OGH 5Ob4/92

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 01.09.1992

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Jensik als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner, Dr.Huber, Dr.Klinger und Dr.Schwarz als weitere Richter in der Mietrechtssache der Antragstellerin Marktgemeinde Neufeld an der Leitha, Burgenland, vertreten durch Dr.Manfred Moser ua, Rechtsanwälte in Neunkirchen, wider die Antragsgegner 1.) Franz K*****, Trafikant, Stiege 2/1, 2.) Josef K*****, Arbeiter, Stiege 2/2, 3.) Gislinde K*****, Arbeiterin, Stiege 2/2, 4.) Karlheinz M*****, Bankangestellter, Stiege 2/3, 5.) Christine G*****, Angestellte, Stiege 2/4, 6.) Helmut B*****, kfm.Angestellter, Stiege 2/5, 7.) Peter N*****, Vertragsbediensteter, Stiege 2/6, 8.) Sylvia N*****, Verkäuferin, Stiege 2/6, 9.) Josef K*****, Tankwart, Stiege 2/7, 10.) Franz E*****, Arbeiter, Stiege 2/8, 11.) Erich K*****, Arbeiter, Stiege 2/9, 12.) Werner S*****, Werkzeugmacher, Stiege 2/10, 13.) Adolf K*****, Arbeiter, Stiege 2/11, 14.) Franz B*****, Schlosser, Stiege 2/12, 15.) Edith S*****, HS-Lehrerin, Stiege 2/13, 16.) Walter N*****, Schweißer, Stiege 2/14,

17. ) Gabriele W*****, Arbeiterin, Stiege 2/15, 18.) Bozidar S*****, Arbeiter, Stiege 2/16, 19.) Ruth T*****, Angestellter, Stiege 3/1,

20. ) Horst E*****, Schlossergeselle, Stiege 3/2, 21.) Ernst T*****, Elektroinstallateur, Stiege 3/3, 22.) Hubert M*****, Koch, Stiege 3/4, 23.) Hannes Z*****, EH-Kfm., Stiege 3/5, 24.) Sabine L*****, Hausfrau, Stiege 3/6, 25.) Robert S*****, Industriekaufmann, Stiege 3/7, 26.) Josef F*****, Schlosser, Stiege 3/8, 27.) Martin K*****, Postangestellter, Stiege 3/9, 28.) Erika P*****, Arbeiterin, Stiege 3/10, 29.) Christian P*****, Kellner, Stiege 3/11, 30.) Wolfgang R*****, Koch, Stiege 3/12, 31.) Manuela R*****, Angestellter, Stiege 3/12, 32.) Helmut H*****, Maschinenschlosser, Stiege 3/13. 33.) Doris W*****, VB-LReg., Stiege 3/14, 34.) Johannes S*****, techn.Angestellter, Stiege 3/15, 35.) Michael P*****, KFZ-Mechaniker, Stiege 3/16, 36.) Alois S*****, Pensionist, Stiege 3/17, 37.) Hildegard P*****, Pensionistin, Stiege 3/17, 38.) Walter M*****, FA-Beamter, Stiege 3/18, 39.) Gabriele M*****, Büroangestellte, Stiege 3/18, 40.) Manfred B*****, Versicherungsangestellter, 41.) Helga B*****, Hausfrau, Stiege 3/19, 42.) Dragica S*****, Arbeiterin, Stiege 3/20, 43.) Anton S*****, Staplerfahrer, Stiege 3/20, 44.) Silvia K*****, Hausfrau, 3/21, 45.)***** Gaischek, kfm.Angestellte, Stiege 3/22, 46.) Andreas S*****, Bautechniker, Stiege 3/23, 47.) Dietmar B*****, Maschinenbauingenieur, Stiege 3/24, 48.) Monika S*****, kfm.Angestellte, Stiege 3/25, 49.) Harald M*****, Werkmeister, Stiege 3/26, 50.) Kurt P*****, Installateur, Stiege 5/1,

51. ) Josef T*****, Koch, Stiege 5/2, 52.) Siegfried Z*****, Verkäufer, Stiege 5/3, 53.) Werner B*****, Kriminalbeamter, Stiege 5/4, 54.) Priska B*****, Hausfrau, Stiege 5/4, 55.) Sieglinde K*****, Pensionistin, Stiege 5/5, 56.) Peter F*****, Arbeiter, Stiege 5/6,

57. ) Michaela F*****, Verkäuferin, Stiege 5/6, 58.) Karl M*****, Verkäufer, Stiege 5/7, 59.) Irmgard M*****, Serviererin, Stiege 5/7,

60. ) Ernestine B*****, Pensionistin, Stiege 5/8, 61.) Gabriele B*****, Hilfsarbeiterin, Stiege 5/9, 62.) Günter M*****, Koch, Stiege 5/10, 63.) Gerlinde M*****, Hausfrau, Stiege 5/10, 64.) Rudolf T*****, Amtmann, Stiege 5/11, 65.) Gabriele T*****, Hausfrau, Stiege 5/11, 66.) Sabine C*****, Stiege 5/12, 67.) Christian C*****, Mechaniker, Stiege 5/12, 68.) Eveline J*****, Angestellte, Stiege 5/13, 69.) Theresia W*****, Angestellte, Stiege 5/14, 70.) Eva-Maria G*****, Hilfsarbeiterin, Stiege 6/1, 71.) Michael V*****, Arbeiter, Stiege 6/2, 72.) Martin F*****, Fotograf, Stiege 6/3, 73.) Gabriele J*****, Verkäuferin, Stiege 6/4, 74.) Maria B*****, Arbeiterin, Stiege 6/5, 75.) Monika G*****, Prüferin, Stiege 6/6, 76.) Wolfgang W*****, ÖBB-Bediensteter, Stiege 6/7, 77.) Fritz K*****, Stahlbauschlosser, Stiege 6/8, 78.) Elisabeth H*****, Arbeiterin, Stiege 6/9, 79.) Peter S*****, Justizwachebeamter, Stiege 6/10, 80.) Michael R*****, kfm.Angestellter, Stiege 6/11, 81.) Andrea R*****, Hausfrau, Stiege 6/11, 82.) Michaela H*****, Angestellte, Stiege 6/12, 83.) Andreas G*****, Versicherungsangestellter, Stiege 6/13,

84. ) Klaus D*****, Versicherungsangestellter, Stiege 6/14, 85.) Sabine O*****, Serviererin, Stiege 6/15, 86.) Johann H*****, Gemeindebediensteter, Stiege 6/16, 87.) Helga R*****, Hausfrau, Stiege 11/1, 88.) Gerhard R*****, Arbeiter, Stiege 11/1, 89.) Helmut M*****, Angestellter, Stiege 11/2, 90.) Erich D*****, Kriminalbeamter, Stiege 11/3, 91.) Manuela D*****, Arbeiterin, Stiege 11/4, 92.) Hannes D*****, Arbeiter, Stiege 11/5, 93.) Silvia D*****, Hauswart, Stiege 11/5, 94.) Christian K*****, Kraftfahrer, Stiege 11/6, 95.) Martina B*****, Stiege 11/7, 96.) Angelika F*****, Bankangest., Stiege 11/8, 97.) Josef D*****, Fassader, Stiege 11/9,

98. ) Emma D*****, Hausfrau, Stiege 11/9, 99.) Regina B*****, Kfm., Stiege 11/10, 100.) Maria R*****, Vertragsbedienstete, Stiege 11/11,

101. ) Michaela E*****, Haushalt, Stiege 11/12, 102.) Rudolf P*****, Angestellter, Stiege 12/1, 103.) Renate P*****, Angest., Stiege 12/1,

104. ) Helmut H*****, Angest., Stiege 12/2, 105.) Ilse B*****, Angest., Stiege 12/3, 106.) Ante P*****, Hilfsarb., Stiege 12/4,

107. ) Nada P*****, Hausfrau, Stiege 12/4, 108.) Horst R*****, Kraftfahrer, Stiege 12/5, 109.) Wolfgang Z*****, techn.Angestellter, Stiege 12/6, 110.) Ursula T*****, Reisebüroassistentin, Stiege 12/7,

111. ) Friederike B*****, Kellnerin, Stiege 12/8, 112.) Gottfried K*****, Angestellter, Stiege 12/9, 113.) Marianne K*****, Verkäuferin, Stiege 12/9, 114.) Johann S*****, Schlosser, Stiege 12/10, 115.) Karin S*****, kfm.Angestellte, Stiege 12/10, 116.) Erwin G*****, techn.Angestellter, Stiege 12/11, 117.) Wilhelm B*****, Zimmerer, Stiege 12/12, 118.) Rosa B*****, Hausfrau, Stiege 12/12,

119. ) Machitzhofer, Bürokfm., Stiege 12/13, 120.) Sonja L, Stiege 12/14, 121.) Erich L*****, Arbeiter, Stiege 12/15, 122.) ***** Neuherz, Hauswartin, Stiege 12/16, 123.) Franz N*****, Angestellter, Stiege 12/16, 124.) Heinz W*****, Bäcker, Stiege 12/17, 125.) Herbert W*****, BH-Offizier, Stiege 12/18, 126.) Johann S*****, KFZ-Mechaniker, Stiege 12/19, 127.) Nora S*****, kfm.Angestellte, Stiege 12/19, 128.) Ernest M*****, Angestellter, Stiege 12/20, 129.) Heike M*****, Angestellte, Stiege 12/20, 129.) Renate B*****, Arbeiterin, Stiege 12/21, 130.) Elfriede H*****, Köchin, Stiege 12/22, 131.) Elfriede K*****, Pensionistin, Stiege 12/23, 132.) Wolfgang F*****, Gummiarbeiter, Stiege 12/24, 133.) Roman K*****, Lagerarbeiter, Stiege 13/1, 134.) Helmut S*****, Verkaufsfahrer, Stiege 13/2, 134a.) Karina S*****, Stiege 13/2, 135.) Alexandra B*****, Verkäuferin, Stiege 13/3, 136.) Johann J*****, Pensionist, Stiege 13/4, 137.) Mathilda J*****, Pensionistin, Stiege 13/4, 138.) Gerald S*****, ÖBB-Beamter, Stiege 13/5, 139.) Werner K*****, Werkzeugmacher, Stiege 13/6, 140.) Christian L*****, Elektroinstallateur, Stiege 13/7, 141.) Christa H*****, Stiege 13/8,

142. ) Helga G*****, Monteurin, Stiege 13/9, 143.) Evelyne C*****, Elektromonteur, Stiege 13/10, 144.) Kurt F*****, Hilfsarbeiter, Stiege 13/11, 145.) Wolfgang B*****, Lagerarbeiter, Stiege 13/12,

146. ) Herbert L*****, Installateur, Stiege 13/13, 147.) Irmgard T*****, Pensionistin, Stiege 13/14, 148.) Hans K*****, Techniker, Stiege 13/15, 149.) Ing.Alfred M*****, techn.Angestellter, Stiege 13/16, 150.) Ingrid P*****, Physikotherapeutin, Stiege 13/16, 151.) Robert M*****, Verkaufsleiter, Stiege 13/17, 152.) Elisabeth L*****, Büroangestellte, Stiege 13/17, 153.) Hermann B*****, Erzieher, Stiege 13/18, 154.) Ingrid B*****, Haushalt, Stiege 13/18, 155.) Gerhard K*****, Offizier, Stiege 13/19, 156.) Günter D*****, Offizier, Stiege 13/20, 157.) Annemarie D*****, Hausfrau, Stiege 13/20, 158.) Herta S*****, Arbeiterin, Stiege 13/21, 159.) Susanne M*****, kfm.Angestellte, Stiege 13/22, 160.) Robert K*****, Pensionist, Stiege 13/23, 161.) Hans L*****, ÖBB-Bediensteter, Stiege 13/24,

162. ) Erika M*****, Hauswart, Stiege 14/1, 163.) Christian M*****, Pensionist, Stiege 14/1, 164.) Franz M*****, techn.Angestellter, Stiege 14/2, 165.) Susanne K*****, Hausfrau, Stiege 14/3, 166.) Herbert V*****, Lehrer, Stiege 14/4, 167.) Robert M*****, Programmierer, Stiege 14/5, 168.) Silvia B*****, Arbeiterin, Stiege 14/5, 169.) Peter K*****, Techniker, Stiege 14/6, 170.) Edith K*****, Hausfrau, Stiege 14/6, 171.) Leopold W*****, Maschinenbautechniker, Stiege 14/7, 172.) Silvia W*****, Büroangestellte, Stiege 14/7, 173.) Sabine G*****, Drogistin, Stiege 14/8, 174.) Christa W*****, Kindergärtnerin, Stiege 14/9, 175.) Friedrich W*****, Tischler, Stiege 14/9, 176.) Sabine T*****, Angestellte, Stiege 14/10, 177.) Josef M*****, Elektriker, Stiege 14/11, 178.) Ilse B*****, Serviererin, Stiege 14/12, alle "W*****" *****, teilweise vertreten durch Franz Kuba, Landessekretär des Mieterschutzverbandes Österreich, Eyersbergring 7, 2700 Wiener Neustadt, teilweise vertreten durch Dr.Walter Leeb, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs.1 Z 8 MRG infolge Revisionsrekurses der Antragstellerin gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes als Eisenstadt Rekursgerichtes vom 2.Oktober 1991, GZ R 147/91-36, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Eisenstadt vom 24.Mai 1991, GZ Msch 1/89-29, bestätigt wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Spruch

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Begründung

Begründung:

Die Wohnhausanlage "W*****" in *****, errichtet von der Antragstellerin als Grundeigentümerin, war ursprünglich im Ausmaß von 15 Stiegen geplant, die jede für sich eine eigene Liegenschaft (= eigene Einlagezahl im Grundbuch) zwecks Erleichterung der Darlehensaufnahme im Zuge des Baufortschrittes bilden. Davon wurden die Stiegen 8-10 nicht, die Stiegen 4 und 15 als Sozialwohnungen für Pensionisten nach anderen Förderungsbestimmungen gebaut; die Wohnungen der Stiege 1 wurden zu kostendeckendem Mietzins vermietet; die Stiege 7 befindet sich noch im Bau.

Die Antragstellerin begehrt daher für die Wohnungen der Stiegen 2, 3, 5, 6 und 11 bis 14 die Feststellung der gesetzlich zulässigen Hauptmietzinse ab 1.1.1989 unter Berücksichtigung des Umstandes, daß die Wohnungen unter Zuhilfenahme von Wohnbauförderungsmitteln nach dem WFG 1968, zum Teil nach dem WFG 1984 errichtet wurden.

Das Erstgericht stellte - ausgehend von der von keiner der Parteien bestrittenen wirtschaftlichen Einheit der Stiegen 2, 3, 5, 6 und 11 bis 14 - die zulässigen Hauptmietzinse nach den Bestimmungen des § 32 WFG 1968 bzw. des § 46 WFG 1984 fest. Dabei wurde berücksichtigt, daß ab 1.1.1985 an die Stelle des § 32 Abs 3 Z 4 WFG 1968 betreffend die Kosten zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Hauses die Bestimmungen des § 46 Abs.1 Z 4 sowie Abs.3 und 4 WFG 1984 betreffend die Bildung einer Rückstellung für die zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Gebäudes erforderlichen Beträge getreten sind.

Im jeweiligen Gesamthauptmietzins sind als Mietzinsbestandteil V die im Revisionsrekursverfahren allein noch strittigen, für die Bildung einer Rückstellung des zur ordnungsgemäßen Erhaltung des Gebäudes erforderlichen Betrages S 13,45 pro m2 und Jahr (§ 46 Abs.1 Z 4 WFG 1984 idVm § 2 Abs.1 Z 1 der VO BGBl.1984/527), das sind S 1,12,- pro m2 und Monat enthalten.

Der in § 2 Abs.1 der VO über die Beiträge zur ordnungsgemäßen Erhaltung geförderter Wohngebäude, BGBl.1984/527, genannte Betrag von höchstens der Hälfte bzw. höchstens dem Einfachen des jeweiligen Hauptmietzinses für Wohnungen der Ausstattungskategorie A (§ 16 Abs.2 Z 1 und Abs.4 des Mietrechtsgesetzes) je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr müsse so verstanden werden, daß es sich dabei im konkreten Fall um die Hälfte des Betrages von S 26,90 pro m2 und Jahr handle. Der Verordnungsgesetzgeber habe sich offensichtlich im Ausdruck vergriffen (vgl. Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19, 471).

Das Rekursgericht bestätigte diesen Sachbeschluß und sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei.

Das Rekursgericht führte zu der allein noch entscheidungswesentlichen Rechtsfrage betreffend die Höhe des Erhaltungsbeitrages folgendes aus:

Durch Art.VII Abs.2 Z 1 der Bundesverfassungsgesetznovelle 1988, BGBl. Nr.685, sei das WFG 1984 Landesgesetz geworden. In Ausübung der dem Land nunmehr zukommenden Kompetenz habe der burgenländische Landesgesetzgeber das burgenländische Wohnbauförderungsgesetz 1991, LGBl.53, erlassen, dessen § 25 Abs.1 die Mietzinsbildung ähnlich wie § 46 des WFG 1984 regelt. Dort findet sich allerdings kein Hinweis auf die Höhe eines allfälligen Erhaltungsbetrages. Eine Umwandlung der bereits mehrfach genannten Erhaltungsverordnung, BGBl.1984/527, in Landesrecht sei ebensowenig erfolgt wie die Erlassung einer entsprechenden Verordnung durch das Land. Da aber gemäß Art.IX Abs.2 der B-VGNovelle 1988 am 1.1.1991 anhängige Verfahren - wie dieses (Antragstellung am 3.2.1989) - nach den bisherigen Vorschriften, also auch nach der Verordnung BGBl.1984/527, zu Ende zu führen sind, habe die Entscheidung auf Grund dieser Verordnungsbestimmung zu erfolgen.

Diese Verordnung spreche von einem Bemessungszeitraum von einem Jahr. Abgesehen davon, daß Würth-Zingher ihre Annahme des Vorliegens eines Redaktionsversehens nicht näher erläuterten, führten diese Autoren sogar selbst aus, daß mangels Richtigstellung vom Wortlaut der Norm auszugehen sei. Von der Maßgeblichkeit der Norm im vorliegenden Wortlaut gehe auch das Rekursgericht aus, wobei zu bedenken sei, daß es sich bei der Regelung dieser Verordnung und der Höhe des Hauptmietzinses in § 46 WFG 1984 bzw. § 32 WFG 1968 um die Statuierung von Höchstgrenzen für den erlaubten Mietzins handle, die offensichtlich dem Schutz des Mieters dienen sollten. Eine Interpretation im Sinne der Antragstellerin, wonach die Hälfte von S 26,90 pro m2 je Monat an Erhaltungsbeitrag begehrt werden dürften, widerspräche diesem Schutzzweck. Auch § 32 Abs.3 Z 4 WFG 1968, an dessen Stelle die Bestimmung des § 46 Abs.1 Z 4 sowie Abs.3 und 4 WFG 1984 iVm der Verordnung BGBl.1984/527 getreten seien, hätte einen Betrag (von damals S 5,- je m2 Nutzfläche des Hauses) pro Jahr vorgesehen gehabt.

Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil zur Auslegung der genannten Verordnung eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes fehle.

Gegen die Entscheidung des Rekursgerichtes richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen dahin abzuändern, daß bei Feststellung des zulässigen Hauptmietzinses ein Erhaltungsbeitrag von jährlich S 161,40 pro m2 Nutzfläche (= die Hälfte von S 26,90 pro m2 und Monat) berücksichtigt werde.

Beantwortungen des Revisionsrekurses wurden nicht erstattet.

Der Revisionsrekurs ist nicht berechtigt.

Vorweg verweist der Oberste Gerichtshof darauf, daß er dann, wenn das Einverständnis aller betroffenen Beteiligten (wie hier) zu einer solchen Vorgangsweise vorliegt, keine Bedenken dagegen hat, daß mehrere Liegenschaften mit je eigener grundbücherlicher Einlagezahl bei Vorliegen wirtschaftlicher Einheit bei der Feststellung des zulässigen Hauptmietzinses als Einheit behandelt werden. Dazu kommt im vorliegenden Fall, daß bei Berechnung des zulässigen Hauptmietzinses ohnedies auf die für die einzelnen Stiegen unterschiedlichen Gegebenheiten (verschiedene Förderungsart, Vorhandensein eines Aufzuges nur auf einzelnen Stiegen) Rücksicht genommen wurde.

Der Oberste Gerichtshof billigt aus folgenden Gründen auch die Auslegung der Bestimmung des § 2 Abs.1 Z 2 der Verordnung BGBl.1984/527 durch das Rekursgericht:

Die Bestimmung, daß als Erhaltungsbetrag (hier gemäß § 2 Abs.1 Z 1 dieser Verordnung) höchstens die Hälfte "des jeweiligen Hauptmietzinses für Wohnungen der Ausstattungskategorie A (§ 16 Abs.2 Z 1 und Abs.4 des Mietrechtsgesetzes) je m2 Nutzfläche und Jahr eingehoben werden" kann, könnte gewiß deutlicher formuliert werden, zeitigt aber schon bei wörtlicher Auslegung folgendes Ergebnis:

Der Verordnungstext gibt zunächst die Maßzahl des Erhaltungsbetrages an, nämlich den in § 16 Abs.2 Z 1 MRG (aufgewertet nach § 16 Abs.4 MRG) genannten Betrag an monatlichem Hauptmietzins pro m2 Nutzfläche (= logisches Subjekt des Satzes), und sagt dann von diesem logischen Subjekt aus, daß der so umschriebene ziffernmäßige Betrag je m2 Nutzfläche und Jahr als Erhaltungsbetrag eingehoben werden darf. Die Verknüpfung des als logisches Subjekt bezeichneten Satzteiles mit der Aussage, daß dieser Betrag pro m2 Nutzfläche und Jahr eingehoben werden darf, wäre überflüssig, wenn der Verordnungsgeber gewollt hätte, daß ohnedies ein gleicher Betrag wie der jeweilige Hauptmietzins - wie die Antragstellerin meint - bzw. die Hälfte davon als Erhaltungsbetrag eingehoben werden darf. Bei streng logischer Auslegung dieses Gesetzeswortlautes kann daher von einem Vergreifen im Ausdruck im Sinne der Ausführungen von Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19, 471 keine Rede sein.

Dieses Ergebnis läßt sich überdies unschwer als angemessene Anhebung des in § 32 Abs.3 Z 4 WFG 1968 - der Vorgängerbestimmung - normierten Betrages von jährlich S 5,- je m2 Nutzfläche des Hauses begreifen. Ein Anhaltspunkt dafür, daß eine Erhöhung dieses Betrages auf (nominal) das mehr als 60-fache bzw 30-fache - neben den anderen Mietzinsbestandteilen - beabsichtigt gewesen wäre, läßt sich nicht finden.

Dem Revisionsrekurs war daher der Erfolg zu versagen.