In the event of the death of the tenant or lessee, his heirs may terminate the contract by giving the legally prescribed notice expiring on the next admissible termination date.
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Nach herrschender Rechtsprechung gelten die besonderen ausserordentlichen Kündigungsgründe (u. a. Tod des Mieters, Art. 266i OR) als Sondertatbestände der Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR). Die Kündigung aus wichtigen Gründen ist damit subsidiär gegenüber den in Art. 266i OR geregelten Sondertatbeständen. Unklar bleibt in der Praxis, ob und in welchem Umfang eine nicht gerechtfertigte Kündigung aus einem besonderen Grund in eine Kündigung aus wichtigen Gründen umgedeutet werden kann.
“Der Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich oder ausserordentlich kündigen. Das Gesetz sieht verschiedene ausserordentliche Kündigungsgründe vor, insbesondere Zahlungsrückstand (Art. 257d OR), Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f OR), Konkurs des Mieters (Art. 266h OR), Tod des Mieters (Art. 266i OR) und ganz allgemein wichtige Gründe (Art. 266g OR). Das Verhältnis der ausserordentlichen Kündigung aus besonderen Gründen (Zahlungsrückstand, Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme, Konkurs, Tod) zur ausserordentlichen Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) ist nicht restlos klar. Das Bundesgericht führt aus, dass die ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund Sondertatbestände der Kündigung aus wichtigen Gründen bilden (BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2) und dass diese subsidiär ist zu den ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund (BGer 4C.280/2006 vom 16. November 2006 E. 5.3; BGer 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.1; BGer 4A_162/2014 vom 26. August 2014 E. 2.6.1; BGer 4A_153/2020 vom 19. Mai 2020 E. 3.2.4). Unklar ist, ob die Subsidiarität der Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) eine Umdeutung einer nicht gerechtfertigten Kündigung aus einem besonderen Grund in eine Kündigung aus wichtigen Gründen zulässt (so BGE 123 III 124 E.”
Hat eine Mitmieterin den Mietvertrag persönlich unterschrieben, steht ihr die nach Art. 266i OR vorgesehene Kündigungsbefugnis nicht zu. Art. 266i OR berechtigt nur die Erben des verstorbenen Mieters zur Kündigung, nicht die übrigen Mitmieter/Co‑Kontrahenten.
“Alla fine del contratto mancano pressoché otto anni. Avendo la vedova sottoscritto personalmente il contratto, essa non può fruire della facoltà concessa dall’art. 266i CO, norma che autorizza solo gli eredi del defunto alla disdetta anticipata, non però i co-conduttori. Del tutto incerto se l’interessata potrà avvalersi della facoltà concessa dall’art. 266g CO […], essendo il tema controverso in dottrina e risolto negativamente nell’apparentemente unica, antica decisione del Tribunale Federale […]. […] Risulta evidente che fra l’obiettivo prefisso e la violazione di diritto compiuta dall’IPCT non esiste un rapporto ragionevole. La ponderazione degli interessi in gioco – ovvero quello privato dell’assicurata (e degli assicurati) di poter mantenere, come garantito dalla Costituzione e dai regolamenti, il tenore di vita abituale – mostra una grande sproporzione in quanto gli assicurati vengono lesi nei loro diritti e questo causa molti problemi. L’interesse pubblico perseguito, quand’anche ne fosse riconosciuta la legittimità […], è quindi minimo, se paragonato agli interessi degli assicurati. Per questa ragione la misura adottata non potrà mai essere proporzionale.”
“Alla fine del contratto mancano pressoché otto anni. Avendo la vedova sottoscritto personalmente il contratto, essa non può fruire della facoltà concessa dall’art. 266i CO, norma che autorizza solo gli eredi del defunto alla disdetta anticipata, non però i co-conduttori. Del tutto incerto se l’interessata potrà avvalersi della facoltà concessa dall’art. 266g CO […], essendo il tema controverso in dottrina e risolto negativamente nell’apparentemente unica, antica decisione del Tribunale Federale […]. […] Risulta evidente che fra l’obiettivo prefisso e la violazione di diritto compiuta dall’IPCT non esiste un rapporto ragionevole. La ponderazione degli interessi in gioco – ovvero quello privato dell’assicurata (e degli assicurati) di poter mantenere, come garantito dalla Costituzione e dai regolamenti, il tenore di vita abituale – mostra una grande sproporzione in quanto gli assicurati vengono lesi nei loro diritti e questo causa molti problemi. L’interesse pubblico perseguito, quand’anche ne fosse riconosciuta la legittimità […], è quindi minimo, se paragonato agli interessi degli assicurati. Per questa ragione la misura adottata non potrà mai essere proporzionale.”
Der Tod des Mieters beendet den Mietvertrag nicht. Der Mietvertrag fällt in den Nachlass und geht auf die Erben über; diese können ihn unter Beachtung der gesetzlichen Frist auf den nächstmöglichen Termin kündigen (Art. 266i OR).
“Auch juristische Laien, an deren Begründung keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden, dürfen sich nicht darauf beschränken, bloss auf die Vorakten zu verweisen, pauschale Kritik am vorinstanzlichen Ent- scheid zu üben oder das zu wiederholen, was sie bereits vor Vorinstanz vorge- bracht haben (BGer 4A_621/2021 vom 30. August 2022 E. 3.1; BGer 5A_438/2012 vom 27. August 2012 E. 2.2). 5.Die Vorinstanz erwog, die Berufungsklägerinnen hätten in ihrer Stellung- nahme ausgeführt, dass sie nur aufgrund eines formellen Fehlers seitens der Be- rufungsbeklagten als Parteien im vorliegenden Verfahren aufgeführt seien. Der Mietvertrag hätte nach dem Tod ihrer Mutter ausschliesslich auf ihren Bruder, den Gesuchsgegner 1, übertragen werden müssen. Diesbezüglich sei festzuhalten, dass der Tod der Mieterin das Mietverhältnis nicht beende. Der Vertrag werde vielmehr mit den hinterbliebenen Erben fortgesetzt. Diese seien berechtigt, den - 4 - Mietvertrag unter Beachtung der gesetzlichen Frist auf den nächstmöglichen Ter- min zu kündigen (Art. 266i OR). Die Vermieterschaft sei hingegen grundsätzlich nicht berechtigt, das Mietverhältnis beim Tod der Mieterin vorzeitig zu beenden. Entgegen den Ausführungen der Berufungsklägerinnen hätte die Berufungsbe- klagte das Mietverhältnis deshalb nicht auf den Gesuchsgegner 1 "überschreiben" können. Die Berufungsklägerinnen seien folglich als Erbinnen von E._____ in die Mietverhältnisse eingetreten und würden deshalb zusammen mit dem Gesuchs- gegner 1 als Parteien des Verfahrens geführt (act. 17 E. II.2). 6.Die Berufungsklägerinnen machen in ihrer Berufungsschrift geltend, es treffe nicht zu, dass sie durch Erbgang Teil der streitgegenständlichen Mietverhältnisse geworden seien. Die Berufungsbeklagte habe es nach dem Tod ihrer Mutter ver- säumt, mit dem Gesuchsgegner 1 einen neuen Mietvertrag abzuschliessen, der ausschliesslich auf ihn laute. Hätte die Berufungsbeklagte diesen formalen Fehler vermieden, wären sie, die Berufungsklägerinnen, nicht Teil des Mietverhältnisses geworden (act.”
“L'appelante invoque une violation de l'art. 603 al. 1 CC. Elle soutient que les héritiers seraient tenus solidairement des dettes de la succession, soit celles du défunt, mais également celles de la succession. 3.1 3.1.1 Selon l'art. 560 CC, les héritiers acquièrent de plein droit l'universalité de la succession dès que celle-ci est ouverte (al. 1); ils sont saisis des créances et actions, des droits de propriété et autres droits réels, ainsi que des biens qui se trouvaient en la possession du défunt, et ils sont personnellement tenus de ses dettes, sous réserve des exceptions prévues par la loi (al. 2). Les héritiers deviennent donc titulaires de tous les actifs et passifs du défunt. Le bail du défunt fait partie de sa succession et passe de plein droit aux héritiers, qui prennent sa place dans la relation contractuelle avec le bailleur; le décès du locataire n'est pas une cause d'extinction du bail (Montini/Wahlen, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 1 ad art. 266i CO). 3.1.2 L'art. 602 CC dispose que s’il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu’au partage (al. 1); les héritiers sont propriétaires et disposent en commun des biens qui dépendent de la succession, sauf les droits de représentation et d’administration réservés par le contrat ou la loi. Le principe de la communauté ne s'applique pas au passif de la succession. Pour éviter que les créanciers du de cujus ne soient contraints de procéder contre une pluralité d’héritiers, avec tous les risques que cela comporte, le législateur a ainsi institué, à l’art. 603 al. 1 CC, le principe de la solidarité (Spahr, Commentaire romand, CC II, 2016, n. 1 ad art. 603 CC). La responsabilité solidaire des héritiers s'étend aux dettes du défunt, mais également aux dettes de la succession (Spahr, op. cit, n. 17 ad art. 603 CC; ATF 93 II 11, 13, JdT 1967 I 542, 544), et pas seulement à concurrence de la part de chaque héritier (Tuor/Schnyder/Jungo, Das schweizerische Zivilgestezbuch, 15ème éd.”
Der Tod des Mieters führt nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses; das Mietverhältnis wird mit den Erben fortgesetzt, die an die Stelle des Verstorbenen treten.
“Auch juristische Laien, an deren Begründung keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden, dürfen sich nicht darauf beschränken, bloss auf die Vorakten zu verweisen, pauschale Kritik am vorinstanzlichen Ent- scheid zu üben oder das zu wiederholen, was sie bereits vor Vorinstanz vorge- bracht haben (BGer 4A_621/2021 vom 30. August 2022 E. 3.1; BGer 5A_438/2012 vom 27. August 2012 E. 2.2). 5.Die Vorinstanz erwog, die Berufungsklägerinnen hätten in ihrer Stellung- nahme ausgeführt, dass sie nur aufgrund eines formellen Fehlers seitens der Be- rufungsbeklagten als Parteien im vorliegenden Verfahren aufgeführt seien. Der Mietvertrag hätte nach dem Tod ihrer Mutter ausschliesslich auf ihren Bruder, den Gesuchsgegner 1, übertragen werden müssen. Diesbezüglich sei festzuhalten, dass der Tod der Mieterin das Mietverhältnis nicht beende. Der Vertrag werde vielmehr mit den hinterbliebenen Erben fortgesetzt. Diese seien berechtigt, den - 4 - Mietvertrag unter Beachtung der gesetzlichen Frist auf den nächstmöglichen Ter- min zu kündigen (Art. 266i OR). Die Vermieterschaft sei hingegen grundsätzlich nicht berechtigt, das Mietverhältnis beim Tod der Mieterin vorzeitig zu beenden. Entgegen den Ausführungen der Berufungsklägerinnen hätte die Berufungsbe- klagte das Mietverhältnis deshalb nicht auf den Gesuchsgegner 1 "überschreiben" können. Die Berufungsklägerinnen seien folglich als Erbinnen von E._____ in die Mietverhältnisse eingetreten und würden deshalb zusammen mit dem Gesuchs- gegner 1 als Parteien des Verfahrens geführt (act. 17 E. II.2). 6.Die Berufungsklägerinnen machen in ihrer Berufungsschrift geltend, es treffe nicht zu, dass sie durch Erbgang Teil der streitgegenständlichen Mietverhältnisse geworden seien. Die Berufungsbeklagte habe es nach dem Tod ihrer Mutter ver- säumt, mit dem Gesuchsgegner 1 einen neuen Mietvertrag abzuschliessen, der ausschliesslich auf ihn laute. Hätte die Berufungsbeklagte diesen formalen Fehler vermieden, wären sie, die Berufungsklägerinnen, nicht Teil des Mietverhältnisses geworden (act.”
“6) et en dépit de l'irrecevabilité éventuelle du recours (arrêts du Tribunal fédéral 5A_998/2014 du 14 avril 2015 consid. 2.1.2; 7B.20/2005 du 14 septembre 2005 consid. 1.3 non publié aux ATF 131 III 652). 2.1.5 Selon l'art. 560 CC, les héritiers acquièrent de plein droit l'universalité de la succession dès que celle-ci est ouverte (al. 1); ils sont saisis des créances et actions, des droits de propriété et autres droits réels, ainsi que des biens qui se trouvaient en la possession du défunt, et ils sont personnellement tenus de ses dettes, sous réserve des exceptions prévues par la loi (al. 2). Les héritiers deviennent donc titulaires de tous les actifs et passifs du défunt. Le bail du défunt fait partie de sa succession et passe de plein droit aux héritiers, qui prennent sa place dans la relation contractuelle avec le bailleur; le décès du locataire n'est pas une cause d'extinction du bail (Montini/Wahlen, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 1 ad art. 266i CO). 2.1.6 L'art. 602 CC dispose que s’il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu’au partage (al. 1); les héritiers sont propriétaires et disposent en commun des biens qui dépendent de la succession, sauf les droits de représentation et d’administration réservés par le contrat ou la loi (al. 2). Puisque les consorts matériels nécessaires sont titulaires ou obligés ensemble d'un seul droit, ils doivent en principe ouvrir action ensemble ou être mis en cause ensemble (art. 70 al. 1 CPC; ATF 146 III 346 consid. 2.2; Hohl, Procédure civile, 2 e éd. 2016, p. 154 n. 898). 2.1.7 Une autorité se rend coupable d'un déni de justice formel prohibé par l'art. 29 al. 2 Cst. lorsqu'elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 1B_539/2019 du 19 mars 2020 consid.”
Der Mietvertrag gehört zur Nachlassmasse und geht von Rechts wegen auf die Erben über; das Mietverhältnis erlischt durch den Tod des Mieters grundsätzlich nicht. Haben mehrere Erben die Erbschaft gemeinsam, bleiben die Rechte und Pflichten aus der Erbschaft bis zur Auseinandersetzung ungeteilt, sodass die Erben in der Regel gemeinsam über das Mietverhältnis zu verfügen bzw. gemeinsame Schritte (z. B. Kündigung) zu unternehmen haben.
“6) et en dépit de l'irrecevabilité éventuelle du recours (arrêts du Tribunal fédéral 5A_998/2014 du 14 avril 2015 consid. 2.1.2; 7B.20/2005 du 14 septembre 2005 consid. 1.3 non publié aux ATF 131 III 652). 2.1.5 Selon l'art. 560 CC, les héritiers acquièrent de plein droit l'universalité de la succession dès que celle-ci est ouverte (al. 1); ils sont saisis des créances et actions, des droits de propriété et autres droits réels, ainsi que des biens qui se trouvaient en la possession du défunt, et ils sont personnellement tenus de ses dettes, sous réserve des exceptions prévues par la loi (al. 2). Les héritiers deviennent donc titulaires de tous les actifs et passifs du défunt. Le bail du défunt fait partie de sa succession et passe de plein droit aux héritiers, qui prennent sa place dans la relation contractuelle avec le bailleur; le décès du locataire n'est pas une cause d'extinction du bail (Montini/Wahlen, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 1 ad art. 266i CO). 2.1.6 L'art. 602 CC dispose que s’il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu’au partage (al. 1); les héritiers sont propriétaires et disposent en commun des biens qui dépendent de la succession, sauf les droits de représentation et d’administration réservés par le contrat ou la loi (al. 2). Puisque les consorts matériels nécessaires sont titulaires ou obligés ensemble d'un seul droit, ils doivent en principe ouvrir action ensemble ou être mis en cause ensemble (art. 70 al. 1 CPC; ATF 146 III 346 consid. 2.2; Hohl, Procédure civile, 2 e éd. 2016, p. 154 n. 898). 2.1.7 Une autorité se rend coupable d'un déni de justice formel prohibé par l'art. 29 al. 2 Cst. lorsqu'elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 1B_539/2019 du 19 mars 2020 consid.”
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