die „Sache“ des bekämpften Bescheides. Innerhalb des so eingeschränkten Prüfungsumfanges findet eine weitere Beschränkung insofern statt, als Parteibeschwerden im Sinn des Art. 132 Abs. 1 Z 1 B-VG nur insoweit zu prüfen sind, als die Frage einer Verletzung von subjektiv-öffentlichen Rechten Gegenstand ist. Das Verwaltungsgericht kann daher etwa nicht auf Grund der Beschwerde einer auf bestimmte subjektive Rechte beschränkten Partei eine Aufhebung oder Abänderung des angefochtenen Bescheides aus öffentlichen Interessen vornehmen (vgl. VwGH 3.8.2016, Ro 2016/07/0008 bis 0009 [= VwSlg 19.424 A], mwN) (vgl. VwGH 06.10.2023, Ra 2022/11/0129-10).

Der Prüfungsumfang des Verwaltungsgerichts auf Grund der Beschwerde von A und B war daher auf den Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 beschränkt, weshalb insbesondere auf die übrigen Versagungsgründe nicht näher einzugehen war.

Aufgrund der rechtlichen Ausführungen und des dargestellten Verfahrensergebnisses war die Beschwerde daher spruchgemäß als unzulässig zurückzuweisen.

Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere, weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.