3Ob109/17a•OGH 3Ob109/17a
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Dr. Hoch als Vorsitzenden sowie die Vizepräsidentin Dr. Lovrek, die Hofräte Dr. Jensik und Dr. Roch und die Hofrätin Dr. Kodek als weitere Richter in den verbundenen Rechtssachen der klagenden und widerbeklagten Partei Dr. G*****, vertreten durch die Schlosser Peter Rechtsanwälte OG in Wien, gegen die beklagte und widerklagende Partei F*****, vertreten durch die Hohenberg Strauss Buchbauer Rechtsanwälte GmbH in Graz, wegen Abgabe rechtsgeschäftlicher Willenserklärungen, über die außerordentliche Revision der klagenden und widerbeklagten Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Graz als Berufungsgericht vom 21. April 2017, GZ 2 R 19/16f40, den
Beschluss
gefasst:
Die außerordentliche Revision wird mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.
Begründung:
Die Streitteile schlossen einen Liegenschaftskaufvertrag, der keinen vereinbarten Kaufpreis, sondern folgende Preisbestimmungsklausel vorsah: „Mangels anderer Einigung errechnet sich der Kaufpreis je Quadratmeter aus einem bis zur endgültigen Unterfertigung des angebotenen Kaufvertrags bereits verbücherten Kaufvertrag über eine Liegenschaft ... [nähere sachliche und örtliche Einschränkungen]. Bei bebauten Liegenschaften ist vom Kaufpreis der Wert der Baulichkeiten, wie er im Kaufvertrag ausgewiesen ist, in Abzug zu bringen.“
Für beide Vertragsparteien hatte die Preisbestimmungsklausel den Zweck, zeit und kostenaufwändige Preisbestimmungen durch Sachverständige zu vermeiden. Nach dem Standpunkt des Beklagten brachte die Vertragsklausel zum Ausdruck, dass der Wert von allfällig vorhandenen Gebäuden auf der Referenzliegenschaft vom Kaufpreis abzuziehen sei, um der Preisberechnung den bloßen Grundstückswert zugrunde zu legen; der Wert von größeren Gebäuden sei in einem Kaufvertrag jedenfalls ausgewiesen; Verträge, die den Wert der Baulichkeiten nicht auswiesen, seien nicht heranzuziehen. Der Kläger verstand die Vertragsbestimmung jedoch dahin, dass ein Gebäudewert nur abzuziehen sei, wenn er im Kaufvertrag ausgewiesen sei. Sollte im Kaufvertrag über eine bebaute Liegenschaft kein Gebäudewert ausgewiesen sein, dann wäre ein allfälliger Wert der Gebäude nicht abzuziehen. Eine Erörterung dieser unterschiedlichen Auffassungen fand nicht statt. Ebenso wenig wurde erörtert, ob der Kläger nur einen einzigen Kaufvertrag zur Preisbestimmung vorlegen dürfe oder auch mehrere.
Der Kläger legte zwecks Preisbestimmung gleichzeitig fünf Liegenschaftskaufverträge vor. Die beiden erstgereihten Kaufverträge betrafen Unternehmenskäufe. Auf den drittgereihten Kaufvertrag über eine bebaute Liegenschaft stützt der Kläger sein auf Unterfertigung eines verbücherungsfähigen Kaufvertrags gerichtetes Begehren. Die viert und fünftgereihten Kaufverträge betreffen ebenfalls bebaute Liegenschaften, wobei in allen Fällen der Wert der Baulichkeiten nicht ausgewiesen ist.
Die Vorinstanzen wiesen das klägerische Begehren ab und gaben dem Widerklagebegehren, das einen aufgrund einer anderen Vertragsklausel errechneten geringeren Kaufpreis zum Gegenstand hat, statt. Sie legten die Preisbestimmungsklausel dahin aus, dass ein Kaufvertrag über eine bebaute Liegenschaft nur dann als Referenzwert heranzuziehen sei, wenn der vom Gesamtkaufpreis abzuziehende Gebäudewert im Kaufvertrag ausgewiesen sei. Da der Kläger in Ausübung seines Preisbestimmungsrechts nur Kaufverträge über bebaute Liegenschaften übermittelt habe, in denen der Wert der Baulichkeiten nicht ausgewiesen sei, habe er sein Preisbestimmungsrecht nicht wirksam ausgeübt. Darüber hinaus habe der Kläger sein Gestaltungsrecht auch deshalb nicht wirksam ausgeübt, weil er nicht bloß einen, sondern fünf Kaufverträge übermittelt habe.
Der Kläger zeigt in seiner außerordentlichen Revision keine erheblichen Rechtsfragen iSd § 502 Abs 1 ZPO auf.
Ob ein Vertrag im Einzelfall richtig ausgelegt wurde, bildet nur dann eine erhebliche Rechtsfrage, wenn infolge einer wesentlichen Verkennung der Rechtslage ein unvertretbares Auslegungsergebnis erzielt wurde (RISJustiz RS0042936), wenn die Auslegung den Grundsätzen des § 914 ABGB widerspricht, unlogisch oder mit den Sprachregeln unvereinbar ist (RISJustiz RS0044298 [T18]).
Die Auslegung der „Baulichkeitenklausel“ dahin, dass Grundstückskäufe über bebaute Liegenschaften, bei denen der Gebäudewert nicht im Kaufvertrag festgeschrieben wurde, weshalb der Wert des unbebauten Grundstücks für die Vertragsparteien daher nicht ersichtlich ist, nicht als Referenzwert heranzuziehen sind, weicht aber von den Grundsätzen der Vertragsauslegung iSd § 914 ABGB nicht ab. Auch wenn die berufungsgerichtliche Formulierung missverständlich sein mag – die übereinstimmende Parteienabsicht bezog sich nur auf die Vermeidung der Sachverständigenbeiziehung – entspricht doch das der hier vom Kläger formulierten Klausel in seinem Anbot beigemessene Verständnis der Maßgeblichkeit des objektiven Erklärungswerts von Willenserklärungen (RISJustiz RS0014205). Der Standpunkt des Klägers, im Fall der Veräußerung eines bebauten Grundstücks ohne Offenlegung des Gebäudewerts im Kaufpreis diesen einfach mit dem Preis des unbebauten Grundstücks gleichzusetzen, widerspräche der Sicht des redlichen Erklärungsempfängers, wenn ein unbebautes Grundstück verkauft und der Kaufpreis hiefür gefunden werden soll.
Die rechtliche Beurteilung des Berufungsgerichts, der Kläger habe sein Preisbestimmungsrecht nicht wirksam ausgeübt, weil die von ihm als maßgebliche Referenz genannten Kaufverträge sich nur auf bebaute Liegenschaften bezogen, bei denen der Wert der Baulichkeiten nicht ausgewiesen war, bildet daher keine vom Obersten Gerichtshof im Interesse der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung.
Scheidet eine wirksame Ausübung des klägerischen Gestaltungsrechts aber bereits aus dem oben genannten Grund aus, kann die Frage der Zulässigkeit der Übermittlung mehrerer, allerdings gereihter Kaufverträge offenbleiben. Damit im Zusammenhang stehende Rechtsfragen sind daher schon mangels Relevanz nicht erheblich iSd § 502 Abs 1 ZPO.
Die außerordentliche Revision des Klägers ist daher zurückzuweisen.
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