OGH 5Ob38/95

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 28.02.1995

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Mietrechtssache der Antragstellerin Eveline H*****, Angestellte, ***** vertreten durch Dr.Thomas Prader und Dr.Werner Goeritz, Rechtsanwälte in Wien, wider die Antragsgegner 1.) Maria R*****, Hauseigentümerin, und 2.) Michael R*****, Hauseigentümer, ***** beide vertreten durch Dkfm. Dr.Heinrich Jandl, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG infolge außerordentlichen Revisionsrekurses der Antragstellerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für ZRS Wien als Rekursgerichtes vom 14. Oktober 1994, GZ 41 R 338/93-49, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Hernals vom 4.Jänner 1993, GZ 5 Msch 77/89-41, bestätigt wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Spruch

Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.

Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben.

Die Rechtssache wird zur ergänzenden Verhandlung und neuen Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen.

Begründung

Begründung:

Die Antragstellerin, Mieterin der 38 m2 großen Wohnung top Nr 8 in dem den Antragsgegnern gehörenden Haus *****begehrt mit Zustimmung des am gerichtlichen Verfahren beteiligten Mitmieters (ON 6) - nach vorausgegangenem Verfahren vor der Schlichtungsstelle und soweit noch Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens -

a) die Feststellung, daß der höchstzulässige Hauptmietzins für diese Wohnung monatlich S 463,60 plus 10 % Umsatzsteuer betrage, sodaß der Antragstellerin gegenüber durch Vorschreibung eines monatlichen Hauptmietzinses von S 1.700 plus 10 % Umsatzsteuer vom 1.4.1986 bis 30.9.1989 das zulässige Zinsausmaß um monatlich S 1.236,40 plus 10 % Umsatzsteuer überschritten worden sei;

b) den Antragsgegnern die Rückzahlung der zuviel bezahlten Mietzinsteile aufzutragen.

Der im Verfahren vor der Schlichtungsstelle noch nicht gestellte Antrag (ON 1) auf Feststellung, daß es sich bei der von der Antragstellerin gemieteten Wohnung um eine solche der Ausstattungskategorie C handle, wurde vom Erstgericht nicht erledigt und wurde von der Antragstellerin im Rechtsmittelverfahren nicht aufrecht erhalten. Darauf ist daher nicht weiter einzugehen.

Die Antragstellerin begründete ihre Behauptung, es handle sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie C, damit, daß weder eine dem zeitgemäßen Standard entsprechende Badegelegenheit noch ein Vorraum vorhanden sei (ON 1). Ferner habe sich die Wohnung aus im einzelnen angeführten Gründen (Gasherd, der wegen Sicherheitsmängel vom Gaswerk gesperrt worden sei; E-Leitungen in Küche und Bad erst von der Mieterin hergestellt; andere E-Leitungen nur in Stoffkabeln, nicht verrohrt; desolater Anstrich im Vorraum; bloßer Betonboden mit wasserabweisendem Anstrich im Bad etc) nicht in ordnungsgemäßem Zustand befunden (ON 38 und 39).

Die Antragsgegner wendeten ein, die Wohnung sei vom Rechtsvorgänger der Antragsgegner unter Aufwendung erheblicher Eigenmittel aus dem Zustand völliger Unbenützbarkeit im Standard angehoben worden, sodaß gemäß § 16 Abs 1 Z 5 MRG zulässigerweise ein angemessener Mietzins vereinbart worden sei (ON 4), der allerdings richtig statt der vereinbarten S 1.700 pro Monat nur S 1.400 pro Monat betragen dürfe (Außerstreitstellung ON 6).

Das Erstgericht sprach aus, daß die Antragsgegner gegenüber der Antragstellerin in der Zeit vom 1.3.1986 bis 31.3.1989 das zulässige Zinsausmaß um monatlich S 300 zuzüglich 10 % Umsatzsteuer, insgesamt daher um S 11.880 überschritten hätten, und verhielt die Antragsgegner zum anteilsmäßigen Ersatz von Barauslagen an die Antragstellerin.

Das Erstgericht stellte folgenden Sachverhalt fest:

Im Jahre 1969 war der Hintertrakt des Hauses durch einen Bombenschaden beeinträchtigt. Auch der Vordertrakt, in dem die Wohnung der Antragstellerin liegt, befand sich in einem desolaten Zustand. In den Wohnungen gab es kein Wasser und kein WC. Die nach § 7 MG notwendigen Arbeiten hätten eine wesentliche Mietzinserhöhung ergeben, ohne daß eine Sanierung des Bestandobjektes möglich gewesen wäre. Es wurden daher alle Bestandverhältnisse mit den Mietern des Vordertraktes aufgekündigt. In der Folge wendeten die Eigentümer zur Sanierung des Hauses während der Jahre 1969 bis 1975 rund 1,4 Millionen Schilling auf, wovon auf die Wohnung der Antragstellerin ca S 246.000 entfielen (S 104.000 für die Errichtung eines WCs im Innneren der Wohnung, S 5.000 für die Einleitung von Wasser; S 60.000 für die Errichtung des Baderaumes etc).

Rechtlich erachtete das Erstgericht die Voraussetzungen des § 16 Abs 1 Z 6 MRG (idF vor dem 3.WÄG) und damit die Zulässigkeit der Vereinbarung angemessenen Mietzinses (mit S 1.400 zuzüglich 10 % Umsatzsteuer außer Streit gestellt) gegeben.

Das Rekursgericht bestätigte den Sachbeschluß des Erstgerichtes und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei.

Das Rekursgericht begründete seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt:

Den Rekursausführungen der Antragstellerin, daß die Antragsgegner weder behauptet noch bewiesen hätten, es sei der ordnungsgemäße Zustand der Wohnung zum maßgeblichen Zeitpunkt gegeben gewesen, sei zwar einzuräumen, daß dies nicht expressis verbis erfolgte, jedoch aus dem Vorbringen genügend deutlich hervorgehe. So hätten die Antragsgegner in der Tagsatzung zur mündlichen Verhandlung am 10.1.1990 behauptet, "mit diesem Betrag seien sowohl das Haus als auch die Wohnungen wieder hergerichtet worden. Die Hauseigentümer hätten aus diesem Grund die Wiederherstellung des Hauses, das schon sehr devastiert gewesen sei, und auch der einzelnen Wohnungen vollständig aus eigenen Mitteln getragen und hätten sämtliche Objekte im gegenständlichen Haus instandgesetzt." Aus den Worten "herrichten" und "instandsetzen" sowie deren Gebrauch im Zusammenhang mit der Darlegung des ursprünglich schlechten Zustandes des Hauses sei das Vorbringen zu erschließen, daß das Haus und seine Wohnungen in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzt worden sind. In der Tagsatzung am 3.10.1990 hätten die Antragsgegner ausgeführt, daß "die Wohnung Nr 8 an sich unbewohnbar" gewesen sei, "in der Folge, und zwar erst nach dem Ergehen der Entscheidung der Schlichtungsstelle vom 10.6.1970, vom Hauseigentümer unter Einsatz erheblicher Mittel angehoben" worden sei. Offensichtlich sei damit gemeint auf einen "bewohnbaren", ordnungsgemäßen Zustand "angehoben". Als Beweismittel hätten sie dazu eine Zeugin namhaft gemacht.

Wie die Antragstellerin selbst ausführe, bestehe trotz des herrschenden Untersuchungsgrundsatzes die Obliegenheit der Parteien, dem Gericht formlos den Sachverhalt und die Möglichkeiten des Nachweises hiefür aufzuzeigen, weshalb ihr entgegenzuhalten sei, daß sie erst in der Tagsatzung am 13.10.1992, somit nach Vernehmung der Zeugen und Parteien sowie nach Einholung eines Gutachtens und eines Ergänzungsgutachtens das Vorliegen dieser Voraussetzung bestritten habe. Weiters sei ihre Bestreitung äußerst unklar, weil nicht von einem, sondern von mehreren, nicht näher präzisierten "maßgeblichen Zeitpunkten" die Rede sei.

Hinsichtlich der Rüge der fehlenden Feststellung des nicht ordnungsgemäßen Zustandes der gegenständlichen Wohnung sei auszuführen, daß die Stellungnahme der Magistratsabteilung 40 vom 23.6.1989, auf die die Rekurswerberin verweise, den Gesamterhaltungszustand als "noch gut" befinde, sodaß von einem nicht ordnungsgemäßen Zustand nicht gesprochen werden könne. Auch aus den Aussagen der Zeugen lasse sich ein solcher nicht ableiten, weil diese lediglich die teils räumliche Beengtheit, die Koch- und Heizgelegenheit, die Gestaltung des Naßraumes sowie die Nutzbarkeit von Einrichtungsgegenständen dargestellt hätten.

Für die Beurteilung der Erheblichkeit der aufgewendeten Mittel sei Ausgangspunkt derjenige Maßstab, der durch den in § 16 Abs 1 Z 5 und 6 MRG jeweils vorangestellten Begriff der Zusammenlegung von Wohnungen normiert werde, weil daran das Ausmaß der anderen bautechnischen Aus- und Umgestaltungen sowie die Erheblichkeit der sonst aufgewendeten Mittel zu messen sei. Das bedeute, daß die aufgewendeten Mittel etwa jenes Ausmaß erreichen müßten, das gewöhnlich für eine Zusammenlegung von Wohnungen notwendig sei. Unter Berücksichtigung der in RdW 1986, 80 veröffentlichten Entscheidung des Obersten Gerichtshofes (5 Ob 50/85), wonach der Einbau eines Klosetts in eine Kleinwohnung mit Substandardausstattung im Wege der bautechnischen Abtrennung eines Wohnungsteiles durch Errichtung von zwei Wänden, der Herstellung der erforderlichen Zu- und Abflüsse sowie der notwendigen Sanitärinstallationen mit einem Aufwand von ca S 45.000 im Jahre 1975 eine Wohnungsverbesserung unter Aufwendung erheblicher Mittel im Sinne des § 16 Abs 1 Z 6 MRG dargestellt habe, sowie unter Berücksichtigung der Entscheidung MietSlg 39.318, wonach die Aufwendung von S 37.949,80 für die Einbeziehung eines Gang-WC und für die damit notwendig verbundene Errichtung eines Keller-WC bejaht werde, seien die von den Antragsgegnern unbestrittenermaßen aufgewendeten Mittel von S 159.000 zur Herstellung eines Badezimmers mit WC, Dusch- und Waschgelegenheit durch Aufstellung einer Stahlständerwand mit Rigips-Plattenverkleidung, Herstellung der Zu- und Abflüsse sowie des entsprechenden Fußbodens und der Warmwasserversorgung in einer 38 m2 großen Wohnung als erheblich zu qualifizieren.

Es hätten daher die Voraussetzungen für die Vereinbarung eines angemessenen Mietzinses in der Höhe von S 1.400 pro Monat vorgelegen.

Der ordentliche Revisionsrekurs sei nicht zulässig, weil das Rekursgericht in Übereinstimmung mit der einheitlichen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes entschieden hätte.

Gegen die Entscheidung des Rekursgerichtes richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem Antrag, die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen in antragsstattgebendem Sinn abzuändern; hilfsweise wurde ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die Antragsgegner beantragen in der ihnen freigestellten Revisionsrekursbeantwortung, dem Revisionsrekurs nicht Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs ist zulässig, weil das Rekursgericht in Verkennung der Rechtslage konkrete Feststellungen dazu für entbehrlich hielt, ob das in § 16 Abs 1 Z 6 (idF vor dem 3.WÄG) MRG für die Zulässigkeit der Vereinbarung angemessenen Mietzinses geforderte Tatbestandsmerkmal "ordnungsgemäßer Zustand der Wohnung" erfüllt ist.

Der Revisionsrekurs ist auch berechtigt.

Der Oberste Gerichtshof billigt die Rechtsansicht des Rekursgerichtes, daß die von den Antragsgegnern bzw ihrem Rechtsvorgänger zur Standardanhebung aufgewendeten Mittel, wie sie festgestellt wurden, als erheblich im Sinne des § 16 Abs 1 Z 6 dritter Fall MRG (idF vor dem 3.WÄG) anzusehen sind.

Die Vereinbarung eines über den Kategorienmietzins (§ 16 Abs 2 MRG) hinausgehenden angemessenen Mietzinses ist trotz Aufwendung erheblicher Mittel zur Standardanhebung (§ 16 Abs 1 Z 6 dritter Fall MRG) nur dann zulässig, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung (Würth in Rummel, ABGB2, Rz 5a zu § 16 MRG) in ordnungsgemäßem Zustand war, also in einem Zustand, der ohne weitere Adaptierungen und Verschönerungsarbeiten die sofortige Benützung der Wohnung im entsprechenden Standard zuläßt (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 16 MRG Rz 16 unter Hinweis auf MietSlg 37.310/50). Beweispflichtig für das Vorliegen des ordnungsgemäßen Zustandes als Merkmal eines Ausnahmetatbestandes von den sonst geltenden Mietzinsbildungsvorschriften des MRG ist der Vermieter (Würth in Rummel, ABGB2, Rz 5 zu § 16 MRG; MietSlg 37.297), der in der hier zu beurteilenden Rechtssache seiner diesbezüglichen Behauptungs- und Beweisanbotspflicht auch nachkam.

Die Antragstellerin erstattete hiezu - entgegen der Ansicht des Rekursgerichtes - konkretes Vorbringen (ON 38 und 39).

Es sind also konkrete Feststellungen dazu erforderlich, in welchem Zustand die Wohnung der Antragstellerin im Zeitpunkt der maßgeblichen Mietzinsvereinbarung (Mietvertrag vom 26.2.1986) war. Erst auf Grund dieser Feststellungen wird beurteilt werden können, ob die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand im Sinne des § 16 Abs 1 Z 6 MRG war. Die diesbezüglichen Ausführungen des Berufungsgerichtes hingegen, die oben wiedergegeben wurden, sind keine Feststellungen, sondern bloß - nach dem Gesagten nicht überzeugende - Gründe dafür, warum solche Feststellungen entbehrlich sein sollten.

Es war daher wie im Spruch zu entscheiden.