Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-2080/001-2023

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 07.09.2023
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2023:LVwG.AV.2080.001.2023

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch die Richterin Mag. Steger über die Beschwerde des Herrn A, ***, ***, vertreten durch B – C – D – E, Rechtsanwälte in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 12.04.2023, GZ. ***, mit dem die Berufung des Beschwerdeführers vom 14.12.2022 gegen den Bescheid des Bürgermeisters der der Marktgemeinde *** vom 30.11.2022, GZ: ***, betreffend Untersagung der Fortführung eines Bauvorhabens nach § 29 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014), abgewiesen und der Bescheid der Baubehörde I. Instanz vollinhaltlich bestätigt wurde, zu Recht:

1. Die Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und Abs. 2 Z 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) als unbegründet abgewiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum bisherigen Gang des Verfahrens:

Mit dem Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 30.11.2022, GZ. , wurde dem Beschwerdeführer die Fortführung seines mit Baubewilligungsbescheid vom 05.07.2022 bewilligten Vorhabens, nämlich des Umbaues des bestehenden Wochenendhauses auf den Grundstücken Nr. *** und ., EZ *** und ***, KG ***, unter Zugrundelegung des § 29 Z 1 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) untersagt.

Begründend führte dazu der Bürgermeister der Marktgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz zusammengefasst aus, dass im Zuge einer baubehördlichen Überprüfung am 29.11.2022 festgestellt worden sei, dass weder ein Baubeginn noch ein Bauführer bekannt gegeben worden seien. Wie bei einem Lokalaugenschein am gleichen Tag ersichtlich gewesen wäre, entspreche die daher nicht gesetzeskonforme, weil bereits begonnene, Bauausführung auch in keinster Weise der Baubewilligung. Das zu sanierende Bauwerk sei zur Gänze abgebrochen worden. Aufgrund des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 dürften aber Bauwerke mit der Widmung Geb. nur saniert und nicht gänzlich entfernt und wieder neu aufgebaut werden. Durch den vollkommenen Abriss gebe es auch kein Geb. mehr. Die Widmung dieser Fläche laute nun Grünland Land- und Forstwirtschaft und dürften auf solcherart gewidmeten Grundstücken nur landwirtschaftliche Bauten nach der Erstellung eines (zustimmenden) agrartechnischen Endgutachtens betreffend die Erforderlichkeit desselben errichtet werden. Da dieser Umstand nicht zutreffe, habe spruchgemäß entschieden werden und die sofortige Baueinstellung verfügt werden müssen.

In der mit Schriftsatz seiner Rechtsvertreter vom 14.12.2022 erhobenen Berufung beantragte der Beschwerdeführer, den angefochtenen Bescheid ersatzlos aufzuheben.

Begründend führte dazu der Beschwerdeführer zusammengefasst aus, dass dieser unter einem bekannt gebe, dass der Baubeginn Anfang November 2022 erfolgt sei und als Bauführer die Firma F GmbH fungiere. Es wäre Sache dieses Bauunternehmens gewesen, den Baubeginn und die Bauführerschaft bekanntzugeben und sei der Beschwerdeführer erst durch den vorliegenden Bescheid darauf aufmerksam geworden, dass dies unterlassen worden sei. Der Baueinstellungsbescheid könne deshalb aufgrund der nunmehrigen Bekanntgabe nicht mehr auf diesen Umstand gestützt werden. Weiters sei das Gebäude nicht vollständig abgebrochen worden, sondern würden noch Fundamentreste bestehen. Im Rahmen des Abbruches durch die bauausführende Firma sei hinsichtlich des konsenswidrig vom Rechtsvorgänger errichteten Zubaus samt Senkgrube ein Schaden an den zu erhaltenden Mauern eingetreten, sodass die vollständige Erhaltung des bestehen bleibenden aufgehenden Mauerwerk aus technischen Gründen nicht möglich gewesen wäre. Davon hätte der Beschwerdeführer erst unmittelbar vor der baubehördlichen Überprüfung selbst Kenntnis erlangt. Zum Schaden sei es beim auftragsgemäß und entsprechend der Anordnung der Baubehörde durchzuführenden Abbruches gekommen. Es habe sich erst im Zuge des Abbruchs herausgestellt, dass die Senkgrubendecke teilweise als Fundament für das Außenmauerwerk Verwendung gefunden habe, und sei durch die Entfernung dieser Decke das darauf stehende Mauerwerk schadhaft geworden, sodass im Endeffekt auch ein Teil des Dachstuhls eingestürzt sei. Aus diesem Grund sei die Sanierung der Mauern technisch nicht mehr möglich gewesen. Dieses Ereignis stelle ein solches im Sinne des § 20 Abs. 5 Z 4 NÖ ROG dar und habe der Beschwerdeführer den Bauführer beauftragt, einen Auswechslungsplan zu erstellen, welcher den geänderten Umständen voll Rechnung trage. Der Umfang und der Standort des ursprünglichen Bestandes würden nicht geändert werden. Es seien somit die Voraussetzungen für die Baueinstellung nicht mehr gegeben. In eventu stelle zudem der Beschwerdeführer einen Eventualantrag gemäß § 68 AVG.

Mit dem nunmehr hier angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 12.04.2023, GZ. ***, wurde die Berufung abgewiesen und der erstinstanzliche Bescheid vollinhaltlich bestätigt.

Begründend führte dazu der Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** als Baubehörde II. Instanz und demnach als Berufungsbehörde zusammengefasst aus, dass in der der Baubewilligung vom 05.07.2022 zugrundeliegenden Projektbeschreibung ausgeführt worden sei, dass das bestehende Wochenendhaus saniert und umgebaut werden und der erhaltenswerte Altbestand zwecks Einhaltung der Bestimmungen des § 20 NÖ ROG bestehen bleiben solle. Gegenständlich handle es sich um ein erhaltenswertes Gebäude im Grünland, dass laut Bauantrag nur saniert werden sollte. Auch auf die angesprochene Senkgrube, deren Abbruch für den Einsturz des Gebäudes verantwortlich gemacht werde, sei sowohl in den Einreichunterlagen als auch im Gutachten eingegangen worden und sei somit dem Beschwerdeführer bekannt gewesen, sodass von einem plötzlich auftretenden Ereignis nicht gesprochen werden könne.

Es wäre nun ein Wertungswiderspruch, wenn - ohne Zusammenhang mit weiteren Bauarbeiten - ein Altbestand, der wegen seiner mangelhaften Beschaffenheit abgetragen werden müsse, nicht wieder aufgebaut werden dürfte, wohl aber dann, wenn dies im Zuge einer „Bauausführung“ geschehe, weil dies der Umgehung Tür und Tor öffnen würde. Es komme daher nicht darauf an, ob die Notwendigkeit, den Altbestand wegen Baufälligkeit abzutragen, bereits bekannt gewesen sei oder sich erst unvorhergesehen im Zuge der Bauarbeiten ergeben habe. Es könne auch nicht ein Einsturz wegen Baufälligkeit für sich alleine als Folge eines „katastrophenartigen Ereignisses“ qualifiziert werden, ebenso wenig ein vorsorgliches Abtragen wegen Gefahr in Verzug. Auch könne nicht von einer „Instandsetzung“ gesprochen werden, wenn eine vollständige Entfernung und Neuerrichtung eines Bauwerkes erfolge bzw. beabsichtigt sei. Ein erhaltenswertes Gebäude sei eben prinzipiell so instand zu setzen, dass die Bausubstanz erhalten bleibe und der Konsens nicht untergehe. Es werde dazu auch auf die Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich vom 03.10.2022 zur GZ. LVwG-AV-250/001-2022 verwiesen.

Aus dem Sachverhalt ergebe sich unmissverständlich, dass ein Totalabbruch erfolgt sei und daher von einer „Instandsetzung“ nicht mehr ausgegangen werden könne. Die Nichtbeachtung des Erhaltens der wesentlichen Gebäudeteile führe zum Erlöschen der Baubewilligung und der objektbezogenen Widmung des erhaltenswerten Gebäudes im Grünland. Die Erstbehörde habe „daher den Antrag auf Erteilung der Baubewilligung als unbegründet abzuweisen“ gehabt und sei der Berufungsbescheid vollinhaltlich zu bestätigen gewesen.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

In seiner fristgerecht wiederum mit Schriftsatz seiner Rechtsvertreter vom 17.05.2023 erhobenen Beschwerde beantragte der Beschwerdeführer, den angefochtenen Bescheid dahingehend abzuändern, dass der Berufung des Beschwerdeführers gegen den erstinstanzlichen Bescheid Folge gegeben und dieser Bescheid aufgehoben werde, in eventu den angefochtenen Bescheid aufzuheben und die Sache an den Gemeindevorstand der Marktgemeinde *** zur Beweisaufnahme zurückzuleiten, allenfalls selbst die Beweisaufnahme im Sinne des Beschwerdevorbringens zu ergänzen, den angefochtenen Bescheid aufzuheben und der Erstbehörde aufzutragen, den mit der Berufung vorgelegten Auswechslungsplan zu genehmigen, jedenfalls eine mündliche „Berufungsverhandlung“ anzuberaumen.

Begründend führte dazu der Beschwerdeführer zusammengefasst aus, dass die Feststellung, dass ein vollständiger Abbruch erfolgt sei, unzutreffend sei. Es würden noch Fundamentreste bestehen, die im Wesentlichen das Fundament des Gebäudes darstellen würden. Bauwerke seien so instand zu setzen, dass eine gewisse Bausubstanz erhalten bleiben müsse, damit der Konsens nicht untergehe. Die vorinstanzlichen Behörden hätten keine Feststellungen dahingehend getroffen, dass eben Mauerteile noch vorhanden seien. Das Gebäude sei daher nicht untergegangen und die Widmung als erhaltenswerter Bau im Grünland weiterhin aufrecht.

Der Baugenehmigungsbescheid führe ausführlich die Vorgangsweise im Zuge der Sanierung- und Umbauarbeiten aus und sei dabei ein konsenslos vom Voreigentümer errichteter Zubau an der Nordseite abgebrochen worden, der schon seit Jahrzehnten bestanden habe. Der in Holz errichtete südliche Gebäudeteil sollte in Massivbauweise erneuert und in Richtung Süden vergrößert werden. Konsequenterweise sollte auch das Dach entsprechend verlängert werden. Ausdrücklich werde festgehalten, dass es sich beim bewilligten Bauvorhaben weder um eine relevante Vergrößerung des Bestandes noch um eine Neugestaltung handle. Es sei gegenständlich nur ein kleines Wochenendhaus mit nur 47 m² Nutzfläche und sei diese Baulichkeit für die Nutzung des Grundstücks zwingend erforderlich. Auch sei in der Baubeschreibung ausgeführt, dass eine durchgehende Bodenplatte aus Stahlbeton errichtet werden solle, woraus sich ergebe, dass jedenfalls auch entsprechende Teile des aufgehenden Mauerwerkes durch diese neu zu errichtende durchgehende Bodenplatte fundiert werden würden.

Die vorinstanzlichen Behörden hätten zu Unrecht keine Verhandlung an Ort und Stelle durchgeführt und seien zu Unrecht von einem vollständigen Abbruch ausgegangen.

Der Beschwerdeführer habe die ausführende Firma damit beauftragt, die Umbau- und Sanierungsarbeiten im Sinne des Baubescheides durchzuführen und werde aus diesem Grund auch indiziert gewesen, den Geschäftsführer der bauausführenden Firma dahingehend einzuvernehmen, wie die Arbeiten bewerkstelligt hätten werden können. Insgesamt sei daher das Ermittlungsverfahren mangelhaft geblieben.

Die belangte Behörde hatte sich mit der Frage, ob ein allenfalls durch Zufall oder fahrlässig vom bauausführenden Unternehmen herbeigeführter Einsturz des Gebäudes einem Elementarereignis im Sinne des § 20 Abs. 5 Z 4 NÖ ROG gleichzuhalten sei, nicht befasst. Im vorliegenden Fall sei vom genehmigten Abbruch auch jener Bereich umfasst gewesen, welcher offensichtlich konsenslos vom Voreigentümer errichtet worden wäre, ohne dass seither von der Baubehörde zu irgendeiner Zeit Anstoß daran genommen worden wäre. Im Zuge dieses Abbruchs habe sich herausgestellt, dass die beim Objekt vorliegende Senkgrube unterhalb des konsensmäßig bestimmten Gebäudes herausgeragt sei. Im Zuge des Abbruches sei es zum Einsturz eines Teiles des erhaltenswerten Gebäudes gekommen, welcher gemäß dem ursprünglichen Plan bestehen bleiben hätte sollen. Aus diesem Grund sei auch ein Auswechslungsplan vorgelegt worden, welcher diesem Umstand Rechnung trage. Es handle sich bei diesem Einsturz von Teilen des Gebäudes um ein nicht vorhersehbares Elementarereignis. Der Gesetzgeber habe auch offengelassen, was als Elementarereignis zu qualifizieren sei, und habe sich auch die belangte Behörde damit nicht aneinander gesetzt.

Aus Sicht des Beschwerdeführers sei der Einsturz unvorhersehbar gewesen und habe sich der Beschwerdeführer zur Durchführung der Arbeiten eines versierten Bauunternehmens bedient. Selbst wenn demnach ein vollständiger Abbruch stattgefunden hätte, würde dies einer Wiedererrichtung im Sinne des § 20 Abs. 5 Z 4 NÖ ROG nicht entgegenstehen. Die belangte Behörde habe sich auch nicht mit der Rechtsfrage auseinandergesetzt, ob die Bestimmung des § 20 Abs. 5 Z 5 NÖ ROG anzuwenden sei, was gegenständlich ebenso der Fall sei.

Auch die von der belangten Behörde zitierte Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes Niederösterreich stehe diesem Vorhaben nicht entgegen, da diese Entscheidung nur die Voraussetzungen eben des § 20 Abs. 5 Z 5 NÖ ROG betreffe. Im vorliegenden Fall sei jedoch das Bauvorhaben bereits unter Hinweis auf die Bestimmung des § 20 Abs. 5 Z 4 NÖ ROG zu genehmigen. Außerdem sei der Begriff der Instandsetzung vom Begriff der Instandhaltung zu trennen und werde nochmals darauf verwiesen, dass kein Totalabbruch vorgelegen sei.

Zusammengefasst sei somit der ursprüngliche Baukonsens nicht erloschen und werde aufgrund des ungeplanten Einsturzes von Teilen des Gebäudes die Instandsetzung auf der Basis des Auswechslungsplanes durchzuführen sein.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Mit Schreiben vom 16.6.2023 legte der Bürgermeister der Marktgemeinde *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde unter Anschluss des Bauaktes zur Entscheidung vor.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat Beweis aufgenommen durch Einsichtnahme in diesen vorgelegten Bauakt sowie in das offene Grundbuch.

4. Feststellungen:

Der Beschwerdeführer A ist unter anderem Alleineigentümer des Grundstücks Nr. ***, EZ ***, KG , und des Grundstücks Nr. ., EZ ***, KG . Das Grundstück Nr. . wird vom Grundstück Nr. *** umschlossen und befindet sich darauf das Wohnhaus ***, welches als Wochenendhaus genutzt wurde bzw. wird. Die Grundstücke sind im gültigen Flächenwidmungsplan als Grünland Land- und Forstwirtschaft gewidmet und weist das Wohnhaus die Widmung „Grünland Erhaltenswertes Gebäude“ (GEB) auf.

Mit rechtskräftigem Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 05.07.2022 wurde dem Beschwerdeführer die baubehördliche Bewilligung zum Umbau des bestehenden Wochenendhauses *** erteilt, wobei konkret der in Holz errichtete südliche Gebäudeteil in Massivbauweise erneuert und in Richtung Süden vergrößert werden und der erhaltenswerte Altbestand bestehen bleiben sollte.

Im Zuge der Abbrucharbeiten wurde von der bauausführenden Firma das gesamte Mauerwerk mit Ausnahme von Fundamentresten abgebrochen, dies nach Mitteilung der bauausführenden Firma deshalb, da im Zuge des konsensgemäßen Abbruches der Senkgrube es zu einem Teileinsturz des erhaltenswerten Gebäudes gekommen ist, sodass die vollständige Erhaltung des bestehen bleibenden aufgehenden Mauerwerks einen erheblichen technischen Mehraufwand dargestellt hätte. Vom Beschwerdeführer wurde für die nunmehr beabsichtigte Neuerrichtung ein Auswechslungsplan der Baubehörde I. Instanz vorgelegt; eine baubehördliche Bewilligung hiefür liegt bis dato nicht vor.

Mangels baubehördlicher Bewilligung für eben diese nunmehrigen Baumaßnahmen, die über den Umfang der baubehördlichen Bewilligung laut Bescheid vom 05.07.2022 hinausgehen, wurde dem Beschwerdeführer mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 30.11.2022, GZ. ***, die Fortführung der Ausführung des Bauvorhabens „Umbau des bestehenden Wochenendhauses“ untersagt.

5. Beweiswürdigung:

Der Sachverhalt ist im festgestellten Rahmen unstrittig und ergibt sich auch aus dem unbedenklichen Inhalt des vorliegenden Bauaktes der Marktgemeinde *** bzw. aus dem offenen Grundbuch in Verbindung mit dem eigenen Vorbringen des Beschwerdeführers.

Im Konkreten ergeben sich sämtliche Feststellungen betreffend die Eigentumsverhältnisse an den verfahrensgegenständlichen Grundstücken aus dem offenen Grundbuch und betreffend deren Lage und Widmung aus den vorliegenden Lageplänen bzw. aus dem rechtskräftigem Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 05.07.2022. Aus letzterem ergeben sich die sich auf diesen bezogenen Feststellungen.

Die Feststellungen hinsichtlich des tatsächlichen Abbruches und dessen Ausmaß ergeben sich aus den vorliegenden Fotos wiederum in Verbindung mit dem eigenen Vorbringen des Beschwerdeführers. Es ist offensichtlich, dass nicht nur wesentlich mehr abgebrochen wurde als dem Baubewilligungsbescheid entspricht, sondern auch überhaupt keinerlei Mauern oder Mauerteile des Altbestandes des gegenständlichen Wochenendhauses mehr vorhanden sind. Tatsächlich dürften nur noch einige Fundamentreste, wie ja auch vom Beschwerdeführer vorgebracht, vorhanden sein. Der Grund für das tatsächliche Ausmaß des Abbruches wurde vom Beschwerdeführer vorgebracht und im Wesentlichen auch so festgestellt, wobei auf die rechtliche Relevanz in diesem Zusammenhang in weiterer Folge noch einzugehen ist.

Die Feststellung schließlich betreffend den hier betreffenden erstinstanzlichen Bescheid wurden eben diesem entnommen.

6. Rechtslage:

Folgende gesetzlichen Bestimmungen sind im gegenständlichen Beschwerdeverfahren von Relevanz:

§ 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG):

„(1) Sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist, hat das Verwaltungsgericht die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen.

(2) Über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG hat das Verwaltungsgericht dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.“

§ 4 Z 7 und 15 NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014):

„Im Sinne dieses Gesetzes gelten als

(…)

7. Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden

kraftschlüssig verbunden ist;

(…)

15. Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen, wobei alle statisch miteinander verbundenen Bauteile als ein Gebäude gelten;

Nebengebäude: ein Gebäude mit einer bebauten Fläche bis zu 100 m², das oberirdisch nur ein Geschoß aufweist, keinen Aufenthaltsraum enthält und seiner Art nach dem Verwendungszweck eines Hauptgebäudes untergeordnet ist, unabhängig davon, ob ein solches tatsächlich besteht (z. B. Kleingarage, Werkzeughütte); es kann auch unmittelbar neben dem Hauptgebäude stehen;

Konditioniertes Gebäude: ein Gebäude, dessen Innenraumklima unter Einsatz von Energie beheizt, gekühlt, be- und entlüftet oder befeuchtet wird;

als konditioniertes Gebäude können ein Gebäude als Ganzes oder Teile eines Gebäudes, die als eigene Nutzungseinheiten konzipiert oder umgebaut wurden, bezeichnet werden;

Niedrigstenergiegebäude: ein Gebäude, das eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz aufweist. Der fast bei Null liegende oder sehr geringe Energiebedarf wird zu einem ganz wesentlichen Teil durch Energie aus erneuerbaren Quellen gedeckt;

(…)“

§ 14 Z 1 NÖ BO 2014:

„Nachstehende Vorhaben bedürfen einer Baubewilligung:

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

(…)“

§ 17 Z 3 NÖ BO 2014:

„Bewilligungs-, anzeige- und meldefreie Vorhaben sind jedenfalls:

(…)

3. die Instandsetzung von Bauwerken, wenn

– die Konstruktionsart beibehalten sowie

– Formen und Farben von außen sichtbaren Flächen nicht wesentlich

verändert werden;

(…)“

§ 29 NÖ BO 2014:

„(1) Die Baubehörde hat die Fortsetzung der Ausführung eines Bauvorhabens zu untersagen, wenn

1. die hiefür notwendige Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) nicht vorliegt oder

2. bei einem bewilligten Vorhaben kein oder kein geeigneter Bauführer bestellt ist.

(2) Im Fall des Abs. 1 Z 1 hat die Baubehörde ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 die Beseitigung der ohne Baubewilligung oder Anzeige ausgeführten Teile des Bauvorhabens und gegebenenfalls die Herstellung eines Zustandes, der dem vorherigen entspricht, zu verfügen.“

§ 20 Abs. 2 Z 4 und Abs. 5 NÖ Raumordnungsgesetz 2014 (NÖ ROG 2014):

„(2) Das Grünland ist entsprechend den örtlichen Erfordernissen und naturräumlichen

Gegebenheiten in folgende Widmungsarten zu gliedern:

(…)

4. Erhaltenswerte Gebäude im Grünland:

a) Solche sind baubehördlich bewilligte Hauptgebäude, die das Ortsbild nicht wesentlich beeinträchtigen.

b) Gebäude dürfen dann nicht als erhaltenswert gewidmet werden, wenn sie entweder der lit.a nicht entsprechen oder wenn der Bestand oder die dem Verwendungszweck entsprechende Benützbarkeit des Gebäudes durch Hochwasser, Steinschlag, Rutschungen, Grundwasser, ungenügende Tragfähigkeit des Untergrundes, Lawinen, ungünstiges Kleinklima oder eine andere Auswirkung natürlicher Gegebenheiten gefährdet oder die für den Verwendungszweck erforderliche Verkehrserschließung nicht gewährleistet ist. Für erhaltenswerte Gebäude im Grünland gelten die Bestimmungen des Abs. 5.

c) Wohngebäude bzw. für Wohnzwecke genutzte Gebäudeteile können mit dem Zusatz „Standort“ (Sto) versehen werden, wenn sie vor der Festlegung des Zusatzes zumindest 10 Jahre hindurch ununterbrochen für Wohnzwecke nutzbar waren. Bei bereits gewidmeten Geb müssen die Voraussetzungen der lit. a und b zum Zeitpunkt der Anbringung des Widmungszusatzes noch vorliegen. Dabei ist auch eine Beschränkung der Bruttogeschoßfläche unter das Höchstausmaß des Abs. 5 Z 6 und das Ausmaß des Bestandsgebäudes bzw. des auszuweisenden Gebäudeteils zulässig.

Sofern es insbesondere zur Umsetzung der Ziele des örtlichen Raumordnungsprogramms, zum Schutz des Ortsbilds, auf Grund einer eingeschränkten Verkehrserschließung, zur Vermeidung von Nutzungskonflikten oder auf Grund von Naturgefahren, die weder den Bestand noch die Benutzbarkeit des Gebäudes gefährden, erforderlich ist, kann die Gemeinde die Nutzung eines erhaltenswerten Gebäudes im Grünland durch eine Zusatzbezeichnung im Flächenwidmungsplan einschränken bzw. dessen Erweiterungsmöglichkeiten unter die in Abs. 5 Z 1 und 2 vorgesehenen Obergrenzen eingrenzen. Gleichermaßen kann die Summe der Grundrissflächen aller Nebengebäude eingeschränkt oder auf bis zu 100 m2 erhöht werden.

Eine solche Einschränkung kann auch generell für erhaltenswerte Gebäude im Grünland sowie deren Nebengebäude im gesamten Gemeindegebiet oder in abgrenzbaren Teilbereichen davon festgelegt werden.

(…)

(5) Für erhaltenswerte Gebäude im Grünland gilt:

1. Eine bauliche Erweiterung von “erhaltenswerten Gebäuden im Grünland” darf nur dann bewilligt werden, wenn die bauliche Maßnahme

a) für die Nutzung des Gebäudes erforderlich ist und

b) gegenüber dem ursprünglichen Baubestand in einem untergeordneten Verhältnis steht und

c) nicht auch durch eine Änderung des Verwendungszweckes und eine Adaptierung bestehender Gebäudeteile (z. B. Dachboden, Stallraum, Futterkammer u. dgl.) erreicht werden kann.

Bemessungsgrundlage für alle späteren baulichen Erweiterungen ist immer die Bausubstanz zum Zeitpunkt der Festlegung als “erhaltenswertes Gebäude im Grünland”. Wurde das Höchstausmaß bereits ausgeschöpft, sind weitere Zubauten unzulässig. Die Errichtung von Nebengebäuden ist nur dann zulässig, wenn der beabsichtigte Verwendungszweck nicht auch durch eine Adaptierung bestehender Nebengebäude erreicht werden kann.

Neue Nebengebäude müssen in einem untergeordneten Verhältnis zur Grundrissfläche des Hauptgebäudes stehen (dabei darf die Summe der Grundrissflächen aller Nebengebäude maximal 50 m² umfassen, sofern die Gemeinde im Sinn des Abs. 2 Z 4 nichts anderes festgelegt hat) und müssen im Nahbereich zum Hauptgebäude situiert werden.

2. Bei nach Ausstattung und Größe ganzjährig bewohnbaren Wohngebäuden – ausgenommen solche nach Z 6 – ist unabhängig von der Bestandsgröße abweichend von Z 1 lit. b für den familieneigenen Wohnbedarf des Gebäudeeigentümers eine Erweiterung der Bruttogeschoßfläche auf höchstens 400 m² zulässig, sofern nicht eine Einschränkung im Sinne des Abs. 2 Z 4 erfolgt ist. Die Unterteilung in mehrere Wohnungen gemäß § 47 NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015 in der geltenden Fassung, ist zulässig.

3. Eine Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden darf nur dann bewilligt werden, wenn

a) die angestrebte Nutzung des Gebäudes keine das örtlich zumutbare

Ausmaß übersteigende Lärm- und Geruchsbelästigung sowie sonstige schädliche Einwirkungen auf die Umgebung verursachen kann und

b) der ursprüngliche Baubestand in Substanz und äußerem Erscheinungsbild weitestgehend erhalten bleibt und

c) mit der vorhandenen Infrastruktur das Auslangen gefunden oder die erforderliche Infrastruktur (Abwasserbeseitigung u. dgl.) ergänzt wird und

d) keine wesentlichen Veränderungen oder Nutzungseinschränkungen der angrenzenden unbebauten Flächen eintreten.

Bei der Nutzungsänderung bestehender Gebäude für zukünftige Wohnzwecke gilt die in Z 2 festgelegte Obergrenze nicht.

4. Durch Elementarereignisse (Brand, Blitzschlag u. dgl.) vollständig zerstörte Gebäude dürfen wiedererrichtet werden. Die Bewilligung zur Wiedererrichtung darf jedoch nur dann erteilt werden, wenn der Umfang dem ursprünglichen Bestand entspricht, wobei Zubauten in dem unter Z 1 und Z 2 vorgesehenen Umfang zulässig sind.

5. Zur Instandsetzung darf jene Bausubstanz ausgetauscht werden, deren Erhaltung technisch nicht möglich oder unwirtschaftlich wäre.

6. Die Wiedererrichtung eines erhaltenswerten Gebäudes bzw. Gebäudeteils im Grünland ist für den Eigenbedarf des Gebäudeeigentümers bis zu einer Bruttogeschoßfläche von 170 m² zulässig (sofern nicht eine Einschränkung im Sinne des Abs. 2 Z 4 erfolgt ist), wenn die Gemeinde dies mit dem Widmungszusatz „Standort“ festgelegt hat und die Nutzung des Gebäudes auf Wohnnutzung eingeschränkt wurde. Dabei darf nur eine Wohnung im Sinne des § 47 NÖ Bauordnung 2014, LGBl. Nr. 1/2015 in der geltenden Fassung, pro Grundstück errichtet werden.

Bei der Wiedererrichtung eines erhaltenswerten Gebäudes bzw. Gebäudeteils im Grünland muss die Überschneidung mit dem Grundriss des Bestandes zu 50 % gegeben sein.

Die Bewilligung zur Wiedererrichtung darf nur dann erteilt werden, wenn der geplante Neubau das Orts- und Landschaftsbild nicht wesentlich beeinträchtigt.“

7. Erwägungen:

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhaltes und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:

Gemäß § 29 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde die Fortsetzung der Ausführung eines Bauvorhabens zu untersagen, wenn die hiefür notwendige Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) nicht vorliegt. Gemäß Abs. 2 leg. cit. hat die Baubehörde in diesem Fall ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 die Beseitigung der ohne Baubewilligung oder Anzeige ausgeführten Teile des Bauvorhabens und gegebenenfalls die Herstellung eines Zustandes, der dem vorherigen entspricht, zu verfügen.

Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich, dass die verfahrensgegenständlichen Grundstücke die Flächenwidmung „Grünland Land- und Forstwirtschaft“ aufweisen und das verfahrensgegenständliche Gebäude jedenfalls die Widmung „Erhaltenswerte Gebäude im Grünland“ (GEB) aufgewiesen hat. Festgestellt wurde auch unbestritten, dass dem Beschwerdeführer mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 05.07.2022 rechtskräftig die baubehördliche Bewilligung für den Umbau des betreffenden Wochenendhauses erteilt wurde, mit diesen Bauarbeiten dahingehend begonnen wurde, dass zunächst der Altbestand wie bewilligt abgerissen und in weiterer Folge während der Durchführung dieser bewilligten Bauvorhaben und noch vor deren Abschluss der Altbestand über die Baubewilligung hinausgehend komplett bzw. jedenfalls derart abgerissen wurde, dass vom ursprünglich bestandenen Gebäude nur mehr Fundamentreste vorhanden sind. Für das nunmehrige Bauvorhaben liegt auf Basis des vom Beschwerdeführer vorgelegten Auswechslungsplanes noch keine baubehördliche Bewilligung vor.

Festzuhalten ist zunächst, dass gegenständlich unbestritten ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben im Sinne des § 14 Z 1 NÖ BO 2014 vorliegt. Zumal jedoch für das nunmehrige Bauvorhaben keine baubehördliche Bewilligung vorliegt, wovon ja auch der Beschwerdeführer selbst ausgeht, da er ansonsten nicht der Baubehörde I. Instanz einen Auswechslungsplan zwecks Erteilung der baubehördlichen Bewilligung vorgelegt hätte, war von der zuständigen Baubehörde entsprechend der Bestimmung des § 29 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 vorzugehen, sodass sich schon alleine deshalb weitere Überlegungen erübrigen.

Der Vollständigkeit halber ist jedoch weiters anzumerken, dass der Landesgesetzgeber vorsieht, dass grundsätzlich im Grünland ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben nur dann und in jenem Umfang zulässig ist, als dies für eine Nutzung nach § 20 Abs. 2 NÖ ROG 2014 erforderlich ist; auf die Frage einer nachhaltigen Bewirtschaftung ist nicht weiter einzugehen, zumal vom Beschwerdeführer schon alleine das Betreiben einer Land- und Forstwirtschaft nicht dargetan und vielmehr auch nie substantiiert behauptet wurde.

Die Widmung „GEB“ bezieht sich nur auf das (erhaltenswerte) Gebäude selbst und nicht jedoch auf die umliegende Fläche (vgl. W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht12, Rz 13 zu § 20 NÖ ROG 2014 Seite 1746). Dabei hat der Landesgesetzgeber unmissverständlich klargestellt, dass bei einer Grünlandwidmung bei bestehenden bewilligten Gebäuden, die im Falle der Neuerrichtung der Widmung widersprächen, grundsätzlich nur Instandsetzungsarbeiten zulässig sind. Damit soll durch den natürlichen Endigungsprozess von Bauwerken auch an bebauten Grundstücken letztendlich der Zweck der Grünlandwidmung verwirklicht werden. Ein Totalabbruch und anschließender Neubau ist nur im Falle einer Zerstörung durch ein Elementarereignis zulässig, nicht aber insbesondere dann, wenn die Instandsetzung nur technisch unmöglich oder unwirtschaftlich ist.

Der Landesgesetzgeber hat in der Bestimmung des § 20 Abs. 5 NÖ RO 2014 für erhaltenswerte Gebäude im Grünland Regelungen getroffen bei Vorliegen welcher Voraussetzungen die Errichtung oder auch Wiedererrichtung erhaltenswerter

Gebäude im Grünland im Sinne des § 20 Abs. 2 Z 4 NÖ ROG 2014 zulässig sind. Der Beschwerdeführer behauptet nun in diesem Zusammenhang das Vorliegen eines Elementarereignisses bzw. eines einem Elementarereignis gleichzusetzenden Ereignisses im Sinne des § 20 Abs. 5 Z 4 NÖ ROG 2014. Gemäß eben dieser Bestimmung dürfen durch Elementarereignisse (Brand, Blitzschlag u. dgl.) vollständig zerstörte Gebäude wiedererrichtet werden. Die Bewilligung zur Wiedererrichtung darf jedoch nur dann erteilt werden, wenn der Umfang dem ursprünglichen Bestand entspricht, wobei Zubauten in dem unter Z 1 und Z 2 vorgesehenen Umfang zulässig sind.

Zur Frage, was unter einem „Elementarereignis“ zu verstehen ist, verweist der Verwaltungsgerichtshof einerseits auf den Begriff der „höheren Gewalt“, also „wenn ein außergewöhnliches Ereignis von außen einwirkt, das nicht in einer gewissen Regelmäßigkeit vorkommt bzw. zu erwarten ist, und selbst durch äußerste zumutbare Sorgfalt weder abgewendet noch in seinen Folgen unschädlich gemacht werden kann“ (vgl. VwGH 20.05.2009, 2007/07/0132), und andererseits darauf, dass der Einsturz eines Hauses beim Versuch, es zu sanieren, außerhalb des äußersten Wortsinns des Begriffes „Elementarereignis“ liegt, weil gegen ein solches Ereignis – anders als bei einem Elementarereignis – entsprechende Vorkehrungen getroffen werden können (vgl. VwGH 01.04.1993, 93/06/0033). Aufgrund der Systematik der gegenständlichen Bestimmung und der vom Gesetzgeber selbst angeführten Beispiele („Brand, Blitzschlag u. dgl.“) ist zu erkennen, dass nur ein außergewöhnliches Ereignis von außen, wogegen keine Vorkehrungen getroffen werden können, eine Wiedererrichtung im Grünland ermöglicht. Ein solches Elementarereignis, wogegen keine Vorkehrungen getroffen werden können und wodurch das Gebäude vollständig zerstört worden wäre, liegt gegenständlich aber auch nach dem Vorbringen des Beschwerdeführers nicht vor.

Auch kann des Weiteren die Bestimmung des § 20 Abs. 5 Z 6 NÖ ROG 2014 leg. cit. nicht zur Anwendung gelangen, da ebenso unstrittig für das „GEB“ nicht der Widmungszusatz „Standort“ festgelegt ist; die Voraussetzungen für eine Wiedererrichtung nach § 20 Abs. 5 Z 4 NÖ ROG 2014 sind ebenfalls nicht gegeben.

Eine „bauliche Erweiterung von erhaltenswerten Gebäuden im Grünland“ im Sinne der Z 1 und 2 leg. cit. bzw. eine „Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden“ im Sinne der Z 3 leg. cit. kommt schon begrifflich nicht in Frage.

Somit bleibt die Frage zu klären, ob von einer „Instandsetzung“ nach der Z 5 leg. cit. auszugehen ist.

Nach ständiger Rechtsprechung kann von einer „Instandsetzung“ keine Rede sein, wenn eine vollständige Entfernung und Neuerrichtung von tragenden Bauteilen erfolgte. Die Erneuerung sämtlicher raumbildender Teile kann schon deshalb keine „Instandsetzung“ sein, weil es keinen Unterschied machen kann, ob zuerst ein altes Gebäude vollständig abgetragen wird und ein neues errichtet wird oder nur sukzessive Teile durch neue Teile ersetzt werden. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Notwendigkeit, den Altbestand abzutragen, bereits bekannt war oder sich erst unvorhergesehen, wie eben der Beschwerdeführer vorbringt, im Zuge der Bauarbeiten herausstellte.

Es entspricht sowohl der Lehre als auch der Rechtsprechung, dass erhaltenswerte Gebäude eben prinzipiell so Instand zu setzen sind (vgl. § 17 Z 3 NÖ BO 2014), dass die Bausubstanz erhalten bleibt und der Konsens nicht untergeht. Ist die Erhaltung der Bausubstanz jedoch technisch unmöglich und unwirtschaftlich, darf sie ausgetauscht werden und entspricht dann eine derartige Instandsetzung in der Regel einer Bewilligungspflicht. Gegenständlich ergibt sich eben aus dem festgestellten Sachverhalt und blieb dies auch vom Beschwerdeführer sehr wohl unbestritten, dass abgesehen von Fundamentresten ein Totalabbruch erfolgte und demnach auch nicht mehr von einer bloßen Instandsetzung ausgegangen werden kann.

Gerade einen Totalabbruch hat der Landesgesetzgeber im § 20 Abs. 5 Z 5 NÖ ROG 2014 nicht vor Augen, sondern erklärte er eben bei einem erhaltenswerten Gebäude im Grünland eine Instandsetzung eben auch nur für jene Bausubstanz für zulässig, bezüglich derer eine Erhaltung technisch nicht möglich und unwirtschaftlich wäre. Auch wenn man gegenständlich von einer Unwirtschaftlichkeit ausgehen würde, ist von einer technischen Unmöglichkeit unzweifelhaft nicht auszugehen, sodass auch aus diesem Aspekt heraus die Arbeiten des Beschwerdeführers über eine bloße Instandsetzung hinausgegangen sind.

Aus dem festgestellten Sachverhalt ergibt sich sohin, dass keine der Voraussetzungen des § 20 Abs. 5 NÖ ROG 2014 gegenständlich vorliegt. Vielmehr entfaltet durch den Abbruch die Widmung „GEB“ keinerlei Rechtswirkungen mehr und ist diese vielmehr erloschen.

Da das „Geb“ nicht mehr existiert und sämtliche Voraussetzungen für Bauvorhaben nach § 20 Abs. 5 NÖ ROG 2014 nicht vorliegen, begegnet die Rechtsansicht der belangten Behörde keine Bedenken und war auch aus diesem Grund vielmehr von der Baubehörde I. Instanz nach § 29 Abs. 1 Z 1 NÖ BO 2014 vorzugehen und die Fortführung des Bauvorhabens unabhängig vom Vorliegen des – eben noch nicht bewilligten – Auswechslungsplanes zu untersagen.

Es war somit spruchgemäß zu entscheiden.

Die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung konnte ungeachtet des darauf gerichteten Antrages des Beschwerdeführers gemäß § 24 Abs. 4 VwGVG unterbleiben, da einem Entfall weder Art. 6 Abs. 1 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten noch Art. 47 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union im Sinne des Abs. 4 leg. cit. entgegenstanden. Der Sachverhalt ist – soweit er von rechtlicher Relevanz ist – unstrittig und waren lediglich Rechtsfragen zu klären.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Es wird dazu insbesondere auf die zitierte höchstgerichtliche Judikatur verwiesen und stellt die gegenständliche Entscheidung auch keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung dar (vgl. VwGH 23.09.2014, Ro 2014/01/0033).