Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-AV-1016/002-2017

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 16.07.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2020:LVwG.AV.1016.002.2017

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch Mag. Biedermann als Einzelrichterin über die Beschwerde der A, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH in ***, ***, gegen den Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 11.07.2017, Zl. ***, mit dem der Berufung der A gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 27.12.2016, Zl. ***, mit welchem der A der Abbruch der konsenslos errichteten Teile, insbesondere des Treppenhauses und des Ausbaus des Dachgeschosses, bei dem Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. *** der EZ ***, KG ***, nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) aufgetragen wurde, keine Folge gegeben wurde, nach Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung am 05.12.2018 und 18.06.2020,

zu Recht:

1. Der Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 1 und 2 Verwaltungsgerichts-verfahrensgesetz (VwGVG) insoweit Folge gegeben als der Spruch des angefochtenen Bescheides des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 11.07.2017, Zl. ***, wie folgt zu lauten hat:„Der Berufung der A wird gemäß § 66 Abs. 4 Allgemeines Verwaltungsverfahrensgesetz 1991 (AVG) insofern Folge gegeben, als gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 106/2016 der Abbruch der konsenslos errichteten Teile beim bestehenden Wohnhaus auf dem GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, Anschrift: ***, ***, insbesondere des an der nordöstlichen Gebäudeseite situierten Treppenhauses, welches eine Länge von zirka 5,08 m aufweist, und des Dachgeschoßausbaus, sowie gemäß § 34 Abs. 2 NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 106/2016 die Herstellung des konsensgemäßen Zustandes gemäß Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 18.11.1982, Zl.: ***, bis längstens 30.06.2021 angeordnet wird.“

2. Gegen dieses Erkenntnis ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art. 133 Abs. 4 Bundesverfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe:

1. Zum verwaltungsbehördlichen Verfahren:

Mit Ansuchen vom 26.05.1999 beantragte A (in weiterer Folge als „Beschwerdeführerin“ bezeichnet) die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für den Zubau eines Windfangs und den Ausbau des Dachgeschoßes auf ihrer Liegenschaft in ***, ***, GSt. Nr. *** der EZ ***, KG ***. Zu diesem Bauvorhaben führte der von der Marktgemeinde *** beigezogene Sachverständige in seinem Gutachten vom 27.07.1999 aus, dass das Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen entspreche und daher baubehördlich bewilligt werden könne. Nachdem keine Nachbarrechte und Ortsbildinteressen berührt würden, könne von einer Verhandlung abgesehen werden.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 29.07.1999, Zl. ***, wurde der Beschwerdeführerin die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung des Dachgeschoßausbaus (eigene Wohneinheit) und des Windfangzubaus auf dem GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, erteilt.

Mit Schreiben vom 09.08.1999 wurde von der Bauwerberin der Baubeginn und mit Schreiben vom 02.07.2004 die Fertigstellung dieses Bauvorhabens angezeigt. Mit Bauführerbescheinigung vom 01.07.2004 wurde seitens des Bauführers, der Bauunternehmung C Ges.m.b.H., bestätigt, dass das Bauvorhaben bewilligungsgemäß ausgeführt wurde. Mit Schreiben vom 02.07.2004 nahm der Bürgermeister der Marktgemeinde *** die Fertigstellungsanzeige gemäß § 30 NÖ BauO 1996 zur Kenntnis.

Aufgrund einer Anzeige des K vom 11.06.2015 fand am 19.11.2015 eine baubehördliche Überprüfung auf der im Eigentum der Beschwerdeführerin stehenden Liegenschaft in ***, ***, GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, statt. Dabei wurde von dem von der Baubehörde

I. Instanz beigezogenen bautechnischen Sachverständigen D festgestellt, dass mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 29.07.1999 die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Zubaus im linken Seitenabstand erteilt, dieser augenscheinlich jedoch nicht konsensgemäß ausgeführt wurde. Dies stelle gemäß § 30 NÖ BauO 1996 eine Diskrepanz zur Fertigstellungsbescheinigung des Bauführers, der Bauunternehmung C GesmbH, vom 01.07.2004 dar. Weiters wurde festgestellt, dass die Höhenlage des Zugangsbereichs in der Natur weder mit dem am 18.11.1982 ursprünglich bewilligten Einreichprojekt, noch mit dem am 29.07.1999 bewilligten Einreichplan betreffend den Zubau übereinstimmte, da in diesem eine Höhe des Erdgeschoß-Niveaus von 2,35 m über Terrain dargestellt worden sei. Nachmessungen hätten jedoch ergeben, dass das Zugangsniveau des Erdgeschoßes zirka 1,86 m über Terrain betrage. Daher seien gemäß der NÖ BO 2014 insgesamt drei oberirdische Geschoße vorhanden und könne die Bauklasse II abgeleitet werden. Da es sich bei den beschriebenen Abänderungen hinsichtlich des bewilligten Zubaus um bewilligungspflichtige Maßnahmen handle, sei um nachträgliche baubehördliche Bewilligung anzusuchen.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 11.12.2015, Zl. ***, wurde der Beschwerdeführerin gemäß § 28 Abs. 1 NÖ BO 2014 die Behebung der am 19.11.2015 auf dem GSt. Nr. ***, KG ***, festgestellten Baumängel aufgetragen, u.a. durch Ansuchen um nachträgliche baubehördliche Bewilligung für die Abänderungen hinsichtlich des bewilligten Zubaus unter Vorlage entsprechender Unterlagen bis zum 01.02.2016. Für den Fall der nicht fristgerechten Mängelbehebung wurde die Beseitigung der mangelhaften Teile oder des ganzen Bauwerks und die Herstellung eines Zustandes, der dem vorherigen entspreche, angedroht.

Mit am 29.01.2016 eingelangtem, an den Bürgermeister der Marktgemeinde *** gerichteten Ansuchen beantragte die Beschwerdeführerin die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für die Änderung des Vorhauszubaus sowie die Errichtung einer Poolüberdachung auf dem GSt. Nr. ***, KG ***. Dieser Antrag wurde im Zuge der mündlichen Verhandlung am 24.03.2016 von der Beschwerdeführerin zurückgezogen.

Mit Schreiben vom 19.05.2016 teilte die Beschwerdeführerin durch ihre bevollmächtigten Vertreter mit, dass ihr Wohnhaus dem damals bewilligten Zustand entspreche und allfällige Abweichungen im Rahmen der Abnahme von der Baubehörde bewilligt worden seien. Seit der letzten Einreichung seien keine Änderungen am Wohnhaus erfolgt. Zudem habe der zuständige Referent des Amtes der NÖ Landesregierung die von der Baubehörde vertretene Ansicht betreffend Abweichungen vom bewilligten zum Ist-Zustand nicht nachvollziehen können.

Im Zuge einer baubehördlichen Überprüfung am 05.07.2016 wurde mit dem bevollmächtigten Vertreter der Beschwerdeführerin vereinbart, dass bis zum 22.07.2016 eine Stellungnahme des Amtes der NÖ Landesregierung zu der Frage, ob die Bauteile im seitlichen Bauwich konsensgemäß seien und die Ausführung gemäß der Bewilligung erfolgt sei, übermittelt werden wird.

Bei einer weiteren baubehördlichen Überprüfung am 16.08.2016 stellte der von der Behörde beigezogene bautechnische Sachverständige D erneut fest, dass der mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 29.07.1999, Zl. ***, bewilligte Zubau im linken Seitenabstand augenscheinlich nicht konsensgemäß ausgeführt wurde. Dies stelle gemäß § 30 NÖ BO 1996 eine Diskrepanz zur Fertigstellungsbescheinigung des Bauführers, der Bauunternehmung C Ges.m.b.H., vom 01.07.2004 dar. Aufgrund der verstrichenen Fristen sei der Bescheid vom 29.07.1999 sohin nicht mehr aufrecht.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 17.08.2016, Zl. ***, wurde der Beschwerdeführerin gemäß § 34 NÖ BO 2014 aufgetragen, der Baubehörde entsprechende Einreichunterlagen zur Herstellung des Konsenses für den bereits errichteten Dachgeschoßausbau, die Errichtung eines Windfangzubaus und der Hauseingangsstiegen sowie diverse Umbauarbeiten im Inneren des Wohngebäudes unter Berücksichtigung der derzeit geltenden Gesetze, Normen, Verordnungen, Vorschriften, etc. von einem hierzu Befugten bis zum 30.09.2016 vorzulegen.

Mit Bauansuchen vom 29.09.2016 beantragte die Beschwerdeführerin erneut die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für die Errichtung einer Treppenanlage und den Ausbau des Dachgeschoßes beim bestehenden Wohnhaus auf dem GSt. Nr. ***, KG ***. Nach Vorprüfung dieser Einreichunterlagen am 06.10.2016 wurde der Beschwerdeführerin mit Schreiben des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 07.10.2016 aufgetragen, die Einreichunterlagen bis zum 24.10.2016 durch die Vorlage weiterer Unterlagen zu ergänzen. Dieses Ansuchen wurde am 24.10.2016 zurückgezogen.

Schließlich beantragte die Beschwerdeführerin unter Vorlage ergänzter Planunterlagen mit Bauansuchen vom 24.10.2016 die Erteilung der baubehördlichen Bewilligung für die Errichtung eines Treppenhauses und den Ausbau des Dachgeschoßes beim bestehenden Wohnhaus auf dem GSt. Nr. ***, KG ***.

Aufgrund dieses Bauansuchens beraumte der Bürgermeister der Marktgemeinde *** für den 10.11.2016 eine mündliche Verhandlung an. In dieser Verhandlung stellte der beigezogene bautechnische Sachverständige D fest, dass das vorgelegte Einreichprojekt im Erdgeschoß eine Bestandsdarstellung zeige, die nicht dem bewilligten Konsens entspreche. An diesen Bestand füge sich ein neu zu errichtendes Treppenhaus an, das in Massivbauweise ausgeführt werden soll. In der linken nachbarlichen Außenwand sei eine Öffnung projektiert, welche mit Glasbausteinen ausgeführt werden soll. Der Abstand dieser Außenwand zur nachbarlichen Grundgrenze betrage 1,62 m. An diese Außenwand anschließend befinde sich eine Fensteröffnung, die Länge des Anbauteils betrage 4,30 m. Aus den angegebenen Niveaukoten sei ablesbar, dass ein Gefälle des Terrains von der straßenseitigen Grundgrenze zum Eingangsbereich bzw. Treppenhaus bestehe. Bei dem Ortsaugenschein sei festgestellt worden, dass das Gelände zur straßenseitigen Einfriedung abfalle. Der Dachgeschoßausbau zeige eine Gesamtwohnnutzfläche von 50,40 m² und werde für Wohnzwecke konfiguriert, wobei dieser aufgrund der Ausstattung als selbstständige Wohneinheit nutzbar wäre. Der Lageplan zeige, dass die Daten aus der DKM vom BEV übernommen worden seien und sich das gegenständliche Baugrundstück nicht im Grenzkataster befinde. Der Bausachverständige kam in seinem Gutachten daher zu dem Ergebnis, dass die vorliegenden Einreichunterlagen im Bestandsbereich nicht mit dem bewilligten Konsens übereinstimmten, betreffend der Brandschutzeigenschaften der Glasbausteine sich keine Angaben im Projekt fänden, eine Verhinderung des Brandüberschlages der seitlichen Fensteröffnungen im Anbauteil nicht ablesbar sei und die Geländeangaben aufgrund des Ortsaugenscheins nicht nachvollziehbar seien und daher nicht abschließend beurteilt werden können. Der Antrag um nachträgliche baubehördliche Bewilligung sei daher zurückzuweisen.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 27.12.2016, Zl. ***, wurde das Ansuchen der Beschwerdeführerin vom 24.10.2016 um Erteilung der (nachträglichen) baubehördlichen Bewilligung für die Errichtung eines Treppenhauses und den Ausbau des Dachgeschoßes beim bestehenden Wohnhaus auf dem GSt. Nr. ***, KG ***, abgewiesen. Die Berufung gegen diesen Bescheid wurde mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 11.07.2017, Zl. ***, abgewiesen.

Weiters wurde mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** als Baubehörde I. Instanz vom 27.12.2016, Zl. ***, gegenüber der Beschwerdeführerin gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 angeordnet, dass die konsenslos errichteten Teile beim bestehenden Wohnhaus auf dem GSt. Nr. ***, KG ***, insbesondere das errichtete Treppenhaus und der Ausbau des Dachgeschoßes, deren nachträgliche baubehördliche Bewilligung mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 27.12.2016, Zl. ***, abgewiesen worden seien, abzubrechen seien und ein Zustand, der dem vorherigen entspreche, bis längstens 31.03.2017 herzustellen sei.

Gegen diesen Abbruchbescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 27.12.2016, Zl. ***, erhob die Beschwerdeführerin durch ihre bevollmächtigten Vertreter am 13.01.2017 fristgerecht Berufung und führte hierzu nach Wiedergabe des wesentlichen Verfahrens begründend aus, dass Befangenheit des Bürgermeisters eingewendet werde, da es aufgrund ihrer Gemeinderatstätigkeit zwischen ihnen in der Vergangenheit zu diversen Zerwürfnissen gekommen sei, weshalb der Bürgermeister ihr gegenüber eine Antipathie hege. Im Rahmen eines geplanten Bauvorhabens auf dem Nachbargrundstück habe sie Einwendungen bzw. Rechtsmittel gegen das Bauvorhaben erhoben. Nach der Entscheidung durch das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich, welches das Bauvorhaben bewilligt habe, sei im Juni 2017 von dem Bürgermeister eine Stellungnahme in der Gemeindezeitung veröffentlichen worden, worin sie bloßgestellt worden sei, auch wenn ihr Name nicht ausdrücklich genannt worden sei. Allerdings sei aufgrund der Bezeichnung des Bauvorhabens und des Kontextes jedermann leicht erkennbar gewesen, dass es sich bei der Anrainerin um sie gehandelt habe.

Weiters seien die Ladungen vom 24.10.2016 und vom 31.10.2016 zur baubehördlichen Überprüfung am 10.11.2016 nicht an ihre bevollmächtigen Vertreter gesandt worden, weshalb die Ladung nicht in gesetzeskonformer Weise erfolgt sei. In diesen Ladungen sei zudem zu einer mündlichen Verhandlung geladen worden, es habe jedoch eine baubehördliche Überprüfung stattgefunden. Ihr sei dadurch ein Nachteil entstanden, da sie nicht mit der Durchführung einer baubehördlichen Überprüfung gerechnet habe, weshalb die durchgeführte Verfahrenshandlung rechtswidrig sei. Der im Spruch des angefochtenen Bescheides erteilte Abbruchauftrag erfülle nicht das Bestimmtheitserfordernis des § 59 Abs 1 AVG, da im konkreten Fall nicht klar sei, was nun genau vom Abbruch betroffen sei, da auch die Formulierung „insbesondere“ benutzt werde. Die im Bescheid angeführte Abweichung in der Einreichung aus dem Jahr 1999 zu jener aus dem Jahr 1982 ergebe sich daraus, dass die Ausführung im Jahr 1982, insbesondere im Bereich des Geländeniveaus, geändert worden sei. Dies sei mit Bescheid vom 01.02.1986 nachträglich genehmigt worden. Bei der Ausführung auf Grundlage des Bescheides aus dem Jahr 1999 sei die Ausführung an die rechtskräftigen Gegebenheiten vor Ort angepasst worden. Aufgrund eines Versehens des Planers sei die Höhenkote im Plan aus dem Jahr 1982, also der Zustand vor der genehmigten Änderung des Niveaus, in den Plan aus dem Jahr 1999 übernommen worden und sei so eine falsche Höhenkote in den Plan gelangt. Die Abweichungen der Einreichung aus dem Jahr 1999 zu dem tatsächlich vorgefundenen Bestand seien, mit Ausnahme der Höhenlage, welche aber mittels Bescheid aus dem Jahr 1986 rechtskräftig geworden sei, verschwindend gering. Ferner habe am 20.06.2006 in ihrem Haus eine bau- und feuerpolizeiliche Beschau stattgefunden, bei der im Hinblick auf das Bauvorhaben keine Beanstandungen erfolgt seien. Deshalb sei hierüber auch keine Niederschrift aufgenommen worden. In den Unterlagen der Gemeinde finde sich lediglich die Niederschrift zur feuerpolizeilichen Beschau. Die Behörde erster Instanz vertrete die Meinung, dass damals keine baupolizeiliche Beschau stattgefunden habe. Dies sei jedoch unrichtig.

Die Beschwerdeführerin sei bereit gewesen, den vorgefundenen Zustand auf die Einreichung aus dem Jahr 1999 zurückzubauen. Eine Rückkehr zu dem bewilligten Zustand aus dem Jahr 1999 sei jedoch nicht möglich gewesen, da die Gültigkeit des Bescheides bereits abgelaufen gewesen sei. Zudem sei die festgesetzte Frist nicht angemessen und entspreche den Anforderungen des § 59 Abs 2 AVG nicht. Ferner sei während der Anhängigkeit eines Bauverfahrens die Vollstreckung des Abbruchbescheides unzulässig. Auch sei keine Vorprüfung gemäß § 20 NÖ BO 2014 erfolgt, weshalb ihr das gesetzlich gewährleistete Recht, eine Projektänderung vornehmen zu können, nicht gewährt worden sei. Weiters gebe es kein Erfordernis für die Vorlage eines Energieausweises, zumal der Dachbodenausbau keine eigene Nutzungseinheit darstelle, da er ausschließlich über den Hauseingang erschließbar sei. Daher seien die Vorgaben des § 44 Abs 1 Z 2 NÖ BO 2014 nicht erfüllt. Die Behörde verwende in ihrem Bescheid fälschlicherweise den Begriff der „selbstständigen Wohneinheit“, wobei in § 44 Abs 1 Z 2 NÖ BO 2014 von „eigener Nutzungseinheit“ die Rede sei. Die Behörde sei auch ihrer gesetzlichen Verpflichtung zur konkreten Begründung, wo im Bestandbereich vom bewilligten Konsens abgewichen worden sei, nicht nachgekommen. Dies stelle ebenfalls einen Verfahrensmangel dar. Es könne lediglich angenommen werden, dass sich die Abweichung auf die angegebene Länge des Hauses im Einreichplan beziehe. In Wirklichkeit liege aber keine Abweichung von der Bewilligung aus dem Jahr 1982 vor, da sich die Abweichung zwischen dem Maß von 12,80 m im Einreichplan aus dem Jahr 1982 und der im gegenständlichen Einreichplan dargestellten Gebäudelänge von 12,90 m dadurch ergebe, dass im Einreichplan aus dem Jahr 1982 in Entsprechung der damaligen ÖNORM die Putzstärke von 2,5 cm pro Seite in der Kotierung des Plans nicht berücksichtigt gewesen sei, was zu einer Abweichung zum tatsächlich vorgefundenen Zustand von 5 cm führe. Das Treppenhaus sei um 5 cm weiter nach vorne gebaut, was zu einer Verlängerung von 5 cm geführt habe. Somit ergebe sich schlüssig die Abweichung von 10 cm zwischen den beiden Plänen. Daher stimme der Plan sehr wohl mit jenem aus dem Jahr 1982 überein und haben sich lediglich die Vorgaben der einschlägigen ÖNORM zur Darstellung im Plan verändert. Daher gebe es somit keine Abweichung, wie im Bescheid behauptet.

Die Ansicht, dass in den aktuellen Einreichunterlagen der Brandüberschlag der seitlichen Fensteröffnungen im Anbauteil nicht erkennbar sei, sei verfehlt. Bei dem gegenständlichen Bauvorhaben sei eine Fensteröffnung geplant, deren Achse parallel zur Grundstücksgrenze verlaufe. Sohin sei die Einschränkung der 2 m nicht anwendbar und sei dies aus dem Plan klar ersichtlich. Die geplanten Glasbausteine verfügen über die nötige Brandschutzeigenschaft von F90. Dies sei ein Fall für einen Verbesserungsauftrag gemäß § 13 Abs. 3 AVG gewesen und wäre darauf im Rahmen der Vorprüfung gemäß § 20 NÖ BO hinzuweisen gewesen. Die Vorlage eines Versickerungsprojekts sei zudem nie verlangt worden. Die Niederschlagswässer des geplanten Treppenhauses werden auf Eigengrund zur Versickerung gebracht und sei das Geländeniveau nach den Ausführungen in den Jahren 1982 bis 1985 nicht mehr verändert worden. Am 17.10.1985 habe die Endbeschau ihres Hauses stattgefunden, bei welcher festgestellt worden sei, dass das Bauvorhaben im Wesentlichen planmäßig errichtet worden sei. Folglich sei von der Baubehörde die Benützungsbewilligung erteilt worden, wodurch geringfügige Abweichungen nachträglich genehmigt worden seien. Das vorgefundene Gelände sei durch die nachträgliche Bewilligung in Rechtskraft erwachsen und somit nicht konsenslos. Auch wenn das Gelände mit dem Einreichplan aus dem Jahr 1982 nicht übereinstimme, sei dieses mittels Bescheid nachträglich genehmigt worden und rechtskräftig. Ansonsten werde auf die Bewilligungsfähigkeit des gegenständlichen Altbestandes nach § 70 Abs 6 NÖ BO 2014 verwiesen. Es wurde daher die Aufhebung des angefochtenen Bescheides beantragt.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstands der Marktgemeinde *** (in weiterer Folge als „belangte Behörde“ bezeichnet) vom 11.07.2017, Zl. ***, wurde der Berufung der Beschwerdeführerin keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass die Leistungsfrist mit drei Monaten ab rechtskräftiger Beendigung des Baubewilligungsverfahrens betreffend die Errichtung eines Treppenhauses und den Ausbau des Dachgeschoßes beim bestehenden Wohnhaus auf dem GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, bestimmt wurde.

Nach Darstellung des wesentlichen Sachverhalts und Zitierung der maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen wurde zusammengefasst ausgeführt, dass die behauptete Befangenheit des Bürgermeisters nicht vorliege. Die Baubehörde habe sich auf das nachvollziehbare und schlüssige Gutachten eines Amtssachverständigen, dessen Unbefangenheit von der Beschwerdeführerin nicht in Zweifel gezogen worden sei, gestützt. Zu dem Berufungsgrund, dass die bevollmächtigten Vertreter der Beschwerdeführerin zur Verhandlung am 10.11.2016 nicht geladen worden seien, wurde ausgeführt, dass die Beschwerdeführerin am 24.10.2016 um baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Treppenhauses und den Ausbau des Dachgeschoßes angesucht habe. Weder im Bauverfahren aufgrund des ursprünglichen Antrags vom 29.09.2016, noch in jenem aufgrund des Antrages vom 24.10.2016 sei die B Rechtsanwälte GmbH als Vertreterin ausgewiesen gewesen, sodass die Ladung zu Recht an die Beschwerdeführerin ergangen sei. Zu dem Vorbringen, dass der Gegenstand der Ladung falsch bezeichnet worden sei, wurde ausgeführt, dass zu einer mündlichen Verhandlung geladen worden sei, bei welcher das eingereichte Bauvorhaben zur Errichtung einer Treppenanlage und des Dachgeschoßausbaus Gegenstand gewesen sei. Aufgrund dieser Bauverhandlung sei mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 27.12.2016, Zl. ***, der Antrag der Beschwerdeführerin um nachträgliche baubehördliche Bewilligung abgewiesen worden und in weiterer Folge der nunmehr angefochtene Abbruchbescheid ergangen. Die von der Beschwerdeführerin monierte Unbestimmtheit des Abbruchauftrages liege nicht vor und sei allenfalls im Vollstreckungsverfahren geltend zu machen. Im bekämpften Bescheid sei der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshof folgend das Abbruchprojekt mit dem errichteten Treppenhaus und dem Ausbau des Dachgeschoßes bezeichnet, die Adresse inklusive der Angabe der Parzellennummer des betroffenen Grundstückes angeführt und auf das nachträgliche Bauansuchen der Berufungswerberin bzw. auf den dieses Bauansuchen abweisenden Bescheid der Baubehörde erster Instanz vom 27.12.2016 verwiesen worden, sodass in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise das zum Abbruch bestimmte Objekt umschrieben worden sei. Ein behördlicher Auftrag sei bereits dann ausreichend konkretisiert, wenn einem Fachmann erkennbar sei, welche Maßnahmen durchzuführen seien. Bei der im Jahr 2006 durchgeführten feuerpolizeilichen Beschau gemäß NÖ Feuer-, Gefahrenpolizei- und Feuerwehrgesetzes (NÖ FGG) sei gemäß den zugrundeliegenden Bestimmungen nur die Brandsicherheit von Bauwerken überprüft worden. Durch diese feuerpolizeiliche Beschau können keine Rechtsfolgen für die Beschwerdeführerin im Hinblick auf die Konsensmäßigkeit errichteter Bauteile abgeleitet werden.Weiters sehe § 34 NÖ BO 2014 keine Verhältnismäßigkeitsprüfung vor. Die Beschwerdeführerin sei im Irrtum, wenn sie argumentiere, dass sie wegen einer Abweichung von wenigen Zentimetern bei der Ausführung mit einem Abbruchbescheid konfrontiert sei, zumal für die vom Abbruchauftrag umfassten Bauteile, nämlich den Ausbau des Dachgeschoßes und das bereits errichtete Treppenhaus, keine baubehördliche Bewilligung vorliege.Zur monierten Unangemessenheit der Leistungsfrist wurde ausgeführt, dass nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs eine Frist dann angemessen sei, wenn innerhalb dieser die erforderlichen Arbeiten durchgeführt werden könnten. Nachdem die Beschwerdeführerin aus objektiver Sicht zur Realisierung der angeordneten Maßnahmen binnen drei Monaten im Stande gewesen sei, sei die Leistungsfrist des erstinstanzlichen Bescheides angemessen. Da die Leistungsfrist bei Erlassung des zweitinstanzlichen Bescheides aber bereits abgelaufen gewesen sei, habe eine neue Leistungsfrist bestimmt werden müssen.

2. Zum Beschwerdevorbringen:

Durch ihre bevollmächtigten Vertreter erhob die Beschwerdeführerin am 09.08.2017 fristgerecht Beschwerde und beantragte hierin die Aufhebung des angefochtenen Bescheids sowie der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.

Nach Darstellung des bisherigen Sachverhaltes wurde zusammengefasst ausgeführt, dass der Bürgermeister als Baubehörde I. Instanz bei Erlassung des erstinstanzlichen Bescheides befangen gewesen sei. Eine Sanierung dieses Verfahrensmangels sei auch durch die Entscheidung des Gemeindevorstandes nicht eingetreten, da keine ausreichend begründete Sachentscheidung ergangen sei. Die unterbliebene Ladung ihrer bevollmächtigten Vertreter zur mündlichen Verhandlung am 10.11.2016 sowie die fälschliche Bezeichnung des Gegenstandes in der Ladung als Verhandlung anstatt als baupolizeiliche Überprüfung stellen einen Verfahrensfehler im Ermittlungsverfahren dar.

Im Übrigen wurde vorgebracht, dass der Abbruchauftrag zu unbestimmt sei, da sich der Abbruchauftrag auf ein Treppenhaus beziehe, während es sich gegenwärtig um einen Windfang handle, wie aus den Einreichunterlagen aus dem Jahr 1999 ersichtlich sei. Sohin könne aus dem erteilten Abbruchauftrag im Hinblick auf ein „Treppenhaus“ nicht erschlossen werden, was konkret abgebrochen werden soll. Dieser Fehler müsse auf jeden Fall zur Aufhebung des angefochtenen Bescheides führen. Darüber hinaus sei der Stiegenaufgang bereits im Jahr 1982 eingereicht, ausgeführt und mit der Kollaudierung im Jahr 1986 abgenommen worden.

Unabhängig davon erfülle der zitierte Spruch des angefochtenen Bescheides das Bestimmtheitserfordernis des § 59 Abs. 1 AVG nicht. Wenn die Berufungsbehörde dazu ausführe, dass im Bescheid auf das nachträgliche Bauansuchen der Beschwerdeführerin bzw. auf den dieses Bauansuchen abweisenden Bescheid der erstinstanzlichen Behörde verwiesen werde, so sei darauf hinzuweisen, dass nicht der aktuelle Bestand zur nachträglichen Bewilligung eingereicht worden sei, sondern eine Änderung des aktuellen Bestandes im Bereich des Stiegenhauses, welcher sohin keine Konkretisierung für einen etwaigen Abbruchauftrag entnommen werden könne, da das eingereichte Projekt so in der Natur noch nicht bestehe. Zudem sei die Anführung „Herstellung eines Zustandes, der dem vorherigen entspreche“ nicht klar und derart unbestimmt, dass nicht klar sei, in welcher Form dieser vorherige Zustand bestehe oder bestanden haben soll. Die Baubehörde I. Instanz habe am 20.06.2006 in ihrem Haus eine bau- und feuerpolizeiliche Beschau durchgeführt, bei der keine Beanstandungen erfolgt seien, weshalb offenkundig auch keine Niederschrift aufgenommen worden sei. Weiters sei sie bereit gewesen, den vorgefundenen Zustand auf die Einreichung aus dem Jahr 1999 zurück zu bauen. Eine Rückkehr zu dem bewilligten Zustand aus dem Jahr 1999 sei jedoch nicht möglich gewesen, da die Gültigkeit des Bescheides bereits abgelaufen gewesen sei. Sohin sehe sie sich wegen einer Abweichung von wenigen Zentimetern bei der Ausführung mit einem Abbruchbescheid konfrontiert. Es stelle sich auch die Frage der Verhältnismäßigkeit des Vorgehens der Behörde. Der Abriss der gegenständlichen Gebäudeteile sei jedenfalls nicht das gelindeste Mittel und müsse auf den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz verwiesen werden. Schließlich entspreche die aufgetragene Frist nicht den Anforderungen des § 59 Abs. 2 AVG. Im Übrigen wurden die Beschwerdepunkte aus dem Bewilligungsverfahren in der Beschwerde geltend gemacht.

Mit Beschluss des Landesverwaltungsgerichts Niederösterreich vom 04.09.2017, Zl. LVwG-AV-1016/001-2017, wurde der Antrag der Beschwerdeführerin, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, als unzulässig zurückgewiesen.

3. Zum durchgeführten Ermittlungsverfahren:

Mit Schreiben vom 16.08.2017, hg. eingelangt am 21.08.2017, legte die Marktgemeinde *** dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich die Beschwerde und den bezughabenden Verwaltungsakt zur Zl. *** (samt Einreichplänen, Gutachten sowie Einladungskurrende und Sitzungsprotokoll der maßgeblichen Sitzung des Gemeindevorstands) vor.

Mit Schriftsatz vom 27.10.2017 brachte die Beschwerdeführerin ergänzend vor, nach Erlassung des Bescheides des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 11.12.2015 ihren guten Willen zu einem Sanierungskompromiss dokumentiert zu haben. Die Baubehörde sei ihr jedoch zu keinem Zeitpunkt entgegengekommen. Eine Höhenänderung nach Errichtung des Hauses sei von ihr nicht vorgenommen worden.

Aufgrund dieses Beschwerdevorbringens sowie aufgrund des Inhalts des verwaltungsbehördlichen Aktes hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich am 05.12.2018 eine die zur Zl. LVwG-AV-1014/001-2017 und zur Zl. LVwG-AV-1016/002-2017 protokollierten Beschwerden der Beschwerdeführerin betreffende gemeinsame öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, an der die Beschwerdeführerin, der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin, E als Vertreter der belangten Behörde, der Rechtsvertreter der belangten Behörde sowie F für die Planverfasserin, die G GmbH, teilgenommen haben.In dieser Verhandlung wurde Beweis erhoben durch Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes zur Zl. *** und des Verwaltungsgerichtsaktes sowie durch Einvernahme der Beschwerdeführerin und der Zeugen H und D.

In der Folge hat das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zum Beschwerdevorbringen, zum Inhalt des verwaltungsbehördlichen Aktes sowie zum Gutachten des Amtssachverständigen für Bautechnik des NÖ Gebietsbauamtes *** – *** I vom 18.11.2019, ***, am 18.06.2020 eine die zur Zl. LVwG-AV-1014/001-2017 und zur Zl. LVwG-AV-1016/002-2017 protokollierten Beschwerden der Beschwerdeführerin betreffende gemeinsame öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt. An dieser haben die Beschwerdeführerin, der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin, der Rechtsvertreter der belangten Behörde sowie F für die Planverfasserin, die G GmbH, teilgenommen. In dieser Verhandlung wurde Beweis erhoben durch Verlesung des behördlichen Verwaltungsaktes und der Verwaltungsgerichtsakte sowie durch Einvernahme des Amtssachverständigen für Bautechnik I.

4. Feststellungen:

Aufgrund des durchgeführten Beweisverfahrens steht nachstehender entscheidungsrelevanter Sachverhalt fest:

Die Beschwerdeführerin A ist grundbücherliche Eigentümerin des GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, welches die Widmung Bauland-Agrar aufweist.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 18.11.1982, Zl. ***, wurde J und A als Bauwerber die baubehördliche Bewilligung für den Neubau eines Einfamilienwohnhauses und einer Einfriedung straßenseitig auf dem GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, erteilt.Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 02.01.1986, Zl. ***, wurde den Bauwerbern aufgrund der am 17.10.1985 durchgeführten Endbeschau die Benützungsbewilligung erteilt.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 29.07.1999, Zl. ***, wurde A die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Dachgeschoßausbaus (eigene Wohneinheit) und eines Windfangzubaues auf dem GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, erteilt.Mit Schreiben vom 09.08.1999 wurde von der Bauwerberin der Baubeginn und mit Schreiben vom 02.07.2004 die Fertigstellung dieses Bauvorhabens unter gleichzeitiger Vorlage eines Lageplans angezeigt. Mit Bauführerbescheinigung vom 01.07.2004 wurde seitens des Bauführers, der Bauunternehmung C Ges.m.b.H., bestätigt, dass das Bauvorhaben bewilligungsgemäß ausgeführt wurde. Mit Schreiben vom 02.07.2004 nahm der Bürgermeister der Marktgemeinde *** die Fertigstellungsanzeige gemäß § 30 NÖ BauO 1996 zur Kenntnis.

Am 19.11.2015 fand eine baubehördliche Überprüfung auf der im Eigentum der Beschwerdeführerin stehenden Liegenschaft in ***, ***, GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, statt. Hierbei wurde von dem von der Baubehörde I. Instanz beigezogenen bautechnischen Sachverständigen festgestellt, dass mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 29.07.1999 Zl. ***, die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Zubaus im linken Seitenabstand erteilt, dieser augenscheinlich jedoch nicht konsensgemäß ausgeführt wurde. Weiters wurde festgestellt, dass die Höhenlage des Zugangsbereichs in der Natur weder mit dem am 18.11.1982 ursprünglich bewilligten Einreichprojekt, noch mit dem am 29.07.1999 bewilligten Einreichplan betreffend den Zubau übereinstimmte, da in diesem eine Höhe des Erdgeschoß-Niveaus von 2,35 m über Terrain dargestellt worden war. Nachmessungen ergaben jedoch, dass das Zugangsniveau des Erdgeschoßes zirka 1,86 m über Terrain lag.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 11.12.2015, Zl. ***, wurde der Beschwerdeführerin gemäß § 28 Abs. 1 NÖ BO 2014 die Behebung der am 19.11.2015 auf dem GSt. Nr. ***, KG ***, festgestellten Baumängel aufgetragen, u.a. durch Ansuchen um nachträgliche baubehördliche Bewilligung für die Abänderungen hinsichtlich des Zubaus unter Vorlage entsprechender Unterlagen bis zum 01.02.2016. Für den Fall der nicht fristgerechten Mängelbehebung wurde die Beseitigung der mangelhaften Teile oder des ganzen Bauwerks und die Herstellung eines Zustandes, der dem vorherigen entsprach, angedroht.

Bei einer weiteren baubehördlichen Überprüfung am 16.08.2016 stellte der von der Behörde beigezogene bautechnische Sachverständige erneut fest, dass der mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 29.07.1999, Zl. ***, bewilligte Zubau im linken Seitenabstand augenscheinlich nicht konsensgemäß ausgeführt wurde und dies eine Diskrepanz zur Fertigstellungsbescheinigung gemäß § 30 NÖ BO 1996 des Bauführers, der Bauunternehmung C Ges.m.b.H. vom 01.07.2004 darstellte, da hierin die bewilligungsgemäße Ausführung bestätigt worden war.

Entgegen dem Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 29.07.1999, Zl. ***, und dem diesem zugrundeliegenden Einreichplan weist das an der nordöstlichen Gebäudeseite des Wohnhauses auf dem GSt. Nr. ***, KG ***, situierte Treppenhaus (Windfangzubau) eine Länge von zirka 5,08 m auf. Weiters stimmt die Höhenlage des Zugangsbereiches in natura weder mit dem ursprünglichen Einreichprojekt laut Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 18.11.1982, Zl. ***, noch mit dem Einreichplan zum Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 29.07.1999, Zl. ***, bei dem eine Höhe des Erdgeschoßniveaus über Terrain mit 2,35 m dargestellt wurde, überein. Nachmessungen ergaben, dass das Zugangsniveau des Erdgeschosses zirka 1,68 m über Terrain beträgt.

Der Baubeginn des Treppenhauses (Windfangzubau) und des Ausbaus des Dachgeschosses wurde mit Baubeginnsanzeige vom 09.08.1999 angezeigt und wurde mit Schreiben vom 14.02.2000 mitgeteilt, dass das Bauvorhaben zu 70% fertiggestellt wurde. Mit Fertigstellungsanzeige vom 02.07.2004 wurde die Vollendung des Bauvorhabens von der Bauwerberin angezeigt.

Nachfolgend werden das Treppenhaus bzw. der Eingangsbereich sowie der Dachboden bzw. der Ausbau desselben auf den genannten planlichen Darstellungen, wie sie sich im Bezug habenden Bauakt befinden, abgebildet:

[Abweichend vom Original – Bilder nicht wiedergegeben]

„…

…“

Ausschnitte des Einreichplans zum Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 18.11.1982, Zl. ***

Ausschnitte des Einreichplans zum Bescheid des des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 29.07.1999, Zl. ***

[Abweichend vom Original – Bilder nicht wiedergegeben]

„…

…“

Lageplan des Bauführers zur Fertigstellungs- Luftbild mit dargestellten Grundstücksgrenzen (Quelle: imap

anzeige vom 02.07.2004Geodaten des Landes Niederösterreich, Stand: 13.07.2020)

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid des Gemeindevorstandes der Marktgemeinde *** vom 11.07.2017, Zl. ***, wurde der Berufung der Beschwerdeführerin gegen den Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** als Baubehörde erster Instanz vom 27.12.2016, Zl. ***, mit dem gegenüber der Beschwerdeführerin gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 der Abbruch der konsenslos errichteten Teile beim bestehenden Wohnhaus auf dem GSt. Nr. ***, KG ***, insbesondere des errichteten Treppenhauses und des Ausbaus des Dachgeschoßes, deren nachträgliche baubehördliche Bewilligung mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 27.12.2016, Zl. ***, abgewiesen wurde, sowie die Herstellung eines Zustands, der dem vorherigen entspricht, bis längstens 31.03.2017 angeordnet wurde, keine Folge gegeben und der angefochtene Bescheid mit der Maßgabe bestätigt, dass die Leistungsfrist mit drei Monaten ab rechtskräftiger Beendigung des anhängigen Bewilligungsverfahrens bestimmt wurde.

Für die gegenständlichen Baulichkeiten – das Treppenhaus (Windfang) an der nordöstlichen Gebäudeseite sowie den Dachgeschoßausbau des Gebäudes - in der tatsächlich vorhandenen Ausführung, welche die Beschwerdeführerin errichten ließ, liegt eine baubehördliche Bewilligung bis dato nicht vor.

5. Beweiswürdigung:

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich stützt sich hinsichtlich der von den Baubehörden I. und II. Instanz gesetzten Verfahrensschritte bzw. hinsichtlich des Verfahrensganges auf den schlüssigen Verwaltungsakt, in welchem der Gang des behördlichen Verfahrens vollständig und in unbedenklicher Weise dokumentiert ist.

Die Feststellungen hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse an dem verfahrensgegenständlichen Grundstück ergeben sich aus einer Einsicht in das öffentliche Grundbuch.

Die Feststellungen im Zusammenhang mit dem Errichtungszeitpunkt sowie, dass die Beschwerdeführerin Errichterin bzw. Eigentümerin der Baulichkeiten ist, wurden von dieser zu keinem Zeitpunkt bestritten.

Die Feststellungen hinsichtlich Größe, Ausführung und Situierung der Baulichkeiten ergeben sich aus dem Verwaltungsakt, den darin einliegenden Niederschriften der Baubehörde I. Instanz vom 19.11.2015 und 16.08.2016 sowie den Angaben der Beschwerdeführerin in der Verhandlung vom 05.12.2018.

Die Feststellungen, wonach für die gegenständlichen Baulichkeiten in der derzeitigen Form keine Bewilligungen vorlagen bzw. vorliegen, stützen sich ebenfalls auf den Verwaltungsakt und sind zudem ebenso unstrittig.

6. Rechtslage:

Rechtlich gelangen folgende Bestimmungen zur Anwendung:

Gemäß § 28 Abs. 1 VwGVG hat das Verwaltungsgericht – sofern die Beschwerde nicht zurückzuweisen oder das Verfahren einzustellen ist – die Rechtssache durch Erkenntnis zu erledigen; andernfalls – zufolge § 31 Abs. 1 VwGVG – mit Beschluss.

Gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG hat das Verwaltungsgericht über Beschwerden gemäß Art. 130 Abs. 1 Z 1 B-VG dann in der Sache selbst zu entscheiden, wenn

1. der maßgebliche Sachverhalt feststeht oder

2. die Feststellung des maßgeblichen Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht selbst im Interesse der Raschheit gelegen oder mit einer erheblichen Kostenersparnis verbunden ist.

Am 01.01.2015 ist gemäß § 72 Abs. 1 NÖ BO 2014 die NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 1/2015, geändert durch LGBl. Nr. 6/2015, in Kraft getreten. Gemäß der Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 1 NÖ BO 2014 sind die am Tage des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen Verfahren, ausgenommen jene nach §§ 33 und 35 NÖ BauO 1996, LGBl. 8200, nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen.

Mit 13.07.2017 ist eine umfassende Novellierung der NÖ BO 2014 durch LGBl. 50/2017 in Kraft getreten. Aufgrund der Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 10 NÖ BO 2014 sind auf die am Tag des Inkrafttretens der Änderung der NÖ BO 2014, LGBl. 50/2017, anhängigen Verfahren – so wie eben auf das verfahrensgegenständliche - die bisherigen Bestimmungen anzuwenden.

§ 34 NÖ NO 2014 idF LGBl. Nr. 106/2016 bestimmt:

Abs. 1: Der Eigentümer eines Bauwerks hat dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Er hat Baugebrechen zu beheben.

Abs. 2: Kommt der Eigentümer eines Bauwerks seiner Verpflichtung nach Abs. 1 nicht nach, hat die Baubehörde nach Überprüfung des Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15, unter Gewährung einer angemessenen Frist, die Behebung des Baugebrechens zu verfügen.

Die Baubehörde darf in diesem Fall

-die Überprüfung selbst durchführen oder durch Sachverständige durchführen lassen,

-die Vornahme von Untersuchungen und

-die Vorlage von Gutachten anordnen.

Abs. 3: Den Organen der Baubehörde und den beauftragten Sachverständigen ist der Zutritt zu allen Teilen der Bauwerke an Werktagen zur Tageszeit, bei Gefahr im Verzug auch an Sonn- und Feiertagen sowie während der Nachtzeit zu gestatten. Wenn nötig, ist dem Eigentümer mit Bescheid diese Verpflichtung aufzutragen.

Gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 idF LGBl. Nr. 106/2016 hat die Baubehörde den Abbruch eines Bauwerks ungeachtet eines anhängigen Antrages nach § 14 oder einer anhängigen Anzeige nach § 15 anzuordnen, wenn

1. mehr als die Hälfte des voll ausgebauten umbauten Raumes eines Gebäudes durch Baugebrechen unbenützbar geworden ist und der Eigentümer einem Auftrag nach § 34 Abs. 2 innerhalb der ihm darin gewährten Frist nicht entsprochen hat oder

2. für das Bauwerk keine Baubewilligung (§ 23) oder Anzeige (§ 15) vorliegt.

1. Neu- und Zubauten von Gebäuden;

[…].

Gemäß § 4 NÖ BO 2014 idF LGBl. Nr. 106/2016 gelten im Sinne dieses Gesetzes als

[…]

Z 6: bauliche Anlagen: alle Bauwerke, die nicht Gebäude sind;Z 7: Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist;[…]Z 15: Gebäude: ein oberirdisches Bauwerk mit einem Dach und wenigstens 2 Wänden, welches von Menschen betreten werden kann und dazu bestimmt ist, Menschen, Tiere oder Sachen zu schützen;

[…].

7. Erwägungen:

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat unter Zugrundelegung des festgestellten Sachverhalts und der zitierten gesetzlichen Bestimmungen in rechtlicher Hinsicht wie folgt erwogen:

Wie bereits ausgeführt, ist aufgrund der Übergangsbestimmung des § 70 Abs. 10 NÖ BO 2014 idF LGBl. Nr. 50/2017 das Verfahren nach den Bestimmungen der NÖ BO 2014 idF vor dieser am 13.07.2017 in Kraft getretenen Novelle zu Ende zu führen. Sämtliche angeführten Zitate der NÖ BO 2014 beziehen sich sohin auf die Fassung vor der Novelle LGBl. Nr. 50/2017.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs setzt ein baupolizeilicher Abbruchauftrag gemäß § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 voraus, dass sowohl im Zeitpunkt der Errichtung der Baulichkeit als auch im Zeitpunkt der Erlassung des Abbruchauftrages der vorschriftswidrige Bau einer baubehördlichen Bewilligung oder einer Bauanzeige bedurft hat (VwGH 30.01.2007, 2004/05/0205; VwGH 27.06.2006, Zlen. 2004/05/0027 bis 0030). Nicht entscheidungsrelevant ist im Verfahren nach § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten der NÖ BO 2014 die Bewilligungsfähigkeit des Bauwerks (VwGH 29.9.2015, Ra 2015/05/0045). Entsprechend des nunmehr in Geltung stehenden § 35 Abs. 2 NÖ BO 2014 hat die Baubehörde somit entgegen der ehemaligen Regelung des § 35 Abs. 2 Z 3 NÖ BauO 1996 sofort einen Abbruchauftrag zu erlassen, wenn keine Baubewilligung (oder dem Gesetz entsprechende Anzeige) (mehr) vorliegt, sodass für die Baubehörde nunmehr eine Überprüfung, ob für das konsenslose Bauwerk eine nachträgliche Baubewilligung bzw. eine nachträgliche Bauanzeige möglich ist, nicht mehr erforderlich ist. Die NÖ BO 2014 sieht dementsprechend auch nicht mehr die Verpflichtung im Zusammenhang mit der Abbruchanordnung von Bauwerken vor, den für die fehlende Bewilligung erforderlichen Antrag innerhalb einer bestimmten Frist nachzuholen und eben die Bewilligungsfähigkeit zu prüfen, sondern ist ausschließlich der Umstand entscheidend, ob für das gegenständliche Bauwerk eine aufrechte Baubewilligung oder Bauanzeige besteht. Die Konsensfähigkeit des Bauwerks ist nach der nunmehr in Geltung stehenden NÖ BO 2014 nicht Gegenstand des baupolizeilichen Verfahrens.

Entscheidungsrelevant ist hingegen, ob hinsichtlich der im Spruch genannten Baulichkeiten nicht nur zum Zeitpunkt der Erteilung des baupolizeilichen Auftrages, sondern auch im Zeitpunkt der Errichtung eine baubehördliche Bewilligungspflicht (oder allenfalls eine Anzeigepflicht) bestanden hat.

Zunächst ist festzuhalten, dass Zubauten von Gebäuden – wie gegenständlich vorliegend - gemäß § 14 Z 1 NÖ BO 2014 der Bewilligungspflicht unterliegen. Bei einem Zubau handelt es sich um jede Vergrößerung eines Gebäudes in waag- oder lotrechter Richtung (VwGH 16.02.2017, Ro 2014/05/0012). Zubau ist demnach jede Erweiterung eines bestehenden Gebäudes mit zusätzlicher Schaffung umbauten Raumes, mag diese Erweiterung auch nur ein(en) Geschoß(teil) betreffen; auf den Umfang der Erweiterung kommt es nicht an (W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht 11 (2020) Anm 2 zu § 14, Seite 277).

Die Errichtung des verfahrensgegenständlichen Treppenhauses und der Ausbau des Dachgeschosses bei dem bestehenden Wohnhaus bedürfen somit grundsätzlich - wie schon zum Zeitpunkt ihrer Errichtung - einer Baubewilligung gemäß § 14 Z 1 NÖ BO 2014.

Gegenständlich wurden der Beschwerdeführerin genau genommen zwei baupolizeiliche Aufträge erteilt, zum einen ein Abbruchauftrag und zum anderen ein Auftrag, den konsensgemäßen Zustand, „der dem vorherigen entspricht“, herzustellen.

Was den von der Baubehörde ausgesprochenen (ersten) Auftrag, die konsenslos errichteten Teile beim bestehenden Wohnhaus, insbesondere das errichtete Treppenhaus und den Ausbau des Dachgeschosses abzubrechen, betrifft, ist Folgendes auszuführen:

Nach der eindeutigen Vorschrift des § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 kommt es für einen Abbruchauftrag darauf an, ob für die von ihm betroffenen Bauwerke eine Baubewilligung (bzw. Anzeige) vorliegt oder nicht.

Mit rechtskräftigem Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 18.11.1982, Zl. ***, wurde J und A die baubehördliche Bewilligung für den Neubau eines Einfamilienwohnhauses und einer Einfriedung straßenseitig auf dem GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, erteilt.Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 02.01.1986, Zl. ***, wurde den Bauwerbern aufgrund der am 17.10.1985 durchgeführten Endbeschau die Benützungsbewilligung erteilt.Mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 29.07.1999, Zl. ***, wurde der Beschwerdeführerin die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Dachgeschoßausbaus und eines Windfangzubaues auf dem GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, erteilt. Am 19.11.2015 fand eine baubehördliche Überprüfung auf dem GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, statt, im Zuge derer von dem von der Baubehörde I. Instanz beigezogenen bautechnischen Sachverständigen festgestellt wurde, dass zwar mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 29.07.1999 die baubehördliche Bewilligung für die Errichtung eines Zubaus im linken Seitenabstand erteilt, dieser jedoch augenscheinlich nicht konsensgemäß ausgeführt wurde. Weiters wurde festgestellt, dass die Höhenlage des Zugangsbereichs in der Natur weder mit dem am 18.11.1982 ursprünglich bewilligten Einreichprojekt, noch mit dem am 29.07.1999 bewilligten Einreichplan betreffend den Zubau übereinstimmte, da in diesem eine Höhe des Erdgeschoß-Niveaus von 2,35 m über Terrain dargestellt war. Nachmessungen ergaben, dass das Zugangsniveau des Erdgeschoßes zirka 1,86 m über Terrain betrug. Es wurde festgehalten, dass daher gemäß der NÖ BO 2014 insgesamt drei oberirdische Geschoße vorlagen, woraus die Bauklasse II abgeleitet wurde. Bei diesen beschriebenen Abänderungen hinsichtlich des bewilligten Zubaus handelte es sich um bewilligungspflichtige Maßnahmen.

Der Verwaltungsgerichtshof hat sich bereits in mehreren Entscheidungen mit der Frage auseinandergesetzt, welche Abweichungen von der erteilten Baubewilligung in der Bauausführung dazu führen, dass in Ansehung der errichteten Baulichkeit von einem rechtlichen „aliud“ auszugehen ist, das von der erteilten Bewilligung nicht umfasst ist. So hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass von einem rechtlichen „aliud“ auszugehen ist, wenn ein Gebäude errichtet wurde, das in seinen Ausmaßen und seiner Höhenlage von der erteilten Baubewilligung eindeutig, und zwar nicht nur im Rahmen etwa von Messungenauigkeiten abweicht (VwGH 25.09.2012, 2011/05/0023).

Eine Baubewilligung wird aber für ein durch seine Größe und Lage bestimmtes Vorhaben erteilt, sodass ein Abweichen hievon - so bei einer nicht bloß geringfügigen Verschiebung des Bauwerkes - eine neuerliche Baubewilligung erfordert. Weicht das vom Bauwerber verwirklichte Projekt von der erteilten Baubewilligung derart ab, dass von einem rechtlichen „aliud“ auszugehen ist, dann ist diese Baubewilligung erloschen, weil unter dem Begriff „Baubeginn“ im Sinne des § 24 NÖ BauO 1996 ausdrücklich nur eine auf die Errichtung des bewilligten Bauwerkes gerichtete bautechnische Maßnahme zu verstehen ist (VwGH 15.05.2012, 2011/05/0073).

Durch die obigen Feststellungen steht aber fest, dass etwas ganz anderes in Bezug auf den mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 29.07.1999, Zl. ***, bewilligten Windfangzubau (Treppenhaus) und den Dachgeschoßausbau auf dem GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, zur Ausführung gelangte, als bewilligt wurde, da schon die Länge des Treppenhauses eindeutig, und nicht nur im Rahmen von Messungenauigkeiten, von der erteilten Baubewilligung abweicht. Der höchstgerichtlichen Rechtsprechung folgend, kann bei der gegenständlichen Verlängerung des Treppenhauses keinesfalls von einer konsensgemäßen Ausführung gesprochen werden und kann der tatsächlich errichtete Zubau sohin nicht von dem Baubewilligungsbescheid vom 29.07.1999, Zl. ***, als gedeckt betrachtet werden, welcher dadurch mittlerweile erloschen ist. Bei derartigen Abweichungen von den bewilligten Abmessungen kann auch nicht mehr von einer bloß unerheblichen Geringfügigkeit im Zentimeterbereich gesprochen werden, sondern liegt hinsichtlich des Dachgeschoßausbaus und des Windfangzubaus (Treppenhauses) ein nicht nur konsenswidriger, sondern konsensloser Bau vor.

Der tatsächlich ausgeführte Zubau stellt im Vergleich zum bewilligten Objekt somit ein „aliud“ dar, für welches keine Baubewilligung vorliegt.

Ein Abbruchauftrag hat gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 mangels anderslautender gesetzlicher Regelung an den Eigentümer des betreffenden Bauwerks zu ergehen (VwGH 24.10.2006, 2003/06/0171). Eigentümerin der Bauwerke ist nach dem festgestellten Sachverhalt die Beschwerdeführerin.

Da für den gegenständlichen Zubau (Dachgeschossausbau und Treppenhaus) somit weder im Zeitpunkt der Errichtung derselben noch zum heutigen Zeitpunkt eine Baubewilligung vorlag bzw. vorliegt, obwohl eine solche nach dem Gesetz erforderlich war und wäre, wurde der Abbruch desselben gemäß § 35 Abs. 2 Z 2 NÖ BO 2014 von der belangten Behörde zu Recht angeordnet.

Was den von der Baubehörde ausgesprochenen (zweiten) Auftrag, den konsensgemäßen Zustand herzustellen, betrifft, ist Folgendes auszuführen:

Gemäß § 34 Abs. 1 NÖ BO 2014 hat der Eigentümer eines Bauwerks dafür zu sorgen, dass dieses in einem der Bewilligung (§ 23) oder der Anzeige (§ 15) entsprechenden Zustand ausgeführt und erhalten und nur zu den bewilligten oder angezeigten Zwecken (z. B. landwirtschaftlicher Betrieb bei landwirtschaftlichem Wohngebäude) genutzt wird. Er hat Baugebrechen zu beheben.

Ein Baugebrechen im Sinn der baurechtlichen Bestimmung ist

ein durch Alter, Abnutzung, Verwitterung oder Beschädigung (=Verschlechterung) verursachter Zustand eines Bauwerks oder

eine bewilligungspflichtige, aber nicht bewilligte, oder

anzeigepflichtige aber nicht angezeigte Änderung des Bauwerks oder

auch das Fehlen eines unentbehrlichen Bauteils oder Zubehörs des Bauwerks.

Diese Baugebrechen stellen Ordnungswidrigkeiten dar und sind daher im öffentlichen Interesse generell zu beseitigen (W. Pallitsch/Ph. Pallitsch/W. Kleewein, Niederösterreichisches Baurecht11 (2020) Materialien zur NÖ BO 2014 (Stammfassung), Erl zu § 34, Seite 511).

Maßgeblich ist das von der Bewilligung oder Anzeige insgesamt umfasste Objekt, also das Bauwerk einschließlich aller damit verbundenen Auflagen, Bedingungen und Voraussetzungen (also auch die Umsetzung eines Betriebskonzeptes, mit dem die Erforderlichkeit nach § 19 Abs. 4 NÖ ROG 1976 oder § 20 Abs. 4 NÖ ROG 2014 nachgewiesen wurde), die für die Bewilligungsfähigkeit maßgeblich waren.

Da, wie zuvor ausgeführt, in Bezug auf den mit Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 29.07.1999, Zl. ***, bewilligten Dachgeschoßausbau und den Windfangzubau auf dem GSt. Nr. ***, EZ ***, KG ***, ein „aliud“ ausgeführt wurde, ist wie zuvor ausgeführt, diese Baubewilligung erloschen. Der Beschwerdeführerin war daher spruchgemäß die Herstellung jenes Zustands vorzuschreiben, der jenem, mit rechtskräftigem Bescheid des Bürgermeisters der Marktgemeinde *** vom 18.11.1982, Zl. ***, festgelegten, entspricht.

Somit konnte der gegenständlichen Beschwerde kein Erfolg beschieden sein und war der angefochtene Bescheid zu bestätigen, allerdings gemäß § 17 VwGVG iVm

§ 59 Abs. 2 AVG unter gleichzeitiger neuerlicher Anordnung einer angemessenen Leistungsfrist zur Herstellung des angeordneten Zustandes. Der bautechnische Amtssachverständige gab in der öffentlichen mündlichen Verhandlung am 18.06.2020 hierzu an, dass er aus bautechnischer Sicht unter Berücksichtigung der derzeitigen Umstände eine Frist bis Mitte 2021 für angemessen erachte. Daher war die Frist spruchgemäß neu festzusetzen. Diese Frist wird von dem erkennenden Gericht als angemessen sowie ausreichend erachtet, da Leistungsfristen objektiv dazu geeignet sein müssen, dem Leistungspflichtigen unter Anspannung all seiner Kräfte nach der Lage des konkreten Falls die Erfüllung der aufgetragenen Leistung zu ermöglichen (VwGH 29.11.2012, 2011/01/0167).

Es ist daher insgesamt spruchgemäß zu entscheiden.

8. Zur Unzulässigkeit der ordentlichen Revision:

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da der als erwiesen angenommene Sachverhalt und die in diesem Verfahren anzuwendenden Rechtsvorschriften eindeutig sind und im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Im Besonderen wird auf die zitierte Judikatur verwiesen und kommt der gegenständlichen Entscheidung keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zu.