The provisions governing usufructuary leases of residential and commercial premises also apply to objects made available together with such premises for the use and enjoyment of the tenant.
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Erstreckt sich der Pachtvertrag nur auf die Nutzungsbefugnis einer Fläche, nicht aber auf Räume, liegt nach den in [0] wiedergegebenen Erwägungen kein Pachtverhältnis betreffend Geschäftsräume im Sinne von Art. 276 OR vor. Entsprechend greift die spezielle Zuständigkeit für Streitigkeiten über Miet- und Pachtverhältnisse von Wohn‑ und Geschäftsräumen nicht.
“Das bestehen- de Gebäude sei von der Beklagten nach Auffassung aller Beteiligten von ihrem Rechtsvorgänger D._____ übernommen worden. Es sei damit nicht Gegenstand des Pachtvertrages geworden (Urk. 20 S. 10). Die Beklagte habe ausserdem ihrer Nachbar-Pächterin (E._____ AG) erklärt, dass sie nicht an gemeinsamen Ab- brucharbeiten interessiert sei, weil sie beabsichtige, das Gebäude zu verkaufen (Urk. 20 S. 9). Bestritten sei auch, dass neben den Bauten kein weiterer Platz für Lagerflächen vorhanden gewesen sei. Die mit Bauten überstellte Fläche habe 291,8 m 2 betragen (Urk. 20 S. 10 f.). Die Beklagte habe mit dem Vertrag auch die Rückbaupflicht ihres Rechtsvorgängers übernommen. Zwischen den Parteien ha- be der übereinstimmende Wille bestanden, dass die Beklagte in die Stellung des Vorpächters (D._____) eintrete. Der Pachtvertrag habe nur das Nutzungsrecht an einer Fläche, nicht aber an Räumen eingeräumt. Von einem Pachtvertrag betref- fend Geschäftsräume im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR (bzw. Art. 276 OR) kön- - 12 - ne unter diesen Umständen keine Rede sein; eine Streitigkeit aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen im Sinne von Art. 200 Abs. 1 ZPO oder § 66 Abs. 1 und § 16 Abs. 2 GOG liege nicht vor. Dass die Beklagte damals ein Kündigungsschutzbegehren gestellt habe und die Parteien in der Folge – ohne Erörterung der Zuständigkeitsfrage – vor der Schlichtungsbehörde einen Ver- gleich abgeschlossen hätten, ändere daran nichts (Urk. 20 S. 8 ff. ).”
Umfasst der Pachtvertrag das Gebäude mit, handelt es sich um einen Pachtvertrag betreffend Geschäfts‑/Mieträume; die sachliche Zuständigkeit liegt dann bei der paritätischen Schlichtungsbehörde für Miet‑ und Pachtsachen (weiterhin ggf. beim Mietgericht).
“Bezüglich der grundsätzlichen Ausführungen zur sachlichen Zuständig- keit kann auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden (Urk. 31 S. 9 f.). Die sachliche Zuständigkeit im vorliegenden Verfahren beurteilt sich danach, ob der zwischen den Parteien geschlossene Pachtvertrag das auf der Parzelle (Kat.-Nr. 1) bestehende Gebäude mitumfasste oder nicht. Ist dieses mitumfasst, liegt ein Pachtvertrag betreffend Geschäftsräume im Sinne von Art. 253a Abs. 1 bzw. Art. 276 OR vor. In diesem Fall läge die sachliche Zustän- digkeit für die Schlichtung bei der Paritätischen Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen (Art. 200 Abs. 1 ZPO; § 52 lit. c und § 66 Abs. 1 GOG) und nicht - 14 - beim Friedensrichter als Schlichtungsbehörde für übrige Streitigkeiten, für die ein solches Verfahren gemäss ZPO vorgesehen ist (Art. 197 ff. ZPO; § 52 lit. a und § 57 GOG). Das Verfahren wäre unter diesen Umständen von der Klägerin nicht gesetzeskonform eingeleitet worden, da sie die Klage beim Friedensrichteramt B._____ einreichte (Urk. 3). Bei Nichteinigung im Schlichtungsverfahren findet das Verfahren bei Strei- tigkeiten aus Miet- und Pachtverhältnissen (für Wohn- und Geschäftsräume) beim Mietgericht (§ 3 Abs. 1 lit. a, § 21 Abs. 1 lit. a GOG), in den übrigen zivilen Fällen, für die das ordentliche Verfahren gilt, beim Bezirksgericht als Kollegialgericht sei- nen Fortgang (§ 19 GOG).”
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