OGH 5Ob210/69

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 03.09.1969

Kopf

SZ 42/120

Spruch

Nach § 19 (2) Z. 15 MietG. kann der Vermieter dann, wenn der vereinbarte Mietzins niedriger als der mietengesetzliche ist, nur den Zins verlangen, der für den Mietgegenstand bei Anwendung der Zinsvorschriften des MietG. (§§ 2 bis 7) zu entrichten wäre, nicht aber einen höheren, für den Fall einer Gesetzesänderung bedungenen "angemessenen" Zins.

Entscheidung vom 3. September 1969, 5 Ob 210/69.

I. Instanz: Bezirksgericht Innere Stadt Wien; II. Instanz:

Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien.

Begründung

Die Kläger sind je zur Hälfte Eigentümer eines Hauses im 1. Wiener Gemeindebezirk. Mit Vertrag vom 15. Juli 1948 mietete die Beklagte von den Voreigentümern die im vierten Stock dieses Hauses gelegene, aus drei Zimmern, Küche, Bad und Klosett bestehende Wohnung Nr. 5.

Das Erstgericht hob die auf § 19 (2) Z. 1 MietG. gestützte Aufkündigung dieser Wohnung durch die Kläger auf. Es nahm folgenden Sachverhalt als erwiesen an:

In Punkt 2 des Mietvertrages wurde festgehalten, daß die Wohnung durch Kriegseinwirkung unbewohnbar wurde, daß zu ihrer Wiederherstellung erhebliche Aufwendungen gemacht werden mußten und daß insbesondere das hofseitige Zimmer und das Badezimmer neu geschaffen wurden, so daß diese beiden Räume nicht den Bestimmungen des Mietengesetzes unterliegen.

In Punkt 7 des Mietvertrages heißt es unter anderem: "Durch die Neuerrichtung eines Teiles der Wohnung und die Wiederherstellung der übrigen Räume ist die ursprüngliche Grundlage zur Berechnung der gesetzlichen Mietzinsbildung nicht mehr gegeben. Bis zur Erlassung neuer Bestimmungen über die Mietzinsbildung dieser Wohnung wird ein Mietzins von 100 S monatlich festgesetzt. Hiezu kommen noch die Grundsteuer und die Betriebskosten. Sollten noch neue Steuern, Abgaben und Betriebskosten eingeführt oder die bestehenden erhöht werden, so verpflichtet sich die Mieterin, diese zu bezahlen ..."

Punkt 16 Abs. 2 des Vertrages besagt: "... Sollte nach Punkt 7 eine neue Mietzinsberechnung eintreten, so gilt ein Mietzins als vereinbart, der für eine Wohnung in der gleichen hervorragenden. Lage im 1. Bezirk als angemessen anzusehen ist, wobei Rücksicht auf den Umstand zu nehmen ist, daß neue Räume geschaffen wurden ...".

Der derzeit ortsübliche Mietzins für die aufgekundigte Wohnung beträgt 18 S je m2, somit insgesamt 2000 S monatlich.

Diesen Sachverhalt beurteilte das Erstgericht in rechtlicher Hinsicht wie folgt:

Zwischen den Parteien liege eine freie Mietzinsvereinbarung vor, an die sie gebunden seien und die so lange gelte, bis neue Bestimmungen über die Mietzinsbildung dieser Wohnung erlassen würden. Dieser Bedingungsfall sei im Gegensatz zur Meinung der Kläger nicht eingetreten; die in Betracht kommenden Bestimmungen des § 2 (1) lit. a und des § 16 MietG. in der Fassung des Mietrechtsänderungsgesetzes seien auf das strittige Mietobjekt nicht anzuwenden, da es sich weder um eine Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten noch um eine Neuvermietung handle. Für Häuser aber, die den Bestimmungen des Zinsstoppgesetzes oder des Wohnhauswiederaufbaugesetzes unterliegen, sei ein Jahresmietwert nicht bekannt.

Die Anträge der Beklagten hinsichtlich Neuparifizierung und Änderungskündigung seien abzuweisen, da sie nicht zum geltend gemachten Kündigungsgrund des § 19 (2) Z. 1 MietG. gehörten und die Kläger den Kündigungsgrund der Z. 15 nicht geltend gemacht hätten. Der Vertrag, auf den sich die Kläger stützten, rechtfertige keine Mietzinserhöhung; daher bestehe kein Mietzinsrückstand und auch kein Anlaß zu einer Beschlußfassung nach § 21 (2) MietG. Demnach sei auch die Kündigung nicht berechtigt.

Das Berufungsgericht hob das Ersturteil auf und verwies die Sache unter Rechtskraftvorbehalt zu neuer Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurück. Es führte hiezu in rechtlicher Hinsicht folgendes aus:

Die durch das Mietrechtsänderungsgesetz neu geschaffene Bestimmung des § 19 (2) Z. 15 MietG. enthalte zwar zunächst einen Kündigungsgrund. Da dieser aber dann vorliege, wenn sich der Mieter eines den zinsrechtlichen Vorschriften des Mietengesetzes nicht unterliegenden Mietobjektes weigere, einer Erhöhung des Mietzinses auf jenen Betrag zuzustimmen, der für den Mietgegenstand bei Anwendung der zinsrechtlichen Vorschriften des Mietengesetzes zu entrichten wäre, liege auf der Hand, daß durch die Androhung der Kündigung eine Neuberechnung des für eine solche Wohnung zu entrichtenden Mietzinses erzwungen werden könne. Diese Gesetzesbestimmung enthalte also wesentliche Elemente einer echten Zinserhöhung, wenn bei einer nicht den Bestimmungen des Mietengesetzes unterliegenden Wohnung der tatsächlich geleistete Mietzins unter dem auf Grund der zinsrechtlichen Vorschriften des Mietengesetzes zu errechnenden liege.

Ob dies hier zutreffe, müsse im fortgesetzten Verfahren geprüft werden. Wäre der vereinbarte und entrichtete Mietzins höher als der nach dem Mietengesetz zu entrichtende, dann käme Punkt 16 des Mietvertrages über den ortsüblichen Mietzins nicht zur Anwendung, weil dann keine neue Bestimmung über die Mietzinsbildung dieser Wohnung vorläge. Andernfalls aber sei zu prüfen, ob die Mietzinsbildung der aufgekundigten Wohnung einer gesetzlichen Beschränkung unterliege. Wäre eine freie Zinsvereinbarung möglich, dann könnten die Kläger gemäß den Vertragspunkten 7 und 16 den ortsüblichen Mietzins verlangen und würden, falls dessen Bezahlung verweigert würde, mit der Aufkündigung durchdringen.

Unterliege das Bestandobjekt hinsichtlich der Mietzinsbildung gesetzlichen Beschränkungen, dann müsse geklärt werden, ob das Mietengesetz oder das Zinsstoppgesetz zur Anwendung komme; dies trotz der einvernehmlichen Feststellung im Punkt 7 des Mietvertrages, daß zufolge Neuerrichtung bzw. Wiederherstellung des Bestandobjektes keine Grundlage zur Berechnung des gesetzlichen Mietzinses gegeben sei, weil die Beantwortung dieser zwingenden gesetzlichen Vorschriften unterliegenden Rechtsfrage vom Gericht amtswegig zu prüfen sei. Bejahendenfalls werde zu untersuchen sein, ob die in den Vertragspunkten 7 und 16 enthaltene Vereinbarung gemäß § 16 (2) MietG. zulässig sei.

Gleiches gelte für den Fall, daß das Zinsstoppgesetz anzuwenden wäre, weil die Wiederinkraftsetzung des § 16 (2) MietG. durch die Mietengesetznovelle 1955 dem Zinsstoppgesetz inhaltlich derogiert habe, so daß seither eine freie Zinsvereinbarung unter den Voraussetzungen des § 16 (2) MietG. wieder möglich sei. Auch in diesen Fällen wäre der geltend gemachte Kündigungsgrund an sich gegeben, doch müßte das Erstgericht zunächst den Beschluß nach § 21

(2) MietG. fassen, und es könnte der Beklagten, wenn sie den festgestellten Rückstand bezahlte, wegen der Schwierigkeit der Rechtslage kein grobes Verschulden angelastet werden.

Wäre schließlich eine Vereinbarung nach § 16 (2) MietG. nicht zulässig und das Zinsstoppgesetz anzuwenden, dann könnte statt des Stoppzinses im Sinne des § 19 (2) Z. 15 MietG. nur ein dem Mietengesetz entsprechender Zins gefordert werden. Ein solcher werde aber nicht begehrt, weil sich die Kündigung ausschließlich auf die Nichtentrichtung des vereinbarten ortsüblichen Mietzinses stütze. In diesem Falle wäre die Aufkündigung für unwirksam zu erklären.

Der Oberste Gerichtshof gab dem Rekurs der Beklagten folge, hob den Beschluß des Berufungsgerichtes auf und trug dem Berufungsgericht eine neue Entscheidung auf.

Aus der Begründung:

Zu den Ausführungen des Rekurses ist allerdings zunächst zu bemerken, daß nach ständiger oberstgerichtlicher Rechtsprechung (MietSlg. 6338, 2247 u. a.) ein einheitlicher Mietvertrag über ein Bestandobjekt hinsichtlich der Mietzinsbildung teilbar ist. Im Gegensatz zur Meinung der Rekurswerberin wäre es demnach möglich, daß die Zinsbildung der schon vor der Kriegseinwirkung vorhanden gewesenen Räume der aufgekundigten Wohnung nach dem Mietengesetz zu geschehen hätte, während dies hinsichtlich der neu geschaffenen Räume nicht der Fall sein müßte. Dieser Frage kommt aber aus den nachfolgenden Gründen hier keine entscheidende Bedeutung zu.

Es ist nämlich davon auszugehen, daß im Punkt 7 des zwischen den Parteien geltenden Mietvertrages vom 15. Juli 1948 der Mietzins "bis zur Erlassung neuer Bestimmungen über die Mietzinsbildung dieser Wohnung" mit monatlich 100 S vereinbart wurde. Dem Berufungsgericht kann darin gefolgt werden, daß die durch das Mietrechtsänderungsgesetz neu eingeführte Bestimmung des § 19 (2) Z. 15 MietG. nicht bloß einen neuen Kündigungsgrund enthält, sondern daß hiedurch auch die Möglichkeit der Erhöhung gewisser Mietzinse geschaffen wurde. Sofern - was nicht feststeht, aber nach Meinung des Berufungsgerichtes festzustellen wäre - der hier vereinbarte Mietzins niedriger wäre als jener, der bei Anwendung der zinsrechtlichen Vorschriften des Mietengesetzes (§§ 2 bis 7) zu entrichten wäre, könnten die Kläger auf Grund dieser neuen Gesetzesbestimmung die Entrichtung des höheren gesetzlichen Zinses verlangen und, falls dessen Zahlung verweigert würde, das Mietverhältnis nach § 19 (2) Z. 15 MietG. aufkundigen. Insofern stellt demnach diese Gesetzesvorschrift eine neue Bestimmung über die Mietzinsbildung der aufgekundigten Wohnung im Sinne des Punktes 7 Satz 2 des Mietvertrages dar. Ob unter diesem Gesichtspunkt ein Zinsrückstand besteht und die Kündigung gerechtfertigt ist, braucht jedoch - auch hierin ist dem Berufungsgericht zuzustimmen - nicht untersucht zu werden, weil dies nicht als Kündigungsgrund geltend gemacht wurde; vielmehr stützt sich die Kündigung ausschließlich auf die Nichtentrichtung des vereinbarten angemessenen Mietzinses.

Der Oberste Gerichtshof vermag dem Berufungsgericht jedoch nicht darin zu folgen, daß durch die Einführung des Kündigungsgrundes des § 19 (2) Z. 15 MietG., obwohl er eine die aufgekundigte Wohnung betreffende neue Bestimmung über die Mietzinsbildung enthalten kann, die Vereinbarung des zweiten Absatzes des Punktes 16 des Mietvertrages zum Tragen komme. Denn selbst wenn der vereinbarte Mietzins niedriger als der nach den zinsrechtlichen Bestimmungen des Mietengesetzes zu entrichtende wäre, also "eine neue Mietzinsberechnung eintreten sollte", können die Kläger eben nur den vom Gesetzgeber geregelten höheren Mietzins begehren, nicht aber einen weit höheren "angemessenen" Zins, an den der Gesetzgeber überhaupt nicht gedacht hat und den er zweifellos nicht zulassen wollte. Durch den neuen Kündigungstatbestand der Z. 15 sollte zwar die von der Judikatur entwickelte Änderungskündigung abgelöst werden (500 der Beilagen zu den sten. Prot. des NR. XI. GP. S. 19, MietSlg. 20490), jedoch nur in dem vom Gesetzgeber selbst abgesteckten Rahmen des Mietzinses, "der für den Mietgegenstand bei Anwendung der zinsrechtlichen Vorschriften dieses Bundesgesetzes (§§ 2 bis 7) zu entrichten wäre".

Daß also die Kläger zufolge § 19 (2) Z. 15 MietG. möglicherweise einen höheren als den vereinbarten Zins begehren können, bedeutet nur, daß sie den mietengesetzlichen Zins, nicht aber daß sie den Zins verlangen können, "der für eine Wohnung in der gleichen hervorragenden Lage im 1. Bezirk als angemessen anzusehen ist ...". Einen solchen könnten sie nur dann verlangen, wenn § 19 (2) Z. 15 MietG. über seinen Inhalt hinaus etwa noch die Bestimmung enthielte:

"... oder wenn sich der Mieter bei Änderung der die Wohnung betreffenden zinsrechtlichen Bestimmungen weigert, einen für diesen Fall vereinbarten höheren (angemessenen) Mietzins zu entrichten". Aus der vorliegenden Fassung des Gesetzes kann eine solche Auslegung nicht abgeleitet werden. Sie entspricht offenbar auch nicht der Absicht des Gesetzgebers, der die Möglichkeiten der einseitigen oder vertraglichen Erhöhung des Mietzinses in den Bestimmungen der §§ 2

(1) lit. a und 16 f. MietG. ausdrücklich und erschöpfend geregelt hat.

Da somit die Kläger nicht berechtigt sind, von der Beklagten die Zahlung des angemessenen Mietzinses im Sinne der Vertragspunkte 7 und 16 zu begehren, kann der von ihnen geltend gemachte Kündigungsgrund unter keinen Umständen vorliegen. Es bedarf daher nicht der vom Berufungsgericht von seinem Rechtsstandpunkt aus für notwendig erachteten Verfahrensergänzungen; vielmehr ist die Sache im Sinne der Bestätigung des Ersturteils spruchreif.