The provisions on leases in Title 8 (Art. 261–261b ) applymutatis mutandis :
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Bei Pfändung einer Liegenschaft nimmt das Betreibungsamt im Rahmen der amtlichen Zwangsverwaltung die Rechte des Schuldners in eigenem Namen, aber auf dessen Gefahr und Kosten wahr; dies wird in der Praxis des Mietgerichts als Auftreten des Betreibungsamts als Prozessstandschafter beschrieben. Die betreibungsamtliche Zwangsverwaltung stützt sich auf Art. 102 Abs. 3 SchKG und Art. 16 VZG, und für das materielle Verhältnis wird auf die mietrechtlichen Vorschriften (insbesondere Art. 261–261b OR) abgestellt; Art. 290 OR bildet insoweit eine einschlägige materielle Grundlage.
“94 VZG im Kontext einer Pfän- dung nicht einschlägig, sondern würden sich auf die Betreibung auf Pfandverwer- tung beziehen. Dies ändere aber nichts daran, dass die gleichen Regeln auch bei einer Betreibung auf Pfändung gelten würden. In ZMP 2019 Nr. 3 habe die Vor-in- stanz im Zusammenhang mit einem Arrestvollzug und der damit einhergehenden Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG auf einen prozessleitenden Ent- scheid verwiesen, in welchem sie ausgeführt habe, dass nach der Praxis des Mietgerichts Zürich das Betreibungsamt in diesen Fällen, wie bei einer Pfandver- wertungsbetreibung im Kündigungsschutzverfahren, die Rechte des Schuldners in eigenem Namen, aber auf dessen Gefahr und Kosten wahrnehme, also als Pro- zessstandschafter auftrete, wie dies schon in ZMP 2016 Nr. 4, E. III.3 entschieden worden sei (act. 55 E. IV./1.1, S. 13). Art. 16 VZG regle unzweideutig die betreibungsamtliche Zwangsverwaltung bei Pfändung einer Liegenschaft und stütze sich direkt auf die gesetzliche Grund- lage in Art. 102 Abs. 3 SchKG, welche die Zwangsverwaltung ebenfalls anordne. Mit Art. 261 und Art. 290 OR habe die Norm zudem selbst im materiellen Miet- recht eine Grundlage (act. 55 E. IV./1.1, S. 13 f.). Der Verweis der Berufungsklägerin auf die Position der Konkursverwaltung (bei welcher gemäss den Ausführung der Berufungsklägerin nach herrschender Lehre und Rechtsprechung keine Prozessstandschaft vorliegen würde, act. 27 Rz. 7) sei unbehelflich, da mit der Konkurseröffnung das Vermögen der konkursi- ten Person zur Konkursmasse, d.h. zu einem als parteifähig erachteten Sonder- mögen werde, das von der Konkursverwaltung repräsentiert werde. Vergleichs- beispiele seien eher beim Abtretungsgläubiger nach Art. 260 SchKG, bei der Wil- lensvollstreckerin nach Art. 517 f. ZGB, dem Erbschaftsverwalter nach Art. 554 f. ZGB sowie bei der Erbenvertretung nach Art. 602 Abs. 3 ZGB zu finden, alles nach ganz überwiegender Meinung Fälle der Prozessstandschaft (act. 55 E. IV./1.1, S. 14). Selbst wenn von einer anderen Rechtsfigur als einer Prozessstandschaft auszugehen sei, etwa einer zwangsweisen gesetzlichen Vertretung des Vermie- ters, so könne dies nur zu einer Berichtigung des Rubrums führen, nicht aber zu - 10 - einer Verneinung der Prozessführungsbefugnis oder des Rechtschutzinteresses des Berufungsbeklagten (act.”
“94 VZG im Kontext einer Pfän- dung nicht einschlägig, sondern würden sich auf die Betreibung auf Pfandverwer- tung beziehen. Dies ändere aber nichts daran, dass die gleichen Regeln auch bei einer Betreibung auf Pfändung gelten würden. In ZMP 2019 Nr. 3 habe die Vor- instanz im Zusammenhang mit einem Arrestvollzug und der damit einhergehenden Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG auf einen prozessleitenden Ent- scheid verwiesen, in welchem sie ausgeführt habe, dass nach der Praxis des Miet- gerichts Zürich das Betreibungsamt in diesen Fällen, wie bei einer Pfandverwer- tungsbetreibung im Kündigungsschutzverfahren, die Rechte des Schuldners in ei- genem Namen, aber auf dessen Gefahr und Kosten wahrnehme, also als Prozess- standschafter auftrete, wie dies schon in ZMP 2016 Nr. 4, E. III.3 entschieden wor- den sei. Art. 16 VZG regle unzweideutig die betreibungsamtliche Zwangsverwaltung bei Pfändung einer Liegenschaft und stütze sich direkt auf die gesetzliche Grund- lage in Art. 102 Abs. 3 SchKG, welche die Zwangsverwaltung ebenfalls anordne. Mit Art. 261 und Art. 290 OR habe die Norm zudem selbst im materiellen Mietrecht eine Grundlage. Der Verweis der Berufungsklägerin auf die Position der Konkursverwaltung (bei welcher gemäss den Ausführung der Berufungsklägerin nach herrschender Lehre und Rechtsprechung keine Prozessstandschaft vorliege, ...) sei unbehelf- lich, da mit der Konkurseröffnung das Vermögen der konkursiten Person zur Kon- kursmasse, d.h. zu einem als parteifähig erachteten Sondermögen werde, das von der Konkursverwaltung repräsentiert werde. Vergleichsbeispiele seien eher beim Abtretungsgläubiger nach Art. 260 SchKG, bei der Willensvollstreckerin nach Art. 517 f. ZGB, dem Erbschaftsverwalter nach Art. 554 f. ZGB sowie bei der Er- benvertretung nach Art. 602 Abs. 3 ZGB zu finden, alles nach ganz überwiegender Meinung Fälle der Prozessstandschaft. Selbst wenn von einer anderen Rechtsfigur als einer Prozessstandschaft auszugehen sei, etwa einer zwangsweisen gesetzlichen Vertretung des Vermie- ters, so könne dies nur zu einer Berichtigung des Rubrums führen, nicht aber zu einer Verneinung der Prozessführungsbefugnis oder des Rechtschutzinteresses des Berufungsbeklagten.”
Bei betreibungsamtlicher Zwangsverwaltung (Betreibung auf Pfändung/Pfandverwertung) wird in der Praxis des Mietgerichts Zürich auf Art. 261 ff. und Art. 290 OR abgestellt: Die Normen gelten sinngemäss, weil Art. 16 VZG die betreibungsamtliche Zwangsverwaltung bei Pfändung stützt und auf Art. 102 Abs. 3 SchKG verweist. Nach dieser Rechtsprechung nimmt das Betreibungsamt in solchen Fällen die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis in eigenem Namen, aber auf Gefahr und Kosten des Schuldners wahr und tritt insoweit als Prozessstandschafter auf.
“94 VZG im Kontext einer Pfän- dung nicht einschlägig, sondern würden sich auf die Betreibung auf Pfandverwer- tung beziehen. Dies ändere aber nichts daran, dass die gleichen Regeln auch bei einer Betreibung auf Pfändung gelten würden. In ZMP 2019 Nr. 3 habe die Vor- instanz im Zusammenhang mit einem Arrestvollzug und der damit einhergehenden Zwangsverwaltung nach Art. 102 Abs. 3 SchKG auf einen prozessleitenden Ent- scheid verwiesen, in welchem sie ausgeführt habe, dass nach der Praxis des Miet- gerichts Zürich das Betreibungsamt in diesen Fällen, wie bei einer Pfandverwer- tungsbetreibung im Kündigungsschutzverfahren, die Rechte des Schuldners in ei- genem Namen, aber auf dessen Gefahr und Kosten wahrnehme, also als Prozess- standschafter auftrete, wie dies schon in ZMP 2016 Nr. 4, E. III.3 entschieden wor- den sei. Art. 16 VZG regle unzweideutig die betreibungsamtliche Zwangsverwaltung bei Pfändung einer Liegenschaft und stütze sich direkt auf die gesetzliche Grund- lage in Art. 102 Abs. 3 SchKG, welche die Zwangsverwaltung ebenfalls anordne. Mit Art. 261 und Art. 290 OR habe die Norm zudem selbst im materiellen Mietrecht eine Grundlage. Der Verweis der Berufungsklägerin auf die Position der Konkursverwaltung (bei welcher gemäss den Ausführung der Berufungsklägerin nach herrschender Lehre und Rechtsprechung keine Prozessstandschaft vorliege, ...) sei unbehelf- lich, da mit der Konkurseröffnung das Vermögen der konkursiten Person zur Kon- kursmasse, d.h. zu einem als parteifähig erachteten Sondermögen werde, das von der Konkursverwaltung repräsentiert werde. Vergleichsbeispiele seien eher beim Abtretungsgläubiger nach Art. 260 SchKG, bei der Willensvollstreckerin nach Art. 517 f. ZGB, dem Erbschaftsverwalter nach Art. 554 f. ZGB sowie bei der Er- benvertretung nach Art. 602 Abs. 3 ZGB zu finden, alles nach ganz überwiegender Meinung Fälle der Prozessstandschaft. Selbst wenn von einer anderen Rechtsfigur als einer Prozessstandschaft auszugehen sei, etwa einer zwangsweisen gesetzlichen Vertretung des Vermie- ters, so könne dies nur zu einer Berichtigung des Rubrums führen, nicht aber zu einer Verneinung der Prozessführungsbefugnis oder des Rechtschutzinteresses des Berufungsbeklagten.”
“VZG zu einer Zwangsverwaltung des Grundstücks durch das Be- treibungsamt. Nach der Praxis des Mietgerichts Zürich nehme das Betreibungsamt in diesen Fällen wie bei einer Pfandverwertungsbetreibung im Kündigungsschutz- verfahren die Rechte des Schuldners in eigenem Namen, aber auf dessen Gefahr und Kosten wahr, trete also als Prozessstandschafter in Erscheinung, wie dies schon in ZMP 2016 Nr. 4, E. III.3 entschieden worden sei. Die Schlichtungsbe- hörde habe das Betreibungsamt im Schlichtungsverfahren daher mit Recht als Partei geführt (Beschluss des Mietgerichts Zürich MB170002-L/Z1 v. 22. Mai 2017 E. 2). - 12 - Art. 16 VZG regelt unzweideutig die betreibungsamtliche Zwangsverwaltung bei Pfändung einer Liegenschaft und stützt sich direkt auf die gesetzliche Grundlage in Art. 102 Abs. 3 SchKG, welche diese Zwangsverwaltung ebenfalls anordnet. Selbst im materiellen Mietrecht hat die Norm indirekt eine Grundlage, denn Art. 261 und Art. 290 OR ordnen den gesetzlichen Übergang der Rechte und Pflichten aus einem Miet- oder Pachtvertrag nicht nur bei einer Veräusserung der Sache, sondern auch für den Fall an, dass dem Vermieter oder Verpächter die Sache «in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen» wird. Dies ist nicht erst der Fall beim Zuschlag der Liegenschaft an einen Ersteigerer z.B. nach einem Doppelaufruf nach Art. 142 SchKG (dazu BGE 128 III 82; BGE 126 III 290 = Pra 2001 Nr. 51; BGE 125 III 123; BGE 124 III 37), sondern schon dann, wenn dem Schuldner in der hängigen Betreibung im Interesse der Gläubiger das Verfügungs- recht über die Sache entzogen wird, obwohl er noch deren Eigentümer ist und formell auch noch immer die Vermieterposition innehat. Für die Annahme einer Prozessstandschaft bestehen daher sehr gute Gründe, besonders weil die Figur zu veranschaulichen vermag, dass das Betreibungsamt nicht oder jedenfalls nicht mehr allein im Namen des Vermieters oder des Verpächters handelt, sondern an dessen Stelle, und dass es dabei nicht nur dessen Interessen, sondern auch die- jenigen der Gläubiger zu wahren hat.”
Bei betreibungsamtlicher Zwangsverwaltung kann das Betreibungsamt an die Stelle des Vermieters treten und in diesem Sinne als Prozessstandschafter auftreten. Dabei hat es nicht nur die Interessen des formellen Vermieters, sondern auch die der Gläubiger zu wahren.
“VZG zu einer Zwangsverwaltung des Grundstücks durch das Be- treibungsamt. Nach der Praxis des Mietgerichts Zürich nehme das Betreibungsamt in diesen Fällen wie bei einer Pfandverwertungsbetreibung im Kündigungsschutz- verfahren die Rechte des Schuldners in eigenem Namen, aber auf dessen Gefahr und Kosten wahr, trete also als Prozessstandschafter in Erscheinung, wie dies schon in ZMP 2016 Nr. 4, E. III.3 entschieden worden sei. Die Schlichtungsbe- hörde habe das Betreibungsamt im Schlichtungsverfahren daher mit Recht als Partei geführt (Beschluss des Mietgerichts Zürich MB170002-L/Z1 v. 22. Mai 2017 E. 2). - 12 - Art. 16 VZG regelt unzweideutig die betreibungsamtliche Zwangsverwaltung bei Pfändung einer Liegenschaft und stützt sich direkt auf die gesetzliche Grundlage in Art. 102 Abs. 3 SchKG, welche diese Zwangsverwaltung ebenfalls anordnet. Selbst im materiellen Mietrecht hat die Norm indirekt eine Grundlage, denn Art. 261 und Art. 290 OR ordnen den gesetzlichen Übergang der Rechte und Pflichten aus einem Miet- oder Pachtvertrag nicht nur bei einer Veräusserung der Sache, sondern auch für den Fall an, dass dem Vermieter oder Verpächter die Sache «in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen» wird. Dies ist nicht erst der Fall beim Zuschlag der Liegenschaft an einen Ersteigerer z.B. nach einem Doppelaufruf nach Art. 142 SchKG (dazu BGE 128 III 82; BGE 126 III 290 = Pra 2001 Nr. 51; BGE 125 III 123; BGE 124 III 37), sondern schon dann, wenn dem Schuldner in der hängigen Betreibung im Interesse der Gläubiger das Verfügungs- recht über die Sache entzogen wird, obwohl er noch deren Eigentümer ist und formell auch noch immer die Vermieterposition innehat. Für die Annahme einer Prozessstandschaft bestehen daher sehr gute Gründe, besonders weil die Figur zu veranschaulichen vermag, dass das Betreibungsamt nicht oder jedenfalls nicht mehr allein im Namen des Vermieters oder des Verpächters handelt, sondern an dessen Stelle, und dass es dabei nicht nur dessen Interessen, sondern auch die- jenigen der Gläubiger zu wahren hat.”
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