Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-2034/002-2023; LVwG-AV-2034/001-2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 12.12.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2023:LVwG.AV.2034.002.2023

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat durch seinen Grundverkehrssenat 1 unter dem Vorsitz des Richters Mag. Wimmer im Beisein der Richterin HR Mag. Clodi als Berichterstatterin und der fachkundigen Laienrichter Ing. Mag. Dr. Jilch und Kammerobmann-Stellvertreter Schlegel über die Beschwerde des A, geb. ***, ***, ***, gegen den Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 23.03.2023, ***, mit welchem aufgrund des Antrages des B, geb. ***, ***, , die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 06.10.2022, BRZ.: des Notariats C, abgeschlossen zwischen D, geb. ***, , , als Verkäufer einerseits und B, geb. *** als Käufer andererseits, betreffend die Grundstücke Nrn. ., ., *** und ***, alle KG ***, im Ausmaß von 18.287 m² erteilt worden ist, nach Beschlussfassung gemäß § 14 Abs. 6 NÖ Landesverwaltungsgerichtsgesetz (LVGG) in der geltenden Fassung den

BESCHLUSS

gefasst:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 iVm § 31 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unzulässig zurückgewiesen.

2. Gegen diesen Beschluss ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 B-VG nicht zulässig.

Begründung:

Mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 23. März 2023, ***, wurde B, geb. ***, ***, ***, die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den Kaufvertrag vom 06.10.2022, BRZ.: *** des Notariats C, abgeschlossen zwischen D, geb. ***, , , als Verkäufer einerseits und B, geb. *** als Käufer andererseits, betreffend die Grundstücke Nrn. ., ., *** und ***, alle KG ***, im Ausmaß von 18.287 m² erteilt.

Gestützt ist diese Entscheidung auf die §§ 4, 6, 7 Abs. 1 und § 11 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007, LGBl. 6800 (NÖ GVG 2007).

Begründet wird diese Entscheidung im Wesentlichen damit, dass es sich unbestritten um Grundstücke und ein Rechtsgeschäft, die dem NÖ GVG 2007 unterliegen, handeln würde. Die Interessentenmeldung des Herrn A sei fristgerecht bei der BBK eingelangt und sei eine Bankbestätigung über € *** vorgelegt worden, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes glaubhaft gemacht worden sei. Der Interessent habe somit Parteistellung erlangt.

Seine Eigenschaft als Landwirt iS des § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 sei bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen. Der Interessent sei am 01.12.2022 aufgefordert worden, zum Nachweis, dass er einen erheblichen Anteil seines Lebensunterhaltes aus der Landwirtschaft erwirtschafte, seine Einkommensteuernachweise der letzten Jahre vorzulegen. Herr A sei dieser Aufforderung vom 03.02.2023 und nach einer Fristverlängerung, die Einkommensbescheide nachzureichen, bis 20.03.2023 nicht nachgekommen und habe neuerlich um Fristverlängerung von einem Monat ersucht. Aus den vorliegenden Angaben könne nicht zweifelsfrei abgeleitet werden, dass der Interessent im Verhältnis zum außerlandwirtschaftlichen Einkommen persönlich einen erheblichen Anteil aus der Landwirtschaft erwirtschafte. Nachweise seien bis zur Bescheiderlassung nicht vorgelegt worden. Diese Nachweise hätten bereits im Zeitpunkt der Abgabe der Interessentenmeldung vorliegen müssen und sei eine neuerliche Fristverlängerung aufgrund des weitreichenden Eingriffes in zivile Rechte der Vertragsparteien unzumutbar. Somit liege keine vollständige und gültige Interessentenmeldung vor.

Die Erhebung des ortsüblichen Verkehrswertes, der vom Interessenten im Sinne des Kaufpreises als überhöht kritisiert worden sei, habe daher unterbleiben können.

Sonstige Ausschlussgründe würden nicht vorliegen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde des A, in der beantragt wurde,

-in der Sache selbst zu erkennen und den angefochtenen Bescheid vom 23.03.2023 dahingehend abzuändern, dass der Bewilligungsantrag vom 06.10.2022 auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den am 06.10.2022 unter der Zl. BRZ *** abgeschlossenen Kaufvertrag abgewiesen werde bzw. der diesbezügliche Bescheid aufgehoben werde, in eventu

-in der Sache selbst zu erkennen und den angefochtenen Bescheid vom 23.03.2023 dahingehend abzuändern, dass A die grundverkehrsbehördliche Genehmigung für den abzuschließenden Kaufvertrag gemäß Interessentenmeldung mit D über die Grundstücke ., ., *** und ***, alle EZ ***, KG ***, erteilt werde, in eventu

-den angefochtenen Bescheid aufzuheben und die Verwaltungssache zur Verfahrensergänzung an die Behörde zurückzuverweisen und der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.

Unter Sachverhalt wurde in der Beschwerde ausgeführt, dass zwischen dem Käufer und dem Verkäufer mit Datum vom 06.10.2022 ein Kaufvertrag über ein Waldgrundstück (18.287 m²) samt denkmalgeschützter Industrieruine (***) und kleinem Nebengebäude in *** zu einem Preis von EUR *** abgeschlossen worden sei. Der Beschwerdeführer habe bereits davor mit dem Verkäufer in Kaufvertragsverhandlungen gestanden und sei man sich auch bereits über die Eckpunkte einig gewesen bzw. sei bereits ein schriftlicher Vertragsentwurf erstellt worden. Durch den Abschluss des gegenständlichen schriftlichen Kaufvertrages mit einem anderen Erwerber sei der Beschwerdeführer überrascht.

Fristgerecht habe der Beschwerdeführer daher mit Schreiben vom 20.10.2022 eine Interessentenerklärung mittels vollständig ausgefülltem vorgesehenen Formular samt Beilagen abgegeben. Im Wesentlichen sei unter anderem vorgebracht worden, dass die kaufgegenständliche Liegenschaft im Familienbesitz des Beschwerdeführers gewesen sei, die Objekte von dessen direkten Vorfahren mütterlicherseits errichtet worden seien und zudem an dessen eigene Waldflächen und in Folge die seiner Tochter angrenzen würden. Zudem bestehe ein Wegservitut über die vertragsgegenständlichen Flächen. Durch den Erwerb der Grundstücke könnten die anschließenden Waldflächen des Beschwerdeführers sowie nach Hofübergabe an dessen Tochter auch deren Waldflächen besser bewirtschaftet werden und insgesamt eine größere zusammenhängende Waldfläche zur Bewirtschaftung erreicht werden. Seitens des Käufers bestehe hauptsächlich Interesse an den Gebäuden. Nachdem die Marktgemeinde *** den Rechtserwerb über die Nutzung der Gebäude zu Wohnzwecken untersagt habe, sollten die Gebäude als Tonstudios genutzt und somit der landwirtschaftlichen Nutzung dauerhaft entzogen werden. Eine landwirtschaftliche Nutzung sei nicht vorgesehen. Der Veräußerer habe die gegenständlichen Grundstücke selbst nie bewirtschaftet, vor rund drei Jahren auf dem Erbweg erhalten und nun sollten sie wieder an einen landwirtschaftlich unbedarften Städter weitergegeben werden. Durch die fehlende Bewirtschaftung in den letzten Jahren gebe es bereits umgefallene, nicht aufgearbeitete Bäume, die auf der Liegenschaft liegen würden. Der Kaufgegenstand sei nicht richtig definiert, zumal man annehme, die Katastergrenzen seien gültig. Es gelte aber die in der Natur befindliche Grenzlinie.

Der ortsübliche Quadratmeterpreis für derartige Waldparzellen betrage rund EUR ***. Bewerte man die denkmalgeschützte Industrieruine samt nicht bewohnbarem, kleinem, untergeordnetem Nebengebäude, würden diese für einen Landwirten eher eine Belastung, als einen Zuwachs darstellen. Hingegen würden bei nicht landwirtschaftlichen Nutzungen höhere Preise erzielt werden. Eine Begründung für den überhöhten Kaufpreis sei im Kaufvertrag nicht ersichtlich.

Der vollständig ausgefüllten Interessentenerklärung sei ein Eigenmittelnachweis und eine Flächenaufstellung über seine Liegenschaften beigelegt.

Mit Schreiben der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 01.12.2022 seien vor Einholung eines Gutachtens Informationen und Unterlagen angefordert worden und diese am 12.01.2023 zur Gänze übermittelt bzw. beantwortet worden. Es seien sowohl die Flächenaufstellung als auch die Sozialversicherungszahlungen beigelegt worden und die fachlichen Kenntnisse des Beschwerdeführers erläutert worden.

Mit Schreiben vom 03.02.2022 seien zusätzlich die Einkommensteuerbescheide des Beschwerdeführers vom Finanzamt angefordert worden. Da diese für den angefragten Zeitraum noch nicht vorgelegen seien, sei um Fristverlängerung ersucht worden und diese auch gewährt worden. Sofort nach Erhalt dieser Bescheide seien diese an die Grundverkehrsbehörde übermittelt worden, der Behörde aber offenbar erst nach Bescheiderlassung zugegangen. Da der Beschwerdeführer pauschalierter Landwirt sei, könnte aus den Einkommenssteuerbescheiden aber ohnehin das Einkommen aus der Forstwirtschaft nicht ersehen werden, da sich dieses nach den Einheitswerten bemessen würde.

Unter Beschwerdegründe wurde zusammengefasst ausgeführt, „dass dem Beschwerdeführer eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt worden sei, die sich auf einen Antrag vom 06.10.2022 beziehe“, den dieser nie gestellt habe. Aus diesem Grund sei der Bescheid jedenfalls rechtswidrig. Sollten weitere Bescheide mit zumindest annähernd ähnlichem Inhalt an den Käufer oder Verkäufer zu gegenständlicher Verwaltungssache ergangen sein, so würden zumindest zwei Bescheide mit gänzlich gegensätzlichem Inhalt vorliegen, weswegen auch allfällig andere Bescheide rechtswidrig seien.

Da der Beschwerdeführer im gegenständlichen Bescheid als Antragsteller gesehen werde, betreffe ihn in der Folge die darin erlassene Kostenentscheidung zur Bezahlung von 246 Euro zuzüglich 14,30 Euro an fester Gebühr binnen 4 Wochen. Mangels gestellten Antrages durch den Beschwerdeführer dürften ihm diese Kosten aber nicht auferlegt werden.

Mit Schreiben vom 03.02.2023 sei ihm ergänzend aufgetragen worden, vor Einholung eines Gutachtens Informationen zu erteilen bzw. Unterlagen zu übermitteln. Mangels Ausstellung des geforderten Einkommensteuerbescheides durch das Finanzamt habe dieser aber nicht zeitnah vorgelegt werden können und sei dies auch fristgerecht telefonisch bei der Behörde angegeben worden. Da er pauschalierter Landwirt sei, könne aus den Einkommensteuerbescheiden ohnehin das Einkommen aus der Forstwirtschaft nicht ersehen werden. Dem sei auch der Gutachter gefolgt, der gemäß Seite 4 des Bescheides für die Ermittlung des Einkommens aus der Bewirtschaftung der eigenen Waldflächen die Notwendigkeit eines forsttechnischen Amtssachverständigen angegeben habe. Dieser Ausführung des Gutachters sei die Behörde nicht gefolgt. Die Notwendigkeit, weitere Ermittlungen zu veranlassen, sehe auch § 11 Abs. 9 NÖ GVG vor und sei fälschlicherweise seitens der Behörde unterblieben.

Im gegenständlich bekämpften Bescheid sei angegeben (Seite 7), dass die Nachweise bereits im Zeitpunkt der Abgabe der Interessentenmeldung hätten vorliegen müssen, wonach keine vollständige und gültige Interessentenmeldung vorgelegen sei. Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG sei die Interessenteneigenschaft mit der Anmeldung lediglich glaubhaft zu machen, was mit vollständigem Ausfüllen des gegebenen Formulars eindeutig erfüllt worden sei. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b leg. cit sei sodann bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen und sei dem der Beschwerdeführer nachgekommen. Der Beschwerdeführer sei pauschalierter Landwirt, der der Sozialversicherungspflicht unterliege und dessen forstwirtschaftliches Einkommen aufgrund des Einheitswertes zu versteuern sei. Da die Landwirteeigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a aufgrund des Einkommensteuerbescheides nicht überprüfbar sei, hätte die belangte Behörde die Landwirteeigenschaft ohne weiteres im Ermittlungsverfahren nicht verneinen dürfen.

Die belangte Behörde habe zudem nur die Interessenteneigenschaft im Sinne des § 3 Z 2 anhand der lit. a NÖ GVG zu prüfen versucht. Gemäß § 3 Z 2 lit. b wäre auch zu prüfen gewesen, ob der Interessent den eigenen Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten würde wollen, und diese Absicht durch ausreichende Gründe und aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belege. Eine Anforderung diesbezüglicher Unterlagen bzw. die Ermittlung der Umstände sei seitens der Behörde zur Gänze unterblieben, obwohl ihr auch entsprechende Informationen seitens des Beschwerdeführers vorgelegen seien und wäre daher auch diesfalls die Erfüllung der Landwirteeigenschaft zu bejahen.

Gemäß § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG sei eine Genehmigung zudem (unabhängig vom Vorliegen eines Interessenten) nicht zu erteilen, wenn Gründe zur Annahme vorliegen würden, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten sei oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen werde. Es würden überhaupt keine Hinweise vorliegen, dass der Käufer die gegenständlichen Grundstücke land- oder forstwirtschaftlich bewirtschaften würde wollen, vielmehr würde er sogar ein Tonstudio am Kaufgegenstand einrichten, was einer angemessenen forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung entgegenstehe. Die Bewerbung des Kaufgegenstandes erfolge über die Immobilienmaklerin als Einfamilienhaus und sei selbst im Kaufvertrag angeführt, dass eine Überprüfung des Denkmalamtes, ob der *** zu einem Wohnhaus umgebaut werden dürfte, erfolgt sei. Die raumordnungsrechtliche Widmung stehe aber einem solchen Bauvorhaben jedenfalls entgegen. Seitens des Käufers bestehe offenbar hauptsächlich Interesse an den Gebäuden. Nachdem die Marktgemeinde *** dem Rechtserwerber die Nutzung der Gebäude zu Wohnzwecken untersagt habe, sollten diese als Tonstudio genutzt und somit der landwirtschaftlichen Nutzung dauerhaft entzogen werden. Aus diesem Grund sei einem Rechtsgeschäft auch die Genehmigung zu versagen.

Gemäß § 6 Abs. 2 Z 4 NÖ GVG sei eine Genehmigung zudem (unabhängig vom Vorliegen eines Interessenten) auch nicht zu erteilen, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteige. Diese ortsübliche Übersteigung sei seitens des Beschwerdeführers sowohl bei der Interessentenmeldung ausgeführt worden und zudem sei diese auch eindeutig ersichtlich. Es sei fälschlicherweise davon ausgegangen worden, dass die Erhebung des ortsüblichen Verkehrswertes unterbleiben hätte können. Da man offenbar irrigerweise der Rechtsmeinung gefolgt sei, die Prüfung nach Z 4 wäre von der Interessenteneigenschaft abhängig, sei eine Feststellung des ortsüblichen Preises unterblieben. Auch aus § 11 Abs. 9 NÖ GVG erschließe sich die Notwendigkeit derartiger Ermittlungen, die seitens der Behörde vergessen worden seien. Der derzeit übliche Grundpreis für Waldflächen für die kaufgegenständlichen Flächen in Höhe von ungefähr Euro *** (Euro *** pro m2) sei mit einem vereinbarten Kaufpreis von Euro *** sogar um das fast Dreifache überschritten worden. Das Bestehen einer denkmalgeschützten Industrieruine mit offiziell nicht bewohnbarem Nebengebäude und die Erhaltungspflicht könne den ortsüblichen Kaufpreis nur reduzieren. Eine Begründung für die Übersteigung des Verkehrswertes sei im Kaufvertrag unterblieben und könnte auch nur in dem Umstand gelegen sein, dass eine forstwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht mehr vorgesehen sei, weswegen die Bewilligung sodann auch wiederrum nach § 6 Abs. 2 Z 3 NÖ GVG zu versagen sei.

Mit Schreiben der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 03.05.2023, Zl. ***, wurde der Verwaltungsakt mit dem Ersuchen um Entscheidung über die Beschwerde vom 19.04.2023 bzw. 21.04.2022 vorgelegt, wobei auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet wurde.

In Ergänzung seiner Beschwerde vom 04.05.2023 hat der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 31.05.2023, eingelangt bei der Bezirkshauptmannschaft Bruck an der Leitha am 05.06.2023, abermals Beschwerde (ergänzende Beschwerde) erhoben, da ihm der nunmehr angefochtene Bescheid einmal als Empfänger und einmal als Partei zur Kenntnis zugestellt worden sei. Diese wurde dem Landesverwaltungsgericht am 20.06.2023 seitens der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha in Ergänzung zur vorgelegten Beschwerde übermittelt.

Im Wesentlichen wurde in dieser „Ergänzung“ das bisherige Vorbringen wiederholt. Zusätzlich wurde ausgeführt, dass mangels offensichtlichem Bescheidadressaten und lediglicher Zustellung an eine Partei des Verfahrens beim Schreiben der Behörde vom 02.05.2023 vom Vorliegen eines „Nichtbescheides“ bzw. eines absolut nichtigen Bescheides auszugehen sei.

Dieses ergänzende Beschwerdeschreiben wurde seitens der Grundverkehrsbehörde dem Landesverwaltungsgericht am 20.06.2023 vorgelegt.

Bereits aufgrund des Akteninhaltes steht folgender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke Nr. , , . und ., alle in der KG , weisen eine Gesamtfläche von 18.287m2 auf und stehen im Eigentum des D. Laut Flächenwidmungsplan ist die Widmung für die Grundstücke der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“. Derzeit wird die Liegenschaft als Wald genutzt. Auch künftig soll die derzeitige Nutzung sowie das „Kulturgut “ beibehalten werden. Grundbücherlich sind die Grundstücke Nr. *** und Nr. *** als „Wald“, das Grundstück Nr. . und Nr. . als Bauflächen ausgewiesen.

Am 06.10.2022 wurde hinsichtlich dieser genannten Grundstücke zwischen D, geboren ***. als Verkäufer einerseits und dem Antragsteller B, geboren ***, als Käufer andererseits ein Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung abgeschlossen. Als Kaufpreis wurde der Betrag von Euro *** vereinbart.

Mit Antrag vom 06.10.2022 hat der Käufer B unter Vorlage einer Kopie der Kaufvertragsurkunde bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha unter Verwendung des dafür vorgesehenen Vordrucks die Erteilung der Genehmigung des Rechtsgeschäftes gemäß § 6 NÖ GVG beantragt.

Die Unterschriften zum Kaufvertrag wurden am 06.10.2022 vom öffentlichen Notar C beglaubigt (Beurkundungsregister Zl. ***). Als künftige Verwendung wird im Antrag die Erhaltung des Kulturgutes *** (= denkmalgeschütztes Gebäude) einschließlich Pflege und die Erhaltung des umliegenden Grünlandes bzw. Waldes angegeben. Aufgrund dieses Antrages hat die Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha ein Kundmachungsverfahren bei der örtlichen Bezirksbauernkammer und bei der Marktgemeinde *** gemäß § 11 Abs. 2 und Abs. 5 NÖ GVG veranlasst. Innerhalb der Anmeldefrist (bis 03.11.2022) hat der nunmehrige Beschwerdeführer A sein Interesse am Erwerb der verfahrensgegenständlichen Grundstücke schriftlich bekundet (Interessentenerklärung).

Der Interessent hat dabei verbindlich seine Bereitschaft erklärt, die Liegenschaft in der KG ***, Grundstück Nrn. , , . und ., im Gesamtausmaß von 1,8287 ha um den ortsüblichen Preis erwerben zu wollen. Bezüglich des ortsüblichen Preises hat er auf ein dieser Interessentenerklärung angeschlossenes Beiblatt verwiesen. In diesem Beiblatt wurde wörtlich Folgendes ausgeführt:

„Beiblatt

Meiner Meinung nach entspricht der Erwerb nicht den Vorgaben des NÖ Grundverkehrsgesetzes 2007,

weil der Rechtswerber kein Landwirt ist und mit meiner Person ein Landwirt als Interessent vorhanden ist,

weil das Interesse an der Stärkung eines bäuerlichen Betriebes oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt. Durch den Erwerb dieser Grundstücke können unsere anschließenden Waldflächen einerseits besser bewirtschaftet, andererseits eine größere zusammenhängende und eine somit besser zu bewirtschaftende Waldfläche geschaffen werden, zumal meine Zufahrt ebenfalls über eines der gegenständlichen Grundstücke führt. Im Falle des Erwerbes dieser Liegenschaften unsererseits, könnte nach Hofübergabe meiner Waldfläche an mein einziges Kind, F, mit deren, bereits in ihrem Eigentum stehenden Waldflächen, eine größere und somit eine leichter zu bewirtschaftende Einheit geschaffen werden, weil Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land-und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird. Seitens des Rechtswerbers besteht hauptsächlich Interesse an den Gebäuden. Nachdem die Marktgemeinde *** dem Rechtswerber die Nutzung der Gebäude zu Wohnzwecken untersagt hat, sollen die Gebäude als Tonstudios genutzt und somit der landwirtschaftlichen Nutzung dauerhaft entzogen werden. Eine landwirtschaftliche Nutzung ist nicht vorgesehen. Der Veräußerer, ein *** Jurist, hat die gegenständlichen Grundstücke vor rund 3 Jahren auf dem Erbweg erhalten und diese sollen nun wieder an einen landwirtschaftlich unbedarften Städter weitergegeben werden. Durch die fehlende Bewirtschaftung in den letzten Jahren gibt es bereits umgefallene, nicht aufgearbeitete Bäume auf den Liegenschaften. Der Kaufgegenstand ist nicht richtig definiert, zumal man annimmt, die Katastergrenzen sind gültig. Es gelten aber die in der Natur befindlichen Grenzlinien.

weil die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt, weil der ortsübliche Quadratmeterpreis für derartige Waldparzellen rd. € 2,00 beträgt. Bewertet man die denkmalgeschützten Gebäude stellen diese für einen Landwirt eher eine Belastung als einen Wertzuwachs dar. Hingegen werden bei nicht landwirtschaftlichen Nutzungen höhere Preise erzielt. Eine Begründung ist im Kaufvertrag nicht ersichtlich.

Da die Objekte von meinen, in mütterlicher Linie direkten Vorfahren errichtet wurden, haben diese für mich auch einen persönlichen ideellen historischen Wert. Somit beträgt der ortsübliche Preis:

18. 287 m2 x € *** = € ***

zuzüglich persönlicher ideeller historischer Wert____€ ***

Summe € ***“

Weiters hat der Interessent erklärt, Landwirt iSd NÖ Grundverkehrsgesetzes in ***, *** und ***, zu sein und ausgeführt, dass sein landwirtschaftlicher Betrieb aus 7,1 ha Eigengrund und 8 ha verpachteten Grund besteht. Als außerlandwirtschaftliches Nettoeinkommen hat er den Betrag von rund € *** angegeben. Zusätzlich hat er bekannt gegeben, dass die verfahrensgegenständlichen Grundstücke an sein Grundstück anschließen bzw. in einer Entfernung von 2,9 km zu seinem landwirtschaftlichen Betrieb (Hofstelle) liegen und dass er die Grundstücke zur Aufstockung des landwirtschaftlichen Betriebes benötigt sowie dass er sie auch selbst bewirtschaften wird.

Darüber hinaus hat er ausgeführt, in der Lage zu sein den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen (sowie die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin bzw. den Verpächter oder die Verpächterin und dgl. lebensnotwendigen Vertragsbedingungen zu gewährleisten).

Zum Nachweis bzw. zur Glaubhaftmachung, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen zu können, hat er einen „Eigenmittelnachweis“ der E vom 20.10.2022 mit folgendem Wortlaut vorgelegt:

„Sehr geehrte Damen und Herren,

Wie bestätigen, dass Herr A (***), ***, *** per Stichtag heute – 20.10.2022 – über mehr als € *** bei der E frei verfügt. Wir hoffen Ihnen mit dieser Bestätigung gedient zu haben und verbleiben

Freundliche Grüße…“.

Festgellt wird weiters, dass es sich bei dem auf dem Grundstück Nr. .*** befindlichen *** um ein unter Denkmalschutz gestelltes Bauwerk handelt.

In ihrer Stellungnahme vom 04.11.2022 hat die Bezirksbauernkammer *** zu dem verfahrensgegenständlichen Rechtsgeschäft „B – D“ ausgeführt, dass die beantragte Genehmigung den Bestimmungen des § 6 Abs. 2 NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 widerspricht, da eine Interessentenerklärung von A abgegeben wurde. Dieser Stellungnahme wurde die eingelangte Interessentenanmeldung angeschlossen. Einen anderen Versagungsgrund als das Vorliegen einer Interessentenerklärung nennt die Bezirksbauernkammer *** nicht.

Zu diesen Feststellungen gelangt das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich aufgrund des Inhaltes des elektronisch geführten behördlichen Verwaltungsaktes, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist. Die Größe der Grundstücke und die Flächenwidmung gehen aus dem Kaufvertrag bzw. aus dem verfahrenseinleitenden Antrag hervor und sind im Übrigen unstrittig.

Für die Annahme, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der betroffenen Flächen nicht gewährleistet sei, hat das Verfahren keine konkreten Hinweise erbracht. Die Feststellungen zu der vom Beschwerdeführer erstatteten Interessentenanmeldung samt dem angeschlossenen Beiblatte sowie dem Eigenmittelnachweis der E stützen sich auf die diesbezüglichen im Verwaltungsakt einliegenden Urkunden.

Rechtlich sind folgende Bestimmungen für den vorliegenden Fall maßgeblich:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht, sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder die Feststellung des maßgeblichen Sachverhaltes durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Gemäß § 1 NÖ GVG ist Ziel des Gesetzes

1. primär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- und Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes Niederösterreich;

2. sekundär die Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes;

3. die Beschränkung von Rechtserwerben an Grundstücken durch ausländische Personen.

Gemäß § 3 Z 1 NÖ GVG gilt im Sinne dieses Gesetzes als land- und forstwirtschaftliche Grundstück:

ein Grundstück, das im Flächenwidmungsplan als Grünland/Land- und Forstwirtschaft oder als Grünland/Land- und forstwirtschaftliche Hofstelle oder als Grünland/Freihaltefläche gewidmet ist, wenn es gegenwärtig zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehört oder land- und forstwirtschaftlich genutzt ist.

Dabei sind die Beschaffenheit und die Art seiner tatsächlichen Verwendung maßgebend.

Eine Aussetzung der land- und forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, Betriebes oder Bauwerkes beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück solange nicht, als dieses nicht rechtmäßig einem anderen Zweck zugeführt wird.

Gemäß § 3 Z 2 NÖ GVG gelten als Landwirte oder Landwirtinnen (im Voll-, Zu- oder Nebenerwerb):a) wer einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaftet und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreitet oderb) wer nach Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks einen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb als selbständige Wirtschaftseinheit allein oder zusammen mit Familienangehörigen und/oder landwirtschaftlichen Dienstnehmern oder Dienstnehmerinnen bewirtschaften und daraus den eigenen und den Lebensunterhalt der Familie zumindest zu einem erheblichen Teil bestreiten will, und

• diese Absicht durch ausreichende Gründe und

• aufgrund fachlicher Ausbildung und praktischer Tätigkeit die dazu erforderlichen Fähigkeiten belegt.

Gemäß § 3 Z 3 NÖ GVG gilt als land- und forstwirtschaftlicher Betrieb

jede selbständige wirtschaftliche Einheit, mit der land- und forstwirtschaftliche Grundstücke in der Absicht nachhaltiger Gewinnerzielung bewirtschaftet werden.

Gemäß § 3 Z 4 lit a NÖ GVG gelten als Interessenten oder Interessentinnen:wer als bäuerliche Landwirte oder bäuerliche Landwirtinnen im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers oder der Rechtserwerberin durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen und in der Lage ist, die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die sonstigen ortsüblichen und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen zu erfüllen (§ 1 Z 1);

Gemäß § 4 Abs. 1 NÖ GVG bedürfen unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die zumindest ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung.

Gemäß § 6 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn das land- und forstwirtschaftliche Grundstück1. zum Zweck des Wohnbaues oder zur Erfüllung öffentlicher, gemeinnütziger oder kultureller Aufgaben bestimmt ist, es sei denn, dass das Interesse an der Erhaltung der bisherigen Nutzung des Grundstückes das Interesse an der neuen Verwendung offenbar überwiegt, mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Grundfläche erheblich erschwert oder unmöglich gemacht wird oder

2. zum Zweck der Errichtung oder Vergrößerung einer gewerblichen, industriellen oder bergbaulichen Anlage bestimmt ist, es sei denn, dass mehr Grundflächen als notwendig in Anspruch genommen werden. Die Zweckbestimmung ist durch eine Bescheinigung der Wirtschaftskammer für Niederösterreich glaubhaft zu machen.

3. (entfällt durch LGBl. Nr. 38/2019).

Gemäß § 6 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft die Genehmigung zu erteilen, wenn es dem allgemeinen Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes nicht widerspricht. Soweit ein solches Interesse im Einzelfall nicht besteht, ist die Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn das Rechtsgeschäft dem Interesse an der Erhaltung, Stärkung oder Schaffung eines wirtschaftlich gesunden land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitzes nicht widerspricht. Die Genehmigung ist insbesondere nicht zu erteilen, wenn1. der Rechtserwerber oder die Rechtserwerberin kein Landwirt oder keine Landwirtin ist und zumindest ein Interessent oder eine Interessentin vorhanden ist;2. das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe das Interesse an der Verwendung aufgrund des vorliegenden Vertrages überwiegt;3. Gründe zur Annahme vorliegen, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks nicht zu erwarten ist oder dass dieses ohne wichtigen Grund der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird oder4. die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung erheblich übersteigt.Gemäß § 11 Abs. 1 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, die in § 10 Abs. 3 Z. 1 bis 5 genannten Informationen zu übermitteln.Gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 2 den Gemeinden und den Bezirksbauernkammern, in deren Bereich die vertragsgegenständlichen Grundstücke liegen, eine Kundmachung zu übermitteln, in der die Art des Rechtsgeschäftes und folgende Angaben enthalten sind:1. Name und Adresse des Veräußerers oder der Veräußerin gem. § 4 Abs. 1 Z 1 - 4;2. Grundstücksnummer;3. Katastralgemeinde;4. Flächenausmaß;5. kalendermäßige Angabe des Endes der Anmeldefrist.Den Bezirksbauernkammern sind darüber hinaus die in § 10 Abs. 3 Z 2 bis 5 genannten Informationen und die Urkunde über das Rechtsgeschäft (§ 10 Abs. 3 Z 1) zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 3 NÖ GVG beträgt die Anmeldefrist drei Wochen und beginnt mit dem Tag der Übermittlung der Kundmachung an die Bezirksbauernkammer.

Gemäß § 11 Abs. 4 NÖ GVG haben die Gemeinden ihrem Ortsvertreter oder ihrer Ortsvertreterin unverzüglich eine Kopie der Kundmachung zu übermitteln.

Gemäß § 11 Abs. 5 NÖ GVG ist die Kundmachung von der Gemeinde und der Bezirksbauernkammer unverzüglich mit dem Hinweis ortsüblich zu verlautbaren, jedenfalls aber während der Anmeldefrist an der Amtstafel anzuschlagen, dass innerhalb der Anmeldefrist jede Person bei der Bezirksbauernkammer ihr Interesse am Erwerb schriftlich oder niederschriftlich anmelden kann. Weiters ist darauf hinzuweisen, dass bei der Grundverkehrsbehörde und bei der Bezirksbauernkammer Einsicht in die Urkunde über das Rechtsgeschäft genommen werden kann.

Gemäß § 11 Abs. 6 NÖ GVG ist gleichzeitig mit der Anmeldung die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes oder Pachtzinses und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist. Der Interessent oder die Interessentin hat nach ordnungsgemäßer Anmeldung im weiteren Verfahren die Stellung einer

Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft nach § 3 Z 4 lit. a und b ist bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Gemäß § 11 Abs. 7 NÖ GVG hat die Bezirksbauernkammer1. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung gemäß § 6 Abs. 1 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen ab Einlangen der Verständigung nach § 11 Abs. 1 eine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht;2. im Fall einer Antragstellung auf Genehmigung nach § 6 Abs. 2 der Grundverkehrsbehörde innerhalb von zwei Wochen nach Ablauf der Anmeldefristalle bei ihr rechtzeitig eingelangten Interessentenanmeldungen vorzulegen undeine begründete Stellungnahme zu übermitteln, wenn nach ihrer fachlichen Beurteilung das Rechtsgeschäft den Bestimmungen des § 6 widerspricht.

Gemäß § 11 Abs. 9 NÖ GVG hat die Grundverkehrsbehörde, wenn bei ihr eine Verständigung eine Interessentenanmeldung oder eine fachlich begründete Stellungnahme einlangt, weitere Ermittlungen durchzuführen. Der Bezirksbauernkammer ist eine Ausfertigung des Bescheides zuzustellen.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat in rechtlicher Hinsicht Folgendes erwogen:

Aufgrund der Flächenwidmung „Grünland/Land- und Forstwirtschaft“ und der tatsächlichen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung (Wald) der in Rede stehenden Grundstücke unterliegt dessen Erwerb dem Vorbehalt der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach der Bestimmung des § 4 Abs. 1 NÖ GVG 2007.

Aus diesem Grund hat auch der Rechtserwerber gemäß § 10 Abs. 1 NÖ GVG 2007 fristgerecht bei der Grundverkehrsbehörde um Genehmigung angesucht.

Grundsätzlich hat nach der Bestimmung des § 6 Abs. 2 NÖ GVG 2007 (ein Hinweis auf eine Antragstellung und Genehmigung im vereinfachten Verfahren nach § 6 Abs. 1 NÖ GVG 2007 liegt nicht vor) die Grundverkehrsbehörde einem Rechtsgeschäft auch die Genehmigung zu erteilen, wenn nicht einer der in dieser Bestimmung genannten Versagungsgründe, insbesondere die der Z 1 bis 4 leg. cit., die den Kernbereich des landwirtschaftlichen Grundverkehrs schützen, wenngleich die Aufzählung nur demonstrativ ist, vorliegt.

Da im verfahrensgegenständlichen Fall keine Hinweise darauf vorliegen, dass der Käufer Landwirt ist, ist zunächst zu prüfen, ob die Genehmigung nicht zu erteilen ist, weil der Rechtserwerber kein Landwirt ist und zumindest ein Interessent (nunmehrige Beschwerdeführer) vorhanden ist (§ 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007). Entscheidend ist daher, ob der Beschwerdeführer im vorliegenden grundverkehrsbehördlichen Verfahren die Rechtsstellung eines Interessenten erlangt hat.

Die Voraussetzungen für die Erlangung der Interessentenstellung finden sich einerseits in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 und andererseits in § 11 leg. cit. Während die erstgenannte Bestimmung bestimmte inhaltliche Anforderungen an den Interessenten und deren Glaubhaftmachung bzw. Nachweis in näher genannter Form normiert, trifft § 11 leg. cit. nähere Verfahrensbestimmungen, wie das Interesse am Grundstückserwerb im laufenden Genehmigungsverfahren geltend zu machen ist. So ist gemäß § 11 Abs. 5 leg. cit. das Interesse im Wege der Bezirksbauernkammer und „innerhalb der Anmeldefrist“ (die gemäß Abs. 3 leg. cit. drei Wochen beträgt) bei gleichzeitiger Glaubhaftmachung weiterer Voraussetzungen (Gewährleistung der Bezahlung und Erfüllung bestimmter Vertragsbedingungen) gemäß Abs. 6 leg. cit. anzumelden, wobei der Interessent „nur nach ordnungsgemäßer Anmeldung“ im weiteren Verfahren Parteistellung hat.

Ob ein solcher Interessent vorhanden ist, ist sohin anhand der Bestimmungen des § 11 Abs. 3 iVm Abs. 5 und Abs. 6 iVm § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 vor dem Hintergrund einer ordnungsgemäßen Kundmachung gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG 2007 zu prüfen. § 11 Abs. 3 iVm Abs. 5 NÖ GVG 2007 verlangt die Anmeldung des Interesses innerhalb der dreiwöchigen Anmeldefrist, wobei zufolge Abs. 6 erster Satz leg. cit. „gleichzeitig ... die Interessenteneigenschaft glaubhaft zu machen“ ist. Der Gesetzgeber hat somit die Voraussetzungen des § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 mit den Voraussetzungen des § 11 leg. cit. verknüpft, sodass nur derjenige zum Interessenten wird (und zufolge § 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG 2007 Parteistellung erlangt), der sämtliche dieser Voraussetzungen erfüllt. Hingegen enthält das NÖ GVG keine Bestimmung, welche die Erlangung der Interessentenstellung auch für den Fall einer verspätet (nach Ablauf der Anmeldefrist) erstatteten Anmeldung des Interesses oder im Fall der verspäteten Glaubhaftmachung der in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 sonst verlangten Voraussetzungen vorsieht. (vgl. VwGH vom 15.10.2019, Ro2017/11/0004)

Bereits aus dem Verwaltungsakt ergibt sich, dass aufgrund der Antragstellung durch den Käufer die Grundverkehrsbehörde gemäß § 11 Abs. 2 NÖ GVG 2007 das Kundmachungsverfahren ordnungsgemäß eingeleitet hat. Im Zuge dieses Kundmachungsverfahrens ist der nunmehrige Beschwerdeführer innerhalb der Anmeldefrist (Erklärung vom 20.10.2022, eingelangt bei der Bezirksbauernkammer *** am 03.11.2023) aufgetreten und hat sein Interesse am Erwerb der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft dadurch angemeldet, dass er sich bereit erklärt hat, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über alle vertragsgegenständlichen Grundstücke abzuschließen.

Nach der Bestimmung des § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 ist aber gleichzeitig mit dieser Anmeldung (bzw. rechtsverbindlichen Erklärung) die Interessenteneigenschaft (vgl. § 3 Z 4 NÖ GVG 2007) glaubhaft zu machen und sind insbesondere Angaben darüber zu machen, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet sind.

Erst nach einer solchen ordnungsgemäßen Anmeldung, in der auch die Glaubhaftmachung gelungen ist, erlangt der Interessent im weiteren Verfahren die Stellung einer Partei gemäß § 8 AVG. Die Interessenteneigenschaft selbst, also ob er als bäuerlicher Landwirt im Sinne des § 3 Z 2 bereit ist, anstelle des Rechtserwerbers durch ein rechtsverbindliches Anbot ein gleichartiges Rechtsgeschäft unter Lebenden über die verfahrensgegenständliche Liegenschaft abzuschließen sowie, ob er auch tatsächlich in der Lage ist, die allfällige Verpflichtung zur Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes zu erfüllen (vgl. § 3 Z. 4 lit. a. NÖ GVG 2007), ist seit der Novelle LGBl. Nr. 38/2019 allerdings erst bis zum Abschluss des Verfahrens nachzuweisen.

Zunächst ist daher nach der Bestimmung des § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 zu prüfen, ob der Beschwerdeführer im verfahrensgegenständlichen Fall mit seiner Erklärung sein Interesse ordnungsgemäß angemeldet hat, ob ihm also die oben beschriebene Glaubhaftmachung gelungen ist und er damit Parteistellung gemäß § 8 AVG erlangt hat. Dabei muss er unabhängig von seiner diesbezüglichen Erklärung (Interessentenanmeldung vom 20.10.2022) nämlich gleichzeitig auch die Interessenteneigenschaft (§ 3 Z 4 NÖ GVG 2007) und die Fähigkeit zur Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes bereits bei der Anmeldung glaubhaft machen.

Im Zusammenhang mit der nach § 11 Abs. 6 NÖ GVG verlangten Glaubhaftmachung ist unabhängig von den oben beschriebenen weiteren Voraussetzungen insbesondere wesentlich, dass die Interessentenanmeldung Angaben darüber enthalten muss, wodurch die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes und die Erfüllung sonstiger ortsüblicher und für den Verkäufer oder die Verkäuferin (Verpächter oder Verpächterin und dgl.) lebensnotwendiger Vertragsbedingungen gewährleistet ist (VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172).

In diesem Zusammenhang hat der Beschwerdeführer - unabhängig davon, dass er den im Kaufvertrag bezeichneten Preis als deutlich überhöht dargestellt hat -hinsichtlich der Glaubhaftmachung der Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes auf einen Eigenmittelnachweis der E vom 20.10.2022 verwiesen, in dem diese bestätigt, dass der nunmehrigen Beschwerdeführer per Stichtag 20.10.2022 über mehr als € *** bei der E frei verfügt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat in einer älteren Entscheidung zum NÖ GVG ausgesprochen, dass die Fähigkeit des Kaufinteressenten, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen, verlangt, dass dem Verkäufer dieser Preis prompt geleistet werden kann (vgl. zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz, LGBl. Nr. 79/1956, VwGH 10.11.1960, 763/60 [Slg. Nr. 5412/A.]; 14.3.1963, 513/62).

Zu einer Regelung, nach welcher für die Eigenschaft als Interessent glaubhaft gemacht werden musste, dass die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes gewährleistet ist, hat der Verwaltungsgerichtshof ausgeführt, dass damit eine Gewähr für die Möglichkeit der Leistung, also entsprechende Beweismittel für die Fähigkeit des Interessenten, im Fall eines Vertragsabschlusses prompt bezahlen zu können, gefordert war (vgl. zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz 1964, LGBl. Nr. 42, VwGH 25.2.1965, 1275/64).

Diese Judikatur hat der Verwaltungsgerichtshof in seiner jüngsten Rechtsprechung insofern beibehalten, als er in der Entscheidung vom 06.10.2023, Ra 2022/11/0129, ausführt, dass den Grundsätzen der Glaubhaftmachung (Bescheinigung) folgend (vgl. Hengstschläger/Leeb, § 45 AVG, 13. Lfg., Rz. 3 mwN zur Rspr.), nicht die bloße Behauptung, zur Bezahlung in der Lage zu sein, genügt. Vielmehr sind schon mit der Anmeldung konkrete Beweismittel anzubieten, wofür nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes alles in Betracht kommt, was üblicherweise in vergleichbaren Fällen von Vertragsparteien zur Sicherstellung von (Kauf-) Preis-forderungen beigebracht werden kann (vgl. VwGH 23.4.2021, Ra 2019/11/0172, mit konkreten Beispielen; vgl. zu weiteren Beweismitteln VwGH 21.3.2022, Ra 2019/11/0143). Mit einer diesen Anforderungen entsprechenden, rechtzeitigen Anmeldung erlangt der Landwirt im weiteren grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahren Parteistellung.

Der Verwaltungsgerichtshof hat in dieser Judikatur auch in vergleichbarer Weise Judikatur zum steiermärkischen Grundverkehrsgesetz herangezogen, in welcher dazu in der Entscheidung vom 23.4.2021, Ra 2019/11/0172, wörtlich Folgendes ausgeführt wurde:

„In vergleichbarer Weise kommt als Nachweis iSd. § 8a Abs. 3 Stmk. GVG neben einer in den Gesetzesmaterialien angeführten Bankgarantie oder sonstigen Mitteilung einer Bank (vgl. VwGH 22.2.2018, Ro 2016/11/0025: Zahlungszusage einer Sparkasse) über die Zahlungsfähigkeit (vgl. XVI. GPStLT IA EZ 420/1, 3) alles in Betracht, was üblicherweise in vergleichbaren Fällen von Vertragsparteien zur Sicherstellung von (Kauf-)Preisforderungen beigebracht werden kann (zB ein Treuhanderlag). Dabei handelt es sich um eine einzelfallbezogene Beurteilung.

Im Revisionsfall legte das Verwaltungsgericht seiner Beurteilung über die Zahlungsfähigkeit des Revisionswerbers eine Bestätigung einer Bank zu Grunde, dieser verfüge auf einem Girokonto über ein Guthaben von € ***.

Mit dem auf einem Girokonto verfügbaren Betrag wird der auf Grund der Durchführung des bargeldlosen Zahlungsverkehrs und des Abrechnungsverkehrs in laufender Rechnung für andere verfügbare Saldo angegeben, wobei der positive Tagessaldo das für den Kunden verfügbare Guthaben ist (vgl. zum Begriff des Girogeschäfts § 1 Abs. 1 Z 2 Bankwesengesetz und dazu OGH 5.8.2009, 6 Ob 86/09d).

Ein Nachweis über einen stichtagsbezogenen Saldo erfüllt aber die dargelegten Anforderungen schon deshalb nicht, weil er keine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Auskunft über die Bonität des Erwerbers gibt.

Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, diese Bestätigung erfülle nicht die Anforderungen des § 8a Abs. 3 Stmk. GVG an den Nachweis, zum Rechtserwerb in der Lage zu sein, war daher nicht als rechtswidrig zu erkennen.“

In der jüngsten Entscheidung vom 06.10.2023, Ra 2022/11/0129, hat der Verwaltungsgerichtshof der Unterscheidung zwischen Glaubhaftmachung und vollem Beweis insofern Rechnung getragen als dazu wörtlich Folgendes ausgeführt wurde:

„Der Nachweis, also der volle Beweis, zur Bezahlung in der Lage zu sein, muss gemäß § 11 Abs. 6 letzter Satz NÖ GVG 2007 idF LGBl. Nr. 38/2019 allerdings erst bis zum Abschluss des Verfahrens erbracht werden. Daraus folgt, dass - im Unterschied zur bisherigen, oben zitierten Rechtsprechung - für die Interessentenstellung notwendige Erklärungen (betreffend das rechtsverbindliche Anbot zum Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäfts) und Nachweise (betreffend die Bezahlung des ortsüblichen Verkehrswertes bzw. Pachtzinses), sofern sie noch nicht für die Glaubhaftmachung im Zuge der Anmeldung erforderlich waren, etwa im Zuge weiterer Ermittlungen der Grundverkehrsbehörde (§ 11 Abs. 9 NÖ GVG 2007) auch noch nach Ablauf der Anmeldefrist nachgebracht werden können (und insoweit eine „Verbesserung“ möglich ist).“

Im Hinblick darauf, dass auch beim Nachweis – also beim vollem Beweis - Unterlagen nur nachgebracht werden können – sohin die Anmeldung einer „Verbesserung“ zugänglich ist -, die nicht schon für die Glaubhaftmachung im Zuge der Anmeldung erforderlich waren, ändert sich im verfahrensgegenständlichen Fall nichts. Zur Glaubhaftmachung wurde die Bestätigung der E vorgelegt, wonach der Beschwerdeführer am 20. Oktober 2022 über ein Guthaben von mehr als € *** verfügt, die im Lichte der oben zitierten Judikatur für eine solche allerdings nicht ausreicht. Das Ziel dieser Regelung, nämlich letztlich bei Inanspruchnahme durch den Verkäufer prompt bezahlen zu können, kann mit einer Bescheinigung über einen stichtagsbezogenen Saldo nicht erreicht werden. Dem Verkäufer soll die behördliche Genehmigung eines Rechtsgeschäftes mit einem von ihm frei gewählten Vertragspartner nämlich nur dann versagt werden, wenn ihm eine rechtsverbindliche Erklärung eines Landwirtes zum Abschluss eines gleichartigen Rechtsgeschäftes über das gegenständliche Grundstück zum ortsüblichen Preis vorliegt und sichergestellt ist, dass dieser prompt in der Lage ist, die sich aus dem von ihm angebotenen Rechtsgeschäft ergebenden Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. (vgl. zum Niederösterreichischen Grundverkehrsgesetz 1964, LGBl. Nr. 42, VwGH 25.2.1965, 1275/64).

Auch wenn § 8a Abs. 3 Stmk. GVG in diesem Zusammenhang im Gegensatz zum NÖ GVG, das von Glaubhaftmachung bei der Anmeldung ausgeht, vom Nachweis spricht, in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen, hat sich für den verfahrensgegenständlichen Fall nichts geändert, ist doch bereits für die Glaubhaftmachung nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes ein sehr strenger Maßstab anzulegen, sodass auch bei der Glaubhaftmachung konkrete Beweismittel angeboten werden müssen, die diese prompte Bezahlung gewährleisten bzw. als sicher erscheinen lassen.

Im verfahrensgegenständlichen Fall hat die E lediglich bestätigt, dass der Beschwerdeführer am 20. Oktober 2022 über ein Guthaben von mehr als € *** verfügt, jedoch nicht erklärt, dass der Beschwerdeführer diesen Betrag für die angestrebte Investition zu einem späteren Zeitpunkt abrufen kann. Diese Bestätigung der E genügt daher den gesetzlichen Anforderungen an eine Glaubhaftmachung zur Finanzierung nicht. Der Eigenmittelnachweis über einen stichtagsbezogenen Saldo erfüllt die oben beschriebenen Anforderungen schon deshalb nicht, weil er keine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Auskunft über die Bonität des Beschwerdeführers gibt.

Dem Interessenten und nunmehrigen Beschwerdeführer ist daher eine ordnungsgemäße Anmeldung des Interesses im Sinne des § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 nicht gelungen. Die nicht ordnungsgemäße Anmeldung des Interesses iSd § 11 Abs. 6 leg. cit. (und damit, wie ausgeführt, auch die Nichtglaubhaftmachung der Interessenteneigenschaft mithilfe von Nachweisen im Sinne des § 3 Z 4 NÖ GVG 2007) bewirkt, dass der Betreffende nicht Interessent und nicht Partei im grundverkehrsbehördlichen Verfahren wird, an diesem also nicht teilnimmt, und zwar ohne dass seine Anmeldung zurückzuweisen wäre. Erlangt nämlich jemand die Interessenteneigenschaft nicht (etwa wie im verfahrensgegenständlichen Fall mangels Glaubhaftmachung der sonstigen Voraussetzungen durch Vorlage der in § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 genannten Nachweise), so führt dies gemäß § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 (lediglich) dazu, dass der Betreffende den Versagungsgrund der letztgenannten Bestimmung und damit den angestrebten Erfolg (die Erteilung der Genehmigung zu verhindern und in weiterer Folge die Rechte an der Liegenschaft selbst erwerben zu können) nicht herbeiführen kann.

Nach dem Gesagten handelt es sich daher bei der ordnungsmäßen Anmeldung des Interesses um eine Erfolgsvoraussetzung. Eine unvollständige oder aus sonstigen Gründen nicht dem Gesetz entsprechende Anmeldung des Interesses stellt daher keinen verbesserungsfähigen Mangel dar (vgl. VwGH vom 15.10.2019, Ro 2017/11/0004). Dem widerspricht auch nicht die neueste Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes vom 06.10.2023, Ra 2022/11/019, die von “Verbesserungsmöglichkeiten“ auch noch nach Ablauf der Anmeldefrist spricht, wird doch dabei nur von der Nachreichung von Unterlagen bezüglich notwendiger Erklärungen und Nachweisen gesprochen, sofern sie nicht schon für die Glaubhaftmachung im Zuge der Anmeldung erforderlich waren. Eine echte Verbesserung im Sinne des § 13 Abs. 3 AVG ist darunter jedoch nicht zu verstehen, hat doch der Verwaltungsgerichthof selbst das Wort „Verbesserung“ ausdrücklich unter Anführungszeichen gesetzt. Auch im Hinblick darauf, dass es sich bei der Anmeldefrist zweifelsohne nach gesicherter Rechtsprechung um eine materiell-rechtliche Frist handelt, ist eine „Verbesserung“ nur innerhalb des vom Verwaltungsgerichtshof dargestellten Rahmens möglich.

Zum Vorbringen des Interessenten, dass der ortsübliche Verkehrswert überhöht sei, wird bemerkt, dass selbst im Falle, dass der Interessent Parteistellung erlangt hätte, die subjektive Rechtssphäre von landwirtschaftlichen Interessenten iSd. § 3 Z 4 NÖ GVG 2007 im Verfahren zur Erlangung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nicht unbeschränkt ist. Zwar haben solche Interessenten jedenfalls in Ansehung des Versagungsgrundes nach § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 (Erwerber kein Landwirt) eine subjektiv-öffentliche Abwehrrechtsposition, die in § 11 Abs. 6 NÖ GVG 2007 klargestellt ist (vgl. VwGH 17.3.2016, Ro 2016/11/0001 mwN; 22.2.2018, Ro 2016/11/0025), dh. sie haben ein Recht darauf, dass die Genehmigung eines Rechtserwerbs durch einen Nichtlandwirt unterbleibt. Die Abwehrrechtsposition eines Interessenten reicht aber nur so weit, dass er einerseits seine prozessuale Stellung als Interessent verteidigen und andererseits verhindern kann, dass der Rechtserwerb durch einen Nichtlandwirt grundverkehrsbehördlich genehmigt wird (vgl. VwGH 06.10.2023, Ra 2022/11/0129-10; 29.5.2019, Ra 2017/11/0314 bis 0315; 15.3.2022, Ra 2019/11/0187 bis 0188).

Bezüglich des weiteren Vorbringens betreffend anderer Versagungsgründe wird ebenso bemerkt, dass auch hinsichtlich anderer Versagungsgründe des § 6 Abs. 2 Z 3 und 4 NÖ GVG 2007 einem Interessenten kein subjektiv-öffentliches Recht zukommt (vgl. VwGH 8.4.2019, Ra 2018/11/0095 und Ra 2018/11/0096 bis 0097).

Auch die Prüfungsbefugnis der Verwaltungsgerichte ist keine unbegrenzte. Der äußerste Rahmen für die Prüfbefugnis ist die „Sache“ des bekämpften Bescheides. Innerhalb des so eingeschränkten Prüfungsumfanges findet eine weitere Beschränkung insofern statt, als Parteibeschwerden im Sinn des Art. 132 Abs. 1 Z 1 B-VG nur insoweit zu prüfen sind, als die Frage einer Verletzung von subjektiv-öffentlichen Rechten Gegenstand ist. Das Verwaltungsgericht kann daher etwa nicht auf Grund der Beschwerde einer auf bestimmte subjektive Rechte beschränkten Partei eine Aufhebung oder Abänderung des angefochtenen Bescheides aus öffentlichen Interessen vornehmen (vgl. VwGH 3.8.2016, Ro 2016/07/0008 bis 0009 [= VwSlg 19.424 A], mwN) (vgl. VwGH 06.10.2023, Ra 2022/11/0129-10).

Der Prüfungsumfang des Verwaltungsgerichts auf Grund der Beschwerde des A war daher auf den Versagungsgrund des § 6 Abs. 2 Z 1 NÖ GVG 2007 beschränkt, weshalb auf die übrigen Versagungsgründe nicht näher einzugehen war.

Zum Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach ihm mit Bescheid der Grundverkehrsbehörde Bruck an der Leitha vom 23.03.2023 eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt worden wäre und eine Abgabe von ihm zu entrichten sei, ohne dass er einen Antrag gestellt habe oder einen Vertrag geschlossen habe, ist auszuführen, dass der Beschwerdeführer in dem von ihm genannten Genehmigungsbescheid irrtümlich seitens der belangten Behörde als Empfänger bezeichnet worden ist. Die irrtümliche Zustellung eines Bescheides alleine macht ihn allerdings weder zur Partei des Verfahrens, noch wurde ihm dadurch die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt. Die grundverkehrsbehördliche Genehmigung wurde nämlich aufgrund eines Antrages lediglich für ein Rechtsgeschäft erteilt, das er – wie er selbst angibt - nicht geschlossen hat. Damit sind auch die Verwaltungsabgaben jedenfalls nicht von ihm zu tragen. Die belangte Behörde hat zur Sanierung dieses Fehlers den grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsbescheid, nunmehr datiert mit 02. Mai 2023, dem nunmehrigen Beschwerdeführer in der Folge in Form einer Abschrift zur Kenntnis übermittelt.

Zum Antrag auf aufschiebende Wirkung ist auszuführen, dass grundsätzlich jeder rechtzeitig eingebrachten Beschwerde gemäß § 13 Abs. 1 VwGVG aufschiebende Wirkung zukommt, es sei denn die Behörde hätte diese ausdrücklich ausgeschlossen. Da dies im verfahrensgegenständlichen Fall nicht geschehen ist, hatte die Beschwerde ohnehin bis zur hg. Entscheidung aufschiebende Wirkung, weshalb ein eigener Abspruch über diesen Antrag obsolet war.

Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte gemäß § 24 Abs. 2 Z 1 iVm Abs. 4 VwGVG entfallen, da die Beschwerde zurückzuweisen war und die Akten erkennen ließen, dass die mündliche Erörterung eine weitere Klärung der Rechtssache nicht erwarten lässt, und einem Entfall der Verhandlung weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union entgegenstehen.

Aufgrund der rechtlichen Ausführungen und des dargestellten Verfahrensergebnisses war somit spruchgemäß zu entscheiden.

Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.