OGH 1Ob259/03z

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 12.08.2004

Kopf

DerOberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Vizepräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr.Schlosser als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Gerstenecker, Dr.Rohrer, Dr.Zechner und Univ. Doz.Dr.Bydlinski als weitere Richterin der Rechtssache der klagenden Partei Prof.MariaRegina S*****, vertretendurch Dr.Roland Deissenberger, RechtsanwaltinWien, wider die beklagte ParteiIng.Harald R*****, vertreten durch Dr.Johannes Hübner und Dr.Gerhard Steiner, Rechtsanwälte in Wien, wegen Feststellung des Nichtbestehens von Mietrechten infolge Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts fürZivilrechtssachen Wienals Berufungsgerichtvom 14.Mai2003, GZ39R 85/03v55, womit dasUrteil des Bezirksgerichts Döbling vom 26.November2002, GZ15C31/96f50, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

DerRevision wird Folge gegeben.

Das Urteil des Berufungsgerichts wirdin der Hauptsachedahin abgeändert,dass das erstgerichtliche Urteil insoweit wiederhergestellt wird.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei binnen 14 Tagen die mit 1.469,20EUR (darin 243,80EUR USt und 6,40 EUR Barauslagen) bestimmten Verfahrenskosten zu zahlen.

Hingegen ist die beklagte Partei schuldig, der klagenden Partei an anteiligenBarauslagen 45,42EUR zu ersetzen.

Begründung

Entscheidungsgründe:

DieKlägerin begehrte die Feststellung, dass der Beklagte keine Mietrechtean den Wohnungen top Nr6 und top Nr8 ineinem Haus habe, das bei Klagseinbringung zu 1/3 im Miteigentum der Klägerin, zu 2/3 im Miteigentum der Tochter des Beklagten stand. Die Tochter des Beklagten hatte diesem auf ihren Liegenschaftsanteilen ein Fruchtgenussrecht eingeräumt.

Mit dem in Rechtskraft erwachsenen Teilurteil vom 17.6.2000 sprach das Berufungsgericht aus,dass dem Beklagten ander WohnungtopNr6 keine Mietrechte zustehen. Die Kostenentscheidung wurde damals der Endentscheidung vorbehalten. Gegenstand der nunmehr zu treffenden Entscheidung ist somit lediglich das Begehren, festzustellen, dass dem BeklagtenMietrechte an der WohnungtopNr8 nicht zustehen.

Die Klägerin brachte vor, der Beklagte behaupte, Hauptmieter der WohnungtopNr8 zu sein. Dader in einem anhängigen Versteigerungsverfahren erzielbare Versteigerungserlös vonder Bestandfreiheit dieser Wohnung abhänge, habe die Klägerin ein rechtliches Interesse an der von ihrbegehrten Feststellung. Wegen des dem Beklagten eingeräumten Fruchtgenussrechts könne sie nicht mit Räumungsklagegegen den Beklagten vorgehen. Es sei weder ein Mietvertrag über dieseWohnung abgeschlossen, noch sei ein solcher der damaligen Dritteleigentümerin, einer Tante des Beklagten, zur Kenntnisgebracht worden. Ein Mietvertrag hätte im Übrigen der Zustimmung sämtlicher Miteigentümerbedurft, zumal ein unangemessen niedriger Mietzins vereinbart worden sei. Die Tante des Beklagten als damalige Miteigentümerin habe demMietvertragsabschluss -ebenso wie dessenBruder unddamaliger Sechstelmiteigentümer- im Jahre 1973 nicht zugestimmt.

Der Beklagtewendete ein, erhabe 1973 mit mündlichem Mietvertrag, den sein Vater als damaliger Hausverwalter geschlossenhabe, die WohnungtopNr8 in Bestand genommen und ab diesemZeitpunkt auch den Mietzins bezahlt. Der Mietvertragsabschluss seivon der Hausverwaltungsvollmacht des Vatersumfasst gewesen, denn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags sei der Beklagte noch nicht Miteigentümer gewesen. Dieser sei erst am 12.6.1973 Miteigentümer der Liegenschaft, auf der sich dieWohnung befinde, geworden. Seine Tante als damalige Dritteleigentümerinhabe der Anmietung der Wohnung durch den Beklagten zugestimmt. Die Wohnung habe sich in einemsehrschlechten Zustand befunden, weshalb dervereinbarte Mietzinsangemessengewesen undkein Mietvertrag ungewöhnlichen Inhalts geschlossen wordensei. Die Tante des Beklagten habe mehr als 20Jahrehindurch akzeptiert, dass der Beklagtenach außen hin deutlicherkennbar Bestandnehmerrechte ausgeübt habe. DiesesVerhalten sei jedenfalls als konkludente Zustimmung zur Vermietung der Wohnung zu deuten.

Das Erstgericht wies das Feststellungsbegehren der Klägerinab und hob die Kosten des Verfahrens gegeneinanderauf.

Es stellte fest, 1935sei der Vater des Beklagtenvon denseinerzeitigen Hauseigentümernmit der Verwaltung des Hauses betraut worden.Dieser habe dieLiegenschaft bis 1976 verwaltet, danachsei die Hausverwaltung bis 1990 vom Beklagten besorgtworden.Seither werde das Haus von einem Immobilienunternehmenverwaltet. Nach 1935 und bis 1972 seien der Vaterdes Beklagten, dessen Onkel unddessen Tante zu je 1/3 Eigentümer der Liegenschaft, auf der sich auch die WohnungtopNr8befinde, gewesen. DerLiegenschaftsanteil des Onkels sei mit Übergabsvertrag vom 15. 12.1972 zum 31.12.1972 in den physischen Besitz und Genuss des Beklagtenund seinesBruders (sodass beide zu je 1/6Miteigentümer wurden)übergebenworden. Mit Beschluss des Bezirksgerichts Döblingvom12.6.1973 sei "dieEinverleibung imGrundbuchdurchgeführt" worden. Im Jahre 1976hätten der Beklagte und sein Bruder auch den Drittelanteil ihres Vaters je zur Hälftegeerbt. Mit Kaufvertrag vom 10. 3.1988habe derBeklagte den (nunmehrigen) Drittelanteil seines Bruderserworben, sodass er zu 2/3 Eigentümer des Hauses gewesen sei. Am 5. 10.1995 habe er seineMiteigentumsanteile an seine Tochter übertragen. Die Klägerin habemit Kaufvertragvom 1.6.1982 den Drittelanteil derTante desBeklagten erworben.

In der WohnungtopNr8 habe es zur Zeit der Anmietung durch den Beklagten keine Heizung gegeben, für die Wasserentnahmesei nur eine Bassena vorhanden gewesen. Innerhalb der ersten 4 Monate des Jahres 1973 habeder Beklagte mit seinem Vater, der damals Hausverwalter und Dritteleigentümer gewesen sei, einen mündlichen Mietvertrag über diese Wohnung geschlossen. Der mündliche AbschlussderartigerVerträge sei in der Familie des Beklagten üblich gewesen. Essei innerfamiliär auchabgesprochen worden, dass der Beklagte dieseWohnung bekommen sollte. Die Tante des Beklagtenals Dritteleigentümerin seiüber den Abschluss des Mietvertrags erst "im Nachhinein"informiert worden, es sei ihr aber bekanntgewesen, dass innerfamiliär schonlänger geplant gewesen sei, dass derBeklagte die Wohnung bekommen sollte. Der Beklagte habe in der Folge den Mietzins für diese Wohnung gezahlt,ohne dass dies "von irgendeinem Miteigentümer" beanstandetworden wäre.

In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus, bücherliche Rechtekönnten grundsätzlichnur durch Eintragung im Grundbuch erworben werden. Der Beklagtesei infolgeEinverleibung seines Eigentumsrechtszum 12.6.1973 zum ZeitpunktdesMietvertragsabschlusses noch nicht Miteigentümer der Liegenschaft gewesen. Demnach sei die Zustimmung aller übrigen (Mit)Eigentümer damals nichtnötig gewesen.Der Vater des Beklagten habe als Hausverwalter die Vollmacht zum Abschluss des Bestandvertrags gehabt, weil dieser Vertrag keine ungewöhnlichen Bedingungenenthalten habe. Zumal dieser Mietvertrag im Rahmen der ordentlichen Verwaltung geschlossen worden sei, habe es der Zustimmung der übrigen Miteigentümer auch insoweit nicht bedurft.

Das Berufungsgericht änderte das Ersturteil imSinneeiner Klagsstattgebungab und sprach aus, dass die ordentliche Revision zulässig sei. Grundsätzlich bedürfe sowohl eine Benützungsvereinbarung unter Miteigentümern wieauch derAbschlusseines Bestandvertrags mit einemMiteigentümer der Zustimmung aller Miteigentümer. Der mündlich zwischen dem Vater des Beklagten- alsHausverwalter - und dem Beklagten geschlosseneMietvertrag seiohne Zustimmung der Tante des Beklagten,die zu 1/3 Miteigentümerin gewesen sei,geschlossenworden. EineInformationüber den Abschluss des Mietvertrags habe sie erst später erhalten. Durch die Unterfertigung des Übergabsvertrags habe der Beklagte zwarnoch nicht die Stellung eines Miteigentümers erlangt, aber eine rechtlichgesicherte Positionerworben, die ihm auchdieklageweise Geltendmachung der Einräumung des Miteigentums im Ausmaß von 1/6 ermöglicht hätte. ImÜbergabsvertrag sei als Stichtagfür die Übergabe bzw Übernahme des Liegenschaftsanteils in den physischen Besitzund Genussdes Übernehmers (= Beklagter)der31.12.1972 festgelegt worden. Wenngleich das Miteigentum des Beklagtenander Liegenschaft erstim Juni 1973einverleibt worden sei, sei er infolge seiner "rechtlich gesicherten Position" und derbereits erfolgten Übergabe bzw Übernahme des Liegenschaftsanteilsab31.12.1972 wie ein Miteigentümer zu behandeln. Durch den kurzfristigenAbschluss des Mietvertrags sei trotz vorhersehbarer Einräumung des Miteigentums die unter Miteigentümern - für den Abschlusseines Bestandvertrags - geforderte Einstimmigkeit umgangen worden. Für das Zustandekommen eines gültigen Bestandvertrags, dessen Vorliegen vom Beklagten zu beweisen gewesensei,wäre die Zustimmung aller übrigen Miteigentümer notwendig gewesen.Aus der Aussage der Tante des Beklagten, eine innerfamiliäre Absprache habedahin bestanden, dass der Beklagte die WohnungtopNr 8 bekommen solle, ließe sich nicht ableiten, dass diese Miteigentümerin mit dem Abschluss des Mietvertrags einverstanden gewesen sei. Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses sei ihr Einverständnis jedenfalls nicht vorgelegen, sie sei erst nachträglich vom Vertragsschluss informiert worden.

Die Revision des Beklagten ist zulässig und berechtigt.

Vorwegist festzuhalten, dass das Berufungsgericht der rechtlichen Beurteilung den vom Erstgericht festgestellten Sachverhalt zugrunde legte und die von der Klägerin geltend gemachten Berufungsgründe der Mangelhaftigkeit des Verfahrens und der unrichtigen Beweiswürdigung nicht weiter behandelte, weiles dies für entbehrlich erachtete (S3 des Berufungsurteils). DerBeklagte bezog sich in seiner Revision ausdrücklichauf die der rechtlichen Beurteilung durch das Berufungsgericht zugrundegelegtenFeststellungendes Erstgerichts,weshalb die Klägeringemäß §§ 513, 468Abs 2 ZPO gehalten gewesen wäre, diese nachteiligen Feststellungen bzw die Nichterledigung der Beweisrüge in ihrer Revisionsbeantwortung zurügen (vgl SZ72/75). Dies ist nicht erfolgt, weshalb dierechtliche Beurteilung auf Grundder vom Erstgericht getroffenen undder Entscheidung des Berufungsgerichts zugrundeliegenden Feststellungen vorzunehmenist.

Nach diesen Feststellungen waren derVater des Beklagten, dessen Onkel und dessen Tante bis zum 12.6.1973 zu je 1/3 grundbücherliche Eigentümer derLiegenschaft, auf der sich die streitverfangeneWohnung befindet. Bereits am 15. 12.1972 wurde aber ein Übergabsvertrag geschlossen, mit dem der Liegenschaftsanteildes Onkels des Beklagtenauf diesen und dessenBruder zu gleichenTeilen überging und die Erwerberbereits am 31.12.1972 in den physischen Besitz und Genuss dieses Liegenschaftsanteils gelangten (S 6 desErsturteils). Innerhalbder ersten vier Monate des Jahres 1973,also noch vorEinverleibung des Miteigentums des Beklagten, schloss dieser mit seinem Vater als Hausverwalterund Miteigentümerder Liegenschaft einen mündlichen Mietvertrag über dieWohnungtop Nr8 (S 7 des Ersturteils). Wenngleichder Beklagtezu diesem Zeitpunkt nochnicht bücherlicher Miteigentümer der Liegenschaft war, existierte doch bereits der Übergabsvertrag und war derBeklagte in den physischen Besitz und Genuss seines Miteigentumsanteils gelangt. Dies rechtfertigt es wie das GerichtzweiterInstanz richtig erkannte, ihn bereits abdem31.12.1972 wieeinen Miteigentümer zu behandeln, hatte er doch einen vertraglichen (Übereignungsanspruch,auf Grund dessen er die Einverleibung seines Eigentumsrechts erwirken konnte, und war ihm auch bereits derBesitz übergeben worden. Damit hatte derBeklagte bereits einen nach §372 ABGB qualifizierten Mitbesitz erlangt. DieRegelnder Eigentumsgemeinschaft geltenauch unmittelbar für Mitbesitzer (MietSlg40.051/26), weshalb ein Miteigentümer gegen den Erwerber eines Miteigentumsanteils, der noch nichtim Grundbuch eingetragen ist, Ansprüche wie aus dem Miteigentumgeltend machen kann (EvBl1979/187). Die Wirkungen des Vertrags, mit dem (Mit)Eigentuman einer Liegenschaft erworben wird, treten bereits mit dessen Abschluss ein, sofern dieLiegenschaft oder Teile hievon bereits übergeben wurden (SZ50/141; vgl SZ46/2; SZ25/50). Demgemäß ist der Beklagte bereits ab 1. 1.1973 wie die Miteigentümer zu behandeln, weshalb nach ständiger Rechtsprechung für den Abschlussdes nach diesem Zeitpunktgeschlossenen Mietvertrags die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer notwendigwar (SZ69/90; ImmZ1990,370; vgl MietSlg34.092).

Nach den Feststellungen lag dasEinverständnis der Tante des Beklagten zum Zeitpunkt desMietvertragsabschlusses nicht vor; sie wurde erst im Nachhinein über den Abschluss dieses Vertrags informiert. Den Einwand, auch der Bruder desBeklagten habe dem Mietvertragsabschluss nicht zugestimmt, hielt die Klägerin im Rechtsmittelverfahrennicht mehr aufrecht; das Erstgericht hat übrigens deutlich erkennbar festgestellt,dass es an derEinwilligung des Bruders nicht mangelte: Dennnur so können dessen Feststellungenverstanden werden,dass es innerfamiliär üblich gewesensei, derartige Verträge mündlich abzuschließen, und (nur) die Tante des Beklagten über den Mietvertragsabschluss erst im Nachhineininformiert wordensei; der mündliche Abschluss des Mietvertrags ergebe sich auch ausder glaubwürdigen Aussage des Brudersdes Beklagten(S 6 bis 9 des Ersturteils).

Wenngleich zwar die Zustimmung der Tante des Beklagten zum Mietvertrag im Zeitpunkt des Zustandekommens dieses Vertrags nicht vorlag, so ist doch davon auszugehen, dass sie nachträglich diesen Vertragsschlussbilligte und somit zulässigerweisekonkludent zustimmte (vgl 3Ob160/00a): Sie wurde nämlich "im Nachhinein über den Abschluss diesesMietvertrags informiert" (S 7f des Ersturteils) und hat keinerlei Einwand erhoben. Aus dieser Untätigkeit muss auf ihre (nachträgliche) Zustimmung zum Abschluss des Mietvertrags geschlossen werden, weil sie nach Treu und Glauben verpflichtet gewesen wäre, bei Nichtbilligung des Vertrags entsprechende Einwände zu erheben (vgl NZ1998, 312), zumal der Beklagte den Feststellungen zufolge "in der Folge" zahlte, "ohne dass dies in den Folgejahren von irgendeinem Miteigentümer beanstandet"worden wäre (S 7 des Ersturteils). Der ursprünglich (schwebend) unwirksame Mietvertrag wurdedurch diekonkludente nachträgliche Zustimmung der im Nachhinein verständigten Miteigentümerin rechtswirksam (vgl W. Thöni,Das Anhörungsrecht des Miteigentümers in Angelegenheitender ordentlichen Verwaltung, in JBl1992, 7 [10]).

In Stattgebung der Revision ist das Ersturteil daherin der Hauptsachewiederherzustellen.

Die Entscheidung über die Prozesskosten beruht auf den §§43 Abs1 und 50 ZPO. Die in der Berufung der Klägerin erhobene Kostenrüge istinsoweit berechtigt, als ihr dieHälfte der von ihr zu entrichtenden Pauschalgebühren zuzuerkennen ist,allerdings auf einer Bemessungsgrundlage von 7.950S (=577,75 EUR). Es erweist sich aber auch der nunmehr in Behandlung zu ziehende Kostenrekurs des Beklagten (ON 51) als berechtigt, denn ab dem Teilurteil ist die Klägerin mit ihrem verbliebenen Klagebegehren zur Gänze unterlegen.