Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-16/001-2019

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 22.11.2021
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2021:LVwG.AV.16.001.2019

Begründung

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich fasst durch seinen Präsidenten Dr. Segalla als Einzelrichter über die Beschwerde des A, vertreten durch B, Rechtsanwalt in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 24. Mai 2018, Zl. ***, betreffend einen baupolizeilichen Auftrag, den

BESCHLUSS

1. Der angefochtene Bescheid wird aufgehoben und die Angelegenheit gemäß § 28 Abs. 3 VwGVG zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Gemeindevorstand der Gemeinde *** zurückverwiesen.

2. Gegen dieses Erkenntnis ist eine ordentliche Revision nicht zulässig.

Rechtsgrundlagen:

§ 34 Abs. 2 NÖ Bauordnung 2014 – NÖ BO

§§ 27 und 28 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz - VwGVG

§ 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 – VwGG

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

Zu vorangegangenen, für vorliegendes Verfahren relevante Verfahrensschritte:

1.1. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 26. Februar 1986 zur Zahl *** wurde dem nunmehrigen Beschwerdeführer die Bewilligung zum Abbruch des bestehenden Gebäudes und zum Neubau eines Wohnhauses *** auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG *** erteilt, wobei das Protokoll über die Bauverhandlung einen wesentlichen Bestandteil dieses Bescheids bildet. Gegenstand dieses Baubewilligungsverfahrens war laut Einreichplan ein Einfamilienhaus auf dem genannten Grundstück samt eines linksseitig angeordneten Gebäudeteils (bewilligt als Garage) flächenbündig anschließend an das Grundstück Nr. *** derselben KG. In der genannten Niederschrift vom 14. Februar 1986 wurde festgehalten, dass gegen die Erteilung der Baubewilligung bei Einhaltung näher beschriebener Auflagen kein Einwand besteht. Unter anderem sei entgegen dem vorliegenden Projekt die Firstrichtung um 90° zu verdrehen, sodass der First parallel zur Straßenachse zum liegen kommt (Auflage Nr. 1) und die gemeinsame Brandmauer zum Anrainergebäude entweder bestehen zu lassen oder im Einvernehmen mit dem Anrainer zu sanieren ist (Auflage Nr. 4).

Aufgrund der Berufung des nunmehrigen Beschwerdeführers wurde durch Bescheid des Gemeinderates der Gemeinde *** vom 3. April 1986 die oben angeführte Auflage Nr. 1 aufgehoben und die Bewilligung erteilt, die Firstrichtung des geplanten Wohnhauses entsprechend den eingereichten Projektunterlagen zu erteilen. Im selben Bescheid wurden dem nunmehrigen Beschwerdeführer weitere Auflagen erteilt, darunter als Auflage Nr. 2: „Die linksseitig geplante Garage darf nicht errichtet werden, und ist anstelle dieser eine Einfriedungsmauer zum Anrainer B zu errichten.[…]“. Dieser Bescheid erwuchs in Rechtskraft.

Mit Bescheid vom 20. Oktober 1987, Zl. ***, erteilte der Bürgermeister der (damaligen) Gemeinde *** Herrn C und Frau D die baubehördliche Bewilligung für den Abbruch der bestehenden Bauwerke und die Errichtung eines Einfamilienhauses samt einer Garage und einer Einfriedung sowie einer Flüssiggasanlage in Unterflurausführung auf dem Grundstück ***, KG ***. Dieser Bescheid erwuchs in Rechtskraft. Dem Projekt zufolge sollte die Garage an der nördlichen Grundstücksgrenze (zum Grundstück ***, KG ***, des Beschwerdeführers) sowie an der Straßenfluchtlinie errichtet werden und dort eine Wand aufweisen.

1.2. Mit Ansuchen vom 14. Juli 1988 stellte der nunmehrige Beschwerdeführer das Ansuchen zum „Neubau bzw. zur Errichtung eines Abstellraumes“.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 1. August 1988, ohne Zahl, wurde dem nunmehrigen Beschwerdeführer der baupolizeiliche Auftrag erteilt, die Fortsetzung der Arbeiten am konsenslosen Vorhaben auf der GNr. ***, KG ***, nämlich dem Zubau einer Garage, „mit sofortiger Wirkung zu untersagen“.

1.3. Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 27. September 1988, Zl. ***, wurde dem nunmehrigen Beschwerdeführer, aufgrund des Ansuchens vom 14. Juli 1988 die Bewilligung zur Errichtung einer PKW-Garage in ***, GSt-Nr ***, EZ ***, KG *** erteilt. Das Protokoll der Bauverhandlung bilde einen wesentlichen Bestandteil dieses Bescheids. Dieser Bescheid wurde rechtskräftig. Das auf Grundlage dieses Bescheides bewilligte Bauwerk ist (dem Grunde nach) jenes, das vorliegend verfahrensgegenständlich ist.

In der Niederschrift vom 16. September 1988 wird festgehalten, dass gegen die Erteilung der Baubewilligung bei Einhaltung bestimmter näher genannten Auflagen kein Einwand bestünde. Unter anderen Auflagen sei gegen die Brandwand der Garage des Anrainers C (im Folgenden: C) eine eigene Brandmauer herzustellen und eine Vertikalisolierung einzulegen (Auflage Nr. 1). In dieser Niederschrift wird auch ausdrücklich festgehalten, dass die Garage entsprechend dem Einreichplan aus 1986 (welcher dem Bescheid *** zu Grunde lag) errichtet wird.

Mit Baufertigstellungsanzeige vom 9. November 2011 wurde vom Bauführer, unter Unterschriftsleistung des nunmehrigen Beschwerdeführers als Bauwerber und Grundeigentümer die bewilligungsgemäße Errichtung der Baumaßnahmen, wie sie mit Bescheiden *** und *** bewilligt wurden, mitgeteilt, und zwar unter ausdrücklicher Bezugnahme auf „den Abbruch und Neubau eines Wohnhauses“ und die „Errichtung eines Abstellraumes“, letztere mit dem Zusatz: „Der straßenseitige Abstellraum ist für die Einstellung von PKW nicht geeignet. Die Raumwidmung wird anstatt Garage auf Abstellraum geändert“.

Mit der Errichtung des mit Bescheid vom 27. September 1988, Zl. *** bewilligten Zubaus in Form einer „PKW-Garage“ (vom Beschwerdeführer als Abstellraum bezeichnet) wurde bereits vor Erlassung dieses Bewilligungsbescheids begonnen.

1.4. Im Zuge einer Grenzvermessung der Grundstücke Nr *** „A“ (des Beschwerdeführers) im Folgenden: „A“ und Nr *** „C“ sowie weiterer im Umfeld davon befindlicher Grundstücke erstellte das Vermessungsamt *** zur GZ *** einen Vermessungsplan, datiert 10. Jänner 1997, in dem unter anderem der Grenzverlauf zwischen den beiden Grundstücken planlich dargestellt ist. Der Beschwerdeführer und der Nachbar C waren an der mündlichen Verhandlung beteiligt und haben dies im Protokoll mit ihrer Unterschrift bestätigt. Auf Grundlage dieses Plans verfügte das Bezirksgericht *** gem §§ 15ff LiegTeilG mit Beschluss vom 17. Jänner 1997, GZ *** zahlreiche grundbücherliche Abänderungen und Grundstückszuschreibungen, die jedoch nicht die Grenze zwischen den Grundstücken Nr *** und *** betrafen. Auch aus dem historischen Grundbuchsauszug betreffend das GSt Nr *** ergibt sich keinerlei normative Bezugnahme auf die Grenze zum GSt Nr ***.

1.5. Mit Urteil vom 23. Mai 2013, GZ *** wies das Landesgericht *** eine Klage des nunmehrigen Beschwerdeführers gegen den Nachbarn C ab. In den Entscheidungsgründen führte das Gericht u.a. aus:

„Ursprünglich hatte sich an der Grundgrenze, wo die beiden Garagen der Streitteile nebeneinander errichtet wurden, auf einer Länge von 6,58 m eine Ziegelmauer eines alten Stadels mit einer Stärke von 50 cm befunden. Die Außenkante der alten, nicht mehr vorhandenen Ziegelmauer bildet zugleich die Trennlinie der beiden Garagen (Gutachten E, Beil. 1 in ON 18, Punkte C - D) . Es kann nicht festgestellt werden, dass sich diese alte Ziegelmauer (zwischen den Punkten 0 – D in Beil. 1 in ON ***) zur Gänze oder teilweise auf dem Grund des Klägers befand. Es kann nicht festgestellt werden, wer die alte Ziegelmauer errichtete. Der weitere Verlauf der alten Ziegelmauer (Punkte A - B und B - C in Beil. 1 in ON ***) befand sich auf der Liegenschaft des Beklagten (SV E in ON *** und ON ***).

Im Jahr 1988/89 baute der Kläger die Bodenplatte seines Abstellraums/Garage an die alte Stadlmauer an. Der Beklagte errichtete ebenfalls davon unabhängig ein Plattenfundament für seine Garage bis zur alten Ziegelmauer.

Die alte Ziegelmauer ließ er bis zu einer gewissen Höhe stehen, sodass sie noch den Keller abstützen konnte und errichtete im Jahr 1988 auf dieser alten Ziegelmauer eine Garagenmauer mit 25er Betonziegeln (Beklagter). Dabei liegt die Innenkante dieser Mauer 25 cm von der Trennlinie (Punkte C - D in Beil. 1 in ON ***) entfernt. Es kann nicht festgestellt werden, dass sich diese Mauer gänzlich oder teilweise auf dem Grund des Klägers befindet.“ (Seiten 7 und 8 des Urteils).

(Anzumerken ist, dass die Negativfeststellungen aufgrund der nicht erfüllten Beweispflicht des Klägers zustandekamen, so dass letztlich der Grenzverlauf in diesem Urteil nicht festgestellt wurde: Seite 14 des Urteils).

In dem dieser Entscheidung zu Grunde liegenden Ergänzungsgutachten des gerichtlichen Sachverständigen E vom 4. März 2011 wird auf Seite 3 zusammenfassend ausgeführt:

„Schwarz strichliert zwischen den Punkten C und D die Trennlinie zwischen den beiden Garagen und südlich davon schematisch in rot die nicht vorhandene alte Hausmauer. Diese ist zwar lagemäßig von den Rechtsparteien anerkannt, wobei mehr ermittelt werden kann, wem (alleine) die Hausmauer gehörte –C[…] J[…] alleine oder mit Herrn A[…] gemeinsam.

[…]

Auf Grund der Aussagen der Eigentümer und des noch teilweise alten Gebäudebestandes konnte der Grenzverlauf zwischen den Punkten 240, A, B und C gemeinsam ermittelt werden. Lediglich im Bereich zwischen den Punkten C und D konnte zwar die Lage der alten Hausmauer rekonstruiert werden, welche Eigentums und Besitzverhältnisse ihr zu Teile kamen und welcher Grenzverlauf sich dadurch ableiten lässt, konnte auf Grund der widersprüchlichen Aussagen („Gemeinschaftsmauer“ oder nicht) nicht festgestellt werden.

Erst eine weitere und umfassende Prüfung durch Zeugen bzw. anderem Bildmaterial könnte Aufschluss darüber geben, wem die ehemalige Mauer tatsächlich gehörte und welcher Grenzverlauf sich automatisch dadurch ergäbe.“

In seinem Ergänzungsgutachten vom 4. Mai 2011 stellte derselbe Sachverständige zusammenfassend fest:

„Eine Beurteilung des Grenzverlaufs im genannten Bereich ist auf Grund der unklaren Situation, wem die alte nicht mehr vorhandene Mauer alleine oder zum Teil gehörte, nicht möglich“.

1.6. Infolge zahlreicher in der Zwischenzeit erfolgten baupolizeilicher Verfahren legte der nunmehrige Beschwerdeführer einen mit 25. Juli 2011 datierten Auswechslungsplan für sein „Einfamilienhaus mit Nebengebäude, Windfang und Veranda“ in *** vor, um es (nachträglich) baubewilligen zu lassen bzw. einen baurechtlichen Konsens für den errichteten Bestand zu erlangen. In diesem Einreichplan findet sich auch der nun – in rot eingezeichnete – verfahrensgegenständliche Zubau an der Grundstücksseite Richtung Nachbar C. In der Ansicht „Kellergeschoss“ ist die Grundgrenze zum Nachbarn C derart eingezeichnet, dass sie exakt an der Außenkante des verfahrensgegenständlichen Zubaus an der Grundstücksseite Richtung Nachbar C zum liegen kommt (womit – laut Einreichplan – sich die gemeinsame Mauer ausschließlich auf dem Grundstück des Beschwerdeführers befindet).

Die Baubeschreibung zum Einreichplan enthält unter anderem folgende Ausführungen: „Das anfallende Dachwasser dieser Zubauten an das Einfamilienhaus wird wie auch die Dachwässer des Einfamilienhauses über Dachrinnen abgeleitet und in den Regenwasserkanal der Gemeinde *** eingeleitet“.

Der Bewilligungsantrag (Baubeschreibung und Einreichplan) ist mit Bezugsklausel zu nachstehend angeführtem Bescheid versehen.

Nach mehreren Rechtsgängen gab der Gemeinderat der Gemeinde *** zur Zl. *** am 19. Dezember 2013 dem Bauansuchen, „die Abweichungen von dem bereits genehmigten Projekt seines Wohnhauses auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG *** […] nachträglich zu bewilligen“ statt und erteilte hierfür die Baubewilligung. Das Protokoll über die Bauverhandlung vom 4. Dezember 2013 bilde einen wesentlichen Bestandteil dieses Bescheids.

In der genannten Niederschrift vom 4. Dezember 2013 finden sich unter anderem folgende Ausführungen:

„Gegenstand der Verhandlung ist das Ansuchen des Hr. A[…] um Erteilung der nachträglichen Baubewilligung über bauliche Abänderungen am Einfamilienwohnhaus ***, Haus-Nr. ***, auf dem GNr. ***, EZ. ***, KG. ***, gemäß vorgelegtem Einreichplan und Baubeschreibung von Baumeister G, ***, ***, vom 25. Juli 2011.

[…]

Beim Abstellraum an der Grundstücksgrenze zum Nachbarn C[…] sind jedoch noch die erforderlichen, konstruktiven Abänderungen durchzuführen. Dieses Gebäude kann vom Wohnhaus isoliert betrachtet werden. Aufgrund der Aktenlage bedarf es vor Umsetzung dieser Maßnahmen jedenfalls eine Absprache mit dem Nachbarn C[…]. Vorgeschlagen wird, dass als erster Schritt eine technische Lösung gemeinsam erarbeitet wird. In weiterer Folge sollte eine privatrechtliche Vereinbarung, die alle technischen und auch die zeitlichen Belange zu beinhalten hat, erarbeitet werden. Entscheidend ist, dass die Lösung den einschlägigen baurechtlichen Vorschriften zu entsprechen hat. Auf jeden Fall ist im Vorfeld eine Einigung, dem gemeinsamen Grenzlauf betreffend, einvernehmlich festzulegen. Allgemein wird angemerkt, dass diese Arbeiten jedenfalls unter Federführung eines Bauführers im Sinne der NÖ Bauordnung umzusetzen sind. Dieser hat nach Fertigstellung die bescheidgemäße Ausführung zu bescheinigen.

[…]

Herr A[…] nimmt das Verhandlungsergebnis zur Kenntnis und erklärt sich bereit, an einer einvernehmlichen Lösung des Problems „Abstellraum“ an der Grundgrenze des Anrainers C[…], mitzuwirken.“

Der Bescheid vom 19. Dezember 2013 enthält folgenden Spruchpunkt I):

„Dem Bauansuchen wird stattgegeben und die Baubewilligung wird erteilt.

Das Protokoll über die Bauverhandlung vom 4.12.2013 liegt bei und bildet einen wesentlichen Bestandteil dieses Bescheides.

Die Bewilligung wird nach Maßgabe der in der Niederschrift vom 4.12.2013 angeführten Baubeschreibung und Planunterlagen, welche - mit der Bezugsklausel versehen - einen wesentlichen Bestandteil dieses Bescheides bilden, erteilt.“

Unter Punkt 2.4. der Begründung dieses Bescheids findet sich der Satz: „[Das Vorhaben] betrifft das erwähnte Wohnhaus und nicht den an der Grundgrenze zum Nachbarn C[…] befindlichen ‚Abstellraum‘“.

Zu vorliegendem Verfahren:

1.7. Mit Bescheid vom 24. Mai 2017, AZ *** erteilte der Bürgermeister der Gemeinde *** dem nunmehrigen Beschwerdeführer folgenden baupolizeilichen Auftrag: „Herstellung einer fachgerechten Ableitung der Regen- und Dachwässer vom Dach des Abstellraums auf dem Grundstück Nr. ***, EZ ***, KG *** zum Regenwasserkanal vor dem Abstellraum.“ Dachrinnen und eine Ableitung der Dachwässer würden wesentliche bzw. unentbehrliche Bauteile darstellen, deren Fehlen ein Baugebrechen iSd §34 NÖ BO wären. Der Abstellraum auf dem gegenständlichen Grundstück sei mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 27. September 1988, Zl. *** bewilligt worden. Aufgrund der baupolizeilichen Beschau sei festgestellt worden, dass derartige Dachrinnen und Ableitungen der Dachwässer fehlen würden.

1.8. Aufgrund der gegen diesen Bescheid erhobenen Berufung erging der nunmehr in Beschwerde gezogene Berufungsbescheid vom 24. Mai 2018, mit dem der Gemeindevorstand der Gemeinde *** der Berufung keine Folge gab. Dem Einwand des nunmehrigen Beschwerdeführers, sein Nachbar – Eigentümer des Grundstücks Nr. ***, Hr. C – habe die bereits errichtete Entwässerung durch Baumaßnahmen behindert, sei für die Erlassung des Bauauftrages irrelevant, weil es auf den Grund des Baugebrechens nicht ankomme.

1.9. In der verfahrensgegenständlichen Beschwerde wird der erlassene baupolizeiliche Auftrag als rechtswidrig bekämpft und zusammengefasst geltend gemacht, beim „Abstellraum A“ auf dem GSt Nr *** des Beschwerdeführers und der Garage „C“ auf dem GSt Nr *** handle es sich um einen einheitlichen Grenzüberbau. A und C hätten damit auch ein einheitliches Flachdach mit gemeinsamen Abfluss errichtet. Dass der Nachbar „C“ diesen Abfluss blockiert habe, könne nicht im Wege eines baupolizeilichen Auftrags dem Beschwerdeführer zum Vorwurf gemacht haben.

1.10. Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich führte am 8. Juli 2020 eine mündliche Verhandlung samt Lokalaugenschein durch. Die Verhandlung wurde am 27. Jänner 2021 fortgesetzt. Weiters wurde ein Gutachten des Amtssachverständigen F eingeholt.

2. Feststellungen und Beweiswürdigung:

2.1. Festgestellt wird zunächst der oben dargelegte Verfahrensgang.

Beweiswürdigung: Der Verfahrensgang ergibt sich aus den Verwaltungsakten und dem Gerichtsakt.

2.2. Das verfahrensgegenständliche Bauwerk – der „Abstellraum“ -, weist in der Wirklichkeit Flächenmaße wie folgt aus:

• Länge straßenseitig (Innenmaß): 5,46 Meter

• Länge gartenseitig: 2,56 Meter

• Innenlänge: 10,52 Meter (inkl. Wandstärke 11,12 Meter)

Beweiswürdigung: Diese Maße wurden vom Amtssachverständigen gemessen und in seiner Stellungnahme vom 29. November 2020, Seite 3, dargestellt.

2.3. Mit der zu Punkt 1.3. angeführten Baubewilligung vom 27. September 1988, Zl. ***, wurde an derselben Stelle ein Bauwerk mit folgenden Maßen bewilligt:

• Länge straßenseitig: 4,50 Meter

• Länge gartenseitig: 1,80 Meter

• Innenlänge: 11 Meter

Beweiswürdigung: Diese Maße ergeben sich aus dem Einreichplan und wurden vom Amtssachverständigen in seiner Stellungnahme vom 16. August 2018, welche im Verfahren LVwG-AV-36/001-2017 erstattet und im vorliegenden Verfahren einbezogen wurde (vgl. Niederschrift zur Verhandlung vom 27. Jänner 2021, Seite 3), beschrieben.

2.4. Der Einreichplan, welcher dem zu Punkt 1.6. angeführten Bewilligungsbescheid vom 19. Dezember 2013, Zl. AZ ***, zu Grunde lag, sah betreffend das gegenständliche Bauwerk folgende Maße vor:

• Länge straßenseitig: 5,90 Meter einschl. der Mauer zur Garage „C“

• Länge gartenseitig: 2,60 Meter

• Innenlänge: 11 Meter

Beweiswürdigung: Diese Maße ergeben sich aus dem Einreichplan und wurden vom Amtssachverständigen in seiner Stellungnahme vom 29. November 2020, Seite 2, dargestellt.

2.5. Das Bauwerk grenzt nordseitig mit gemeinsamer Wand an das am selben Grundstück befindliche Wohnhaus des Beschwerdeführers an; Richtung Süden – ebenfalls mit gemeinsamer Wand – an die Garage des Nachbarn C (GSt Nr ***) an.

Beweiswürdigung: Diese unstrittige Situierung ergibt sich aus den Einreichplänen, der Einsichtnahme in das Geoinformationssystem des Landes Niederösterreich und durch die persönliche Wahrnehmung beim Lokalaugenschein.

2.6. Das Grundstück Nr ***, EZ ***, KG ***, *** welches im Eigentum des Beschwerdeführers steht, befindet sich nicht im verbindlichen Grenzkataster.

Beweiswürdigung: Dies ergibt sich aus der Auskunft des Bundeamtes für Eich- und Vermessungswesen vom 6. August 2021.

2.7. Der genaue Grenzverlauf im Bereich der gemeinsamen Mauer, welche eine Stärke von ca 30 bis 50 cm aufweist, zwischen dem verfahrensgegenständlichen Zubau und der Garage „C“ ist nicht bekannt.

Beweiswürdigung: Diese Feststellung gründet sich auf dem – dem Beschwerdeführer bekannten und von diesem im Verfahren vorgelegten - Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen E vom 4. März 2011 und dem Ergänzungsgutachten vom 4. Mai 2011 (Seite 3). Dass der Grenzverlauf nicht feststeht, wurde auch von beiden Verfahrensparteien in der mündlichen Verhandlung am 27. Jänner 2021 geäußert.

Die Stärke von 50 cm wurde im Gutachten E (Seite 3) ermittelt. Der Amtssachverständige F nahm (Niederschrift der mündlichen Verhandlung vom 27. Jänner 2021, Seite 4) eine Wandstärke von 30 cm an.

Insbesondere aus dem Gutachten E ergibt sich, dass der genaue Verlauf der Grundgrenze im Bereich der Mauer nicht geklärt werden konnte.

3. Rechtslage und Erwägungen:

3.1. Der angefochtene Bescheid stellt einen baupolizeilichen Auftrag auf Grundlage des § 34 Abs. 2 NÖ BO dar. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs kann ein solcher Auftrag gem. § 34 Abs 2 NÖ BO – worauf auch der Wortlaut dessen Abs. 1 hinweist – nur erteilt werden, wenn das betreffende Bauwerk an sich einen baurechtlichen Konsens aufweist (siehe zB VwGH, 10.10.2006, 2005/05/0246 zur identen Rechtslage nach § 33 NÖ BO 1996; dass das verfahrensgegenständliche Bauwerk angesichts seiner festgestellten Abmessungen und Eigenschaften an sich bewilligungspflichtig ist, bedarf keiner näheren Auseinandersetzung und war im Verfahren auch nicht strittig). Wäre dies nicht der Fall, wäre mit einem Abbruchauftrag nach § 35 NÖ BO vorzugehen. Es ist daher im ersten Schritt zu klären, ob das realiter verwirklichte Bauwerk (der „Abstellraum“) eine solche Bewilligung aufweist.

3.2. Zur Bewilligung vom 27. September 1988, Zl. ***:

Der Verwaltungsgerichtshof vertritt in ständiger Rechtsprechung, dass ein bewilligtes Bauwerk nach seiner Größe und Lage determiniert ist.

Wurde ein Gebäude errichtet, das in seinen Ausmaßen und seiner Höhenlage von der erteilten Baubewilligung eindeutig, und zwar nicht nur im Rahmen etwa von Messungenauigkeiten abweicht, ist von einem rechtlichen „aliud“ auszugehen. Weicht das vom Bauwerber verwirklichte Projekt von der erteilten Baubewilligung derart ab, dass von einem rechtlichen "aliud" auszugehen ist, dann ist diese Baubewilligung erloschen, weil unter dem Begriff "Baubeginn" im Sinne des § 24 NÖ BauO 1996 ausdrücklich nur eine auf die Errichtung des bewilligten Bauwerkes gerichtete bautechnische Maßnahme zu verstehen ist (VwGH, Ra 2015/05/0012).

Auch im zeitlichen Geltungsbereich der NÖ BauO 1976 kann nicht von einer anderen Auslegung des rechtlichen aliuds und seiner verfahrensrechtlichen Konsequenzen ausgegangen werden.

Wie festgestellt, weist der verfahrensgegenständliche Abstellraum Größenmaße auf, die deutlich (und nicht bloß im Umfang einer Messungenauigkeit) vom baurechtlichen Konsens des Jahres 1988 abweichen (insb. Längenmaße zur Straße bewilligt 4,50 Meter, tatsächlich 5,46 Meter, dh eine Differenz von 21,33%; Länge gartenseitig bewilligt 1,80 Meter, tatsächlich 2,56 Meter, dh eine Differenz von 47,78%).

Daraus folgt, dass die damals erteilte Bewilligung nicht konsumiert wurde, weil etwas anderes errichtet wurde, als bewilligt war. Im Sinne der dargestellten VwGH-Rsp ist damit die am 27. September 1988 erteilte Baubewilligung für die damalige Garage (nunmehr [Abstell-] Raum) erloschen (siehe auch Erkenntnis zu LVwG-36/001-2017 vom 21. November 2018).

3.3. Zur Bewilligung vom 19. Dezember 2013, Zl. AZ ***

Die zu 6.1. angeführten Gründe, um von einem aliud auszugehen, treffen auf den Einreichplan zu o.a. Bescheid nicht zu: Wenn man bezüglich des straßenseitigen Längenmaßes die vom Amtssachverständigen nicht mitgemessene Wand zum Nachbarn „C“ berücksichtigt, stellen sich die Abweichungen des verwirklichten Vorhabens zum Einreichplan als solche im Zentimeterbereich dar, die den Begriff der bloßen Messungenauigkeit verwirklichen und sohin nicht zu einem aliud führen.

3.4. Strittig ist im Verfahren jedoch, ob diese Bewilligung überhaupt die den „Abstellraum“ mitumfasst – so der Beschwerdeführer – oder lediglich das Einfamilienhaus – so die belangte Behörde.

Für die Auslegung eines Bescheides ist in erster Linie dessen Spruch relevant, der Anfang und Grenze jeder Auslegung darstellt (vgl Hengstschläger/Leeb, AVG [Stand 1.7.2005, rdb.at], § 59 Rn 110 ff). Lediglich in Zweifelsfragen kann die Begründung als Interpretationshilfe herangezogen werden.

Der Spruch des maßgeblichen Bescheides lautet wie oben dargelegt (Punkt 1.6.):

„Dem Bauansuchen wird stattgegeben und die Baubewilligung wird erteilt.

Das Protokoll über die Bauverhandlung vom 4.12.2013 liegt bei und bildet einen wesentlichen Bestandteil dieses Bescheides.

Die Bewilligung wird nach Maßgabe der in der Niederschrift vom 4.12.2013 angeführten Baubeschreibung und Planunterlagen, welche - mit der Bezugsklausel versehen - einen wesentlichen Bestandteil dieses Bescheides bilden, erteilt.“

Ausweislich des dem Bauansuchen beiliegenden Einreichplan war jedenfalls auch das verfahrensgegenständliche Bauwerk („Garage“/“Abstellraum“) vom Projekt mitumfasst, da auch dieser Teil des Projektes als „neuer Bestand“ in Rot in den Plan eingetragen war.

Indem der Spruch dem Bauansuchen stattgibt, ist jedenfalls dessen primärem Wortlaut keine Einschränkung dergestalt zu entnehmen, dass die der „Abstellraum“ nicht von der Bewilligung erfasst wäre. Das Verwaltungsgericht ist nicht der Auffassung, dass sich aus der Verwendung des Begriffs „Wohnhauses“ im Spruch etwas anderes ergibt, weil das eingereichte Projekt ein Gesamtvorhaben einschließlich „Abstellraum“ darstellt, verfahrensgegenständlich die durch eine gemeinsame Mauer verbundenen Wohnbereiche einerseits und „Abstellraum“ andererseits eine bauliche Einheit bilden und unter „Wohnhaus“ im Sprachgebrauch auch „angelagerte Bauteile“ wie eben ein integrativ verbundener Abstellraum zu verstehen sind. Hätte die Baubehörde Teile des Bauvorhabens von der Bewilligung ausschließen wollen, hätte sie dies im Spruch hinreichend deutlich zum Ausdruck bringen müssen. Ganz besonderes relevant ist dabei, dass der Spruch ausdrücklich auf die Planunterlagen verweist, welche, wie dargelegt, auch den Abstellraum als „beabsichtigten Neubau“ umfassen.

Allerdings enthält der Spruch auch die Wortfolge „Das Protokoll über die Bauverhandlung vom 4. Dezember 2013 bilde einen wesentlichen Bestandteil dieses Bescheids“, so dass dieses Protokoll gleichsam Spruchbestandteil geworden ist. Die bereits oben zu Punkt 1.6. wiedergegebene Passage des Protokolls, die sich auf den „Abstellraum“ bezieht, lautet: „Gegenstand der Verhandlung ist das Ansuchen des Hr. A[…] um Erteilung der nachträglichen Baubewilligung über bauliche Abänderungen am Einfamilienwohnhaus ***, Haus-Nr. ***, auf dem GNr. ***, EZ. ***, KG. ***, gemäß vorgelegtem Einreichplan und Baubeschreibung von Baumeister G[…].

[…]

Beim Abstellraum an der Grundstücksgrenze zum Nachbarn C[…] sind jedoch noch die erforderlichen, konstruktiven Abänderungen durchzuführen. Dieses Gebäude kann vom Wohnhaus isoliert betrachtet werden. Aufgrund der Aktenlage bedarf es vor Umsetzung dieser Maßnahmen jedenfalls eine Absprache mit dem Nachbarn C[…]. Vorgeschlagen wird, dass als erster Schritt eine technische Lösung gemeinsam erarbeitet wird. In weiterer Folge sollte eine privatrechtliche Vereinbarung, die alle technischen und auch die zeitlichen Belange zu beinhalten hat, erarbeitet werden. Entscheidend ist, dass die Lösung den einschlägigen baurechtlichen Vorschriften zu entsprechen hat. Auf jeden Fall ist im Vorfeld eine Einigung, dem gemeinsamen Grenzlauf betreffend, einvernehmlich festzulegen. Allgemein wird angemerkt, dass diese Arbeiten jedenfalls unter Federführung eines Bauführers im Sinne der NÖ Bauordnung umzusetzen sind. Dieser hat nach Fertigstellung die bescheidgemäße Ausführung zu bescheinigen.

[…]

Herr A[…] nimmt das Verhandlungsergebnis zur Kenntnis und erklärt sich bereit, an einer einvernehmlichen Lösung des Problems „Abstellraum“ an der Grundgrenze des Anrainers C[…], mitzuwirken.“

Aus dieser Passage im Protokoll ergibt sich zwar, dass zum Zeitpunkt der Bauverhandlung bezüglich des „Abstellraumes“ noch bestimmte Punkte offen und zu klären waren. Es ergibt sich jedoch nicht daraus, dass der „Abstellraum“ zur Gänze aus dem Bewilligungsverfahren ausgeklammert wurde. Dies gilt auch für den Satz „Dieses Gebäude kann vom Wohnhaus isoliert betrachtet werden“, weil sich aus diesem Satz lediglich ergibt, dass die Grundlagenbeurteilung im Baubewilligungsverfahren getrennt erfolgen könne, ohne dass sich dadurch jedoch ein Ausschluss des „Abstellraums“ aus dem gesamten Verfahren ergibt. Deswegen kann aus diesem Protokoll, wenngleich es inhaltlich Bestandteil der Baubewilligung geworden ist, gerade nicht geschlossen werden, dass eine Bewilligung auch für den „Abstellraum“ mit dem Bescheid vom 19. Dezember 2013 nicht erteilt wurde.

Aus dem Spruch ergibt sich daher nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes, dass die Bewilligung vom 19. Dezember 2013 auch den „Abstellraum“ mitumfasst. Es trifft zwar zu, dass sich aus der Begründung dieses Bescheides das Gegenteil ergibt; da jedoch der Spruch an sich eindeutig ist, kann die Begründung nicht dazu herangezogen werden, um im Auslegungsweg zu Lasten des Normunterworfenen zu einem gegenteiligen – und spruchwidrigen – Ergebnis zu gelangen.

Daher ist als Zwischenergebnis davon auszugehen, dass mit dem Bescheid vom 19. Dezember 2013 der „Abstellraum“ bewilligt wurde, und dieses Bauwerk von seinen verwirklichten Ausmaßen her dem bewilligten Vorhaben in einem Ausmaß entspricht, dass nicht aus diesem Grund zur Annahme eines aliuds führen kann.

3.5. Im Folgenden ist jedoch ein weiterer Umstand zu thematisieren, der ebenfalls dazu führen könnte, dass das verwirkliche Bauwerk ein aliud darstellt, nämlich der Grenzverlauf zwischen den Grundstücken Nr *** (des Beschwerdeführers) und Nr *** und die Lage der gemeinsamen Grenzmauer.:

Im vorliegenden Fall steht fest, dass das bewilligte Vorhaben vorsieht, dass sich der gesamte verfahrensgegenständliche Zubau einschließlich der Mauer hin zum Gebäude des Nachbarn C auf dem Grundstück des Beschwerdeführers befindet, weil dies in den bewilligten Planunterlagen so dargestellt ist. Ob das tatsächlich realisierte Bauwerk sich jedoch auf dem Grundstück Nr. *** (zumindest teilweise) befindet, steht aber nicht fest. Die Kenntnis des genauen Grenzverlaufs ist aber für die Zwecke dieses Verfahrens wesentlich, weil sie maßgeblichen Anteil darauf hat, ob für den verfahrensgegenständlichen Zubau überhaupt ein baurechtlicher Konsens besteht.

Infolgedessen, dass für die Grundstücke Nr *** und *** kein verbindlicher Grenzkataster besteht, ist die Grundgrenze nicht auf diese Weise verbindlich festgelegt. Beantragt und mit dem Bescheid vom 19. Dezember 2013 bewilligt ist eindeutig – in Bezug auf den Zubau – ein Bauwerk, dessen äußere Begrenzungsmauer zur Gänze auf dem Grundstück des Beschwerdeführers steht.

Zur Frage des Vorliegens eines aliuds führt der Verwaltungsgerichtshof aus:

„Eine Baubewilligung wird für ein durch seine Lage bestimmtes Vorhaben erteilt, sodass für jedes Verrücken des Vorhabens eine neuerliche Bewilligung erwirkt werden muss (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom 3. Juli 2007, Zl. 2005/05/0368). Es sind zwar Einzelfälle denkbar, in denen durch eine geringfügige Verschiebung eines Bauwerkes nicht vom Vorliegen eines rechtlichen "Aliud" auszugehen ist, dies kann jedoch bei einer Verringerung des dreimetrigen Bauwichs um bis zu 30 cm nicht mehr gesagt werden (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom 15. Juli 2003, Zl. 2002/05/0743). Die Nichteinhaltung der Abstandsvorschriften ist jedenfalls als wesentliche Änderung anzusehen (vgl. hiezu das hg. Erkenntnis vom 3. Juli 2001, Zl. 2001/05/0072); Bei dieser Sach- und Rechtslage kommt nur mehr ein Auftrag nach § 35 Abs. 2 und nicht ein solcher gemäß § 33 leg. cit. in Betracht“ (VwGH, 27.05.2008, 2007/05/0138; Hervorhebung durch das Landesverwaltungsgericht).

Wenn der Verwaltungsgerichtshof in seiner zitierten Entscheidung zwar grundsätzlich bei einem Abweichen der tatsächlich verwirklichten Lage vom Projekt einen gewissen Spielraum erkennt, bis zu dem ein „aliud“ noch nicht vorliegt, gleichzeitig aber eine Nichteinhaltung der Abstandsvorschriften jedenfalls – daher ohne diesen Spielraum – als wesentliche Änderung ansieht, so muss letztere Aussage genauso bzw sogar noch umso mehr bei einer Nichtbeachtung der Grundstücksgrenze gelten. Zwar mögen auch dann gewisse minimale Messungenauigkeiten noch zu dazu führen, dass noch kein aliud besteht. Bei einer Wandstärke zwischen 30 und 50 cm und angesichts der auf Basis des genannten Gutachtens getroffenen Feststellungen kann aber keineswegs von Vornherein davon ausgegangen werden, dass die gegenständliche Mauer die Grundgrenze hin zum Grundstück Nr *** „C“ nur in einem solch minimalen Ausmaß überschreitet.

Für die Beurteilung der gegenständlichen Rechtsfrage ist es daher als Vorfrage erforderlich, den exakten Verlauf der (ursprünglichen, dh vor der Errichtung der gemeinsamen Wand) Grundstücksgrenze zwischen den Grundstücken Nr *** und *** im Bereich dieser Mauer festzustellen.

Soweit diesbezüglich die Vermessungsurkunde des Vermessungsamtes *** vom 10. Jänner 1997 relevant sein könnte, sieht das Liegenschaftsteilungsgesetz für die Verbücherung eine grundbuchsgerichtliche Entscheidung vor (§§ 15 ff; § 23). Der entsprechende Beschluss des Bezirksgerichtes *** vom 17. Jänner 1997 betrifft aber nicht die verfahrensrelevante Grundstücksgrenze zwischen den Grundstücken Nr *** (des Beschwerdeführers) und Nr ***, so dass das Verwaltungsgericht nicht von einer auf diese Weise verbücherten Grenzfestlegung ausgehen kann (eine solche hat offenkundig auch das Landesgericht *** in seinem Urteil vom 23. Mai 2013, GZ *** nicht angenommen).

Ob es sich dabei um eine einvernehmlich außerbücherlich, aber zivilrechtlich verbindliche Grenze handelt (zur Zulässigkeit einer einvernehmlichen Festlegung siehe OGH, 14.10.1997, 1 Ob 229/97a), kann in diesem Verfahrensstadium (siehe die nachfolgenden Ausführungen) insoweit dahingestellt bleiben, als auch dieser Grenzverlauf nicht in der Realität vermessen ist und daher nicht geklärt ist, wo sich die Grenzmauer in Bezug auf diese Grenze befindet. Die Behörde wird sich im fortgesetzten Verfahren aber auch mit der Frage zu befassen haben, ob durch die Unterschrift des Beschwerdeführers und des Nachbarn C auf der Vermessungsurkunde vom 10. Jänner 1997 eine solche einvernehmliche Grenzberichtigung stattgefunden hat und die dort vermerkten Grenzpunkte nunmehr zwischen den Nachbarn als verbindlich zu gelten haben.

Erst wenn diese Feststellung des ursprünglichen (historischen) Grenzverlaufs – sei es durch Vermessung der tatsächlichen Grenze auf Basis der Vermessungsurkunde, sei es durch eine sonstige Beweiserhebung zum historischen Grenzverlauf zwischen den beiden Grundstücken – erfolgt ist, wäre als weitere (zivilrechtliche) Vorfrage zu klären, ob gegebenenfalls ein Zuwachs zu einem der beiden Grundstücke im Umfang des darauf befindlichen Maueranteils dadurch erfolgt ist, dass die Mauer einen Grenzüberbau darstellt (vgl OGH zu § 416 ABGB 27.9.2005, 10 Ob 18/05b; vgl. auch VwGH 15.3.2012, 2010/06/0141). Würde sich daraus ergeben, dass jener Grundstücksteil, auf dem die Mauer errichtet ist, zur Gänze zum Grundstück Nr *** gehört (bzw ihm zugewachsen ist), läge ein „aliud“ vor, da die Baubewilligung für den Zubau jedenfalls lediglich ein Bauwerk erfasst, dass sich zur Gänze auf dem Grundstück Nr *** befindet. Nur, wenn feststünde, dass der Grundstücksteil, auf dem sich die Mauer befindet, zur Gänze dem Grundstück Nr *** zugehört bzw zugewachsen ist, wäre die belangte Behörde mit ihrer Argumentation im Recht, wonach der mögliche Umstand, dass der Nachbar B den dort befindlichen Abfluss „verbaut“ habe, lediglich einen zivilrechtlichen Anspruch auslöse, jedoch im baupolizeilichen Verfahren ohne Relevanz ist.

Der Vollständigkeit halber ist anzumerken, dass das Vorbringen des Beschwerdeführers, wonach die Zubauten des Beschwerdeführers A und des Nachbarn C („Abstellraum“ bzw „Garage“) zur Gänze einen einheitlichen Grenzüberbau darstellten, schon deshalb in vorliegendem Verfahren keine Relevanz hat, weil ein solches „gemeinsames Gebäude“ mit dem Bescheid vom 19. Dezember 2013 – auf den sich auch der Beschwerdeführer im gesamten Verfahren gestützt hat – nicht bewilligt wurde und wie dargelegt die Baubewilligung aus 27. September 1988 – die aber ebenfalls kein „gemeinsames Gebäude“ betroffen hat – erloschen ist.

3.6. Ohne Klärung dieser Vorfrage lässt sich nach dem Gesagten nicht beurteilen, ob dem „Abstellraum“ eine wirksame Baubewilligung zu Grunde liegt (oder dieser ein rechtliches aliud darstellt) und daher bei einer Abweichung von dieser die Erteilung des verfahrensgegenständlichen baupolizeilichen Auftrags nach § 34 Abs. 2 NÖ BO zulässig war.

3.7. Da die belangte Behörde entgegen den § 37 und § 39 Abs. 2 AVG diese notwendigen Ermittlungen zum Grenzverlauf zwischen den Grundstücken Nr. *** und *** unterlassen hat, steht der maßgebliche Sachverhalt iSd § 28 Abs. 2 VwGVG nicht fest. Damit stellt sich die Frage, ob die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich selbst nach § 28 Abs. 2 Z 2 VwGVG im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist, oder ob der Raschheit und Kostenersparnis besser durch eine Aufhebung und Zurückverweisung nach § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG gedient ist.

Nach der mittlerweile ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zu § 28 Abs. 2 Z 2 iVm § 28 Abs. 3 zweiter Satz VwGVG ist in § 28 VwGVG ein prinzipieller Vorrang der meritorischen Entscheidungspflicht der Verwaltungsgerichte normiert, weswegen die in § 28 Abs. 3 zweiter Satz leg.cit. vorgesehene Möglichkeit der Kassation eines verwaltungsbehördlichen Bescheides streng auf ihren gesetzlich zugewiesenen Raum zu beschränken ist. Von der Möglichkeit der Zurückverweisung kann nur bei krassen bzw. besonders gravierenden Ermittlungslücken Gebrauch gemacht werden; eine Zurückverweisung der Sache an die Verwaltungsbehörde zur Durchführung notwendiger Ermittlungen kommt daher nur dann in Betracht, wenn die Verwaltungsbehörde jegliche erforderliche Ermittlungstätigkeit unterlassen hat, wenn sie zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhaltes (vgl. § 37 AVG) lediglich völlig ungeeignete Ermittlungsschritte gesetzt oder bloß ansatzweise ermittelt hat. Gleiches gilt, wenn konkrete Anhaltspunkte annehmen lassen, dass die Verwaltungsbehörde (etwa schwierige) Ermittlungen unterlassen hat, damit diese dann durch das Verwaltungsgericht vorgenommen werden (vgl. etwa VwGH 22.06.2017, Ra 2017/20/0011 mWN, insbesondere auf VwGH 26.06.2014, Ro 2014/03/0063).

3.8. Indem die belangte Behörde im vorliegenden Fall keine sachverhaltsbezogenen Feststellungen zum Verlauf der Grundgrenze getroffen hat und diese, zwingend zu beurteilende Vorfrage im baubehördlichen Verfahren gar nicht angesprochen hat, hat sie im vorliegenden Fall die entscheidenden Ermittlungsschritte zur Beurteilung des Falles nicht gesetzt. Die nachzuholenden Ermittlungen erreichen ein Ausmaß, bei dem nach der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes die Aufhebung und Zurückverweisung als mehr im Interesse der Raschheit und Kostenersparnis zu qualifizieren ist, als eine Sachentscheidung durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich, wobei zu berücksichtigen ist, dass die Feststellung des genauen Grenzverlaufs voraussichtlich Ermittlungen an Ort und Stelle sowie die Heranziehung eines Vermessungstechnikers erfordern wird. Die Voraussetzungen des § 28 Abs 3 VwGVG liegen vor. Im fortgesetzten Verfahren wird die Behörde den Grenzverlauf zwischen den Grundstücken Nr *** und Nr *** festzustellen und auf Basis der obigen Ausführungen zu beurteilen haben, ob der „Abstellraum“ einen baurechtlichen Konsens aufweist und entsprechend gegebenenfalls ein Auftrag nach § 34 Abs 2 NÖ BO erteilt werden darf, oder ob vielmehr mit einem Abbruchauftrag nach § 35 NÖ BO vorzugehen ist.

3.9. Abschließend besteht Anlass zu folgender Bemerkung: Die Gemeinde hat im Laufe des Verfahrens mehrere Stellungnahmen abgegeben, in denen vorgebracht wird, die Bauwerke sowohl des Beschwerdeführers als auch des Nachbarn „C“ seien abzubrechen. Dazu ist anzumerken, dass die Kognitionsbefugnis des Verwaltungsgerichtes auf die Sache seines Verfahrens beschränkt ist. Wenn, wie vorliegend, Sache des Verfahrens ein baupolizeilicher Auftrag zur Errichtung einer Dach- und Regenwasserentwässerung ist, so ist es dem Verwaltungsgericht – unabhängig davon, ob die Voraussetzungen für einen solchen Abbruch vorliegen oder nicht – verwehrt, diesen baupolizeilichen Auftrag durch einen Abbruchauftrag iSd § 35 NÖ BO zu ersetzen. Vielmehr liegt die Zuständigkeit zur allfälligen Erlassung eines solchen Abbruchauftrags bei der Baubehörde erster Instanz.

4. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig: Die vorliegende Entscheidung stellt in allen ihren maßgeblichen Umständen lediglich eine einzelfallbezogene Auslegung der gesetzlichen Bestimmungen unter Zugrundelegung der zitierten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs dar.