projects
2R48/25p•OLG Innsbruck 2R48/25p
Das Oberlandesgericht Innsbruck als Berufungsgericht hat durch die Senatspräsidentin des Oberlandesgerichts Dr. Berchtold als Vorsitzende sowie die Richterin des Oberlandesgerichts Mag. Dr. Tangl und den Richter des Oberlandesgerichts Mag. Ortner als weitere Mitglieder des Senats in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. A* B*, vertreten durch Dr. Wolfgang G. Kretschmer, LL.M., Rechtsanwalt in 1010 Wien, und 2. G* B*, vertreten durch Dr. Constanze Emesz, Rechtsanwältin in 5020 Salzburg, wider die beklagte Partei H*, vertreten durch Mag. Daniel Schöpf, Mag. Christian Maurer, Mag. Daniel Maurer, Rechtsanwälte in 5020 Salzburg, wegen Vertragsanfechtung (Streitwert EUR 45.000,--), über die Berufung (Berufungsinteresse EUR 45.000,--) und den Rekurs der Kläger gegen das Urteil des Landesgerichts Innsbruck vom 31.1.2025, I*, den in diese Entscheidung zu Pkt. I.1. aufgenommenen Beschluss sowie über den mit der Berufung verbundenen Unterbrechungsantrag in nichtöffentlicher Sitzung
I. beschlossen:
1. Der Antrag auf Unterbrechung des Verfahrens bis zur rechtskräftigen Beendigung des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens vor dem Landesverwaltungsgericht Salzburg zu GZ ** wird a b g ew i e s e n .
2. Dem Rekurs wird k e i n e Folge gegeben. Der angefochtene Beschluss wird mit der Maßgabe bestätigt, dass der Antrag der klagenden Parteien auf Wiedereröffnung des Verfahrens I* z u r ü c k g e w i e s e n wird.
3. Der Revisionsrekurs ist jedenfalls u n z u l ä s s i g ;
II. zu Recht erkannt:
1. Der Berufung der klagenden Parteien wird k e i n e Folge gegeben.
2. Die klagenden Parteien sind schuldig, der beklagten Partei zu Handen ihrer Vertreter die mit EUR 4.064,10 (darin EUR 677,35 Umsatzsteuer) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.
3. Der Wert des Entscheidungsgegenstands, über den das Rechtsmittelgericht entschieden hat, übersteigt EUR 30.000,--.
4. Die ordentliche Revision ist n i c h t zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Kläger sind Geschwister. Sie waren je zur Hälfte Eigentümer der landwirtschaftlich genutzten Liegenschaft EZ , KG ** F, BG Zell am See („P“; in der Folge kurz „Liegenschaft“). Der Beklagte erwarb mit zwei getrennten Verträge die jeweiligen Hälfteeigentumsanteile dieser Liegenschaft; einerseits mit dem mit der Zweitklägerin abgeschlossenen Kaufvertrag und andererseits mit einem mit dem Masseverwalter im Konkursverfahren über das Vermögen des Erstklägers abgeschlossenen weiteren Kaufvertrag, beide jeweils datiert mit 9.3.2021. Die beiden Verträge sehen unter anderem vor, dass sie einander wechselseitig bedingen; sie beinhalten jeweils als aufschiebende Bedingung das Vorliegen der rechtskräftigen Bewilligung des Kaufs durch die J* (Punkt X.5. der Kaufverträge).
Mit Bescheid der K* für den politischen Bezirk Zell am See vom 23.9.2021, **, wurde beiden Verträgen die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde erteilt. In der Folge wurde der Verkauf grundbücherlich durchgeführt und das Eigentumsrecht des Beklagten im Grundbuch einverleibt.
Im vor dem Landesgericht Salzburg zu ** zwischen den Streitteilen in umgekehrten Parteirollen geführten Verfahren begehrte der Beklagte als dortiger Kläger, ihm die Liegenschaft geräumt von den Fahrnissen der dortigen Beklagten (hier Kläger) zu übergeben, weiters erhob er ein (hier nicht relevantes) Herausgabebegehren. Die Kläger wendeten als beklagte Parteien des dortigen Verfahrens (in der Folge „Vorverfahren“) zusammengefasst die Rechtsunwirksamkeit der Verträge ein und führten unter anderem ins Treffen, dass für den Verkauf keine grundverkehrsbehördliche Genehmigung hätte erteilt werden dürfen. In diesem Vorverfahren obsiegte der Beklagte als dortiger Kläger zur Gänze. Den dagegen von beiden dortigen Beklagten (nunmehrige Kläger) erhobenen Berufungen wurde vom Oberlandesgericht Linz keine Folge gegeben. Das im Vorverfahren ergangene Urteil ist rechtskräftig und vollstreckbar.
Mit der vorliegenden, am 6.2.2024 beim Landesgericht Salzburg eingebrachten, Klage begehrten die Kläger einerseits die (mit EUR 45.000,-- bewertete) Wiederaufnahme des Vorverfahrens und Aufhebung der in diesem Verfahren mit Urteil des Landesgerichts Salzburg vom 16.2.2023 gefällten Entscheidung sowie die Zurückweisung der im Vorverfahren erhobenen Klage und in eventu deren Abweisung (Pkt. 1 und 2 des Klagebegehrens). Weiters begehren sie, die zwischen den Streitteilen am 9.3.2021 abgeschlossenen Kaufverträge über die (oa) Liegenschaft für rechtsunwirksam zu erklären; hilfsweise, diese Verträge aufzuheben (Pkt 3. des Klagebegehrens). Auch das zweite Begehren wurde von den Klägern mit EUR 45.000,-- bewertet.
Mit Beschluss des Landesgerichts Salzburg vom 7.2.2024 wurde die Wiederaufnahmsklage (Pkt. 1 und 2 des Klagebegehrens) im Vorprüfungsverfahren zurückgewiesen. Dieser Zurückweisungsbeschluss wurde vom Oberlandesgericht Linz am 6.3.2024 bestätigt. In Ansehung der Klage auf Rechtsunwirksamerklärung und hilfsweise Aufhebung der Kaufverträge (Pkt 3. des Klagebegehrens) trug das OLG Linz dem LG Salzburg die Einleitung des Verfahrens auf. In der Folge sprach das Landesgericht Salzburg mit Beschluss vom 13.3.2024 seine örtliche Unzuständigkeit in der noch streitverfangenen Rechtssache aus und wies die Klage in diesem Umfang zurück. Über fristgerechten Antrag der Kläger nach § 231 Abs 6 ZPO wurde die Klagszurückweisung sodann aufgehoben und die Rechtssache an das Landesgericht Innsbruck überwiesen.
Gegenstand des Verfahrens ist somit nur noch die mit EUR 45.000,-- bewertete Vertragsanfechung (Punkt 3. des ursprünglichen Klagebegehrens).
Die Kläger stützen das Unwirksamkeitsbegehren/Aufhebungsbegehren – stark zusammengefasst – darauf, dass sich der Beklagte die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erschlichen habe. Er habe sowohl die Kläger als auch den Masseverwalter im Konkursverfahren über das Vermögen des Erstklägers vorsätzlich durch die unrichtige Behauptung, Landwirt zu sein, in die Irre geführt. Es liege daher auch der Verdacht einer Täuschung nach § 108 StGB vor. Wäre den Klägern die fehlende Landwirteigenschaft des Beklagten bekannt gewesen, hätten sie den Vertrag nicht abgeschlossen. Für die Kläger sei dies ein wesentlicher Aspekt für den Vertragsabschluss gewesen. Sie hätten gewollt, dass das Kaufobjekt als landwirtschaftlicher Betrieb erhalten bleibe. Als weiteren Grund für die begehrte Vertragsaufhebung führte die Zweitklägerin ins Treffen, dass der Beklagte die Erfüllung des in dem mit ihr abgeschlossenen Kaufvertrag vorgesehenen Vertragspunktes X.9. verweigere. Dieser Punkt sei für sie eine ganz wesentliche Bedingung für den Verkauf ihres Hälfteanteils gewesen. Da der Beklagte bei Abschluss des Vertrags davon ausgegangen sei, dass er das der Zweitklägerin (in diesem Punkt X.9.) eingeräumte Nutzungsrecht „aufkündigen“ könne, fehle es diesbezüglich an einem Konsens der Vertragsteile. Da es sich um eine wesentliche Vertragsbestimmung handle, habe dies die Unwirksamkeit beider Kaufverträge zur Folge, weil sie einander bedingten.
Der Beklagte bestritt und wendete – ebenfalls stark zusammengefasst – ein, er habe das von ihm beabsichtigte Bewirtschaftungs- und Betriebskonzept für das erworbene Gut vor Vertragsabschluss sowohl den Klägern als auch der Grundverkehrskommission offengelegt. Das Salzburger Grundverkehrsgesetz (in der damaligen Fassung; in der Folge kurz „GVG 2001“) sehe nicht zwingend vor, dass der Erwerber ein Landwirt sein müsse, sondern, dass er durch den Kauf auch Landwirt werden könne. Die Voraussetzungen für den Erwerb des Kaufobjekts seien von der Grundverkehrsbehörde geprüft worden. In diesem Verfahren habe er Urkunden zum Beweis dafür vorgelegt, dass er über praktische Erfahrungen in der Landwirtschaft verfüge. Die Behauptung, dass er den Straftatbestand der Täuschung nach § 108 StGB begangen habe, stelle eine Verleumdung dar. Durch die vertragswidrige Verweigerung der Liegenschaftsübergabe sei ihm von den Klägern ein enormer Schaden in Höhe von nahezu EUR 2 Mio zugefügt worden. Das im Vertrag mit der Zweitklägerin vereinbarte Nutzungsrecht stelle keine Bedingung des Kaufvertrags, sondern lediglich eine Gegenleistung dar. Diese sei von einem derart geringen Ausmaß, dass sie nicht zur Aufhebung oder Rückabwicklung des Vertrags führen könne.
Da die Einrede des Beklagten der entschiedenen Rechtssache rechtskräftig verworfen wurde, kann hinsichtlich der diesbezüglichen Prozessbehauptungen und Rechtsausführungen auf das Ersturteil verwiesen werden (§ 500a ZPO).
Die Verhandlung wurde am 26.9.2024 geschlossen.
Mit Eingabe vom 14.1.2025 beantragten die Kläger die Wiedereröffnung des Verfahrens sowie die Verfahrensunterbrechung bis zur rechtskräftigen Entscheidung des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens. Sie legten einen Bescheid der K* L* vom 14.1.2025 vor, in welchem die Wiederaufnahme des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens über die klagsgegenständlichen Kaufverträge ausgesprochen wurde.
Mit dem im angefochtenen Urteil enthaltenen Beschluss wies das Erstgericht diese Anträge auf Wiedereröffnung des Verfahrens und Verfahrensunterbrechung ab sowie weitere Beweisanträge – konkret auf Einholung des Akts M* und Befragung von Zeugen – zurück; in der Sache wies es das Klagebegehren sowie das Eventualbegehren vollinhaltlich ab.
Es legte dieser Entscheidung den in US 7 bis US 20 festgestellten Sachverhalt zugrunde (§ 500a ZPO); als für das Berufungsverfahren wesentlich werden folgende Sachverhaltsteile hervorgehoben, wobei die von den Klägern mit Beweisrüge bekämpften Feststellungen in Fettdruck gehalten werden:
„Die ersten Gespräche betreffend den Verkauf der gegenständlichen Liegenschaft fanden im Lauf des Jahres 2020 zwischen den Parteien und dem Masseverwalter statt. Die beiden Kaufverträge vom 9.3.2021 beinhalten unter anderem nachfolgende Bestimmungen:
‚VII. WIDMUNG, ERKLÄRUNG DES KÄUFERS iSd Salzburger GVG [GVG 2001], GENEHMIGUNGSVERFAHREN:
1. Bei der kaufgegenständlichen Liegenschaft handelt es sich um eine landwirtschaftliche Liegenschaft … . Mit Ausnahme eines Miteigentümers ... hat jeder Erwerber die Zustimmung der J* einzuholen … Der Erwerber erklärt sohin die Voraussetzungen für die Zustimmung gemäß GVG 2001 zu erfüllen (siehe §§ 4 und 5 GVG 2001) und wird sämtliche für die Vertragserrichterin zur Einleitung des Bewilligungserfahrens notwendigen Informationen liefern und Urkunden zur Verfügung stellen.
Die Vertragserrichterin und der verkaufende Masseverwalter haben bereits im Vorfeld darauf hingewiesen, welche Voraussetzungen ein Kaufinteressent erbringen muss und welche Judikaturrichtlinien und welche Spruchpraxis bei den Bezirksgrundverkehrsbehörden des Bundeslandes Salzburg gängig ist. Die kaufende Partei verpflichtet sich der Vertragserrichterin sämtliche Informationen und Unterlagen zur Verfügung zu stellen hat, damit die Vertragserrichterin eine entsprechende Antragstellung vornehmen kann und dieses Ersuchen um Bewilligung des Kaufvertrages von der J* positiv entschieden wird. Die Vertragserrichterin wird den Käufer in dieses Verfahren natürlich laufend einbinden und laufend berichten. (…)“
Der Kaufvertrag vom 09.03.2021 betreffend den Hälfteanteil der Zweitklägerin an der gegenständlichen Liegenschaft beinhaltet zudem nachfolgende Bestimmung:
„ X. SONSTIGE VERTRAGSBESTIMMUNGEN: ...
Aufschiebende Bedingung ist die Möglichkeit der Geldlastenfreistellung von den bücherlich eingetragenen Pfandrechten (mit der Ausnahme C-LNr. 64) und das Vorliegen der rechtskräftigen Bewilligung durch die N*-K*. (…)‘
Außerdem beinhalten beide Kaufverträge vom 09.03.2021 ... unter dem Punkt X. nachfolgende Regelung:
8. [bzw. 9.] Wechselseitige Bedingung der abgeschlossenen Verträge:
Wie im Vertragspunkt II. angesprochen, wird dieser Vertrag im Sinne der Globalverwertung des „P*“ gemeinsam mit dem Kaufvertrag zwischen dem Masseverwalter und dem Käufer abgeschlossen und umgesetzt. Die beiden Verträge bedingen sich also wechselseitig. Weitere Bedingung für die Umsetzung dieser beiden Liegenschafts-Kaufverträge ist auch die Umsetzung der Regelung zwischen der Klägerin des Zivilprozesses ** einerseits (O* GmbH Co KG) und den beiden beklagten Parteien nämlich einerseits dem Masseverwalter des … [Erstklägers] … und der … [Zeitbeklagten]. Diese drei genannten Rechtsgeschäfte wurden und werden als Einheit abgeschlossen und können nur gemeinsam in Vollzug gesetzt und grundbücherlich durchgeführt werden. Dies bedeutet, dass die Undurchführbarkeit eines dieser Verträge aus faktischen oder rechtlichen Gründen dazu führt, dass auch die übrigen Verträge außer Kraft treten, soweit es nicht in weiterer Folge zu einer anderen Regelung oder einer ersatzweisen Regelung kommt. Sohin gilt es als aufschiebende Bedingung für die Rechtswirksamkeit jedes einzelnen der angeführten Verträge, dass alle diese Verträge gemeinsam unterfertigt werden und grundbücherlich durchgeführt werden können. Die Vertragserrichterin wird von sämtlichen Vertragsteilen dazu ermächtigt und beauftragt, in ihrem Vollmachtsnamen eine entsprechende Bestätigung hinsichtlich des Eintrittes dieser aufschiebenden Bedingung … auszustellen und für die Vertragsteile beglaubigt zu unterzeichnen, sodass der Bedingungseintritt (insbesonders dem Grundbuchgericht) nachgewiesen ist. (…).‘
Auf ausdrücklichen Wunsch der Zweitklägerin wurde im Kaufvertrag vom 09.03.2021 zwischen der Zweitklägerin und dem Beklagten noch folgende Bestimmung aufgenommen:
‚X. SONSTIGE VERTRAGSBESTIMMUNGEN:
Als Vorbemerkung wird festgehalten, dass es sich beim P* um die Heimat der Verkäuferin handelt und aus diesem Grund eine emotionale Bindung der Verkäuferin zum ** besteht. Aus diesem Grund kann die Verkäuferin weiterhin und bis auf Lebenszeit ein Grundstück im Flächenausmaß von 1.000 m² auf ihrem heimatlichen „P*“ (und zwar ausschließlich für eigene und nur private, hobbymäßige Zwecke) nutzen. Die Situierung und das genaue Ausmaß dieses Grundstücks wurde von den beiden Vertragsparteien in der Natur bereits festgelegt (abgesteckt). Die Verkäuferin kann auf diesem Grundstück eine Gartenhütte, ein Tiergehege und einen Schuppen aufstellen, damit sie ihr Grundstück entsprechend für ihre Zwecke nutzen kann. Es handelt sich also natürlich um keine regelrechte landwirtschaftliche Betätigung (hiefür wäre auch die Fläche viel zu klein), sondern lediglich um ein freizeitmäßiges Hobby (Gartenbau und Tierhaltung, hauptsächlich Hühner und Ziegen), dem die Verkäuferin auf ihrem heimatlichen ** weiterhin nachgehen können soll. Zum Zweck ihrer Eigennutzung dieses Grundstücks erhält die Verkäuferin den unentgeltlichen Wasserbezug an der Wasserversorgungsanlage des P* für die Versorgung ihres Grundstücks und ihrer Tiere. (…).‘ […]
Die Zweitklägerin wollte sich damit ermöglichen, dass sie sich zumindest teilweise noch auf dem Heimatgut aufhalten kann und weiterhin hobbymäßig in kleinem Ausmaß Hühner halten und ein Gartenhaus bauen kann.
In beiden Kaufverträgen findet sich keine Bestimmung, die den Beklagten verpflichtet, die Liegenschaften so zu bewirtschaften wie es die Eltern der Kläger oder diese getan haben. Dem Masseverwalter kam es zum Zeitpunkt der Vertragsunterfertigung ausschließlich darauf an, dass die Liegenschaft veräußert wird, um einen möglichst hohen Kaufpreis zur Befriedigung der Gläubiger zu erzielen. Dementsprechend kam es ihm in Bezug auf die Person des Beklagten nur darauf an, dass dieser die grundverkehrsrechtlichen Voraussetzungen als Käufer erfüllt, damit die Kaufverträge grundverkehrsbehördlich genehmigt werden und der Verkauf der Liegenschaft rechtswirksam durchgeführt werden konnte. Auch der Zweitklägerin kam es zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nur darauf an, dass der Beklagte die Voraussetzungen für eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erfüllt, damit der Verkauf der Liegenschaft durchgeführt werden und sie dort ihren „Alterswohnsitz“ haben könne.
Der Beklagte (A1), die Zweitklägerin (A2) sowie der Masseverwalter waren zum Zeitpunkt der Vertragsabschlusses überzeugt, dass der Beklagte die Voraussetzungen erfüllt, die für eine grundverkehrsbehördlich Genehmigung der Kaufverträge erforderlich sind. Im Zuge der Vertragsverhandlungen wurde über die grundverkehrsbehördliche Genehmigungsfähigkeit des Verkaufs gesprochen und in diesem Zug auch über diese Voraussetzungen gesprochen. Es wurden unterschiedliche Varianten diskutiert.
Der Erstkläger wollte von Beginn an die Veräußerung der Liegenschaft verhindern und begann nach Erteilung der grundverkehrsbehördlich Genehmigung, Recherchen anzustellen. Dabei hat er letztlich auch auf die Zweitklägerin eingewirkt, welche nach Abschluss des Vertrages davon überzeugt war, dass der Beklagte nunmehr doch nicht die geforderten fachlichen Qualifikationen aufweist.
Die Zweitklägerin war zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Kaufvertrages in Kenntnis des Betriebskonzept des Beklagten.
Der Beklagte behauptete vor Vertragsunterfertigung weder gegenüber dem Masseverwalter noch gegenüber der Zweitklägerin, Landwirt zu sein. (Weder) für den Masseverwalter, noch für die Zweitklägerin war für den Vertragsabschluss entscheidend, ob der Beklagte Landwirt ist oder nicht, sondern ausschließlich die grundverkehrsbehördliche Genehmigungsfähigkeit.
Nach Abschluss der Kaufverträge wurde um grundverkehrsrechtliche Genehmigung der Kaufverträge durch den Masseverwalter und Vertragsabwickler bei der K* Q* D* R* angesucht. Zur Prüfung der Voraussetzungen für die beantragte Genehmigung wurde von der K* Q* D* R* der Amtssachverständige DI S* T* mit der Gutachtenserstellung betreffend die „Feststellung der Landwirteeigenschaft des Käufers ... [Beklagten]“ beauftragt. Der Beklagte übermittelt dem Sachverständigen sowie der Grundverkehrskommission Urkunden, ua ein Schreiben der Familienbetriebe U* e.V. vom 30.03.2020, zum Beweis dafür, dass er über eine praktische landwirtschaftliche Tätigkeit verfüge und gab auch eine schriftliche Stellungnahme hiezu ab. Das für das P* vorgesehene Bewirtschaftungs- und Betriebskonzept wurde auch der K* sowie dem Amtssachverständigen zur Kenntnis gebracht.
Der Amtssachverständige DI T* hielt in seinem Gutachten unter anderem Nachfolgendes fest:
‚Die im Grundverkehrsgesetz geforderte Qualifikation kann … [vom Beklagten] durch keine berufliche Ausbildung im landwirtschaftlichen Bereich nachgewiesen werden. Die Tätigkeit im Rahmen des vorgelegten Kooperationsvertrages der „V* GmbH Co. KG" ist ein Indiz für eine mindestens fünfjährige praktische Tätigkeit nach Erfüllung der allgemeinen Schulpflicht, die eine hinreichend tatsächliche Befähigung zur Selbstbewirtschaftung als gegeben erscheinen lässt, allerdings auch kein vollständiger Nachweis. Aus Sicht des Sachverständigen ist die fachliche Qualifikation des Käufers daher einer rechtlichen Würdigung und einer Abwägung durch die Grundverkehrsbehörde zu unterziehen.‘
In der Folge wurde den den Kaufverträgen vom 09.03.2021 die grundverkehrsrechtliche Bewilligung erteilt. Im Bewilligungsbescheid von 23.09.2021 wurde von der K* Q* D* R* ua ausgeführt, dass eine weitere Begründung gemäß § 58 Abs. 2 AVG entfallen könne, weil dem Antrag der Verfahrensparteien vollinhaltlich stattgegeben werde. Dem Bescheid wurde das (vorangeführte) Amtssachverständigengutachten über eine Prüfung bzw Feststellung der Landwirteigenschaft des Beklagten vom 6.9.2021 zugrunde gelegt, welches auch das vom Beklagten vorgelegte Betriebskonzept berücksichtigte. Der Bescheid der K* Q* D* R* ist rechtswirksam. (B) Der Beklagte weist die nach § 4 Salzburger Grundverkehrsgesetz geforderte tatsächliche Befähigung zur Selbstbewirtschaftung auf.
Das Schreiben der W* U* e.V. vom 30.03.2020 (Beilage ./1) wurde den Klägern erst nach Vertragsunterfertigung bekannt.“
Rechtlich begründete das Erstgericht die Abweisung des Antrags auf Wiedereröffnung und Unterbrechung des Verfahrens zunächst damit, dass der zur Untermauerung des Antragsvorbringens vorgelegte Bescheid vom 14.1.2025 eine Neuerung auf tatsächlicher Ebene darstelle und eine solche nach Schluss der mündlichen Verhandlung nicht mehr Eingang in das Verfahren finden könne. Nach den Bestimmungen der §§ 194 und 195 ZPO könnten nur Umstände, welche bereits im Verfahren hervorgekommen und nicht ausreichend erörtert worden seien, eine Wiedereröffnung nach diesen Bestimmungen begründen.
In der Sache selbst führte das Erstgericht ins Treffen, dass die von den Klägern behauptete Fehlvorstellung über den Umstand, dass es sich beim Beklagten um einen Landwirt handle, als Motivirrtum zu werten sei, welcher im Kontext des § 871 ABGB nicht zur Vertragsanfechtung berechtige. § 870 ABGB ermögliche einer getäuschten Partei zwar die Vertragsanfechtung auch bei Motivirrtümern; dieser Tatbestand (der listigen Irreführung) setze jedoch eine rechtswidrige und – zumindest bedingt – vorsätzliche Täuschung voraus. Der Beweis des Vorliegens von List sei den Klägern nicht gelungen. Da die Landwirteigenschaft des Beklagten zwischen den Vertragsteilen vor und bei Abschluss des Vertrages kein Thema gewesen sei, habe für den Beklagten keine dahingehende Aufklärungspflicht bestanden. Im Übrigen sei der Zweitklägerin das Bewirtschaftungskonzept des Beklagten auch bekannt gewesen. Der Erstkläger habe im Zeitpunkt der Veräußerung gar keine Verfügungsbefugnis über sein Vermögen gehabt. Vertreter der Masse sei vielmehr der Masseverwalter gewesen. Auch dieser sei aber nach den vorliegenden Feststellungen nicht durch (irgend)ein Verhalten des Beklagten getäuscht worden. Der Beklagte habe gegenüber dem Masseverwalter nicht behauptet, Landwirt zu sein, sondern nur, dass er die Voraussetzungen für die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erfülle. Dem Masseverwalter sei es ohnedies nur darauf angekommen, dass die Grundverkehrsbehörde eine Genehmigung erteilen werde, damit das Rechtsgeschäft wirksam durchgeführt werden könne, um eine Befriedigung der Gläubiger zu erwirken. Letztlich wäre ein allfälliger Irrtum über die Landwirteigenschaft des Beklagten auf Verkäuferseite gar nicht kausal für den Vertragsabschluss gewesen, weil es sowohl dem Masseverwalter als auch der Zweitklägerin ausschließlich auf die grundverkehrsbehördliche Genehmigungsfähigkeit angekommen sei und nicht darauf, ob es sich beim Beklagten um einen Landwirt handle oder nicht.
Was das der Zweitklägerin eingeräumte Nutzungsrecht anlange, so sei die entsprechende Vertragsbestimmung nicht als auflösende Bedingung, sondern als Teil der Gegenleistung des Beklagten zu qualifizieren. Dieser habe sich vertraglich zur Einräumung eines lebenslangen Nutzungsrechts an Teilen der Liegenschaft verpflichtet. Es stehe der Zweitklägerin frei, diese vertragliche Leistung unter Berufung auf den wirksamen Kaufvertrag gerichtlich durchzusetzen. Ob der Beklagte das Nutzungsrecht als Dauerschuldverhältnis wirksam aufgekündigt habe oder nicht, sei im vorliegenden Verfahren hingegen nicht zu prüfen, weil der Streit über dieses Recht für die Beurteilung der Rechtswirksamkeit des Vertrags an sich keine Bedeutung habe. Insgesamt lägen die Voraussetzungen für die begehrte Unwirksamkeitserklärung bzw Aufhebung des Vertrags nicht vor.
Die Kläger bekämpfen den in das Urteil aufgenommenen Beschluss, mit welchem der Wiedereröffnungs- und Unterbrechungsantrag abgewiesen und die Beweisanträge zurückgewiesen wurden (Spruchpunkte I.1. und 3.) mit einem fristgerechten Rekurs mit den Anträgen, das erstinstanzliche Verfahren wieder zu eröffnen, in eventu wieder aufzunehmen, die beantragten Zeugen einzuvernehmen und der Klage vollinhaltlich stattzugeben „bzw.“ das Verfahren (gemeint wohl: das erstinstanzliche) bis zur rechtskräftigen Beendigung des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens zu unterbrechen.
Das in der Hauptsache gefällte Urteil fechten die Kläger mit einer mit dem Rekurs verbundenen Berufung an. Sie führen eine Mängel-, eine Beweis- und eine Rechtsrüge aus und beantragen die Abänderung der Entscheidung dahin, dass das Ersturteil aufgehoben und der Klage vollinhaltlich stattgegeben werde; hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückweisungsantrag gestellt, wobei dem Erstgericht aufgetragen werde, die Zeugen X* und Y* Z* einzuvernehmen.
Darüber hinaus stellen die Kläger auch einen an das Rechtsmittelgericht gerichteten Antrag auf Unterbrechung des (gemeint: Rechtsmittel-)Verfahrens bis zur rechtskräftigen Entscheidung über die Wiederaufnahme des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens vor dem Landesverwaltungsgericht Salzburg zu GZ **.
Der Beklagte beantragt in seiner ebenfalls fristgerecht eingebrachten Rechtsmittelgegenschrift, sowohl dem Rekurs als auch der Berufung keine Folge zu geben und den Unterbrechungsantrag abzuweisen.
Die Voraussetzungen für eine Unterbrechung des Rechtsmittelverfahrens liegen nicht vor.
Die Rechtsmittelfrist gegen mehrere in einem einheitlichen Erkenntnis zusammengefasste Entscheidungen richtet sich nach der längeren – hier Berufungs- – Frist (RS0041670, RS0041696, RS0002105). Der mit der Berufung verbundene Rekurs ist daher ebenfalls rechtzeitig und auch zulässig.
Sowohl die Berufung als auch der Rekurs sind jedoch nicht berechtigt.
Zum Unterbrechungsantrag:
Eine Unterbrechung des Verfahrens ist – auch noch im Stadium des Rechtsmittelverfahrens (RS0036801 [T6]) – zulässig, wenn die Entscheidung des Rechtsstreits ganz oder zum Teil vom Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses abhängt, das den Gegenstand eines anderen anhängigen gerichtlichen Verfahrens bildet (§ 190 ZPO). Dabei handelt es sich um eine fakultative Vorgehensweise, welcher ein verfahrensökonomischer Gedanke zugrunde liegt. Der Bestimmung kommt in jenen Fallkonstellationen Bedeutung zu, in denen eine zivilgerichtliche Entscheidung über Vorfragen bei Parteienidentität Bindungswirkung im Folgeprozess entfalten könn(t)e. Stellt ein rechtskräftig entschiedener Anspruch eine Vorfrage für den mit einer anderen Klage geltend gemachten Anspruch dar – ist also die rechtskräftige Entscheidung der Vorfrage präjudiziell –, verhindert der Sachzusammenhang zwischen dem neuen Begehren und dem vorliegenden Begehren eine selbständige Beurteilung der Vorfrage im anderen Prozess. Die Bindungswirkung der materiellen Rechtskraft bewirkt somit eine inhaltliche Bindung an die Entscheidung im präjudiziellen Verfahren.
Vor diesem Hintergrund sind Verfahrensunterbrechungen § 190 ZPO dann zielführend, wenn die Frage des Bestehens eines Rechtsverhältnisses, die im Rechtsstreit als Vorfrage gelöst werden müsste, in einem anderen bereits anhängigen Verfahren als Hauptfrage geklärt wird und das Gericht an diese Lösung gebunden ist (RS0041567; Höllwerth in Fasching/Konecny3 § 190 ZPO Rz 26 mwN). Dies gilt grundsätzlich auch für im Verwaltungsweg zu klärende Vorfragen, weil Zivilgerichte an rechtskräftige Entscheidungen der Verwaltungsbehörden gebunden sind, wenn diese über eine im Zivilverfahren zu prüfende Vorfrage als Hauptfrage entschieden haben (RS0109294, RS0037051 ua). Liegt eine solche (Verwaltungs-)Entscheidung nicht vor, muss die Vorfrage vom erkennenden Gericht selbst gelöst werden.
Die Antragsteller begründen die von ihnen begehrte Verfahrensunterbrechung damit, dass bei einem Wegfall der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung das Anfechtungsbegehren zurückzuziehen wäre und eine Entscheidung über die Anfechtung eines nicht zustande gekommenen Vertrags materiell nicht mehr gefällt werden könnte (sic!). Eine Präjudizialiät im vorangeführten Sinn wird damit nicht aufgezeigt. Richtig ist, dass die Kaufverträge unter der aufschiebenden Bedingung der Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung abgeschlossen wurde. Diese wurde nach den Feststellungen rechtskräftig erteilt und die Vertragsabwicklung in der Folge grundbücherlich durchgeführt. Im vorliegenden Zivilverfahren begehren die Kläger die Unwirksamerklärung der beiden Verträge und in eventu deren Aufhebung, wozu sie sich (als Vertragsanfechtungsgrund) auf eine Irreführung durch den Beklagten als Vertragspartner sowie weiters auf den Eintritt einer vermeintlich vereinbarten auflösenden Bedingung stützen. Der Ausgang des zu Zahl ** vor der K* L* geführten Verwaltungsverfahrens ist für die Beurteilung der hier maßgeblichen Rechtsfragen (insbes. der Voraussetzungen des § 870 ABGB) nicht präjudiziell.
Es mag sein, dass sich eine Vertragsanfechtung nach Wegfall der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung „erübrigen“ würde; ob eine Verfahrensunterbrechung aus verfahrensökonomischen Erwägungen geboten ist, stellt jedoch stets eine Ermessensentscheidung dar, welche vom Gericht unter sorgfältiger Berücksichtigung aller Umstände unter dem Gesichtspunkt der Zweckmäßigkeit vorzunehmen ist. Auch diese Zweckmäßigkeitserwägungen würden ein Vorgehen nach § 190 Abs 1 ZPO hier nicht rechtfertigen. Der von den Rekurswerbern als Grund für die beantragte Unterbrechung ins Treffen geführte Bescheid der BA* K* vom 14.1.2025, mit welchem die Wiederaufnahme des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens betreffend die gegenständliche Liegenschaft verfügt wurde, wurde mit Urteil des Landesverwaltungsgerichts Salzburg vom 19.3.2025 zu Zahl ** ersatzlos behoben, wozu anzumerken ist, dass die Vorlage dieser Urkunde durch den Prozessgegner mit seiner Rechtsmittelgegenschrift gemäß § 468 Abs 2 3. Satz ZPO zulässig war (siehe unten Pkt III.1.). Eine Verfahrensunterbrechung bis Eintritt der Rechtskraft dieser Entscheidung vom 19.3.2025 würde zu einer erheblichen Verfahrensverzögerung führen, weshalb die Voraussetzungen für ein (fakultatives) Vorgehen nach der angeführten Unterbrechungsbestimmung auch aus diesem Grund nicht vorliegen.
Ein Rechtsmittel gegen eine abweisende Entscheidung über einen Unterbrechungsantrag ist gemäß § 192 Abs 2 ZPO nicht zulässig. Diese Bestimmung ist auch im Rechtsmittelverfahren anzuwenden (RS0037067).
I. Zum Rekurs
1. Die Rekurswerber bekämpften die in den Spruchpunkten 1. (Ablehnung einer Unterbrechung und Wiederaufnahme) und 3. (Zurückweisung von Beweisanträgen) in das Urteil aufgenommenen Beschlüsse. Sie führen zusammengefasst ins Treffen, dass eine „Wiederaufnahme eines Verfahrens auf Antrag gemäß § 530 Abs 1 ZPO“ (sic) nur dann stattfinden könne, wenn das Verfahren durch eine die Sache erledigende Entscheidung abgeschlossen worden sei. Am 14.1.2025, als der (nachträglich vorgelegte) Bescheid der K* ergangen sei, sei zwar die Verhandlung geschlossen gewesen, aber noch kein Urteil gefällt worden. Das Verfahren sei also noch nicht „durch eine erledigende Entscheidung abgeschlossen“ worden. Zum Zeitpunkt der Fällung der mit dem nunmehrigen Rechtsmittel angefochtenen Entscheidung (am 31.1.2025) sei der dem Urteil „als bindend zugrunde gelegte“ Genehmigungsbescheid der K* somit bereits aufgehoben worden. Es handle sich daher bei diesem Bescheid weder um eine Tatsache, die nach Urteilsfällung neu hervorgekommen sei, noch um eine, welche erst nach Urteilsfällung entstanden sei, sondern um eine Tatsache, welche zwischen Schluss der Verhandlung und vor Urteilsfällung entstanden sei. Hiezu gebe es keine höchstgerichtliche Judikatur.
Bei richtiger rechtlicher Beurteilung hätte das Erstgericht dem Wiedereröffnungsantrag nach § 194 ZPO stattgeben bzw die Wiedereröffnung auch von Amts wegen einleiten müssen und in der Folge das Verfahren bis zur Entscheidung über die Wiederaufnahme des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsverfahrens unterbrechen müssen. Dies sei auch unter dem Gesichtspunkt der Prozessökonomie erforderlich, weil sich mit der Unterbrechung der Prozessaufwand für das Rechtsmittel erübrigt hätte (sic). Insgesamt hätte daher das Erstgericht dem Wiedereröffnungsantrag Folge geben und eventualiter die Entscheidung der BA* K* vom 14.1.2025 als Wiederaufnahmegrund anerkennen müssen. Zum jetzigen Zeitpunkt (gemeint der Rekurserhebung) – nämlich nach ergangener Sachentscheidung – werde der Wiedereröffnungsantrag nunmehr „als Antrag auf Wiederaufnahme des Verfahrens“ ausdrücklich wiederholt (sic!).
2. Da sich die Rechtsmittelwerber mit diesen Ausführungen sowohl auf § 194 ZPO als auch auf § 530 ZPO beziehen ist zunächst klarzustellen, dass § 530 Abs 1 ZPO die Wiederaufnahme eines Verfahrens nach Fällung der die Sache erledigenden Entscheidung regelt, während § 194 ZPO dem Gericht die Möglichkeit der Wiedereröffnung einer bereits geschlossenen Verhandlung vor der Urteilsfällung einräumt. (Nur) letzteres wurde von den Klägern mit Eingabe vom 14.1.2025 beantragt und vom Erstgericht mit dem in das Urteil aufgenommenen Beschluss abgelehnt. Der Rekurs richtet sich somit gegen die ablehnende Entscheidung über die Wiedereröffnung.
2.1. Das Gericht kann die Wiedereröffnung einer bereits geschlossenen Verhandlung gemäß § 194 ZPO nach dem Wortlaut dieser Bestimmung aus zwei Gründen anordnen: Zum einen, wenn sich nach Schluss der Verhandlung die Aufklärung oder Ergänzung des Vorgebrachten oder die Erörterung über den Beweis einer Tatsache als notwendig erweist; zum anderen, wenn das Gericht nach einem vorzeitigen Verhandlungsschluss iSd § 193 Abs 3 ZPO die Anberaumung einer weiteren Verhandlung als erforderlich erachtet. Diese beiden, für eine Wiedereröffnung in Betracht kommenden, Gründe werden im Gesetz so allgemein formuliert, dass dem Gericht dadurch jedenfalls die Möglichkeit gegeben wird, dem erst nachträglich, nämlich nach Schluss der Verhandlung, erkannten Bedarf nach Ergänzung der Entscheidungsgrundlagen nach pflichtgemäßem Ermessen durch eine Wiedereröffnung der Verhandlung nachzugehen. Dem Gericht wird dadurch ein Weg eröffnet, nach gesamthafter Prüfung der Verfahrensergebnisse als notwendig erkannte Vervollständigungen zu veranlassen und auf diese Weise den Parteien gegebenenfalls ein kostspieliges und zeitraubendes Rechtsmittelverfahren zu ersparen oder zumindest eine spätere kassatorische Entscheidung des Berufungsgerichts samt einem Auftrag zur Verfahrensergänzung zu vermeiden (Höllwerth in Fasching/Konecny3 § 194 ZPO Rz 2). Die Parteien haben hingegen kein Recht auf Wiedereröffnung der Verhandlung, auch nicht im Fall des Verhandlungsschlusses gemäß § 193 Abs 3 ZPO (RS0036979); sie können eine Wiedereröffnung der geschlossenen Verhandlung lediglich anregen.
2.2. Die Wiedereröffnung der Verhandlung zur Aufklärung und Ergänzung des Parteienvorbringens kann beispielsweise dann erforderlich sein, wenn das Gericht zuvor seinen Erörterungspflichten nach den §§ 182, 182a ZPO nicht hinreichend entsprach; sie dient auch dazu, allfällige Versäumnisse des Gerichts zu beheben. Ein Vorgehen nach § 194 ZPO verfolgt aber nicht den Zweck, den Parteien die Möglichkeit zu eröffnen, von ihnen selbst Versäumtes nachzutragen (Höllwerth aaO Rz 4 mwN). Eine Wiedereröffnung kann daher insbesondere dann nicht erfolgen, wenn die diese begehrende Partei damit neue Tatsachen vorbringen oder neue Beweismittel anbieten will (RS0037031; vgl auch RS0036986 und RS0036937 [T4]). Erst nach Schluss der Verhandlung eingetretene Tatsache bilden gerade keinen Wiedereröffnungsgrund (RS0036979).
2.3. Soweit sich die Kläger daher in ihrem „Antrag“ auf Wiedereröffnung des Verfahrens, auf die mit diesem Antrag vorgelegte Entscheidung der K* L* vom 14.1.2025 stützen, wurde vom Erstgericht völlig zutreffend darauf hingewiesen, dass dieser Umstand als Neuerung keine taugliche Grundlage für eine Wiedereröffnung des Verfahrens nach § 194 ZPO bilden kann (vgl auch RS0036986 [T1]). Da die Kläger ein Vorgehen nach dieser Bestimmung aber ohnedies nur hätten anregen können, wäre der Wiedereröffnungsantrag mangels Antragslegitimation als unzulässig zurückzuweisen gewesen (vgl OLG Wien 13 R 134/18y). Dies war in Form einer Maßgabebestätigung richtig zu stellen.
Eine „Wiederaufnahme“ des erstinstanzlichen Verfahrens (gemeint offenbar nach § 530 Abs 1 ZPO) – worauf sich der Rekursantrag hilfsweise richtet – durch das Rekursgericht kommt nicht in Betracht. Die nach Schluss der Verhandlung am das Erstgericht gerichteten Anträge lauteten konkret:
1. das Verfahren I* wieder zu eröffnen und
2. dieses Verfahren bis zur Entscheidung über die Wiederaufnahme des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens und bis zur nachfolgenden rechtskräftigen Entscheidung über die Genehmigung des Kaufvertrages zu unterbrechen.
Darüber wurde im angefochtenen (in das Urteil aufgenommenen) Beschluss in Spruchpunkt I.1. abgesprochen und darauf hat sich das Rekursverfahren zu beschränken.
3. Auf die von den Klägern ebenfalls mit Rekurs bekämpfte Zurückweisung der Beweisanträge auf Einvernahme der Zeugen RA Diplomjurist X* und RA Y* Z* wird bei der Behandlung der Mängelrüge eingegangen, weil das Unterlassen dieser Beweisaufnahmen auch als Stoffsammlungsmangel geltend gemacht wird (siehe dazu im Folgenden).
4. Der Revisionsrekurs gegen die Bestätigung der angefochtenen Beschlüsse ist nach § 528 Abs 2 Z 2 ZPO jedenfalls unzulässig. Die dort vorgesehene Ausnahme (Zurückweisung der Klage ohne Sachentscheidung) liegt hier nicht vor.
II. Zur Berufung
Vorab wird festgehalten, dass das Konkursverfahren nach Schlussverteilung rechtskräftig aufgehoben wurde (M* LG Salzburg) und der Erstkläger daher zur Klagsführung berechtigt ist.
1.1. Die Berufungswerber wiederholen zunächst ihre Kritik an der Abweisung des Antrags auf Wiedereröffnung des Verfahrens und der Nichtbefragung der von ihnen angebotenen (oben angeführten) Zeugen. Weiters rügen sie die Nichteinholung des beantragten Sachverständigengutachtens aus dem Bereich der landwirtschaftlichen Berufskunde. Die Einholung dieses Gutachtens hätte – so die Rechtsmittelwerber – ergeben, dass die vom Beklagten behaupteten einschlägigen Tätigkeiten nicht zu den für einen Landwirt geforderten beruflichen Qualifikation führe und der Beklagte daher die Genehmigungsvoraussetzungen nach dem Grundverkehrsgesetz nicht erfülle.
1.2. Die erfolgreiche Geltendmachung von Stoffsammlungsmängeln in der Berufung setzt zwar keine Rüge nach § 196 ZPO im erstinstanzlichen Verfahren voraus (RS0037055); allerdings muss die abstrakte Eignung des Verfahrensmangels – sofern eine solche nicht offenkundig ist – im Rechtsmittel konkret und nachvollziehbar aufgezeigt werden (RS0116273 [T1], RS0043049 [T6] ua). Der Anfechtungsgrund nach § 496 Abs 1 Z 2 ZPO wird nämlich nur schlagend, wenn der monierte Verstoß gegen ein Verfahrensgesetz zumindest abstrakt geeignet war, eine erschöpfende Erörterung und gründliche Beurteilung der Streitsache zu hindern (RS0043027, RS0043049).
1.3. Dieser Anforderung wird die vorliegende Mängelrüge nicht gerecht. Ob die vom Beklagten in der Zeit vor dem Erwerb der Liegenschaft praktizierten Tätigkeiten, welche im Verwaltungsverfahren geprüft wurden, zu der für einen Landwirt geforderten beruflichen Qualifikation führen, und der Beklagte daher die Genehmigungsvoraussetzungen nach dem Grundverkehrsgesetz nicht erfüllen konnte oder nicht, ist für die Beurteilung der vorliegenden Rechtssache nicht relevant, weil hier nicht die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, sondern die geltend gemachten Anfechtungsvoraussetzungen der §§ 870, 871 ABGB zu prüfen sind. Die für die Schaffung einer zur Beurteilung dieser Rechtsfragen angebotenen Beweise wurden in einem mängelfreien Verfahren aufgenommen und reicht die auf dieser Grundlage geschaffene Tatsachengrundlage für eine abschließende Beurteilung des Falls auch aus.
So wurde (unbekämpft) festgestellt, dass es zum Zeitpunkt der Vertragsunterfertigung beiden Verkäufern (dem Masseverwalter und der Zweitklägerin) nur darauf ankam, dass die klagsgegenständliche Liegenschaft veräußert und die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt werde, damit der Vertrag abgewickelt werden könne. Dabei ging es nur darum, dass der Beklagte die Voraussetzungen für die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde erfüllt; nicht entscheidend – und zwar weder für den Masseverwalter noch für die Zweitklägerin – war hingegen, ob der Beklagte Landwirt ist oder nicht (US 12 und US 13). Ob die Genehmigungsfähigkeit der Kaufverträge nach § 4 GVG 2001 vorlag, war (nur) von der Grundverkehrsbehörde zu prüfen.
Der gerügten Nichteinholung des Sachverständigengutachtens aus dem Bereich der landwirtschaftlichen Berufskunde kommt somit keine abstrakte Eignung zu, zu Gunsten der Rechtsmittelwerber eine abweichende Entscheidung herbeizuführen, weshalb darin von vornherein kein Verfahrensmangel gelegen sein kann.
1.4. Aus denselben Erwägungen ist auch die monierte Mangelhaftigkeit durch Nichteinvernahme des Zeugen RA Diplomjurist X* zu verneinen. Darauf, ob dieser Zeuge aus eigener Wahrnehmung den Zustand des landwirtschaftlichen Guts „am Still“ schildern und dartun hätte können, dass dort kein landwirtschaftlicher Betrieb existiere, die Gebäude verfallen seien und dass auf Teilen der Liegenschaft Abfall deponiert sei, was dieser Zeuge in der eidesstattlichen Versicherung Beilage /.B bekräftigt habe, kommt es aus den genannten Gründen nicht an. Soweit die Rechtsmittelwerber in diesem Zusammenhang die Feststellung vermissen, dass der Beklagte „die Genehmigungsvoraussetzungen des Grundverkehrsgesetzes nicht erfülle“, ist ihnen zu erwidern, dass es sich dabei im Wesentlichen um eine rechtliche und (wie bereits dargelegt) für die Beurteilung der Voraussetzungen des § 870 ABGB auch nicht entscheidungsunerhebliche Schlussfolgerung handelt, worauf bei der rechtlichen Beurteilung neuerlich eingegangen wird.
1.5. Was die von den Rechtsmittelwerbern ebenfalls gerügte Zurückweisung des Zeugenanbots auf Befragung der vormaligen Rechtsvertreterin der Zweitklägerin, Y* Z*, anlangt, so wurde dieses erst in der letzten Streitverhandlung gestellte Beweisanbot vom Erstgericht zu Recht wegen Verspätung zurückgewiesen: Den Klägern wäre es sowohl möglich, als auch zumutbar gewesen, diesen Beweisantrag früher zu stellen. Bereits in der Verhandlung vom 5.8.2024 richtete die Zweitklagsvertreterin die Frage, ob das Nutzungsrecht eine Bedingung für den Vertragsabschluss gewesen sei, an den Masseverwalter, der dies verneinte und klarstellte, dass es, wenn es eine Bedingung gewesen wäre, auch als Bedingung formuliert worden wäre. Es sei überhaupt nicht zur Debatte gestanden, ob die Zweitklägerin den Vertrag auch ohne Einräumung dieser Gegenleistung unterschrieben hätte. Spätestens zu diesem Zeitpunkt hätten die Kläger daher den Antrag auf Einvernahme dieser Zeugin (dass diese die Formulierung des Punktes X.9. im Vertrag mit der Zweitklägerin vornahm, war im Verfahren nicht strittig) beantragen können und müssen. Dass dieses Beweisanbot letztlich erst in der letzten Streitverhandlung gestellt wurde, ist den Klägern als grob schuldhafte Verspätung iSd § 179 ZPO anzulasten.
Damit kommt auch dem Rekurs gegen den Zurückweisungsbeschluss keine Berechtigung zu.
2. Unter dem Berufungsgrund der unrichtigen Sachverhaltsfeststellung bekämpfen die Berufungswerber die bei der Wiedergabe des Sachverhalts als (A1+A2) und (B) gekennzeichneten Feststellungen und begehren stattdessen die Feststellung, dass der Beklagte die Genehmigungsvoraussetzungen nicht erfülle.
Das Erstgericht habe die Feststellung (B) mit den Ausführungen des Amtssachverständigen in Verbindung mit dem Genehmigungsbescheid begründet. Der Amtssachverständige habe jedoch nur ein Indiz für die tatsächliche Befähigung des Beklagten festgestellt (sic) und die endgültige Beurteilung der Grundverkehrsbehörde überlassen. Diese habe ihre Zustimmung dann ohne Begründung erteilt. Zwar komme einer öffentlichen Urkunde materielle Beweiskraft zu; im vorliegenden Fall enthalte die Urkunde (gemeint: der Genehmigungsbescheid Beilage /.9) jedoch keine Aussage zur Befähigung des Beklagten und habe insofern keinen Beweiswert.
2.1. Eine erfolgreiche Beweisrüge erfordert die bestimmte Angabe 1. welche konkrete Feststellung bekämpft wird, 2. infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurde, 3. welche Feststellung statt dessen begehrt wird und 4. aufgrund welcher Beweisergebnisse diese zu treffen gewesen wäre (RS0041835 [insb T4 und T5]). Dieser Beweisrüge wird hinsichtlich der bekämpften Feststellung, wonach der Beklagte zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses überzeugt gewesen sei, die Genehmigungsvoraussetzungen zu erfüllen (A1) nicht entsprochen, weil sich die Rechtsmittelausführungen der Berufungswerber inhaltlich lediglich mit der angefochtenen Feststellung (B) befassen. Der kritisierten Feststellung, dass der Beklagte bei der Vertragserrichtung davon überzeugt war, dass er die Voraussetzungen für die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erfüllt, wird kein diesen Gesichtspunkt beleuchtender Alternativsachverhalt gegenübergestellt; vielmehr beinhaltet die begehrte Wunschfeststellung lediglich den (im Übrigen rechtlichen) Umstand, dass der Beklagte die Genehmigungsvoraussetzungen nicht erfüllt habe. Dass es darauf bei der Beurteilung der hier zu prüfenden Voraussetzungen der §§ 870, 871 ABGB nicht ankommt, wurde bereits bei der Behandlung der Mängelrüge aufgezeigt. Im Übrigen kann auf die rechtliche Beurteilung der Sache unter Punkt 3. verwiesen werden.
Anstelle der Feststellung, dass die Zweitklägerin zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses überzeugt gewesen sei, dass der Beklagte die Genehmigungsvoraussetzen erfülle (A2), wird in der Rechtsrüge (disloziert) die Ersatzfeststellung begehrt, dass
„die Zweitklägerin darauf vertraut habe, dass die Voraussetzungen der Genehmigung (für sie gleichbedeutend vorliegender Landwirtschaft) gegeben sein würden, damit sie dem Kaufvertrag zustimmen habe können“.
Auch diese dislozierte Rüge wird den oa Anforderungen nicht gerecht, weil die bekämpfte und die an deren Stelle begehrten Feststellungen widerspruchsfrei nebeneinander stehen können („die Zweitklägerin vertraute darauf und war überzeugt, dass..“; ). Nach der ständigen Rechtsprechung können im Rahmen einer Beweisrüge nur soche Alternativfeststellungen begehrt werden, welche die dadurch bekämpfte Feststellung ausschließen (vgl RS0117402 [T15], RI0100145).
Im Übrigen wird auch nicht nachvollziehbar dargestellt, inwieweit eine (ohnedies nicht begehrte) Ersatzfeststellung, wonach die Zweitbeklagten zwar darauf vertraut habe, dass der Beklagte die Genehmigungsvoraussetzungen erfülle, aber nicht davon überzeugt gewesen sei, am rechtlichen Ergebnis etwas ändern solle. Nach den nicht weiter bekämpften Feststellungen wurde die grundverkehrsbehördliche Genehmigung beider Kaufverträge erteilt.
Insgesamt übernimmt das Berufungsgericht die Feststellungen des Erstgerichts als Resultat eines im Ergebnis mängelfreien Verfahrens sowie einer zutreffenden Beweiswürdigung und legt sie seiner Entscheidung zugrunde.
3. In ihrer Rechtsrüge argumentieren die Berufungswerber, dass das Erstgericht die Irrtumsvoraussetzungen falsch beurteilt habe, weil es zwischen Landwirtschaftseigenschaft und grundverkehrsbehördlicher Genehmigung unterscheide, ohne explizite Tatsachenfeststellungen dazu zu treffen, inwiefern die Kläger, insbesondere die Zweitklägerin, hier einen Unterschied hätten erkennen können bzw auch erkannt hätten (sic!). Für die Zweitklägerin als rechtsunkundige Person sei die im Vertrag gefasste Formulierung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung gleichbedeutend zur Landwirteigenschaft gewesen. Die eigene rechtsfreundliche Vertretung könne der Klägerin hier nicht zur Last gelegt werden (sic!), dass diese Frage beim Verfassen des Vertrags offensichtlich nie evident geworden sei. Die Zweitklägerin habe daher keinen Unterschied zwischen grundverkehrsbehördlicher Genehmigung und Landwirteigenschaft gemacht.
3.1. Zunächst kann hinsichtlich der grundsätzlichen Voraussetzungen für eine Vertragsanfechtung wegen arglistiger Irreführung auf die zutreffenden Ausführungen im Ersturteil verwiesen werden (§ 500a ZPO). Das Erstgericht legte im Rahmen seiner eingehenden rechtlichen Beurteilung frei von Rechtsirrtum dar, worin die wesentlichen Unterschiede zwischen einem Geschäfts- und einem (nur im Kontext des § 870 ABGB zur Anfechtung berechtigenden) Motivirrtum liegen. Letzterer betrifft neben den ausschließlich die Sphäre der irrenden Partei betreffenden Beweggründen auch sonstige außervertragliche Umstände. Ganz generell betreffen Motivirrtümer nur den Grund des für den Vertragsabschluss maßgebenden Parteiwillens, wohingegen ein Geschäftsirrtum stets – wie dies bereits der Begriff verdeutlicht – den Inhalt des Rechtsgeschäfts betrifft (vgl RS0014902 [T3, T4]).
3.2. In diesem Zusammenhang wurde vom Erstgericht völlig zutreffend auf Grundlage der getroffenen Sachverhaltsfeststellungen dargelegt, dass eine Landwirteigenschaft des Beklagten nicht Inhalt der zwischen den Streitteilen abgeschlossene Rechtsgeschäfte war. Weder wurde dies vom Beklagten gegenüber den Verkäufern behauptet, noch war dieser Umstand für den Masseverwalter oder die Zweitklägerin ein Kriterium für den Vertragsabschluss. Für die Verkäuferseite ging es nur darum, dass dem Kauf die grundverkehrsbehördliche Genehmigung erteilt werde, dass also die Voraussetzungen für eine Genehmigungsfähigkeit nach dem Grundverkehrsgesetz vorliege. Dass dies auch zum Zeitpunkt der Antragstellung bei der Behörde der Fall war, geht im Übrigen auch aus dem festgestellten Inhalt des Genehmigungsbescheids hervor. Damit lag dieses – den Kern des Prozessstandpunkts der Kläger bildende – behauptete Motiv der Zweitklägerin für die Unterfertigung des Vertrags, nämlich dass sie von einer Landwirteigenschaft des Beklagten ausgegangen sei, nach den hier zu beurteilenden Feststellungen zum maßgeblichen Zeitpunkt gar nicht vor. Auch lässt sich aus dem Sachverhalt in keinster Weise ableiten, dass die Kläger in Kenntnis des (behaupteten und ohnedies nicht erwiesenen) Umstands, dass dem Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Zustimmung nach § 4 GVG 2001 erteilt werden würde, obwohl er (behauptetermaßen) kein Landwirt sei, nicht abgeschlossen hätten. Wie schon betont, kam es nämlich allen Vertragsteilen zum Zeitpunkt der Unterfertigung der Verträge nur auf das Erlangen der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung nach § 4 GVG 2001 an. Das Vorliegen der dort normierten Voraussetzungen – insbesondere, ob der Versagungsgrund nach Abs 2 leg cit zum Tragen kommt oder ob das Rechtsgeschäft dem in Abs 1 leg cit beschriebenen Interesse widerspricht – waren von der zuständigen Behörde zu prüfen.
3.3. Zum besseren Verständnis wird der Vollständigkeit halber noch der Inhalt des § 4 Abs 4 GVG 2001 wiedergegeben:
„Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebs oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, wenn er aufgrund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die dazu erforderlichen Fähigkeiten besitzt und kein Grund zur Annahme besteht, dass er diese selbstständige Wirtschaftseinheit nach dem Erwerb nicht selbst bewirtschaften wird. Der Nachweis der erforderlichen Fähigkeiten wird erbracht durch
a) … eine mindestens fünfjährige praktische Tätigkeit nach Erfüllung der allgemeinen Schulpflicht, die eine hinreichend tatsächliche Befähigung zur Selbstbewirtschaftung als gegeben erscheinen lässt …“
Soweit die Berufungswerber der Behörde im Rechtsmittel unterstellen, diese habe die Voraussetzungen für die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Bewilligung beim Beklagten zu Unrecht als gegeben erachtet, kann darin jedenfalls kein listiges Verhalten – auch nicht im Sinn eines Unterlassens / Verschweigens – auf Käuferseite erblickt werden, zumal der Beklagte bei Vertragsabschluss auch selbst davon überzeugt war, dass er die Voraussetzungen nach § 4 GVG 2001 erfülle.
3.4. Abschließend ist noch klarzustellen, dass eine Vertragsanfechtung aus irrtumsrechtlichen Erwägungen nur von den Vertragsparteien selbst begehrt werden kann. Bereits der Wortlaut des § 870 ABGB („Wer von dem anderen Teile durch List … zu einem Vertrage veranlasst worden, ist ihn zu halten nicht verbunden) stellt dies klar. Der Erstkläger ist (unstrittig) keine Vertragspartei der angefochtenen Verträge und kann sich bereits aus diesem Grund nicht mit Erfolg auf diesen Anfechtungstatbestand stützen. Lediglich absolut nichtige Verträge – welche beispielsweise gegen Allgemeininteressen schützende oder der öffentlichen Ordnung und der Sicherheit dienende Gesetze verstoßen – haben zur Folge, dass sich jedermann auf deren Unwirksamkeit berufen kann (ohne dass es aber einer besonderen Anfechtung bedürfte, RS0016432). Eine solche – im Übrigen auch von Amts wegen aufzugreifende (RS0116900) absolute Unwirksamkeit liegt hier aber nicht vor.
Zusammengefasst ist das Erstgericht zutreffend von der Wirksamkeit der beiden streitgegenständlichen Rechtsgeschäfte ausgegangen.
3.5. Zur Frage, ob es sich bei der zusätzlichen, im Vertrag mit der Zweitklägerin getroffenen Regelung Pkt. X.9. (oben S 7-8) um eine auflösende Bedingung handelt:
Die Berufungswerber führen dazu in der Rechtsrüge ins Treffen, dass das Erstgericht diesen Vertragspunkt (X.9.) zu Unrecht als Teil der Gegenleistung und nicht als Bedingung ausgelegt habe. Es käme dabei nicht bloß auf den Wortlaut des Vertrags, sondern insbesondere auf den Parteiwillen an. Jedenfalls könnten weder die Platzierung dieser Vertragsklausel innerhalb der Vereinbarung noch deren Nummerierung ein maßgebliches Kriterium für deren Auslegung sein. Es komme vielmehr auf den Willen der Zweitklägerin an. Nach den Feststellungen sei es ihr zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses darauf angekommen, dass der Beklagte die Voraussetzungen für eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erfülle, damit der Verkauf der Liegenschaft durchgeführt werde und sie dort ihren Alterswohnsitz haben könne. Aus der festgestellten Wortfolge, dass es ihr „darauf angekommen sei“ gehe hervor, dass es für sie eine Bedingung für die Vertragsunterfertigung gewesen sei, dass sie dort ihren Alterswohnsitz haben könne. Dass der Beklagte nach Abschluss des Räumungsverfahrens gegenüber der Zweitklägerin ein Betretungsverbot ausgesprochen habe und ihr nunmehr die Nutzung untersage, finde in den Sachverhaltsfeststellungen keinen Eingang. Hier sei das Erstgericht ebenfalls rechtsirrig davon ausgegangen, dass es sich bei der in Vertragspunkt X.9. getroffenen Regelung nur um einen Teil der Gegenleistung handle, weil eben Feststellungen zum Eintritt der Bedingung fehlten. Mangels rechtlich relevanter Sachverhaltsfeststellungen, welche jedoch für die rechtliche Beurteilung wesentlich gewesen wären, sei das Urteil in seiner Begründung unvollständig und daher auch in diesem Punkt anfechtbar (sic). Bei richtiger rechtlicher Beurteilung hätte das Erstgericht von einer Bedingung ausgehen und zu dem Schluss gelangen müssen, dass diese vom Beklagten nicht erfüllt worden sei. Da das Zustandekommen des Vertrages zwischen dem Beklagten und der beiden Kläger (sic!) nicht unabhängig mit einem der beiden Kläger stattfinden könne, sei bei rechtswirksamer Anfechtung des Vertrags auch der jeweils andere Verkaufsanteil betroffen. Somit wirke sich eine erfolgreiche Vertragsanfechtung durch die Zweitklägerin auch auf den mit dem Erstkläger abgeschlossenen Vertrag aus.
3.5.1. Zunächst ist diesen Ausführungen zu erwidern, dass der Erstkläger keinen Vertrag mit dem Beklagten abschloss, sondern der Verkauf seines vormaligen Hälfteanteils an der Liegenschaft vom – im Konkursverfahren über das Vermögen des Erstklägers zum Vertreter der Masse bestellten – Masseverwalter vorgenommen wurde.
3.5.2. Ein rechtswirksam abgeschlossener Vertrag kann nur bei Vorliegen eines gesetzlich normierten Anfechtungs- oder Aufhebungsgrunds aufgelöst werden. In Lehre und Rechtsprechung wird zwischen sogenannten Wurzelmängeln und Mängeln in der vertraglichen Abwicklung unterschieden (vgl Reischauer in Rummel/Lukas, ABGB4 § 932 Rz 61 sowie RS0128479). Während mit dem Tatbestand der List – wie auch dem Irrtum – ein Wurzelmangel geltend gemacht wird, werden die „Leistungsstörungen“ – klassisch die Rechte aus der Gewährleistung (wenn also der Vertragspartner nicht das erhält, was ihm vertraglich zugesichert wurde) – dem Stadium der Vertragsabwicklung zugeordnet.
Auch der Nichteintritt einer vertraglich vereinbarten Bedingung kann zur Vertragsauflösung führen. Vereinbaren die Vertragsteile eine sog „Resolutivbedingung“ (auflösende Bedingung), hat dies zur Folge dass die vertraglichen Rechte und Pflichten zwar zunächst entstehen, der Eintritt der vereinbarten Bedingung dann aber sämtliche Wirkungen des Rechtsgeschäfts ohne weiteres Zutun rückwirkend wieder vernichtet (RS0017499 [T1]). Häufig werden solche Auflösungsbedingungen durch eine Formulierung wie „Die Rechtswirksamkeit dieses Vertrags ist auflösend bedingt durch…“ in den Vertragstext aufgenommen. Bei der aufschiebenden Bedingung („Suspensivbedingung“) tritt das von der Bedingung abhängig gemachte Recht hingegen erst mit deren Erfüllung ein; ohne den Bedingungseintritt entfaltet der Vertrag somit (gar) keine Rechtswirkungen. Letztlich können die Parteien bei Abschluss des Vertrags auch mit Selbstverständlichkeit vom Bestehen, Fortbestehen oder vom Eintritt bestimmter Umstände ausgehen und sie nur deswegen nicht zur Bedingung des Geschäftes (§ 901 ABGB) machen, weil niemand an die Notwendigkeit einer ausdrücklichen Regelung dachte (RS0017530 [T14]).
3.5.3. Ob eine Bedingung gesetzt wurde und ob eine solche als Resolutiv- oder Suspensivbedingung zu behandeln ist, stellt eine Auslegungsfrage dar (RS0110873). Zwar liegt im Allgemeinen die aufschiebende Wirkung näher, jedoch kommt die Umdeutung einer aufschiebenden Bedingung in eine auflösende dann in Betracht, wenn schon für die Zeit vor dem Bedingungseintritt echte Erfüllungsansprüche vereinbart werden und der bedingt Berechtigte durch unbestimmte Zeit etwas unterlassen oder fortgesetzt tun soll (3 Ob 96/91, 1 Ob 330/97d mwN). Rechtsgeschäfte, deren Wirksamkeit von einer behördlichen Genehmigung abhängig sind, gelten nach ständiger Rechtsprechung aufschiebend bedingt (1 Ob 290/97x ua). Selbst wenn die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts (gar) nicht von einer behördlichen Genehmigung abhängt, können die Parteien die Erteilung von behördlichen Genehmigungen zur Bedingung für die Wirksamkeit machen und ist in einem solchen Fall die Bedingung ebenfalls als aufschiebend anzusehen (RS0110874).
3.5.4. Dass es sich bei der Erteilung der grundverkehrsrechtlichen Zustimmung um eine aufschiebende Bedingung beider Verträge handelte und sich sich diese auch wechselseitig aufschiebend bedingten, war zwischen den Parteien nicht weiter strittig.
Einen zentralen Streitpunkt bildete jedoch die Frage, ob auch der oben auf Seiten 8-9 wiedergegebene Vertragspunkt X.9., welcher sich nur im Vertrag mit der Zweitklägerin findet, ebenfalls eine (nach dem Ansinnen der Kläger) „auflösende“ Bedingung beinhaltet.
Die Klägerin brachte dazu in erster Instanz vor, dass die Weigerung des Beklagten, den Vertragspunk X.9. zu erfüllen, einen weiteren Anfechtungsgrund bilde, welcher erst im Räumungsverfahren zutage getreten sei. Der Beklagte sei mit Schreiben vom 14.3.2024 aufgefordert worden, die oa Vertragsbedingung zu erfüllen. Unter anderem sei er in diesem Schreiben darauf hingewiesen worden, dass der Genannte Vertragspunkt für die Klägerin (gemeint Zweitklägerin) eine unabdingbare Bedingung für den Verkauf ihres Hälfteanteils gewesen sei und dass, weil der Beklagte bei Abschluss des Vertrags einseitig von einem Recht zur Kündigung der Nutzung ausgegangen sei, in einem wesentlichen Vertragspunkt der Konsens fehle und der Vertrag daher ex tunc unwirksam sei. Dieser Vertragskonsens sei bis heute nicht hergestellt, weil der Zweitklägerin das vereinbarte Nutzungsrecht nicht eingeräumt worden sei. Da sie einem einseitigen Kündigungsrecht des Käufers (gemeint bezogen auf die oben eingeräumte Nutzung als Dauerschuldverhältnis) nicht zugestimmt hätte, sei der Vertrag als aufgelöst zu betrachten.
Diese Rechtsausführungen beinhalten keine klare Unterscheidung zwischen dem behaupteten fehlenden Vertragswillen der Zweitklägerin (hinsichtlich eines vermeintlichen [im schriftlichen Vertrag jedenfalls nicht formulierten] einseitigen Kündigungsrechts der vertraglich eingeräumte Nutzung durch den Käufer) und dem Wegfall oder Nichteintritt einer behaupteten unabdingbaren Bedingung zu. Richtig ist, dass ein fehlender Vertragswille, wenn er einen wesentlichen Vertragspunkt betrifft, das Zustandekommen des Vertrags an sich verhindert. Dass der Vertrag, dessen Aufhebung die Kläger mit der gegenständlichen Klagsführung anstreben, mangels Konsens gar nicht zustande kam, wurde aber nie behauptet. Vielmehr beriefen sich die Kläger bereits in der Klagsschrift darauf, dass dass der Beklagte mit den hier gegenständlichen Kaufverträgen die jeweiligen Hälfteanteile der Kläger „erwarb“ (ON 1 S 2), der Verkauf von der Grundverkehrsbehörde am 23.9.2021 rechtskräftig genehmigt und hinsichtlich des Hälfteanteils des Erstklägers auch vom Insolvenzgericht bewilligt wurde. Es war auch nie strittig, dass die diesbezüglichen Suspendivbedingungen eintraten und das Eigentumsrecht des Beklagten grundbücherlich einverleibt wurde.
3.5.5. Dass nun die Einhaltung des Vertragspunktes X.9. durch den Liegenschaftskäufer für die Klägerin (subjektiv) eine maßgebliche Bedingung für die Wirksamkeit des Vertrags war, mag zutreffen und geht auch aus der Feststellung in US 12, wonach es ihr zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nur darauf angekommen sei, dass der Beklagte die Voraussetzungen für eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erfülle, damit der Verkauf durchgeführt werde und sie dort ihren „Alterswohnsitz“ haben könne, hervor. Dieses Motiv wurde aber nicht Gegenstand des Vertrags. Vielmehr wurde als Vorbemerkung eingangs des Punktes X.9. lediglich festgehalten, dass es sich beim Verkaufsgegenstand um die Heimat der Verkäuferin (Zweitklägerin) handle und daher eine emotionale Bindung dazu vorliege. Dies wurde aber bloß als (Hinter-)Grund für die Einräumung des Nutzungsrechts verschriftlicht und und nicht in Form (irgend) einer Bedingung vertraglich ausbedungen.
Dass lediglich die Zweitklägerin dies so verstand, geht auch aus ihrem – oben zitierten – Prozessvorbringen im Schriftsatz ON 13 (wonach es „für die [Zweit-]Klägerin eine unabdingbare Bedingung für den Verkauf gewesen sei“) hervor. Hätten beide Streitteile es tatsächlich gewollt, dass die Nichteinhaltung dieses Vertragspunktes durch den Käufer beide Kaufverträge rückwirkend beseitigen sollte, so wäre dies wohl auch vertraglich festgehalten worden. Zum einen – auch dies wurde bereits vom Erstgericht zutreffend betont – findet das Wort „Bedingung“ in beiden Verträgen vielfach Verwendung (US 31; § 500a ZPO), zum anderen bezieht sich das der Zweitklägerin eingeräumte Nutzungsrecht lediglich auf ein Flächenausmaß von 1.000 m², was weniger als 2 % der Fläche des Kaufobjekts ausmacht. Auch weil die Auflösung des mit der Zweitklägerin abgeschlossenen Vertrags die Auflösung des vom Konkurs des Bruders betroffenen Hälfteanteils zur Folge gehabt hätte, besteht für das Berufungsgericht kein Zweifel daran, dass eine Einigung der Vertragsteile darüber, dass die Nichteinhaltung des Vertragspunktes X.9. durch den Verkäufer zur Auflösung beider Verträge führen sollte, ganz klar als solche im Vertrag formuliert worden wäre.
3.5.6. Bei der Auslegung von Verträgen ist zunächst vom Wortsinn in seiner gewöhnlichen Bedeutung auszugehen (RS0017915). Es ist daher zunächst auf den objektiven Erklärungswert abzustellen. Dabei ist nach der Rechtsprechung nicht stehenzubleiben, sondern in einem weiteren Schritt auch die Absicht der Parteien zu erforschen, wobei es mangels einer tatsächlichen Willensübereinkunft auch auf die Berücksichtigung aller Begleitumstände ankommt (vgl 9 Ob 81/04h, 7 Ob 104/22b uvm). In diesem Zusammenhang muss auch auf den allen Beteiligten erkennbaren Zweck des Rechtsgeschäfts Bedacht genommen werden (vgl RS0045922 [T3]).
Bereits der Wortlaut der Vertragsklausel X.9. lässt die von den Klägern gewünschte Auslegung nicht zu. Sie zeigen auch in keinster Weise auf, aus welcher Formulierung im Vertragstext sie eine Bedingung ableiten (dass sie eine emotionale Bindung zur Heimat hat, beinhaltet jedenfalls keine solche), sondern stellen nur auf die Absicht der Zweitklägerin ab. Dass der Wille beider Vertragsteile bei Vertragsabschluss auf die Vereinbarung einer Resolutivbedingung (für den Fall des Nichteinhalts dieses Punktes durch den Beklagten) ausgerichtet gewesen sei, wurde in erster Instanz nicht behauptet. Auch wurden (überhaupt) keine konkreten Begleitumstände, aus welchen eine übereinstimmende Parteiabsicht in diese Richtung (Vertragswille in Richtung Resolutivbedingung) zu schließen wäre, vorgebracht. Vor diesem Hintergrund ist auch nicht ersichtlich, welche „rechtlich relevanten Feststellungen“ zur „Bejahung der Bedingung“ noch getroffen werden müssten. Dem Vorbringen der Kläger, wonach der Beklagte der Zweitklägerin das Nutzungsrecht aufgekündigt habe, ist dieser nicht entgegengetreten. Das vom Beklagtenvertreter in diesem Zusammenhang verfasste Schreibens vom 22.3.2024 wurde von der Zweitklägerin als Beilage C2 vorgelegt, weshalb auf den Inhalt dieser unstrittigen Urkunde ohnedies Bedacht genommen werden kann. Dass das Erstgericht zur „Verneinung der Gegenleistung“ des Beklagten keine ausdrücklichen Feststellungen traf, begründet daher keinen rechtlichen Feststellungsmangel.
Letztlich liegt auch die im Zusammenhang mit der dislozierten Beweisrüge monierte Unvollständigkeit des Sachverhalts, welche die Berufungswerber darin erblicken, dass „nicht festgehalten worden sei, ob die Zweitklägerin die im Vertrag formulierte aufschiebende Wirkung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung als Bedingung verstanden habe und ob bzw wann Zweifel an den Voraussetzungen aufgetreten seien“, nicht vor. Ein sekundärer Feststellungsmangel liegt nur vor, wenn das Erstgericht infolge unrichtiger rechtlicher Beurteilung erforderliche Feststellungen nicht getroffen hat und daher Feststellungen für die vorzunehmende rechtliche Beurteilung fehlen (RS0043480, RS0043320, RS0053317). Es ist weder ersichtlich, noch wird dies von den Berufungswerbern erkennbar aufgezeigt, welche Relevanz diesen vermissten Feststellungen zukommen soll.
4. Insgesamt war daher der Berufung der Kläger keine Folge zu geben.
III. Verfahrensrechtliches:
1. Im Berufungsverfahren gilt grundsätzlich das in § 482 ZPO normierte Neuerungsverbot. Dem Rechtsmittelgegner ist es jedoch gemäß § 468 Abs 2 Satz 3 gestattet, im Rechtsmittelverfahren zur Widerlegung der im Rechtsmittel angegebenen Anfechtungsgründe neue, im bisherigen Verfahren noch nicht vorgebrachte Umstände und Beweise zu benützen. Das zur Widerlegung des klägerischen Vorbringens zum gestellten Wiedereröffnungs- und Unterbrechungsantrag vom Beklagten mit der Rechtsmittelgegenschrift vorgelegte Beweismittel (Urteil des Landesverwaltungsgerichts Salzburg vom 19.3.2025) war daher nicht zurückzuweisen.
2. Die Kostenentscheidung im Berufungsverfahren beruht auf §§ 50 und 41 ZPO. Auch im Rechtsmittelverfahren besteht die aus § 22 RATG und § 41 Abs 1 ZPO resultierende Verbindungspflicht. Können Rechtsmittel wegen ihres Zustellzeitpunkts mit einer einzigen Rechtsmittelgegenschrift beantwortet werden, gebührt nur das Honorar für einen einzigen Schriftsatz. Für eine Verbindungsgebühr besteht dabei keine gesetzliche Grundlage. Das gilt auch dann, wenn ein Rechtsmittel mit Zusatzanträgen verbunden ist (vgl Obermaier, Kostenhandbuch4, Rz 1.447 mwN).
Die Berufungsbeantwortung wurde in Entsprechung des § 22 RATG mit der Rekursbeantwortung verbunden. Es stehen somit nur die Kosten für die Berufungsbeantwortung ohne Verbindungsgebühr zu.
3. Da der Entscheidungsgegenstand nicht in einem Geldbetrag besteht, war ein Bewertungsausspruch nach § 500 Abs 2 Z 1 ZPO vorzunehmen. Dabei bestand kein Anlass, von der von den Klägern vorgenommenen Bewertung der noch streitverfangenen Begehren auf Unwirksamerklärung der Kaufverträge und Rückstellung des Kaufobjekts mit (insgesamt) EUR 45.000,-- abzugehen. Diese beiden Begehren stehen in einem rechtlichen und tatsächlichen Zusammenhang im Sinn des § 55 JN. Somit war auszusprechen, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands insgesamt den Schwellenwert von EUR 30.000,-- übersteigt.
4. Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht von der Lösung erheblicher Rechtsfragen im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO abhängig war. Fragen der Vertragsauslegung sind stets nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen (vgl RS0044358; RS0042936 uvm). Fragen der Beweiswürdigung sowie der Mängelfreiheit des erstinstanzlichen Verfahrens sind nicht revisibel (RS0042963, RS0043371).
Connect Omnilex to search the legal corpus from your AI assistant.