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Fehlt eine vertragliche Regelung, gelten nach Art. 79 OR die allgemeinvertraglichen Modalitäten der Einsichtnahme: Die Einsichtnahme ist am Wohn- oder Geschäftssitz des Vermieters oder seiner Verwaltung an einem festgesetzten Tag während der üblichen Geschäftszeiten vorzunehmen und rechtzeitig anzukündigen. Das Einsichtsrecht gilt sowohl bei Akontozahlungen wie bei Pauschalzahlungen; eine Verweigerung kann gerichtlich geltend gemacht werden.
“Das Einsichtsrecht besteht sowohl bei der Vereinbarung einer Akontozahlung als auch bei einer vereinbarten Pauschalzahlung (Weber, a.a.O, Art. 257b N 5; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 257b N 28; Biber, Art. 257-257b N 33). Die Modalitäten der Einsichtnahme finden keine explizite gesetzliche Normierung. Den Parteien steht es folglich frei, die Modalitäten vertraglich zu regeln. Das Einsichtsrecht der Mieterschaft darf aber nicht beschränkt werden (Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 257b N 31). Haben die Parteien keine Vereinbarung über die Modalitäten der Einsichtnahme getroffen, gelten allgemeinvertragliche Grundsätze wie insbesondere, dass nach Art. 74 Abs. 2 Ziff. 3 OR die Einsicht am Wohnort oder am Geschäftssitz des Vermieters oder seiner Verwaltung zu nehmen ist, die Einsichtnahme zu den üblichen Geschäftszeiten an einem festgesetzten Tag zu erfolgen hat (Art. 79 OR) sowie die Einsichtnahme rechtzeitig anzukünden ist (Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 257b N 32; Biber, Art. 257-257b N 32). Das materielle Einsichtsrecht unterscheidet sich sodann von der prozessualen Editionspflicht des Vermieters dadurch, dass es selbständig ausserhalb eines Prozesses um die Bezahlung der Nebenkosten geltend gemacht werden kann (Weber, a.a.O, Art. 257b N 6). Im Falle einer Verweigerung des Einsichtsrechts in die Nebenkostenbelege kann dieses klageweise durchgesetzt werden (Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 257b N 33; Mietrecht für die Praxis-Béguin, 9. Auflage, Zürich 2016, N”
“Das Einsichtsrecht besteht sowohl bei der Vereinbarung einer Akontozahlung als auch bei einer vereinbarten Pauschalzahlung (Weber, a.a.O, Art. 257b N 5; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 257b N 28; Biber, Art. 257-257b N 33). Die Modalitäten der Einsichtnahme finden keine explizite gesetzliche Normierung. Den Parteien steht es folglich frei, die Modalitäten vertraglich zu regeln. Das Einsichtsrecht der Mieterschaft darf aber nicht beschränkt werden (Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 257b N 31). Haben die Parteien keine Vereinbarung über die Modalitäten der Einsichtnahme getroffen, gelten allgemeinvertragliche Grundsätze wie insbesondere, dass nach Art. 74 Abs. 2 Ziff. 3 OR die Einsicht am Wohnort oder am Geschäftssitz des Vermieters oder seiner Verwaltung zu nehmen ist, die Einsichtnahme zu den üblichen Geschäftszeiten an einem festgesetzten Tag zu erfolgen hat (Art. 79 OR) sowie die Einsichtnahme rechtzeitig anzukünden ist (Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 257b N 32; Biber, Art. 257-257b N 32). Das materielle Einsichtsrecht unterscheidet sich sodann von der prozessualen Editionspflicht des Vermieters dadurch, dass es selbständig ausserhalb eines Prozesses um die Bezahlung der Nebenkosten geltend gemacht werden kann (Weber, a.a.O, Art. 257b N 6). Im Falle einer Verweigerung des Einsichtsrechts in die Nebenkostenbelege kann dieses klageweise durchgesetzt werden (Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 257b N 33; Mietrecht für die Praxis-Béguin, 9. Auflage, Zürich 2016, N”
Bei Wohn- und Geschäftsräumen erfolgt die Rückgabe der Mietsache nach Rechtsprechung und Lehre regelmässig mit der Rückgabe aller Schlüssel. Die Rückgabe hat – Art. 79 OR folgend – zu den üblichen Geschäftszeiten zu erfolgen. Verweigert der Vermieter die Annahme der gehörig angebotenen Rückgabe unberechtigt, kann der Mieter die Schlüssel hinterlegen (Art. 92 Abs. 1 OR) oder ihnen direkt zustellen; in diesem Fall gilt die Rückgabe als erfolgt zum Zeitpunkt, zu dem der Mieter die Schlüssel angeboten hat.
“264 OR N 26; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 264 N 8 und Art. 267 N 3e). Die Rückgabehandlung besteht im Regelfall in einer Übergabe der Sache an den Vermieter bzw. in einer Besitzesverschaffung an den Vermieter, aus der der (end- gültige) Verzicht des Mieters auf die weitere Benutzung der Sache zugunsten des Vermieters hervorgeht (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 12). Bei Wohn- und Ge- schäftsräumen ist die Rückgabe der Mietsache nach Rechtsprechung und Lehre - 6 - mit der Rückgabe aller Schlüssel erfolgt (Mietrecht für die Praxis/RONCORONI, a.a.O., S. 864; Urteile des Bundesgerichts 4A_388/2013 v. 7.1.2014 E. 2.1, publ. in: mp 2/14 S. 143; 4A_220/2008 v. 7.8.2008 E. 3, publ. in: mp 1/09 S. 21 ff. und MRA 4/08 S. 180; 4C.446/2006 v. 26.3.2007 E. 4.1; BGE 119 II 36 E. 4.2). Die Rückgabeleistung im Bereich der Immobiliarmiete ist eine Ortsschuld, womit der Erfüllungsort der Ort der gelegenen Sache ist (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 45; BK OR-WEBER, 2. Aufl., Art. 74 N 37). Die Rückgabe hat weiter – Art. 79 OR folgend – zu üblichen Geschäftszeiten zu erfolgen. Gemäss Art. 91 OR kommt der Gläubiger in Verzug, wenn er die Annahme der gehörig angebotenen Leistung oder die Vornahme der ihm obliegenden Vorbereitungshandlung, ohne die der Schuldner nicht zu erfüllen imstande ist, in ungerechtfertigter Weise verweigert. Pflichtwidrig ist die Verweigerung der Annahme auch dann, wenn sie nur wegen Mängeln an der Mietsache erfolgt (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 63). Der Gläubiger trägt das Risiko der Annahmeverweigerung der Leistung (BGE 119 II 437 E. 2.b). Verweigert der Vermieter die Annahme, können die Schlüssel gemäss Art. 92 Abs. 1 OR hinterlegt werden (Urteil des Bundesgerichts 4A_220/2008 v. 7.8.2008 E. 3). Nach herrschender Lehre kann der Mieter auch (sämtliche) Schlüssel stattdessen direkt dem Vermieter zustellen (SVIT-Komm.-BÄTTIG, a.a.O., Art. 264 OR N 25 m.w.H.). Verweigert der Vermieter die Rücknahme, ob- wohl er dazu verpflichtet ist, gilt die Rückgabe der Mietsache in dem Zeitpunkt als erfolgt, zu dem der Mieter die Rückgabe der Schlüssel angeboten hat (Mietrecht für die Praxis/RONCORONI, a.”
“264 OR N 26; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 264 N 8 und Art. 267 N 3e). Die Rückgabehandlung besteht im Regelfall in einer Übergabe der Sache an den Vermieter bzw. in einer Besitzesverschaffung an den Vermieter, aus der der (end- gültige) Verzicht des Mieters auf die weitere Benutzung der Sache zugunsten des Vermieters hervorgeht (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 12). Bei Wohn- und Ge- schäftsräumen ist die Rückgabe der Mietsache nach Rechtsprechung und Lehre - 6 - mit der Rückgabe aller Schlüssel erfolgt (Mietrecht für die Praxis/RONCORONI, a.a.O., S. 864; Urteile des Bundesgerichts 4A_388/2013 v. 7.1.2014 E. 2.1, publ. in: mp 2/14 S. 143; 4A_220/2008 v. 7.8.2008 E. 3, publ. in: mp 1/09 S. 21 ff. und MRA 4/08 S. 180; 4C.446/2006 v. 26.3.2007 E. 4.1; BGE 119 II 36 E. 4.2). Die Rückgabeleistung im Bereich der Immobiliarmiete ist eine Ortsschuld, womit der Erfüllungsort der Ort der gelegenen Sache ist (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 45; BK OR-WEBER, 2. Aufl., Art. 74 N 37). Die Rückgabe hat weiter – Art. 79 OR folgend – zu üblichen Geschäftszeiten zu erfolgen. Gemäss Art. 91 OR kommt der Gläubiger in Verzug, wenn er die Annahme der gehörig angebotenen Leistung oder die Vornahme der ihm obliegenden Vorbereitungshandlung, ohne die der Schuldner nicht zu erfüllen imstande ist, in ungerechtfertigter Weise verweigert. Pflichtwidrig ist die Verweigerung der Annahme auch dann, wenn sie nur wegen Mängeln an der Mietsache erfolgt (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 63). Der Gläubiger trägt das Risiko der Annahmeverweigerung der Leistung (BGE 119 II 437 E. 2.b). Verweigert der Vermieter die Annahme, können die Schlüssel gemäss Art. 92 Abs. 1 OR hinterlegt werden (Urteil des Bundesgerichts 4A_220/2008 v. 7.8.2008 E. 3). Nach herrschender Lehre kann der Mieter auch (sämtliche) Schlüssel stattdessen direkt dem Vermieter zustellen (SVIT-Komm.-BÄTTIG, a.a.O., Art. 264 OR N 25 m.w.H.). Verweigert der Vermieter die Rücknahme, ob- wohl er dazu verpflichtet ist, gilt die Rückgabe der Mietsache in dem Zeitpunkt als erfolgt, zu dem der Mieter die Rückgabe der Schlüssel angeboten hat (Mietrecht für die Praxis/RONCORONI, a.”
Nach BGE 148 III 145 hat das Bundesgericht ausgeführt, dass die Leistung am festgesetzten Tag während der gewöhnlichen Geschäftszeit zu erfolgen hat; die Einwendung, die Zahlung sei erst gegen 23:59 Uhr am Fälligkeitstag zulässig, wurde zurückgewiesen. Im konkreten Fall führte das Unterlassen, zur Signationssitzung zu erscheinen und den Kaufpreis nicht rechtzeitig auf das Notariatskonto zu bringen, zur Annahme des Gläubigerverzugs bzw. des Zahlungsverzugs.
“En l'espèce, les intimés ont transmis au notaire la déclaration d'exercice du droit d'emption de la recourante et se sont présentés à la séance organisée par le notaire pour signer la réquisition de BGE 148 III 145 S. 159 transfert en présence de toutes les parties. Il est en outre incontesté que l'offre correspondait aux modalités du contrat, que la recourante a refusé d'assister à cette séance de signature alors qu'elle y était tenue, et qu'elle n'a versé aucun montant sur le compte de consignation du notaire alors que le prix de vente devait être entièrement payé le jour de cette signature. A cet égard, la recourante n'allègue même pas avoir donné un quelconque ordre de virement à un auxiliaire de façon à ce que les montants dus se trouvent sur le compte de consignation à temps; elle ne peut du reste pas être suivie lorsqu'elle soutient qu'elle avait jusqu'au 11 juin 2019 à 23h59 pour verser le prix de vente, soit hors des heures habituellement consacrées aux affaires (art. 79 CO), ce qu'elle n'a au demeurant pas fait non plus. De même son argumentation selon laquelle la signature de la réquisition de transfert était nécessaire pour admettre l'exigibilité du prix, l'offre effective de signer cette réquisition étant à l'inverse insuffisante, tout en admettant que le notaire aurait pu conserver cet acte jusqu'au versement du prix sur le compte de consignation, est contradictoire avec son propos selon lequel l'acheteur ne doit s'exécuter trait pour trait qu'en contrepartie de l'exécution de la prestation du vendeur, soit la réquisition de transfert au registre foncier. En effet, la signature de la réquisition auprès d'un notaire n'est pas l'acte de disposition, de sorte que la recourante admet elle-même que l'exécution n'est pas le seul moyen du vendeur pour démontrer l'exigibilité de la créance de prix dans la poursuite. Quelle que soit la qualification de l'offre des intimés, verbale (documentée) ou effective, il faut retenir, à la suite de l'autorité cantonale, que les poursuivants ont tout entrepris conformément aux conditions prévues dans le contrat pour que la vente immobilière puisse être exécutée et que la recourante s'est, pour sa part, trouvée en demeure du créancier en refusant d'assister à la séance de signature de la réquisition de transfert, dont l'autorité cantonale a déduit un refus d'accepter la chose vendue.”
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