Landesverwaltungsgericht Niederösterreich LVwG-S-371/001-2019

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 17.06.2020
• ECLI: ECLI:AT:LVWGNI:2020:LVwG.S.371.001.2019

Begründung

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich erkennt durch HR Mag. Janak-Schlager als Einzelrichter über die Beschwerde des A in ***, vertreten durch die B Rechtsanwälte GmbH in ***, gegen das Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Baden vom 09.11.2018, ***, wegen Bestrafungen nach der NÖ Bauordnung 2014 (NÖ BO 2014) zu Recht:

1. Der Beschwerde zu den Spruchpunkten 1 bis 3 wird gemäß § 50 Verwaltungsgerichtsverfahrensgesetz (VwGVG) Folge gegeben, das angefochtenen Straferkenntnisses in diesen Punkten aufgehoben und das Verwaltungsstrafverfahren gemäß § 45 Abs 1 Z 2 Verwaltungsstrafgesetz 1991 (VStG) eingestellt.

2. Das Verfahren über die Beschwerde zu Spruchpunkt 4 des angefochtenen Straferkenntnisses wird gemäß § 31 iVm § 50 VwGVG eingestellt.

3. Gegen diese Entscheidung ist gemäß § 25a Verwaltungsgerichtshofgesetz 1985 (VwGG) eine ordentliche Revision an den Verwaltungsgerichtshof gemäß Art 133 Abs 4 Bundes-Verfassungsgesetz (BVG) nicht zulässig.

Zahlungshinweis:

Der zu zahlende Gesamtbetrag in Bezug auf Spruchpunkt 4 (Strafe/Kosten) beträgt 110 Euro und ist gemäß § 52 Abs 6 VwGVG iVm § 54b Abs 1 VStG binnen zwei Wochen einzuzahlen. Beachten Sie dazu die beiliegende Zahlungsinformation.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Mit Straferkenntnis der Bezirkshauptmannschaft Baden vom 09.11.2018, ***, wurden dem nunmehrigen Beschwerdeführer nachfolgende Verwaltungsübertretungen zur Last gelegt:

„Zeit: zumindest am 05.06.2018

Ort:***, ***Parz. Nr. *** und ***, KG ***

Tatbeschreibung:

1. Sie haben ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben (§ 14 NÖ Bauordnung), 1. Neubau eines Gebäudes in der Größe von ca. 10,14m x 4,35m (Gartenhaus im Freien)2. Errichtung des Sanitärbereiches für Top 5 durch Errichtung eines Gebäudes in der bestehenden Lagerhalle (Gebäude im Gebäude) Hier wurde ein Gebäude hinzugebaut.3. Errichtung einer Carportanlage an der nördlichen Grundgrenze im Ausmaß von etwa 6,70m X 17,20m.ohne rechtskräftige Baubewilligung ausführen lassen.Diese Maßnahmen sind baurechtlich bewilligungspflichtig, da ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen dafür erforderlich und eine kraftschlüssige Verbindung mit dem Boden gegeben ist.

2. Sie haben anzeigepflichtige Vorhaben - Top 1, Top 2, Top 3, Top 4 und Top 5 ohne Anzeige ausführen lassen.Diese Tops wurden ausschließlich für Wohnzwecke errichtet, da jeweils Sanitäranlagen, Küchen, teilweise Schränke, Parkettboden in modernem Design eingebaut wurden und jedes Top eine eigene Nummer im Eingangsbereich sowie Briefkästen hat. Die Tops sind nicht miteinander verbunden und jeweils eine eigene Wohneinheit.Diese Änderungen sind nach § 15 Abs. 1 Z 1 lit. a NÖ Bauordnung bei der Baubehörde anzeigepflichtig, da der Verwendungszweck geändert wurde (vorher waren das Büros, Arbeits- bzw. Lagerräume). Die gesamten Gebäude befinden sich im Bauland Betriebsgebiet, weshalb eine Errichtung von Wohnräumen in diesen Gebäuden Bestimmungen des NÖ Raumordnungsgesetzes betreffen. Dort wäre die Zulässigkeit i.V.m. NÖ BO auch zu prüfen.Eine rechtswirksame Anzeige liegt der Baubehörde nicht vor.

3. Sie haben nachstehend angeführte Aufträge der Baubehörde (Bescheid vom 14.2.2017, Zl. *** des Bürgermeisters der Gemeinde ***, bestätigt mit Bescheid vom 5.4.2017, Zl. *** von dem Gemeindevorstand der Gemeinde *** als Baubehörde II. Instanz ) nach § 35 Abs.3 nicht befolgt:- das Hauptgebäude in den bewilligten Zustand wiederherzustellen bzw. in den bewilligten Verwendungszweck zu versetzen (div. für Wohnzwecke spezifsche Einrichtungen - wie z.B. Küche, Bad, WC, Wohn- und Schlafräume sind abzubrechen und entsprechend rückzubauen, Wohungs-Einrichtungsgegenstände sind zu entfernen) - die konsenslos errichteten Nebengebäude, die überdeckte bauliche Anlage im Grüngürtel sowie die Carportanlage im Grüngürtel abzubrechen Bei allen Tops (1-5) wurden die für Wohnzwecke spezifischen Einrichtungen wie z.B. Küche, Bad, WC, Wohn- und Schlafräume nicht abgebrochen und rückgebaut, weiters waren Wohnungs- und Einrichtungsgegenstände wie Kästen, Regale, Sitzgelegenheiten etc. noch vorhanden.Das Gartenhaus im Ausmaß von 10,14m x 4,35m im Gartenbereich wurde nicht entfernt.Ebenso wenig die Carportanlage an der nördlichen Grundgrenze im Ausmaß von etwa 6,70m x 17,20m.Mit Ausnahme der Entfernung der Photovoltaikanlage und des Daches der ehemaligen Sandboxen im Grüngürtel wurden die behördlichen Aufträge nicht erfüllt.

4. Sie haben bei der am Dienstag, den 5.6.2018, um 10:00 Uhr gemäß § 35 NÖ Bauordnung 2014 baubehördlichen Überprüfung - Terminbekanntgabe erfolgte am 10.4.2018 einvernehmlich im Zuge einer Besprechung auf der BH Baden - betreffend die Liegenschaft in ***, ***, Parz. Nr. *** und *** den Organen der Baubehörde entgegen § 34 Abs. 3 NÖ Bauordnung den Zutritt zu Top 3 nicht ermöglicht.“

Dem Beschwerdeführer wurden damit Verwaltungsübertretungen gemäß § 37 Abs 1 Z 1 NÖ BO 2014 (Spruchpunkt 1), § 37 Abs 1 Z 2 NÖ BO 2014 (Spruchpunkt 2), § 37 Abs 1 Z 10 2. Fall iVm § 35 Abs 3 NÖ BO 2014 (Spruchpunkt 3) und §§ 35 Abs 4 iVm 34 Abs 3 iVm 37 Abs 1 Z 11 NÖ BO 2014 (Spruchpunkt 4) angelastet und wurden über ihn folgende Geld- und Ersatzfreiheitsstrafen verhängt:

Zu Spruchpunkt 1 gemäß § 37 Abs 2 Z 1 NÖ BO 2014: 2.000 Euro/67 Stunden,

zu Spruchpunkt 2 gemäß § 37 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014: 2.500 Euro/84 Stunden,

zu Spruchpunkt 3 gemäß § 37 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014: 3.000 Euro/100 Stunden und

zu Spruchpunkt 4 gemäß § 37 Abs 2 Z 3 NÖ BO 2014: 100 Euro/7 Stunden.

Gleichzeitig wurde gemäß § 64 Abs 2 VStG ein Kostenbeitrag zum Verfahren der Verwaltungsstrafbehörde in der Höhe von 760 Euro vorgeschrieben.

Gegen dieses Straferkenntnis hat der Beschwerdeführer fristgerecht ein Rechtsmittel eingebracht und die Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung beantragt. Zu den einzelnen Spruchpunkten führte der Beschwerdeführer unter Verweis auf die unternehmerische Eigentumsfreiheit und das Diskriminierungsverbot im Wesentlichen aus, dass die zu Punkt 1 vorgeworfenen Tatbestände vor 2014 errichtet worden seien. Auch die Gestaltung der Außenanlagen habe bereits 2014 stattgefunden. Die in Punkt 2 genannten Tops 1 bis 5 seien ausschließlich für Bürozwecke errichtet worden. Aus dem Vorhandensein von Sanitäreinrichtungen, Schränken, Küchen und Parkettböden lasse sich beim besten Willen keine Wohnnutzung ableiten. Jedes zeitgemäße Büro verfüge über eine derartige Ausstattung. Top 1 sei, wie im Bescheid vom 21.07.2010 bewilligt, ausgeführt worden. Ein nachträglicher Umbau zwischen 2010 und 2015 habe nicht stattgefunden. Die Tops 2 bis 4 seien mit Bescheid der Baubehörde vom 17.01.2019 bewilligt worden. Eine Änderung des Verwendungszwecks lasse sich ebenso aus dem Leerstand nicht ableiten. Die Tops 2, 4 und 5 würden derzeit leer stehen und nicht genutzt werden, schon gar nicht zu Wohnzwecken oder zu anderen Zwecken als Büros. Das Top 1 werde als Aufenthaltsraum während Wartungsarbeiten genutzt. Das Top 3 sei zuletzt vermietet gewesen, wobei er mangels anderer Anhaltspunkte davon ausgehen habe müssen, dass immer eine Nutzung zu Bürozwecken stattgefunden habe.

Zu Spruchpunkt 3 legte der Beschwerdeführer u.a. dar, dass die im Bescheid vom 14.02.2017 festgelegte Frist von sechs Monaten erst nach dem Inkrafttreten des Bescheides mit Zustellung des Erkenntnisses des LVwG NÖ am 06.12.2017 zu laufen begonnen und daher erst am 06.06.2018 geendet habe. Schon aus diesem Grund könne für den behaupteten Tatzeitraum von vornherein keine Verwaltungsübertretung vorliegen. Abgesehen davon werde übersehen, dass bereits umfangreiche Abbrucharbeiten stattgefunden hätten. Konkret seien die monierten Nebengebäude und die überdeckte bauliche Anlage im Grünland abgebrochen worden. Eine Carportanlage im Grünland gebe es nicht.

Die Tops 2, 4 und 5 seien bei der Besichtigung am 05.06.2018 nachweislich nicht genutzt worden, sondern leer gewesen. All die Einbauten seien mit Bescheid der Baubehörde vom 17.01.2019 bewilligt worden.

Zudem verweise er auf das Urteil LVwG-AB-14-0917 wonach ein Abbruchbescheid bei parallellaufender Baueinreichung zum selben Thema gehemmt werde. Er habe bereits am 23.11.2017 um Bewilligung angesucht. Eine Teilbewilligung sei am 17.01.2019 erfolgt, bei den nicht bewilligten Teilen laufe noch der Instanzenzug.

Betreffend Spruchpunkt 4 führte der Beschwerdeführer zusammengefasst aus, dass bei der Besprechung am 10.04.2018 nur ein privater Besuch des C besprochen worden sei. Er habe um diese Besprechung gebeten, um unter Erläuterung der Situation seine Sicht der Dinge klarzustellen. Von der Anwesenheit von Vertretern der Baubehörde wäre nie die Rede gewesen und hätte er davon vorab auch nichts gewusst. Der Vizebürgermeister habe sich auch bei dem Termin nicht als Baubehörde zu erkennen gegeben. Eine Ladung wäre nicht ausgesprochen worden und hätte es zu keinem Zeitpunkt gegeben. Es habe zu keinem Zeitpunkt einen Hinweis auf eine baubehördliche Beschau gegeben. Deshalb habe er auch nichts an den damaligen Mieter des Top 3 weitergegeben bzw. für die Zugänglichkeit des Objektes gesorgt. Er habe sich rechtlich vertreten lassen wollen, habe aber aufgrund der Tatsache, dass keine offizielle Ladung samt Bekanntgabe des Verhandlungsgegenstandes erfolgt sei, davon Abstand genommen. Er sei auch nicht informiert worden, dass es zu einer Niederschrift kommen werde. Er sei nicht auf die Gemeinde eingeladen worden, um an der Niederschrift mitzuwirken.

Am 05.06.2018 wäre er durch die vielen Teilnehmer, insgesamt sieben Personen, die er nur teilweise gekannt habe, verwundert und eingeschüchtert gewesen. Es habe weder eine Ladung noch ein Protokoll, keine Anwesenheitsliste, keine Unterschriftenliste gegeben und habe sich niemand vorgestellt. Sein Protest gegen diese Vorgangsweise hätte der „VBH“ ignoriert, auch seine Bitte um ein Protokoll und eine Unterschriftenliste sei mit dem Hinweis „das ist alles nur für den internen Gebrauch der BH“ abgelehnt worden. Der „VBH“ sei nicht Teil der Baubehörde. Von der Niederschrift habe er erst am 06.11.2018 bei der Akteneinsicht auf der BH Baden erfahren. Alle Beweise seien bei dem Termin am 05.06.2018 widerrechtlich zustande gekommen. Da es keine baubehördliche Beschau gewesen sei, könne er auch den Zutritt nicht verwehrt haben.

Mit Schreiben der Bezirkshauptmannschaft Baden vom 14.02.2019 wurde der Verfahrensakt dem Landesverwaltungsgericht Niederösterreich zur Entscheidung über diese Beschwerde vorgelegt.

Vom erkennenden Gericht wurde am 10.06.2020 eine öffentliche mündliche Verhandlung durchgeführt, in der der Beschwerdeführer auf die am 02.06.2020 erstattete ergänzende Stellungnahme verwies und im Übrigen das Rechtsmittel gegen den Spruchpunkt 4 des bekämpften Straferkenntnisses zurückzog.

Beweis wurde weiters erhoben durch Einsichtnahme in den unbedenklichen, in der Verhandlung verlesenen Verfahrensakt der belangten Behörde zur Geschäftszahl ***, sowie das öffentliche Grundbuch.

In der genannten Stellungnahme vom 02.06.2020 führt der Beschwerdeführer zu den Spruchpunkten 1 bis 3 im Wesentlichen aus, dass der Spruch des Straferkenntnisses nicht erkennen lasse, welche Tathandlungen die Strafbehörde ihm überhaupt anlasten wollte. Worin sein „Ausführenlassen“ bestehen haben mochte, sei aus der Tatbeschreibung nicht im Ansatz zu erkennen. Noch unpräziser sei der als Tatzeit fixierte Termin, der mit „zumindest am“ genannt und damit jedenfalls nicht ausreichend determiniert und überdies jedenfalls falsch angesetzt sei.

Abgesehen von all diesen formalen Mängeln des angefochtenen Straferkenntnisses sei die Strafbarkeit auch gar nicht gegeben, wenn der Eigentümer des Bauwerks von der ihm im Gesetz eingeräumten Möglichkeit einer nachträglichen Baubewilligung Gebrauch macht. Er habe um nachträgliche Bewilligung der ausgeführten Bauwerke angesucht. Die Baubehörde der Gemeinde *** habe diese zwar zu einzelnen Bauvorhaben versagt und zu anderen antragsgemäß bewilligt, habe sich aber durch das Erkenntnis des LVwG NÖ vom 09.09.2019, LVwG-AV-258/001-2019, mit eindringlichen Worten die erschreckende Unzulänglichkeit des von ihr durchgeführten Ermittlungsverfahrens vor Augen führen lassen müssen.

Worin genau der unter Spruchpunkt 2 des angefochtenen Straferkenntnisses pönalisierte Tatvorwurf genau bestehe sei aus dem Wording des Spruchs nicht erkennbar.

Soweit ihm angelastet werde, er habe einen Auftrag der Baubehörde nach „§ 35 Abs 3“ nicht befolgt, sei darauf zu verweisen, dass die Bestrafung eines Bauwerbers wegen Nichtbefolgung eines Bauauftrages solange unzulässig sei, als ein Verfahren zur Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung anhängig sei (VwGH Ra 2016/05/0066 mwN). Da angesichts des völlig offenen Bauverfahrens die nachträgliche Bewilligung der vom baupolizeilichen Auftrag der örtlichen Baubehörde umfassten Bauwerke und Bauwerksteile immerhin möglich, ja mit hoher Wahrscheinlichkeit auch realistisch sei, sei die Strafbarkeit der Nichtbefolgung des Bauauftrages nicht gegeben.

Unter Verweis auf seine Ausführungen in der Beschwerde vom 12.02.2019 sei das angefochtene Straferkenntnis, was seine im Spruch vorgenommene zeitlichen und inhaltlichen Determinierungen anlangt, völlig unzutreffend, unrichtig und daher aus diesem Grund ersatzlos zu beheben. Darüber hinaus sei die Begründung des Straferkenntnisses nach einem oberflächlichen bzw. von der Strafbehörde überhaupt nicht durchgeführten Ermittlungsverfahren so mangelhaft, dass auf solchen Verfahrensergebnissen keinesfalls eine strafrechtliche Pönalisierung stattfinden könne. Er beantrage daher die Behebung des Straferkenntnisses und die Einstellung des gegen ihn eingeleiteten Strafverfahrens.

Der Stellungnahme vom 02.06.2020 angeschlossen waren Kopien des Beschlusses des LVwG NÖ vom 09.09.2019, LVwG-AV-258/001-2019, mit welchem der Bescheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde *** vom 01.01.2019, 65/0, soweit damit das Bauansuchen für die Errichtung eines Beherbergungsbetriebes, eines Stiegenhauses, eines Zubaus („mit Ausstellungsraum 3“), von drei Lagerboxen sowie eines Fahrradabstellraumes mit Müllraum auf den Gst.Nr. *** und ***, KG ***, „versagt“ bzw. abgewiesen worden war, aufgehoben und zur Erlassung eines neuen Bescheides an den Gemeindevorstand der Gemeinde *** zurückverwiesen wurde sowie der Niederschrift des D vom 21.11.2017 über eine Vorprüfung gemäß § 20 NÖ BO 2014.

Infolge der teilweisen Zurückziehung der Beschwerde war das Beschwerdeverfahren hinsichtlich des Spruchpunktes 4 gemäß § 31 iVm § 50 VwGVG einzustellen. Gegenstand des weiteren Verfahrens sind sohin ausschließlich die in Spruchpunkt 1 bis 3 des Straferkenntnisses ausgesprochenen Bestrafungen des Beschwerdeführers.

Aufgrund des Ergebnisses des durchgeführten Ermittlungsverfahrens legt das erkennende Gericht seiner Entscheidung nachfolgenden Sachverhalt als erwiesen zugrunde:

Das von der belangten Behörde gegen den Beschwerdeführer eingeleitete Verwaltungsstrafverfahren basiert auf einer Anzeige des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 25.06.2018. Die Baubehörde I. Instanz verwies darin auf die am 22.11.2016 und am 05.06.2018 auf der Liegenschaft EZ ***, KG ***, durchgeführten Überprüfungen, bei welchen konsenslose Umbauten am Gebäude, die Benützung des Gebäudes sowie die Nichterfüllung von Abbruchaufträgen festgestellt worden seien.

Der Beschwerdeführer ist Eigentümer der genannten Liegenschaft mit der Anschrift ***, ***, welche die Grundstücke Nr. *** und *** umfasst.

Mit Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** vom 14.02.2017, ***, wurde dem Beschwerdeführer als Eigentümer der Liegenschaft ***, ***, Gst.Nr. *** und ***, gemäß §§ 14, 34 Abs 1 und 2, 35 Abs 1, 2 und 3 NÖ BO 2014 zum einen die Nutzung des genannten Bauwerks (Haupt- und div. Nebengebäude) zu Wohnzwecken untersagt und zum anderen die baupolizeilichen Aufträge erteilt,

das Hauptgebäude binnen sechs Monaten „in den bewilligten Zustand wiederherzustellen bzw. in den bewilligten Verwendungszweck zu versetzen (div. für Wohnzwecke spezifische Einrichtungen – wie z.B. Küche, Bad, WC, Wohn- und Schlafräume sind abzubrechen und entsprechend rückzubauen, Wohung-Einrichtungsgegenstände sind zu entfernen)“ und

die konsenslos errichteten Nebengebäude, die überdeckte bauliche Anlage im Grüngürtel sowie die Carportanlage im Grüngürtel binnen sechs Monaten abzubrechen.

Einer Berufung des Beschwerdeführers gegen diesen Bescheid wurde mit Bescheid des Gemeindevorstandes der Gemeinde *** vom 05.04.2017, ***, keine Folge gegeben und wurde eine dagegen in weiterer Folge erhobene Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht NÖ in der dazu am 29.11.2017 durchgeführten öffentlichen mündlichen Verhandlung zurückgezogen (Beschluss über die Einstellung des Beschwerdeverfahrens infolge Zurückzuziehung des Rechtsmittels vom 29.11.2017, LVwG-AV-768/001-2017).

Im baupolizeilichen Verfahren war bereits am 22.11.2016 eine Überprüfung der Liegenschaft durchgeführt worden, bei welcher diverse Um- und Neubauten festgestellt worden waren. So wurden in den drei Geschoßen des Hauptgebäudes insgesamt fünf Wohneinheit eingebaut, eine weitere sechste Wohneinheit war in einem Nebengebäude situiert. Erhebungen zu einem bestehenden baurechtlichen Konsens, aus welchem sich der tatsächliche Umfang konsensloser Bauführungen ableiten ließe, sind der über das Ergebnis der Beschau aufgenommenen Niederschrift nicht zu entnehmen. In der Niederschrift wurde festgehalten, dass lediglich die Wohnungen Top 2 und Top 3 besichtigt werden konnten, und zeigen in die Niederschrift integrierte Fotos bereits die Nutzung des laut Baubehörde abgeänderten Bestandes zu Wohnzwecken.

Mit Ansuchen vom 23.11.2017 wurde vom Beschwerdeführer beim Gemeindeamt *** die baubehördliche Bewilligung u.a. für den Neubau und den Zubau eines Stiegenhauses, von Ausstellungsräumen, eines Beherbergungsbetriebes, von drei Lagerboxen, eines Gartenhauses, eines Fahrradabstellraumes samt Müllraum und eines Carports mit sechs PKW-Abstellplätzen auf den Gst.Nr. *** und *** beantragt. Dieses Verfahren ist zum überwiegenden Teil nach wie vor beim Gemeindevorstand der Gemeinde *** anhängig.

Der gemeinsamen Niederschrift der Bezirkshauptmannschaft Baden und der Gemeinde *** vom 05.06.2018 über eine auf der Liegenschaft des Beschwerdeführers an diesem Tag zwischen 10:00 und 11:45 Uhr durchgeführte „besondere Beschau“ ist zu entnehmen, dass auf dem Grundstück insgesamt 5 Tops zu Wohnzwecken adaptiert worden seien. In sämtlichen besichtigten Tops hätten sich funktionierende Sanitäranlagen wie Waschbecken, Duschen und WCs befunden. Der Boden habe großteils aus Parkett bestanden und hätten sich in den Tops neuwertige Küchen befunden. Top 1 sei vom Beschwerdeführer als Wohnung genutzt worden. Die Tops 2, 4 und 5 seien am Tag der Überprüfung nicht bewohnt gewesen. Zu Top 3, welches am Tag der Überprüfung als Wohnung vermietet war, sei kein Zutritt möglich gewesen. Eine Photovoltaikanlage im Grünlandbereich sei vom Dach abmontiert worden und sei das Dach der ehemaligen Sandboxen im Grünlandbereich entfernt worden. Eine Gartenhütte im Ausmaß von 10,14 m x 4,35 m befinde sich im Freilandbereich und sei baubehördlich nicht bewilligt.

Auf den im Rahmen der „besonderen Beschau“ angefertigten Fotos ist ersichtlich, dass Maßnahmen zur Errichtung von Gebäuden, von baulichen Abänderungen an Gebäuden oder von Maßnahmen zur Herstellung von Wohnungen abgeschlossen waren. Lediglich im Top 5 lagen im Bereich des Bades ein offener Sack Flächenspachtelgips und ein Putzglätter, offensichtlich für die Durchführung von Ausbesserungsarbeiten, am Boden. Die Tops 2, 4 und 5 waren am 05.06.2018 geräumt und wurden nicht als Wohnungen genutzt.

Die Wohnung Top 2 wurde zudem am 30.01.2018 auf diversen Internetseiten (***, ***, u.a.) zur Vermietung angeboten.

Der festgestellte Sachverhalt stützt sich dabei auf die nachstehende Beweiswürdigung:

Die Eigentumsverhältnisse an der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft ergeben sich zunächst aus dem offenen Grundbuch.

Dass die in den Spruchpunkten 1 und 2 angeführten Neubauten, Zu- und Umbauten sowie Nutzungsänderungen am 05.06.2018 bereits fertiggestellt und Errichtungsarbeiten abgeschlossen waren, ergibt sich aus dem Verfahrensakt, waren diese doch bereits Gegenstand der baubehördlichen Überprüfung am 22.11.2016 sowie des baupolizeilichen Auftrages vom 14.02.2017. Dem Vorbringen des Beschwerdeführers, diese baulichen Maßnahmen wären schon zwischen 2013 und 2014 umgesetzt worden, kann mangels gegenteiliger Erhebungsergebnisse der Baubehörde sowie der belangten Behörde nicht entgegengetreten werden.

Zum rechtskräftigen baubehördlichen Konsens für Bauwerke auf der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft fehlt im vorgelegten Verfahrensakt jedweder Hinweis und wurde dieser auch im baupolizeilichen Verfahren der Baubehörden I. und II. Instanz der Gemeinde *** nicht einmal ansatzweise erhoben.

Die Nutzung der Tops 1 bis 5 für Wohnzwecke ergibt sich aus den Ausführungen des E, Mieter von Top *** seit Dezember 2016, gegenüber der Baubehörde am 22.06.2018, wonach alle Tops bis Mai 2018 bewohnt gewesen wären bzw. hinsichtlich Top *** zusätzlich aus dem zwischen E und dem Beschwerdeführer abgeschlossenen Mietvertrag, wonach „die Wohnung Top *** im 1. OG“ der Liegenschaft ***, ***, mit einer Gesamtfläche von ca. 203 m² samt zwei Terrassen und zwei PKW-Abstellplätzen im Freien, einem Hochbeet und einer Cabane mit Teich- und Gartenbenutzung vermietet wurde.

Das diesbezügliche Vorbringen des Beschwerdeführers, er gehe davon aus, dass ausschließlich eine Nutzung der vermieteten Räumlichkeiten für Bürozwecke erfolgt sei, muss im Lichte dessen als bloße Schutzbehauptung gewertet werden.

Der Zustand der Wohnobjekte Top 1, 2, 4 und 5 sowie einiger Bauwerke auf der Liegenschaft des Beschwerdeführers ist auf den anlässlich der Überprüfung am 05.06.2018 angefertigten Fotos nachvollziehbar dokumentiert.

Das Landesverwaltungsgericht Niederösterreich hat dazu Nachfolgendes erwogen:

Nach § 37 Abs 1 NÖ BO 2014 begeht eine Verwaltungsübertretung, wer

1. ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben (§ 14) ohne rechtswirksame Baubewilligung ausführt oder ausführen lässt oder ein so errichtetes oder abgeändertes Bauwerk benützt oder benützen lässt,

2. ein anzeigepflichtiges Vorhaben (§ 15) ohne Anzeige, trotz Untersagung oder vor Ablauf der Frist nach § 15 Abs 4 oder 5 ausführen oder ausführen lässt oder ein anzeigepflichtiges, oder nicht angezeigtes oder untersagtes Bauwerk benützt oder benützen lässt,

(…)

7. trotz einer verfügten Baueinstellung (§ 29) die Ausführung des Bauvorhabens fortsetzt oder ein Baugebrechen trotz eines baupolizeilichen Auftrags nicht beseitigt (§ 34 Abs 2),

(…)

10. einen Auftrag der Baubehörde nach § 32 Abs 9 oder § 35 Abs 1, 2 oder 3 nicht befolgt,

(…)

Zufolge § 37 Abs 2 NÖ BO 2014 sind Übertretungen nach

1. Abs 1 Z 1, 6, 7 und 12 mit einer Geldstrafe von 1.000 Euro bis zu 10.000 Euro, zugleich für den Fall ihrer Uneinbringlichkeit mit einer Ersatzfreiheitsstrafe bis zu zwei Wochen,

2. Abs 1 Z 2, 3, 5, 9, 9a, 10 und 13 mit einer Geldstrafe bis zu 5.000 Euro, zugleich für den Fall ihrer Uneinbringlichkeit mit einer Ersatzfreiheitsstrafe bis zu einer Woche,

(…)

zu bestrafen.

Gemäß § 44a Z 1 VStG hat der Spruch eines Straferkenntnisses, wenn er nicht auf Einstellung lautet, die als erwiesen angenommene Tat zu enthalten.

Es ist somit rechtlich geboten, die Tat hinsichtlich des Täters und der Tat so genau zu umschreiben, dass einerseits die Zuordnung des Tatverhaltens zur Verwaltungsvorschrift, die durch die Tat verletzt worden ist, in Ansehung aller Tatbestandsmerkmale ermöglicht wird und andererseits die Identität der Tat unverwechselbar feststeht. Zur Erfüllung des ersten Erfordernisses sind entsprechende, d.h. in Beziehung zum vorgeworfenen Straftatbestand stehende wörtliche Anführungen erforderlich, die nicht etwa durch die bloße paragraphenmäßige Zitierung von Gebots- oder Verbotsnormen ersetzt werden können (VwGH Ra 2017/10/0013).

Den Erfordernissen des § 44a Z 1 VStG ist dann entsprochen, wenn im Spruch des Straferkenntnisses dem Beschuldigten die Tat in so konkretisierter Umschreibung vorgeworfen ist, dass er in die Lage versetzt wird, auf den konkreten Tatvorwurf bezogene Beweise anzubieten, um eben diesen Tatvorwurf zu widerlegen, und der Spruch geeignet ist, den Beschuldigten rechtlich davor zu schützen, wegen desselben Verhaltens nochmals zur Verantwortung gezogen zu werden (VwGH Ra 2018/09/0163).

Zu Spruchpunkt 1

Im Sinne des Beschlusses des Verwaltungsgerichtshofes vom 24.02.2016 (Ra 2016/05/0004) enthält § 37 Abs 1 Z 1 NÖ BO 2014 zwei - alternative - Straftatbestände, nämlich das „Ausführen“ oder „Ausführen-Lassen“ eines bewilligungspflichtigen Bauvorhabens ohne rechtskräftige Baubewilligung einerseits und das „Benützen“ oder (seit der Novelle LGBl 37/2016) „Benützen-Lassen“ eines so errichteten oder abgeänderten Bauwerkes andererseits, und ist der Tatbestand des „Ausführens“ (oder „Ausführen-Lassens“) eines bewilligungspflichtigen Bauvorhabens ohne rechtskräftige Baubewilligung mit der Herbeiführung eines solcherart zu qualifizierenden Sachverhaltes abgeschlossen.

Mit dem angefochtenen Straferkenntnis wird dem Beschwerdeführer nun im Spruchpunkt 1 konkret vorgeworfen, er habe „zumindest am 05.06.2018“ insgesamt drei bewilligungspflichtige Bauvorhaben ohne rechtskräftige Baubewilligung ausführen lassen.

Diese Tatanlastung erweist sich aus mehreren Gründen als verfehlt:

Der Spruch hat die Anführung des Zeitpunktes der Begehung der Tat und, falls es sich um einen Zeitraum handelt, dessen Anfang und Ende in einer kalendermäßig eindeutig umschriebenen Art zu umfassen. Letzteres gilt insbesondere bei Dauerdelikten, bei denen sohin Anfang und Ende des strafbaren Verhaltens im Spruch anzuführen sind (VwGH 2009/04/0152). In seinem Erkenntnis vom 03.10.2008, 2005/10/0129, hat der Verwaltungsgerichtshof ausgesprochen, dass die Verwendung des Wortes „seit“ ohne Angabe eines Endzeitpunktes zulässig ist, da die Bestrafung in einem solchen Fall den Zeitraum bis zur Erlassung des Straferkenntnisses erster Instanz erfasst.

Im gegenständlichen Straferkenntnis vom 09.11.2018 wird die Tatzeit mit „zumindest am 05.06.2018“ umschrieben. Bei dieser Formulierung ist es unklar, ob es sich dabei um einen End- oder Anfangszeitpunkt handelt oder um einen Zeitpunkt irgendwann im Laufe des strafbaren Verhaltens. Jedenfalls wird in diesem Fall analog zu dem dem oben zitierten Erkenntnis des VwGH zugrunde gelegenen Sachverhalt davon auszugehen sein, dass mit der Zustellung des Straferkenntnisses das strafbare Verhalten bis zu diesem Tag erfasst und sanktioniert werden sollte.

Die belangte Behörde übersieht dabei jedoch, dass die vorgeworfenen Tathandlungen des § 37 Abs 1 Z 1 zweites Tatbild NÖ BO 2014 bereits mit der Ausführung der Bauvorhaben abgeschlossen sind. Lediglich beim Tatbild „benützen“ handelt es sich um ein Dauerdelikt.

Am 05.06.2018, dem Tag der Überprüfung, fanden an den in Spruchpunkt 1 des angefochtenen Straferkenntnisses umschriebenen Objekten keinerlei Bautätigkeiten statt, vielmehr wurden diese bzw. die Zubauten schon in fertiggestelltem Zustand vorgefunden.

Selbst wenn das Ende der Bautätigkeit im konkreten Fall hätte ermittelt werden können, wäre dem erkennenden Gericht eine Spruchkorrektur in die eine oder andere Richtung wegen der mittlerweile eingetretenen Verfolgungsverjährung gemäß § 31 Abs 1 VStG verwehrt gewesen. Demzufolge ist die Verfolgung einer Person unzulässig, wenn gegen sie binnen einer Frist von einem Jahr keine Verfolgungshandlung nach § 32 Abs 2 VStG vorgenommen worden ist. Eine solche Verfolgungshandlung muss sich auf alle einer späteren Bestrafung zu Grunde liegenden Sachverhaltselemente beziehen (VwGH 2008/17/0175).

Nach der Rechtsprechung des VwGH (Ra 2016/04/0006) ist in weiterer Folge lediglich eine Präzisierung der rechtlichen Grundlage der Bestrafung (Angabe der verletzten Verwaltungsbestimmung und angewendeten Strafnorm) zulässig, wenn es nicht zu einem „Austausch der Tat“ durch Heranziehung eines anderen als des ursprünglichen der Bestrafung zu Grunde gelegten Sachverhalts kommt. Darüber hinaus besteht für die Verwaltungsgerichte keine Befugnis zur Ausdehnung des Gegenstands des Verfahrens oder des Austauschs des Tatvorwurfs über die Sache des Verwaltungsstrafverfahrens im Sinne des § 50 VwGVG hinaus (VwGH Ra 2014/09/0018). „Sache“ des Verwaltungsstrafverfahrens ist die dem Beschuldigten innerhalb der Verjährungsfrist zur Last gelegte Tat mit ihren wesentlichen Sachverhaltselementen, unabhängig von ihrer rechtlichen Beurteilung (VwGH Ra 2017/17/0591 mwN).

Soweit dem Beschwerdeführer im genannten Spruchpunkt zudem die Ausführung von drei Bauwerken ohne rechtwirksame Baubewilligung angelastet wird, ist darüber hinaus auch festzuhalten, dass gemäß § 22 Abs 2 VStG Strafen nebeneinander zu verhängen sind, sofern jemand durch mehrere selbständige Taten mehrere Verwaltungsübertretungen begangen hat oder die Tat unter mehrere einander nicht ausschließende Strafdrohungen fällt. Dasselbe gilt bei einem Zusammentreffen von Verwaltungsübertretungen mit anderen von einer Verwaltungsbehörde zu ahnenden strafbaren Handlungen. Somit ist im Verwaltungsstrafrecht das „Kumulationsprinzip“ anzuwenden. Dass beim Zusammentreffen mehrerer strafbarer Handlungen jedes selbständig verwirklichte Delikt gesondert zu bestrafen ist, ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz (§ 22 Abs 2 VStG) und aus dem Umstand, dass das VStG seit jeher keine gesonderten „Anrechnungsregelungen“ enthält. Da einzelne Strafen nach dem VStG nebeneinander zu verhängen sind, sind die Strafen nicht zu einer Gesamtstrafe zu addieren (vgl. Raschauer, in Raschauer/Wessely (Hrsg), VStG² § 22 VStG, LVwG NÖ LVwG-S-603/001-2018).

Seitens der belangten Behörde wurde dem Beschwerdeführer in Spruchpunkt 1 das „Ausführen-Lassen“ von drei Bauvorhaben ohne rechtswirksame Baubewilligung angelastet und wurde eine Gesamtstrafe verhängt, obwohl § 37 Abs 1 Z 1 NÖ BO 2014 schon das „Ausführen-Lassen“ eines Bauvorhabens ohne rechtswirksame Baubewilligung unter Strafe stellt. In Anwendung des Kumulationsprinzips des § 22 VStG hätte für die Benützung eines jeden Objektes je eine Verwaltungsstrafe verhängt werden müssen. Da die belangte Behörde eine Gesamtstrafe verhängt hat, hat sie das Kumulationsprinzip verletzt, und ist es für das erkennende Gericht nicht erkennbar, wie hoch das Ausmaß der Strafe für jede einzelne der jeweils selbständigen Handlungen ist, sodass keine nachprüfende Kontrolle in der Richtung möglich ist, ob die Behörde von dem ihr bei der Strafbemessung zustehenden Ermessen hinsichtlich jeder der einzelnen Übertretungen im Sinne des Gesetzes Gebrauch gemacht hat (vgl. VwGH 2013/17/0274).

Dem vorliegenden Straferkenntnis lässt sich kein Aufteilungsschlüssel für die Verhängung der einzelnen Strafen entnehmen. Die belangte Behörde müsste bei Vorliegen von drei Übertretungen, der Verhängung einer Gesamtstrafe von 2.000 Euro sowie bei Vorliegen einer Mindeststrafe in Höhe von 1.000 Euro pro Übertretung in Anwendung des § 20 VStG vorgegangen sein, wofür sich im Straferkenntnis jedoch keinerlei Anhaltspunkte finden.

Dem erkennenden Gericht wäre es somit - selbst bei korrekter Anlastung des „Benützen-Lassens“ - verwehrt, eine neue, den Vorgaben der §§ 19, 22 VStG und § 42 VwGVG Rechnung tragende Strafbemessung vorzunehmen, zumal dann im gegenständlichen Fall die Mindeststrafe deutlich unterschritten werden müsste und Umstände, die eine solche Unterschreitung rechtfertigen würden, nicht vorliegen, da der Beschwerdeführer entgegen seinem Vorbringen verwaltungsstrafrechtlich auch nicht unbescholten ist.

Zu Spruchpunkt 2

Das zu Spruchpunkt 1 gesagte gilt im Wesentlichen auch für die in Spruchpunkt 2 angelastete Tathandlung. Auch § 37 Abs 1 Z 2 NÖ BO 2014 beinhaltet die zwei - alternativen - Straftatbestände des „Ausführen“ oder „Ausführen-Lassen“ eines anzeigepflichtigen Vorhabens ohne Anzeige einerseits und des „Benützen“ oder (seit der Novelle LGBl 37/2016) „Benützen-Lassen“ eines so ausgeführten Vorhabens andererseits.

Wie aufgrund der Erhebungen der Baubehörde festgestellt werden konnte, waren die erforderlichen Maßnahmen zur Herstellung der Wohnungen Top 1 bis 5, somit die Änderung des Verwendungszwecks von Teilen eines Bauwerks, lange vor der am 05.06.2018 durchgeführten Überprüfung bereits abgeschlossen und diese Objekte jedenfalls bis Mai 2018 auch für Wohnzwecke benutzt.

Eine Spruchkorrektur ist auch hier infolge der mittlerweile eingetretenen Verfolgungsverjährung unzulässig.

Zu Spruchpunkt 3

Die belangte Behörde bezieht sich hier auf die dem Beschwerdeführer mit rechtskräftigem Bescheid des Bürgermeisters der Gemeinde *** erteilten baupolizeilichen Aufträge, welche sich zum einen auf § 34 Abs 2 NÖ BO 2014 (Wiederherstellung des bewilligten Zustandes des Hauptgebäudes bzw. Zurückversetzung des Hauptgebäudes in den bewilligten Verwendungszweck) und zum anderen auf § 35 Abs 2 NÖ BO 2014 (Abbruch von konsenslos errichteten Nebengebäuden, einer überdeckten baulichen Anlage sowie eines Carports) stützt.

Während der durch eine bewilligungsbedürftige, aber nicht bewilligte, oder anzeigepflichtige, aber nicht angezeigte Abänderung hervorgerufene Zustand eines Bauwerks als Baugebrechen i.S. des § 34 Abs 1 NÖ BO 2014 zu qualifizieren ist und dieser Konsenswidrigkeit seitens der Baubehörde mit einem Behebungsauftrag nach Abs 2 leg. cit. zu begegnen ist, ist für die Konsenslosigkeit und/oder die fehlende Anzeige eines Bauwerks die Regelung des § 35 Abs 2 Z 2 NÖ BO 2014 maßgeblich und ein Abbruchauftrag zu erlassen.

Abgesehen davon, dass die belangte Behörde auch hier das Kumulationsprinzip nicht beachtet hat, übersieht sie zudem, dass die Nichtbefolgung eines Behebungsauftrages nach § 34 Abs 2 NÖ BO 2014 nicht unter den Straftatbestand des § 37 Abs 1 Z 10 subsumiert werden kann, sondern nach dessen Z 7 strafbar und zufolge Abs 2 Z 1 zumindest mit einer Geldstrafe von 1.000 Euro bis 10.000 Euro zu bestrafen ist.

Tatsächlich erweist sich im gegenständlichen Fall aber bereits die Bestimmtheit des Titelbescheides als strittig, wird in diesem doch ohne nähere Konkretisierung die „Wiederherstellung des bewilligten Zustandes“ bzw. die „Versetzung des Hauptgebäudes in den bewilligten Verwendungszweck“ angeordnet und der Abbruch „konsenslos errichteter Nebengebäude“ verfügt, ohne diese im Detail zu beschreiben.

Bei baupolizeilichen Bescheiden handelt es sich um Leistungsbescheide. An solche Bescheide sind im Hinblick auf das dem § 59 AVG innewohnende Determinierungsgebot an die Bestimmtheit des Spruches, insbesondere vor dem Hintergrund ihrer Vollstreckbarkeit sowie als Voraussetzung für die Strafbarkeit, erhöhte Anforderungen gestellt. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes muss der Spruch eines Bescheides, mit dem der Partei eine Verpflichtung auferlegt wird, zum einen so bestimmt gefasst sein, dass dem Bescheidadressaten die überprüfbare Möglichkeit gegeben wird, dem Leistungsauftrag zu entsprechen. Zum anderen bedeutet die von § 59 Abs 1 AVG für Leistungsbefehle geforderte Deutlichkeit eine Bestimmtheit – und nicht bloß eine Bestimmbarkeit – in dem Sinn, dass ohne weiteres Ermittlungsverfahren und neuerliche Entscheidung eine Vollstreckungsverfügung nach dem Verwaltungsvollstreckungsgesetz 1991 (VVG), insbesondere im Rahmen einer allfälligen, ihrem Umfang nach deutlich abgegrenzten Ersatzvornahme ergehen kann (99/07/0080).

Durch die Formulierung eines baupolizeilichen Auftrages soll sichergestellt werden, dass im konkreten Einzelfall keine Verwechslungsgefahr und somit kein Zweifel daran besteht, welche Bauteile oder Bauwerke im Detail beseitigt oder welche Baugebrechen zu beheben sind (vgl. VwGH 90/06/0076). Dabei genügt es, dass dies ein Fachkundiger dem Spruch des Bescheides entnehmen kann (VwGH 2013/05/0117).

Der Verpflichtung zur ausreichenden Konkretisierung des baubehördlichen Auftrages im Spruch des Bescheides ist die Baubehörde nur unzureichend nachgekommen, wird doch im Bescheid vom 14.02.2017 von einer Mehrzahl konsenslos errichteter Nebengebäude gesprochen und betreffend die beim Hauptgebäude durchzuführenden Maßnahmen auf keinen konkreten baubehördlichen Konsens Bezug genommen, der den angestrebten bewilligten Zustand dokumentiert.

Ob daher das im Straferkenntnis angeführte Gartenhaus im Ausmaß von 10,14 m x 4,35 m überhaupt vom Abbruchauftrag erfasst ist, erscheint insoweit fraglich, als in der Niederschrift zur Überprüfung vom 22.11.2016, auf welche sich der Bescheid vom 14.02.2017 bezieht, lediglich zwei Nebengebäude, nämlich eine Halle und den Zubau der Wohneinheit Top 6, beschreibt.

Für den vorliegenden Fall erweisen sich die in Spruchpunkt 3 angelasteten Tathandlungen als zu unbestimmt, um den Anforderungen des § 44a Z 1 VStG gerecht zu werden.

Der Beschwerde war daher aus den genannten Gründen der Erfolg nicht zu versagen und war die Aufhebung der Spruchpunkte 1 bis 3 des Straferkenntnisses sowie die Einstellung des Strafverfahrens nach spruchgenannter Vorschrift zu verfügen.

Da der Beschwerde Folge gegeben wurde, waren gemäß § 52 Abs 8 VwGVG auch keine Kosten des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen und entfällt wegen Aufhebung der verhängten Strafe auch der im angefochtenen Straferkenntnis gemäß § 64 Abs 1 VStG festgesetzte Beitrag zu den Kosten des Strafverfahrens.

Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, da im gegenständlichen Verfahren keine Rechtsfrage zu lösen war, der im Sinne des Art 133 Abs 4 B-VG grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil die Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.