Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-2032/001-2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 08.01.2024
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2024:LVwG.AV.2032.001.2023

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrssenat 1 unter dem Vorsitz des Richters Mag. Wimmer im Beisein der Richterin HR Mag. Clodi als Berichterstatterin und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die Beschwerde des A, ***, *** gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 19. Juli 2023, Zl. ***, mit welchem auf Grund des Antrages vom 28.05.2022 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 28.01.2022, Beurkundungsregisterzahl: ***, des Notariats B abgeschlossen zwischen C, geb. *** und D, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***, als Verkäufer einerseits und der E GmbH, ***, ***, vertreten durch F, Rechtsanwältin in ***, ***, als Käuferin andererseits, betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einem Ausmaß von 4.851 m², erteilt worden ist nach Beschwerdevorentscheidung der belangten Behörde und Vorlageantrag der Käuferin nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung und nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung den

BESCHLUSS

gefasst:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 iVm § 31 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz – (VwGVG) als unzulässig zurückgewiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Begründung:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 19. Juli 2023, Zl. ***, wurde auf Grund des Antrages der E GmbH vom 28.05.2022 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 28.01.2022, Beurkundungsregisterzahl: *** des Notariats B, abgeschlossen zwischen C, geb. *** und D, geb. ***, beide wohnhaft in ***, ***, als Verkäufer einerseits und der E GmbH, ***, ***, vertreten durch F, Rechtsanwältin in ***, ***, als Käuferin andererseits, betreffend das Grundstück Nr. ***, KG ***, mit einem Ausmaß von 4.851 m², erteilt.

Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 6, 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800.

Gegen diese Entscheidung wurde fristgerecht Beschwerde durch A, ***, *** erhoben. Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass der Beschwerdeführer am 30. Juni 2022 eine Interessentenerklärung in dieser Grundverkehrssache innerhalb der offenen Frist bei der Bezirksbauernkammer *** eingebracht habe und dadurch Parteistellung erlangt habe. Diese sei nach telefonischer Vorankündigung am 7. Juli 2022 um 13:21 Uhr von der Bezirksbauernkammer elektronisch an der Bezirkshauptmannschaft übermittelt worden.

Der geplante Grundkauf widerspreche den Bestimmungen des § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007, da der Erwerber kein Landwirt im Sinne des Grundverkehrsgesetzes sei (mindestens 25 % Einkommen aus der Landwirtschaft).

Des Weiteren sei zu befürchten, dass die Fläche langfristig der Land-und Forstwirtschaft entzogen werde.

Angeschlossen waren dieser Beschwerde die Interessentenerklärung vom 30.6.2022, eine Kopie des Übermittlungsprotokolls der Bezirksbauernkammer ***, eine Landwirtebestätigung der Bezirksbauernkammer und der Einkommenssteuerbescheid 2021.

Aufgrund dieser Beschwerde hat die Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha mit Beschwerdevorentscheidung vom 22. August 2023, Zl. ***, der Beschwerde Folge gegeben und den Spruch ihres Bescheides dahingehend abgeändert, dass der Antrag der E GmbH vom 28.05.2022 in Bezug auf den am 28.01.2022 unter der BRZ Zahl *** abgeschlossenen Kaufvertrag hinsichtlich des Grundstückes Nr. ***, KG ***, abgewiesen wurde.

Gestützt ist diese Entscheidung auf § 14 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwGVG) und § 6 Abs. 2 NÖ GVG.

Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass am 28.05.2022 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den am 28.01.2022 unter der Zahl BRZ *** abgeschlossenen Kaufvertrag beantragt worden sei. Mit der Kundmachung vom 10. Juni 2022 sei eine Frist zur Einbringung einer Interessentenmeldung bis 01.07.2022 festgelegt worden. Am 30.06.2022, somit fristgerecht, sei die Interessentenmeldung des Herrn A bei der Bezirksbauernkammer eingelangt. Gleichzeitig mit dem verbindlichen Angebot habe dieser durch einen Kontoauszug glaubhaft gemacht, dass die Bezahlung des Kaufpreises gewährleistet sei. Ebenso sei erklärt worden, dass es keine außerlandwirtschaftlichen Einkünfte gebe. Mit der Beschwerde sei eine Bestätigung der Bezirksbauernkammer vom 07.07.2022 über die landwirtschaftliche Selbstbewirtschaftung des Interessenten vorgelegt worden. Es liege somit eine gültige Interessentenmeldung gemäß § 3 Z 4 lit a NÖ GVG 2007 vor.

Daher sei die Landwirteeigenschaft des Antragstellers zu prüfen. Antragsteller sei die E GmbH. Nach dem eindeutigen Gesetzeswortlauf werde für die Erfüllung der Landwirteeigenschaft die Selbstbewirtschaftung und die Bestreitung des Lebensunterhaltes gefordert. Eine juristische Person könne zwar einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb führen, aber mangels Bestreitung des Lebensunterhaltes nicht selbst Landwirtin sein. Sobald der Antragsteller kein Landwirt sei und eine gültige Interessentenmeldung vorliege, müsse die Genehmigung des Rechtsgeschäftes gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 abgewiesen werden.

Der Genehmigungsbescheid der Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha vom 19.07.2022 sei erlassen worden, obwohl eine gültige Interessentenmeldung vorgelegen sei. Der Bescheid sei daher mit einem Fehler behaftet. Am 19.07.2022 sei der Bescheid dem Interessenten zugestellt worden und habe dieser fristgerecht am 28.07.2022 eine Beschwerde erhoben.

Im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG stehe es der Behörde gem. § 14 Abs.1 VwGVG frei, den angefochtenen Bescheid innerhalb von zwei Monaten aufzuheben, abzuändern oder die Beschwerde zurückzuweisen oder abzuweisen (Beschwerdevorentscheidung).

Es wäre daher seitens der Grundverkehrsbehörde zunächst zu prüfen, ob Herr A innerhalb der Frist des § 11 Abs. 3 NÖ GVG eine Interessentenmeldung abgegeben und damit Parteistellung erlangt habe.

Als Nachweis für die rechtzeitige Abgabe der Interessentenmeldung des Herrn A habe die Bezirksbauernkammer *** die Übermittlungsbestätigung vom 07.07.2022 der Behörde vorgelegt, der die Interessentenmeldung vom 30.6.2022 angeschlossen wurde.

Es werde daher nicht daran gezweifelt, dass Herr A am 30.6.2022 eine Interessentenmeldung abgegeben habe.

Die Interessenteneigenschaft entstehe mit der Abgabe der Interessentenerklärung. Diese erfolge laut vorgelegten Unterlagen innerhalb der dreiwöchigen Kundmachungsfrist gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG bei der Bezirksbauernkammer ***. Die Verpflichtung zur Weiterleitung der Interessentenmeldung sei von der Bezirksbauernkammer *** am 07.07.2022 erfolgt. Die Entstehung der Interessenteneigenschaft sei nicht davon abhängig, wann die Interessentenmeldung von der Grundverkehrsbehörde wahrgenommen werde. Daher habe Herr A Parteistellung im Sinne des § 8 AVG erlangt.

Nunmehr sei seitens der Behörde zu prüfen, ob die Firma E GmbH als Antragstellerin ein Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG sei. Nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut werde für die Erfüllung der Landwirteeigenschaft die Selbstbewirtschaftung und die Bestreitung des Lebensunterhaltes gefordert.

Bei der Firma E GmbH handle es sich um eine juristische Person.

Die Formulierung in § 1 Z 1 des NÖ GVG lasse nur den Schluss zu, dass es Ziel des Gesetzes sei, primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich zu ermöglichen.

Der Motivenbericht zum NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 laute zur Landwirteeigenschaft:

„Die (teilweise) Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit ist somit weiterhin ein wesentliches Merkmal der Landwirteeigenschaft.

Aufgrund dieser Definition scheiden juristische Personen aus, selbst für den Fall, dass sie entsprechend ihrem Unternehmensgegenstand land- oder forstwirtschaftliche Tätigkeiten entfalten.“

Diese Formulierung lasse nur den Rückschluss zu, dass der Gesetzgeber, den klassischen, vielleicht auch kritisch betrachtet nicht mehr teilweise den wirtschaftlichen Gegebenheiten folgend bzw. vielleicht aber genau diesen Entwicklungen entgegenstrebend, landwirtschaftlichen bäuerlichen Betrieben, welche von Einzelpersonen unter Einbindung der Familie oder Hilfspersonal bewirtschaftet werden würden, den Vorrang einräume.

Auch die Formulierung in § 3 Z 2 lit a NÖ GVG „wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschafte und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreite“, zähle eben genau die gewünschte Konstellation auf. Ein Mensch – natürliche Person – unter Zuhilfenahme der Familie oder Hilfspersonales erwirtschafte seinen Lebensunterhalt und den Lebensunterhalt der Familie.

Es stehe daher für die Grundverkehrsbehörde fest, dass die Firma E GmbH kein Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG sei.

Weiters sei zu prüfen gewesen, ob ein Versagungsgrund gemäß § 6 Abs 2 NÖ GVG vorliegt.

Herr A bewirtschafte derzeit 0,4 ha Eigengrund und 64,6 ha Pachtgrund. Er beziehe kein jährliches außerlandwirtschaftliches Nettoeinkommen. Das gegenständliche Grundstück sei in einer Entfernung von 2 km zu seinem landwirtschaftlichen Betrieb (Hofstelle).

Die Bezirksbauernkammer *** habe mit Schreiben vom 07.07.2022 bestätigt, dass Herr A einen landwirtschaftlichen Betrieb im Vollerwerb führe. Herr A sei in der Lage den ortsüblichen Kaufpreis zu bezahlen und lege er einen Zahlungsnachweis der G vor. Herr A sei daher als Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 NÖ GVG zu betrachten. Somit liege eine Interessentenmeldung gemäß § 3 Z 4 NÖ GVG vor.

Es liege somit der absolute Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z. 1 NÖ GVG vor und es sei daher aufgrund der obigen Ausführungen der Beschwerde Folge zu geben und der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung abzuweisen gewesen.

Aufgrund dieser Beschwerdevorentscheidung hat die E GmbH mit Schriftsatz vom 08.09.2022 den Antrag auf Vorlage an das Verwaltungsgericht gestellt und gleichzeitig beantragt

a.der Beschwerde Folge zu geben und die Beschwerdevorentscheidung der Grundverkehrsbehörde vom 22.08.2022 dahingehend abzuändern, dass dem Antrag der E GmbH vom 28.05.2022 auf Genehmigung des Kaufvertrages zwischen der E Gmbh und C und D stattgegeben werde, in eventu

b.die Beschwerdevorentscheidung der Grundverkehrsbehörde vom 22.08.2022 aufzuheben und zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen, jedenfalls

c.eine mündliche Verhandlung anzuberaumen.

Begründend wurde zusammengefasst ausgeführt, dass die E GmbH die Rechtsansicht der belangten Behörde nicht teile. Nach dem Motivenbericht der NÖ Landesregierung vom 20.06.2006 zur Stammfassung des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007 sei ein wesentliches Merkmal der Landwirteeigenschaft die „Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit“. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtshofes könne diese Definition nur so verstanden werden, dass eine juristische Person zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG führen könne, aber nicht Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 sei. Es komme somit nicht darauf an, dass die juristische Person ihr Einkommen ausschließlich bzw. erheblich aus der land- und forstwirtschaftlichen Tätigkeit erziele. Entscheidend sei, dass eine Person einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb führen würde und aus der Führung „zumindest den Lebensunterhalt zu einem erheblichen Teil“ bestreite. Diese Definition solle daher von ihrer Textierung nur auf eine natürliche Person und nicht eine juristische Person zutreffen.

Auch wenn im Motivenbericht festgehalten sei, dass wesentliches Merkmal der Landwirteeigenschaft die Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit sei, könne nicht davon ausgegangen werden, dass eine landwirtschaftliche Tätigkeit nur durch eine natürliche Person und nicht auch durch eine juristische Person ausgeübt werden könne. Das wäre eine sachlich ungerechtfertigte Differenzierung, da auch juristische Personen bzw. Personengesellschaften, welche einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb führen würden und aus welchem Betrieb die handelnden Personen ihren Lebensunterhalt bestreiten würden und auch alle sonstigen Voraussetzungen hierfür erfüllen würden – wie im vorliegenden Fall die Beschwerdeführerin – gleich behandelt werden müssten.

Als landwirtschaftliches Unternehmen im Bereich des Weinbaus könne eine Bewirtschaftung nur dann aufrechterhalten werden, wenn es der Antragstellerin als landwirtschaftlicher Betrieb auch möglich sei, landwirtschaftliche Flächen für den Betrieb zu erwerben. Die E GmbH sei eine Fortführung des ursprünglich durch den nunmehrigen gewerberechtlichen Geschäftsführer H geführten Weinbaubetriebes. Die Gründung dieser Gesellschaft sei lediglich zur Fortführung des landwirtschaftlichen Betriebes H nötig gewesen und diene ausdrücklich der Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen, bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft im Sinne des § 1 NÖ GVG.

Ohne diese Gründung wäre der Betrieb zersplittert worden. Es sei auch so, dass die E GmbH das Einkommen aus der Führung des landwirtschaftlichen Betriebes beziehe, somit die Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit erfolge. Der Begriff „die Bestreitung des Lebensunterhaltes aus landwirtschaftlicher Tätigkeit“ sei nicht starr, sondern dynamisch zu sehen, sodass die Bestreitung des Lebensunterhaltes auch für eine juristische Person gelten müsse. Sollte die juristische Person daher alle Tatbestandsmerkmale des Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetzes erfüllen, so müsste man ihr auch die Landwirteeigenschaft zuerkennen.

Aufgrund dieses Vorlageantrages wurde der Akt dem Landesverwaltungsgericht vorgelegt und hat das Landesverwaltungsgerichtes NÖ am 24. November 2023 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, bei der durch Verlesung des Aktes der belangten Behörde zur Zl. *** und des Gerichtsaktes zur Zl. LVwG-AV-2032/001-2023 Beweis erhoben wurde.

Weiters wurde Einsicht genommen in die von der Antragstellerin vorgelegten Unterlagen, die als Beilage ./A bis Beilage ./J der Verhandlungsschrift angeschlossen wurden:

Ein Pachtvertrag abgeschlossen zwischen C und D als Verpächter und H als Pächter andererseits (Beilage ./A der Verhandlungsschrift)

Ein weiterer Pachtvertrag betreffend die Verlängerung dieses Vertrages (Beilage ./B der Verhandlungsschrift)

Schreiben der Agrar Markt Austria vom 05.05.2023 betreffend einen Stromkostenzuschuss (Beilage ./C der Verhandlungsschrift)

Schreiben der Agrar Markt Austria vom 17.03.2023 betreffend den Agrarmarketingbeitrag – Weinmenge (Beilage./D der Verhandlungsschrift)

Schreiben der Agrar Markt Austria vom 18.11.2022 betreffend den Agrarmarketingbeitrag – Weinverkauf (Beilage./E der Verhandlungsschrift)

Bescheid des Bundesamtes für Weinbau vom 09.11.2022 betreffend die Erteilung der staatlichen Prüfnummer (Beilage./F der Verhandlungsschrift)

Bescheid der Bundeskellereiinspektion betreffend die ersichtlichen Mostwägerbescheinigungs- Vorführung(en) vom 18.03.2022 (Beilage./G der Verhandlungsschrift)

Rechnung der Landes-Landwirtschaftskammer Niederösterreich vom 15. Juni 2021 (Beilage./H der Verhandlungsschrift)

Übersicht über die bewirtschafteten Weingärten der Beschwerdeführerin (Beilage ./I der Verhandlungsschrift)

Beschluss des Landesgerichtes *** vom 07. Dezember 2017 betreffend das Konkurssanierungsverfahren betreffend H (Beilage ./J der Verhandlungsschrift)

Weiters wurde Beweis erhoben durch Befragung des Interessenten A hinsichtlich der von ihm im Verfahren vor der belangten Behörde abgegebenen Interessentenerklärung.

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Das verfahrensgegenständliche Grundstück Nr. ***, KG ***, EZ ***, weist eine Fläche von 4.841 m2 auf und steht jeweils im Hälfteeigentum des C und der D. Laut Flächenwidmungsplan ist die Widmung für das Grundstück „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“. Derzeit wird die Liegenschaft als Weingarten genutzt. Auch künftig soll die derzeitige Nutzung beibehalten werden. Grundbücherlich ist das kaufgegenständliche Grundstück als Weingarten ausgewiesen.

Am 28. Jänner 2022 wurde hinsichtlich dieses genannten Grundstücks zwischen C, geb. *** und der D, geb. *** als Verkäufer einerseits und der Antragstellerin der E GmbH, FN ***, als Käufer andererseits ein Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung abgeschlossen. Als Kaufpreis wurde der Betrag von Euro *** vereinbart.

Mit Antrag vom 28.05.2022 hat die Käuferin die E GmbH unter Vorlage einer Kopie der Kaufvertragsurkunde bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordrucks die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes gemäß § 6 NÖ GVG beantragt.

Die Unterschriften zum Kaufvertrag wurden am 28.01.2022 von I als Substitut für die öffentliche Notarin B beglaubigt (Beurkundungsregister Zl. ***).

Aufgrund dieses Antrages hat die Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer und bei der Marktgemeinde *** gemäß § 11 Abs. 2 und Abs. 5 NÖ GVG veranlasst. Innerhalb der Anmeldefrist (bis 01.07.2022) hat der Beschwerdeführer A sein Interesse am Erwerb des verfahrensgegenständlichen Grundstückes schriftlich bekundet (Interessentenerklärung).

Der Interessent hat dabei verbindlich seine Bereitschaft erklärt, die Liegenschaft in der KG ***, Grundstück Nr. ***, im Ausmaß von 0,4851 ha um den ortsüblichen Preis (Gegenleistung) erwerben zu wollen. Als ortsüblich hat er den Preis in Höhe von € ***/m² bezeichnet.

Weiters hat der Interessent erklärt, Landwirt iSd NÖ Grundverkehrsgesetzes in *** zu sein und ausgeführt, dass sein landwirtschaftlicher Betrieb aus 0,4 ha Eigengrund und 64,6 ha Pachtgrund besteht. Sein außerlandwirtschaftliches Einkommen hat mit € *** angegeben. Zusätzlich hat er bekannt gegeben, dass das verfahrensgegenständliche Grundstück in einer Entfernung von 2 km zu seinem landwirtschaftlichen Betrieb (Hofstelle) liegt und dass er die Grundstücke zur Aufstockung des landwirtschaftlichen Betriebes benötigt sowie dass er sie auch selbst bewirtschaften wird.

Darüber hinaus hat er ausgeführt, in der Lage zu sein den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen (sowie die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin bzw. den Verpächter oder die Verpächterin und dgl. lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu gewährleisten).

Zur Glaubhaftmachung, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Kaufpreis zu bezahlen zu können, hat er einen „…. momentan aktuellen Stand meines Girokontos bei der G mit einer Einlagenhöhe von € *** …“ vorgelegt:

In ihrer Stellungnahme vom 07. Juli 2022 hat die Bezirksbauernkammer *** zu dem verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäft „E GmbH – C und D“ ausgeführt, dass die beantragte Genehmigung den Bestimmungen des § 6 Abs. 2 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 widerspricht, da der „Rechtswerber“ kein Landwirt ist und ein Interesse an der Stärkung eines bäuerlichen Betriebes besteht.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des elektronisch geführten behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist. Die Größe des Grundstückes und die Flächenwidmung gehen aus dem Kaufvertrag, dem verfahrenseinleitenden Antrag und aus Widmungsbestätigung der Marktgemeinde *** vom 08.10.2021 hervor und sind im Übrigen unstrittig.

Für die Annahme, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der betroffenen Fläche nicht gewährleistet ist, hat das Verfahren keine konkreten Hinweise erbracht.

Die Feststellungen zu der vom Beschwerdeführer erstatteten Interessentenanmeldung stützen sich auf die im Akt der belangten Behörde einliegende Interessentenerklärung vom 30.06.2022 sowie auf die dieser Erklärung angeschlossene Kopie eines Auszuges eines Girokontos des Interessenten A, aus dem ersichtlich ist, dass ein Betrag von € *** verfügbar war.

Rechtlich gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 14 Abs. 1 VwGVG steht es im Verfahren über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG der Behörde frei, den angefochtenen Bescheid innerhalb von zwei Monaten aufzuheben, abzuändern oder die Beschwerde zurückzuweisen oder abzuweisen (Beschwerdevorentscheidung). § 27 ist sinngemäß anzuwenden.

Gemäß § 14 Abs. 2 VwGVG hat - will die Behörde von der Erlassung einer Beschwerdevorentscheidung absehen, sie dem Verwaltungsgericht die Beschwerde unter Anschluss der Akten des Verwaltungsverfahrens vorzulegen. Gleichzeitig hat die Behörde den Parteien eine Mitteilung über die Vorlage der Beschwerde an das Verwaltungsgericht zuzustellen; diese Mitteilung hat den Hinweis zu enthalten, dass Schriftsätze ab Vorlage der Beschwerde an das Verwaltungsgericht unmittelbar bei diesem einzubringen sind.

Gemäß § 15 Abs. 1 kann jede Partei binnen zwei Wochen nach Zustellung der Beschwerdevorentscheidung bei der Behörde den Antrag stellen, dass die Beschwerde dem Verwaltungsgericht zur Entscheidung vorgelegt wird (Vorlageantrag). Wird der Vorlageantrag von einer anderen Partei als dem Beschwerdeführer gestellt, hat er die Gründe, auf die sich die Behauptung der Rechtswidrigkeit stützt (§ 9 Abs. 1 Z 3), und ein Begehren (§ 9 Abs. 1 Z 4) zu enthalten.

Gemäß § 15 Abs. 2 VwGVG hat ein rechtzeitig eingebrachter und zulässiger Vorlageantrag aufschiebende Wirkung, wenn die Beschwerde

1. von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung hatte und die Behörde diese nicht ausgeschlossen hat;

2. von Gesetzes wegen keine aufschiebende Wirkung hatte, die Behörde diese jedoch zuerkannt hat.

Die Behörde hat dem Verwaltungsgericht den Vorlageantrag und die Beschwerde unter Anschluss der Akten des Verfahrens vorzulegen. Gleichzeitig hat die Behörde den Parteien eine Mitteilung über die Vorlage der Beschwerde an das Verwaltungsgericht zuzustellen; diese Mitteilung hat den Hinweis zu enthalten, dass Schriftsätze ab Vorlage der Beschwerde an das Verwaltungsgericht unmittelbar bei diesem einzubringen sind.

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gilt im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstück:

ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder als Grünland/Freihaltefläche gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt ist.

Dabei sind die Beschaffenheit und die Art seiner tatsächlichen Verwendung maßgebend.

Eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):

a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oderb) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

• diese Absicht durch ausreichende Gründe und

• aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.

Gemäß § 3 Z 4 lit a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:wer als bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1);

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung.

Gemäß § 6 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück1. zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird oder

2. zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen.

3. (entfällt durch LGBl. Nr. 38/2019).

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn

1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;

2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;

3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.

Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:

1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z 1 - 4;2. Grundstücksnummer;

3. Katastralgemeinde;

4. Flächenausmaß;

5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.

Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z 1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer

1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs. 1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;

2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefristalle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen undeine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung eine Interessentenanmeldung oder eine fachlich begründete Stellungnahme einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Im verfahrensgegenständlichen Fall wurde mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 19. Juli 2022, Zl. *** aufgrund des Antrages der Käuferin vom 28.05.2022 die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den am 28.01.2022 unter der Zahl BRZ *** abgeschlossenen Kaufvertrag erteilt. Der in der Folge erhobenen Beschwerde wurde mit Beschwerdevorentscheidung der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 22. August 2022, *** Folge gegeben und der Antrag der E GmbH vom 28.5.2022 in Bezug auf den am 28.1.2022 unter der BRZ Zahl *** abgeschlossenen Kaufvertrag, hinsichtlich des Grundstückes Nr. ***, KG ***, abgewiesen. Aufgrund des dagegen erhobenen zulässigen Vorlageantrages wurde der Akt dem Landesverwaltungsgericht zur Entscheidung vorgelegt.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes derogiert die Beschwerdevorentscheidung dem Ausgangsbescheid. Das Rechtsmittel, über welches das Verwaltungsgericht daher zu entscheiden hat, bleibt im Fall eines zulässigen Vorlageantrages die Beschwerde; der Vorlageantrag richtet sich nämlich darauf, dass die Beschwerde dem Verwaltungsgericht vorgelegt wird. Da sich die Beschwerde gegen den Ausgangsbescheid richtet und sich ihre Begründung auf diesen beziehen muss, bleibt der Ausgangsbescheid auch Maßstab dafür, ob die Beschwerde berechtigt ist oder nicht; aufgehoben, abgeändert oder bestätigt werden kann freilich nur die – außer in Fällen einer Zurückweisung der Beschwerde – an die Stelle des Ausgangsbescheides getretene Beschwerdevorentscheidung (VwGH 09.09.2019, Ro 2016/08/0009, mwN)

Vorliegend ist daher - im Sinn der soeben aufgezeigten Rechtsprechung - zunächst die Beschwerdevorentscheidung der belangten Behörde (mit der der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung abgewiesen worden ist) an die Stelle des Ausgangsbescheids (mit dem die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt worden ist) getreten. Aufgrund des zulässigen Vorlageantrags durch die Käuferin, hat das Landesverwaltungsgericht aber nun wiederum über die gegen den Ausgangsbescheid gerichtete Beschwerde des A vom 27.07.2022 (und nicht etwa über den Vorlageantrag) zu entscheiden.

In diesem Zusammenhang ist zunächst ist zu prüfen, ob der Beschwerdeführer im Verfahren vor der belangten Behörde Parteistellung erlangt hat und daher diese Beschwerde zulässig war.

Dazu ist auszuführen, dass der Erwerb des kaufgegenständlichen Grundstückes aufgrund der Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ und der tatsächlichen Nutzung als Weingarten dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach der Bestimmung des § 4 Abs. 1 NÖ GVG 2007 unterliegt. Aus diesem Grund hat die Rechtserwerberin auch völlig zurecht gemäß § 10 Abs. 1 NÖ GVG 2007 fristgerecht bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde um entsprechende Genehmigung angesucht.

Grundsätzlich hat nach der Bestimmung des § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 (ein Hinweis auf eine Antragstellung und Genehmigung im vereinfachten Verfahren nach § 6 Abs. 1 NÖ GVG 2007 liegt nicht vor) die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft auch die Genehmigung zu erteilen, wenn nicht einer der in dieser Bestimmung genannten Versagungsgründe, insbesondere die der Z 1 bis 4 leg. cit., die den Kernbereich des landwirtschaftlichen Grundverkehrs schützen, wenngleich die Aufzählung nur demonstrativ ist, vorliegt.

Da im verfahrensgegenständlichen Fall keine Hinweise darauf vorliegen, dass der Käufer Landwirt ist, ist zunächst zu prüfen, ob die Genehmigung nicht zu erteilen ist, weil der Rechtserwerber kein Landwirt ist und zumindest ein Interessent (nunmehrige Beschwerdeführer) vorhanden ist (§ 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007). Entscheidend ist daher, ob der Beschwerdeführer im vorliegenden grundverkehrsbehördlichen Verfahren die Rechtsstellung eines Interessenten erlangt hat.

Die Voraussetzungen für die Erlangung der Interessentenstellung finden sich einerseits in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 und andererseits in § 11 leg. cit. Während die erstgenannte Bestimmung bestimmte inhaltliche Anforderungen an den Interessenten und deren Glaubhaftmachung bzw. Nachweis in näher genannter Form normiert, trifft § 11 leg. cit. nähere Verfahrensbestimmungen, wie das Interesse am Grundstückserwerb im laufenden Genehmigungsverfahren geltend zu machen ist. So ist gemäß § 11 Abs. 5 leg. cit. das Interesse im Wege der Bezirksbauernkammer und „innerhalb der Anmeldefrist“ (die gemäß Abs. 3 leg. cit. drei Wochen beträgt) bei gleichzeitiger Glaubhaftmachung weiterer Voraussetzungen (Gewährleistung der Bezahlung und Erfüllung bestimmter Vertragsbedingungen) gemäß Abs. 6 leg. cit. anzumelden, wobei der Interessent „nur nach ordnungsgemäßer Anmeldung“ im weiteren Verfahren Parteistellung hat.

Ob ein solcher Interessent vorhanden ist, ist sohin anhand der Bestimmungen des § 11 Abs. 3 iVm Abs. 5 und Abs. 6 iVm § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 vor dem Hintergrund einer ordnungsgemäßen Kundmachung gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG 2007 zu prüfen. § 11 Abs. 3 iVm Abs. 5 NÖ GVG 2007 verlangt die Anmeldung des Interesses innerhalb der dreiwöchigen Anmeldefrist, wobei zufolge Abs. 6 erster Satz leg. cit. „gleichzeitig ... die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen“ ist. Der Gesetzgeber hat somit die Voraussetzungen des § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 mit den Voraussetzungen des § 11 leg. cit. verknüpft, sodass nur derjenige zum Interessenten wird (und zufolge § 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG 2007 Parteistellung erlangt), der sämtliche dieser Voraussetzungen erfüllt. Hingegen enthält das NÖ GVG keine Bestimmung, welche die Erlangung der Interessentenstellung auch für den Fall einer verspätet (nach Ablauf der Anmeldefrist) erstatteten Anmeldung des Interesses oder im Fall der verspäteten Glaubhaftmachung der in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 sonst verlangten Voraussetzungen vorsieht. (vgl. VwGH vom 15.10.2019, Ro2017/11/0004)

Bereits aus dem Verwaltungsakt ergibt sich, dass aufgrund der Antragstellung durch den Käufer die Grundverkehrsbehörde gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG 2007 das Kundmachungsverfahren ordnungsgemäß eingeleitet hat. Im Zuge dieses Kundmachungsverfahrens ist der nunmehrige Beschwerdeführer innerhalb der Anmeldefrist (Erklärung vom 30.06.2022, eingelangt bei der Bezirksbauernkammer *** am 30.06.2022) aufgetreten und hat sein Interesse am Erwerb der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft dadurch angemeldet, dass er sich bereit erklärt hat, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über das vertragsgegenständliche Grundstück abzuschließen.

Nach der Bestimmung des § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 ist aber gleichzeitig mit dieser Anmeldung (bzw. rechtsverbindlichen Erklärung) die Interessenteneigenschaft (vgl. § 3 Z 4 NÖ GVG 2007) glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer lebensnotwendigen Vertragsbedingungen gewährleistet sind.

Erst nach einer solchen ordnungsgemäßen Anmeldung, in der auch die Glaubhaftmachung gelungen ist, erlangt der Interessent im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft selbst, also ob er als bäuerlicher Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die verfahrensgegenständliche Liegenschaft abzuschließen sowie, ob er auch tatsächlich in der Lage ist, die allfällige Verpflichtung zur Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes zu erfüllen (vgl. § 3 Z. 4 lit. a. NÖ GVG 2007), ist seit der Novelle LGBl. Nr. 38/2019 allerdings erst bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Zunächst ist daher nach der Bestimmung des § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 zu prüfen, ob der Beschwerdeführer im verfahrensgegenständlichen Fall mit seiner Erklärung sein Interesse ordnungsgemäß angemeldet hat, ob ihm also die oben beschriebene Glaubhaftmachung gelungen ist und er damit Parteistellung gemäß § 8 AVG erlangt hat. Dabei muss er unabhängig von seiner diesbezüglichen Erklärung (Interessentenanmeldung vom 30.06.2022) nämlich gleichzeitig auch die Interessenteneigenschaft (§ 3 Z 4 NÖ GVG 2007) und die Fähigkeit zur Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes bereits bei der Anmeldung glaubhaft machen.

Im Zusammenhang mit der nach § 11 Abs. 6 NÖ GVG verlangten Glaubhaftmachung ist unabhängig von den oben beschriebenen weiteren Voraussetzungen insbesondere wesentlich, dass die Interessentenanmeldung Angaben darüber enthalten muss, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist (VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172).

In diesem Zusammenhang hat der Beschwerdeführer hinsichtlich der Glaubhaftmachung der Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes auf einen aktuellen Stand seines Girokontos bei der G mit einer Einlagenhöhe von € *** verwiesen, und dazu auch eine Kopie eines Auszuges aus diesem Girokonto lautend auf A vorgelegt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat in einer älteren Entscheidung zum NÖ GVG ausgesprochen, dass die Fähigkeit des Kaufinteressenten, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen, verlangt, dass dem Verkäufer dieser Preis prompt geleistet werden kann (vgl. zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz, LGBl. Nr. 79/1956, VwGH 10.11.1960, 763/60 [Slg. Nr. 5412/A.]; 14.3.1963, 513/62).

Zu einer Regelung, nach welcher für die Eigenschaft als Interessent glaubhaft gemacht werden musste, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet ist, hat der Verwaltungsgerichtshof ausgeführt, dass damit eine Gewähr für die Möglichkeit der Leistung, also entsprechende Beweismittel für die Fähigkeit des Interessenten, im Fall eines Vertragsabschlusses prompt bezahlen zu können, gefordert war (vgl. zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz 1964, LGBl. Nr. 42, VwGH 25.2.1965, 1275/64).

Diese Judikatur hat der Verwaltungsgerichtshof in seiner jüngsten Rechtsprechung insofern beibehalten, als er in der Entscheidung vom 06.10.2023, Ra 2022/11/0129, ausführt, dass den Grundsätzen der Glaubhaftmachung (Bescheinigung) folgend (vgl. Hengstschläger/Leeb, § 45 AVG, 13. Lfg., Rz. 3 mwN zur Rspr.), nicht die bloße Behauptung, zur Bezahlung in der Lage zu sein, genügt. Vielmehr sind schon mit der Anmeldung konkrete Beweismittel anzubieten, wofür nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes alles in Betracht kommt, was üblicherweise in vergleichbaren Fällen von Vertragsparteien zur Sicherstellung von (Kauf-) Preis-forderungen beigebracht werden kann (vgl. VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172, mit konkreten Beispielen; vgl. zu weiteren Beweismitteln VwGH 21.3.2022, Ra 2019/11/0143). Mit einer diesen Anforderungen entsprechenden, rechtzeitigen Anmeldung erlangt der Landwirt im weiteren grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren Parteistellung.

Der Verwaltungsgerichtshof hat in dieser Judikatur auch in vergleichbarer Weise Judikatur zum steiermärkischen Grundverkehrsgesetz herangezogen, in welcher dazu in der Entscheidung vom 23.4.2021, Ra 2019/11/0172, wörtlich Folgendes ausgeführt wurde:

„In vergleichbarer Weise kommt als Nachweis iSd. § 8a Abs. 3 Stmk. GVG neben einer in den Gesetzesmaterialien angeführten Bankgarantie oder sonstigen Mitteilung einer Bank (vgl. VwGH 22.2.2018, Ro 2016/11/0025: Zahlungszusage einer Sparkasse) über die Zahlungsfähigkeit (vgl. XVI. GPStLT IA EZ 420/1, 3) alles in Betracht, was üblicherweise in vergleichbaren Fällen von Vertragsparteien zur Sicherstellung von (Kauf-)Preisforderungen beigebracht werden kann (zB ein Treuhanderlag). Dabei handelt es sich um eine einzelfallbezogene Beurteilung.

Im Revisionsfall legte das Verwaltungsgericht seiner Beurteilung über die Zahlungsfähigkeit des Revisionswerbers eine Bestätigung einer Bank zu Grunde, dieser verfüge auf einem Girokonto über ein Guthaben von € 67.000,--.

Mit dem auf einem Girokonto verfügbaren Betrag wird der auf Grund der Durchführung des bargeldlosen Zahlungsverkehrs und des Abrechnungsverkehrs in laufender Rechnung für andere verfügbare Saldo angegeben, wobei der positive Tagessaldo das für den Kunden verfügbare Guthaben ist (vgl. zum Begriff des Girogeschäfts § 1 Abs. 1 Z 2 Bankwesengesetz und dazu OGH 5.8.2009, 6 Ob 86/09d).

Ein Nachweis über einen stichtagsbezogenen Saldo erfüllt aber die dargelegten Anforderungen schon deshalb nicht, weil er keine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Auskunft über die Bonität des Erwerbers gibt.

Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, diese Bestätigung erfülle nicht die Anforderungen des § 8a Abs. 3 Stmk. GVG an den Nachweis, zum Rechtserwerb in der Lage zu sein, war daher nicht als rechtswidrig zu erkennen.“

In der jüngsten Entscheidung vom 06.10.2023, Ra 2022/11/0129 hat der Verwaltungsgerichtshof der Unterscheidung zwischen Glaubhaftmachung und vollem Beweis insofern Rechnung getragen als dazu wörtlich Folgendes ausgeführt wurde:

„Der Nachweis, also der volle Beweis, zur Bezahlung in der Lage zu sein, muss gemäß § 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG 2007 idF LGBl. Nr. 38/2019 allerdings erst bis zum Abschluss des Verfahrens erbracht werden. Daraus folgt, dass - im Unterschied zur bisherigen, oben zitierten Rechtsprechung - für die Interessentenstellung notwendige Erklärungen (betreffend das rechtsverbindliche Anbot zum Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäfts) und Nachweise (betreffend die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes bzw. Pachtzinses), sofern sie noch nicht für die Glaubhaftmachung im Zuge der Anmeldung erforderlich waren, etwa im Zuge weiterer Ermittlungen der Grundverkehrsbehörde (§ 11 Abs. 9 NÖ GVG 2007) auch noch nach Ablauf der Anmeldefrist nachgebracht werden können (und insoweit eine „Verbesserung“ möglich ist).“

Im Hinblick darauf, dass auch beim Nachweis – also beim vollem Beweis - Unterlagen nur nachgebracht werden können – sohin die Anmeldung einer „Verbesserung“ zugänglich ist -, die nicht schon für die Glaubhaftmachung im Zuge der Anmeldung erforderlich waren, ändert sich im verfahrensgegenständlichen Fall nichts. Zur Glaubhaftmachung wurde auf einen aktuellen Stand eines Girokontos bei der G mit einer Einlagenhöhe von € *** verwiesen, die im Lichte der oben zitierten Judikatur für eine solche allerdings nicht ausreicht. Das Ziel dieser Regelung, nämlich letztlich bei Inanspruchnahme durch den Verkäufer prompt bezahlen zu können, kann mit einer Bescheinigung über einen stichtagsbezogenen Saldo nicht erreicht werden. Dem Verkäufer soll die behördliche Genehmigung eines Rechtsgeschäftes mit einem von ihm frei gewählten Vertragspartner nämlich nur dann versagt werden, wenn ihm eine rechtsverbindliche Erklärung eines Landwirtes zum Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäftes über das gegenständliche Grundstück zum ortsüblichen Preis vorliegt und sichergestellt ist, dass dieser prompt in der Lage ist, die sich aus dem von ihm angebotenen Rechtsgeschäft ergebenden Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. (vgl. zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz 1964, LGBl. Nr. 42, VwGH 25.2.1965, 1275/64).

Auch wenn § 8a Abs. 3 Stmk. GVG in diesem Zusammenhang im Gegensatz zum NÖ GVG, das von Glaubhaftmachung bei der Anmeldung ausgeht - vom Nachweis spricht, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen, hat sich für den verfahrensgegenständlichen Fall nichts geändert, ist doch bereits für die Glaubhaftmachung nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ein sehr strenger Maßstab anzulegen, sodass auch bei der Glaubhaftmachung konkrete Beweismittel angeboten werden müssen, die diese prompte Bezahlung gewährleisten bzw. als sicher erscheinen lassen.

Im verfahrensgegenständlichen Fall wurde eine Kopie eines Auszuges aus einem Girokonto zu einem gewissen Stichtag vorgelegt, aus dem sich daher nicht ohne weiteres ableiten lässt, dass der Beschwerdeführer diesen Betrag für die angestrebte Investition zu einem späteren Zeitpunkt abrufen kann. Dieser Auszug aus dem Girokonto genügt daher den gesetzlichen Anforderungen an eine Glaubhaftmachung zur Finanzierung nicht, weil er keine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Auskunft über die Bonität des Beschwerdeführers gibt.

Dem Interessenten und nunmehrigen Beschwerdeführer ist daher eine ordnungsgemäße Anmeldung des Interesses im Sinne des § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 nicht gelungen. Die nicht ordnungsgemäße Anmeldung des Interesses iSd § 11 Abs. 6 leg. cit. (und damit, wie ausgeführt, auch die Nichtglaubhaftmachung der Interessenteneigenschaft mithilfe von Nachweisen im Sinne des § 3 Z 4 NÖ GVG 2007) bewirkt, dass der Betreffende nicht Interessent und nicht Partei im grundverkehrsbehördlichen Verfahren wird, an diesem also nicht teilnimmt, und zwar ohne dass seine Anmeldung zurückzuweisen wäre. Erlangt nämlich jemand die Interessenteneigenschaft nicht (etwa wie im verfahrensgegenständlichen Fall mangels Glaubhaftmachung der sonstigen Voraussetzungen durch Vorlage der in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 genannten Nachweise), so führt dies gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 (lediglich) dazu, dass der Betreffende den Versagungsgrund der letztgenannten Bestimmung und damit den angestrebten Erfolg (die Erteilung der Genehmigung zu verhindern und in weiterer Folge die Rechte an der Liegenschaft selbst erwerben zu können) nicht herbeiführen kann.

Nach dem Gesagten handelt es sich daher bei der ordnungsmäßen Anmeldung des Interesses um eine Erfolgsvoraussetzung. Eine unvollständige oder aus sonstigen Gründen nicht dem Gesetz entsprechende Anmeldung des Interesses stellt daher keinen verbesserungsfähigen Mangel dar (vgl. VwGH vom 15.10.2019, Ro 2017/11/0004). Dem widerspricht auch nicht die neueste Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes vom 06.10.2023, Ra 2022/11/0129, die von “Verbesserungsmöglichkeiten“ auch noch nach Ablauf der Anmeldefrist spricht, wird doch dabei nur von der Nachreichung von Unterlagen bezüglich notwendiger Erklärungen und Nachweisen gesprochen, sofern sie nicht schon für die Glaubhaftmachung im Zuge der Anmeldung erforderlich waren. Eine echte Verbesserung im Sinne des § 13 Abs. 3 AVG ist darunter jedoch nicht zu verstehen, hat doch der Verwaltungsgerichthof selbst das Wort „Verbesserung“ ausdrücklich unter Anführungszeichen gesetzt. Auch im Hinblick darauf, dass es sich bei der Anmeldefrist zweifelsohne nach gesicherter Rechtsprechung um eine materiell-rechtliche Frist handelt, ist eine „Verbesserung“ nur innerhalb des vom Verwaltungsgerichtshof dargestellten Rahmens möglich.

Zum weiteren Vorbringen des Interessenten, dass zu befürchten sei, dass die Fläche langfristig der Land- und Forstwirtschaft entzogen werde, wird bemerkt, dass selbst im Falle, dass der Interessent Parteistellung erlangt hätte, die subjektive Rechtssphäre von landwirtschaftlichen Interessenten iSd. § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 im Verfahren zur Erlangung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nicht unbeschränkt ist. Zwar haben solche Interessenten jedenfalls in Ansehung des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 (Erwerber kein Landwirt) eine subjektiv-öffentliche Abwehrrechtsposition, die in § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 klargestellt ist (vgl. VwGH 17.3.2016, Ro 2016/11/0001 mwN; 22.2.2018, Ro 2016/11/0025), dh. sie haben ein Recht darauf, dass die Genehmigung eines Rechtserwerbs durch einen Nichtlandwirt unterbleibt. Die Abwehrrechtsposition eines Interessenten reicht aber nur so weit, dass er einerseits seine prozessuale Stellung als Interessent verteidigen und andererseits verhindern kann, dass der Rechtserwerb durch einen Nichtlandwirt grundverkehrsbehördlich genehmigt wird (vgl. VwGH 06.10.2023, Ra 2022/11/0129-10; 29.5.2019, Ra 2017/11/0314 bis 0315; 15.3.2022, Ra 2019/11/0187 bis 0188).

Bezüglich anderer Versagungsgründe wird daher ausgeführt, dass auch hinsichtlich anderer Versagungsgründe des § 6 Abs. 2 Z 2, 3 und 4 NÖ GVG 2007 einem Interessenten kein subjektiv-öffentliches Recht zukommt (vgl. VwGH 8.4.2019, Ra 2018/11/0095 und Ra 2018/11/0096 bis 0097).

Aber auch die Prüfungsbefugnis der Verwaltungsgerichte ist keine unbegrenzte. Der äußerste Rahmen für die Prüfbefugnis ist die „Sache“ des bekämpften Bescheides. Innerhalb des so eingeschränkten Prüfungsumfanges findet eine weitere Beschränkung insofern statt, als Parteibeschwerden im Sinn des Art. 132 Abs. 1 Z 1 B-VG nur insoweit zu prüfen sind, als die Frage einer Verletzung von subjektiv-öffentlichen Rechten Gegenstand ist. Das Verwaltungsgericht kann daher etwa nicht auf Grund der Beschwerde einer auf bestimmte subjektive Rechte beschränkten Partei eine Aufhebung oder Abänderung des angefochtenen Bescheides aus öffentlichen Interessen vornehmen (vgl. VwGH 3.8.2016, Ro 2016/07/0008 bis 0009 [= VwSlg 19.424 A], mwN) (vgl. VwGH 06.10.2023, Ra 2022/11/0129-10).

Der Prüfungsumfang des Verwaltungsgerichts auf Grund der Beschwerde des A war daher auf den Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 beschränkt, weshalb auf die übrigen Versagungsgründe nicht näher einzugehen war.

Aufgrund der rechtlichen Ausführungen und des dargestellten Verfahrensergebnisses war somit spruchgemäß zu entscheiden.

Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine eine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.