24 commentaries
Die Annahme einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses ist mit Beweisanforderungen verbunden; insb. muss der Fortbestand ohne Verzögerung und mit voller Beweislast dargetan werden. Blosse Anhaltspunkte genügen nicht.
“En cas d'envoi recommandé et lorsque le destinataire qui ne retire pas l'envoi recommandé devait s'attendre à le recevoir, l'acte est également réputé notifié à l'expiration d'un délai de sept jours à compter de l'échec de la remise (art. 138 al. 3 let. a CPC). Dans la règle, une notification viciée ne constitue pas un motif de nullité; la protection des parties est suffisamment assurée lorsque la notification irrégulière a néanmoins atteint son but; il faut donc examiner, d'après les circonstances de l'espèce, si la partie intéressée a réellement été induite en erreur par l'irrégularité et a, de ce fait, subi un préjudice. Il convient de faire appel aux règles de la bonne foi - applicables aussi au domaine de la procédure civile - qui posent une limite à l'invocation d'un vice de forme (arrêt du Tribunal fédéral 5P.24/2007 du19 mars 2007 consid. 4.1). 3.1.2 Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue (art. 266 CO). 3.1.3 La procédure de protection dans les cas clairs prévue à l'art. 257 CPC permet d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire lorsque la situation en fait et en droit n'est pas équivoque (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 avec référence au Message du 28 juin 2006 relatif au CPC, FF 2006 6959 ad art. 253; arrêts du Tribunal fédéral 4A_385/2022 du 14 février 2023 consid. 3.2; 4A_282/2015 du 27 juillet 2015 consid. 2.1). La recevabilité de la procédure de protection dans les cas clairs est donc soumise à deux conditions cumulatives. Premièrement, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. Il ne s'agit pas d'une preuve facilitée: le demandeur doit apporter la preuve certaine (voller Beweis) des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas.”
“En cas d'envoi recommandé et lorsque le destinataire qui ne retire pas l'envoi recommandé devait s'attendre à le recevoir, l'acte est également réputé notifié à l'expiration d'un délai de sept jours à compter de l'échec de la remise (art. 138 al. 3 let. a CPC). Dans la règle, une notification viciée ne constitue pas un motif de nullité; la protection des parties est suffisamment assurée lorsque la notification irrégulière a néanmoins atteint son but; il faut donc examiner, d'après les circonstances de l'espèce, si la partie intéressée a réellement été induite en erreur par l'irrégularité et a, de ce fait, subi un préjudice. Il convient de faire appel aux règles de la bonne foi - applicables aussi au domaine de la procédure civile - qui posent une limite à l'invocation d'un vice de forme (arrêt du Tribunal fédéral 5P.24/2007 du19 mars 2007 consid. 4.1). 3.1.2 Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue (art. 266 CO). 3.1.3 La procédure de protection dans les cas clairs prévue à l'art. 257 CPC permet d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire lorsque la situation en fait et en droit n'est pas équivoque (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 avec référence au Message du 28 juin 2006 relatif au CPC, FF 2006 6959 ad art. 253; arrêts du Tribunal fédéral 4A_385/2022 du 14 février 2023 consid. 3.2; 4A_282/2015 du 27 juillet 2015 consid. 2.1). La recevabilité de la procédure de protection dans les cas clairs est donc soumise à deux conditions cumulatives. Premièrement, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. Il ne s'agit pas d'une preuve facilitée: le demandeur doit apporter la preuve certaine (voller Beweis) des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas.”
Setzen die Parteien ein befristetes Miet- oder Gebrauchsverhältnis stillschweigend fort, gilt es nach Art. 266 Abs. 2 OR als unbefristetes Mietverhältnis.
“kommunale Regelung zur Verschärfung der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes bei Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von weniger als 20 Prozent wie bei der betroffenen Stadt Zürich. Daher stehen Art. 75b BV und die Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes der umstrittenen Regelung nicht entgegen; dies unter dem Vorbehalt, dass eine genügende kantonale oder kommunale gesetzliche Grundlage dafür besteht (vgl. zu letzterem unten E. 3.5–3.9). 3.4 Weiter ist auf die Vereinbarkeit der umstrittenen Regelung mit dem Bundesprivatrecht, namentlich mit dem Mietrecht (Art. 253 ff. OR), einzugehen. Auch wenn die Regelung die Wendung "Wohnung […] regelmässig befristet […] gewerblich zur Verfügung gestellt wird" benutzt, zielt sie auf mietvertragliche bzw. mietvertragsähnliche Verhältnisse ab. 3.4.1 Nach mietrechtlichen Grundsätzen können Mietverhältnisse befristet oder unbefristet abgeschlossen werden (vgl. Art. 255 OR). Setzen die Parteien ein an sich befristetes Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis (Art. 266 Abs. 2 OR). Der Abschluss von sogenannten Kettenmietverträgen ist unter dem Blickwinkel des Mietrechts grundsätzlich zulässig (vgl. BGE 139 III 145 E. 4.2.4). Die Untermiete ist unter den Voraussetzungen von Art. 262 OR gestattet. Die Vertragsfreiheit gemäss Art. 1 OR steht unter dem Schutz des Vorrangs des Bundesrechts, sie gilt allerdings nicht unbeschränkt (vgl. Art. 19 f. OR). Gewisse Ausnahmen von der Vertragsfreiheit können nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung namentlich im Bereich des Wohnungswesens gerechtfertigt sein (vgl. BGE 142 I 76 E. 3.1 mit Hinweisen). 3.4.2 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dürfen die Kantone zwar nicht direkt in die Verträge zwischen Vermieterschaft und Mieterschaft eingreifen, aber verhältnismässige Massnahmen zur Bekämpfung der Mietknappheit treffen, die indirekt das Verhältnis zwischen Vermieterschaft und Mieterschaft beeinflussen können, indem sie höhere Mieten für die von den Massnahmen betroffenen Wohnungen verhindern. Zu den zulässigen indirekten Massnahmen zählt das Bundesgericht die Bewilligungspflicht für Sanierungen von Wohnbauten und die Beschränkung von Mietzinserhöhungen im Anschluss an eine Sanierung (vgl.”
“S'agissant de la durée de ce contrat, elle n'a pas rendu vraisemblable que ce logement lui aurait été prêté jusqu'au terme de sa formation, respectivement jusqu'à l'obtention d'un emploi, en situant le terme du contrat entre fin août et fin septembre 2023. En tout état de cause, si le terme de sa formation aurait pu être déterminable, si elle avait fourni les pièces y relatives, il n'en va pas de même de l'obtention d'un travail, dont le terme est indéterminable. L'engagement financier pris par le prêteur envers l'OCPM le 25 avril 2022 ne permet pas d'en déduire une quelconque durée pour le prêt à usage. Enfin, s'il est vrai que le prêteur a mentionné l'art. 309 al. 2 CO dans ses écritures, il n'en demeure pas moins qu'il n'a pas admis une durée déterminée du prêt à usage. Au contraire, il a soutenu que le prêt était "conditionné (…) à une attitude respectueuse entre les parties et leur famille, dont la durée dépendait du contrat de bail conclu avec le propriétaire et de la relation entretenue entre les parties". Or, le contrat bail précité est venu à échéance le 30 août 2022, puis s'est renouvelé tacitement, devenant en principe un bail à durée indéterminée (cf. art. 266 al. 2 CO). Il n'existe dès lors aucun argument pour retenir la durée du contrat de prêt à usage jusqu'à fin août ou fin septembre 2023. C'est, par conséquent, avec raison que l'Autorité de première instance a considéré que le contrat de prêt à usage avait été conclu pour une durée indéterminée et qu'en application de l'art. 310 CO, le prêteur pouvait mettre un terme audit contrat quand bon lui semblait, ce qu'il avait fait en le résiliant le 16 décembre 2022, puis en accordant à la recourante un délai convenable pour le libérer jusqu'au 11 janvier 2023, veille du changement de serrures annoncé. La recourante ne se prévaut plus de la réintégrande, avec raison, puisqu'il n'y a pas eu d'acte d'usurpation de la part du prêteur, la situation de fait, au plan de la possession, n'ayant subi aucune modification. Elle invoque en revanche l'action en cessation du trouble, dont les chances de succès paraissent extrêmement faibles, puisque le prêteur dispose d'une justification, tant sur la base du contrat, par la résiliation du contrat de prêt à usage, que de la loi (art.”
“S'agissant de la durée de ce contrat, elle n'a pas rendu vraisemblable que ce logement lui aurait été prêté jusqu'au terme de sa formation, respectivement jusqu'à l'obtention d'un emploi, en situant le terme du contrat entre fin août et fin septembre 2023. En tout état de cause, si le terme de sa formation aurait pu être déterminable, si elle avait fourni les pièces y relatives, il n'en va pas de même de l'obtention d'un travail, dont le terme est indéterminable. L'engagement financier pris par le prêteur envers l'OCPM le 25 avril 2022 ne permet pas d'en déduire une quelconque durée pour le prêt à usage. Enfin, s'il est vrai que le prêteur a mentionné l'art. 309 al. 2 CO dans ses écritures, il n'en demeure pas moins qu'il n'a pas admis une durée déterminée du prêt à usage. Au contraire, il a soutenu que le prêt était "conditionné (…) à une attitude respectueuse entre les parties et leur famille, dont la durée dépendait du contrat de bail conclu avec le propriétaire et de la relation entretenue entre les parties". Or, le contrat bail précité est venu à échéance le 30 août 2022, puis s'est renouvelé tacitement, devenant en principe un bail à durée indéterminée (cf. art. 266 al. 2 CO). Il n'existe dès lors aucun argument pour retenir la durée du contrat de prêt à usage jusqu'à fin août ou fin septembre 2023. C'est, par conséquent, avec raison que l'Autorité de première instance a considéré que le contrat de prêt à usage avait été conclu pour une durée indéterminée et qu'en application de l'art. 310 CO, le prêteur pouvait mettre un terme audit contrat quand bon lui semblait, ce qu'il avait fait en le résiliant le 16 décembre 2022, puis en accordant à la recourante un délai convenable pour le libérer jusqu'au 11 janvier 2023, veille du changement de serrures annoncé. La recourante ne se prévaut plus de la réintégrande, avec raison, puisqu'il n'y a pas eu d'acte d'usurpation de la part du prêteur, la situation de fait, au plan de la possession, n'ayant subi aucune modification. Elle invoque en revanche l'action en cessation du trouble, dont les chances de succès paraissent extrêmement faibles, puisque le prêteur dispose d'une justification, tant sur la base du contrat, par la résiliation du contrat de prêt à usage, que de la loi (art.”
Ob die stillschweigende Fortsetzung einen neuen Vertrag begründet oder das bisherige Mietverhältnis weiterläuft, ist nach den gesamten Umständen zu beurteilen. Indizien für eine tacite reconductio sind namentlich, dass der Mieter in den Räumen verbleibt, der Vermieter weiterhin ohne Protest denselben Mietzins einzieht und nicht die Rückgabe der Mietsache verlangt. Das Fortbestehen des bisherigen Mietzinses bzw. der Vertragsbedingungen kann deshalb für das Fortbestehen des ursprünglichen Mietverhältnisses sprechen.
“Bei der Festlegung des Mietzinses ging man vom Mietzins des befristeten Vertrages aus und senkte diesen gestützt auf eine Anpas- sung an die relativen Kostenfaktoren, namentlich an die inzwischen eingetretene Referenzzinssenkung von 2.25 auf 2% per 3. September 2013 auf den 1. Oktober 2014 um Fr. 93.– auf Fr. 3'107.– netto. Die gesamten Umstände sprechen daher dafür, dass die Parteien nicht einen neuen Vertrag schlossen, sondern nur die Gültigkeitsdauer des bisherigen verlängerten. Für diesen Schritt war bei Annahme eines laufenden Mietverhältnisses die Ver- wendung des amtlichen Formulars nicht nötig, denn die Mietzinsänderung belas- tete die Mieter nicht. Die Argumentation der Beklagten, es seien ausser dem Miet- zins weitere Punkte angepasst worden, ändert daran nichts. Abgesehen davon, dass diese Punkte nie Anlass zu Diskussionen gaben, erweisen sie sich als abso- lut nebensächlich und hatten keinen Einfluss auf die Gültigkeit der Mietzinssen- kung oder der Vertragsverlängerung: Wer einen befristeten Vertrag unbefristet fortsetzen möchte, kommt um die Festlegung von Kündigungsfristen und –termi- nen nicht herum (vgl. Art. 266 Abs. 2 OR). Die Neuregelung der Kommunikations- kosten war eine blosse Folge der veränderten Gesetzgebung zur Telekommuni- kation. Und die Einführung von Reinigungspflichten in den allgemeinen Räumen des Hauses blieb theoretisch, weil die Stockwerkeigentümergemeinschaft diese Arbeiten bis zum Schluss des Mietverhältnisses extern vergab. - 28 - 4.5.7 Zudem: Wollte man trotz all dieser dagegen sprechenden Gründe die Ver- einbarung vom 18./28. Juli 2014 als neuen Mietvertrag und den darin festgelegten Mietzins als Anfangsmietzins verstehen, so bestünde für eine Renditeüberprüfung oder eine Festsetzung des Mietzinses aufgrund des letzten Zinses im Vor-Vormiet- verhältnis dennoch keine Handhabe: Entgegen der Beklagten hat das Bundesgericht bei unterlassener Verwendung des Formulars im Sinne von Art. 270 Abs. 2 OR die Kriterien für die Lückenfüllung beim teilnichtigen Vertrag keineswegs in einer absoluten Weise fixiert. Im Gegen- teil betont es in ständiger Rechtsprechung, dass es im Unterschied zur Situation bei einer vermuteten Missbräuchlichkeit nach einer (formgültigen) erheblichen Er- höhung des bisherigen Mietzinses bei der Vertragsergänzung wegen Formnichtig- keit der Mietzinsabrede nicht nur um eine Missbrauchskontrolle geht, sondern um die Festlegung eines angemessenen Mietzinses.”
“Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (Hohl, Procédure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 consid. 2; Jeandin, L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, aspects choisis, 2011, p. 93). L'appréciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degré de la preuve exigé, à soupeser le résultat des différents moyens de preuves administrés et à décider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il peut le retenir comme prouvé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_812/2015 du 6 septembre 2015 consid. 5.2). 4.2 A teneur de l'art. 266 al. 1 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue. Il faut donc se référer à la volonté des parties, donc au contrat, pour savoir si l'on est en présence d'un contrat de durée déterminée ou indéterminée. Cependant, selon l'art. 266 al. 2 CO, si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée. La conclusion par actes concluants d'un nouveau bail à la suite de la fin d'un contrat à durée déterminée est en générale admise lorsque, durant une période assez longue, le bailleur s'est abstenu de faire valoir la fin des rapports contractuels, d'exiger la restitution de la chose louée (ATF 119 II 147 consid. 5) et à continuer à encaisser régulièrement le même loyer sans formuler de remarque. Le bail est reconduit de manière tacite lorsque le locataire reste en place dans l'appartement, après l'expiration du terme de la résiliation, et s'acquitte du loyer sans que le bailleur proteste (Lachat, Le bail à loyer, p. 605 N 3.3.2). Cela suppose par conséquent que le bailleur se soit abstenu pendant assez longtemps d'exiger la restitution de la chose. Il faut aussi rajouter que l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant, mais l'ensemble des circonstances (Bohnet/Dietschy, CPraBail, n. 7 ad art. 266 CO).”
Für die Annahme einer stillschweigenden Fortsetzung eines befristeten Mietverhältnisses ist das gesamte Verhalten der Parteien zu würdigen. Die Rechtsprechung nimmt eine konkludente Fortsetzung insbesondere dann an, wenn der Vermieter über eine längere Zeit das Ende nicht geltend macht, nicht die Rückgabe der Mietsache verlangt und weiterhin regelmässig den gleichen Mietzins ohne Vorbehalt einzieht.
“La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce, ce qui est notamment le cas lorsqu'il doit statuer sur la bonne foi (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2). 4.1.2 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). La formation du contrat de bail suppose la réunion de quatre éléments : une cession de l'usage, une chose, un loyer et une certaine durée (Bohnet/Dietschy-Martenet, CPra Bail, n. 58 art. 253 CO). Le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (art. 255 al. 1 et 2 et art. 266 al. 1 CO). Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (art. 255 al. 3 CO). 4.1.3 Le contrat de bail peut être conclu oralement de manière tacite ou par acte concluant (art. 1 al. 2 CO). Cela étant, pour que tel soit le cas les parties doivent manifester leur volonté de façon concordante sur tous les points essentiels du contrat. Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants d'un nouveau bail consécutif à une résiliation suppose que durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. L'élément temporel n'est pas déterminant pour décider s'il y a bail tacite ; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit être admise qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015, consid. 4.1; 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1 et les arrêts cités; 4A_247/2008 du 19 août 2008 consid.”
“Un fait n'est établi que si le juge en est convaincu (arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2008 du 4 février 2009 consid. 3; 5C.63/2002 du 13 mai 2002 consid. 2). Le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (Hohl, Procédure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 consid. 2; Jeandin, L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, aspects choisis, 2011, p. 93). L'appréciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degré de la preuve exigé, à soupeser le résultat des différents moyens de preuves administrés et à décider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il peut le retenir comme prouvé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_812/2015 du 6 septembre 2015 consid. 5.2). 4.2 A teneur de l'art. 266 al. 1 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue. Il faut donc se référer à la volonté des parties, donc au contrat, pour savoir si l'on est en présence d'un contrat de durée déterminée ou indéterminée. Cependant, selon l'art. 266 al. 2 CO, si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée. La conclusion par actes concluants d'un nouveau bail à la suite de la fin d'un contrat à durée déterminée est en générale admise lorsque, durant une période assez longue, le bailleur s'est abstenu de faire valoir la fin des rapports contractuels, d'exiger la restitution de la chose louée (ATF 119 II 147 consid. 5) et à continuer à encaisser régulièrement le même loyer sans formuler de remarque. Le bail est reconduit de manière tacite lorsque le locataire reste en place dans l'appartement, après l'expiration du terme de la résiliation, et s'acquitte du loyer sans que le bailleur proteste (Lachat, Le bail à loyer, p.”
“Si le défendeur soulève des objections et exceptions motivées et concluantes qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1. et les arrêts cités). A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être statué immédiatement (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.1). Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). 4.1.3 Le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (art. 255 al. 1 et 2 et art. 266 al. 1 CO). Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée (art. 266 al. 2 CO). Le contrat de bail peut être conclu par écrit, oralement ou par actes concluants (art. 1 al. 2 et 11 CO; ATF 119 III 78 consid. 3c). Cela étant, pour que tel soit le cas les parties doivent manifester leur volonté de façon concordante sur tous les points essentiels du contrat (art. 1 CO). En matière de bail, le Tribunal fédéral a relevé que la conclusion d'un bail tacite ne doit être retenue qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 3.1.1 et 4.1; 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1). Dans l'analyse que doit conduire la juridiction, l'ensemble des circonstances doit être pris en compte (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015 précité consid. 4.1; 4A_247/2008 du 19 août 2008, consid. 3.2.1). Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants d'un nouveau bail consécutif à une résiliation suppose que durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve.”
Erfolgt der Zugang einer Kündigung erst nach dem beabsichtigten Kündigungstermin, verschiebt sich nach Art. 266 Abs. 2 OR ihre Wirksamkeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin; das Mietverhältnis besteht bis zu diesem Termin weiter.
“Vorliegend ist mit der Beschwerdegegnerin festzuhalten, dass der Beschwerdeführer die formelle Fehlerhaftigkeit der Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR geltend gemacht hat. Die formellen Rügen des Beschwerdeführers sind: (1) die fehlende Schriftlichkeit der Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung, (2) fehlende Zeichnungsberechtigung in der Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung, (3) fehlende Begründung der Kündigung, (4) Verlängerung der Kündigungsfrist wegen späteren Zugangs der Zahlungsverzugskündigung sowie (5) nicht korrekte Bezifferung des Zahlungsrückstandes. Bei Vorliegen einer formell fehlerhaften Kündigung kann eine formgültige Kündigung nachgeholt werden und die dreijährige Sperrfrist wird nicht ausgelöst (BGE 141 III 201 E. 2.8 mit weiteren Hinweisen). In Bezug auf die Verlängerung der Kündigungsfrist wendet die Beschwerdegegnerin zu Recht ein, dass die Zahlungsverzugskündigung vom 28. September 2023, sollte sie dem Beschwerdeführer erst im Oktober 2023 zugegangen sein, auf den nächstmöglichen Kündigungstermin Gültigkeit erlangen würde (Art. 266 Abs. 2 OR). Zudem macht die Tatsache allein, dass die Vermieterschaft in der Mahnung einen zu hohen Betrag einsetzt, die Kündigung nach Art. 257d OR nicht zwingend unwirksam; ein Mieter, der die Vermieterschaft weder auf den Fehler hinweist noch Anstrengungen unternimmt, den nach seinem Wissen tatsächlich vorhandenen Ausstand zu begleichen, oder zumindest darlegen kann, dass er den Ausstand bei korrekter Angabe des geschuldeten Betrages beglichen hätte, verdient keinen Schutz (so BGer 4A_70/2014 vom 10. September 2014 E. 5.4 m.w.H.). Der Beschwerdeführer hat somit im erstinstanzlichen Ausweisungsverfahren die Beendigung des Mietverhältnisses weder materiellrechtlich begründet, noch hat er innert der Kündigungsfrist vorstehende oder materiellrechtliche Bestreitungen vorgebracht oder die Kündigung bei der Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten angefochten. Die Vorinstanz hat sich vorfrageweise nicht mit der Kündigung an sich auseinandersetzen müssen. Eine materiellrechtliche Bestreitung der Beendigung des Mietverhältnisses ist demnach nicht Gegenstand des vorliegenden Ausweisungsverfahrens, so dass dieses keine Kündigungssperrfrist auslösen kann, zumal die Beschwerdegegnerin ihr Ausweisungsgesuch zurückgezogen und die Vorinstanz das Verfahren zufolge Rückzugs abgeschrieben hat.”
“Vorliegend ist mit der Beschwerdegegnerin festzuhalten, dass der Beschwerdeführer die formelle Fehlerhaftigkeit der Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR geltend gemacht hat. Die formellen Rügen des Beschwerdeführers sind: (1) die fehlende Schriftlichkeit der Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung, (2) fehlende Zeichnungsberechtigung in der Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung, (3) fehlende Begründung der Kündigung, (4) Verlängerung der Kündigungsfrist wegen späteren Zugangs der Zahlungsverzugskündigung sowie (5) nicht korrekte Bezifferung des Zahlungsrückstandes. Bei Vorliegen einer formell fehlerhaften Kündigung kann eine formgültige Kündigung nachgeholt werden und die dreijährige Sperrfrist wird nicht ausgelöst (BGE 141 III 201 E. 2.8 mit weiteren Hinweisen). In Bezug auf die Verlängerung der Kündigungsfrist wendet die Beschwerdegegnerin zu Recht ein, dass die Zahlungsverzugskündigung vom 28. September 2023, sollte sie dem Beschwerdeführer erst im Oktober 2023 zugegangen sein, auf den nächstmöglichen Kündigungstermin Gültigkeit erlangen würde (Art. 266 Abs. 2 OR). Zudem macht die Tatsache allein, dass die Vermieterschaft in der Mahnung einen zu hohen Betrag einsetzt, die Kündigung nach Art. 257d OR nicht zwingend unwirksam; ein Mieter, der die Vermieterschaft weder auf den Fehler hinweist noch Anstrengungen unternimmt, den nach seinem Wissen tatsächlich vorhandenen Ausstand zu begleichen, oder zumindest darlegen kann, dass er den Ausstand bei korrekter Angabe des geschuldeten Betrages beglichen hätte, verdient keinen Schutz (so BGer 4A_70/2014 vom 10. September 2014 E. 5.4 m.w.H.). Der Beschwerdeführer hat somit im erstinstanzlichen Ausweisungsverfahren die Beendigung des Mietverhältnisses weder materiellrechtlich begründet, noch hat er innert der Kündigungsfrist vorstehende oder materiellrechtliche Bestreitungen vorgebracht oder die Kündigung bei der Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten angefochten. Die Vorinstanz hat sich vorfrageweise nicht mit der Kündigung an sich auseinandersetzen müssen. Eine materiellrechtliche Bestreitung der Beendigung des Mietverhältnisses ist demnach nicht Gegenstand des vorliegenden Ausweisungsverfahrens, so dass dieses keine Kündigungssperrfrist auslösen kann, zumal die Beschwerdegegnerin ihr Ausweisungsgesuch zurückgezogen und die Vorinstanz das Verfahren zufolge Rückzugs abgeschrieben hat.”
Eine stillschweigende Fortsetzung (tacite reconduction) setzt schlüssiges Verhalten der Parteien voraus, etwa dass der Mieter nach Ablauf der Dauer in den Räumen verbleibt, weiterhin die Miete entrichtet und der Vermieter eine längere Duldungszeit bzw. das Unterlassen von Protesten hinnimmt. Massgeblich ist das Gesamtbild der Umstände; eine längere Duldungszeit des Vermieters kann entscheidend sein, ist aber nicht für sich allein ausschlaggebend.
“L'interprétation objective, ou interprétation selon le principe de la confiance, consiste à rechercher comment une clause contractuelle pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances. L'on peut ainsi imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1). Elle consiste à dégager le sens que le destinataire d’une déclaration peut et doit lui attribuer selon les règles de la bonne foi, d’après le texte et le contexte, ainsi que les circonstances – interprétées à la lumière de leur signification concrète – qui l’ont précédée ou accompagnée, à l’exclusion des événements postérieurs (ibidem). L'application du principe de la confiance est une question de droit que le Tribunal fédéral peut examiner librement (art. 106 al. 1 LTF), mais il est en principe lié par les constatations de fait du juge cantonal concernant les circonstances externes ainsi que ce que savaient et voulaient les parties, soit le contenu de la manifestation de volonté (ATF 138 III 659 consid. 4.2.1). 4.2.2 L’art. 266 CO dispose que lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d’une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l’expiration de la durée convenue (al. 1). Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée (al. 2). Le bail de durée déterminée peut être reconduit de manière expresse ou tacite, d’un commun accord entre les parties. Il est reconduit de manière expresse quand les parties, avant l’expiration de la durée convenue, s’entendent pour la poursuite de leurs relations contractuelles, soit pour une nouvelle durée déterminée, soit pour une période indéterminée. La reconduction est tacite, lorsque les parties manifestent, par actes concluants, leur volonté de poursuivre le contrat. Tel est le cas lorsque, après la fin du bail, le locataire demeure dans les locaux pendant une période prolongée, au su et sans protestation du bailleur, tout en continuant à s’acquitter du loyer. Si l’on admet la reconduction tacite du bail, le contrat est présumé reconduit pour une période indéterminée.”
“266 al. 2 CO, si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée. La conclusion par actes concluants d'un nouveau bail à la suite de la fin d'un contrat à durée déterminée est en générale admise lorsque, durant une période assez longue, le bailleur s'est abstenu de faire valoir la fin des rapports contractuels, d'exiger la restitution de la chose louée (ATF 119 II 147 consid. 5) et à continuer à encaisser régulièrement le même loyer sans formuler de remarque. Le bail est reconduit de manière tacite lorsque le locataire reste en place dans l'appartement, après l'expiration du terme de la résiliation, et s'acquitte du loyer sans que le bailleur proteste (Lachat, Le bail à loyer, p. 605 N 3.3.2). Cela suppose par conséquent que le bailleur se soit abstenu pendant assez longtemps d'exiger la restitution de la chose. Il faut aussi rajouter que l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant, mais l'ensemble des circonstances (Bohnet/Dietschy, CPraBail, n. 7 ad art. 266 CO). La conclusion tacite d'un nouveau bail ne doit être admise qu'avec prudence (arrêt du Tribunal fédéral 4A_499/3013 du 4 février 2014, consid. 3.3.1). 4.3 En l'espèce, s'agissant de l'exercice de l'option de renouvellement d'une année après l'échéance fixe du 30 septembre 2017, l'appelante devait, selon les termes du contrat, tenir l'intimée informée par écrit de l'avancée du projet de surélévation de l'immeuble au 31 mars 2017 au plus tard. Si l'autorisation n'était alors pas entrée en force, l'intimée disposait de trente jours pour faire valoir l'option de renouvellement, par écrit et par pli recommandé. La Cour considère, à l'instar du Tribunal, qu'aucune de ces conditions contractuelles n'a été respectée par les parties. Le fait, allégué par l'appelante et non contesté, que les locaux loués par l'intimée se trouvent dans le même immeuble que ceux de la régie en charge de la gestion dudit immeuble ne saurait exonérer les parties de respecter les conditions formelles prévues dans le contrat de bail quant à l'exercice du droit d'option, ce d'autant plus que cette proximité existait déjà lors de la conclusion du contrat de bail, soit lorsque les conditions contractuelles susmentionnées y ont été incluses.”
Wird ein zunächst befristeter Mietvertrag stillschweigend fortgesetzt (tacite reconduction), ist er nach der Rechtsprechung von Anfang an als unbefristetes Mietverhältnis zu qualifizieren. Folglich sind die für unbefristete Mietverhältnisse geltenden Schutzvorschriften anwendbar.
“La présente cause est régie par la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. Les appelants font valoir que la clause de durée déterminée contenue dans leurs baux serait illicite sous l'angle du droit privé. Selon eux, le fait d'utiliser l'institution du bail à terme fixe pour revendre l'appartement litigieux à l'échéance de la période de contrôle étatique serait constitutif d'un abus de droit. Ils se prévalent en outre d'une fraude à la loi, au motif que la conclusion d'un bail à durée déterminée permettrait à la bailleresse de contourner les dispositions impératives sur la protection contre les congés (art. 271 ss CO). 2.1 Aux termes de l'art. 255 CO, le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée (al. 1). Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (al. 2) Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (al. 3). Selon l'art. 266 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue (al. 1). Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée déterminée (al. 2). Doit être qualifié de contrat à durée indéterminée au sens de l'art. 255 al. 3 CO le bail dit "congéable" conclu initialement pour une certaine durée, mais reconductible si aucune partie ne donne son congé (comportant une clause de tacite reconduction) (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb; 114 II 165 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; LACHAT, in CR CO I, 2021, n. 7 ad art. 255 CO). Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf.”
“La présente cause est régie par la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. L'appelante fait valoir que la clause de durée déterminée contenue dans son bail serait illicite sous l'angle du droit privé. Selon elle, le fait d'utiliser l'institution du bail à terme fixe pour revendre l'appartement litigieux à l'échéance de la période de contrôle étatique serait constitutif d'un abus de droit. Elle se prévaut en outre d'une fraude à la loi, au motif que la conclusion d'un bail à durée déterminée permettrait à la bailleresse de contourner les dispositions impératives sur la protection contre les congés (art. 271 ss CO). 2.1 Aux termes de l'art. 255 CO, le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée (al. 1). Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (al. 2) Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (al. 3). Selon l'art. 266 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue (al. 1). Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée déterminée (al. 2). Doit être qualifié de contrat à durée indéterminée au sens de l'art. 255 al. 3 CO le bail dit "congéable" conclu initialement pour une certaine durée, mais reconductible si aucune partie ne donne son congé (comportant une clause de tacite reconduction) (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb; 114 II 165 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; LACHAT, in CR CO I, 2021, n. 7 ad art. 255 CO). Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf.”
Bei einer rein stillschweigenden Fortsetzung des befristeten Mietverhältnisses ist die Verwendung des amtlichen Formulars in der Regel nicht erforderlich. Eine Wiederinkraftsetzung der Formularpflicht nach Art. 269d ff. OR kommt hingegen in Betracht, wenn die Fortsetzung de facto zu einer inhaltlichen Neuregelung führt oder wenn es sich um einen unecht befristeten Vertrag handelt.
“Bei der Festlegung des Mietzinses ging man vom Mietzins des befristeten Vertrages aus und senkte diesen gestützt auf eine Anpas- sung an die relativen Kostenfaktoren, namentlich an die inzwischen eingetretene Referenzzinssenkung von 2.25 auf 2% per 3. September 2013 auf den 1. Oktober 2014 um Fr. 93.– auf Fr. 3'107.– netto. Die gesamten Umstände sprechen daher dafür, dass die Parteien nicht einen neuen Vertrag schlossen, sondern nur die Gültigkeitsdauer des bisherigen verlängerten. Für diesen Schritt war bei Annahme eines laufenden Mietverhältnisses die Ver- wendung des amtlichen Formulars nicht nötig, denn die Mietzinsänderung belas- tete die Mieter nicht. Die Argumentation der Beklagten, es seien ausser dem Miet- zins weitere Punkte angepasst worden, ändert daran nichts. Abgesehen davon, dass diese Punkte nie Anlass zu Diskussionen gaben, erweisen sie sich als abso- lut nebensächlich und hatten keinen Einfluss auf die Gültigkeit der Mietzinssen- kung oder der Vertragsverlängerung: Wer einen befristeten Vertrag unbefristet fortsetzen möchte, kommt um die Festlegung von Kündigungsfristen und –termi- nen nicht herum (vgl. Art. 266 Abs. 2 OR). Die Neuregelung der Kommunikations- kosten war eine blosse Folge der veränderten Gesetzgebung zur Telekommuni- kation. Und die Einführung von Reinigungspflichten in den allgemeinen Räumen des Hauses blieb theoretisch, weil die Stockwerkeigentümergemeinschaft diese Arbeiten bis zum Schluss des Mietverhältnisses extern vergab. - 28 - 4.5.7 Zudem: Wollte man trotz all dieser dagegen sprechenden Gründe die Ver- einbarung vom 18./28. Juli 2014 als neuen Mietvertrag und den darin festgelegten Mietzins als Anfangsmietzins verstehen, so bestünde für eine Renditeüberprüfung oder eine Festsetzung des Mietzinses aufgrund des letzten Zinses im Vor-Vormiet- verhältnis dennoch keine Handhabe: Entgegen der Beklagten hat das Bundesgericht bei unterlassener Verwendung des Formulars im Sinne von Art. 270 Abs. 2 OR die Kriterien für die Lückenfüllung beim teilnichtigen Vertrag keineswegs in einer absoluten Weise fixiert. Im Gegen- teil betont es in ständiger Rechtsprechung, dass es im Unterschied zur Situation bei einer vermuteten Missbräuchlichkeit nach einer (formgültigen) erheblichen Er- höhung des bisherigen Mietzinses bei der Vertragsergänzung wegen Formnichtig- keit der Mietzinsabrede nicht nur um eine Missbrauchskontrolle geht, sondern um die Festlegung eines angemessenen Mietzinses.”
“In gewissen Konstellationen können aller- dings auch Vertragsanpassungen ohne amtlich bewilligtes Formular erfolgen. Selbst belastende Änderungen können auf diese Weise vorgenommen werden, - 18 - aber nur sofern der Mieter bei der Anpassung nicht unter Druck stand und über sein Anfechtungsrecht informiert war (BGE 128 III 419 = Pra 2003 Nr. 7 E. 2.4.1- 2. Schon damals betonte das Bundesgericht indessen wie später auch in BGE 139 III 145, Vereinbarungen zwischen den Parteien dürften nicht dazu führen, dass die Schutzbestimmungen des Mietrechts umgangen würden (E. 2.4.2: «Les dispositi- ons impératives de la loi ne doivent cependant pas être éludées.»; vgl. auch BGer 4A_198/2008 vom 7. Juli 2008 E. 3.1; BGE 123 III 70 E. 3b). 4.2.2 In der Rechtsprechung wird nicht strikt zwischen dem Abschluss eines neuen Vertrags und einer Vertragsmodifikation im Kontext eines bestehenden Ver- trages unterschieden. Letztlich trifft auch das Gesetz keine starre Unterscheidung, lässt es doch gleichermassen befristete und unbefristete Verträge zu (Art. 255 und 266 OR). Art. 266 Abs. 2 OR enthält sodann einen Hinweis darauf, dass selbst befristete Verträge fortgeführt werden können, ohne dass es dazu eines neuen Mietvertrags bedarf. Genügt für eine solche Vertragsänderung schon eine blosse beidseitige Fortsetzung der Vertragserfüllung, muss auch eine explizite Fortset- zung als Änderung des bisherigen Vertrags betrachtet werden, soweit die Parteien im Ergebnis nicht doch etwas anderes vereinbart haben. Hier und auch bei einem unecht befristeten Mietvertrag (frz. «bail de durée déterminée improprement dit», vgl. BGE 121 III 397 E. 2b/bb) greift die Formularpflicht nach Art. 269d OR wieder (HAP-BÄTTIG, a.a.O., Rz. 1.123; BGE 123 III 76, E. 4c, S. 76, sowie BGE 121 III 397 E. 2b/bb, S. 403: «A l'expiration de la durée convenue pour le bail à loyers échelonnés, s'il s'agit d'un bail à terme fixe, le bailleur pourra négocier un nouveau contrat avec le locataire en place ou avec un tiers et, à cette occasion, augmenter le précédent loyer au cas où celui-ci ne lui permettrait plus d'obtenir un rendement suffisant de la chose louée parce que les prévisions faites lors de la conclusion du bail échelonné, quant à l'évolution des facteurs de hausse, ne se seraient pas vérifiées par hypothèse.”
Die wiederholte und vorbehaltlose Entgegennahme der Miete sowie das Unterlassen, die Rückgabe der Mietsache zu verlangen, gelten als Indizien für eine stillschweigende Fortsetzung nach Art. 266 Abs. 2 OR. Ob daraus ein unbefristetes Mietverhältnis folgt, ist im Rahmen einer Gesamtschau aller Umstände zu prüfen; die Rechtsprechung fordert dabei Zurückhaltung bei der Annahme einer stillschweigenden Fortsetzung.
“1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1. et les arrêts cités). A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être statué immédiatement (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.1). Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). 4.1.3 Le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (art. 255 al. 1 et 2 et art. 266 al. 1 CO). Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée (art. 266 al. 2 CO). Le contrat de bail peut être conclu par écrit, oralement ou par actes concluants (art. 1 al. 2 et 11 CO; ATF 119 III 78 consid. 3c). Cela étant, pour que tel soit le cas les parties doivent manifester leur volonté de façon concordante sur tous les points essentiels du contrat (art. 1 CO). En matière de bail, le Tribunal fédéral a relevé que la conclusion d'un bail tacite ne doit être retenue qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 3.1.1 et 4.1; 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1). Dans l'analyse que doit conduire la juridiction, l'ensemble des circonstances doit être pris en compte (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015 précité consid. 4.1; 4A_247/2008 du 19 août 2008, consid. 3.2.1). Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants d'un nouveau bail consécutif à une résiliation suppose que durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve.”
“Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (Hohl, Procédure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 consid. 2; Jeandin, L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, aspects choisis, 2011, p. 93). L'appréciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degré de la preuve exigé, à soupeser le résultat des différents moyens de preuves administrés et à décider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il peut le retenir comme prouvé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_812/2015 du 6 septembre 2015 consid. 5.2). 4.2 A teneur de l'art. 266 al. 1 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue. Il faut donc se référer à la volonté des parties, donc au contrat, pour savoir si l'on est en présence d'un contrat de durée déterminée ou indéterminée. Cependant, selon l'art. 266 al. 2 CO, si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée. La conclusion par actes concluants d'un nouveau bail à la suite de la fin d'un contrat à durée déterminée est en générale admise lorsque, durant une période assez longue, le bailleur s'est abstenu de faire valoir la fin des rapports contractuels, d'exiger la restitution de la chose louée (ATF 119 II 147 consid. 5) et à continuer à encaisser régulièrement le même loyer sans formuler de remarque. Le bail est reconduit de manière tacite lorsque le locataire reste en place dans l'appartement, après l'expiration du terme de la résiliation, et s'acquitte du loyer sans que le bailleur proteste (Lachat, Le bail à loyer, p. 605 N 3.3.2). Cela suppose par conséquent que le bailleur se soit abstenu pendant assez longtemps d'exiger la restitution de la chose. Il faut aussi rajouter que l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant, mais l'ensemble des circonstances (Bohnet/Dietschy, CPraBail, n. 7 ad art. 266 CO).”
Annotations am Vertrag und die Unterschrift der Parteien können als Indizien dafür dienen, dass die Parteien den Mietvertrag als befristet verstanden haben; das Gericht hielt in der zitierten Entscheidung derartige Vertragseinträge für geeignet, die Befristung zu bestätigen.
“4 et les références), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1; ATF 141 III 23 consid. 3.2; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). Si le juge parvient à la conclusion que ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 140 III 315 consid. 5). 2.3. En l'espèce, la Présidente a retenu que la teneur du contrat du 19 mars 2024 était claire et ne prêtait aucunement sujet à interprétation (décision attaquée p. 7). En effet, selon l'art. 266 al. 1 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d’une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l’expiration de la durée convenue. Les annotations apportées au contrat du 19 mars 2024, qui a été notamment signé par l'appelante, tendent à confirmer que cette dernière comprenait pleinement que son contrat de bail était un contrat à durée déterminée et que le bailleur n'a octroyé une prolongation que pour l'accommoder dans son départ. Il paraît difficile, sans verser dans la mauvaise foi, de soutenir que l'appelante pouvait s'attendre à voir son bail tacitement renouvelé au-delà du 14 juin 2024. La Cour considère que la Présidente a appliqué à juste titre la procédure sommaire du cas clair de l'art. 257 CPC, les allégations soulevées par l'appelante ne disposant pas de la force probante nécessaire à convaincre de la vraisemblance de son interprétation. 3. 3.1. L'appelante se plaint d'une constatation inexacte et incomplète des faits retenus par la première juge. Elle soutient notamment que la Présidente a omis de prendre en considération plusieurs évènements s'étant déroulés entre le 12 et 15 mars 2024, et que ces derniers seraient d'une importance cruciale pour déterminer si l'on pouvait objectivement considérer qu'un contrat de location allait être reconduit au-delà du 14 juin 2024.”
“4 et les références), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1; ATF 141 III 23 consid. 3.2; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). Si le juge parvient à la conclusion que ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 140 III 315 consid. 5). 2.3. En l'espèce, la Présidente a retenu que la teneur du contrat du 19 mars 2024 était claire et ne prêtait aucunement sujet à interprétation (décision attaquée p. 7). En effet, selon l'art. 266 al. 1 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d’une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l’expiration de la durée convenue. Les annotations apportées au contrat du 19 mars 2024, qui a été notamment signé par l'appelante, tendent à confirmer que cette dernière comprenait pleinement que son contrat de bail était un contrat à durée déterminée et que le bailleur n'a octroyé une prolongation que pour l'accommoder dans son départ. Il paraît difficile, sans verser dans la mauvaise foi, de soutenir que l'appelante pouvait s'attendre à voir son bail tacitement renouvelé au-delà du 14 juin 2024. La Cour considère que la Présidente a appliqué à juste titre la procédure sommaire du cas clair de l'art. 257 CPC, les allégations soulevées par l'appelante ne disposant pas de la force probante nécessaire à convaincre de la vraisemblance de son interprétation. 3. 3.1. L'appelante se plaint d'une constatation inexacte et incomplète des faits retenus par la première juge. Elle soutient notamment que la Présidente a omis de prendre en considération plusieurs évènements s'étant déroulés entre le 12 et 15 mars 2024, et que ces derniers seraient d'une importance cruciale pour déterminer si l'on pouvait objectivement considérer qu'un contrat de location allait être reconduit au-delà du 14 juin 2024.”
Die Verwendung eines Mietvertrags mit fester Laufzeit kann – insbesondere wenn sie dazu dient, zwingende Vorschriften über den Schutz gegen missbräuchliche Kündigungen (vgl. Art. 271 ff. OR) zu umgehen – als Rechtsmissbrauch oder als Betrug an der Rechtsordnung gerügt werden. In solchen Fällen kann die Zulässigkeit der Befristung gerichtlich in Frage gestellt werden.
“La présente cause est régie par la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. Les appelants font valoir que la clause de durée déterminée contenue dans leurs baux serait illicite sous l'angle du droit privé. Selon eux, le fait d'utiliser l'institution du bail à terme fixe pour revendre l'appartement litigieux à l'échéance de la période de contrôle étatique serait constitutif d'un abus de droit. Ils se prévalent en outre d'une fraude à la loi, au motif que la conclusion d'un bail à durée déterminée permettrait à la bailleresse de contourner les dispositions impératives sur la protection contre les congés (art. 271 ss CO). 2.1 Aux termes de l'art. 255 CO, le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée (al. 1). Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (al. 2) Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (al. 3). Selon l'art. 266 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue (al. 1). Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée déterminée (al. 2). Doit être qualifié de contrat à durée indéterminée au sens de l'art. 255 al. 3 CO le bail dit "congéable" conclu initialement pour une certaine durée, mais reconductible si aucune partie ne donne son congé (comportant une clause de tacite reconduction) (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb; 114 II 165 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; LACHAT, in CR CO I, 2021, n. 7 ad art. 255 CO). Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf.”
Kantonale bzw. ergänzende Wohnungsregeln haben nur supplétiven Charakter. Ist das Mietverhältnis klar befristet, sind die vertraglichen Bestimmungen verbindlich; mit Ablauf der vereinbarten Dauer erfolgt keine stillschweigende Verlängerung.
“______, chemin 1______, [code postal] Genève, étaient arrivés à échéance le 30 septembre 2022 (ch. 2), condamné A______ et B______ à évacuer immédiatement l'appartement et le box précités de leurs personnes et de leurs biens ainsi que de toute autre personne faisant ménage commun avec eux (ch. 3), transmis la cause - à l'expiration du délai d'appel - au Tribunal siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC pour statuer sur les mesures d'exécution sollicitées (ch. 4), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et dit que la procédure était gratuite (ch. 6). En substance, le Tribunal a retenu que la durée déterminée des baux résultait clairement du texte de ceux-ci et que les normes de droit public contenues dans les "Règles et usages locatifs du canton de Genève applicables aux immeubles soumis à la LGL ou la LGZD", traitant de la durée des rapports contractuels, ne revêtaient qu'un caractère supplétif, de sorte que les parties étaient liées par un contrat à durée déterminée au sens de l'art. 266 al. 1 CO. Aucune prolongation de bail ne pouvait être envisagée, au regard du fait que A______ et B______ n'avaient commencé à chercher une solution de relogement qu'un mois avant la fin des contrats litigieux, cela alors qu'ils savaient depuis leur conclusion que les baux arriveraient à échéance le 30 septembre 2022. Depuis l'expiration du terme fixé, les précités ne disposaient plus d'aucun titre juridique les autorisant à rester dans les locaux loués, de sorte que leur évacuation devait être prononcée. B. a. Par acte déposé le 19 février 2024 devant la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice (ci-après : la Cour), A______ et B______ (ci-après également les locataires) ont formé appel de ce jugement, concluant à son annulation et, cela fait, à ce que soit constatée la nullité partielle du contrat de bail et "des avenants n° 1 et 2" portant sur l'appartement susmentionné, s'agissant de la durée déterminée des rapports contractuels, et à ce qu'il soit dit en conséquence que le bail précité s'était reconduit tacitement aux conditions en vigueur pour une année, et ainsi de suite d'année en année, sauf dénonciation par l'une ou l'autre partie donnée trois mois à l'avance.”
Aus den angeführten Entscheiden ergibt sich, dass Art. 266 Abs. 1 OR sowohl bei Wohn- als auch bei Geschäftsmietverhältnissen zur Anwendung kommt. Eine stillschweigende Fortsetzung ist nicht leichtfertig anzunehmen, sondern setzt den gemeinsamen Geschäftswillen beider Parteien voraus; ein Erstreckungsbegehren muss rechtzeitig gestellt werden (vgl. einschlägige Praxis).
“Diese erhob dagegen am 30. Mai 2022 (Datum Poststempel) Beru- fung. Ihre Rechtsschrift ist damit als rechtzeitig eingereicht entgegenzunehmen. Das Rechtsmittel enthält Anträge und eine Begründung. Damit erfüllt es auch die weiteren formellen Voraussetzungen der Berufung (Art. 311 Abs. 1 ZPO). 2. 2.1. Die Vorinstanz erwog, gemäss Art. 255 Abs. 2 OR liege ein befristetes Mietverhältnis vor, wenn dieses ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer ende. Es dürfe nicht leichtfertig davon ausgegangen werden, dass ein Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt werde. Dieser Schluss sei nur dann zu- lässig, wenn er dem Geschäftswillen beider Parteien entspreche. Zwar könne auch ein befristetes Mietverhältnis erstreckt werden. Doch müsse das Erstre- ckungsbegehren spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer eingereicht werden. Vorliegend sei der fragliche Mietvertrag unmissverständlich und unbe- strittenermassen auf den 30. Dezember 2021 befristet worden. Folglich habe das Mietverhältnis gemäss Art. 266 Abs. 1 OR ohne Weiteres auf diesen Zeitpunkt geendet. Eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne von Art. 266 Abs. 2 OR liege nicht vor, habe doch die Vermieterin ausdrücklich Wider- spruch erklärt. So habe die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 3. Januar 2022 die Beendigung des Mietverhältnisses mitgeteilt, ihn zur Räumung der Liegenschaft aufgefordert und ihm den bereits überwiesenen Mietzins für den Januar 2022 zurücküberwiesen. Durch die Unterzeichnung der Reservationsver- einbarung oder den Rückzug derselben sei kein unbefristetes Mietverhältnis zu- stande gekommen. Solches mache denn nicht einmal der Berufungskläger selbst - 7 - geltend. Keine Partei habe indessen die Aufnahme von Mietvertragsverhandlun- gen behauptet. Der befristete Geschäftsmietvertrag zwischen den Parteien habe somit am 31. Dezember 2021 geendet. Das Schlichtungsgesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses datiere jedoch vom 28. Januar 2022. Folglich habe der Be- rufungskläger die Frist von Art.”
“Auch im Übrigen erweist sich die Rechtslage als klar: Ein befristetes Mietver- hältnis endet ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer (Art. 255 Abs. 2 und Art. 266 Abs. 1 OR). Seit Ablauf des bis am 31. Juli 2020 befristet abge- schlossenen Beherbergungs- und Betreuungsvertrages befinden sich die Beru- fungsbeklagten deshalb ohne gültigen Mietvertrag in der betreffenden Wohnung. Ein Anspruch auf Verlängerung besteht gemäss Art. 15 der Ausführungsbestim- - 12 - mungen für die städtischen Wohnintegrationsangebote (StRB vom 7. März 2012) ebenfalls nicht. Demgemäss halten sich die Berufungsbeklagten zur Zeit (klarer- weise) ohne Berechtigung in der Wohnung der Berufungsklägerin auf.”
“Auch im Übrigen erweist sich die Rechtslage als klar: Ein befristetes Mietver- hältnis endet ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer (Art. 255 Abs. 2 und Art. 266 Abs. 1 OR). Seit Ablauf des bis am 30. Juni 2020 befristet abge- schlossenen Beherbergungs- und Betreuungsvertrages befindet sich die Be- schwerdegegnerin deshalb ohne gültigen Mietvertrag im betreffenden Zimmer. Ein Anspruch auf Verlängerung besteht gemäss Art. 15 der Ausführungsbestim- mungen für die städtischen Wohnintegrationsangebote (StRB vom 7. März 2012) ebenfalls nicht. Demgemäss hält sich die Beschwerdegegnerin zur Zeit (klarer- - 12 - weise) ohne Berechtigung im möblierten Zimmer der Beschwerdeführerin auf. An diesem Umstand vermögen auch die Nichtigkeitsvorbringen der Beschwerdegeg- nerin (act. 14 S. 3 ff.) nichts zu ändern, zumal für den Fall, dass diese zutreffen sollten, sie sich mangels Bestandes eines gültigen Vertrages ebenfalls ohne Be- rechtigung im betreffenden Zimmer aufhalten würde.”
“Was die Beendigung des Mietverhältnisses betrifft, macht der Beschwerde- führer geltend, die Kündigung sei zu keinem Zeitpunkt beiden Ehepartnern mit separater Post zugestellt worden, weshalb sie als nichtig zu werten sei. Diese Rü- ge ist ebenfalls unbehelflich. Der letzte Mietvertrag vom 14. Mai 2020 war befristet bis 30. Juni 2021 (RG act. II/11), er endete somit auf dieses Datum hin, ohne dass es einer Kündigung bedurfte (Art. 266 Abs. 1 OR). Abgesehen davon war gemäss der Vertragsurkunde einzig der Beschwerdeführer an diesem letzten Mietvertrag als Mieter beteiligt, nicht auch seine Ehefrau (RG act. II/11). Das Argument, die Kündigung hätte separat auch der Ehefrau zugestellt werden müssen, um Wirkung zu entfalten, zielt auch aus diesem Grund ins Leere. Dass der Beschwerdeführer und seine Ehefrau den Lebensmittelpunkt im Wohnwagen hätten, so dass der Wohnwagen allenfalls als Wohnung der Familie zu qualifizieren wäre, macht der Beschwerdeführer im Übrigen nicht geltend, weshalb auch die Anwendung des Art. 266n OR ausser Betracht fällt.”
Bei befristeten Mietverhältnissen endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Dauer ohne Kündigung. Ein Begehren um Erstreckung des befristeten Vertrags ist — wie in der zitierten Entscheidung ausgeführt — spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer einzureichen.
“Diese erhob dagegen am 30. Mai 2022 (Datum Poststempel) Beru- fung. Ihre Rechtsschrift ist damit als rechtzeitig eingereicht entgegenzunehmen. Das Rechtsmittel enthält Anträge und eine Begründung. Damit erfüllt es auch die weiteren formellen Voraussetzungen der Berufung (Art. 311 Abs. 1 ZPO). 2. 2.1. Die Vorinstanz erwog, gemäss Art. 255 Abs. 2 OR liege ein befristetes Mietverhältnis vor, wenn dieses ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer ende. Es dürfe nicht leichtfertig davon ausgegangen werden, dass ein Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt werde. Dieser Schluss sei nur dann zu- lässig, wenn er dem Geschäftswillen beider Parteien entspreche. Zwar könne auch ein befristetes Mietverhältnis erstreckt werden. Doch müsse das Erstre- ckungsbegehren spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer eingereicht werden. Vorliegend sei der fragliche Mietvertrag unmissverständlich und unbe- strittenermassen auf den 30. Dezember 2021 befristet worden. Folglich habe das Mietverhältnis gemäss Art. 266 Abs. 1 OR ohne Weiteres auf diesen Zeitpunkt geendet. Eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne von Art. 266 Abs. 2 OR liege nicht vor, habe doch die Vermieterin ausdrücklich Wider- spruch erklärt. So habe die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 3. Januar 2022 die Beendigung des Mietverhältnisses mitgeteilt, ihn zur Räumung der Liegenschaft aufgefordert und ihm den bereits überwiesenen Mietzins für den Januar 2022 zurücküberwiesen. Durch die Unterzeichnung der Reservationsver- einbarung oder den Rückzug derselben sei kein unbefristetes Mietverhältnis zu- stande gekommen. Solches mache denn nicht einmal der Berufungskläger selbst - 7 - geltend. Keine Partei habe indessen die Aufnahme von Mietvertragsverhandlun- gen behauptet. Der befristete Geschäftsmietvertrag zwischen den Parteien habe somit am 31. Dezember 2021 geendet. Das Schlichtungsgesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses datiere jedoch vom 28. Januar 2022. Folglich habe der Be- rufungskläger die Frist von Art.”
“Diese erhob dagegen am 30. Mai 2022 (Datum Poststempel) Beru- fung. Ihre Rechtsschrift ist damit als rechtzeitig eingereicht entgegenzunehmen. Das Rechtsmittel enthält Anträge und eine Begründung. Damit erfüllt es auch die weiteren formellen Voraussetzungen der Berufung (Art. 311 Abs. 1 ZPO). 2. 2.1. Die Vorinstanz erwog, gemäss Art. 255 Abs. 2 OR liege ein befristetes Mietverhältnis vor, wenn dieses ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer ende. Es dürfe nicht leichtfertig davon ausgegangen werden, dass ein Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt werde. Dieser Schluss sei nur dann zu- lässig, wenn er dem Geschäftswillen beider Parteien entspreche. Zwar könne auch ein befristetes Mietverhältnis erstreckt werden. Doch müsse das Erstre- ckungsbegehren spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer eingereicht werden. Vorliegend sei der fragliche Mietvertrag unmissverständlich und unbe- strittenermassen auf den 30. Dezember 2021 befristet worden. Folglich habe das Mietverhältnis gemäss Art. 266 Abs. 1 OR ohne Weiteres auf diesen Zeitpunkt geendet. Eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne von Art. 266 Abs. 2 OR liege nicht vor, habe doch die Vermieterin ausdrücklich Wider- spruch erklärt. So habe die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 3. Januar 2022 die Beendigung des Mietverhältnisses mitgeteilt, ihn zur Räumung der Liegenschaft aufgefordert und ihm den bereits überwiesenen Mietzins für den Januar 2022 zurücküberwiesen. Durch die Unterzeichnung der Reservationsver- einbarung oder den Rückzug derselben sei kein unbefristetes Mietverhältnis zu- stande gekommen. Solches mache denn nicht einmal der Berufungskläger selbst - 7 - geltend. Keine Partei habe indessen die Aufnahme von Mietvertragsverhandlun- gen behauptet. Der befristete Geschäftsmietvertrag zwischen den Parteien habe somit am 31. Dezember 2021 geendet. Das Schlichtungsgesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses datiere jedoch vom 28. Januar 2022. Folglich habe der Be- rufungskläger die Frist von Art.”
Wird ein befristetes Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt, gilt es als unbefristet (Art. 266 Abs. 2 OR). Die Rechtsprechung verlangt hierfür eine Gesamtwürdigung der Umstände; massgeblich sind insbesondere, dass der Mieter in den Räumen verbleibt, weiter regelmässig denselben Mietzins entrichtet und der Vermieter längere Zeit untätig bleibt und nicht die Rückgabe verlangt oder Vorbehalte erhebt. Als Indiz kann in der Praxis eine mehrmonatige Untätigkeit des Vermieters genügen; in der Rechtsprechung wurde in einem Fall ausdrücklich von drei Monaten gesprochen.
“November 2020 (im Verfahren bezüglich Rechtsschutz in klaren Fällen, KGer GR ZK2 20 25 v. 23.11.2020) und der Einleitung des Schlichtungsverfahrens im Hinblick auf das vorliegende Verfahren am 19. Februar 2021 (Klagebewilligung, RG act. II/7) lägen nur zweieinhalb Monate. Es sei vielmehr von drei Monaten (nur wenige Tage we- niger) auszugehen, in denen die Berufungsbeklagte untätig geblieben sei. Ob in dieser Zeit konkludente Handlungen vorgenommen worden seien, die auf ein still- schweigendes Einverständnis zur Fortführung der Miete deuten würden, sei nicht massgeblich. Vielmehr seien eben gerade keine, auch nicht konkludente, Hand- lungen vorgenommen worden, welche das Fortdauern des Mietverhältnisses ab- lehnten. Drei Monate Untätigkeit aber genügten gemäss Rechtsprechung, dass die Mieterin davon ausgehen dürfe, die Miete werde stillschweigend fortgesetzt. Dies sei vorliegend der Fall gewesen. Indem die Vorinstanz eine stillschweigende Fortsetzung der Miete verneint habe, habe sie den Sachverhalt unrichtig festge- stellt und das Recht, insbesondere Art. 266 Abs. 2 OR, falsch angewendet.”
“1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1. et les arrêts cités). A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être statué immédiatement (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.1). Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). 4.1.3 Le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (art. 255 al. 1 et 2 et art. 266 al. 1 CO). Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée (art. 266 al. 2 CO). Le contrat de bail peut être conclu par écrit, oralement ou par actes concluants (art. 1 al. 2 et 11 CO; ATF 119 III 78 consid. 3c). Cela étant, pour que tel soit le cas les parties doivent manifester leur volonté de façon concordante sur tous les points essentiels du contrat (art. 1 CO). En matière de bail, le Tribunal fédéral a relevé que la conclusion d'un bail tacite ne doit être retenue qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 3.1.1 et 4.1; 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1). Dans l'analyse que doit conduire la juridiction, l'ensemble des circonstances doit être pris en compte (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015 précité consid. 4.1; 4A_247/2008 du 19 août 2008, consid. 3.2.1). Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants d'un nouveau bail consécutif à une résiliation suppose que durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve.”
“Offensichtlich unbegründet ist auch der (erneute) Vorwurf, Art. 266 Abs. 2 OR sei falsch angewandt worden. Die Argumentation der Beschwerdeführerin, dass die stillschweigende Fortsetzung eines befristeten Mietvertrags nicht einen unbefristeten Mietvertrag, sondern vielmehr erneut einen befristeten Mietvertrag entstehen lasse, widerspricht dem klaren Wortlaut von Art. 266 Abs. 2 OR. Wenn die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde nun gar argumentiert, der Untermietvertrag sei ungültig ("Contrat de location est illégitime et invalide" bzw. "le contrat viole le droit fédéral et est anticonstitutionnel") und die Vorinstanz habe ihre Einwände betreffend dessen Gültigkeit nicht geprüft, verhält sie sich offensichtlich widersprüchlich. Es ist treuwidrig, sich einerseits auf den Standpunkt zu stellen, der Untermietvertrag sei ungültig und gleichzeitig im Mietobjekt zu verbleiben und sich gegen die Kündigung zu wehren, was gerade einen gültigen Vertrag voraussetzt. Im Übrigen zeigt die Beschwerdeführerin ohnehin nicht auf, dass sie solche Einwände bereits vor den Vorinstanzen erhoben hätte (vgl.”
“Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (Hohl, Procédure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 consid. 2; Jeandin, L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, aspects choisis, 2011, p. 93). L'appréciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degré de la preuve exigé, à soupeser le résultat des différents moyens de preuves administrés et à décider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il peut le retenir comme prouvé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_812/2015 du 6 septembre 2015 consid. 5.2). 4.2 A teneur de l'art. 266 al. 1 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue. Il faut donc se référer à la volonté des parties, donc au contrat, pour savoir si l'on est en présence d'un contrat de durée déterminée ou indéterminée. Cependant, selon l'art. 266 al. 2 CO, si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée. La conclusion par actes concluants d'un nouveau bail à la suite de la fin d'un contrat à durée déterminée est en générale admise lorsque, durant une période assez longue, le bailleur s'est abstenu de faire valoir la fin des rapports contractuels, d'exiger la restitution de la chose louée (ATF 119 II 147 consid. 5) et à continuer à encaisser régulièrement le même loyer sans formuler de remarque. Le bail est reconduit de manière tacite lorsque le locataire reste en place dans l'appartement, après l'expiration du terme de la résiliation, et s'acquitte du loyer sans que le bailleur proteste (Lachat, Le bail à loyer, p. 605 N 3.3.2). Cela suppose par conséquent que le bailleur se soit abstenu pendant assez longtemps d'exiger la restitution de la chose. Il faut aussi rajouter que l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant, mais l'ensemble des circonstances (Bohnet/Dietschy, CPraBail, n. 7 ad art. 266 CO).”
“Wenn die Berufungskläger nunmehr geltend machen, es sei von keiner Partei vorgebracht worden, dass das Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt worden sei (act. 18 S. 16, Rz. 48), übersehen sie, dass bereits gestützt auf den von ihnen selbst vor- getragenen Sachverhalt von der Anwendbarkeit der gesetzlichen Vermutung und damit von einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses ausgegan- gen werden muss. So haben die Berufungskläger vor Vorinstanz geltend ge- macht, das Mietverhältnis sei bis zum 31. August 2015 befristet gewesen, worauf sie die Berufungsbeklagten mit Schreiben vom 3. Dezember 2020 hingewiesen hätten (vgl. act. 17 S. 5, E. 3). Die Vorinstanz bemängelt bezüglich dieser Sach- verhaltsdarstellung der Berufungskläger indes zu Recht, diese hätten es unterlas- sen, anderweitige Ausführungen zu machen, mithin darzulegen, weshalb sie erst 5 Jahre nach der angeblichen Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjektes verlangen und aufgrund welcher Sachverhaltselemente entge- gen der gesetzlichen Vermutung von Art. 266 Abs. 2 OR dennoch davon auszu- gehen sei, dass es im Jahr 2015 nicht ihrem Willen entsprochen habe, dass das Mietverhältnis fortgesetzt werde. Entgegen den Berufungsklägern ist deshalb die Vorinstanz gestützt auf den von den Berufungsklägern selbst vorgetragenen - 11 - Sachverhalt zu Recht davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis auch über August 2015 hinaus stillschweigend fortgesetzt worden sei. Jedenfalls liegt inso- weit keine klare Rechtslage vor, dass das Mietverhältnis am 31. August 2015 ge- endet habe. Die Berufung erweist sich insoweit als unbegründet.”
Erstreckt sich das Mietverhältnis durch stillschweigende Verlängerung weiter, wird es nach Art. 266 Abs. 2 OR als unbefristetes Mietverhältnis angesehen; dies hat die Rechtsprechung im entschiedenen Fall entsprechend bestätigt.
“S'agissant de la durée de ce contrat, elle n'a pas rendu vraisemblable que ce logement lui aurait été prêté jusqu'au terme de sa formation, respectivement jusqu'à l'obtention d'un emploi, en situant le terme du contrat entre fin août et fin septembre 2023. En tout état de cause, si le terme de sa formation aurait pu être déterminable, si elle avait fourni les pièces y relatives, il n'en va pas de même de l'obtention d'un travail, dont le terme est indéterminable. L'engagement financier pris par le prêteur envers l'OCPM le 25 avril 2022 ne permet pas d'en déduire une quelconque durée pour le prêt à usage. Enfin, s'il est vrai que le prêteur a mentionné l'art. 309 al. 2 CO dans ses écritures, il n'en demeure pas moins qu'il n'a pas admis une durée déterminée du prêt à usage. Au contraire, il a soutenu que le prêt était "conditionné (…) à une attitude respectueuse entre les parties et leur famille, dont la durée dépendait du contrat de bail conclu avec le propriétaire et de la relation entretenue entre les parties". Or, le contrat bail précité est venu à échéance le 30 août 2022, puis s'est renouvelé tacitement, devenant en principe un bail à durée indéterminée (cf. art. 266 al. 2 CO). Il n'existe dès lors aucun argument pour retenir la durée du contrat de prêt à usage jusqu'à fin août ou fin septembre 2023. C'est, par conséquent, avec raison que l'Autorité de première instance a considéré que le contrat de prêt à usage avait été conclu pour une durée indéterminée et qu'en application de l'art. 310 CO, le prêteur pouvait mettre un terme audit contrat quand bon lui semblait, ce qu'il avait fait en le résiliant le 16 décembre 2022, puis en accordant à la recourante un délai convenable pour le libérer jusqu'au 11 janvier 2023, veille du changement de serrures annoncé. La recourante ne se prévaut plus de la réintégrande, avec raison, puisqu'il n'y a pas eu d'acte d'usurpation de la part du prêteur, la situation de fait, au plan de la possession, n'ayant subi aucune modification. Elle invoque en revanche l'action en cessation du trouble, dont les chances de succès paraissent extrêmement faibles, puisque le prêteur dispose d'une justification, tant sur la base du contrat, par la résiliation du contrat de prêt à usage, que de la loi (art.”
Treuwidriges oder widersprüchliches Verhalten (z.B. gleichzeitig Gültigkeit des Vertrags bestreiten und im Mietobjekt verbleiben) wird von der Rechtsprechung kritisiert; dies ändert jedoch nichts an der Rechtsfolge der stillschweigenden Fortsetzung nach Art. 266 Abs. 2 OR.
“Offensichtlich unbegründet ist auch der (erneute) Vorwurf, Art. 266 Abs. 2 OR sei falsch angewandt worden. Die Argumentation der Beschwerdeführerin, dass die stillschweigende Fortsetzung eines befristeten Mietvertrags nicht einen unbefristeten Mietvertrag, sondern vielmehr erneut einen befristeten Mietvertrag entstehen lasse, widerspricht dem klaren Wortlaut von Art. 266 Abs. 2 OR. Wenn die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde nun gar argumentiert, der Untermietvertrag sei ungültig ("Contrat de location est illégitime et invalide" bzw. "le contrat viole le droit fédéral et est anticonstitutionnel") und die Vorinstanz habe ihre Einwände betreffend dessen Gültigkeit nicht geprüft, verhält sie sich offensichtlich widersprüchlich. Es ist treuwidrig, sich einerseits auf den Standpunkt zu stellen, der Untermietvertrag sei ungültig und gleichzeitig im Mietobjekt zu verbleiben und sich gegen die Kündigung zu wehren, was gerade einen gültigen Vertrag voraussetzt. Im Übrigen zeigt die Beschwerdeführerin ohnehin nicht auf, dass sie solche Einwände bereits vor den Vorinstanzen erhoben hätte (vgl.”
“Offensichtlich unbegründet ist auch der (erneute) Vorwurf, Art. 266 Abs. 2 OR sei falsch angewandt worden. Die Argumentation der Beschwerdeführerin, dass die stillschweigende Fortsetzung eines befristeten Mietvertrags nicht einen unbefristeten Mietvertrag, sondern vielmehr erneut einen befristeten Mietvertrag entstehen lasse, widerspricht dem klaren Wortlaut von Art. 266 Abs. 2 OR. Wenn die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde nun gar argumentiert, der Untermietvertrag sei ungültig ("Contrat de location est illégitime et invalide" bzw. "le contrat viole le droit fédéral et est anticonstitutionnel") und die Vorinstanz habe ihre Einwände betreffend dessen Gültigkeit nicht geprüft, verhält sie sich offensichtlich widersprüchlich. Es ist treuwidrig, sich einerseits auf den Standpunkt zu stellen, der Untermietvertrag sei ungültig und gleichzeitig im Mietobjekt zu verbleiben und sich gegen die Kündigung zu wehren, was gerade einen gültigen Vertrag voraussetzt. Im Übrigen zeigt die Beschwerdeführerin ohnehin nicht auf, dass sie solche Einwände bereits vor den Vorinstanzen erhoben hätte (vgl. BGE 143 III 290 E. 1.1).”
Bleibt der Mieter nach Ablauf eines befristeten Mietvertrags in den Räumen und fordert der Vermieter die Rückgabe nicht ein, und wird weiterhin derselbe Mietzins regelmässig eingezogen, so wird in der Praxis eine stillschweigende Fortsetzung als unbefristetes Mietverhältnis im Sinne von Art. 266 Abs. 2 OR bejaht. Die Zeitdauer allein ist nicht ausschlaggebend; entscheidend ist das Gesamtbild der Umstände. Formelle Voraussetzungen einer vertraglich geregelten Optionsausübung werden dadurch nicht ersetzt.
“Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (Hohl, Procédure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 consid. 2; Jeandin, L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, aspects choisis, 2011, p. 93). L'appréciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degré de la preuve exigé, à soupeser le résultat des différents moyens de preuves administrés et à décider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il peut le retenir comme prouvé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_812/2015 du 6 septembre 2015 consid. 5.2). 4.2 A teneur de l'art. 266 al. 1 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue. Il faut donc se référer à la volonté des parties, donc au contrat, pour savoir si l'on est en présence d'un contrat de durée déterminée ou indéterminée. Cependant, selon l'art. 266 al. 2 CO, si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée. La conclusion par actes concluants d'un nouveau bail à la suite de la fin d'un contrat à durée déterminée est en générale admise lorsque, durant une période assez longue, le bailleur s'est abstenu de faire valoir la fin des rapports contractuels, d'exiger la restitution de la chose louée (ATF 119 II 147 consid. 5) et à continuer à encaisser régulièrement le même loyer sans formuler de remarque. Le bail est reconduit de manière tacite lorsque le locataire reste en place dans l'appartement, après l'expiration du terme de la résiliation, et s'acquitte du loyer sans que le bailleur proteste (Lachat, Le bail à loyer, p. 605 N 3.3.2). Cela suppose par conséquent que le bailleur se soit abstenu pendant assez longtemps d'exiger la restitution de la chose. Il faut aussi rajouter que l'élément temporel n'est pas à lui seul déterminant, mais l'ensemble des circonstances (Bohnet/Dietschy, CPraBail, n. 7 ad art. 266 CO).”
“Le fait, allégué par l'appelante et non contesté, que les locaux loués par l'intimée se trouvent dans le même immeuble que ceux de la régie en charge de la gestion dudit immeuble ne saurait exonérer les parties de respecter les conditions formelles prévues dans le contrat de bail quant à l'exercice du droit d'option, ce d'autant plus que cette proximité existait déjà lors de la conclusion du contrat de bail, soit lorsque les conditions contractuelles susmentionnées y ont été incluses. Il en découle que le contrat initial de durée déterminée aurait dû prendre fin le 30 septembre 2017. Les explications de l'employée de la régie entendue par le Tribunal à ce propos permettent d'aboutir à la même conclusion. Elle a en effet déclaré que l'intimée avait, selon elle, exercé l'option tacitement, en restant dans les locaux, la régie ne lui ayant pas demandé de partir. Or, outre le fait que cette modalité d'exercice du droit d'option ne correspond pas aux dispositions contractuelles, la situation décrite, soit celle d'un locataire qui reste dans les locaux après la fin d'un contrat de bail sans que le bailleur lui demande de les quitter, correspond précisément à la définition de la reconduction tacite d'un contrat de bail pour une durée indéterminée, au sens de l'art. 266 al. 2 CO. En outre, s'agissant des discussions d'octobre et novembre 2017, le courrier électronique du 3 novembre 2017, qui fait suite à la séance entre les parties du 24 octobre 2017 et en reprend la teneur, ne prouve pas l'échéance à terme fixe du bail au 30 septembre 2018, contrairement à ce qu'affirme l'appelante. En effet, premièrement, ce texte évoque « les travaux éventuels qui vont avoir lieu dans l'immeuble ». Cela permet de comprendre que ces travaux n'étaient alors pas encore certains. Il sied d'ailleurs de rappeler à ce propos que l'option de renouvellement était, à teneur du contrat, initialement prévue uniquement dans l'hypothèse où l'autorisation n'était pas entrée en force au 31 mars 2017. Il convient par ailleurs de souligner à cet égard que tant la discussion d'octobre 2017 entre les parties que les échanges de courriers électroniques de novembre 2017 sont postérieurs à l'échéance initiale du bail du 30 septembre 2017 et interviennent de surcroît plus de six mois après le moment où l'option de renouvellement aurait dû être exercée par l'intimée par écrit et par courrier recommandé, soit le 30 avril 2017.”
Eine befristete Vermietung endet mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Aus dem vorliegenden Entscheidsgegenstand ergibt sich, dass eine vom Vermieter gewährte kurzzeitige Nachfrist oder Erleichterung für den Auszug nicht als stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses auszulegen ist. Nach Beendigung besteht für den Mieter die Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache; der Vermieter kann gegenüber dem unberechtigt verbleibenden Mieter die Räumung (Räumungsklage) geltend machen.
“________ Sàrl et non contestés, la Cour ne tiendra pas compte des autres versements allégués, faute de preuve valable. Pour ce qui concerne le comportement de B.________ et D.________ Sàrl, la Présidente a retenu à raison que A.________ ne pouvait de bonne foi soutenir qu'elle pensait voir son contrat de bail de courte durée renouvelé au-delà du terme fixé par le contrat du 19 mars 2024, à savoir le 14 juin 2024. La Cour se réfère au raisonnement de la Présidente (décision attaquée p. 7 et 8), qui résiste à la critique et qu'elle fait sien. Il convient d'y ajouter qu'il ne fait aucun doute qu'en examinant les courriels envoyés par D.________ Sàrl et B.________ à l'appelante, une volonté claire de voir l'appartement libéré au plus tard le 14 juin 2024 transparaît. Le fait que B.________ offre un répit à l'appelante pour lui permettre d'organiser son départ ne peut aucunement être interprété comme une volonté de renouveler le contrat au-delà du terme fixé au 14 juin 2024. 3.3. La Cour constate que le contrat a pris fin le 14 juin 2024 et que, en vertu de l’art. 266 CO, l’appelante avait l’obligation de rendre la chose louée, ce qu’elle n’a incontestablement pas fait. L’intimé était donc en droit de demander l’expulsion de la locataire qui occupe sans droit l’appartement loué. Ce constat scelle en principe déjà le sort de l’appel. 4. L'appelante invoque en outre une violation de l'art. 1 CO. Elle soutient qu'il y aurait eu absence d'accord sur une clause subjectivement essentielle contenue dans les contrats écrits de location de courte durée des 19 et 25 mars 2024. 4.1. L’appelante se comporte de manière contradictoire dans la mesure où elle invoque une absence d’accord sur un point essentiel du contrat, tout en prétendant en même temps que les parties ont convenu tacitement ou d’une manière concluante d’une prolongation du contrat de bail au-delà du 14 juin 2024. Le grief s’avère de toute manière infondé pour les motifs suivants. 4.2. Un contrat est conclu lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté, expressément ou tacitement (art.”
Eine stillschweigende Fortsetzung eines befristeten Mietverhältnisses ist zurückhaltend anzunehmen. Erforderlich ist in der Regel ein übereinstimmender Geschäftswille oder deutliches übereinstimmendes Verhalten der Parteien (z. B. fortgesetzte Entgegennahme des Mietzinses bei Unterlassen von Einwendungen). Für ein Erstreckungsbegehren gilt, dass die einschlägigen Fristen zu beachten sind (insbesondere die in der Praxis genannte 60-Tage-Frist).
“La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce, ce qui est notamment le cas lorsqu'il doit statuer sur la bonne foi (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2). 4.1.2 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). La formation du contrat de bail suppose la réunion de quatre éléments : une cession de l'usage, une chose, un loyer et une certaine durée (Bohnet/Dietschy-Martenet, CPra Bail, n. 58 art. 253 CO). Le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (art. 255 al. 1 et 2 et art. 266 al. 1 CO). Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (art. 255 al. 3 CO). 4.1.3 Le contrat de bail peut être conclu oralement de manière tacite ou par acte concluant (art. 1 al. 2 CO). Cela étant, pour que tel soit le cas les parties doivent manifester leur volonté de façon concordante sur tous les points essentiels du contrat. Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants d'un nouveau bail consécutif à une résiliation suppose que durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. L'élément temporel n'est pas déterminant pour décider s'il y a bail tacite ; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit être admise qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015, consid. 4.1; 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1 et les arrêts cités; 4A_247/2008 du 19 août 2008 consid.”
“Diese erhob dagegen am 30. Mai 2022 (Datum Poststempel) Beru- fung. Ihre Rechtsschrift ist damit als rechtzeitig eingereicht entgegenzunehmen. Das Rechtsmittel enthält Anträge und eine Begründung. Damit erfüllt es auch die weiteren formellen Voraussetzungen der Berufung (Art. 311 Abs. 1 ZPO). 2. 2.1. Die Vorinstanz erwog, gemäss Art. 255 Abs. 2 OR liege ein befristetes Mietverhältnis vor, wenn dieses ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer ende. Es dürfe nicht leichtfertig davon ausgegangen werden, dass ein Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt werde. Dieser Schluss sei nur dann zu- lässig, wenn er dem Geschäftswillen beider Parteien entspreche. Zwar könne auch ein befristetes Mietverhältnis erstreckt werden. Doch müsse das Erstre- ckungsbegehren spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer eingereicht werden. Vorliegend sei der fragliche Mietvertrag unmissverständlich und unbe- strittenermassen auf den 30. Dezember 2021 befristet worden. Folglich habe das Mietverhältnis gemäss Art. 266 Abs. 1 OR ohne Weiteres auf diesen Zeitpunkt geendet. Eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne von Art. 266 Abs. 2 OR liege nicht vor, habe doch die Vermieterin ausdrücklich Wider- spruch erklärt. So habe die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 3. Januar 2022 die Beendigung des Mietverhältnisses mitgeteilt, ihn zur Räumung der Liegenschaft aufgefordert und ihm den bereits überwiesenen Mietzins für den Januar 2022 zurücküberwiesen. Durch die Unterzeichnung der Reservationsver- einbarung oder den Rückzug derselben sei kein unbefristetes Mietverhältnis zu- stande gekommen. Solches mache denn nicht einmal der Berufungskläger selbst - 7 - geltend. Keine Partei habe indessen die Aufnahme von Mietvertragsverhandlun- gen behauptet. Der befristete Geschäftsmietvertrag zwischen den Parteien habe somit am 31. Dezember 2021 geendet. Das Schlichtungsgesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses datiere jedoch vom 28. Januar 2022. Folglich habe der Be- rufungskläger die Frist von Art.”
Nach der zitierten Rechtsprechung kann die tacite Fortsetzung des zugrundeliegenden Mietverhältnisses dazu führen, dass ein zuvor befristetes Gebrauchsleihverhältnis (prêt à usage) als unbefristet gilt; Art. 266 Abs. 2 OR wird in diesem Zusammenhang herangezogen.
“S'agissant de la durée de ce contrat, elle n'a pas rendu vraisemblable que ce logement lui aurait été prêté jusqu'au terme de sa formation, respectivement jusqu'à l'obtention d'un emploi, en situant le terme du contrat entre fin août et fin septembre 2023. En tout état de cause, si le terme de sa formation aurait pu être déterminable, si elle avait fourni les pièces y relatives, il n'en va pas de même de l'obtention d'un travail, dont le terme est indéterminable. L'engagement financier pris par le prêteur envers l'OCPM le 25 avril 2022 ne permet pas d'en déduire une quelconque durée pour le prêt à usage. Enfin, s'il est vrai que le prêteur a mentionné l'art. 309 al. 2 CO dans ses écritures, il n'en demeure pas moins qu'il n'a pas admis une durée déterminée du prêt à usage. Au contraire, il a soutenu que le prêt était "conditionné (…) à une attitude respectueuse entre les parties et leur famille, dont la durée dépendait du contrat de bail conclu avec le propriétaire et de la relation entretenue entre les parties". Or, le contrat bail précité est venu à échéance le 30 août 2022, puis s'est renouvelé tacitement, devenant en principe un bail à durée indéterminée (cf. art. 266 al. 2 CO). Il n'existe dès lors aucun argument pour retenir la durée du contrat de prêt à usage jusqu'à fin août ou fin septembre 2023. C'est, par conséquent, avec raison que l'Autorité de première instance a considéré que le contrat de prêt à usage avait été conclu pour une durée indéterminée et qu'en application de l'art. 310 CO, le prêteur pouvait mettre un terme audit contrat quand bon lui semblait, ce qu'il avait fait en le résiliant le 16 décembre 2022, puis en accordant à la recourante un délai convenable pour le libérer jusqu'au 11 janvier 2023, veille du changement de serrures annoncé. La recourante ne se prévaut plus de la réintégrande, avec raison, puisqu'il n'y a pas eu d'acte d'usurpation de la part du prêteur, la situation de fait, au plan de la possession, n'ayant subi aucune modification. Elle invoque en revanche l'action en cessation du trouble, dont les chances de succès paraissent extrêmement faibles, puisque le prêteur dispose d'une justification, tant sur la base du contrat, par la résiliation du contrat de prêt à usage, que de la loi (art.”
“S'agissant de la durée de ce contrat, elle n'a pas rendu vraisemblable que ce logement lui aurait été prêté jusqu'au terme de sa formation, respectivement jusqu'à l'obtention d'un emploi, en situant le terme du contrat entre fin août et fin septembre 2023. En tout état de cause, si le terme de sa formation aurait pu être déterminable, si elle avait fourni les pièces y relatives, il n'en va pas de même de l'obtention d'un travail, dont le terme est indéterminable. L'engagement financier pris par le prêteur envers l'OCPM le 25 avril 2022 ne permet pas d'en déduire une quelconque durée pour le prêt à usage. Enfin, s'il est vrai que le prêteur a mentionné l'art. 309 al. 2 CO dans ses écritures, il n'en demeure pas moins qu'il n'a pas admis une durée déterminée du prêt à usage. Au contraire, il a soutenu que le prêt était "conditionné (…) à une attitude respectueuse entre les parties et leur famille, dont la durée dépendait du contrat de bail conclu avec le propriétaire et de la relation entretenue entre les parties". Or, le contrat bail précité est venu à échéance le 30 août 2022, puis s'est renouvelé tacitement, devenant en principe un bail à durée indéterminée (cf. art. 266 al. 2 CO). Il n'existe dès lors aucun argument pour retenir la durée du contrat de prêt à usage jusqu'à fin août ou fin septembre 2023. C'est, par conséquent, avec raison que l'Autorité de première instance a considéré que le contrat de prêt à usage avait été conclu pour une durée indéterminée et qu'en application de l'art. 310 CO, le prêteur pouvait mettre un terme audit contrat quand bon lui semblait, ce qu'il avait fait en le résiliant le 16 décembre 2022, puis en accordant à la recourante un délai convenable pour le libérer jusqu'au 11 janvier 2023, veille du changement de serrures annoncé. La recourante ne se prévaut plus de la réintégrande, avec raison, puisqu'il n'y a pas eu d'acte d'usurpation de la part du prêteur, la situation de fait, au plan de la possession, n'ayant subi aucune modification. Elle invoque en revanche l'action en cessation du trouble, dont les chances de succès paraissent extrêmement faibles, puisque le prêteur dispose d'une justification, tant sur la base du contrat, par la résiliation du contrat de prêt à usage, que de la loi (art.”
“S'agissant de la durée de ce contrat, elle n'a pas rendu vraisemblable que ce logement lui aurait été prêté jusqu'au terme de sa formation, respectivement jusqu'à l'obtention d'un emploi, en situant le terme du contrat entre fin août et fin septembre 2023. En tout état de cause, si le terme de sa formation aurait pu être déterminable, si elle avait fourni les pièces y relatives, il n'en va pas de même de l'obtention d'un travail, dont le terme est indéterminable. L'engagement financier pris par le prêteur envers l'OCPM le 25 avril 2022 ne permet pas d'en déduire une quelconque durée pour le prêt à usage. Enfin, s'il est vrai que le prêteur a mentionné l'art. 309 al. 2 CO dans ses écritures, il n'en demeure pas moins qu'il n'a pas admis une durée déterminée du prêt à usage. Au contraire, il a soutenu que le prêt était "conditionné (…) à une attitude respectueuse entre les parties et leur famille, dont la durée dépendait du contrat de bail conclu avec le propriétaire et de la relation entretenue entre les parties". Or, le contrat bail précité est venu à échéance le 30 août 2022, puis s'est renouvelé tacitement, devenant en principe un bail à durée indéterminée (cf. art. 266 al. 2 CO). Il n'existe dès lors aucun argument pour retenir la durée du contrat de prêt à usage jusqu'à fin août ou fin septembre 2023. C'est, par conséquent, avec raison que l'Autorité de première instance a considéré que le contrat de prêt à usage avait été conclu pour une durée indéterminée et qu'en application de l'art. 310 CO, le prêteur pouvait mettre un terme audit contrat quand bon lui semblait, ce qu'il avait fait en le résiliant le 16 décembre 2022, puis en accordant à la recourante un délai convenable pour le libérer jusqu'au 11 janvier 2023, veille du changement de serrures annoncé. La recourante ne se prévaut plus de la réintégrande, avec raison, puisqu'il n'y a pas eu d'acte d'usurpation de la part du prêteur, la situation de fait, au plan de la possession, n'ayant subi aucune modification. Elle invoque en revanche l'action en cessation du trouble, dont les chances de succès paraissent extrêmement faibles, puisque le prêteur dispose d'une justification, tant sur la base du contrat, par la résiliation du contrat de prêt à usage, que de la loi (art.”
Nach Rechtsprechung schliesst eine ausdrücklich erklärte Widerspruchserklärung der Vermieterin eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne von Art. 266 Abs. 2 OR aus.
“Das Rechtsmittel enthält Anträge und eine Begründung. Damit erfüllt es auch die weiteren formellen Voraussetzungen der Berufung (Art. 311 Abs. 1 ZPO). 2. 2.1. Die Vorinstanz erwog, gemäss Art. 255 Abs. 2 OR liege ein befristetes Mietverhältnis vor, wenn dieses ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer ende. Es dürfe nicht leichtfertig davon ausgegangen werden, dass ein Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt werde. Dieser Schluss sei nur dann zu- lässig, wenn er dem Geschäftswillen beider Parteien entspreche. Zwar könne auch ein befristetes Mietverhältnis erstreckt werden. Doch müsse das Erstre- ckungsbegehren spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer eingereicht werden. Vorliegend sei der fragliche Mietvertrag unmissverständlich und unbe- strittenermassen auf den 30. Dezember 2021 befristet worden. Folglich habe das Mietverhältnis gemäss Art. 266 Abs. 1 OR ohne Weiteres auf diesen Zeitpunkt geendet. Eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne von Art. 266 Abs. 2 OR liege nicht vor, habe doch die Vermieterin ausdrücklich Wider- spruch erklärt. So habe die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 3. Januar 2022 die Beendigung des Mietverhältnisses mitgeteilt, ihn zur Räumung der Liegenschaft aufgefordert und ihm den bereits überwiesenen Mietzins für den Januar 2022 zurücküberwiesen. Durch die Unterzeichnung der Reservationsver- einbarung oder den Rückzug derselben sei kein unbefristetes Mietverhältnis zu- stande gekommen. Solches mache denn nicht einmal der Berufungskläger selbst - 7 - geltend. Keine Partei habe indessen die Aufnahme von Mietvertragsverhandlun- gen behauptet. Der befristete Geschäftsmietvertrag zwischen den Parteien habe somit am 31. Dezember 2021 geendet. Das Schlichtungsgesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses datiere jedoch vom 28. Januar 2022. Folglich habe der Be- rufungskläger die Frist von Art. 273 Abs. 2 lit. b OR verpasst. Insgesamt seien der”
Kantonale oder kommunale Massnahmen können die praktische Handhabung befristeter Mietverhältnisse beeinflussen, ohne die Rechtsfolge des Art. 266 Abs. 2 OR selbst aufzuheben. Solche Regelungen dürfen jedoch nicht in verfassungswidriger Weise unmittelbar in die Vertragsverhältnisse zwischen Vermieterin und Mieter eingreifen; zulässig sind nur verhältnismässige, indirekte Eingriffe, die das Bundesprivatrecht nicht unterlaufen.
“kommunale Regelung zur Verschärfung der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes bei Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von weniger als 20 Prozent wie bei der betroffenen Stadt Zürich. Daher stehen Art. 75b BV und die Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes der umstrittenen Regelung nicht entgegen; dies unter dem Vorbehalt, dass eine genügende kantonale oder kommunale gesetzliche Grundlage dafür besteht (vgl. zu letzterem unten E. 3.5–3.9). 3.4 Weiter ist auf die Vereinbarkeit der umstrittenen Regelung mit dem Bundesprivatrecht, namentlich mit dem Mietrecht (Art. 253 ff. OR), einzugehen. Auch wenn die Regelung die Wendung "Wohnung […] regelmässig befristet […] gewerblich zur Verfügung gestellt wird" benutzt, zielt sie auf mietvertragliche bzw. mietvertragsähnliche Verhältnisse ab. 3.4.1 Nach mietrechtlichen Grundsätzen können Mietverhältnisse befristet oder unbefristet abgeschlossen werden (vgl. Art. 255 OR). Setzen die Parteien ein an sich befristetes Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis (Art. 266 Abs. 2 OR). Der Abschluss von sogenannten Kettenmietverträgen ist unter dem Blickwinkel des Mietrechts grundsätzlich zulässig (vgl. BGE 139 III 145 E. 4.2.4). Die Untermiete ist unter den Voraussetzungen von Art. 262 OR gestattet. Die Vertragsfreiheit gemäss Art. 1 OR steht unter dem Schutz des Vorrangs des Bundesrechts, sie gilt allerdings nicht unbeschränkt (vgl. Art. 19 f. OR). Gewisse Ausnahmen von der Vertragsfreiheit können nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung namentlich im Bereich des Wohnungswesens gerechtfertigt sein (vgl. BGE 142 I 76 E. 3.1 mit Hinweisen). 3.4.2 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dürfen die Kantone zwar nicht direkt in die Verträge zwischen Vermieterschaft und Mieterschaft eingreifen, aber verhältnismässige Massnahmen zur Bekämpfung der Mietknappheit treffen, die indirekt das Verhältnis zwischen Vermieterschaft und Mieterschaft beeinflussen können, indem sie höhere Mieten für die von den Massnahmen betroffenen Wohnungen verhindern. Zu den zulässigen indirekten Massnahmen zählt das Bundesgericht die Bewilligungspflicht für Sanierungen von Wohnbauten und die Beschränkung von Mietzinserhöhungen im Anschluss an eine Sanierung (vgl.”
Die gesetzliche Vermutung nach Art. 266 Abs. 2 OR lässt sich durch Vortrag/Beweis widerlegen; massgeblich ist der Nachweis, dass der Wille zumindest einer Partei auf ein anderes Ende des Mietverhältnisses gerichtet war. Fehlt ein solcher Widerlegungsbeweis, kann das Gericht gestützt auf den vorgetragenen Sachverhalt von einer stillschweigenden Fortsetzung ausgehen.
“Dezember 2020 hingewiesen worden seien. Hingegen habe keine Partei vorgebracht, dass – wie die Vorinstanz erwo- gen habe – das Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt worden sei, weshalb die - 10 - Vorinstanz hier zu Unrecht vom unbestrittenen Sachverhalt abgewichen sei und damit die Verhandlungsmaxime verletzt habe (act. 19 S. 16 f., Rz. 47 f.). Die Be- rufungskläger verkennen bei diesem Vorbringen jedoch, dass es sich – wie be- reits ausgeführt – bei der Frage, ob das Mietverhältnis gestützt auf den von den Berufungsklägern vorgetragenen Sachverhalt gültig beendet worden sei, um eine Rechtsfrage handelt, welche vom Gericht immer – allenfalls gestützt auf die un- bestritten gebliebene Sachverhaltsdarstellung nur einer Partei – von Amtes we- gen zu prüfen ist (Art. 57 ZPO). Die Vorinstanz hat in diesem Zusammenhang – wie bereits (vorstehend Ziff. II.3) dargelegt – erwogen, den Berufungsklägern ge- linge es mangels anderweitigen Ausführungen nicht, die gesetzliche Vermutung von Art. 266 Abs. 2 OR zu widerlegen. In der von der Vorinstanz genannten Be- stimmung wird die gesetzliche Vermutung aufgestellt, dass das Mietverhältnis durch eine stillschweigende Verlängerung zu einem unbefristeten wird, wobei sich diese Annahme durch den Beweis widerlegen lässt, dass der Wille mindestens einer Partei ein anderer war (BK OR-GIGER, Bern 2020, Art. 266 N 21). Wenn die Berufungskläger nunmehr geltend machen, es sei von keiner Partei vorgebracht worden, dass das Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt worden sei (act. 18 S. 16, Rz. 48), übersehen sie, dass bereits gestützt auf den von ihnen selbst vor- getragenen Sachverhalt von der Anwendbarkeit der gesetzlichen Vermutung und damit von einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses ausgegan- gen werden muss. So haben die Berufungskläger vor Vorinstanz geltend ge- macht, das Mietverhältnis sei bis zum 31. August 2015 befristet gewesen, worauf sie die Berufungsbeklagten mit Schreiben vom 3. Dezember 2020 hingewiesen hätten (vgl.”
“Wenn die Berufungskläger nunmehr geltend machen, es sei von keiner Partei vorgebracht worden, dass das Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt worden sei (act. 18 S. 16, Rz. 48), übersehen sie, dass bereits gestützt auf den von ihnen selbst vor- getragenen Sachverhalt von der Anwendbarkeit der gesetzlichen Vermutung und damit von einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses ausgegan- gen werden muss. So haben die Berufungskläger vor Vorinstanz geltend ge- macht, das Mietverhältnis sei bis zum 31. August 2015 befristet gewesen, worauf sie die Berufungsbeklagten mit Schreiben vom 3. Dezember 2020 hingewiesen hätten (vgl. act. 17 S. 5, E. 3). Die Vorinstanz bemängelt bezüglich dieser Sach- verhaltsdarstellung der Berufungskläger indes zu Recht, diese hätten es unterlas- sen, anderweitige Ausführungen zu machen, mithin darzulegen, weshalb sie erst 5 Jahre nach der angeblichen Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjektes verlangen und aufgrund welcher Sachverhaltselemente entge- gen der gesetzlichen Vermutung von Art. 266 Abs. 2 OR dennoch davon auszu- gehen sei, dass es im Jahr 2015 nicht ihrem Willen entsprochen habe, dass das Mietverhältnis fortgesetzt werde. Entgegen den Berufungsklägern ist deshalb die Vorinstanz gestützt auf den von den Berufungsklägern selbst vorgetragenen - 11 - Sachverhalt zu Recht davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis auch über August 2015 hinaus stillschweigend fortgesetzt worden sei. Jedenfalls liegt inso- weit keine klare Rechtslage vor, dass das Mietverhältnis am 31. August 2015 ge- endet habe. Die Berufung erweist sich insoweit als unbegründet.”
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