OGH 3Ob133/60

• Dokumenttyp: Entscheidungstext
• Entscheidungsdatum: 09.06.1960

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Ersten Präsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Heller als Vorsitzenden und durch die Räte des Obersten Gerichtshofes Dr. Dinnebier, Dr. Machek, Dr. Hammer und Dr. Überreiter als Richter in der Rechtssache der klagenden Partei E. u. P. M*****, Hausverwaltung und Realitätenkanzlei, , vertreten durch Dr. Othmar Neudorfer, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagten Parteien 1.) Tage K, Kaufmann, , 2.) Gisela T, Hauseigentümerin, *****, vertreten durch Dr. Walter Rosna, Rechtsanwalt in Baden, wegen restlicher 7.350 S sA (Streitwert im Revisionsverfahren 1.200 S), infolge Revisionsrekurses (richtig Rekurses) der klagenden Partei gegen den Beschluss des Oberlandesgerichtes Wien als Berufungsgerichtes vom 9. Februar 1960, GZ 5 R 43/60, berichtigt mit Beschluss vom 27. April 1960, GZ 5 R 43/60, womit das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien vom 30. November 1959, GZ 9 Cg 207/59-12, teilweise aufgehoben wurde, folgenden

Beschluss

gefasst:

Spruch

Dem Revisionsrekurs, richtig Rekurs, wird nicht Folge gegeben. Auf die Rekurskosten wird als weitere Verfahrenskosten Bedacht zu nehmen sein.

Begründung

Begründung:

Folgender Sachverhalt steht nach der Aktenlage fest:

Miteigentümer des Hauses B*****, B*****, (offenbar ident mit EZ 1111 des Grundbuches KG R*****) waren die Schwestern Eveline B***** und Katharina R***** zu je ¼ und Leopoldine F***** zur Hälfte. Leopoldine F***** hatte mit Kaufvertrag vom 7. 5. 1958 (siehe Beilage 8) ihre Liegenschaftshälfte an die Ehegatten Otto und Johanna S***** verkauft, die grundbücherliche Durchführung war jedoch unterblieben. Die Klägerin erhielt in den von Leo A***** auf einem Vordruck der Klägerin mit 8. 8. 1958 datierten und gefertigtem Schreiben (Beilage E), den Auftrag zum Verkauf des Hauses B*****, B*****, in dem als Verkäufer nur B***** angegeben ist. Als Verkaufspreis ohne freie Wohnungen ist in diesem Schreiben der Betrag von 240.000 S angeführt, der weiter angegebene Verkaufspreis von 300.000 S bezieht sich offenbar auf die Zinsvilla mit zwei freien Wohnungen von je drei Zimmern. In der Kanzlei der Klägerin unterfertigten die Beklagten am 11. 8. 1958 einen an Eva B***** in B*****, B*****, gerichteten Kaufantrag, in dem sie sich bereit erklärten, das ihnen durch die Klägerin offerierte Haus in B*****, B*****, mit zwei je Dreizimmerwohnungen, die bei Kauf frei werden, um 285.000 S lastfrei zu kaufen. Sie verpflichteten sich für den Fall der Zustimmung durch die Eigentümerin der Klägerin 3 % Provision zu bezahlen. Erst als Leo A***** mit den Beklagten Frau B***** kurze Zeit nachher in Baden aufsuchte, erfuhren die Beklagten und nachher auch die Klägerin, dass Eveline B***** nur Miteigentümerin der Liegenschaft zu ¼ sei, dass ein weiteres Viertel der Katharina R***** gehöre und dass die Hälfte des Hauses von Leopoldine F***** bereits an die Ehegatten S***** verkauft sei. Während die Klägerin behauptet, dass es der Tätigkeit des Leo A*****, ihres Subvertreters, zu verdanken sei, dass es zum Verkauf der ganzen Liegenschaft an die Beklagten gekommen sei, behaupten die Beklagten, dass es nur ihren eigenen Bemühungen und den Bemühungen ihres Rechtsanwaltes zuzuschreiben sei, dass sie schließlich die ganze Liegenschaft kaufen konnten. Mit Kaufvertrag vom 24. 9. 1958 (Beilage 5) wurde nach einverständlicher Stornierung des Kaufvertrages zwischen Leopoldine F***** und den Ehegatten S***** von Leopoldine F***** die ihr gehörige Liegenschaftshälfte EZ 1111 KG R***** an Tage K***** (den Erstbeklagten) um 110.000 S verkauft. In der Vereinbarung vom 24. 9. 1958 (Beilage 6) verpflichteten sich Otto und Johanna S*****, die von ihnen in dem Haus im ersten Stock benützte Dreizimmerwohnung samt Nebenräumen bis spätestens 1. 12. 1958 zu räumen, während sich der Erstbeklagte verpflichtete, den Ehegatten S***** Zug um Zug gegen Räumung der Wohnung 40.000 S zu bezahlen. Mit Kaufvertrag vom 9. 10. 1958 (Beilage 4) verkaufte Katharina R*****, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Hellmut H*****, ihren ¼ Anteil an der Liegenschaft um 55.000 S an die Zweitbeklagte. Mit Kaufvertrag vom 30. 10. 1958 (Beilage 3) verkaufte schließlich Eveline B***** ihren ¼ Anteil an der Liegenschaft gleichfalls um 55.000 S an die Zweitbeklagte. Nach dem nur von Robert und Eveline B***** unterschriebenen "Übereinkommen" vom 30. 10. 1958 (Beilage 7) waren diese Benützer einer Wohnung im ersten Stock der Liegenschaft und verpflichteten sich, die Wohnung an die Zweitbeklagte Zug um Zug gegen Bezahlung eines Betrages von 40.000 S am 15. 1. 1959 zu übergeben.

Die Klägerin begehrt für die Vermittlung des Kaufes der Liegenschaft an die Beklagten eine Provision von je 4.500 S von den Beklagten; der Berechnung der 3%igen Provision sei nicht nur der in den Kaufverträgen festgehaltene Kaufpreis von zusammen 220.000 S zugrunde zu legen, sondern auch der weitere für die Freimachung der Wohnung bezahlte Betrag von 80.000 S.

Das Erstgericht wies das Klagebegehren gegen den Erstbeklagten ab, verurteilte aber die Zweitbeklagte zur Bezahlung von 2.850 S samt Anhang, das sind 3 % von dem Kaufpreis von 55.000 S im Betrage von

1. 650 S, die von der Zweitbeklagten anerkannt wurden, und außerdem 3 % von 40.000 S (im Betrage von 1.200 S), der für die Freimachung der Wohnung B***** von der Zweitbeklagten bezahlt wurde und dem Kaufpreis zuzurechnen sei. Es ging in rechtlicher Hinsicht davon aus, dass nur der der Eveline B***** gehörige ¼ Anteil der Liegenschaft verkäuflich war, nicht aber auch der ¼ Liegenschaftsanteil der Katharina R***** und dass der halbe Liegenschaftsanteil der Leopoldine F***** bereits an das Ehepaar S***** verkauft war. Die bloße Namhaftmachung eines zum Teil unverkäuflichen Objektes genüge für den Anspruch auf eine Provision vom Kaufpreis für das ganze Objekt nicht, auch wenn es dann tatsächlich zur Gänze verkauft wird. Von einer Verdienstlichkeit könne nur die Rede sein, wenn ein verkäufliches Objekts namhaft gemacht wird, und von einer Vermittlung nur dann, wenn bereits ein Verkaufsanbot des Eigentümers vorliege.

Dieses Urteil bekämpfte die Klägerin insoweit, als das Klagebegehren gegen den Erstbeklagten in der Höhe von 4.500 S samt Anhang zur Gänze und das Mehrbegehren gegen die Zweitbeklagte in der Höhe von 1.650 S sA abgewiesen wurde. Die Zweitbeklagte bekämpfte das Urteil insoweit, als außer den von ihr anerkannten 1.650 S samt 4 % Zinsen seit 18. 1. 1959 noch ein Betrag von 1.200 S samt Anhang, das sind 3 % von 40.000 S, zugesprochen wurden.

Das Berufungsgericht gab den Berufungen Folge, hob das angefochtene Urteil, das im Ausspruch über die Verurteilung der Zweitbeklagten Gisela T***** zur Bezahlung eines Betrages von 1.650 S samt 4 % Zinsen seit 18. 1. 1959 als unangefochten unberührt blieb, im Übrigen auf und wies die Rechtssache in diesem Umfang unter Rechtskraftvorbehalt an das Prozessgericht erster Instanz zur neuerlichen Verhandlung und Urteilsfällung zurück. Die Provision beim Mäklervertrag werde für eine bestimmte Tätigkeit, sei es die bloße Namhaftmachung einer Kaufgelegenheit, sei es für eine Vermittlungstätigkeit vereinbart. Diese Tätigkeit müsse für den Abschluss des Vertrages nicht nur kausal, sondern nach der herrschenden Zurechnungstheorie auch verdienstlich sein. Der Mäkler müsse das Zustandekommen des Vertrages also in verdienstlicher Weise, nicht bloß zufällig gefördert haben. Nach den Feststellungen des Erstgerichtes bestand die Tätigkeit der Klägerin darin, den Beklagten das Kaufobjekt namhaft zu machen und dessen Eigentümer bekannt zu geben, wobei sich aber herausstellte, dass diese namhaft gemachte Person (Eveline B*****) nur zu einem Viertel Eigentümerin des Hauses war und nur über ihren Anteil verfügen konnte. Erst durch die persönlichen Bemühungen der beiden Beklagten und ihres Anwalts sei es nach den Feststellungen des Erstgerichtes gelungen, auch die übrigen Miteigentümer des Hauses zum Verkauf zu bewegen. Es sei dem Erstgericht beizupflichten, dass, von seinen Feststellungen ausgehend, die Namhaftmachung des Kaufobjektes zwar im weiteren Sinn für den schließlichen Kaufabschluss kausal war, die Tätigkeit der Klägerin aber nur für den Abschluss des Kaufvertrages über das der Frau B***** gehörige Viertel der Liegenschaft als verdienstlich angesehen werden könne. Das Zustandekommen des Vertrages über die restlichen 3/4-Anteile wurde nach diesen Feststellungen des Erstgerichtes durch die Tätigkeit der klagenden Partei nur zufällig gefördert. Nach diesen Feststellungen gebühre der Klägerin daher die Provision von dem von Frau B***** gekauften 1/4-Anteil. Die Klägerin habe aber vorgebracht, dass über eine bloße Namhaftmachung des Kaufobjektes hinaus ihr Subvermittler Leo A***** durch eine Vermittlungstätigkeit den Kaufvertrag über das ganze Objekt, also auch mit den übrigen Miteigentümern, zustande gebracht habe, und habe sich zum Nachweis dafür auf A***** als Zeugen berufen. Falls dies zutreffe, habe die klagende Partei eine weitere Vermittlertätigkeit entfaltet, die für das Zustandekommen des Kaufvertrages mit allen Hauseigentümern kausal und verdienstlich gewesen wäre. Ihr gebühre dann eine Provision für den Kauf jener Hausanteile, der durch diese Vermittlertätigkeit zustande kam. Dabei sei es von untergeordneter Bedeutung, ob das Verkaufsanbot der Frau B***** nur hinsichtlich ihres ¼ Anteiles gestellt wurde oder gestellt werden konnte. Die Kaufabsicht der Beklagten, ihre Vereinbarung mit der klagenden Partei und auch ihr Kaufanbot betrafen jedenfalls das ganze Haus. Das Erstgericht habe über diese Frage Beweise nicht aufgenommen und auch nicht die bereits im Beweisbeschluss vom 22. 10. 1959 beschlossenen Zeugenvernehmungen durchgeführt. Das Verfahren sei daher in diesem Punkte mangelhaft geblieben. Was die Höhe des Kaufpreises anlangt, von dem die Provision zu berechnen sei, könne den Rechtsausführungen des Erstgerichtes betreffend den Anteil der Frau B***** nicht beigestimmt werden. Es sei nicht einzusehen, warum der Betrag, der für die Freimachung der Wohnung, also als Ablöse an Frau B*****, oder - wie die Zweitbeklagte behauptet - an deren Ehegatten bezahlt wurde, anders behandelt werden soll als der Ablösebetrag, der für die von dem Ehepaar S***** bewohnten Wohnung bezahlt wurde, den das Erstgericht dem Kaufpreis nicht zurechnete. Ein Ablösebetrag werde seiner Natur nach nicht als Kaufpreis gegeben, sondern als Entgelt für die Freimachung einer Wohnung oder (in gesetzlich zulässiger Form) für Investitionen, die auf die Wohnung gemacht wurden und vom neuen Bewohner übernommen werden. Der Umstand, dass für ein Haus, in dem in absehbarer Zeit Wohnungen frei werden, ein höherer Kaufpreis veranschlagt wird, hänge mit der Ablösezahlung an die Vormieter beziehungsweise Inhaber dieser Wohnungen nicht zusammen. Die vom Erstgericht in dieser Richtung angestellte Argumentation gehe daher fehl. Die Provision sei richtig nur von dem tatsächlichen Kaufpreis, der für das Haus beziehungsweise einen Anteil erzielt wurde, zu berechnen, nicht aber auch von allfälligen Nebenleistungen an Bewohner dieses Hauses, selbst wenn sie Miteigentümer waren, es sei denn, diese Nebenleistungen wurden nur zur Verschleierung des wahren Kaufpreises gegeben, worüber aber im vorliegenden Fall weder Behauptungen noch Feststellungen vorliegen.

Gegen den Aufhebungsbeschluss richtet sich der Revisionsrekurs, richtig Rekurs, der klagenden Partei wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung, jedoch nur insoweit, als das Berufungsgericht der Berufung der Zweitbeklagten Folge gegeben und das Urteil der ersten Instanz auch insoweit aufhob, als es der klagenden Partei einen 1.650 S sA übersteigenden Betrag (das ist daher die Differenz zwischen den vom Erstgericht zugesprochenen Betrag von 2.850 S und 1.650 S, das sind 1.200 S) zusprach und auch diesbezüglich die Rechtssache zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Prozessgericht erster Instanz zurückverwies.

Der Oberste Gerichtshof teilte die Rechtsansicht des Berufungsgerichtes, die Namhaftmachung des Kaufobjektes sei im vorliegenden Fall zwar im weiteren Sinn für den schließlichen Kaufabschluss kausal gewesen, könne aber nur für den Abschluss des Kaufvertrages über den der Eveline B***** gehörigen Viertelanteil der Liegenschaft als verdienstlich angesehen werden. Es folgt dem Berufungsgericht auch darin, dass die Klägerin für den Kaufabschluss der restlichen drei Viertel der Liegenschaft nur dann einen Provisionsanspruch hat, wenn die Klägerin bezüglicher dieser drei Viertelanteile eine weitere Vermittlertätigkeit entfaltet hat, die für das Zustandekommen des Kaufvertrages mit den Miteigentümerinnen Katharina R***** und Leopoldine F***** beziehungsweise der Stornierung des Kaufvertrages mit dem Ehepaar S***** kausal und verdienstlich war. Diese Rechtsansicht wird auch von der Klägerin nicht bekämpft und ist dem weiteren Verfahren zugrunde zu legen. Der Oberste Gerichtshof folgt dem Berufungsgericht auch darin, dass der Klägerin ein Provisionsanspruch an jenen 40.000 S, die der Erstbeklagte für die Räumung der Wohnung durch das Ehepaar S***** entsprechend der Vereinbarung vom 24. 9. 1958 zu bezahlen hatte oder hat, nicht zusteht. Es handelt sich hiebei nach den Verfahrensergebnissen nicht um einen Teil des Kaufpreises, den der Erstbeklagte an die Verkäuferin Leopoldine F***** zu bezahlen hatte und der dieser zugute gekommen wäre. Dagegen kann dies entgegen der Rechtsansicht des Berufungsgerichtes von dem Betrag von 40.000 S, den die Zweitbeklagte nach dem Übereinkommen vom 30. 10. 1958 (Beilage 7) für die Räumung der von den Ehegatten Robert und Eveline B***** bewohnten Wohnung zu bezahlen hatte, noch nicht gesagt werden. Robert und Eveline B***** bezeichnen sich in dem Übereinkommen als Benützer der Wohnung. Es ist denkbar, dass die Verkäuferin Eveline B***** die zu räumende Wohnung als Miteigentümerin auf Grund einer ausdrücklichen oder stillschweigenden Benützunsgregelung bewohnt hat, oder auf Grund eines mit ihr allein abgeschlossenen Mietvertrages, dass Robert B***** diese Wohnung nur als Gatte mitbewohnt und mitbenützt hat, ohne dass ihm eigene Rechte an der Wohnung zustanden. In diesem Falle wäre die Wohnungsbenützung nur ein Ausfluss des Miteigentumsrechtes der Eveline B***** oder Mietrechtes der Eveline B***** gewesen und der Betrag von 40.000 S dem Kaufpreis zuzurechnen. Nur wenn Robert und Eveline B***** Mitmieter der Wohnung gewesen wären, oder beiden Benützungsrechte zugestanden wären, könnte es gerechtfertigt sein, den Kaufpreis von 55.000 S nur den an Eveline B***** bezahlten Betrag von 20.000 S zuzuschlagen, nicht aber auch den auf Robert B***** entfallenden Betrag von 20.000 S, da Robert B***** dann ein Dritter wäre, der für die Räumung der Wohnung einen selbständigen Anspruch geltend machen konnte.

Obwohl aus den angeführten Gründen die von dem Berufungsgericht zum Ausdruck gebrachte Rechtsansicht in dieser Hinsicht nicht geteilt wird, konnte dem Rekurs nicht Folge gegeben werden, da der Sachverhalt auch nach der Rechtsansicht des Obersten Gerichtshofes noch nicht hinreichend geklärt ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 52 ZPO.