Art. 12

“14 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG, SR 221.213.11]). Die Überwälzung der Investitionen auf die Mietzinse als Mietzinserhöhung ermittelt sich in jedem Fall nach mietrechtlichen Kriterien." Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, bezieht sich diese Passage auf die Grundsätze der Wohnförderung und nicht spezifisch auf die Mietzinsgestaltung. Dies folgt erstens aus dem Kontext: Die Ausführungen finden sich als Kommentar zu Art. 10 WFG, der als erster Artikel des zweiten Titels des Gesetzes den Bund im Sinn einer Grundsatznorm verpflichtet, das Angebot an Mietwohnungen zu günstigen Mietzinsen für wirtschaftlich oder sozial benachteiligte Personen zu fördern. Zweitens verweist die Botschaft ausdrücklich auf Art. 2 Abs. 1 WFG. Dort findet sich der Begriff der "Erneuerung", der in der Folge in der Botschaft näher erläutert wird, wieder. Die Ausführungen stehen also im Zusammenhang mit den nach Ansicht des Bundesrats förderungswürdigen Vorhaben. Drittens stellen Art. 12 Abs. 1 lit. b WFG und die einschlägigen Ausführungen des Bundesrats in der Botschaft klar, dass sich der Mietzins in geförderten Liegenschaften an den Kosten ausrichten muss (Botschaft, a.a.O., S. 2858) : "Gemäss Buchstabe b wird im Weiteren vorausgesetzt, dass der Mietzins in der Regel in der ganzen Liegenschaft in Funktion der Kosten festgelegt wird. Die Eigentümerschaft kann den Mietzins in der geförderten Liegenschaft nicht frei festlegen. Sie ist an Vorgaben gebunden, deren Einzelheiten vom Bundesrat auf Verordnungsstufe festgelegt werden."”

“Das Mietverhältnis zwischen der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdegegner fällt unstrittig in den Anwendungsbereich der VO WBF. Wie das Bundesverwaltungsgericht zutreffend erkannte, regelt Art. 8 dieser Verordnung die Mietzinsgestaltung und verpflichtet die Eigentümerinnen und Eigentümer zur Mietzinsberechnung anhand der Selbstkosten. Aus Art. 9 WFV ergibt sich nichts anderes. Das Bundesverwaltungsgericht legte überzeugend dar, dass diese Bestimmung - mit dem Titel "Anfangsmietzins" - einzig auf die erstmalige Berechnung des Mietzinses anwendbar ist. Dieses Auslegungsergebnis steht im Einklang mit dem Gesetz und der Rechtsprechung. Nach Art. 12 Abs. 1 lit. b WFG werden zinslose Darlehen an Eigentümerinnen und Eigentümer ausgerichtet, wenn sie die Mietzinse aufgrund der Kosten festlegen. Wer entsprechende Förderungsmittel erhält, ist also in der Mietzinsgestaltung von Gesetzes wegen nicht frei. Aus sozialpolitischen Überlegungen werden die Ertragsmöglichkeiten der Eigentümerinnen und Eigentümer limitiert; erst mit Auslaufen der Förderungsmittel gewinnen sie ihre Freiheit zur Mietzinsgestaltung wieder (Botschaft, a.a.O., S. 2858; vgl. BGE 142 III 568 E. 1.4 und E. 2). Das Bundesgericht hat vor diesem Hintergrund im Zusammenhang mit der Koordinationsbestimmung von Art. 253b Abs. 3 OR (vgl. E. 5.5 hiervor) festgehalten, in von diesem Artikel erfassten Rechtsverhältnissen könne der Mietzins ausschliesslich anhand der Kosten festgelegt werden (BGE 142 III 568 E. 1.1: "Le loyer est apprécié exclusivement en fonction des coûts"; so auch WEBER, a.a.O., N. 10 zu Art. 253a/253b OR).”