93 commentaries
Eine missbräuchliche Untermiete kann—wenn der Hauptmieter die Absicht verloren hat, die Mietsache wieder selbst zu nutzen und durch die Untermiete faktisch eine Substitution des Mieters erfolgt ist—als Rechtsmissbrauch angesehen werden. In diesem Fall kann der Vermieter der Untermiete widersprechen; behauptet er eine solche missbräuchliche Substitution, trifft ihn die Beweislast für die entsprechenden Tatsachen.
“2 CC : la jurisprudence a ainsi admis que si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, il y a abus de droit et le locataire ne saurait se prévaloir de son droit de sous-louer (ATF 134 III 446; 138 III 59). Un congé donné en raison de la sous-location est valable lorsque celle-ci n'a pas été autorisée et lorsque, suite à un examen rétrospectif, il apparaît qu'elle ne devait pas l'être (arrêt du Tribunal fédéral 4A_38/2010 du 1er avril 2010 consid. 3.2). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition. Lorsque le bailleur soutient que le locataire a procédé à une sous-location abusive, consistant en réalité en une substitution de locataire, il lui incombe, conformément à l'art. 8 CC, d'apporter la preuve des faits permettant de parvenir à cette conviction (arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010). Selon la jurisprudence, le locataire qui sous-loue le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur s'expose à une résiliation anticipée du contrat (art. 257f al. 3 CO) lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1 in fine; arrêt du Tribunal fédéral 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.1). De même, le locataire qui sous-loue le logement sans y être autorisé alors qu'il a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de celui-ci, procède en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, ce qui l'expose à une résiliation anticipée (art. 257f al. 3 CO) (ATF 134 III 446 consid. 2.4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_39/2019 précité, ibid.). Il a également été jugé, dans le cadre d'une action en annulation d'un congé ordinaire (art. 271-271a CO), que le locataire qui sous-loue, alors qu'il n'a plus que la vague possibilité d'user à nouveau lui-même de la chose louée, commet un abus de droit (art. 2 CC) (ATF 138 III 59 consid. 2.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_556/2015 du 3 mai 2016 consid. 3; 4A_316/2015 du 9 octobre 2015 consid. 2; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1). 3.5 En l'espèce, le logement, propriété des appelants, est sous-loué, depuis une date non précisée, aux intimés F______ et E______.”
“De plus, nonobstant l'avertissement écrit, le locataire doit avoir continué ou recommencé à enfreindre son devoir de diligence, étant précisé que la nouvelle violation doit être en relation avec celle mentionnée dans l'avertissement écrit, et le maintien du contrat doit être insupportable pour le bailleur ou pour les autres habitants de l'immeuble (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 889). C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité (ATF 140 III 496 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001). 3.4.2 L'usage normal d'un logement implique le droit pour le locataire d'y héberger notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches (Lachat, op. cit., p. 59). 3.4.3 Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de la chose qu'avec le consentement du bailleur. Ce dernier ne peut cependant refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Il faut encore ajouter le cas où le locataire abuse de son droit à la sous-location au sens de l'art. 2 CC : la jurisprudence a ainsi admis que si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, il y a abus de droit et le locataire ne saurait se prévaloir de son droit de sous-louer (ATF 134 III 446; 138 III 59). Un congé donné en raison de la sous-location est valable lorsque celle-ci n'a pas été autorisée et lorsque, suite à un examen rétrospectif, il apparaît qu'elle ne devait pas l'être (arrêt du Tribunal fédéral 4A_38/2010 du 1er avril 2010 consid. 3.”
Wenn der Mieter dem Vermieter die Bedingungen der Untervermietung nicht mitteilt, begründet dies nach Art. 262 Abs. 2 OR einen triftigen Grund, weshalb der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigern kann.
“S'agissant d'un contrat de sous-location, l'art. 257f al. 3 CO est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt précité 4A_521/2021 consid. 4.2). Lorsque la violation du devoir de diligence invoquée (condition n° 1 de l'art. 257f al. 3 CO) est la sous-location sans le consentement du bailleur, deux situations sont visées: soit le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO; soit le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (arrêt précité 4A_521/2021 consid. 4.2). Les motifs valables au sens de l'art. 262 al. 2 CO sont le refus du locataire de communiquer les conditions de la sous-location (let. a), les conditions de la sous-location sont abusives, comparées à celles du contrat de bail principal (let. b), ou la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). L'art. 262 CO s'applique par analogie lorsque le locataire d'une surface commerciale abritant un restaurant confie l'exploitation de l'établissement à un tiers par un contrat de gérance libre (arrêt 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2.1). Lorsque l'un des motifs valables visés à l'art. 262 al. 2 CO est réalisé, la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur (condition n° 4) de l'art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (celle-ci " n'a pas de portée indépendante "; ATF 134 III 300 consid.”
“Ainsi, le cong doit correspondre un fait pour lequel un avertissement initial a dj t donn et ne peut pas survenir longtemps aprs ce dernier (arrts du Tribunal fdral 4A_457/2013 consid. 3.1; 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3b dd et ACJC/1141/2003 du 10 novembre 2003). La persistance du locataire ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations se poursuivent malgr la mise en demeure (arrt du Tribunal fdral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Il appartient au bailleur de prouver la ralisation desdites conditions. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la rsiliation anticipe est inefficace; elle ne peut pas tre convertie en une rsiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; arrt du Tribunal fdral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2). L'exigence du caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de porte indpendante, lorsque le bail est rsili en raison d'une sous-location dnue d'autorisation pralable et que la sous-location aurait pu tre refuse bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prvus l'art. 262 al. 2 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2). 2.2 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). L'art. 262 al. 1 CO n'exige pas que le consentement la sous-location soit donn par crit par le bailleur. Le consentement peut donc tre donn oralement ou mme tacitement (actes concluants, silence du bailleur) (arrt du Tribunal fdral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 3.1). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis bail sans requrir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose une rsiliation anticipe du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait dispos d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, numrs de manire exhaustive l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, compares celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location prsente pour le bailleur des inconvnients majeurs (c).”
“1; 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1; 4A_485/2014 du 3 février 2015 consid. 3.1; 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). Pour apprécier la validité du congé anticipé, le juge doit prendre en considération le motif de congé invoqué par le bailleur et se placer au moment où il a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 et les arrêts cités). Il y a notamment violation du devoir de diligence incombant au locataire lorsque celui-ci ne respecte pas ses obligations contractuelles en rapport avec l'usage de la chose louée (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113 s.; arrêts du Tribunal fédéral 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 3.1; 4A_644/2011 du 10 février 2012 consid. 3.2 et les arrêts cités). Lorsque la violation du devoir de diligence invoquée (1ère condition) est la sous-location sans le consentement du bailleur, deux situations sont visées: premièrement, le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO; deuxièmement, le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Lorsque l'un des motifs visés à l'art. 262 al. 2 CO est réalisé, soit parce que le locataire a refusé de communiquer les conditions de la sous-location (let. a), soit parce que les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b), soit parce que la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c), la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur (4ème condition) de l'art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (celle-ci "n'a pas de portée indépendante"; ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.2). Face à une sous-location illicite, le bailleur doit soit protester et demander au locataire de lui communiquer les conditions de la sous-location, soit le sommer de mettre un terme à celle-ci et lui accorder pour ce faire un délai suffisant.”
Die kantonale Praxis prüft im Rahmen von Art. 262 Abs. 2 OR, ob die Untervermietung eine missbräuchliche Substitution des Hauptmieters durch den Untermieter darstellt. Dabei können das tatsächliche Weiterwohnen des Hauptmieters, die konkrete Raumnutzung (z. B. gemeinsam genutzte Zimmer) sowie enge familiäre oder geschäftliche Verflechtungen zwischen Mieter und Untermieter als prüfungsrelevante Umstände herangezogen werden.
“Au demeurant, la cour cantonale n'a pas versé dans l'arbitraire en considérant possible de loger cinq personnes dans trois chambres, alors que deux adolescents jumeaux partagent leur chambre ensemble. Enfin la critique esquissée par la recourante, de l'application du droit cantonal genevois ne satisfait pas aux exigences requises pour contester l'application d'une norme cantonale (art. 106 al. 2 LTF). La recourante n'expose en outre aucunement en quoi le règlement qu'elle invoque trouverait application dans le cas d'espèce. La recourante ne convainc pas lorsqu'elle soutient que la cour cantonale a violé le droit dans l'examen de la question de l'abus de droit du locataire. En effet, elle ne propose aucun argument pour soutenir que le locataire aurait usé de la sous-location afin de procéder à une substitution de locataire, ce qui ne semble au demeurant pas être le cas, dès lors qu'il habite encore l'appartement. En conclusion, la cour cantonale a correctement examiné le grief, soulevé par la recourante, de l'abus de droit dans la sous-location sous l'angle de l'art. 262 al. 2 CO, ainsi que le grief de l'inconvénient majeur allégué par la recourante, de sorte que son présent grief doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité.”
“La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références). Comme pour le contrat de bail, le contrat de sous-location peut être passé en la forme écrite ou être conclu oralement. Le contrat de sous-location peut aussi être conclu tacitement (ATF 139 III 353 consid. 2.1.3). Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (let. b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). 3.2 En l'espèce, le 18 janvier 2022, l'intimée n° 1 a perdu contre sa volonté, du fait de l'appelante, la possession du local qu'elle occupait dans les bureaux, sis rue du Rhône 61. L'appelante soutient qu'elle ignorait l'existence du contrat de sous-location, que celui-ci était dans tous les cas nul et que la possession de l'intimée n° 1 ne reposait sur aucun titre juridique valable, tandis qu'elle jouirait d'un droit préférable au sens de l'art. 927 al. 2 CC, à savoir la cotitularité du contrat de bail. 3.2.1 Contrairement à ce que soutient l'appelante, le premier juge a retenu à bon droit qu'il était invraisemblable que la précitée n'ait pas été informée de l'existence du contrat de sous-location, principalement parce que G______ est son associé gérant unique de même que l'un des associés gérants de l'intimée n° 2.”
Der Mieter darf die Sache ganz oder teilweise nur mit Zustimmung des Vermieters untervermieten. Der Vermieter kann sein Einverständnis nur aus den in Art. 262 Abs. 2 OR abschliessend genannten Gründen verweigern (insbesondere wenn der Mieter die Bedingungen der Untervermietung nicht offenlegt, wenn die Untervermietungsbedingungen im Vergleich zum Hauptmietverhältnis missbräuchlich sind oder wenn die Untervermietung dem Vermieter erhebliche Nachteile bringt). Hinzu kommt das allgemeine Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 ZGB).
“3 CO sanctionne le non-respect de ce devoir et prévoit que lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. De plus, nonobstant l'avertissement écrit, le locataire doit avoir continué ou recommencé à enfreindre son devoir de diligence, étant précisé que la nouvelle violation doit être en relation avec celle mentionnée dans l'avertissement écrit, et le maintien du contrat doit être insupportable pour le bailleur ou pour les autres habitants de l'immeuble (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 889). C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité (ATF 140 III 496 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001). 3.1.2 Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de la chose qu'avec le consentement du bailleur. Ce dernier ne peut cependant refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Il faut encore ajouter le cas où le locataire abuse de son droit à la sous-location au sens de l'art. 2 CC : la jurisprudence a ainsi admis que si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, il y a abus de droit et le locataire ne saurait se prévaloir de son droit de sous-louer (ATF 134 III 446; 138 III 59). Un congé donné en raison de la sous-location est valable lorsque celle-ci n'a pas été autorisée et lorsque, suite à un examen rétrospectif, il apparaît qu'elle ne devait pas l'être (arrêt du Tribunal fédéral 4A_38/2010 du 1er avril 2010 consid.”
“Lorsqu'il doit prononcer le rétablissement de l'état de fait antérieur, le juge doit uniquement rechercher qui, du demandeur ou du défendeur, avait la maîtrise effective de la chose précédemment, c'est-à-dire avant l'acte d'usurpation illicite (arrêt du Tribunal fédéral 5A_98/2010 du 7 mai 2010 consid. 4.1.1 et 4.1.2). 3.1.3 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références). Comme pour le contrat de bail, le contrat de sous-location peut être passé en la forme écrite ou être conclu oralement. Le contrat de sous-location peut aussi être conclu tacitement (ATF 139 III 353 consid. 2.1.3). Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (let. b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). 3.2 En l'espèce, le 18 janvier 2022, l'intimée n° 1 a perdu contre sa volonté, du fait de l'appelante, la possession du local qu'elle occupait dans les bureaux, sis rue du Rhône 61.”
“Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO); le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses visées par l'art. 262 al. 2 CO. La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal. Il n'en est toutefois pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire. L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références). Il découle de cette jurisprudence qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire (cf.”
Eine unbefristete vollständige Untervermietung ohne Absicht, die Sache in absehbarer Zukunft wieder selbst zu benützen (Substitution des Mieters), kann nach der Rechtsprechung als für den Vermieter wesentlicher Nachteil gelten; die Zustimmung kann daher verweigert werden.
“Dezember 2023 ange- nommen habe. 2. Beklagte Die Beklagte stellt sich auf den Standpunkt, dass im Zeitpunkt der Unterzeichnung der beiden Wohnungen keine kundgegebene Absicht des Klägers bestanden habe, diese Wohnungen via Onlineplattformen wie booking.com oder Airbnb zu vermieten. Eine Vertragsänderung stellte sie in Abrede. Die Kündigungen seien daher mit Recht ausgesprochen worden und genügten auch sämtlichen formellen Erfordernissen. Die dem Kläger zugestellte Mietzinserhöhung sei nicht als Angebot zur Weiterfüh- rung des Mietverhältnisses gemeint gewesen. Die Beklagte habe umgehend klar- gestellt, dass es sich dabei um einen Irrtum gehandelt habe, der wegen der EDV- mässigen Verarbeitung der in grosser Zahl ausgesprochenen Mietzinserhöhungen entstanden sei. 3. Weitere Ausführungen Auf die Argumente der Parteien im Detail ist nachfolgend einzugehen, allerdings nur soweit dies für den Entscheid von Belang ist. IV. Materielles 1. Untervermietung 1.1 Nach Art. 262 Abs. 1 OR kann der Mieter die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Gemäss Abs. 2 der Norm kann der Vermieter die Zustimmung nur verweigern, wenn der Mieter es ablehnt, dem Ver- mieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben, wenn sich diese Bedin- gungen im Vergleich zum Hauptmietverhältnis als missbräuchlich erweisen oder wenn dem Vermieter aus der Untervermietung wesentliche Nachteile entstehen. Solche Nachteile entstehen dem Vermieter nach der Rechtsprechung auch, wenn - 8 - der Mieter die ganze Sache unbefristet untervermietet ohne die Absicht, sie in ab- sehbarer Zukunft wieder selber zu benützen (BGE 138 III 59; ähnlich schon BGE 134 III 446). Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist (Art. 262 Abs. 3 OR). Darunter fällt einerseits eine wesentliche Abweichung vom vertraglichen Ge- brauchszweck, andererseits aber auch ein deutlich intensiverer als der vereinbarte Gebrauch (SPIRIG, Grundsätze der Untermiete und Airbnb, in: mp 1/2015, S.”
Eine unberechtigte Total‑ oder Teiluntervermietung kann eine vorzeitige Kündigung rechtfertigen, soweit der Vermieter einen der in Art. 262 Abs. 2 OR abschliessend genannten Ablehnungsgründe gehabt hätte (z. B. Verweigerung der Mitteilung der Untervermietungsbedingungen, missbräuchliche Untervermietungsbedingungen, erhebliche Nachteile für den Vermieter).
“3 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références). Comme pour le contrat de bail, le contrat de sous-location peut être passé en la forme écrite ou être conclu oralement. Le contrat de sous-location peut aussi être conclu tacitement (ATF 139 III 353 consid. 2.1.3). Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (let. b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). 3.2 En l'espèce, le 18 janvier 2022, l'intimée n° 1 a perdu contre sa volonté, du fait de l'appelante, la possession du local qu'elle occupait dans les bureaux, sis rue du Rhône 61. L'appelante soutient qu'elle ignorait l'existence du contrat de sous-location, que celui-ci était dans tous les cas nul et que la possession de l'intimée n° 1 ne reposait sur aucun titre juridique valable, tandis qu'elle jouirait d'un droit préférable au sens de l'art.”
“Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace; elle ne peut pas être convertie en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2). 4.1.3 Pour apprécier la validité du congé anticipé, le juge doit prendre en considération le motif de congé invoqué par le bailleur et se placer au moment où il a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 4.1.4 Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). L'exigence du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de portée indépendante, lorsque le bail est résilié en raison d'une sous-location dénuée d'autorisation préalable et que la sous-location aurait pu être refusée à bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prévus à l'art. 262 al. 2 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2). 4.1.5 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art.”
“4 Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). L'exigence du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de portée indépendante, lorsque le bail est résilié en raison d'une sous-location dénuée d'autorisation préalable et que la sous-location aurait pu être refusée à bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prévus à l'art. 262 al. 2 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2). 4.1.5 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). Selon la jurisprudence, la sous-location est en soi conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui le cède provisoirement à un tiers pour se décharger du fardeau économique que constitue le loyer; est aussi envisageable le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite du décès ou du départ d'un membre de la famille, et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement.”
Nach Rechtsprechung und Lehre umfasst die Haftung des Mieters nach Art. 262 Abs. 3 OR sowohl eine wesentliche Abweichung vom vertraglichen Gebrauchszweck als auch einen deutlich intensiveren Gebrauch. Dies ist insbesondere in der Praxis relevant bei unbefristeten Langzeituntermieten, die dem Vermieter wesentliche Nachteile bringen können.
“Weitere Ausführungen Auf die Argumente der Parteien im Detail ist nachfolgend einzugehen, allerdings nur soweit dies für den Entscheid von Belang ist. IV. Materielles 1. Untervermietung 1.1 Nach Art. 262 Abs. 1 OR kann der Mieter die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Gemäss Abs. 2 der Norm kann der Vermieter die Zustimmung nur verweigern, wenn der Mieter es ablehnt, dem Ver- mieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben, wenn sich diese Bedin- gungen im Vergleich zum Hauptmietverhältnis als missbräuchlich erweisen oder wenn dem Vermieter aus der Untervermietung wesentliche Nachteile entstehen. Solche Nachteile entstehen dem Vermieter nach der Rechtsprechung auch, wenn - 8 - der Mieter die ganze Sache unbefristet untervermietet ohne die Absicht, sie in ab- sehbarer Zukunft wieder selber zu benützen (BGE 138 III 59; ähnlich schon BGE 134 III 446). Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist (Art. 262 Abs. 3 OR). Darunter fällt einerseits eine wesentliche Abweichung vom vertraglichen Ge- brauchszweck, andererseits aber auch ein deutlich intensiverer als der vereinbarte Gebrauch (SPIRIG, Grundsätze der Untermiete und Airbnb, in: mp 1/2015, S. 13). Wie schon aus dem Wortlaut von Art. 262 OR hervorgeht, ist Art. 262 OR zuguns- ten des Mieters zwingend (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 262 OR N 4; SPIRIG, a.a.O., S. 2 f.). Möglich ist es insbesondere, dass der Vermieter diesem eine unbeschränkte Er- laubnis zur Untervermietung erteilt, sei es in zeitlicher oder sachlicher Hinsicht. Die gängigen Formularverträge gehen allerdings für gewöhnlich nicht über das gesetz- liche Minimum hinaus. 1.2 Gemäss Art. 1 und 18 OR beruhen sowohl der Abschluss als auch die Aus- legung eines Vertrages auf den übereinstimmenden Willensäusserungen der Par- teien. Dabei gilt das Prinzip des Vorrangs der übereinstimmend gewollten Wil- lensäusserungen gegenüber dem objektivierten Sinn des Vereinbarten. Kann das Gericht einen tatsächlich übereinstimmenden Willen nicht feststellen (tatsächlicher Konsens), so sind die – substantiiert zu behauptenden – Erklärungen beider Par- teien so auszulegen, wie die Parteien sie aus der Optik vernünftiger und korrekter Vertragsschliessender nach Treu und Glauben verstehen mussten und durften (Vertrauensprinzip; rechtlicher Konsens).”
Art. 262 OR findet nach der zitierten Rechtsprechung/Lehre auch auf Vermietungen über Buchungsplattformen Anwendung. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untervermietung in diesen Konstellationen verweigern, soweit der Mieter damit einen missbräuchlichen Ertrag anstrebt, die Bedingungen der Untervermietung nicht offenlegt oder die Grenzen des zulässigen Gebrauchs überschreitet. Als Beispiele für eine solche Überschreitung nennt die Quelle eine nicht vereinbarte geschäftliche Nutzung, übermässige Immissionen sowie die Untervermietung der gesamten Mietsache auf unbestimmte Zeit oder aufgrund nahtlos aneinander anschliessender Verträge ohne Absicht, die Sache selbst wieder zu gebrauchen.
“Dies ändert jedoch nichts daran, dass es letztlich beim objektivierten Sinn des schriftlich Festgehaltenen und unbestritte- nermassen mündlich Geäusserten bleibt, soweit die betroffene Partei keine über- einstimmend verstandenen abweichenden Willensäusserungen und keine spätere Vertragsänderung behauptet und beweist. Ohne entsprechende Behauptungen führt das Gericht kein Beweisverfahren durch (Art. 55 Abs. 1 und 150 Abs. 1 ZPO). Dies gilt auch unter der Herrschaft der sozi- alen Untersuchungsmaxime, allerdings mit der Einschränkung, dass das Gericht besonders bei nicht anwaltlich vertretenen Parteien nach Art. 247 Abs. 1 sowie Abs. 2 ZPO durch entsprechende Fragen darauf hinzuwirken hat, dass die Par- teien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und Beweismittel be- zeichnen. Ist dies geschehen, genügt es nicht, dass eine Partei lediglich pauschal auf Unterlagen verweist oder die Befragung von Personen verlangt, aus deren Aussage sich die relevanten Behauptungen erst ergeben sollen. 1.3 Für die Untervermietung über Buchungsplattformen gelten die Regeln von Art. 262 OR gleichermassen. Eine Besonderheit liegt darin, dass es sich bei dieser - 10 - Form der Untervermietung möglicherweise nur teilweise um die entgeltliche Über- lassung von Wohn- und Schlafraum handelt. Je nach Ausgestaltung des direkten Vertragsverhältnisses zwischen dem Anbieter der Unterkunft und seinem Gast kann es sich aber auch um einen atypischen Untermietvertrag oder einen Beher- bergungs- oder Gastaufnahmevertrag handeln, bei welchen der Anbieter zusätzli- che Leistungen verspricht (SPIRIG, a.a.O., S. 6 und 12). In der Praxis wurde die analoge Anwendung der Regeln über die Untermiete bislang stets bejaht, sowohl Lehre als auch Bundesgericht gehen davon aus, dass Art. 262 Abs. 2 OR auf jede entgeltliche Gebrauchsüberlassung anwendbar ist (vgl. SPIRIG, a.a.O., S. 4 und 6 m.w.H.; ZMP 2017 Nr. 2). Daraus folgt insbesondere, dass der Vermieter eine Ver- mietung über Buchungsplattformen frei verbieten kann, soweit der Mieter damit einen missbräuchlichen Ertrag erzielen möchte, soweit er die Bedingungen der Untervermietung nicht offenlegt oder soweit er die Grenzen des zulässigen Ge- brauchs überschreitet, namentlich bei einer nicht vereinbarten geschäftlichen Nut- zung des Objekts, bei übermässigen Immissionen oder bei Untervermietung der gesamten Mietsache auf unbestimmte Zeit oder gestützt auf nahtlos aneinander anschliessende Verträge ohne Absicht, die Sache je selber zu gebrauchen.”
Ein Zuschlag für Möblierung und Risiko ist konkret zu begründen und zu berechnen; zu berücksichtigen sind insbesondere der Wert bzw. die Kosten des Mobiliars, dessen Abschreibung, ein Verzinsungsansatz (z. B. ca. 5 %) und eine Risiko‑Prämie. In der Praxis werden diese Leistungen regelmässig mit rund 15 % des Hauptmietzinses bewertet (in Einzelfällen bis zu 20 % bei gut möblierten Wohnungen). Der Richter verfügt hierbei über einen weiten Ermessensspielraum und muss nicht übermässig streng rechnerisch vorgehen.
“1), il peut également être tenu compte dans le calcul du sous-loyer des risques particuliers assumés par le sous-bailleur, notamment celui du non-paiement du sous-loyer, alors même qu'il reste entièrement tenu de payer le loyer principal. Les prestations supplémentaires pour le mobilier loué et la prime de risque sont en règle générale évaluées à 15% du loyer principal (ACJC/232/2014 du 24 février 2014 consid. 3.3 et ACJC/54/1997 du 13 janvier 1997 consid. 4). Une majoration de 20% peut être admise dans les cas où l'appartement sous-loué est bien meublé (Cahiers du bail 4/1992, p. 122 et ss). La majoration justifiée par ces prestations doit être calculée de manière concrète, en égard à la valeur de celle-ci, du coût du mobilier, de son amortissement, d'un intérêt de 5% et d'une prime de risques (ACJC/794/2010 du 21 juin 2010; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 730). En tout état, le juge dispose d'une certaine marge d'appréciation et n'a donc pas à faire preuve de trop de rigueur mathématique (BOHNET/CARRON/MONTINI, Le bail à loyer et à ferme, 2017, n. 40 ad art. 262 CO). 3.6 En l'espèce, il n'est pas contesté que le loyer principal, était de 941 fr., charges en 100 fr. et téléréseau en 26 fr. 50 en sus. Les enquêtes menées par le Tribunal ont permis d'établir que l'appartement était équipé de meubles vieillots et sans qualité particulière, déjà présents du vivant du père de l'intimé, lequel avait emménagé en 1990. Au vu de l'amortissement de ces équipements mais tout en tenant compte du fait que le logement était entièrement meublé, la majoration du loyer de 20% retenue par les premiers juges n'est pas justifiée. En application de son large pouvoir d'appréciation, celle-ci sera fixée à 10%. Ladite majoration est par ailleurs appliquée sur le loyer hors charges et non charges comprises, ainsi que le Tribunal l'a calculée. Elle ascende ainsi 94 fr. 10 par mois (10% de 941 fr.). En outre, il a déjà été établi que l'intimé s'est lui-même acquitté des prestations complémentaires de C______, SIG et D______, pour un montant mensuel de 111 fr. (consid. 2.”
Bei mit öffentlichen Mitteln verbilligten Wohnungen hat die Behörde (z. B. Stadt Zürich) nach der zitierten Rechtsprechung ein legitimes Interesse, Beschränkungen der Untermiete sowie die einseitige Einführung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung anzuordnen; das Bundesgericht hielt dies in der konkreten Sache für zulässig.
“ZMP 2024 Nr. 9 Art. 262 Abs. 3 OR; Art. 269 f. OR; Art. 269d Abs. 3 OR; Art. 271 ff. OR; Art. 273c OR; Art. 31 Abs. 2 lit. a DSG. Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Ver- tragsänderung. Das Bundesgericht beurteilt die Einführung eines Vermietungsreglements durch die Stadt Zürich auf dem Wege einer einseitigen Vertragsänderung als zulässig, insbesondere die Beschränkung des Rechts zur vollständigen Untervermietung der Sache (E. 3.3.1), die Belegungsvorschriften (E. 3.3.2), die Einführung wirt- schaftlicher Kriterien als Anlass zur Kündigung (E. 3.3.3) und die einseitige Erlan- gung einer Bewilligung zur Datenbearbeitung (E. 3.3.4). Die Stadt Zürich habe ein legitimes Interesse an diesen Beschränkungen und folglich auch an der vorgese- henen Datenerhebung, da es «sich um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohnein- heiten der öffentlichen Hand» handle. Zur Frage, ob sich der Prozess um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohneinhei- ten s.”
Unterlässt der Mieter die Einholung der Zustimmung zur Untervermietung, kann der Vermieter dann wirksam die Zustimmung verweigern bzw. eine Kündigung (auch eine ausserordentliche, wenn die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind) begründen, wenn er nach Art. 262 Abs. 2 OR einen gültigen Verweigerungsgrund gehabt hätte. Der Vermieter muss in der Regel protestieren und entweder die Mitteilung der Untervermietungsbedingungen verlangen oder den Mieter auffordern, die Untervermietung zu beenden und ihm hierzu eine angemessene Frist gewähren; in der Praxis wird als Beispiel eine Frist von etwa einem Monat genannt.
“Lorsque la violation du devoir de diligence invoquée est la sous-location sans le consentement du bailleur, deux situations sont envisagées : soit le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO; soit le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (arrêt 4A_521/2021 précité consid. 4.2). Lorsque le locataire sous-loue totalement ou partiellement la chose louée sans autorisation, le bailleur peut valablement donner un congé ordinaire s'il s'avère qu'il était en droit de refuser son consentement, c'est-à-dire si l'une ou l'autre des conditions prévues à l'art. 262 al. 2 CO est réalisée. La résiliation est également valable si le simple fait de ne pas avoir requis le consentement préalable du bailleur est de nature à anéantir le lien de confiance entre les deux parties. A ces cas s'ajoute encore l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC; en effet, le locataire qui abuse de son droit à la sous-location ne saurait être protégé. Il faut alors raisonner comme si son droit n'existait pas (arrêt 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid.”
“3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 ; TF 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). 3.2.3 La sous-location sans le consentement du bailleur réalise la condition de la violation du devoir de diligence incombant au locataire (première condition) dans deux situations : premièrement, si le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et qu'il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO ; deuxièmement, si le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et que celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Dans les deux cas, il faut que l'un des motifs visés à l'art. 262 al. 2 CO soit réalisé, que le locataire ait refusé de communiquer les conditions de la sous-location (let. a), ou que les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, soient abusives (let. b), ou que la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c) (ATF 134 III 446 consid. 2.2 ; ATF 134 III 300 consid. 3.1 ; TF 4A_140/2019, déjà cité, consid. 4.1.1). 3.2.4 La cinquième condition présuppose le respect d'un délai de congé minimum (Frist von mindestens) de trente jours pour la fin d'un mois. Si le bailleur ne résilie pas le bail dans le délai de trente jours pour la fin d'un mois, mais seulement pour le prochain terme contractuel en respectant le délai de congé contractuel, on ne saurait considérer que le maintien implicite du contrat jusqu'à l'échéance contractuelle, lui est insupportable au sens de la quatrième condition. On ne saurait parler non plus de résiliation « anticipée » au sens de cette disposition puisque le congé est donné pour le terme ordinaire selon l'art.”
“Pour apprécier la validité du congé anticipé, le juge doit prendre en considération le motif de congé invoqué par le bailleur et se placer au moment où il a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 et les arrêts cités). Il y a notamment violation du devoir de diligence incombant au locataire lorsque celui-ci ne respecte pas ses obligations contractuelles en rapport avec l'usage de la chose louée (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113 s.; arrêts du Tribunal fédéral 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 3.1; 4A_644/2011 du 10 février 2012 consid. 3.2 et les arrêts cités). Lorsque la violation du devoir de diligence invoquée (1ère condition) est la sous-location sans le consentement du bailleur, deux situations sont visées: premièrement, le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO; deuxièmement, le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Lorsque l'un des motifs visés à l'art. 262 al. 2 CO est réalisé, soit parce que le locataire a refusé de communiquer les conditions de la sous-location (let. a), soit parce que les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b), soit parce que la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c), la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur (4ème condition) de l'art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (celle-ci "n'a pas de portée indépendante"; ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.2). Face à une sous-location illicite, le bailleur doit soit protester et demander au locataire de lui communiquer les conditions de la sous-location, soit le sommer de mettre un terme à celle-ci et lui accorder pour ce faire un délai suffisant. Ce délai doit être raisonnable. Afin de tenir compte des difficultés en cas de pénurie de logement et de la durée d'une éventuelle procédure en contestation intentée par le sous-locataire, il suffit, selon Lachat, que le bailleur impartisse au locataire un délai pour résilier le bail du sous-locataire, par exemple un mois (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd.”
“Pour apprécier la validité du congé anticipé, le juge doit prendre en considération le motif de congé invoqué par le bailleur et se placer au moment où il a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1 et les arrêts cités). Il y a notamment violation du devoir de diligence incombant au locataire lorsque celui-ci ne respecte pas ses obligations contractuelles en rapport avec l'usage de la chose louée (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113 s.; arrêts du Tribunal fédéral 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 3.1; 4A_644/2011 du 10 février 2012 consid. 3.2 et les arrêts cités). Lorsque la violation du devoir de diligence invoquée (1ère condition) est la sous-location sans le consentement du bailleur, deux situations sont visées: premièrement, le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO; deuxièmement, le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Lorsque l'un des motifs visés à l'art. 262 al. 2 CO est réalisé, soit parce que le locataire a refusé de communiquer les conditions de la sous-location (let. a), soit parce que les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b), soit parce que la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c), la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur (4ème condition) de l'art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (celle-ci "n'a pas de portée indépendante"; ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.2). Face à une sous-location illicite, le bailleur doit soit protester et demander au locataire de lui communiquer les conditions de la sous-location, soit le sommer de mettre un terme à celle-ci et lui accorder pour ce faire un délai suffisant. Ce délai doit être raisonnable. Afin de tenir compte des difficultés en cas de pénurie de logement et de la durée d'une éventuelle procédure en contestation intentée par le sous-locataire, il suffit, selon Lachat, que le bailleur impartisse au locataire un délai pour résilier le bail du sous-locataire, par exemple un mois (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd.”
Das Bundesgericht unterscheidet zwischen teilweiser und ganzer Untervermietung und lässt dem Vermieter Einschränkungen des Untervermietungsrechts zu. Für die Zulässigkeit der Untermiete ist ein relativ strenger Massstab anzulegen, damit das Institut nicht zweckentfremdet wird. Solche Beschränkungen können namentlich dazu dienen, eine Umgehung von Belegungs‑ oder Wohnsitzvorschriften zu verhindern.
“Das Bundesgericht erachtet die Untermiete, abweichende Abmachung vorbehalten, in ständiger Rechtsprechung nur dann als zulässig, "wenn der Mieter beabsichtigt, das Mietobjekt in absehbarer Zeit wieder selber zu nutzen. Hierbei ist ein relativ strenger Massstab anzusetzen, soll das Institut der Untermiete nicht zweckentfremdet werden. Die Untervermietung ist an sich gedacht für Fälle, in denen der Mieter die Mietsache, beispielsweise wegen eines beruflich bedingten, zeitlich begrenzten Auslandsaufenthalts, vorübergehend nicht nutzen kann und für die Zeit seiner Abwesenheit aus finanziellen Gründen einem Dritten überlässt, oder für Fälle, in denen eine Wohnung infolge Wegzugs oder Todes von Familienangehörigen zu gross geworden ist und deshalb teilweise Dritten überlassen wird" (BGE 138 III 59 E. 2.2.1). Entsprechend unterscheidet das Bundesgericht zwischen ganzer und teilweiser Untervermietung und lässt somit Einschränkungen des Rechts zur Untervermietung durch den Vermieter zu. Die hier strittige Klausel gestattet die Untervermietung eines Teils der Wohnung zeitlich uneingeschränkt, diejenige der ganzen Wohnung während eines Jahres (oben E. 3.2.1). Die Regelung entspricht dem Sinn und Zweck von Art. 262 OR bzw. dessen Kerngehalt gemäss der oben zitierten Rechtsprechung ohne Weiteres und liegt im nachvollziehbaren Interesse der Beschwerdegegnerin, soll doch damit eine Umgehung der Belegungsvorschriften und Wohnsitzpflicht verhindert werden. Die genannte Einschränkung des Rechts zur Untervermietung ist rechtmässig.”
“Hierbei ist ein relativ strenger Massstab anzusetzen, soll das Institut der Untermiete nicht zweckentfremdet werden. Die Untervermietung ist an sich gedacht für Fälle, in denen der Mieter die Mietsache, beispielsweise wegen eines beruflich bedingten, zeitlich begrenzten Auslandsaufenthalts, vorübergehend nicht nutzen kann und für die Zeit seiner Abwesenheit aus finanziellen Gründen einem Dritten überlässt, oder für Fälle, in denen eine Wohnung infolge Wegzugs oder Todes von Familienangehörigen zu gross geworden ist und deshalb teilweise Drit- ten überlassen wird» (BGE 138 III 59 E. 2.2.1). Entsprechend unterscheidet das Bundesgericht zwischen ganzer und teilweiser Untervermietung und lässt somit Einschränkungen des Rechts zur Untervermietung durch den Vermieter zu. Die hier strittige Klausel gestattet die Untervermietung eines Teils der Wohnung zeitlich uneingeschränkt, diejenige der ganzen Wohnung während eines Jahres (oben E. 3.2.1). Die Regelung entspricht dem Sinn und Zweck von Art. 262 OR bzw. dessen Kerngehalt gemäss der oben zitierten Rechtsprechung ohne Wei- teres und liegt im nachvollziehbaren Interesse der Beschwerdegegnerin, soll doch damit eine Umgehung der Belegungsvorschriften und Wohnsitzpflicht verhindert werden. Die genannte Einschränkung des Rechts zur Untervermietung ist recht- mässig. 3.3.2. Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz auch, wenn sie erwog, die einsei- tige Einführung von Vorgaben zur Wohnungsbelegung sei missbräuchlich. Es ist unbestritten, dass eine entsprechende Regelung kein zwingendes Recht verletzen würde. Zudem begründet die Beschwerdeführerin diese Klausel überzeugend da- mit, dass sie das seit Jahren von der Beschwerdegegnerin alleine bewohnte 6- Zimmer-Einfamilienhaus an eine Familie mit Kindern vermieten wolle. Die Klausel bezweckt somit eine optimale Auslastung der städtischen Liegenschaften. Ihr liegt offensichtlich ein legitimes Interesse der Beschwerdeführerin und der Allgemein- heit bzw. der Wohnungssuchenden zugrunde, zumal Wohnraum in A.”
Die Zustimmung des Vermieters ist erforderlich; wird ohne diese untervermietet, muss der Vermieter den Mieter in der Regel schriftlich mahnen/auffordern und kann gegebenenfalls Einsicht in die Bedingungen der Untervermietung verlangen. Hält die unerlaubte Untervermietung trotz Mahnung an, kann dies – unter den in der Rechtsprechung genannten Voraussetzungen – eine fristlose Beendigung des Hauptmietverhältnisses rechtfertigen; zudem ermöglicht Art. 262 OR die Berichtigung eines missbräuchlichen Untermietzinses.
“S'agissant d'un contrat de sous-location, l'art. 257f al. 3 CO (droit de résiliation du bail avec effet immédiat) est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt 4A_521/2021 du 3 janvier 2023 consid. 4.2). A titre de condition, le bailleur doit avoir procédé à un avertissement ou à une mise en demeure, c'est-à-dire avoir invité le locataire par sommation écrite à mettre un terme à la sous-location ou protesté contre l'absence de demande d'autorisation et, le cas échéant, exigé de prendre connaissance des conditions de la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt 4A_379/2014 du 10 mars 2015 consid. 4.4). La perturbation doit se poursuivre malgré la mise en demeure (arrêts 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2; 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1). Lorsque l'un des motifs valables visés à l'art. 262 al. 2 CO est réalisé, la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur de l'art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt 4A_521/2021 précité consid. 4.2). Pour le surplus, il appartient au bailleur de prouver la réalisation des conditions de l'art.”
“Cela étant, il découle de la procédure que la prévenue a violé plusieurs règles impératives du droit du bail, en omettant initialement d’adresser à sa locataire la formule officielle relative à la fixation du loyer initial (art. 19 al. 3 de l'ordonnance sur le bail à loyer [OBLF]) et d’avertir le bailleur principal de la sous-location (cf. art. 262 du code des obligations [CO]), étant relevé que le respect de cette seconde obligation aurait permis de rectifier le loyer fixé, lequel était manifestement abusif par rapport à celui du bail principal, au sens de l’art. 262 al. 2 let. b CO. La prévenue a également contrevenu à l’art. 257e CO, qui impose au bailleur, lorsque le locataire fournit des sûretés en espèces, de les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. Il en découle que, nonobstant l’acquittement en lien avec l’infraction d’usure, la prévenue a, par ces violations multiples des règles applicables en matière de droit du bail et par la fixation d’un loyer abusif au sens de l’art. 262 CO, provoqué illicitement et fautivement l'ouverture de la procédure pénale. En conséquence, elle supportera l’intégralité des frais de la procédure préliminaire et de première instance. 5. 5.1. L'art. 429 al. 1 let. a CPP prévoit que si le prévenu est acquitté totalement ou en partie ou s'il bénéficie d'une ordonnance de classement, il a droit à une indemnité pour les dépenses occasionnées par l'exercice raisonnable de ses droits de procédure. Cette disposition s'applique aux voies de recours (y inclus l'appel) en vertu de l'art. 436 al. 1 CPP (arrêt du Tribunal fédéral 6B_74/2017 du 21 avril 2017 consid. 2.1). À teneur de l'art. 429 al. 1 let. a CPP, l'indemnité est limitée aux dépenses occasionnées par l'exercice raisonnable des droits de procédure du prévenu. 5.2. En vertu de l'art. 430 al. 1 let. a CPP, l'autorité pénale peut réduire ou refuser l'indemnité pour les dépenses occasionnées par l'exercice raisonnable de ses droits de procédure ou la réparation du tort moral (art. 429 al.”
Die Vermieterin kann die Zustimmung zur Untervermietung verweigern, wenn die Mietpartei die erforderlichen Auskünfte über die Untervermietungsbedingungen nicht erteilt oder sie täuscht. Bei Verletzung dieser Auskunfts- und Informationspflichten ist die Vermieterin ferner berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen.
“Die Untervermietung ist nur mit vorgängiger Zustimmung der Vermieterin gestattet. Dabei gilt Folgendes: Die Untervermietung eines Teils der Wohnung ist zulässig. Ab Einzug der Untermietpartei gelten die Bestimmungen betreffend Wohnsitz, Belegung und wirtschaftliche Verhältnisse für den Haushalt der Mietpartei als Ganzes. Die Untervermietung der ganzen Wohnung ist zulässig, wenn sie maximal ein Jahr andauert und einmaligen Charakter hat. Sie hat keine Belegungs-, Wohnsitz- und Einkommensvorgaben zu erfüllen. Untervermietungen, welche die im vorstehenden Absatz erwähnten Voraussetzungen für eine teilweise oder vollständige Untervermietung nicht erfüllen sowie kurzzeitige Vermietungen eines Teils oder der ganzen Wohnung über Vermietungsplattformen oder andere Organisationsformen gelten für die Vermieterin als wesentlicher Nachteil im Sinne von Art. 262 Abs. 2 lit. c OR und berechtigen sie, die entsprechende Zustimmung zur Untervermietung zu verweigern. Bei wiederholter Missachtung des Zustimmungserfordernisses ist die Vermieterin berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen. Informations- und Auskunftspflicht/Auskunftsbevollmächtigung Die Mietpartei ist verpflichtet, der Vermieterin die zur Kontrolle der Vermietungsbedingungen gemäss diesem Mietvertrag sowie die zum Vollzug der VGV notwendigen Auskünfte zu erteilen und auf Verlangen entsprechende Nachweise vorzulegen. Bei Verletzung dieser Pflichten oder bei Täuschung ist die Vermieterin berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen. Die Mietpartei ermächtigt die Vermieterin überdies zu diesem Zweck beim Personenmeldeamt, beim Steueramt und bei anderen zuständigen Stellen, welche für die Mietvertragsumsetzung erforderliche Daten bearbeiten, die erforderlichen Auskünfte und Daten, insbesondere über den Zivilstand, die Personenzahl, den Wohnsitz sowie die Einkommens- und Vermögensverhältnisse einzuholen. Der Mietvertrag mit seinen nachträglichen Änderungen gilt als Ausweis über die vorerwähnten Ermächtigungen.”
“Die Missachtung dieser Vorschrift berechtigt die Vermieterin, den Mietvertrag zu kündigen. Vorbehalten bleibt die zulässige Untervermietung gemäss nachfolgenden Absätzen 2 und 3. Die Untervermietung ist nur mit vorgängiger Zustimmung der Vermieterin gestattet. Dabei gilt Folgendes: Die Untervermietung eines Teils der Wohnung ist zulässig. Ab Einzug der Untermietpartei gelten die Bestimmungen betreffend Wohnsitz, Belegung und wirtschaft- liche Verhältnisse für den Haushalt der Mietpartei als Ganzes. Die Untervermietung der ganzen Wohnung ist zulässig, wenn sie maximal ein Jahr andauert und einmaligen Cha- rakter hat. Sie hat keine Belegungs-, Wohnsitz- und Einkommensvorgaben zu erfüllen. Untervermietungen, welche die im vorstehenden Absatz erwähnten Voraussetzungen für eine teilweise oder vollständige Untervermietung nicht erfüllen sowie kurzzeitige Vermie- tungen eines Teils oder der ganzen Wohnung über Vermietungsplattformen oder andere Organisationsformen gelten für die Vermieterin als wesentlicher Nachteil im Sinne von Art. 262 Abs. 2 lit. c OR und berechtigen sie, die entsprechende Zustimmung zur Unterver- mietung zu verweigern. Bei wiederholter Missachtung des Zustimmungserfordernisses ist die Vermieterin berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen. Informations- und Auskunftspflicht/Auskunftsbevollmächtigung Die Mietpartei ist verpflichtet, der Vermieterin die zur Kontrolle der Vermietungsbedingun- gen gemäss diesem Mietvertrag sowie die zum Vollzug der VGV notwendigen Auskünfte zu erteilen und auf Verlangen entsprechende Nachweise vorzulegen. Bei Verletzung die- ser Pflichten oder bei Täuschung ist die Vermieterin berechtigt, das Mietverhältnis zu kün- digen. - 7 - Die Mietpartei ermächtigt die Vermieterin überdies zu diesem Zweck beim Personenmel- deamt, beim Steueramt und bei anderen zuständigen Stellen, welche für die Mietvertrags- umsetzung erforderliche Daten bearbeiten, die erforderlichen Auskünfte und Daten, ins- besondere über den Zivilstand, die Personenzahl, den Wohnsitz sowie die Einkommens- und Vermögensverhältnisse einzuholen.”
“Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). Selon la jurisprudence, la sous-location est en soi conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui le cède provisoirement à un tiers pour se décharger du fardeau économique que constitue le loyer; est aussi envisageable le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite du décès ou du départ d'un membre de la famille, et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement.”
Der Vermieter kann die Zustimmung zur Untervermietung verweigern, wenn der Mietende die Bedingungen der Untermiete nicht mitteilt, wenn die Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietverhältnis als missbräuchlich gelten oder wenn die Untervermietung dem Vermieter einen wesentlichen Nachteil bringt. Die Rechtsprechung und Praxis konkretisieren diese Ablehnungsgründe und erkennen eine damit zusammenhängende Auskunfts- und Nachweispflicht des Mietenden an (z. B. zur Kontrolle der Vermietungsbedingungen).
“Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). Selon la jurisprudence, la sous-location est en soi conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui le cède provisoirement à un tiers pour se décharger du fardeau économique que constitue le loyer; est aussi envisageable le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite du décès ou du départ d'un membre de la famille, et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement.”
“Die Untervermietung ist nur mit vorgängiger Zustimmung der Vermieterin gestattet. Dabei gilt Folgendes: Die Untervermietung eines Teils der Wohnung ist zulässig. Ab Einzug der Untermietpartei gelten die Bestimmungen betreffend Wohnsitz, Belegung und wirtschaftliche Verhältnisse für den Haushalt der Mietpartei als Ganzes. Die Untervermietung der ganzen Wohnung ist zulässig, wenn sie maximal ein Jahr andauert und einmaligen Charakter hat. Sie hat keine Belegungs-, Wohnsitz- und Einkommensvorgaben zu erfüllen. Untervermietungen, welche die im vorstehenden Absatz erwähnten Voraussetzungen für eine teilweise oder vollständige Untervermietung nicht erfüllen sowie kurzzeitige Vermietungen eines Teils oder der ganzen Wohnung über Vermietungsplattformen oder andere Organisationsformen gelten für die Vermieterin als wesentlicher Nachteil im Sinne von Art. 262 Abs. 2 lit. c OR und berechtigen sie, die entsprechende Zustimmung zur Untervermietung zu verweigern. Bei wiederholter Missachtung des Zustimmungserfordernisses ist die Vermieterin berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen. Informations- und Auskunftspflicht/Auskunftsbevollmächtigung Die Mietpartei ist verpflichtet, der Vermieterin die zur Kontrolle der Vermietungsbedingungen gemäss diesem Mietvertrag sowie die zum Vollzug der VGV notwendigen Auskünfte zu erteilen und auf Verlangen entsprechende Nachweise vorzulegen. Bei Verletzung dieser Pflichten oder bei Täuschung ist die Vermieterin berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen. Die Mietpartei ermächtigt die Vermieterin überdies zu diesem Zweck beim Personenmeldeamt, beim Steueramt und bei anderen zuständigen Stellen, welche für die Mietvertragsumsetzung erforderliche Daten bearbeiten, die erforderlichen Auskünfte und Daten, insbesondere über den Zivilstand, die Personenzahl, den Wohnsitz sowie die Einkommens- und Vermögensverhältnisse einzuholen. Der Mietvertrag mit seinen nachträglichen Änderungen gilt als Ausweis über die vorerwähnten Ermächtigungen.”
Im Exekutions‑/Sozialkontext wird die ganze oder teilweise Untervermietung (Art. 262 OR) als zumutbare Möglichkeit angesehen, überhöhte Wohnkosten zu reduzieren. Die Behörde hat dem Schuldner in der Regel eine angemessene Frist zur Anpassung einzuräumen (als Richtwert nennt die Praxis etwa sechs Monate bzw. den nächsten ordentlichen Kündigungstermin). Sie kann den Schuldner aber nicht zwingen, in eine günstigere Wohnung umzuziehen.
“2 et les références citées; Ochsner, Le minimum vital, op. cit., p. 134 et 135). L'office ne peut toutefois contraindre le débiteur à emménager dans un logement plus avantageux. Le débiteur qui, à l'expiration du délai qui lui a été imparti, reste dans le logement dont le coût est exagéré peut compenser la diminution de son minimum vital en rognant d'autres dépenses prises en compte dans le calcul de celui-ci (ATF 129 III 526 consid. 2; 114 III 12 consid. 2a; arrêt du Tribunal fédéral 5A_252/2011 du 14 juillet 2011 consid. 4). Selon la jurisprudence, un délai de six mois est un délai raisonnable pour permettre au débiteur, qu'il soit propriétaire ou locataire, de réduire sa charge de logement. Même s'il n'est pas possible, au cours de la saisie, de résilier le contrat pour une échéance ordinaire, le débiteur peut réduire ses frais de logement par d'autres mesures, par exemple par une restitution anticipée de l'objet loué (art. 264 CO) ou une sous-location totale ou partielle de l'appartement (art. 262 CO) (ATF 129 III 526 consid. 2 et 3). Le loyer admissible est en général calculé en fonction des statistiques publiées par l'Office cantonal de la statistique (ci-après OCSTAT). Il convient de prendre en considération la moyenne établie pour les logements à loyer libre dans le canton de Genève et pour l'ensemble des logements neufs ou non. Ces statistiques ne comprenant pas les charges, un montant supplémentaire est ajouté au loyer retenu (SJ 2000 II 214; OCHSNER, Le minimum vital (art. 93 al. 1 LP), in SJ 2012 II p. 119 ss, 137 ss). Quant au logement admissible, il consiste dans un appartement qui comprend autant de pièces, voire une pièce de plus que le nombre de personnes y logeant, étant rappelé qu'à Genève, le nombre de pièces se calcule en tenant compte de la cuisine (SJ 2000 II 214; Ochsner, op. cit., p. 137). Le loyer mensuel moyen à la conclusion d'un nouveau bail sur un appartement de 5 pièces, neuf ou non, sur le marché genevois en 2022 était de 2'313 fr., sans garage, charges non comprises, à teneur du tableau T 05.”
“C'est ainsi que le besoin de logement du poursuivi n'est pris en compte qu'à concurrence de la somme nécessaire pour se loger d'une manière suffisante; lorsque son logement impose au poursuivi au moment de l'exécution de la saisie des dépenses exagérées, il doit réduire ses frais de location, s'il est locataire, dans un délai convenable, soit en principe le prochain terme de résiliation du bail, délai à l'échéance duquel l'office des poursuites pourra réduire le loyer excessif à un montant correspondant à la situation familiale du débiteur et aux loyers usuels du lieu (arrêt du Tribunal fédéral 5A_912/2018 du 16 janvier 2019 consid. 3.1.2 et les références citées.). L'office ne peut toutefois contraindre le débiteur à emménager dans un logement plus avantageux. Le débiteur qui, à l'expiration du délai qui lui a été imparti, reste dans le logement dont le coût est exagéré peut compenser la diminution de son minimum vital en rognant d'autres dépenses prises en compte dans le calcul de celui-ci (ATF 129 III 526 consid. 2; 114 III 12 consid. 2a; arrêt du Tribunal fédéral 5A_252/2011 du 14 juillet 2011 consid. 4). Selon la jurisprudence, un délai de six mois est un délai raisonnable pour permette au débiteur, qu'il soit propriétaire ou locataire, de réduire sa charge de logement (ATF 129 III 526 consid. 2 et 3). Même s'il n'est pas possible, au cours de la saisie, de résilier le contrat pour une échéance ordinaire, le débiteur peut réduire ses frais de logement par d'autres mesures, par exemple par une restitution anticipée de l'objet loué (art. 264 CO) ou une sous-location totale ou partielle de l'appartement (art. 262 CO) (ATF 129 III 526 consid. 2.1). Le loyer admissible est en général calculé en fonction des statistiques publiées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT). Il convient de prendre en considération la moyenne établie pour les logements à loyer libre dans le canton de Genève et pour l'ensemble des logements neufs ou non. Ces statistiques ne comprenant pas les charges, un montant supplémentaire est ajouté au loyer retenu (SJ 2000 II 214; Ochsner, Le minimum vital, op. cit., p. 137 ss). Le loyer admissible se calcule en retenant qu'un appartement qui comprend autant de pièces, voire une pièce de plus que le nombre de personnes y logeant, est suffisant, étant rappelé qu'à Genève, le nombre de pièces se calcule en tenant compte de la cuisine (SJ 2000 II 214; Ochsner, Le minimum vital, op. cit., p. 137). 5.2 Dans le cas d'espèce, le plaignant soutient qu’un appartement de sept pièces est indispensable au ménage. Il allègue que sa compagne souffrirait de problèmes de santé – non précisés - contraignant le couple à faire chambre à part et qu’il aurait besoin d’une pièce supplémentaire, aménagée comme bureau, dès lors qu’il travaillerait régulièrement à domicile.”
“C'est ainsi que le besoin de logement du poursuivi n'est pris en compte qu'à concurrence de la somme nécessaire pour se loger d'une manière suffisante; lorsque son logement impose au poursuivi au moment de l'exécution de la saisie des dépenses exagérées, il doit réduire ses frais de location, s'il est locataire, dans un délai convenable, soit en principe le prochain terme de résiliation du bail, délai à l'échéance duquel l'office des poursuites pourra réduire le loyer excessif à un montant correspondant à la situation familiale du débiteur et aux loyers usuels du lieu (arrêt du Tribunal fédéral 5A_912/2018 du 16 janvier 2019 consid. 3.1.2 et les références citées.). L'office ne peut toutefois contraindre le débiteur à emménager dans un logement plus avantageux. Le débiteur qui, à l'expiration du délai qui lui a été imparti, reste dans le logement dont le coût est exagéré peut compenser la diminution de son minimum vital en rognant d'autres dépenses prises en compte dans le calcul de celui-ci (ATF 129 III 526 consid. 2; 114 III 12 consid. 2a; arrêt du Tribunal fédéral 5A_252/2011 du 14 juillet 2011 consid. 4). Selon la jurisprudence, un délai de six mois est un délai raisonnable pour permette au débiteur, qu'il soit propriétaire ou locataire, de réduire sa charge de logement (ATF 129 III 526 consid. 2 et 3). Même s'il n'est pas possible, au cours de la saisie, de résilier le contrat pour une échéance ordinaire, le débiteur peut réduire ses frais de logement par d'autres mesures, par exemple par une restitution anticipée de l'objet loué (art. 264 CO) ou une sous-location totale ou partielle de l'appartement (art. 262 CO) (ATF 129 III 526 consid. 2.1). Le loyer admissible est en général calculé en fonction des statistiques publiées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT). Il convient de prendre en considération la moyenne établie pour les logements à loyer libre dans le canton de Genève et pour l'ensemble des logements neufs ou non. Ces statistiques ne comprenant pas les charges, un montant supplémentaire est ajouté au loyer retenu (SJ 2000 II 214; OCHSNER, Le minimum vital, op. cit., p. 137 ss). Le loyer admissible se calcule en retenant qu'un appartement qui comprend autant de pièces, voire une pièce de plus que le nombre de personnes y logeant, est suffisant, étant rappelé qu'à Genève, le nombre de pièces se calcule en tenant compte de la cuisine (SJ 2000 II 214; Ochsner, Le minimum vital, op. cit., p. 137). 4.2 Dans le cas d'espèce, tant l'Office que le plaignant partent du principe que la situation familiale de ce dernier justifie qu'il habite avec sa famille un logement de cinq pièces.”
“Die effektiv anfallenden Auslagen können nur vollumfänglich berücksichtigt werden, wenn sie der familiären Situation des Schuldners und den ortsüblichen Ansätzen entsprechen. Dem Schuldner ist die Möglichkeit zu geben, seine Wohnkosten innert einer angemessenen Frist den für die Berechnung des Notbedarfs massgebenden Verhältnissen anzupassen: Ein überhöhter Mietzins kann in der Regel nach Ablauf des nächsten Kündigungstermins auf ein Normalmass herabgesetzt werden, auch wenn der Schuldner nicht unmittelbar zum Bezug einer günstigeren Wohnung gezwungen werden kann. Bei einem langjährigen Mietvertrag ist es mit der Pflicht des Schuldners, die Wohnkosten möglichst tief zu halten, unvereinbar, den nächsten ordentlichen Kündigungstermin abzuwarten, wenn es bis dahin noch unverhältnismässig lange dauert. Auch wenn im Moment eine ordentliche Kündigung vertraglich nicht zulässig ist, kann der Schuldner durch andere Massnahmen die Wohnkosten reduzieren. Insbesondere besteht die Möglichkeit der vorzeitigen Rückgabe der Mietsache (Art. 264 OR). Ebenfalls in Frage kommt eine ganze oder teilweise Untervermietung der Wohnung (Art. 262 OR) (BGE 129 III 526 E. 2 und 2.1). Raumkosten für Haustiere fallen nicht unter die Wohnkosten des Schuldners (BGE 128 III 337 E. 3b).”
Die Untervermietung ist zwar ein eigenständiger Mietvertrag, doch kann der Untervermieter nicht mehr Rechte übertragen, als er selbst aus dem Hauptmietverhältnis besitzt. Wird das Hauptmietverhältnis nichtig oder endet es, ist der Untervermieter in der Regel nicht mehr in der Lage, seine Leistung gegenüber dem Untermieter zu erbringen; folglich verliert der Untermieter das ihm eingeräumte Nutzungsrecht und muss die Sache herausgeben.
“263 CO; Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1994, n. 44 ad art. 263 CO). L'art. 263 CO n'exige pas, pour que le transfert de bail soit valable, l'accord d'un éventuel sous-locataire. D'ailleurs, le transfert de bail n'opère ses effets qu'entre les parties au contrat de bail et n'a en principe pas d'effet sur les obligations que celles-ci ont pu contracter à l'égard de tiers (ATF 139 III 353 ibid; Barbey, Le transfert du bail commercial, SJ 1992 p. 48). 3.2.2 Selon l'art. 275 CO, le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits. 3.2.3 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO; art. 291 al. 1 CO pour le sous-affermage). Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses visées par l'art. 262 al. 2 CO, respectivement 291 al. 2 CO. La sous-location, respectivement le sous-affermage, est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2; Weber, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO; Higi, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO). S'il est vrai que la sous-location constitue un bail en soi distinct du bail principal, il n'en est pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), et, dans le contrat de bail à ferme, un bien ou un droit productif (art. 275 CO) ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé, le sous-locataire doit restituer la chose.”
Die Untervermietung ist ein selbständiger Mietvertrag und grundsätzlich den Regeln von Art. 253 ff. OR unterworfen. Die Beendigung des Hauptmietverhältnisses beendet den Untermietvertrag nicht automatisch; der Hauptmieter/Untermietgeber muss den Untermietvertrag formgerecht kündigen. Unterlässt er dies, kann er zu Schadenersatz verpflichtet sein; steht ihm die Gebrauchseinräumung infolge Erlöschens des Hauptmietverhältnisses nicht mehr zu, muss der Untermieter die Sache herausgeben.
“3 Dans le cadre d'un recours, le pouvoir d'examen de la Cour est limité à la violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). L'autorité de recours a un plein pouvoir d'examen en droit, mais un pouvoir limité à l'arbitraire en fait. 1.4 La valeur litigieuse étant inférieure à 30'000 fr., la procédure simplifiée est applicable (art. 243 al. 1 CPC). 2. Les recourants reprochent au Tribunal d'avoir retenu qu'ils étaient liés à l'intimée par un contrat de sous-location, plutôt que par un simple contrat de prêt à usage, et que leurs prétentions en paiement d'indemnités pour occupation illicite de l'objet litigieux après la résiliation du bail principal étaient en conséquence prescrites. 2.1 2.1.1 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.2). Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé, le sous-locataire doit restituer la chose (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.2). La résiliation du bail principal n'affecte toutefois pas directement le rapport de sous-location: celui-ci n'est pas "automatiquement" résilié. Le locataire qui reçoit son congé doit donc résilier de suite le bail de son sous-locataire, en respectant les formalités légales. A défaut, il s'expose à devoir des dommages-intérêts à la fois au sous-locataire qui, bien que son bail n'ait pas été résilié, ne pourra poursuivre la sous-location, et au bailleur si les locaux ne lui sont pas rendus à l'expiration du bail principal.”
Wenn einer der in Art. 262 Abs. 2 OR genannten Verweigerungsgründe vorliegt, gilt nach der Rechtsprechung die in Art. 257f Abs. 3 OR vorausgesetzte Bedingung des «caractère insupportable» (Unzumutbarkeit des weiteren Verbleibs im Vertrag) als erfüllt; diese Voraussetzung hat demnach keine eigenständige Tragweite, wenn ein solcher Verweigerungsgrund gegeben ist.
“S'agissant d'un contrat de sous-location, l'art. 257f al. 3 CO est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt précité 4A_521/2021 consid. 4.2). Lorsque la violation du devoir de diligence invoquée (condition n° 1 de l'art. 257f al. 3 CO) est la sous-location sans le consentement du bailleur, deux situations sont visées: soit le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO; soit le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (arrêt précité 4A_521/2021 consid. 4.2). Les motifs valables au sens de l'art. 262 al. 2 CO sont le refus du locataire de communiquer les conditions de la sous-location (let. a), les conditions de la sous-location sont abusives, comparées à celles du contrat de bail principal (let. b), ou la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). L'art. 262 CO s'applique par analogie lorsque le locataire d'une surface commerciale abritant un restaurant confie l'exploitation de l'établissement à un tiers par un contrat de gérance libre (arrêt 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2.1). Lorsque l'un des motifs valables visés à l'art. 262 al. 2 CO est réalisé, la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur (condition n° 4) de l'art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (celle-ci " n'a pas de portée indépendante "; ATF 134 III 300 consid.”
“1) est la sous-location sans le consentement du bailleur, deux situations sont visées: soit le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO; soit le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Les motifs valables au sens de l'art. 262 al. 2 CO sont le refus du locataire de communiquer les conditions de la sous-location (let. a), les conditions de la sous-location sont abusives, comparées à celles du contrat de bail principal (let. b), ou la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC: en effet, lorsque le locataire abuse de son droit à la sous-location, il ne saurait être protégé et il faut raisonner comme si son droit n'existait pas (ATF 134 III 446 consid. 2.4, arrêt 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1). Lorsque l'un des motifs valables visés à l'art. 262 al. 2 CO est réalisé, la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur (condition n° 4) de l'art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (celle-ci "n'a pas de portée indépendante"; ATF 134 III 300 consid. 3.1, arrêt 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.2; au sujet de la sous-location partielle, cf. arrêt 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.4). En matière d'abus du droit de sous-location, la jurisprudence distingue la sous-location totale et la sous-location partielle.”
Die Zustimmung des Vermieters zur Untermiete muss nicht schriftlich erfolgen; sie kann auch mündlich oder stillschweigend erteilt werden (z. B. durch konkludente Handlungen oder durch Schweigen).
“La persistance du locataire ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations se poursuivent malgr la mise en demeure (arrt du Tribunal fdral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Il appartient au bailleur de prouver la ralisation desdites conditions. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la rsiliation anticipe est inefficace; elle ne peut pas tre convertie en une rsiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; arrt du Tribunal fdral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2). L'exigence du caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de porte indpendante, lorsque le bail est rsili en raison d'une sous-location dnue d'autorisation pralable et que la sous-location aurait pu tre refuse bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prvus l'art. 262 al. 2 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2). 2.2 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). L'art. 262 al. 1 CO n'exige pas que le consentement la sous-location soit donn par crit par le bailleur. Le consentement peut donc tre donn oralement ou mme tacitement (actes concluants, silence du bailleur) (arrt du Tribunal fdral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 3.1). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis bail sans requrir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose une rsiliation anticipe du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait dispos d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, numrs de manire exhaustive l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, compares celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location prsente pour le bailleur des inconvnients majeurs (c).”
Bei mit öffentlichen Mitteln verbilligten Wohnungen der öffentlichen Hand hat das Bundesgericht die einseitige Einführung von Belegungsregeln, Beschränkungen des Untermietrechts (unter anderem Beschränkung der vollständigen Untervermietung) und die einseitige Erlangung einer Einwilligung zur Datenbearbeitung durch den Vermieter als zulässig erachtet, soweit die zustehende Behörde bzw. der Vermieter ein legitimes Interesse darlegt.
“ZMP 2024 Nr. 9 Art. 262 Abs. 3 OR; Art. 269 f. OR; Art. 269d Abs. 3 OR; Art. 271 ff. OR; Art. 273c OR; Art. 31 Abs. 2 lit. a DSG. Einführung von Belegungsvorschriften, Beschränkungen der Untermiete und Einkommensgrenzen sowie Erlangung einer Zustimmung zur Datenbearbeitung auf dem Weg der einseitigen Ver- tragsänderung. Das Bundesgericht beurteilt die Einführung eines Vermietungsreglements durch die Stadt Zürich auf dem Wege einer einseitigen Vertragsänderung als zulässig, insbesondere die Beschränkung des Rechts zur vollständigen Untervermietung der Sache (E. 3.3.1), die Belegungsvorschriften (E. 3.3.2), die Einführung wirt- schaftlicher Kriterien als Anlass zur Kündigung (E. 3.3.3) und die einseitige Erlan- gung einer Bewilligung zur Datenbearbeitung (E. 3.3.4). Die Stadt Zürich habe ein legitimes Interesse an diesen Beschränkungen und folglich auch an der vorgese- henen Datenerhebung, da es «sich um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohnein- heiten der öffentlichen Hand» handle. Zur Frage, ob sich der Prozess um mit öffentlichen Mitteln verbilligte Wohneinhei- ten s.”
Die Behauptung ist gestützt durch die Rechtsprechung: Fehlt die vorherige Zustimmung zur Untermiete oder holt der Mieter sie nicht ein, kann dies—neben den in Art. 262 Abs. 2 OR genannten Gründen—das Vertrauensverhältnis derart zerstören, dass der Vermieter die Zustimmung mit Recht verweigern bzw. eine ordentliche Kündigung als gültig erachten kann. Zudem ist in solchen Fällen das Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 ZGB) zu beachten.
“Lorsque la violation du devoir de diligence invoquée est la sous-location sans le consentement du bailleur, deux situations sont envisagées : soit le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO; soit le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (arrêt 4A_521/2021 précité consid. 4.2). Lorsque le locataire sous-loue totalement ou partiellement la chose louée sans autorisation, le bailleur peut valablement donner un congé ordinaire s'il s'avère qu'il était en droit de refuser son consentement, c'est-à-dire si l'une ou l'autre des conditions prévues à l'art. 262 al. 2 CO est réalisée. La résiliation est également valable si le simple fait de ne pas avoir requis le consentement préalable du bailleur est de nature à anéantir le lien de confiance entre les deux parties. A ces cas s'ajoute encore l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC; en effet, le locataire qui abuse de son droit à la sous-location ne saurait être protégé. Il faut alors raisonner comme si son droit n'existait pas (arrêt 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid.”
“Lorsque la violation du devoir de diligence invoquée est la sous-location sans le consentement du bailleur, deux situations sont envisagées : soit le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO; soit le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (arrêt 4A_521/2021 précité consid. 4.2). Lorsque le locataire sous-loue totalement ou partiellement la chose louée sans autorisation, le bailleur peut valablement donner un congé ordinaire s'il s'avère qu'il était en droit de refuser son consentement, c'est-à-dire si l'une ou l'autre des conditions prévues à l'art. 262 al. 2 CO est réalisée. La résiliation est également valable si le simple fait de ne pas avoir requis le consentement préalable du bailleur est de nature à anéantir le lien de confiance entre les deux parties. A ces cas s'ajoute encore l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC; en effet, le locataire qui abuse de son droit à la sous-location ne saurait être protégé. Il faut alors raisonner comme si son droit n'existait pas (arrêt 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1,”
“Ces prétentions comprennent entre autres le droit de sous-louer la chose louée, fondé sur l'art. 262 CO (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1). Selon l'art. 262 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (al. 1). Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans trois cas (al. 2) : si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a); si les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail principal, sont abusives (let. b); et enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Un arrêt récent fait une synthèse de la jurisprudence relative au droit de congédier le locataire en raison d'une sous-location (arrêt du Tribunal fédéral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015). Lorsque le locataire sous-loue totalement ou partiellement la chose louée sans autorisation, le bailleur peut valablement donner un congé ordinaire s'il s'avère qu'il était en droit de refuser son consentement, c'est-à-dire si l'une ou l'autre des conditions prévues à l'art. 262 al. 2 CO est réalisée. La résiliation est également valable si le simple fait de ne pas avoir requis le consentement préalable du bailleur est de nature à anéantir le lien de confiance entre les deux parties. A ces cas s'ajoute encore l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC : en effet, le locataire qui abuse de son droit à la sous-location ne saurait être protégé. Il faut alors raisonner comme si son droit n'existait pas (arrêt précité consid. 4.3.1, 4.4.1 in fine et 4.4.2). Selon la jurisprudence, la sous-location est en soi conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui le cède provisoirement à un tiers pour se décharger du fardeau économique que constitue le loyer; est aussi envisageable le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite du décès ou du départ d'un membre de la famille, et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement.”
Bei voller Untervermietung ist eine vom Vermieter angeordnete zeitliche Beschränkung (etwa auf ein Jahr) zulässig, soweit sie dem Schutz vor einer Zweckentfremdung der Untermiete dient, namentlich der Verhinderung der Umgehung von Wohnsitz- und Belegungsvorschriften. Eine solche Einschränkung steht im Einklang mit dem Sinn und Zweck sowie dem Kerngehalt von Art. 262 OR.
“Hierbei ist ein relativ strenger Massstab anzusetzen, soll das Institut der Untermiete nicht zweckentfremdet werden. Die Untervermietung ist an sich gedacht für Fälle, in denen der Mieter die Mietsache, beispielsweise wegen eines beruflich bedingten, zeitlich begrenzten Auslandsaufenthalts, vorübergehend nicht nutzen kann und für die Zeit seiner Abwesenheit aus finanziellen Gründen einem Dritten überlässt, oder für Fälle, in denen eine Wohnung infolge Wegzugs oder Todes von Familienangehörigen zu gross geworden ist und deshalb teilweise Drit- ten überlassen wird» (BGE 138 III 59 E. 2.2.1). Entsprechend unterscheidet das Bundesgericht zwischen ganzer und teilweiser Untervermietung und lässt somit Einschränkungen des Rechts zur Untervermietung durch den Vermieter zu. Die hier strittige Klausel gestattet die Untervermietung eines Teils der Wohnung zeitlich uneingeschränkt, diejenige der ganzen Wohnung während eines Jahres (oben E. 3.2.1). Die Regelung entspricht dem Sinn und Zweck von Art. 262 OR bzw. dessen Kerngehalt gemäss der oben zitierten Rechtsprechung ohne Wei- teres und liegt im nachvollziehbaren Interesse der Beschwerdegegnerin, soll doch damit eine Umgehung der Belegungsvorschriften und Wohnsitzpflicht verhindert werden. Die genannte Einschränkung des Rechts zur Untervermietung ist recht- mässig.”
Die im Gesetz genannten Verweigerungsgründe sind abschliessend: Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn der Mieter die Bedingungen der Untermiete nicht mitteilt; wenn die Untermietbedingungen gegenüber dem Hauptmietvertrag missbräuchlich/unangemessen sind; oder wenn die Untermiete für den Vermieter erhebliche Nachteile (inconvénients majeurs) bedeutet.
“Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). Selon la jurisprudence, la sous-location est en soi conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui le cède provisoirement à un tiers pour se décharger du fardeau économique que constitue le loyer; est aussi envisageable le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite du décès ou du départ d'un membre de la famille, et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement.”
“L'exigence du caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de porte indpendante, lorsque le bail est rsili en raison d'une sous-location dnue d'autorisation pralable et que la sous-location aurait pu tre refuse bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prvus l'art. 262 al. 2 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2). 2.2 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). L'art. 262 al. 1 CO n'exige pas que le consentement la sous-location soit donn par crit par le bailleur. Le consentement peut donc tre donn oralement ou mme tacitement (actes concluants, silence du bailleur) (arrt du Tribunal fdral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 3.1). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis bail sans requrir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose une rsiliation anticipe du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait dispos d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, numrs de manire exhaustive l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, compares celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location prsente pour le bailleur des inconvnients majeurs (c). Enfin, la jurisprudence a prcis que la sous-location partielle est conue notamment pour le cas d'un appartement devenu trop grand la suite, par exemple, du dcs ou du dpart de l'un de ses occupants et qui est sous-lou un tiers pour partie seulement (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; arrts du Tribunal fdral 4A_507/2012 du 19 dcembre 2012 consid. 3.2 ; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1). 2.3 En l'espce, l'intime a d'emble prcis par crit, lorsqu'elle a manifest son intrt louer les locaux litigieux, qu'elle entendait les partager avec d'autres thrapeutes, mais serait seule locataire.”
Die Untervermietung bildet einen selbständigen Untermietvertrag, der grundsätzlich den Regeln des Mietrechts unterliegt, aber vom Fortbestand des Hauptmietverhältnisses abhängig ist. Der Untermieter kann das Nutzungsrecht nicht über das Ende des Hauptmietvertrags hinaus fortführen; mit Erlöschen des Hauptmietverhältnisses erlischt somit auch das dem Untermieter zugewiesene Gebrauchsrecht. Folglich hat der Untermieter die Mietsache bei Beendigung des Hauptmietvertrags herauszugeben; andernfalls kann der Hauptvermieter unter anderem eine Ausweisung des Untermieters nach Art. 641 ZGB verlangen.
“Le locataire peut sous-louer tout ou partie de l'objet loué avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Ce consentement, qui peut être écrit, oral ou tacite, ne conditionne pas la validité du contrat de sous-location (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2021, n. 2 ad art. 262 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO. Il n'en est toutefois pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire. L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid.”
“D'ailleurs, le transfert de bail n'opère ses effets qu'entre les parties au contrat de bail et n'a en principe pas d'effet sur les obligations que celles-ci ont pu contracter à l'égard de tiers (ATF 139 III 353 ibid; Barbey, Le transfert du bail commercial, SJ 1992 p. 48). 3.2.2 Selon l'art. 275 CO, le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits. 3.2.3 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO; art. 291 al. 1 CO pour le sous-affermage). Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses visées par l'art. 262 al. 2 CO, respectivement 291 al. 2 CO. La sous-location, respectivement le sous-affermage, est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2; Weber, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO; Higi, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO). S'il est vrai que la sous-location constitue un bail en soi distinct du bail principal, il n'en est pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), et, dans le contrat de bail à ferme, un bien ou un droit productif (art. 275 CO) ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé, le sous-locataire doit restituer la chose. Il peut, sinon, faire l'objet d'une demande d'expulsion (ATF 139 III 353 ibid). L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal. Si le sous-locataire doit ainsi restituer la chose avant l'expiration du contrat de sous-location, il peut, le cas échéant, demander des dommages-intérêts au sous-bailleur pour inexécution partielle du contrat (art.”
“Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé, le sous-locataire doit restituer la chose (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.2). La résiliation du bail principal n'affecte toutefois pas directement le rapport de sous-location: celui-ci n'est pas "automatiquement" résilié. Le locataire qui reçoit son congé doit donc résilier de suite le bail de son sous-locataire, en respectant les formalités légales. A défaut, il s'expose à devoir des dommages-intérêts à la fois au sous-locataire qui, bien que son bail n'ait pas été résilié, ne pourra poursuivre la sous-location, et au bailleur si les locaux ne lui sont pas rendus à l'expiration du bail principal. La sous-location s'éteint en toute hypothèse lorsque le bail principal prend fin (Lachat et al., Le bail à loyer, éd. 2019, p. 742; Bise/Planas, in Bohnet/ Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 74 ad art. 262 CO). 2.1.2 Le prêt à usage est un contrat par lequel le prêteur s'oblige à céder gratuitement l'usage d'une chose que l'emprunteur s'engage à lui rendre après s'en être servi (art. 305 CO). Le prêt à usage se distingue de la location par le fait que la cession de l'usage des locaux est gratuite. De même, le prêt à usage consenti par le locataire se distingue de la sous-location par le fait que l'usage des locaux concédé à l'emprunteur (le sous-occupant) a lieu gratuitement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.3). Le code des obligations ne contient aucune règle particulière sur la liquidation du prêt à usage (cf. art. 305 ss CO). La jurisprudence a précisé que ce sont donc les règles du bail qu'il y a lieu d'appliquer par analogie (cf. art. 253 ss CO), singulièrement si l'emprunteur, après s'être servi de la chose prêtée, viole son obligation de la restituer (cf. art. 267 al. 1 CO), laquelle est consacrée par l'art. 305 in fine CO (ATF 75 II 38 consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_66/2021 du 22 juillet 2021 consid.”
“Il n'y a pas de rapport juridique entre le bailleur principal et le sous-locataire (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 743). Le contrat de sous-location ne peut perdurer au-delà du contrat de bail principal (Bise/Planas, in Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Carron/Montini [éd.], 2ème éd., 2017, n. 84 ad art. 262 CO).”
“Denn ein Untermietvertrag begründet nur ein Nut- zungsrecht gegenüber der Mieterin; im Verhältnis zwischen der Vermieterin und der Untermieterin besteht kein Vertragsverhältnis (BSK OR I-WEBER, Art. 262 N 10). Zudem hätte die Gesuchsgegnerin mit der unstrittigen Auflösung des Hauptmietverhältnisses ohnehin das Recht verloren, die Mietsachen zu gebrau- chen, weil ein Untermietverhältnis entgegen ihrer Auffassung klarerweise ein Hauptmietverhältnis voraussetzt und mit der Auflösung desselben ebenfalls endet (BGE 139 III 353 E. 2.1.2. = Pra 2014 Nr. 38). Die Gesuchstellerin ist Eigentüme- rin des Mietobjekts und hat in einem solchen Fall das Recht, dieses gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der es ihr vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung auf dieses abzuwehren. Mit welchen Absichten der Untermietvertrag geschlossen worden ist, erweist sich vor diesem Hintergrund als redundant, und ebenso wenig stellt sich mangels Vorliegens einer Hauptmiete überhaupt die Frage, ob die Vermieterin gemäss Art. 262 OR ihre Zustimmung zur Untermiete hätte verweigern dürfen (was im Übrigen voraussetzte, dass sie überhaupt um ihre Zustimmung ersucht worden wäre, was nicht der Fall ist). Nach dem Gesagten liegt insofern eine liquide Rechtslage vor, als die Gesuchsgegnerin - 6 - die im Rechtsbegehren genannten Objekte ohne Berechtigung belegt und diese der Gesuchstellerin deshalb zurückzugeben hat. 3.3.Fazit Damit ist der rechtlich relevante Sachverhalt erstellt und die Rechtslage klar. Dem Ausweisungsantrag der Gesuchstellerin ist daher stattzugeben. 4.Direkte Vollstreckung Das erkennende Gericht kann konkrete Vollstreckungsmassnahmen anordnen, soweit die obsiegende Partei wie im vorliegenden Fall einen entsprechenden An- trag gestellt hat (Art. 337 Abs. 1 und Art. 236 Abs. 3 i.V.m. Art. 219 ZPO). Hier er- scheint eine Zwangsmassnahme i.S.v. Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO als angemessen. Auch dem Vollstreckungsantrag der Gesuchstellerin ist folglich zu entsprechen. 5.Streitwert und Prozesskosten 5.”
Die Untervermietung ist grundsätzlich für eine vorübergehende Überlassung bei vorübergehendem Wegfall des Gebrauchs vorgesehen. Liegt keine Absicht vor, die Mietsache in absehbarer Zukunft selbst wieder zu benutzen und erfolgt faktisch eine unbefristete Überlassung an Dritte, kann dies als missbräuchliche Substitution gewertet werden. In solchen Fällen stehen dem Vermieter die in der Rechtsprechung genannten Abwehrmöglichkeiten offen (z. B. Verweigerung der Zustimmung; gegebenenfalls kündigungs- oder vertragsbeendende Rechtsfolgen nach den einschlägigen Bestimmungen).
“2 der Norm kann der Vermieter die Zustimmung nur verweigern, wenn der Mieter es ablehnt, dem Ver- mieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben, wenn sich diese Bedin- gungen im Vergleich zum Hauptmietverhältnis als missbräuchlich erweisen oder wenn dem Vermieter aus der Untervermietung wesentliche Nachteile entstehen. Solche Nachteile entstehen dem Vermieter nach der Rechtsprechung auch, wenn - 8 - der Mieter die ganze Sache unbefristet untervermietet ohne die Absicht, sie in ab- sehbarer Zukunft wieder selber zu benützen (BGE 138 III 59; ähnlich schon BGE 134 III 446). Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist (Art. 262 Abs. 3 OR). Darunter fällt einerseits eine wesentliche Abweichung vom vertraglichen Ge- brauchszweck, andererseits aber auch ein deutlich intensiverer als der vereinbarte Gebrauch (SPIRIG, Grundsätze der Untermiete und Airbnb, in: mp 1/2015, S. 13). Wie schon aus dem Wortlaut von Art. 262 OR hervorgeht, ist Art. 262 OR zuguns- ten des Mieters zwingend (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 262 OR N 4; SPIRIG, a.a.O., S. 2 f.). Möglich ist es insbesondere, dass der Vermieter diesem eine unbeschränkte Er- laubnis zur Untervermietung erteilt, sei es in zeitlicher oder sachlicher Hinsicht. Die gängigen Formularverträge gehen allerdings für gewöhnlich nicht über das gesetz- liche Minimum hinaus. 1.2 Gemäss Art. 1 und 18 OR beruhen sowohl der Abschluss als auch die Aus- legung eines Vertrages auf den übereinstimmenden Willensäusserungen der Par- teien. Dabei gilt das Prinzip des Vorrangs der übereinstimmend gewollten Wil- lensäusserungen gegenüber dem objektivierten Sinn des Vereinbarten. Kann das Gericht einen tatsächlich übereinstimmenden Willen nicht feststellen (tatsächlicher Konsens), so sind die – substantiiert zu behauptenden – Erklärungen beider Par- teien so auszulegen, wie die Parteien sie aus der Optik vernünftiger und korrekter Vertragsschliessender nach Treu und Glauben verstehen mussten und durften (Vertrauensprinzip; rechtlicher Konsens).”
“8 CC et l'interdiction du formalisme excessif au sens de l'art. 29 al. 2 Cst., n'ayant pas retenu la sous-location du logement de la locataire. 3.1 A teneur de l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Selon l'art. 8 du Contrat-cadre romand en vigueur jusqu'au 30 juin 2020, lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de la sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO. Le bailleur doit se prononcer dans les trente jours, dès réception de la demande. La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée, par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu. Il le remet alors provisoirement à un tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le temps de son absence. Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1). 3.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.”
“a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Cette disposition s'applique par analogie lorsque le locataire d'une surface commerciale abritant un restaurant confie l'exploitation de l'établissement à un tiers par un contrat de gérance libre, c'est-à-dire par un bail à ferme non agricole (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2.1 et 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 2.1 et 2.2, in SJ 2008 I 467). 4.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue la chose louée remise à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 4.3 La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu -; il le remet alors provisoirement à un tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le temps de son absence. Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid.”
Art. 262 Abs. 2 OR schützt das zwingende Recht des Mieters auf Untervermietung sowie die Beherbergung von Familienangehörigen und Gästen. Daraus folgt, dass der Vermieter dem Mieter nicht einseitig eine Pflicht zur Aufnahme weiterer Personen auferlegen kann; eine solche einseitige Vertragsänderung wäre nach den zitierten Entscheiden nicht zulässig und würde einer unzulässigen Teilkündigung gleichkommen.
“Die Parteien könnten im Einzelnen frei regeln, welche Wohnbedürfnisse genau erfüllt werden sollen, namentlich auch, wie weit die Privatsphäre der Mie- tenden reichen solle. Es sei möglich, die Zahl der Benützenden vertraglich festzu- legen, unter Vorbehalt des zwingenden Rechts auf Untervermietung (Art. 262 Abs. 2 OR) und auf Beherbergung von Familienangehörigen sowie auf die Auf- nahme von Gästen. Wenn der Umfang der vertraglich vermittelten Privatsphäre einmal durch die Parteien festgelegt sei, dann habe dies auch einen objektiv we- sentlichen Charakter: Wenn nun aber der Mieter bestimme, ob er Untermieter, Familienangehörige oder Gäste aufnehmen wolle, dann könne der Vermieter ihm eine solche Verpflichtung nicht gültig mithilfe von Art. 269d Abs. 3 OR auferlegen. Eine solche Vertragsänderung liefe auf eine verpönte Teilkündigung hinaus. Der Vermieter müsste vielmehr das ganze Mietverhältnis kündigen, was sich aber kaum mit Art. 271 f. OR vereinbaren liesse. Es sei widersprüchlich, einen Woh- nungsmietvertrag zu kündigen, nur weil der Vermieterin der Zweck nicht mehr ge- falle, für welchen der Vertrag ursprünglich eingegangen worden sei. Die VGV se- he im Falle einer Unterbelegung als einzige Sanktion eine Kündigung des Miet- vertrages vor. Demgegenüber begründe die VGV keine direkt erzwingbare Pflicht zu einem Umzug oder zur Aufnahme weiterer Personen ins Mietobjekt.”
“Die Parteien könnten im Einzelnen frei regeln, welche Wohnbedürfnisse genau erfüllt werden sollen, namentlich auch, wie weit die Privatsphäre der Mie- tenden reichen solle. Es sei möglich, die Zahl der Benützenden vertraglich festzu- legen, unter Vorbehalt des zwingenden Rechts auf Untervermietung (Art. 262 Abs. 2 OR) und auf Beherbergung von Familienangehörigen sowie auf die Auf- nahme von Gästen. Wenn der Umfang der vertraglich vermittelten Privatsphäre einmal durch die Parteien festgelegt sei, dann habe dies auch einen objektiv we- sentlichen Charakter: Wenn nun aber der Mieter bestimme, ob er Untermieter, Familienangehörige oder Gäste aufnehmen wolle, dann könne der Vermieter ihm eine solche Verpflichtung nicht gültig mithilfe von Art. 269d Abs. 3 OR auferlegen. Eine solche Vertragsänderung liefe auf eine verpönte Teilkündigung hinaus. Der Vermieter müsste vielmehr das ganze Mietverhältnis kündigen, was sich aber kaum mit Art. 271 f. OR vereinbaren liesse. Es sei widersprüchlich, einen Woh- nungsmietvertrag zu kündigen, nur weil der Vermieterin der Zweck nicht mehr ge- falle, für welchen der Vertrag ursprünglich eingegangen worden sei. Die VGV se- he im Falle einer Unterbelegung als einzige Sanktion eine Kündigung des Miet- vertrages vor. Demgegenüber begründe die VGV keine direkt erzwingbare Pflicht zu einem Umzug oder zur Aufnahme weiterer Personen ins Mietobjekt.”
“Die Parteien könnten im Einzelnen frei regeln, welche Wohnbedürfnisse genau erfüllt werden sollen, namentlich auch, wie weit die Privatsphäre der Mie- - 70 - tenden reichen solle. Es sei möglich, die Zahl der Benützenden vertraglich fest- zulegen, unter Vorbehalt des zwingenden Rechts auf Untervermietung (Art. 262 Abs. 2 OR) und auf Beherbergung von Familienangehörigen sowie auf die Auf- nahme von Gästen. Wenn der Umfang der vertraglich vermittelten Privatsphäre einmal durch die Parteien festgelegt sei, dann habe dies auch einen objektiv we- sentlichen Charakter: Wenn nun aber der Mieter bestimme, ob er Untermieter, Familienangehörige oder Gäste aufnehmen wolle, dann könne der Vermieter ihm eine solche Verpflichtung nicht gültig mithilfe von Art. 269d Abs. 3 OR auferle- gen. Eine solche Vertragsänderung liefe auf eine verpönte Teilkündigung hinaus. Der Vermieter müsste vielmehr das ganze Mietverhältnis kündigen, was sich aber kaum mit Art. 271 f. OR vereinbaren liesse. Es sei widersprüchlich, einen Wohnungsmietvertrag zu kündigen, nur weil der Vermieterin der Zweck nicht mehr gefalle, für welchen der Vertrag ursprünglich eingegangen worden sei. Die VGV sehe im Falle einer Unterbelegung als einzige Sanktion eine Kündigung des Mietvertrages vor. Demgegenüber begründe die VGV keine direkt erzwingbare Pflicht zu einem Umzug oder zur Aufnahme weiterer Personen ins Mietobjekt.”
Die Untervermietung ist ein selbständiger Mietvertrag; die Beendigung des Hauptmietverhältnisses beendet den Untermietvertrag nicht automatisch. Der Mieter, dem der Hauptmietvertrag gekündigt wurde, muss deshalb den Untermietvertrag gesondert kündigen und dabei die gesetzlichen/formalen Vorschriften beachten; unterbleibt dies, können Schadenersatzansprüche entstehen.
“3 Dans le cadre d'un recours, le pouvoir d'examen de la Cour est limité à la violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). L'autorité de recours a un plein pouvoir d'examen en droit, mais un pouvoir limité à l'arbitraire en fait. 1.4 La valeur litigieuse étant inférieure à 30'000 fr., la procédure simplifiée est applicable (art. 243 al. 1 CPC). 2. Les recourants reprochent au Tribunal d'avoir retenu qu'ils étaient liés à l'intimée par un contrat de sous-location, plutôt que par un simple contrat de prêt à usage, et que leurs prétentions en paiement d'indemnités pour occupation illicite de l'objet litigieux après la résiliation du bail principal étaient en conséquence prescrites. 2.1 2.1.1 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.2). Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé, le sous-locataire doit restituer la chose (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.2). La résiliation du bail principal n'affecte toutefois pas directement le rapport de sous-location: celui-ci n'est pas "automatiquement" résilié. Le locataire qui reçoit son congé doit donc résilier de suite le bail de son sous-locataire, en respectant les formalités légales. A défaut, il s'expose à devoir des dommages-intérêts à la fois au sous-locataire qui, bien que son bail n'ait pas été résilié, ne pourra poursuivre la sous-location, et au bailleur si les locaux ne lui sont pas rendus à l'expiration du bail principal.”
“3 Dans le cadre d'un recours, le pouvoir d'examen de la Cour est limité à la violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). L'autorité de recours a un plein pouvoir d'examen en droit, mais un pouvoir limité à l'arbitraire en fait. 1.4 La valeur litigieuse étant inférieure à 30'000 fr., la procédure simplifiée est applicable (art. 243 al. 1 CPC). 2. Les recourants reprochent au Tribunal d'avoir retenu qu'ils étaient liés à l'intimée par un contrat de sous-location, plutôt que par un simple contrat de prêt à usage, et que leurs prétentions en paiement d'indemnités pour occupation illicite de l'objet litigieux après la résiliation du bail principal étaient en conséquence prescrites. 2.1 2.1.1 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.2). Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé, le sous-locataire doit restituer la chose (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.2). La résiliation du bail principal n'affecte toutefois pas directement le rapport de sous-location: celui-ci n'est pas "automatiquement" résilié. Le locataire qui reçoit son congé doit donc résilier de suite le bail de son sous-locataire, en respectant les formalités légales. A défaut, il s'expose à devoir des dommages-intérêts à la fois au sous-locataire qui, bien que son bail n'ait pas été résilié, ne pourra poursuivre la sous-location, et au bailleur si les locaux ne lui sont pas rendus à l'expiration du bail principal.”
Soweit vertragliche Bestimmungen dies vorsehen (z.B. ein Rahmenvertrag), hat der Vermieter sich innerhalb der dort vereinbarten Frist zu erklären. Im erwähnten Contrat‑cadre romand war dies ausdrücklich geregelt: der Vermieter muss innerhalb von 30 Tagen nach Empfang der Unterlassungs- bzw. Anfrage entscheiden.
“Le nombre d'avis résulte du fait des résiliations extraordinaire et ordinaire de l'appartement, ainsi que de la résiliation ordinaire du parking, notifiées par plis recommandés et simples. Dans son arrêt publié aux ATF 137 III 389 précité, le Tribunal fédéral a validé l'envoi des résiliations extraordinaire et ordinaire par deux avis distincts, laissant ouverte la question de savoir si ces deux résiliations pouvaient être notifiées par un seul avis. Enfin, le fait d'avoir adressé les avis également par plis simples, est plutôt favorable à la locataire, qui n'avait pas retiré à la poste la mise en demeure de la bailleresse du 20 septembre 2019, laquelle avait par conséquent été retournée à cette dernière. Il ne saurait être reproché à la bailleresse d'avoir agi ainsi au vu des circonstances. Les griefs de la locataire ainsi infondés sont rejetés. 3. La bailleresse fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 257f CO en lien avec l'art. 8 CC et l'interdiction du formalisme excessif au sens de l'art. 29 al. 2 Cst., n'ayant pas retenu la sous-location du logement de la locataire. 3.1 A teneur de l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Selon l'art. 8 du Contrat-cadre romand en vigueur jusqu'au 30 juin 2020, lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de la sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO. Le bailleur doit se prononcer dans les trente jours, dès réception de la demande. La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée, par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu.”
Die Gerichtsbarkeit der Chambre des baux et loyers erstreckt sich auf Streitigkeiten zwischen Hauptvermieter und Untermieter; demgegenüber bleibt bei einem Squatter, bei einem Bewohner ohne Vertrag über eine Untervermietung oder bei einer unentgeltlichen Überlassung (prêt à usage) die ordentliche Gerichtsbarkeit zuständig. Die Untervermietung ist ein Vertrag, durch den der Mieter einem Dritten gegen Entgelt den Gebrauch der Mietsache mit Zustimmung des Vermieters überlässt. Der Vermieter kann seine Zustimmung nur aus den in Art. 262 Abs. 2 OR vorgesehenen Gründen verweigern.
“Selon l'arrêt de la Chambre des baux et loyers du 6 mai 2019 (ACJC/646/2019), la compétence pour connaître d'un litige entre un bailleur principal et un sous-locataire revient à la juridiction des baux et loyers et non à celle de la juridiction ordinaire (Tribunal de première instance). Dans cet arrêt, la Chambre des baux et loyers a retenu que la notion de "litiges relatifs au contrat de bail à loyer" au sens de l'art. 89 LOJ devait être comprise extensivement. Elle a également précisé que cette compétence ne concerne cependant que les rapports entre un bailleur principal et un sous-locataire, à l'exclusion d'un squatteur, d'un occupant non titulaire d'un contrat de bail de sous-location ou d'un occupant à titre gratuit titulaire d'un contrat de prêt à usage, cas où la compétence de la juridiction ordinaire demeure (art. 86 LOJ) (consid. 2.1.7). 2.1.3 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses visées par l'art. 262 al. 2 CO. 2.1.4 Sauf stipulation contraire, le locataire n'est pas tenu d'occuper lui-même la chose louée (ATF 136 III 186 consid. 3.1.2). A titre d'usage convenu, la loi accorde au locataire le droit de sous-louer son logement aux conditions prévues par l'art. 262 CO. La jurisprudence admet également que le locataire puisse remettre l'usage de la chose louée à un tiers sous forme de prêt à usage lorsque le locataire cède par contrat, l'usage de la chose louée sans contre-prestation (ATF 136 III 186 consid. 3.2.3, arrêts du Tribunal fédéral 4A_521/2021 du 3 janvier 2023 consid. 3.2.2; 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.2; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 2453). En marge du prêt à usage, le Tribunal fédéral a également admis l'hébergement de familiers par le locataire, notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, par exemple des amis (ATF 136 III 186 consid.”
“Selon l'arrêt de la Chambre des baux et loyers du 6 mai 2019 (ACJC/646/2019), la compétence pour connaître d'un litige entre un bailleur principal et un sous-locataire revient à la juridiction des baux et loyers et non à celle de la juridiction ordinaire (Tribunal de première instance). Dans cet arrêt, la Chambre des baux et loyers a retenu que la notion de "litiges relatifs au contrat de bail à loyer" au sens de l'art. 89 LOJ devait être comprise extensivement. Elle a également précisé que cette compétence ne concerne cependant que les rapports entre un bailleur principal et un sous-locataire, à l'exclusion d'un squatteur, d'un occupant non titulaire d'un contrat de bail de sous-location ou d'un occupant à titre gratuit titulaire d'un contrat de prêt à usage, cas où la compétence de la juridiction ordinaire demeure (art. 86 LOJ) (consid. 2.1.7). 2.1.3 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses visées par l'art. 262 al. 2 CO. 2.1.4 Sauf stipulation contraire, le locataire n'est pas tenu d'occuper lui-même la chose louée (ATF 136 III 186 consid. 3.1.2). A titre d'usage convenu, la loi accorde au locataire le droit de sous-louer son logement aux conditions prévues par l'art. 262 CO. La jurisprudence admet également que le locataire puisse remettre l'usage de la chose louée à un tiers sous forme de prêt à usage lorsque le locataire cède par contrat, l'usage de la chose louée sans contre-prestation (ATF 136 III 186 consid. 3.2.3, arrêts du Tribunal fédéral 4A_521/2021 du 3 janvier 2023 consid. 3.2.2; 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.2; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 2453). En marge du prêt à usage, le Tribunal fédéral a également admis l'hébergement de familiers par le locataire, notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, par exemple des amis (ATF 136 III 186 consid.”
Die Untervermietung bildet einen selbständigen Untermietvertrag, der grundsätzlich den Regeln der Art. 253 ff. OR unterliegt. Sie ist jedoch nicht völlig unabhängig vom Hauptmietvertrag: Erlischt dieser, entfällt das vom Mieter übertragene Gebrauchsrecht, und der Untermieter hat die Mietsache an den Eigentümer zurückzugeben. Zwischen dem Eigentümer/Vermieter und dem Untermieter besteht in der Regel kein vertragliches Verhältnis.
“Le locataire peut sous-louer tout ou partie de l'objet loué avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Ce consentement, qui peut être écrit, oral ou tacite, ne conditionne pas la validité du contrat de sous-location (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2021, n. 2 ad art. 262 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO. Il n'en est toutefois pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire. L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal (ATF 139 III 353 consid.”
“L'élément temporel n'est pas déterminant pour décider s'il y a bail tacite ; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit être admise qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015, consid. 4.1; 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1 et les arrêts cités; 4A_247/2008 du 19 août 2008 consid. 3.2.1, rés. in CdB 2008 p. 117/DB 2008 p. 54; 4C_441/2004 du 27 avril 2005 consid. 2.1, rés. in DB 2005 p. 15). L'on ne saurait retenir la conclusion d'un contrat tacite lorsque le bailleur ouvre une procédure d'expulsion peu après le moment où le contrat a selon lui valablement pris fin, quand bien même il encaisse des loyers sans faire de réserve expresse et notifie une augmentation de loyer à titre préventif, c'est-à-dire pour le cas où le congé ne serait pas valable (ATF 119 II 147 consid. 5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_499/2013 précité consid. 3.1.1). 4.1.4 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des articles 253 ss CO. Il n'en est toutefois pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire. L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références). Il découle de cette jurisprudence qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd.”
Wurde dem Mieter die Zustimmung zur Untervermietung einmal erteilt und will der Vermieter diese nachträglich entziehen, muss dafür ein nachträglich eingetretener Verweigerungsgrund nach Art. 262 Abs. 2 OR vorliegen. Änderungen, durch welche dem Mieter wesentlichere Gebrauchsrechte entzogen würden, sind besonders problematisch und sind im Rahmen der Regeln zu einseitigen Vertragsänderungen (Art. 269d OR) zu prüfen; Art. 269d darf nicht dazu verwendet werden, dem Mieter essentielle Teile der Sache oder seines Gebrauchsrechts zu entziehen.
“Die Begründung der Änderungen genüge den gesetzlichen Anforderungen nur, wenn sie dem Mieter die Tragweite und Gründe der Änderung klar mache (a.a.O., S. 712 ff.). Beim Prüfungsmassstab verfolgen die genannten Autoren den gleichen Ansatz wie schon LACHAT/BOHNET im Commentaire Romand (a.a.O., S. 714 ff.; s.o.), wobei sie mit dem Zitat in Fn. 36 klar machen, dass sie keinen Unterschied sehen zwischen der nach ihnen entscheidenden Frage, ob dem Mieter die Ände- rung «peut être raisonnablement imposée» einerseits und dem Kriterium der rä- sonablen Gründe bei HIGI sowie demjenigen der Zumutbarkeit bei WEBER ande- rerseits. Zu wahren seien in jedem Fall die zwingenden Gesetzesbestimmungen und der Grundsatz von Treu und Glauben i.S.v. Art. 2 Abs. 1 ZGB. Ein Entzug eines Kellers oder Gartenteils sei etwa zulässig, wenn dies für die Zwecke des Vermieters nötig oder nützlich sei oder wenn dem Mieter ein Ersatz oder eine Mietzinsreduktion angeboten werde. Beim Entzug einer Bewilligung der Unter- miete müsse nachträglich ein Verweigerungsgrund nach Art. 262 Abs. 2 OR auf- getreten sein. Umgekehrt könne etwa die Einführung zusätzlicher Kündigungster- mine nicht als schmerzhaft taxiert werden und sei auch ohne Verwendung des amtlichen Formulars konsensual möglich (a.a.O., S. 714 ff.). Die Änderung sei nichtig, wenn sie den formellen Anforderungen nicht genüge oder wenn sie ein Element des Vertrages betreffe, welches nicht einseitig verändert werden könne, etwa beim Entzug eines wesentlichen Teils des Mietobjekts (a.a.O., S. 716). Nach HULLIGER/HEINRICH ermöglicht Art. 269d Abs. 3 OR dem Vermieter, Vertrags- änderungen anzuzeigen, ohne dass er zu einer verpönten Änderungskündigung schreiten muss. Diesem Zweck entsprechend sei der Begriff weit zu fassen und - 45 - auf jede Änderung zu beziehen, welche die Gebrauchsrechte des Mieters in ir- gendeiner Weise schmälere, wie etwa beim Entzug der Bewilligung zur Unter- miete, oder durch welche das bisherige Austauschverhältnis der Leistungen ver- ändert werden könne.”
“Die VGV stehe zwar in einem öffentlich-rechtlichen Kontext. Durch ihre beabsichtigte Integration in den Mietvertrag der Berufungsbeklagten erhalte die Verordnung indessen auch einen privatrechtlichen Charakter. Art. 269d Abs. 3 OR dürfe nicht dazu verwendet werden, um dem Mieter wesent- liche Teile der Sache oder seines Gebrauchsrechts zu entziehen. Anders als beim Kündigungsschutz stehe dem Mieter kein Instrument zur Verfügung, das mit der Erstreckung des Mietverhältnisses vergleichbar wäre. Der Mieter könne daher nicht die Wirksamkeit der Vertragsänderung hinauszögern, wenn er durch den Entzug essentieller Teile der Sache oder des Gebrauchsrechts von einer übermässigen Härte betroffen wäre. 2.3. Die Parteien könnten im Einzelnen frei regeln, welche Wohnbedürfnisse genau erfüllt werden sollen, namentlich auch, wie weit die Privatsphäre der Mie- - 70 - tenden reichen solle. Es sei möglich, die Zahl der Benützenden vertraglich fest- zulegen, unter Vorbehalt des zwingenden Rechts auf Untervermietung (Art. 262 Abs. 2 OR) und auf Beherbergung von Familienangehörigen sowie auf die Auf- nahme von Gästen. Wenn der Umfang der vertraglich vermittelten Privatsphäre einmal durch die Parteien festgelegt sei, dann habe dies auch einen objektiv we- sentlichen Charakter: Wenn nun aber der Mieter bestimme, ob er Untermieter, Familienangehörige oder Gäste aufnehmen wolle, dann könne der Vermieter ihm eine solche Verpflichtung nicht gültig mithilfe von Art. 269d Abs. 3 OR auferle- gen. Eine solche Vertragsänderung liefe auf eine verpönte Teilkündigung hinaus. Der Vermieter müsste vielmehr das ganze Mietverhältnis kündigen, was sich aber kaum mit Art. 271 f. OR vereinbaren liesse. Es sei widersprüchlich, einen Wohnungsmietvertrag zu kündigen, nur weil der Vermieterin der Zweck nicht mehr gefalle, für welchen der Vertrag ursprünglich eingegangen worden sei. Die VGV sehe im Falle einer Unterbelegung als einzige Sanktion eine Kündigung des Mietvertrages vor. Demgegenüber begründe die VGV keine direkt erzwingbare Pflicht zu einem Umzug oder zur Aufnahme weiterer Personen ins Mietobjekt.”
“Dans le deuxième cas de figure de la sous-location partielle, lorsque le locataire ne sous-loue qu'une partie de son appartement, si le bailleur avait accordé son consentement à la sous-location partielle de durée indéterminée, on voit mal que celui-ci puisse se prévaloir de l'abus de droit du locataire (et notamment de sa perte d'intérêt pour les locaux), puisque ce dernier y réside toujours; le bailleur ne peut donc pas résilier le bail au motif d'une sous-location non autorisée. Dès lors, s'il entend revenir sur son consentement, le bailleur doit impérativement agir selon les règles de procédure de l'art. 269d CO (ATF 125 III 62 consid. 2b, arrêt 4A_290/2015 précité consid. 4.4.1). Si le locataire n'avait pas obtenu le consentement du bailleur pour la sous-location, il convient de raisonner comme en cas de sous-location totale, que le locataire utilise encore les locaux ou non (cf. ci-dessus) : il faut déterminer si le bailleur était en droit de refuser son consentement (trois situations mentionnées exhaustivement à l'art. 262 al. 2 CO) ou si le fait de n'avoir pas requis le consentement du bailleur légitimait, en soi, la résiliation. A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC.”
Als im Vertrag als «Mieter / Solidarhafter» Bezeichnete gelten nach der Rechtsprechung als volle Mieter im Sinne von Art. 262 OR. Dies umfasst sowohl das Benützungsrecht als auch die solidarische Haftung nicht nur für den Mietzins, sondern auch für die ordnungsgemässe Benützung der Mietsache.
“Die Parteien haben in der Folge jedoch keine (formbe- dürftige, Art. 493 OR) Bürgschaft abgeschlossen, sondern den Kläger 2 als «Mie- ter 2 / Solidarhafter» in den Mietvertrag aufgenommen. Von einem Garantievertrag war zwischen den Parteien sodann nie die Rede und ein solcher ist bei natürlichen Personen ohnehin nur mit grosser Zurückhaltung anzunehmen. Ob der Kläger 2 nun einzig aufgrund einer Computervorlage als «Mieter 2» im Mietvertrag aufge- führt wurde, ist nicht von Bedeutung, denn auch der Beklagte macht nicht geltend, dass zwischen den Parteien andere Erklärungen zur Bedeutung des abgeschlos- senen Vertrages abgegeben worden sind, als die aus dem Vertragstext hervorge- henden. Mit der Bezeichnung als «Mieter / Solidarhafter» ist nach allgemeinem Sprachgebrauch eine uneingeschränkte Stellung als Mieter gemeint. Diese um- fasst auch das Benützungsrecht, welches der Kläger 2 aufgrund des Einverständ- nisses des Beklagten ohne weiteres allein der Klägerin 1 überlassen konnte (vgl. - 9 - nur Art. 262 OR), sowie im Interesse des Beklagten die Haftung nicht nur für den Mietzins, sondern auch für alle anderen Verpflichtungen aus dem Vertrag, na- mentlich für die ordnungsgemässe Benützung der Sache. (...) Eine Beschränkung auf eine blosse Mithaftung für Schulden aus dem Vertrag ist dem Vertragstext nicht zu entnehmen. Dass sie aus anderen Erklärungen oder Verhaltensweisen der Parteien hervorgehen soll, ist nicht substantiiert behauptet. Der Kläger 2 ist daher als Mitmieter zu betrachten, da zwischen den Parteien zumindest ein nor- mativer Konsens besteht. 4. Bei der gemeinsamen Miete bilden die Mitmieter hinsichtlich der Anfechtung der Kündigung oder der Erstreckung des Mietverhältnisses eine notwendige Streit- genossenschaft, denn der gemeinsame Mietvertrag bildet eine Einheit und erfährt mit dem Gestaltungsurteil über die Anfechtung der Kündigung oder die Erstre- ckung des Mietverhältnisses unter Vorbehalt einer Anpassung nach Art. 272c OR ausser bezüglich der Vertragsdauer keine Umgestaltung.”
Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Mietsache zurückzugeben; die Vermieterin kann die Herausgabe unmittelbar verlangen und gegebenenfalls die Ausweisung des Untermieters beantragen. Das Gebrauchsrecht des Untermieters erlischt mit dem des Hauptmieters; der Untermietvertrag kann nur für die Dauer des Hauptmietvertrags erstreckt werden.
“Rechtslage Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Geset- zes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 141 III 23 E. 3.2; BGE 138 III 123 E. 2.1.2). Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sa- - 5 - che gemäss Art. 267 Abs. 1 bzw. Art. 262 Abs. 3 OR der Vermieterin zurückgege- ben werden. Gleichzeitig hat, wer Eigentümer einer Sache ist, gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, heraus zu verlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren. Der Mietvertrag zwischen der Gesuchstellerin und der Gesuchsgegnerin 1 endete mit Ablauf der Erstreckungsfrist gemäss Vergleich, der im Verfahren vor dem Miet- gericht geschlossen wurde, d.h. am 31. Oktober”
“Ent- sprechend ist der Gesuchsgegnerin 1 antragsgemäss zu befehlen, das streitgegen- ständliche Ladenlokal mit Neben- und Lagerräumen unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zurückzugeben. Die Gesuchsgegnerin 2 macht im vorliegenden Verfahren nicht geltend, einen Miet- vertrag betreffend das Mietobjekt abgeschlossen zu haben, und noch weniger reicht sie einen solchen (schriftlichen) Mietvertrag ein. Ohnehin würde es nicht ge- nügen, wenn die Gesuchsgegnerin 2 sich auf einen Untermietvertrag mit einer Mie- terin (etwa der Gesuchsgegnerin 1 oder der E._____ GmbH) berufen würde. Denn ein solcher Untermietvertrag wäre vom Hauptmietvertrag (der vorliegend zwischen der Gesuchstellerin und der Gesuchsgegnerin 1 bestand) abhängig: Erlischt der Hauptmietvertrag, geht das Gebrauchsrecht des Hauptmieters unter. Sobald sein Gebrauchsrecht untergeht, muss der Untermieter die Mietsache ebenfalls zurück- geben (niemand kann mehr Rechte übertragen, als er selber hat). Andernfalls kann die Vermieterin gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB und Art. 262 Abs. 3 OR die Aus- weisung des Untermieters durch das Gericht beantragen. Die Ausweisung kann im gleichen Verfahren wie gegenüber dem Hauptmieter erfolgen. Art. 273b Abs. 1 OR präzisiert im Übrigen, dass der Untermietvertrag nur für die Dauer des Hauptmiet- vertrags erstreckt werden kann. Wenn der Untermieter das Mietobjekt vor dem Ende seines Untermietvertrags zurückgeben muss, kann er von seinem Unterver- mieter allenfalls Schadenersatz für teilweise Nichterfüllung des Vertrags verlangen - 6 - (zum Ganzen BGE 139 III 353 E. 2.1.2 = Pra 2014 Nr. 38; BGE 120 II 112 E. 3; MÜLLER, in: SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art. 262 OR N 48 und Art. 267-267a N 28). Vorliegend ging mit Erlöschen des Hauptmietvertrags per 31. Oktober 2023 das Gebrauchsrecht der Gesuchsgegnerin 1 am Mietobjekt unter, womit auch das Gebrauchsrecht allfälliger Untermieterinnen unterging. Auch solche Untermieterin- nen wären deshalb zur Rückgabe des Mietobjekts verpflichtet. Sodann macht die Gesuchstellerin 2 nicht geltend, einen Mietvertrag direkt mit der Gesuchstellerin geschlossen zu haben.”
Nach der in der Quelle wiedergegebenen Rechtsprechung besteht für den Untermieter aufgrund von Art. 262 Abs. 3 OR eine Pflicht, dafür zu sorgen, dass Dritte die Sache nicht anders gebrauchen; daraus kann eine Pflicht zum Eingreifen bzw. Melden von Schäden folgen. Unterlässt der Untermieter das Melden von Schäden trotz einer solchen Pflicht, kann dies nach der zitierten Entscheidung als Sachbeschädigung durch Unterlassen bzw. als Gehilfenschaft durch Unterlassen gewertet werden (bei Vorliegen des erforderlichen Vorsatzes).
“Auch wenn die Lebens- dauer von Einrichtungsgegenständen überschritten sein soll, spreche dies nicht gegen eine Sachbeschädigung. Die Beschwerdegegnerin 1 habe angegeben, dass die Wohnung bei ihrem Einzug bereits heruntergekommen sei, dass es ins- besondere im Bad bereits Schimmel gehabt habe. Es sei der Beschwerdegegne- rin 1 auch bewusst gewesen, dass G._____ sich nicht um die Wohnung geküm- mert habe. Indem es die Beschwerdegegnerin 1 dennoch unterlassen habe, Schimmel- und Wasserschäden zu melden, habe sie sich (als Untermieterin) der Sachbeschädigung durch Unterlassen der Meldung strafbar gemacht. Das Nicht- melden der Schäden sei eventualvorsätzlich erfolgt. Wenn die Beschwerdegegne- rin 1 für das Bemalen, Verkleben und Entfernen von Gegenständen nicht verant- wortlich sei, mache sie sich zumindest der Gehilfenschaft durch Unterlassen - 9 - schuldig. Gehilfenschaft könne durch Unterlassen begangen werden, wenn eine Rechtspflicht bestehe, um einzugreifen. Eine solche Pflicht bestehe bei der Be- schwerdegegnerin 1 gestützt auf Art. 262 Abs. 3 OR. Die Beschwerdegegnerin 1 habe dafür zu sorgen gehabt, dass ein unsachgemässer Gebrauch auch nicht durch eine Drittperson erfolge. Soweit sie nicht eingegriffen habe, wenn G._____ Schäden an der Wohnung verursacht habe, habe die Beschwerdegegnerin 1 da- mit zumindest eine Gehilfenschaft durch Unterlassen begangen (Urk. 2).”
Unbefugte Untervermietung kann einen zur ordentlichen Kündigung berechtigenden Verstoss darstellen, wenn der Vermieter berechtigt gewesen wäre, die Zustimmung zu verweigern (Art. 262 Abs. 2 OR), oder wenn das Unterlassen, die Zustimmung einzuholen, das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien zerstört. Sachdienlich ist zudem die Anwendung des Verbots des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 ZGB), sodass eine missbräuchliche Ausübung des Untervermietungsrechts nicht geschützt wird.
“Lorsque la violation du devoir de diligence invoquée est la sous-location sans le consentement du bailleur, deux situations sont envisagées : soit le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO; soit le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (arrêt 4A_521/2021 précité consid. 4.2). Lorsque le locataire sous-loue totalement ou partiellement la chose louée sans autorisation, le bailleur peut valablement donner un congé ordinaire s'il s'avère qu'il était en droit de refuser son consentement, c'est-à-dire si l'une ou l'autre des conditions prévues à l'art. 262 al. 2 CO est réalisée. La résiliation est également valable si le simple fait de ne pas avoir requis le consentement préalable du bailleur est de nature à anéantir le lien de confiance entre les deux parties. A ces cas s'ajoute encore l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC; en effet, le locataire qui abuse de son droit à la sous-location ne saurait être protégé. Il faut alors raisonner comme si son droit n'existait pas (arrêt 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1,”
Bei der Untermiete gehören die Identität des Untermieters und die Anzahl der Bewohner zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen. Diese Tatsachen sind daher prozessual relevant und können beweisrechtlich geltend gemacht werden.
“Le bailleur qui a donné plusieurs motifs de congé doit prouver la réalisation de l'un d'entre eux, au moins. S'il n'est pas abusif, cela suffit à la validation du congé (LACHAT, op. cit., p. 957). Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC); la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu'elle a invoqué (ATF 120 II 105; arrêt du Tribunal fédéral 4A_623/2010 du 2 février 2011). Celui qui donne le congé doit ainsi au moins rendre vraisemblables les motifs du congé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_518/2010 du 16 décembre 2010; 4A_575/2008 du 19 février 2009). 3.1.3 Dans le cadre d'une sous-location, l'identité du sous-locataire et le nombre d'occupants de l'objet loué constituent des éléments essentiels du contrat (Bise/Planas, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017 n. 34 ad art. 262 CO). 3.1.4 La preuve a pour objet les faits pertinents et contestés (art. 150 al. 1 CPC). Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC). Selon la jurisprudence, qu'il soit fondé sur l'art. 29 al. 2 Cst. ou sur l'art. 8 CC, qui s'applique si les moyens de preuve sont invoqués en relation avec un droit subjectif privé découlant d'une norme de droit matériel fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 5A_726/2009 du 30 avril 2010 consid. 3.1), le droit à la preuve n'existe que s'il s'agit d'établir un fait pertinent, qui n'est pas déjà prouvé, par une mesure probatoire adéquate, laquelle a été régulièrement offerte selon les règles de la loi de procédure (ATF 135 I 187 consid. 2.2; 133 III 189 consid. 5.2.2, JdT 2007 I 197; 133 III 295 consid. 7.1, JdT 2008 I 160, SJ 2007 I 513). Le juge peut renoncer à une mesure d'instruction pour le motif qu'elle est manifestement inadéquate, porte sur un fait non pertinent ou n'est pas de nature à ébranler la conviction qu'il a acquise sur la base des éléments déjà recueillis (arrêt du Tribunal fédéral 4A_452/2013 du 31 mars 2014 consid.”
Zwischen Untervermietung und zulässiger Beherbergung ist danach zu unterscheiden, ob zwischen dem Mieter und den anwesenden Personen vorbestehende Familien- oder andere vergleichbare Lebensgemeinschaften bestehen sowie welche konkreten Umstände im Einzelfall vorliegen. Bei Vorliegen solcher Fürsorgeverhältnisse oder vergleichbarer Gemeinschaften kann die Zurverfügungstellung der Wohnung als normales Gebrauchsrecht des Mieters gelten und nicht als Untervermietung im Sinne von Art. 262 OR.
“Si le défendeur fait valoir des objections motivées et concluantes ("substanziiert und schlüssig"), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 p. 126, 620 consid. 5.1.1 p. 621, 728 consid. 3.3 p. 734). En règle générale (cf. cependant arrêt 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les références), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 141 III 23 consid. 3.2 p. 26; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). 2.1.2 La sous-location est réglementée spécialement à l'art. 262 CO. Il s'agit d'un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). De la sous-location, il faut distinguer l'hébergement. L'usage normal d'un logement implique le droit pour le locataire d'y héberger notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, comme par exemple des amis (arrêt du Tribunal fédéral 4A_39/2019 du 4 février 2019 consid. 4.3; cf. Lachat, in: Le droit du bail à loyer, 2019, n° 1.3.9 p. 59; Reudt, in: Das schweizerische Mietrecht, SVIT-kommentar, 4ème éd., 2018, n° 15 ad art. 257f CO). Un tel hébergement n'est ni une sous-location, ni un prêt à usage. Si l'hébergement implique généralement que le locataire continue d'occuper lui-même l'appartement dans lequel il reçoit des proches, le Tribunal fédéral a admis que, lorsqu'un père met à disposition de son enfant majeur dont il a la charge un appartement dont il est locataire, il fait un usage normal de la chose louée, même s'il n'occupe plus l'appartement lui-même (arrêt 4A_30/2019 précité consid.”
“De la sous-location, il faut distinguer l'hébergement. L'usage normal d'un logement implique le droit pour le locataire d'y héberger notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, comme par exemple des amis. Il ne doit toutefois pas entraîner une sur-occupation de l'appartement. Le locataire doit en principe continuer d'occuper lui-même l'appartement dans lequel il reçoit des proches (arrêts du Tribunal fédéral 4A_596/2019 du 30 juin 2020 consid. 4.2.2; 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.3; ACJC/333/2019 du 28 février 2019 consid. 2.1.2; ACJC/1250/2012 du 10 septembre 2012 consid. 4.1.; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 7 ad art. 262 CO). Même si le proche participe au paiement du loyer principal, il n'y a pas de sous-location, mais seulement l'exercice par le locataire de son droit d'héberger des familiers (cf. Lachat/Grobet Thorens, op. cit., p. 721; Bise/Planas, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 16a ad art. 262 CO). Entre la sous-location et l'hébergement de familiers participant au paiement du loyer la frontière n'est pas toujours bien tracée. Selon David Lachat, il n'y a pas de sous-location tant qu'entre le locataire et les autres occupants des lieux préexistent des rapports de famille ou une autre communauté de vie comparable (Lachat, La sous-location, in SJ 1992 p. 471).”
Die Lehre und Rechtsprechung werten Art. 262 OR als relativ zwingend zugunsten des Mieters: Der Mieter kann grundsätzlich ganz oder teilweise untervermieten; Bestimmungen des Hauptmietvertrags, die das Recht zur Untervermietung zulasten des Mieters beschränken, sind nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht durchsetzbar bzw. als nichtig zu betrachten.
“Hinsichtlich der Klausel zur Wohnsitzpflicht der Mieterin während der Vertragsdauer und der Verpflichtung, das Mietobjekt selbst zu bewohnen, erwog die Vorinstanz, diese Fragen seien nicht Bestandteil der Klage. Darauf sei nicht einzugehen. Die Klausel betreffend Untervermietung sei im Übrigen nichtig. Art. 262 OR gestatte dem Mieter grundsätzlich die Untervermietung eines Teils oder des ganzen Mietobjekts. Da die Norm relativ zwingend sei, könnten die Parteien des Hauptmietvertrages das Recht zur Untervermietung nicht zulasten des Mieters beschränken.”
“Eine wiederholte Missachtung des Zustimmungser- fordernisses soll zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses führen (... Begleit- schreiben S. 2 f.). 14.2. Die Vorinstanz macht zutreffend Ausführungen zur Untervermietung, wes- halb darauf verwiesen werden kann. Ergänzend ist Folgendes festzuhalten: Das Obligationenrecht regelt die Untermiete in Art. 262 OR. Danach kann der Mieter die Sache mit der Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermie- ten (Abs. 1). Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn (a.) der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzu- geben; (b.) die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmieters missbräuchlich sind; (c.) dem Vermieter aus der Untermiete we- sentliche Nachteile entstehen. Art. 262 OR ist relativ zwingend zugunsten des Mieters. Folglich können die Parteien des Hauptmietvertrages das Recht zur Un- tervermietung nicht zulasten des Mieters beschränken (SVIT Mietrecht-ROHRER, 4. A., Art. 262 OR N 1; BSK OR I-WEBER, 7. A., Art. 262 N 2; CHK OR-HULLIGER, 4. A., Art. 262 N 1). Indem die Berufungsklägerin das Recht auf Untervermietung mittels einseitiger Vertragsänderung teilweise entziehen möchte, verstösst sie gegen Bundesrecht. Die entsprechende Klausel ist ohne weiteres nichtig (Art. 20 Abs. 1 OR). - 85 - 15. 15.1. Die Berufungsklägerin möchte weiter erreichen, dass der Mietzins und die wirtschaftlichen Verhältnisse der Mieterschaft in einem angemessenen Verhältnis zueinander stehen. Um dieses Verhältnis zu ermitteln, rechnet sie einen Zehntel des steuerbaren Haushaltsvermögens, das Fr. 200'000.– übersteigt, dem mass- gebenden Einkommen der Mietpartei an. Das angemessene Verhältnis gilt als verletzt, wenn das massgebende Einkommen über Fr. 70'000.– liegt und gleich- zeitig das Sechsfache des Bruttomietzinses übersteigt (... Begleitschreiben S. 2). 15.2. Auch dazu kann vorab auf die vorinstanzlichen Ausführungen verwiesen werden, wobei folgende Ergänzungen vorzunehmen sind: Vermieter sind im Nor- malfall an möglichst finanzkräftigen Mietern interessiert, verursachen diese doch weniger Zahlungsausfälle.”
Die Weigerung des Untermieters, dem Vermieter Einsicht in die Untermietverträge zu gewähren, kann vom Vermieter als Indiz für missbräuchliche Konditionen gewertet werden und somit einen verweigerungsfähigen Grund im Sinne von Art. 262 Abs. 2 OR begründen.
“Le témoin avait participé à une réunion organisée aux alentours de février 2018 entre l'actionnaire et E______ lors de laquelle ce dernier avait indiqué ne rien pouvoir divulguer au sujet du refinancement dès lors qu'il avait externalisé cette mission à un tiers avec lequel sa société était tenue par un accord de confidentialité. Peu de temps après, soit en mars ou avril, un représentant de P______ lui avait révélé l'existence d'un accord verbal entre l'association et A______ SARL concernant l'AUBERGE N______ ainsi que l'HÔTEL C______ sans pouvoir en dire plus au vu de la clause de confidentialité. l. Le 2 mai 2018, H______ SA a interpellé P______ lui faisant savoir qu'elle considérait "comme nuls et non avenus" tous les accords que cette dernière - ou une société apparentée - auraient conclus par le biais de E______. Elle a exigé de P______ qu'elle cessât immédiatement le paiement des loyers en mains de l'une ou l'autre des sociétés présentées par E______, faute de quoi elle solliciterait une expulsion judiciaire. Néanmoins, H______ SA se déclarait prête à envisager une collaboration directe future avec l'association. m. Par courrier du 22 juin 2018, H______ SA a mis en demeure A______ SARL de mettre fin aux contrats de sous-location qui la liaient à P______ ou de les rendre conformes aux exigences de l'art. 262 al. 2 CO. Elle déduisait du refus de A______ SARL de lui communiquer une copie des contrats la liant à P______ qu'il existait une différence significative de loyer entre les baux principaux (considérés comme nuls) et les contras de sous-location. En réponse, A______ SARL a fait savoir que le contrat de bail principal était un contrat de bail à ferme, ce qui rendait inopérante la mise en demeure. En outre, elle a affirmé que les actionnaires de H______ SA avaient été informés des sous-locations par E______. n.a Après quelques échanges épistolaires, H______ SA a, par courrier recommandé du 20 juillet 2018, reçu le 23 juillet suivant par A______ SARL, résilié le bail concernant l'HÔTEL C______ de manière anticipée pour le 31 août 2018 au motif d'une sous-location non autorisée, subsidiairement en raison des conditions abusives de celle-ci. L'avis de résiliation, établi sur formule officielle, était joint au courrier. n.b Par pli séparé du même jour, H______ SA a résilié le bail concernant l'AUBERGE N______ pour les mêmes motifs.”
Art. 262 OR kann nach der Rechtsprechung analog auf gewerbliche bzw. geschäftliche Flächen angewendet werden, insbesondere wenn der Mieter die Betriebsausübung an einen Dritten überträgt (z. B. durch einen Vertrag de gérance libre). In solchen Fällen sind die Fragen der Untervermietung nach den gleichen Kriterien des Art. 262 OR zu beurteilen.
“S'agissant d'un contrat de sous-location, l'art. 257f al. 3 CO est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt précité 4A_521/2021 consid. 4.2). Lorsque la violation du devoir de diligence invoquée (condition n° 1 de l'art. 257f al. 3 CO) est la sous-location sans le consentement du bailleur, deux situations sont visées: soit le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO; soit le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (arrêt précité 4A_521/2021 consid. 4.2). Les motifs valables au sens de l'art. 262 al. 2 CO sont le refus du locataire de communiquer les conditions de la sous-location (let. a), les conditions de la sous-location sont abusives, comparées à celles du contrat de bail principal (let. b), ou la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). L'art. 262 CO s'applique par analogie lorsque le locataire d'une surface commerciale abritant un restaurant confie l'exploitation de l'établissement à un tiers par un contrat de gérance libre (arrêt 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid.”
Kurzzeitige Vermietungen über Plattformen oder andere Organisationsformen können nach der Rechtsprechung als «wesentlicher Nachteil» im Sinne von Art. 262 Abs. 2 lit. c OR gelten und berechtigen die Vermieterin somit, die Zustimmung zur Untervermietung zu verweigern. Bei wiederholter Missachtung des Zustimmungserfordernisses ist in den zitierten Entscheidungen die Kündigung des Mietvertrags als zulässige Folge genannt.
“Die Untervermietung ist nur mit vorgängiger Zustimmung der Vermieterin gestattet. Dabei gilt Folgendes: Die Untervermietung eines Teils der Wohnung ist zulässig. Ab Einzug der Untermietpartei gelten die Bestimmungen betreffend Wohnsitz, Belegung und wirtschaftliche Verhältnisse für den Haushalt der Mietpartei als Ganzes. Die Untervermietung der ganzen Wohnung ist zulässig, wenn sie maximal ein Jahr andauert und einmaligen Charakter hat. Sie hat keine Belegungs-, Wohnsitz- und Einkommensvorgaben zu erfüllen. Untervermietungen, welche die im vorstehenden Absatz erwähnten Voraussetzungen für eine teilweise oder vollständige Untervermietung nicht erfüllen sowie kurzzeitige Vermietungen eines Teils oder der ganzen Wohnung über Vermietungsplattformen oder andere Organisationsformen gelten für die Vermieterin als wesentlicher Nachteil im Sinne von Art. 262 Abs. 2 lit. c OR und berechtigen sie, die entsprechende Zustimmung zur Untervermietung zu verweigern. Bei wiederholter Missachtung des Zustimmungserfordernisses ist die Vermieterin berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen. Informations- und Auskunftspflicht/Auskunftsbevollmächtigung Die Mietpartei ist verpflichtet, der Vermieterin die zur Kontrolle der Vermietungsbedingungen gemäss diesem Mietvertrag sowie die zum Vollzug der VGV notwendigen Auskünfte zu erteilen und auf Verlangen entsprechende Nachweise vorzulegen. Bei Verletzung dieser Pflichten oder bei Täuschung ist die Vermieterin berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen. Die Mietpartei ermächtigt die Vermieterin überdies zu diesem Zweck beim Personenmeldeamt, beim Steueramt und bei anderen zuständigen Stellen, welche für die Mietvertragsumsetzung erforderliche Daten bearbeiten, die erforderlichen Auskünfte und Daten, insbesondere über den Zivilstand, die Personenzahl, den Wohnsitz sowie die Einkommens- und Vermögensverhältnisse einzuholen. Der Mietvertrag mit seinen nachträglichen Änderungen gilt als Ausweis über die vorerwähnten Ermächtigungen.”
“Die Untervermietung ist nur mit vorgängiger Zustimmung der Vermieterin gestattet. Dabei gilt Folgendes: Die Untervermietung eines Teils der Wohnung ist zulässig. Ab Einzug der Untermietpartei gelten die Bestimmungen betreffend Wohnsitz, Belegung und wirtschaftli- che Verhältnisse für den Haushalt der Mietpartei als Ganzes. Die Untervermietung der gan- zen Wohnung ist zulässig, wenn sie maximal ein Jahr andauert und einmaligen Charakter hat. Sie hat keine Belegungs-, Wohnsitz- und Einkommensvorgaben zu erfüllen. Untervermietungen, welche die im vorstehenden Absatz erwähnten Voraussetzungen für eine teilweise oder vollständige Untervermietung nicht erfüllen sowie kurzzeitige Vermietun- gen eines Teils oder der ganzen Wohnung über Vermietungsplattformen oder andere Orga- nisationsformen gelten für die Vermieterin als wesentlicher Nachteil im Sinne von Art. 262 Abs. 2 lit. c OR und berechtigen sie, die entsprechende Zustimmung zur Untermietung zu verweigern. Bei wiederholter Missachtung des Zustimmungserfordernisses ist die Vermiete- rin berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen. Informations- und Auskunftspflicht / Auskunftsbevollmächtigung Die Mietpartei ist verpflichtet, der Vermieterin die zur Kontrolle der Vermietungsbedingun- gen gemäss diesem Mietvertrag sowie die zum Vollzug der VGV notwendigen Auskünfte zu erteilen und auf Verlangen entsprechende Nachweise vorzulegen. Bei Verletzung dieser Pflichten oder bei Täuschung ist die Vermieterin berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen. Die Mietpartei ermächtigt die Vermieterin überdies zu diesem Zweck beim Personenmelde- amt, beim Steueramt und bei anderen zuständigen Stellen, welche für die Mietvertrags- umsetzung erforderliche Daten bearbeiten, die erforderlichen Auskünfte und Daten, insbe- sondere über den Zivilstand, die Personenzahl, den Wohnsitz sowie die Einkommens- und Vermögensverhältnisse einzuholen.”
Die Rechtsprechung nimmt an, dass die Aufnahme von Angehörigen oder nahestehenden Personen (z. B. Ehegatte, Partner, Kinder, auch Freunde) durch den Mieter typischerweise als blosse Unterbringung (hébergement) und nicht als Untervermietung zu qualifizieren ist, sofern kein animus contrahendi — d. h. kein Wille, ein selbständiges mietvertragliches Nutzungsrecht zu begründen — gegeben ist. Ebenso begründet die anteilige Beteiligung des Ehegatten/Partners an der Bezahlung des Hauptmietzinses nicht ohne Weiteres ein Vertragsverhältnis der Untervermietung. Solche Unterbringungen bleiben zulässig, solange sie nicht zu einer Überbelegung der Räume führen.
“La jurisprudence admet également que le locataire puisse remettre l'usage de la chose louée à un tiers sous forme de prêt à usage lorsque le locataire cède par contrat, l'usage de la chose louée sans contre-prestation (ATF 136 III 186 consid. 3.2.3, arrêts du Tribunal fédéral 4A_521/2021 du 3 janvier 2023 consid. 3.2.2; 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.2; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 2453). En marge du prêt à usage, le Tribunal fédéral a également admis l'hébergement de familiers par le locataire, notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, par exemple des amis (ATF 136 III 186 consid. 3.2.2, arrêts du Tribunal fédéral 4A_521/2021 précité, consid. 3.2.3; 4A_39/2019 précité consid. 4.3, 4A_596/2019 du 30 juin 2020 consid. 4.2.2; Giger, Berner Kommentar, n. 9 ad art. 262 CO; Lachat, in Le droit du bail à loyer, 2ème éd., 2019, n. 1.3.9 p. 59; Reudt, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4e éd. 2018, n. 15 ad art. 257f CO; Rohrer, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT Kommentar, 4e éd. 2018, n. 4 ad art. 262 CO; Schwanger, in Wohn- und Geschäftsraummiete, n. 10.29). Un tel hébergement n'est ni une sous-location, ni un prêt à usage, faute d'animus contrahendi (Giger, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO; Müller, Contrats de droit suisse, 2021, n. 1155; Weber, Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n. 1 ad art. 262 CO). 2.1.5 Selon l'art. 641 CC, le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi (al. 1); il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation (al. 2). L'action en revendication permet au propriétaire de réclamer la restitution du bien qui fait l'objet de son droit. L'action est subordonnée à la réalisation de deux conditions matérielles, à savoir que le demandeur est propriétaire de la chose et le défendeur la détient sans droit. Lorsque ces conditions sont réunies, le demandeur peut obtenir que le défendeur soit condamné à lui restituer la chose (Foëx, in Commentaire Romand, CC II, 2016, n. 28, 31 et 35 ad art. 641 CC).”
“p. 59; REUDT, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4e éd. 2018, n° 15 ad art. 257f CO; ROHRER, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT Kommentar, 4e éd. 2018, n° 4 ad art. 262 CO; SCHWANINGER, in Wohn- und Geschäftsraummiete, n° 10.29). Un tel hébergement n'est ni une sous-location, ni un prêt à usage, faute d'animus contrahendi (GIGER, Berner Kommentar, n° 9 ad art. 262 CO; MÜLLER, Contrats de droit suisse, 2021, n° 1155; WEBER, Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 1 ad art. 262 CO). Un tel hébergement est toujours possible aussi longtemps que cela ne provoque pas une sur-occupation des locaux (HIGI/WILDISEN, Zürcher Kommentar, n° 11 ad art. 262 CO). L'organisation interne de la famille justifie que le conjoint, le partenaire ou le concubin puisse participer au paiement du loyer principal sans que cela n'influence la qualification d'hébergement. En d'autres termes, le partage du loyer entre les conjoints, les partenaires ou les concubins ne crée pas en soi un rapport contractuel de sous-location (BISE/PLANAS, in Commentaire pratique droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, n. 16a ad art. 262 CO; LACHAT, La sous-location, in SJ 1992 p. 471; LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, 2019, p.”
Die Zustimmung des Vermieters zur Untermiete begründet nach den zitierten Entscheidungsgründen nicht zugleich einen eigenständigen Anspruch des Mieters auf Rückkehr in das Mietobjekt. Ebenso darf aus der Bewilligung nicht ohne weiteres eine faktische Sperrfrist gegen eine ordentliche Kündigung des Hauptmietverhältnisses abgeleitet werden.
“Da es sich beim Grundsatz von Treu und Glauben um einen Rechtsbe- griff handelt, sind diejenigen Tatsachen zu beweisen, die auf einen Verstoss gegen diesen Grundsatz schliessen lassen (BGer 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008 E. 2.4.3). Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kün- digung grundsätzlich gebunden (BGer 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1). 1.2 Würdigung im konkreten Fall 1.2.1 Keine Vergeltungs- bzw. Vereitelungskündigung Die Kläger machen geltend, dass der Beklagte das Mietverhältnis gekündigt habe, weil sie nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht - 9 - hätten (sog. Vergeltungskündigung). Damit machen die Kläger sinngemäss geltend, dass bei Untermietverhältnissen die Kündigungsfreiheit und das Recht des Vermie- ters, den Vertragspartner selbst auszusuchen, eingeschränkt sei. Den Klägern ist zuzustimmen, dass die Untermiete nur unter bestimmten Voraussetzungen verwei- gert werden darf (vgl. Art. 262 OR) und Sinn und Zweck der Untermiete u.a. darin liegt, dass die Mietpartei temporär an einem anderen Ort wohnen und später zu- rückkehren kann. Ein Mieter hat unter den Voraussetzungen von Art. 262 OR zwar das Recht, ein Untermietverhältnis einzugehen bzw. einen Anspruch auf Zustim- mung des Vermieters zur Untermiete, dies vermittelt aber – entgegen der klägeri- schen Ansicht – nicht auch einen Anspruch auf Rückkehr in das Mietobjekt, jeden- falls soweit dies nicht auch im Hauptvertrag seinen Niederschlag findet, etwa in Form einer entsprechenden Mindestdauer. Würde man allein wegen der Tatsache der Untervermietung bzw. der Zustimmung dazu einen Anspruch auf Rückkehr an- nehmen, würde dies die Kündigungsfreiheit bzw. das Recht des Vermieters, ein Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, unterlaufen. Der Hauptvermieter könnte dem Mieter und Untervermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, solange dieser nicht (wieder) im Mietobjekt wohnt. Eine solche Einschränkung der Kündigungsfreiheit bei Untermietverhältnissen würde bedeuten, dass Mieter, welche das Mietobjekt an eine Drittpartei untervermieten und entsprechend das Mietobjekt gar nicht selbst bewohnen, vor Kündigungen besser geschützt wären als Mieter, die das Mietobjekt selber nutzen und entsprechend darauf angewiesen sind.”
“Die Ansicht der Berufungskläger, wonach Art. 262 OR implizit auch ein Recht auf Rückkehr ins Mietobjekt vermittle, ansonsten das Recht auf Untermiete seines inneren Gehalts entleert werde, kann sodann nicht geteilt werden. Weder in der Lehre noch der Rechtsprechung finden sich Anhaltspunkte, wonach sich eine derart weitgehende Auslegung des Rechts auf Untermiete rechtfertigte. Vielmehr ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass das Recht auf Eingehung eines Untermiet- verhältnisses zu keiner faktischen Sperrfrist nach Bewilligung der Untermiete füh- ren darf. Eine Vergeltungskündigung i.S.v. Art. 271a Abs. 1 lit. a OR kommt im Falle der Untermiete nur in Frage, wenn die Kündigung aufgrund der Tatsache, - 19 - dass der Mieter berechtigterweise ein Untermietverhältnis eingehen möchte, aus- gesprochen wird. Die Konstellation, in der der Vermieter ein Mietverhältnis mit be- stehender Untermiete kündigt, um direkt mit dem Untermieter einen Vertrag abzu- schliessen, ist eine andere. Der Kündigungsgrund liegt im Umstand, dass der Ver- mieter die Mietsache einer Person überlassen will, die seiner Ansicht nach bes- sere Verwendung dafür hat als der bisherige Mieter, was grundsätzlich zulässig ist.”
“Die kündigende Partei ist an die von ihr gegebene Begründung der Kün- digung grundsätzlich gebunden (BGer 4A_342/2007 vom 2. November 2007 E. 2.2.1) und muss den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen (BGer 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.1). 1.2 Würdigung im konkreten Fall 1.2.1 Keine Vergeltungs- bzw. Vereitelungskündigung Die Kläger machen geltend, dass der Beklagte das Mietverhältnis gekündigt habe, weil sie nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht - 9 - hätten (sog. Vergeltungskündigung). Damit machen die Kläger sinngemäss geltend, dass bei Untermietverhältnissen die Kündigungsfreiheit und das Recht des Vermie- ters, den Vertragspartner selbst auszusuchen, eingeschränkt sei. Den Klägern ist zuzustimmen, dass die Untermiete nur unter bestimmten Voraussetzungen verwei- gert werden darf (vgl. Art. 262 OR) und Sinn und Zweck der Untermiete u.a. darin liegt, dass die Mietpartei temporär an einem anderen Ort wohnen und später zu- rückkehren kann. Ein Mieter hat unter den Voraussetzungen von Art. 262 OR zwar das Recht, ein Untermietverhältnis einzugehen bzw. einen Anspruch auf Zustim- mung des Vermieters zur Untermiete, dies vermittelt aber – entgegen der klägeri- schen Ansicht – nicht auch einen Anspruch auf Rückkehr in das Mietobjekt, jeden- falls soweit dies nicht auch im Hauptvertrag seinen Niederschlag findet, etwa in Form einer entsprechenden Mindestdauer. Würde man allein wegen der Tatsache der Untervermietung bzw. der Zustimmung dazu einen Anspruch auf Rückkehr an- nehmen, würde dies die Kündigungsfreiheit bzw. das Recht des Vermieters, ein Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, unterlaufen. Der Hauptvermieter könnte dem Mieter und Untervermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, solange dieser nicht (wieder) im Mietobjekt wohnt. Eine solche Einschränkung der Kündigungsfreiheit bei Untermietverhältnissen würde bedeuten, dass Mieter, welche das Mietobjekt an eine Drittpartei untervermieten und entsprechend das Mietobjekt gar nicht selbst bewohnen, vor Kündigungen besser geschützt wären als Mieter, die das Mietobjekt selber nutzen und entsprechend darauf angewiesen sind.”
Bei der Untervermietung von Geschäftsräumen (Sublokation im Sinne von Art. 262 OR) ist der vom Untermieter entrichtete Untermietzins als Bestandteil der «cifra d'affari» (Jahresumsatz / Bruttoumsatz) zu berücksichtigen.
“4). Nel periodo in esame la ricorrente non ha pertanto diritto alle prestazioni, poiché la sua attività non è stata limitata in modo considerevole a causa di provvedimenti adottati per combattere l’epidemia di COVID-19. Ella sostiene tuttavia che l’ammontare della cifra d’affari calcolata dai revisori indipendenti non è corretta, poiché tiene conto della parte di affitto pagatole dalle sorelle per la locazione del locale commerciale dove tutte e tre svolgono la loro attività indipendente. La censura va respinta. I revisori esterni hanno infatti correttamente preso in considerazione l’importo che le sorelle hanno versato alla ricorrente quale quota parte della locazione sia per il periodo dal 2015 al 2019, sia per i mesi litigiosi. Infatti, come rileva giustamente l’amministrazione, giuridicamente si tratta di una sublocazione ai sensi dell’art. 262 CO e trattandosi inoltre del locale commerciale in cui l’assicurata svolge l’attività, il relativo compenso deve figurare nella cifra d’affari, che va intesa come la somma delle vendite dei beni o dei servizi di un’impresa durante un anno contabile (cfr. www.kmu.admin.ch), ossia il fatturato lordo delle entrate della società. Non vi è pertanto alcun motivo per scostarsi dal calcolo effettuato dai revisori incaricati dalla Cassa di verificare la correttezza dei dati forniti dalla ricorrente con le richieste di indennità giornaliere per il coronavirus. In queste condizioni a ragione l’amministrazione, in presenza di un fatto nuovo (ossia l’ammontare diverso della cifra d’affari dovuto ad un elemento non preso in considerazione dall’assicurata), ha proceduto alla revisione delle precedenti decisioni di attribuzione delle indennità per i periodi litigiosi ed ha richiesto la restituzione degli importi versati indebitamente all’assicurata.”
Teiluntermiete ist nach der Rechtsprechung grundsätzlich möglich; dabei unterscheidet das Bundesgericht zwischen ganzer und teilweiser Untervermietung und setzt einen relativ strengen Massstab an. Einschränkungen durch den Vermieter, namentlich zeitliche (z.B. Befristung ganzer Untermieten) oder solche, die Umgehungen von Belegungs‑ und Wohnsitzpflichten verhindern sollen, können rechtmässig sein.
“Das Bundesgericht erachtet die Untermiete, abweichende Abmachung vorbehalten, in ständiger Rechtsprechung nur dann als zulässig, "wenn der Mieter beabsichtigt, das Mietobjekt in absehbarer Zeit wieder selber zu nutzen. Hierbei ist ein relativ strenger Massstab anzusetzen, soll das Institut der Untermiete nicht zweckentfremdet werden. Die Untervermietung ist an sich gedacht für Fälle, in denen der Mieter die Mietsache, beispielsweise wegen eines beruflich bedingten, zeitlich begrenzten Auslandsaufenthalts, vorübergehend nicht nutzen kann und für die Zeit seiner Abwesenheit aus finanziellen Gründen einem Dritten überlässt, oder für Fälle, in denen eine Wohnung infolge Wegzugs oder Todes von Familienangehörigen zu gross geworden ist und deshalb teilweise Dritten überlassen wird" (BGE 138 III 59 E. 2.2.1). Entsprechend unterscheidet das Bundesgericht zwischen ganzer und teilweiser Untervermietung und lässt somit Einschränkungen des Rechts zur Untervermietung durch den Vermieter zu. Die hier strittige Klausel gestattet die Untervermietung eines Teils der Wohnung zeitlich uneingeschränkt, diejenige der ganzen Wohnung während eines Jahres (oben E. 3.2.1). Die Regelung entspricht dem Sinn und Zweck von Art. 262 OR bzw. dessen Kerngehalt gemäss der oben zitierten Rechtsprechung ohne Weiteres und liegt im nachvollziehbaren Interesse der Beschwerdegegnerin, soll doch damit eine Umgehung der Belegungsvorschriften und Wohnsitzpflicht verhindert werden. Die genannte Einschränkung des Rechts zur Untervermietung ist rechtmässig.”
“Hierbei ist ein relativ strenger Massstab anzusetzen, soll das Institut der Untermiete nicht zweckentfremdet werden. Die Untervermietung ist an sich gedacht für Fälle, in denen der Mieter die Mietsache, beispielsweise wegen eines beruflich bedingten, zeitlich begrenzten Auslandsaufenthalts, vorübergehend nicht nutzen kann und für die Zeit seiner Abwesenheit aus finanziellen Gründen einem Dritten überlässt, oder für Fälle, in denen eine Wohnung infolge Wegzugs oder Todes von Familienangehörigen zu gross geworden ist und deshalb teilweise Drit- ten überlassen wird» (BGE 138 III 59 E. 2.2.1). Entsprechend unterscheidet das Bundesgericht zwischen ganzer und teilweiser Untervermietung und lässt somit Einschränkungen des Rechts zur Untervermietung durch den Vermieter zu. Die hier strittige Klausel gestattet die Untervermietung eines Teils der Wohnung zeitlich uneingeschränkt, diejenige der ganzen Wohnung während eines Jahres (oben E. 3.2.1). Die Regelung entspricht dem Sinn und Zweck von Art. 262 OR bzw. dessen Kerngehalt gemäss der oben zitierten Rechtsprechung ohne Wei- teres und liegt im nachvollziehbaren Interesse der Beschwerdegegnerin, soll doch damit eine Umgehung der Belegungsvorschriften und Wohnsitzpflicht verhindert werden. Die genannte Einschränkung des Rechts zur Untervermietung ist recht- mässig. 3.3.2. Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz auch, wenn sie erwog, die einsei- tige Einführung von Vorgaben zur Wohnungsbelegung sei missbräuchlich. Es ist unbestritten, dass eine entsprechende Regelung kein zwingendes Recht verletzen würde. Zudem begründet die Beschwerdeführerin diese Klausel überzeugend da- mit, dass sie das seit Jahren von der Beschwerdegegnerin alleine bewohnte 6- Zimmer-Einfamilienhaus an eine Familie mit Kindern vermieten wolle. Die Klausel bezweckt somit eine optimale Auslastung der städtischen Liegenschaften. Ihr liegt offensichtlich ein legitimes Interesse der Beschwerdeführerin und der Allgemein- heit bzw. der Wohnungssuchenden zugrunde, zumal Wohnraum in A.”
Der Hauptmieter bleibt dem Vermieter gegenüber für die Nutzung der Sache durch den Untermieter verantwortlich. Verbleibt der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses in den Räumen, kann der Vermieter vom Hauptmieter eine Entschädigung für die widerrechtliche Besetzung verlangen; die Praxis setzt diese Entschädigung regelmässig in der Höhe des geschuldeten Mietzinses für die betroffene Zeit an. Als Rechtsgrund kommen insbesondere Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung und aus unerlaubter Handlung in Betracht; die Rechtsprechung anerkennt daneben je nach Fallgestaltung auch andere Grundlagen (z. B. einen tatsächlichen vertraglichen Rapport). Die Pflicht des Hauptmieters gegenüber dem Vermieter bleibt bestehen, auch wenn der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter Leistungen erbringt.
“A titre de dommages et intérêts, le bailleur pourra notamment lui réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux, dont le montant équivaut en règle générale à celui du loyer pour la période pendant laquelle le locataire demeure dans les lieux (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1053; ACJC/1003/2012 du 11 juillet 2012). 4.1.2 La sous-location est un contrat de bail à loyer à part entière, indépendant du bail principal, auquel il vient se superposer. La sous-location ne crée aucun lien contractuel direct entre le bailleur et le sous-locataire. Le locataire reste responsable du paiement du loyer. Ainsi, même si le sous-locataire ne paie pas son loyer, le locataire doit néanmoins continuer à s'acquitter du sien en main du bailleur. Si le sous-locataire reste dans les locaux après la fin du bail principal, le locataire va devoir payer au bailleur une indemnité pour occupation illicite, quand bien même il aurait effectué toutes les démarches nécessaires pour que les locaux soient bien restitués à la fin du bail (Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 64 et 66 ad art. 262 CO). 4.1.3 La conclusion du contrat de bail est soumise aux règles générales des art. 1ss CO. La loi ne prescrit aucune forme pour le contrat de bail (art. 11 al. 1 CO). Il peut être conclu par écrit, oralement ou par actes concluants (art. 1 al. 2 CO; ATF 119 III 78 consid. 3c.; Lachat, op.cit., p. 203). Cela étant, pour que tel soit le cas les parties doivent manifester leur volonté de façon concordante sur tous les points essentiels du contrat (art. 1 CO). En matière de bail, le Tribunal fédéral a relevé que la conclusion d'un bail tacite ne doit être retenue qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 3.1.1 et 4.1; 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1). Dans l'analyse que doit conduire la juridiction, l'ensemble des circonstances doit être pris en compte (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015 précité consid. 4.1; 4A_247/2008 du 19 août 2008, consid. 3.2.1). 4.2 En l'espèce, comme retenu à bon droit par le Tribunal, les appelants n'ont pas établi l'existence d'un accord avec l'intimé, qui les dispenserait de s'acquitter des indemnités pour occupation illicite jusqu'à la libération des locaux.”
“En revanche, si le bailleur, en demeure de reprendre les locaux loués, les laisse délibérément à disposition du locataire, c'est en vertu des règles sur l'enrichissement illégitime que celui-ci devra une compensation financière pour avoir continué à les utiliser après l'extinction du bail (ATF 119 II 437 précité consid. 3b/cc; arrêts du Tribunal fédéral 4A_276/2018 précité consid. 3.1; 4A_524/2018 précité consid. 4.1). L'application des art. 41 ss CO comme fondement de l'indemnité pour occupation illicite des locaux n'intervient quant à elle que dans les rapports entre le bailleur principal et le sous-locataire (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.3 et 5.3, qui exclut par ailleurs le recours à l'art. 41 CO dans le cas d'occupation illégitime des locaux par un sous-occupant à titre gratuit; Lachat, op. cit., p. 743). En cas de restitution tardive de la chose louée par le sous-locataire, le bailleur principal peut directement exiger auprès de celui-ci le paiement d'une indemnité pour occupation illicite en s'appuyant sur l'art. 41 CO, pour autant qu'il puisse reprocher au sous-locataire d'avoir commis une faute (Bise/Planas, in Bohnet/ Carron/Montini, op. cit., n. 87 ad art. 262 CO). 2.2 En l'espèce, après avoir admis que les parties étaient liées par un contrat de sous-location, le Tribunal a considéré qu'ensuite de la résiliation du bail principal au 31 juillet 2015, l'intimée, sous-locataire, ne pouvait devoir aux recourants, locataires principaux, que des indemnités pour occupation illicite, au sens des principes rappelés ci-dessus, et que ces indemnités étaient susceptibles de se prescrire soit selon les règles de l'enrichissement illégitime, soit selon celles de la responsabilité pour actes illicites. Or, il découle des principes rappelés ci-dessus que l'indemnité due par le locataire pour occupation des locaux après l'expiration du bail peut également reposer sur d'autres fondements, à l'instar du rapport contractuel de fait, admis de longue date par la jurisprudence (cf. Carron, L'indemnité pour occupation illicite: rapport contractuel de fait comme fondement, principes de fixation et application de l'art. 42 al. 2 CO (arrêt 4A_276/2018), Newsletter Bail.”
Das kurzfristige oder gelegentliche Beherbergen von Angehörigen und nahestehenden Personen (z. B. Ehegatte/Partner/Concubin, Kinder, andere Angehörige, Freunde) gehört zum normalen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter und ist nach Rechtsprechung nicht als Unter- bzw. Untermiete oder als Gebrauchsleihe zu qualifizieren.
“En marge du prêt à usage, le Tribunal fédéral a également admis l'hébergement de familiers par le locataire, notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, par exemple des amis (ATF 136 III 186 consid. 3.2.2, arrêt 4A_39/2019 précité consid. 4.3, 4A_596/2019 du 30 juin 2020 consid. 4.2.2; GIGER, Berner Kommentar, n° 9 ad art. 262 CO; LACHAT, in Le droit du bail à loyer, 2019, n°”
“3, arrêts du Tribunal fédéral 4A_521/2021 du 3 janvier 2023 consid. 3.2.2; 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.2; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 2453). En marge du prêt à usage, le Tribunal fédéral a également admis l'hébergement de familiers par le locataire, notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, par exemple des amis (ATF 136 III 186 consid. 3.2.2, arrêts du Tribunal fédéral 4A_521/2021 précité, consid. 3.2.3; 4A_39/2019 précité consid. 4.3, 4A_596/2019 du 30 juin 2020 consid. 4.2.2; Giger, Berner Kommentar, n. 9 ad art. 262 CO; Lachat, in Le droit du bail à loyer, 2ème éd., 2019, n. 1.3.9 p. 59; Reudt, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4e éd. 2018, n. 15 ad art. 257f CO; Rohrer, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT Kommentar, 4e éd. 2018, n. 4 ad art. 262 CO; Schwanger, in Wohn- und Geschäftsraummiete, n. 10.29). Un tel hébergement n'est ni une sous-location, ni un prêt à usage, faute d'animus contrahendi (Giger, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO; Müller, Contrats de droit suisse, 2021, n. 1155; Weber, Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n. 1 ad art. 262 CO). 2.1.5 Selon l'art. 641 CC, le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi (al. 1); il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation (al. 2). L'action en revendication permet au propriétaire de réclamer la restitution du bien qui fait l'objet de son droit. L'action est subordonnée à la réalisation de deux conditions matérielles, à savoir que le demandeur est propriétaire de la chose et le défendeur la détient sans droit. Lorsque ces conditions sont réunies, le demandeur peut obtenir que le défendeur soit condamné à lui restituer la chose (Foëx, in Commentaire Romand, CC II, 2016, n. 28, 31 et 35 ad art. 641 CC). 2.1.6 A teneur de l'art. 30 al. 1 LaCC, lorsqu’il connaît d’une requête en évacuation d’un locataire, le Tribunal des baux et loyers ordonne, dans les limites de l’article 254 CPC, la comparution personnelle des parties.”
“Si le défendeur fait valoir des objections motivées et concluantes ("substanziiert und schlüssig"), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 p. 126, 620 consid. 5.1.1 p. 621, 728 consid. 3.3 p. 734). En règle générale (cf. cependant arrêt 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les références), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 141 III 23 consid. 3.2 p. 26; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). 2.1.2 La sous-location est réglementée spécialement à l'art. 262 CO. Il s'agit d'un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). De la sous-location, il faut distinguer l'hébergement. L'usage normal d'un logement implique le droit pour le locataire d'y héberger notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, comme par exemple des amis (arrêt du Tribunal fédéral 4A_39/2019 du 4 février 2019 consid. 4.3; cf. Lachat, in: Le droit du bail à loyer, 2019, n° 1.3.9 p. 59; Reudt, in: Das schweizerische Mietrecht, SVIT-kommentar, 4ème éd., 2018, n° 15 ad art. 257f CO). Un tel hébergement n'est ni une sous-location, ni un prêt à usage. Si l'hébergement implique généralement que le locataire continue d'occuper lui-même l'appartement dans lequel il reçoit des proches, le Tribunal fédéral a admis que, lorsqu'un père met à disposition de son enfant majeur dont il a la charge un appartement dont il est locataire, il fait un usage normal de la chose louée, même s'il n'occupe plus l'appartement lui-même (arrêt 4A_30/2019 précité consid.”
Bei gewerblichen Pachtverhältnissen findet Art. 262 Abs. 2 OR sinngemäss Anwendung, etwa wenn der Mieter die Betriebsführung eines Restaurants durch einen Dritten im Rahmen eines Vertrags der Gérance libre (bail à ferme non agricole) überträgt.
“L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 262 et 257f CO en retenant qu'elle n'avait pas l'intention de reprendre l'exploitation des locaux. En outre, elle aurait communiqué à l'intimée les conditions de la sous-location si ce n'est en ce qui concerne sa durée. Elle soutient également qu'il y avait eu un problème de communication du fait qu'elle avait conclu un contrat de cession de fonds de commerce, ce qu'elle était autorisée à faire, alors que l'intimée lui réclamait les conditions de la sous-location ou du transfert de bail, faisant alors preuve de mauvaise foi. De plus, son contrat avec F______ SARL contenait des informations sensibles et la mise en demeure du 24 août 2018 de l'intimée ne lui impartissait pas un délai raisonnable pour communiquer les conditions de la sous-location. 4.1 Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Cette disposition s'applique par analogie lorsque le locataire d'une surface commerciale abritant un restaurant confie l'exploitation de l'établissement à un tiers par un contrat de gérance libre, c'est-à-dire par un bail à ferme non agricole (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2.1 et 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 2.1 et 2.2, in SJ 2008 I 467). 4.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.”
Untervermietung im Sinne von Art. 262 Abs. 1 OR liegt vor, wenn der Mieter einem Dritten gegen Entgelt den Gebrauch der Mietsache überlässt. Eine unentgeltliche Überlassung kann als Leihe (prêt à usage) qualifiziert werden. Das blosse Beherbergen von Familienangehörigen oder nahestehenden Personen ist nach der Rechtsprechung weder Untervermietung noch Leihe (fehlendes animus contrahendi) und grundsätzlich zulässig, sofern dadurch keine Überbelegung der Räume eintritt.
“1 CO). Ainsi, un contrat de bail peut être conclu sous la forme écrite (art. 16 CO), expressément ou implicitement. Le contrat de bail peut également être conclu oralement de manière tacite ou par acte concluant (art. 1 al. 2 CO). Cela étant pour que tel soit le cas les parties doivent manifester leur volonté de façon concordante sur tous les points essentiels du contrat. En matière de bail, le Tribunal fédéral a relevé que la conclusion d'un bail tacite ne doit être retenue qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015, consid. 4.1 et 4A_499/2013 du 4 février 2014, consid. 3.3.1). Dans l'analyse que doit conduire la juridiction, l'ensemble des circonstances doit être pris en compte (arrêt du Tribunal fédéral 4A_247/2008 du 19 août 2008, consid. 3.2.1). 4.1.5. Sauf stipulation contraire, le locataire n'est pas tenu d'occuper lui-même la chose louée (ATF 136 III 186 consid. 3.1.2). Le locataire peut ainsi sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La jurisprudence admet également que le locataire puisse remettre l'usage de la chose louée à un tiers sous forme de prêt à usage lorsque le locataire cède par contrat l'usage de la chose louée sans contre-prestation. En marge du prêt à usage, le Tribunal fédéral a également admis l'hébergement de familiers par le locataire, notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, par exemple des amis. Un tel hébergement n'est ni une sous-location, ni un prêt à usage, faute d'animus contrahendi et est toujours possible aussi longtemps que cela ne provoque pas une sur-occupation des locaux (arrêt du Tribunal fédéral 4A_521/2021 du 3 janvier 2023 consid. 3.2.3 et les références citées). 4.2. En l'espèce, la recourante soutient qu'en partageant l'appartement de feu D______ durant de nombreuses années et en s'acquittant auprès de celui-ci d'une partie du loyer, elle aurait eu le statut de sous-locataire partielle dudit logement jusqu'au décès du locataire en septembre 2021.”
Bei gemeinsamer Mieterschaft (z. B. als «Mieter / Solidarhafter») gilt nach den zitierten Entscheiden eine volle Stellung als Mieter, inklusive Benützungsrecht und gesamter vertraglicher Haftung. Bei der Anfechtung einer Kündigung bzw. der Geltendmachung der Erstreckung des Mietverhältnisses bilden die Mitmieter eine notwendige Streitgenossenschaft, da der gemeinsame Mietvertrag als Einheit betroffen ist.
“Die Parteien haben in der Folge jedoch keine (formbe- dürftige, Art. 493 OR) Bürgschaft abgeschlossen, sondern den Kläger 2 als «Mie- ter 2 / Solidarhafter» in den Mietvertrag aufgenommen. Von einem Garantievertrag war zwischen den Parteien sodann nie die Rede und ein solcher ist bei natürlichen Personen ohnehin nur mit grosser Zurückhaltung anzunehmen. Ob der Kläger 2 nun einzig aufgrund einer Computervorlage als «Mieter 2» im Mietvertrag aufge- führt wurde, ist nicht von Bedeutung, denn auch der Beklagte macht nicht geltend, dass zwischen den Parteien andere Erklärungen zur Bedeutung des abgeschlos- senen Vertrages abgegeben worden sind, als die aus dem Vertragstext hervorge- henden. Mit der Bezeichnung als «Mieter / Solidarhafter» ist nach allgemeinem Sprachgebrauch eine uneingeschränkte Stellung als Mieter gemeint. Diese um- fasst auch das Benützungsrecht, welches der Kläger 2 aufgrund des Einverständ- nisses des Beklagten ohne weiteres allein der Klägerin 1 überlassen konnte (vgl. - 9 - nur Art. 262 OR), sowie im Interesse des Beklagten die Haftung nicht nur für den Mietzins, sondern auch für alle anderen Verpflichtungen aus dem Vertrag, na- mentlich für die ordnungsgemässe Benützung der Sache. (...) Eine Beschränkung auf eine blosse Mithaftung für Schulden aus dem Vertrag ist dem Vertragstext nicht zu entnehmen. Dass sie aus anderen Erklärungen oder Verhaltensweisen der Parteien hervorgehen soll, ist nicht substantiiert behauptet. Der Kläger 2 ist daher als Mitmieter zu betrachten, da zwischen den Parteien zumindest ein nor- mativer Konsens besteht. 4. Bei der gemeinsamen Miete bilden die Mitmieter hinsichtlich der Anfechtung der Kündigung oder der Erstreckung des Mietverhältnisses eine notwendige Streit- genossenschaft, denn der gemeinsame Mietvertrag bildet eine Einheit und erfährt mit dem Gestaltungsurteil über die Anfechtung der Kündigung oder die Erstre- ckung des Mietverhältnisses unter Vorbehalt einer Anpassung nach Art. 272c OR ausser bezüglich der Vertragsdauer keine Umgestaltung.”
“Au vu de ce qui précède et pour les motifs susmentionnés, il y a lieu d'admettre que les membres de la communauté héréditaire, cotitulaires du bail, doivent nécessairement être parties à l'ins- tance pour que le juge puisse statuer valablement sur la demande en annulation du congé.» Nicht zu bestreiten an diesen Erwägungen ist, dass die Kündigungsschutzklage sämtliche am Vertrag Beteiligten tangiert und dass aus materiellrechtlichen Grün- den sichergestellt werden muss, dass das (Gestaltungs-) Urteil ihnen allen entge- gengehalten werden kann, namentlich was die fortbestehende Haftung für den Miet- zins und die übrigen Mieterpflichten angeht. Aus Sicht der Vermieterin kommt es nicht infrage, das Rechtsverhältnis als Folge einer Kündigungsschutzklage nur auf den im Objekt weilenden Vertragspartner zu begrenzen, denn dies hätte eine unzu- lässige subjektive Spaltung des gemeinsamen Mietvertrages zur Folge. Allerdings - 20 - gilt dieser Einwand auch aus Sicht der beteiligten Mieterinnen und Mieter: Es ist aus mietvertraglicher Optik keineswegs zwingend, dass alle Mietenden die Sache selber benutzen, wie etwa aus dem Recht zur Untervermietung in Art. 262 OR hervorgeht. Die Idee, einem Mitmieter beim Kündigungsschutz ein Einzelklagerecht zuzugeste- hen, beruht auf der Überlegung, dass Sozialrechte letztlich in der Persönlichkeit wurzeln, so dass das Recht einer Mieterin, eine Kündigung anzufechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen, nicht von der Mitwirkung ihrer Mietpartner an der Klage abhängig gemacht werden darf (zum Konzept des Kündi- gungsschutzes als Einzelrecht trotz notwendiger Streitgenossenschaft s. WEBER, Der gemeinsame Mietvertrag, Diss. Zürich 1993, S. 184 ff.). Auf der anderen Seite haben aber auch diese Mietpartner durchaus und regelmässig eigene Interessen in Zusammenhang mit einer Kündigungsschutzklage. So können nach Auflösung ei- ner Wohngemeinschaft die fortbestehenden Pflichten aus dem Vertrag für den aus- ziehenden Partner zu einer nicht zu unterschätzenden Belastung führen, welche die Möglichkeit begrenzt, sich ein neues Objekt zu verschaffen oder ein solches über längere Zeit zu halten.”
Das Bundesgericht verlangt einen relativ strengen Massstab, damit die Untervermietung nicht zweckentfremdet wird. Einschränkungen durch den Vermieter sind zulässig, wenn sie der Verhinderung einer Umgehung von Belegungs- oder Wohnsitzvorschriften oder der sachgerechten Auslastung von Wohnraum dienen und damit ein legitimes Interesse verfolgen.
“Hierbei ist ein relativ strenger Massstab anzusetzen, soll das Institut der Untermiete nicht zweckentfremdet werden. Die Untervermietung ist an sich gedacht für Fälle, in denen der Mieter die Mietsache, beispielsweise wegen eines beruflich bedingten, zeitlich begrenzten Auslandsaufenthalts, vorübergehend nicht nutzen kann und für die Zeit seiner Abwesenheit aus finanziellen Gründen einem Dritten überlässt, oder für Fälle, in denen eine Wohnung infolge Wegzugs oder Todes von Familienangehörigen zu gross geworden ist und deshalb teilweise Drit- ten überlassen wird» (BGE 138 III 59 E. 2.2.1). Entsprechend unterscheidet das Bundesgericht zwischen ganzer und teilweiser Untervermietung und lässt somit Einschränkungen des Rechts zur Untervermietung durch den Vermieter zu. Die hier strittige Klausel gestattet die Untervermietung eines Teils der Wohnung zeitlich uneingeschränkt, diejenige der ganzen Wohnung während eines Jahres (oben E. 3.2.1). Die Regelung entspricht dem Sinn und Zweck von Art. 262 OR bzw. dessen Kerngehalt gemäss der oben zitierten Rechtsprechung ohne Wei- teres und liegt im nachvollziehbaren Interesse der Beschwerdegegnerin, soll doch damit eine Umgehung der Belegungsvorschriften und Wohnsitzpflicht verhindert werden. Die genannte Einschränkung des Rechts zur Untervermietung ist recht- mässig. 3.3.2. Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz auch, wenn sie erwog, die einsei- tige Einführung von Vorgaben zur Wohnungsbelegung sei missbräuchlich. Es ist unbestritten, dass eine entsprechende Regelung kein zwingendes Recht verletzen würde. Zudem begründet die Beschwerdeführerin diese Klausel überzeugend da- mit, dass sie das seit Jahren von der Beschwerdegegnerin alleine bewohnte 6- Zimmer-Einfamilienhaus an eine Familie mit Kindern vermieten wolle. Die Klausel bezweckt somit eine optimale Auslastung der städtischen Liegenschaften. Ihr liegt offensichtlich ein legitimes Interesse der Beschwerdeführerin und der Allgemein- heit bzw. der Wohnungssuchenden zugrunde, zumal Wohnraum in A.”
“Hierbei ist ein relativ strenger Massstab anzusetzen, soll das Institut der Untermiete nicht zweckentfremdet werden. Die Untervermietung ist an sich gedacht für Fälle, in denen der Mieter die Mietsache, beispielsweise wegen eines beruflich bedingten, zeitlich begrenzten Auslandsaufenthalts, vorübergehend nicht nutzen kann und für die Zeit seiner Abwesenheit aus finanziellen Gründen einem Dritten überlässt, oder für Fälle, in denen eine Wohnung infolge Wegzugs oder - 98 - Todes von Familienangehörigen zu gross geworden ist und deshalb teilweise Drit- ten überlassen wird" (BGE 138 III 59 E. 2.2.1). Entsprechend unterscheidet das Bundesgericht zwischen ganzer und teilweiser Untervermietung und lässt somit Einschränkungen des Rechts zur Untervermietung durch den Vermieter zu. Die hier strittige Klausel gestattet die Untervermietung eines Teils der Wohnung zeitlich uneingeschränkt, diejenige der ganzen Wohnung während eines Jahres (oben E. 3.2.1). Die Regelung entspricht dem Sinn und Zweck von Art. 262 OR bzw. dessen Kerngehalt gemäss der oben zitierten Rechtsprechung ohne Wei- teres und liegt im nachvollziehbaren Interesse der Beschwerdegegnerin, soll doch damit eine Umgehung der Belegungsvorschriften und Wohnsitzpflicht verhindert werden. Die genannte Einschränkung des Rechts zur Untervermietung ist recht- mässig. 3.3.2. Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz auch, wenn sie erwog, die einsei- tige Einführung von Vorgaben zur Wohnungsbelegung sei missbräuchlich. Es ist unbestritten, dass eine entsprechende Regelung kein zwingendes Recht verletzen würde. Zudem begründet die Beschwerdeführerin diese Klausel überzeugend da- mit, dass sie das seit Jahren von der Beschwerdegegnerin alleine bewohnte 6- Zimmer-Einfamilienhaus an eine Familie mit Kindern vermieten wolle. Die Klausel bezweckt somit eine optimale Auslastung der städtischen Liegenschaften. Ihr liegt offensichtlich ein legitimes Interesse der Beschwerdeführerin und der Allgemein- heit bzw. der Wohnungssuchenden zugrunde, zumal Wohnraum in A.”
Macht der Mieter sein Untervermietungsrecht nach Art. 262 OR gutgläubig geltend, kann eine Kündigung aus diesem Grund nach Art. 271a OR als treuwidrig qualifiziert werden.
“L'art. 271a CO énonce des exemples de motifs de résiliation contraires à la bonne foi. Tel est notamment le cas du congé donné parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO). Ces prétentions comprennent entre autres le droit de sous-louer la chose louée, fondé sur l'art. 262 CO (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_556/2015 du 3 mai 2016 consid. 3.2). Selon l'art. 262 CO, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (al. 1). Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans trois cas (al. 2) : si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a); si les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail principal, sont abusives (let. b); et enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c).”
Das Gesetz erlaubt dem Vermieter, die Zustimmung zur Untervermietung zu verweigern, wenn der Mieter die Bedingungen der Untermiete nicht offenlegt. Die Rechtsprechung prüft insoweit, ob der Mieter die Untermietbedingungen gegenüber dem Vermieter mitgeteilt hat.
“3 CO sanctionne le non-respect de ce devoir et prévoit que lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. De plus, nonobstant l'avertissement écrit, le locataire doit avoir continué ou recommencé à enfreindre son devoir de diligence, étant précisé que la nouvelle violation doit être en relation avec celle mentionnée dans l'avertissement écrit, et le maintien du contrat doit être insupportable pour le bailleur ou pour les autres habitants de l'immeuble (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 889). C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité (ATF 140 III 496 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001). 3.4.2 L'usage normal d'un logement implique le droit pour le locataire d'y héberger notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches (Lachat, op. cit., p. 59). 3.4.3 Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de la chose qu'avec le consentement du bailleur. Ce dernier ne peut cependant refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Il faut encore ajouter le cas où le locataire abuse de son droit à la sous-location au sens de l'art. 2 CC : la jurisprudence a ainsi admis que si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, il y a abus de droit et le locataire ne saurait se prévaloir de son droit de sous-louer (ATF 134 III 446; 138 III 59). Un congé donné en raison de la sous-location est valable lorsque celle-ci n'a pas été autorisée et lorsque, suite à un examen rétrospectif, il apparaît qu'elle ne devait pas l'être (arrêt du Tribunal fédéral 4A_38/2010 du 1er avril 2010 consid.”
“3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2). 4.1.3 Pour apprécier la validité du congé anticipé, le juge doit prendre en considération le motif de congé invoqué par le bailleur et se placer au moment où il a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 4.1.4 Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). L'exigence du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de portée indépendante, lorsque le bail est résilié en raison d'une sous-location dénuée d'autorisation préalable et que la sous-location aurait pu être refusée à bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prévus à l'art. 262 al. 2 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2). 4.1.5 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). Selon la jurisprudence, la sous-location est en soi conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui le cède provisoirement à un tiers pour se décharger du fardeau économique que constitue le loyer; est aussi envisageable le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite du décès ou du départ d'un membre de la famille, et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement.”
Die Regelung von Art. 262 Abs. 1 OR wird in der Praxis und in der Rechtsprechung teilweise analog auf gewerbliche Verhältnisse angewandt: Die Überlassung eines betriebsbereiten Lokals im Rahmen einer «gérance libre» wird als nicht-landwirtschaftlicher Bail à ferme qualifiziert, sodass die Grundsätze über die Untervermietung bzw. die analoge Anwendung von Art. 262 Abs. 1 OR in solchen Fällen relevant sein können.
“En tout état de cause, ces offres de preuve ne sont pas nécessaires pour permettre à la Cour de statuer, de sorte que les conclusions de l'appelante sur ces points seront rejetées. 4. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 262 et 257f CO en retenant qu'elle n'avait pas l'intention de reprendre l'exploitation des locaux. En outre, elle aurait communiqué à l'intimée les conditions de la sous-location si ce n'est en ce qui concerne sa durée. Elle soutient également qu'il y avait eu un problème de communication du fait qu'elle avait conclu un contrat de cession de fonds de commerce, ce qu'elle était autorisée à faire, alors que l'intimée lui réclamait les conditions de la sous-location ou du transfert de bail, faisant alors preuve de mauvaise foi. De plus, son contrat avec F______ SARL contenait des informations sensibles et la mise en demeure du 24 août 2018 de l'intimée ne lui impartissait pas un délai raisonnable pour communiquer les conditions de la sous-location. 4.1 Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Cette disposition s'applique par analogie lorsque le locataire d'une surface commerciale abritant un restaurant confie l'exploitation de l'établissement à un tiers par un contrat de gérance libre, c'est-à-dire par un bail à ferme non agricole (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2.1 et 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 2.1 et 2.2, in SJ 2008 I 467). 4.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.”
“L’appel n’est donc pas recevable. 4.2 Quand bien même ce grief serait recevable, il devrait être rejeté. 4.2.1 Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). La mise en « gérance libre », c'est-à-dire la cession, par le biais d'un sous-contrat, de l'usage d'un établissement public prêt à être exploité avec son matériel, sa clientèle et son réseau de fournisseurs est un contrat de bail à ferme (ATF 128 III 419 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_98/2023 du 12 mai 2023 consid. 1.1; ACJC/1424/2020 du 12.10.2020 consid. 2.1.1; Lachat, Le bail des cafés et des restaurants, in 18e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2014, p. 227, ch. 15). La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2; ACJC/1424/2020 du 12.10.2020 consid. 2.1.1). La cession de l'usage de la chose louée, respectivement la cession de l'usage et de la jouissance de l'objet affermé, ainsi que le droit d'en jouir et partant de l'exploiter et d'en retirer les fruits naturels et civils, constituent un élément essentiel de la sous-location, respectivement du bail à ferme (ACJC/1424/2020 du 12.10.2020 consid. 2.1.1 ; CPra Bail, 2ème éd. 2017 – Bohnet/Dietschy-Martenet, art. 253 CO n. 59 et CPra Bail, 2ème éd. 2017 - Carron, art. 275 CO n. 31). En particulier, l'art 257 CO précise que le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose. Cette disposition, qui complète l'art. 253 CO, rappelle la nature synallagmatique du contrat de bail et s'applique également aux baux de sous-location (ACJC/1424/2020 du 12.”
Haben die Parteien im Mietvertrag den Umfang der vom Mieter zu geniessenden Privatsphäre – namentlich ob und in welchem Umfang Untermieter, Gäste oder Familienangehörige aufgenommen werden dürfen – vertraglich festgelegt, so hat diese Vereinbarung grundsätzlich objektlich-wesentlichen Charakter. Ergibt sich daraus, dass der Mieter darüber zu entscheiden hat, kann der Vermieter ihm eine entgegengesetzte Verpflichtung nicht wirksam auferlegen, auch nicht durch nachträgliche Vertragsänderung.
“Neben einer ge- wissen Dauerhaftigkeit setzt dies die Erfüllung von Grundfunktionen voraus, wie die Ermöglichung des Schlafens, Kochens, Essens, der Körperpflege, der Aufbe- wahrung von Effekten, der individuellen Raumgestaltung und des Empfangs von Gästen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O. N 13 ff.). Im Einzelnen sind die Parteien in den genannten Schranken frei zu regeln, welche Wohnbedürfnisse genau erfüllt werden sollen, namentlich auch, wie weit die Privatsphäre der Mietenden reichen soll. Es ist nicht ausgeschlossen, eine Wohnung zur Benützung im Rahmen einer Wohngemeinschaft zu vermieten, allenfalls sogar über mehrere separate Ver- träge über die gleiche Sache (sog. Parallelmiete, bei der die Nutzenden gestützt auf voneinander unabhängige Verträge über die gleiche Sache andere Personen neben sich zu dulden haben, ohne dass sie auf deren Auswahl Einfluss nehmen können). Entsprechend ist es auch möglich, die Zahl der Benützenden vertraglich festzulegen, unter Vorbehalt des als Folge von Art. 262 Abs. 2 OR als zwingend ausgestalteten Rechts auf Untervermietung und – weitergehend – auf Beherber- gung von Familienangehörigen oder auf die Aufnahme von Gästen, solange eine Wohnung dafür gross genug ist (vgl. dazu die BGE 136 III 186 E. 3.2.1 präzisie- renden Urteile 4A_521/2021 vom 3. Januar 2023 E. 3.2.3 [Überlassung der nicht mehr vom Mieter genutzten Wohnung an die getrennt lebende Ehefrau], - 70 - 4A_596/2019 vom 30. Juni 2020 E. 4 [jur. Person, die ein Objekt zu Wohnzwe- cken mietete] sowie 4A_39/2019 vom 23. Juli 2019 E. 4; dazu RUBLI, Newsletter bail.ch Februar 2023; GANDOY, Newsletter bail.ch September 2020; vgl. auch LACHAT/GROBET THORENS, a.a.O., S. 59 f. und 721). Ist der Umfang der durch die Wohnung vertraglich vermittelten Privatsphäre aber einmal durch die Parteien festgelegt, hat dies grundsätzlich auch einen objektiv wesentlichen Charakter: Ist es der Mieter, der bestimmt, ob und inwieweit er Un- termieter, Familienangehörige oder Gäste aufzunehmen gewillt ist, folgt daraus auch, dass der Vermieter ihm eine solche Verpflichtung nicht gültig auferlegen kann, auch nicht auf dem Weg einer Vertragsänderung nach Art.”
Gemäss der zitierten Rechtsprechung obliegt es allein der Hauptmieterin, die für die Untermiete notwendigen Schritte zur Bewilligung oder deren Verlängerung zu treffen; dem Untermieter kommt dafür keine gesetzliche Zuständigkeit zu.
“Es wäre Aufgabe der Untervermieterin gewesen, sich um eine Verlänge- rung der Bewilligung zur Untermiete zu kümmern (act. 28 E. IV. 1.1.5). Auch hiergegen bringt die Untervermieterin keine konkreten Einwände vor. Sie besteht wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren darauf, der Untermieter habe den Mietvertrag nicht verlängert und nicht mit ihr kooperiert. Dies stellt keine ge- nügende Begründung dar. In der Sache wäre ihr Standpunkt ohnehin unergiebig: wie die Vorinstanz überzeugend und nachvollziehbar dargelegt hat, ist aus dem eingereichten Untermietvertrag vom 12. Dezember 2018 (act. 3/1) ohne Weiteres auf ein unbefristetes Mietverhältnis zu schliessen. Eine Verlängerung war infolge- dessen überflüssig. Das Hauptmietverhältnis ist sodann – wie die Vorinstanz zu Recht ausgeführt hat – strikte vom Untermietverhältnis zu trennen. Im Verhältnis zum Hauptmieter oblag es alleine der Untervermieterin – und eben gerade nicht - 7 - dem Untermieter – die notwendigen Schritte für eine Bewilligung der Untermiete nach Art. 262 OR zu unternehmen. Eine Mitwirkung des Untermieters ist hierfür weder gesetzlich vorgesehen, noch wäre aus den Akten ersichtlich, dass die Hauptvermieterin vorliegend (irrigerweise) überhaupt auf eine Mitwirkung bestan- den hätte (vgl. act. 3/9a). Die in diesem Zusammenhang gegen den Untermieter erhobenen Vorwürfe der Untervermieterin stossen ins Leere.”
Die Untervermietung ist als eigenständiger Mietvertrag zu qualifizieren und unterliegt grundsätzlich den Regeln der Art. 253 ff. OR. Nach der Praxis findet Art. 262 Abs. 1 OR zudem analoge Anwendung, wenn der Mieter einem Dritten die Betriebsführung übergibt (gérance libre / bail à ferme non agricole).
“L’appel n’est donc pas recevable. 4.2 Quand bien même ce grief serait recevable, il devrait être rejeté. 4.2.1 Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). La mise en « gérance libre », c'est-à-dire la cession, par le biais d'un sous-contrat, de l'usage d'un établissement public prêt à être exploité avec son matériel, sa clientèle et son réseau de fournisseurs est un contrat de bail à ferme (ATF 128 III 419 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_98/2023 du 12 mai 2023 consid. 1.1; ACJC/1424/2020 du 12.10.2020 consid. 2.1.1; Lachat, Le bail des cafés et des restaurants, in 18e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2014, p. 227, ch. 15). La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2; ACJC/1424/2020 du 12.10.2020 consid. 2.1.1). La cession de l'usage de la chose louée, respectivement la cession de l'usage et de la jouissance de l'objet affermé, ainsi que le droit d'en jouir et partant de l'exploiter et d'en retirer les fruits naturels et civils, constituent un élément essentiel de la sous-location, respectivement du bail à ferme (ACJC/1424/2020 du 12.10.2020 consid. 2.1.1 ; CPra Bail, 2ème éd. 2017 – Bohnet/Dietschy-Martenet, art. 253 CO n. 59 et CPra Bail, 2ème éd. 2017 - Carron, art. 275 CO n. 31). En particulier, l'art 257 CO précise que le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose. Cette disposition, qui complète l'art. 253 CO, rappelle la nature synallagmatique du contrat de bail et s'applique également aux baux de sous-location (ACJC/1424/2020 du 12.”
“En tout état de cause, ces offres de preuve ne sont pas nécessaires pour permettre à la Cour de statuer, de sorte que les conclusions de l'appelante sur ces points seront rejetées. 4. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 262 et 257f CO en retenant qu'elle n'avait pas l'intention de reprendre l'exploitation des locaux. En outre, elle aurait communiqué à l'intimée les conditions de la sous-location si ce n'est en ce qui concerne sa durée. Elle soutient également qu'il y avait eu un problème de communication du fait qu'elle avait conclu un contrat de cession de fonds de commerce, ce qu'elle était autorisée à faire, alors que l'intimée lui réclamait les conditions de la sous-location ou du transfert de bail, faisant alors preuve de mauvaise foi. De plus, son contrat avec F______ SARL contenait des informations sensibles et la mise en demeure du 24 août 2018 de l'intimée ne lui impartissait pas un délai raisonnable pour communiquer les conditions de la sous-location. 4.1 Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Cette disposition s'applique par analogie lorsque le locataire d'une surface commerciale abritant un restaurant confie l'exploitation de l'établissement à un tiers par un contrat de gérance libre, c'est-à-dire par un bail à ferme non agricole (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2.1 et 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 2.1 et 2.2, in SJ 2008 I 467). 4.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.”
“par mois, ainsi que les factures de I______ [téléphonie] et du Service de la sécurité et de l'espace publics pour la période postérieure au 17 mai 2017, alors qu'à partir de cette date les intimés l'avaient privé, sans droit, de la jouissance des locaux. 2.1 2.1.1 Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). La mise en «gérance libre», c'est-à-dire la cession, par le biais d'un sous-contrat, de l'usage d'un établissement public prêt à être exploité avec son matériel, sa clientèle et son réseau de fournisseurs est un contrat de bail à ferme (LACHAT, Le bail des cafés et des restaurants, in 18e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2014, p. 227, ch. 15). La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2). La cession de l'usage de la chose louée, respectivement la cession de l'usage et de la jouissance de l'objet affermé, ainsi que le droit d'en jouir et partant de l'exploiter et d'en retirer les fruits naturels et civils, constituent un élément essentiel de la sous-location, respectivement du bail à ferme (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - BOHNET/DIETSCHY-MARTENET, art. 253 CO n. 59 et CARRON, art. 275 CO N 31). En particulier, l'art 257 CO précise que le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose. Cette disposition, qui complète l'art. 253 CO, rappelle la nature synallagmatique du contrat de bail et s'applique également aux baux de sous-location (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - BIERI, art. 257 n. 1). 2.1.2 Celui qui poursuit l'exécution d'un contrat bilatéral doit avoir exécuté ou offrir d'exécuter sa propre obligation, à moins qu'il ne soit au bénéfice d'un terme d'après les clauses ou la nature du contrat (art.”
Die Unter- bzw. Teiluntermietung ist nach der Rechtsprechung in der Regel für Situationen bestimmt, in denen der Mieter die Mietsache vorübergehend nicht nutzt (z. B. wegen Studium oder Praktikum) oder die Wohnung nach dem Wegfall eines Bewohners zu gross geworden ist. Sie dient häufig dazu, den Mieter wirtschaftlich zu entlasten.
“Dans son arrêt publié aux ATF 137 III 389 précité, le Tribunal fédéral a validé l'envoi des résiliations extraordinaire et ordinaire par deux avis distincts, laissant ouverte la question de savoir si ces deux résiliations pouvaient être notifiées par un seul avis. Enfin, le fait d'avoir adressé les avis également par plis simples, est plutôt favorable à la locataire, qui n'avait pas retiré à la poste la mise en demeure de la bailleresse du 20 septembre 2019, laquelle avait par conséquent été retournée à cette dernière. Il ne saurait être reproché à la bailleresse d'avoir agi ainsi au vu des circonstances. Les griefs de la locataire ainsi infondés sont rejetés. 3. La bailleresse fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 257f CO en lien avec l'art. 8 CC et l'interdiction du formalisme excessif au sens de l'art. 29 al. 2 Cst., n'ayant pas retenu la sous-location du logement de la locataire. 3.1 A teneur de l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Selon l'art. 8 du Contrat-cadre romand en vigueur jusqu'au 30 juin 2020, lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de la sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO. Le bailleur doit se prononcer dans les trente jours, dès réception de la demande. La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée, par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu. Il le remet alors provisoirement à un tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le temps de son absence.”
“Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). Selon la jurisprudence, la sous-location est en soi conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui le cède provisoirement à un tiers pour se décharger du fardeau économique que constitue le loyer; est aussi envisageable le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite du décès ou du départ d'un membre de la famille, et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement.”
Die unzureichende Solvenz eines Untermieters stellt nach Art. 262 Abs. 2 OR keinen Verweigerungsgrund dar, sofern der Hauptmieter weiterhin allein für die Zahlung des Mietzinses verantwortlich bleibt.
“Certes, comme le relève à juste titre l'appelante, la mise à disposition partielle par l'intimé de l'appartement à sa fille, au conjoint de celle-ci et à leurs enfants ne peut être qualifiée de temporaire dès lors qu'elle dure à tout le moins depuis l'année 2012 et qu'un éventuel départ de ces derniers n'est pas envisagé. Cela ne saurait toutefois suffire à admettre l'existence d'un abus de droit, une sous-location partielle, contrairement à la sous-location totale, ne devant pas nécessairement constituer une solution provisoire. Il faut encore qu'il soit établi que la sous-location partielle a pour conséquence d'entraîner une substitution de locataire. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce. L'intimé occupe en effet régulièrement l'appartement loué et il participe équitablement au coût du loyer puisque, lors de la notification du congé, chaque occupant adulte assumait un tiers du loyer. Il ne saurait ainsi être retenu que l'intimé a perdu sa position de locataire principal. Enfin, la situation financière de la fille de l'intimé et de son conjoint est dénuée de toute pertinence pour juger du caractère admissible d'une éventuelle sous-location partielle, la solvabilité insuffisante d'un sous-locataire ne constituant pas un motif de refus au sens de l'art. 262 al. 2 CO dès lors que le locataire principal demeure seul responsable du paiement du loyer. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé.”
“Certes, comme le relève à juste titre l'appelante, la mise à disposition partielle par l'intimé de l'appartement à sa fille, au conjoint de celle-ci et à leurs enfants ne peut être qualifiée de temporaire dès lors qu'elle dure à tout le moins depuis l'année 2012 et qu'un éventuel départ de ces derniers n'est pas envisagé. Cela ne saurait toutefois suffire à admettre l'existence d'un abus de droit, une sous-location partielle, contrairement à la sous-location totale, ne devant pas nécessairement constituer une solution provisoire. Il faut encore qu'il soit établi que la sous-location partielle a pour conséquence d'entraîner une substitution de locataire. Or, tel n'est pas le cas en l'espèce. L'intimé occupe en effet régulièrement l'appartement loué et il participe équitablement au coût du loyer puisque, lors de la notification du congé, chaque occupant adulte assumait un tiers du loyer. Il ne saurait ainsi être retenu que l'intimé a perdu sa position de locataire principal. Enfin, la situation financière de la fille de l'intimé et de son conjoint est dénuée de toute pertinence pour juger du caractère admissible d'une éventuelle sous-location partielle, la solvabilité insuffisante d'un sous-locataire ne constituant pas un motif de refus au sens de l'art. 262 al. 2 CO dès lors que le locataire principal demeure seul responsable du paiement du loyer. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé.”
Wurde ohne Zustimmung unter- oder weitervermietet, ist rückblickend zu prüfen, ob der Vermieter die Zustimmung nach Art. 262 Abs. 2 OR berechtigterweise hätte verweigern können. Ergibt die materielle Prüfung, dass die Untervermietung aus einem der in Art. 262 Abs. 2 OR genannten Gründe (oder wegen Rechtsmissbrauchs im Sinne von Art. 2 ZGB) hätte abgelehnt werden dürfen, kann dies Kündigungs- bzw. vorzeitige Beendigungsfolgen haben.
“3 CO sanctionne le non-respect de ce devoir et prévoit que lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. De plus, nonobstant l'avertissement écrit, le locataire doit avoir continué ou recommencé à enfreindre son devoir de diligence, étant précisé que la nouvelle violation doit être en relation avec celle mentionnée dans l'avertissement écrit, et le maintien du contrat doit être insupportable pour le bailleur ou pour les autres habitants de l'immeuble (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 889). C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité (ATF 140 III 496 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001). 3.4.2 L'usage normal d'un logement implique le droit pour le locataire d'y héberger notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches (Lachat, op. cit., p. 59). 3.4.3 Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de la chose qu'avec le consentement du bailleur. Ce dernier ne peut cependant refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Il faut encore ajouter le cas où le locataire abuse de son droit à la sous-location au sens de l'art. 2 CC : la jurisprudence a ainsi admis que si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, il y a abus de droit et le locataire ne saurait se prévaloir de son droit de sous-louer (ATF 134 III 446; 138 III 59). Un congé donné en raison de la sous-location est valable lorsque celle-ci n'a pas été autorisée et lorsque, suite à un examen rétrospectif, il apparaît qu'elle ne devait pas l'être (arrêt du Tribunal fédéral 4A_38/2010 du 1er avril 2010 consid.”
“3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2). 4.1.3 Pour apprécier la validité du congé anticipé, le juge doit prendre en considération le motif de congé invoqué par le bailleur et se placer au moment où il a été notifié (ATF 140 III 496 consid. 4.1; 138 III 59 consid. 2.1). 4.1.4 Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). L'exigence du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de portée indépendante, lorsque le bail est résilié en raison d'une sous-location dénuée d'autorisation préalable et que la sous-location aurait pu être refusée à bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prévus à l'art. 262 al. 2 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2). 4.1.5 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). Selon la jurisprudence, la sous-location est en soi conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui le cède provisoirement à un tiers pour se décharger du fardeau économique que constitue le loyer; est aussi envisageable le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite du décès ou du départ d'un membre de la famille, et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement.”
Die Rechtsprechung lässt das Beherbergen von Familienangehörigen und nahen Freunden durch den Mieter in der Regel nicht als Untervermietung gelten, weil es am animus contrahendi fehlt. Auch die gemeinsame Zahlung des Mietzinses durch Ehegatten, Partner oder Konkubinen begründet nicht automatisch ein Untermietverhältnis. Zulässig ist dies jedoch nur insoweit, als dadurch keine Überbelegung der Mieträume eintritt.
“2). A titre d'usage convenu, la loi accorde au locataire le droit de sous-louer son logement aux conditions prévues par l'art. 262 CO. La jurisprudence admet également que le locataire puisse remettre l'usage de la chose louée à un tiers sous forme de prêt à usage lorsque le locataire cède par contrat, l'usage de la chose louée sans contre-prestation (ATF 136 III 186 consid. 3.2.3, arrêts du Tribunal fédéral 4A_521/2021 du 3 janvier 2023 consid. 3.2.2; 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.2; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 2453). En marge du prêt à usage, le Tribunal fédéral a également admis l'hébergement de familiers par le locataire, notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, par exemple des amis (ATF 136 III 186 consid. 3.2.2, arrêts du Tribunal fédéral 4A_521/2021 précité, consid. 3.2.3; 4A_39/2019 précité consid. 4.3, 4A_596/2019 du 30 juin 2020 consid. 4.2.2; Giger, Berner Kommentar, n. 9 ad art. 262 CO; Lachat, in Le droit du bail à loyer, 2ème éd., 2019, n. 1.3.9 p. 59; Reudt, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4e éd. 2018, n. 15 ad art. 257f CO; Rohrer, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT Kommentar, 4e éd. 2018, n. 4 ad art. 262 CO; Schwanger, in Wohn- und Geschäftsraummiete, n. 10.29). Un tel hébergement n'est ni une sous-location, ni un prêt à usage, faute d'animus contrahendi (Giger, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO; Müller, Contrats de droit suisse, 2021, n. 1155; Weber, Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n. 1 ad art. 262 CO). 2.1.5 Selon l'art. 641 CC, le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi (al. 1); il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation (al. 2). L'action en revendication permet au propriétaire de réclamer la restitution du bien qui fait l'objet de son droit. L'action est subordonnée à la réalisation de deux conditions matérielles, à savoir que le demandeur est propriétaire de la chose et le défendeur la détient sans droit.”
“2; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 2453). En marge du prêt à usage, le Tribunal fédéral a également admis l'hébergement de familiers par le locataire, notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, par exemple des amis (ATF 136 III 186 consid. 3.2.2, arrêts du Tribunal fédéral 4A_521/2021 précité, consid. 3.2.3; 4A_39/2019 précité consid. 4.3, 4A_596/2019 du 30 juin 2020 consid. 4.2.2; Giger, Berner Kommentar, n. 9 ad art. 262 CO; Lachat, in Le droit du bail à loyer, 2ème éd., 2019, n. 1.3.9 p. 59; Reudt, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4e éd. 2018, n. 15 ad art. 257f CO; Rohrer, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT Kommentar, 4e éd. 2018, n. 4 ad art. 262 CO; Schwanger, in Wohn- und Geschäftsraummiete, n. 10.29). Un tel hébergement n'est ni une sous-location, ni un prêt à usage, faute d'animus contrahendi (Giger, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO; Müller, Contrats de droit suisse, 2021, n. 1155; Weber, Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n. 1 ad art. 262 CO). 2.1.5 Selon l'art. 641 CC, le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi (al. 1); il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation (al. 2). L'action en revendication permet au propriétaire de réclamer la restitution du bien qui fait l'objet de son droit. L'action est subordonnée à la réalisation de deux conditions matérielles, à savoir que le demandeur est propriétaire de la chose et le défendeur la détient sans droit. Lorsque ces conditions sont réunies, le demandeur peut obtenir que le défendeur soit condamné à lui restituer la chose (Foëx, in Commentaire Romand, CC II, 2016, n. 28, 31 et 35 ad art. 641 CC). 2.1.6 A teneur de l'art. 30 al. 1 LaCC, lorsqu’il connaît d’une requête en évacuation d’un locataire, le Tribunal des baux et loyers ordonne, dans les limites de l’article 254 CPC, la comparution personnelle des parties. Il entreprend toute démarche utile de conciliation, notamment pour favoriser la conclusion d’accords de rattrapage de l’arriéré et de mise à l’épreuve du locataire en vue du retrait du congé.”
“p. 59; REUDT, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4e éd. 2018, n° 15 ad art. 257f CO; ROHRER, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT Kommentar, 4e éd. 2018, n° 4 ad art. 262 CO; SCHWANINGER, in Wohn- und Geschäftsraummiete, n° 10.29). Un tel hébergement n'est ni une sous-location, ni un prêt à usage, faute d'animus contrahendi (GIGER, Berner Kommentar, n° 9 ad art. 262 CO; MÜLLER, Contrats de droit suisse, 2021, n° 1155; WEBER, Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 1 ad art. 262 CO). Un tel hébergement est toujours possible aussi longtemps que cela ne provoque pas une sur-occupation des locaux (HIGI/WILDISEN, Zürcher Kommentar, n° 11 ad art. 262 CO). L'organisation interne de la famille justifie que le conjoint, le partenaire ou le concubin puisse participer au paiement du loyer principal sans que cela n'influence la qualification d'hébergement. En d'autres termes, le partage du loyer entre les conjoints, les partenaires ou les concubins ne crée pas en soi un rapport contractuel de sous-location (BISE/PLANAS, in Commentaire pratique droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, n. 16a ad art. 262 CO; LACHAT, La sous-location, in SJ 1992 p. 471; LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, 2019, p. 721). Il y a également hébergement lorsque le locataire n'occupe plus lui-même l'appartement, mais le laisse à la disposition de son époux dont il vit séparé. En effet, il n'y a pas entre eux de contrat de sous-location ou de prêt, mais une obligation légale de fidélité et d'assistance (art.”
Nach der zitierten Rechtsprechung ist es sachgerecht und mit Bundesrecht vereinbar, die Untervermietung der ganzen Wohnung zeitlich auf ein Jahr zu beschränken. Die Untervermietung der ganzen Wohnung sei bloss vorübergehend zulässig; eine längere als einjährige Untervermietung erscheine mit der angestrebten gerechten und nachhaltigen Bewirtschaftung der Mietobjekte nicht vereinbar.
“Im Lichte des verfassungsmässig garantierten Rechts auf Eigentum (Art. 26 BV) und des richtig verstandenen Sozialschutzbedürfnisses des Woh- nungsmieters (Art. 109 BV) sei es sachgerecht, die Untervermietung der Woh- nung als Ganzes auf ein Jahr zu beschränken. Damit bewege sich die Berufungs- klägerin auch im Rahmen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach die Untervermietung bloss vorübergehend zulässig sei (act. 73 S. 13 f.). Die Mietver- tragsänderung bezwecke, die Dauer der Untervermietung nach objektiven und klar messbaren Angaben einzuschränken. Auch hier habe die Berufungsklägerin die Möglichkeit, auf eine Kündigung zu verzichten, wenn sich eine längere Unter- vermietung im konkreten Fall rechtfertigen lasse. Damit seien die neuen Vorga- ben bundesrechtskonform. Eine mehr als ein Jahr dauernde Untervermietung sei mit der Zielsetzung einer gerechten und nachhaltigen Bewirtschaftung der Mietob- jekte der Berufungsklägerin nicht zu vereinbaren. Mit der gegenteiligen Auslegung verletze die Vorinstanz Art. 262 Abs. 2 OR (act. 73 S. 14 f.) .”
“Im Lichte des verfassungsmässig garantierten Rechts auf Eigentum (Art. 26 BV) und des richtig verstandenen Sozialschutzbedürfnisses des Woh- nungsmieters (Art. 109 BV) sei es sachgerecht, die Untervermietung der Woh- nung als Ganzes auf ein Jahr zu beschränken. Damit bewege sich die Berufungs- klägerin auch im Rahmen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach die Untervermietung bloss vorübergehend zulässig sei (act. 73 S. 13 f.). Die Mietver- tragsänderung bezwecke, die Dauer der Untervermietung nach objektiven und klar messbaren Angaben einzuschränken. Auch hier habe die Berufungsklägerin die Möglichkeit, auf eine Kündigung zu verzichten, wenn sich eine längere Unter- vermietung im konkreten Fall rechtfertigen lasse. Damit seien die neuen Vorga- ben bundesrechtskonform. Eine mehr als ein Jahr dauernde Untervermietung sei mit der Zielsetzung einer gerechten und nachhaltigen Bewirtschaftung der Mietob- jekte der Berufungsklägerin nicht zu vereinbaren. Mit der gegenteiligen Auslegung verletze die Vorinstanz Art. 262 Abs. 2 OR (act. 73 S. 14 f.) .”
Art. 262 Abs. 2 OR gilt auch für Vermietungen über Buchungsplattformen. Der Vermieter kann solche Vermietungen untersagen, insbesondere wenn der Mieter damit einen missbräuchlichen Ertrag erzielen will oder die Bedingungen der Untervermietung nicht offenlegt, bzw. soweit der Mieter die Grenzen des zulässigen Gebrauchs überschreitet.
“Ist dies geschehen, genügt es nicht, dass eine Partei lediglich pauschal auf Unterlagen verweist oder die Befragung von Personen verlangt, aus deren Aussage sich die relevanten Behauptungen erst ergeben sollen. 1.3 Für die Untervermietung über Buchungsplattformen gelten die Regeln von Art. 262 OR gleichermassen. Eine Besonderheit liegt darin, dass es sich bei dieser - 10 - Form der Untervermietung möglicherweise nur teilweise um die entgeltliche Über- lassung von Wohn- und Schlafraum handelt. Je nach Ausgestaltung des direkten Vertragsverhältnisses zwischen dem Anbieter der Unterkunft und seinem Gast kann es sich aber auch um einen atypischen Untermietvertrag oder einen Beher- bergungs- oder Gastaufnahmevertrag handeln, bei welchen der Anbieter zusätzli- che Leistungen verspricht (SPIRIG, a.a.O., S. 6 und 12). In der Praxis wurde die analoge Anwendung der Regeln über die Untermiete bislang stets bejaht, sowohl Lehre als auch Bundesgericht gehen davon aus, dass Art. 262 Abs. 2 OR auf jede entgeltliche Gebrauchsüberlassung anwendbar ist (vgl. SPIRIG, a.a.O., S. 4 und 6 m.w.H.; ZMP 2017 Nr. 2). Daraus folgt insbesondere, dass der Vermieter eine Ver- mietung über Buchungsplattformen frei verbieten kann, soweit der Mieter damit einen missbräuchlichen Ertrag erzielen möchte, soweit er die Bedingungen der Untervermietung nicht offenlegt oder soweit er die Grenzen des zulässigen Ge- brauchs überschreitet, namentlich bei einer nicht vereinbarten geschäftlichen Nut- zung des Objekts, bei übermässigen Immissionen oder bei Untervermietung der gesamten Mietsache auf unbestimmte Zeit oder gestützt auf nahtlos aneinander anschliessende Verträge ohne Absicht, die Sache je selber zu gebrauchen. 1.4 Überschreitet der Mieter die Grenzen der zulässigen Untervermietung, so kann dies eine ordentliche, unter den Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR u.U. aber auch eine ausserordentliche Kündigung zur Folge haben (BGE 134 III 100 E. 3.1 = Pra 2008 Nr.”
Der Vermieter kann gemäss den in den Quellen wiedergegebenen Grundsätzen die Zustimmung zur Untervermietung verweigern, wenn der Mieter die Bedingungen der Untermiete nicht offenlegt, wenn sich diese Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietverhältnis als missbräuchlich erweisen, oder wenn der Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile erleidet. Als Beispiele für solche wesentlichen Nachteile nennt die Rechtsprechung u.a. die unbefristete Untervermietung der ganzen Sache ohne Absicht der Wiederbenützung durch den Hauptmieter sowie eine vom vertraglich vereinbarten Gebrauch deutlich abweichende oder deutlich intensivere Nutzung.
“Dezember 2023 ange- nommen habe. 2. Beklagte Die Beklagte stellt sich auf den Standpunkt, dass im Zeitpunkt der Unterzeichnung der beiden Wohnungen keine kundgegebene Absicht des Klägers bestanden habe, diese Wohnungen via Onlineplattformen wie booking.com oder Airbnb zu vermieten. Eine Vertragsänderung stellte sie in Abrede. Die Kündigungen seien daher mit Recht ausgesprochen worden und genügten auch sämtlichen formellen Erfordernissen. Die dem Kläger zugestellte Mietzinserhöhung sei nicht als Angebot zur Weiterfüh- rung des Mietverhältnisses gemeint gewesen. Die Beklagte habe umgehend klar- gestellt, dass es sich dabei um einen Irrtum gehandelt habe, der wegen der EDV- mässigen Verarbeitung der in grosser Zahl ausgesprochenen Mietzinserhöhungen entstanden sei. 3. Weitere Ausführungen Auf die Argumente der Parteien im Detail ist nachfolgend einzugehen, allerdings nur soweit dies für den Entscheid von Belang ist. IV. Materielles 1. Untervermietung 1.1 Nach Art. 262 Abs. 1 OR kann der Mieter die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Gemäss Abs. 2 der Norm kann der Vermieter die Zustimmung nur verweigern, wenn der Mieter es ablehnt, dem Ver- mieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben, wenn sich diese Bedin- gungen im Vergleich zum Hauptmietverhältnis als missbräuchlich erweisen oder wenn dem Vermieter aus der Untervermietung wesentliche Nachteile entstehen. Solche Nachteile entstehen dem Vermieter nach der Rechtsprechung auch, wenn - 8 - der Mieter die ganze Sache unbefristet untervermietet ohne die Absicht, sie in ab- sehbarer Zukunft wieder selber zu benützen (BGE 138 III 59; ähnlich schon BGE 134 III 446). Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist (Art. 262 Abs. 3 OR). Darunter fällt einerseits eine wesentliche Abweichung vom vertraglichen Ge- brauchszweck, andererseits aber auch ein deutlich intensiverer als der vereinbarte Gebrauch (SPIRIG, Grundsätze der Untermiete und Airbnb, in: mp 1/2015, S.”
“Le nombre d'avis résulte du fait des résiliations extraordinaire et ordinaire de l'appartement, ainsi que de la résiliation ordinaire du parking, notifiées par plis recommandés et simples. Dans son arrêt publié aux ATF 137 III 389 précité, le Tribunal fédéral a validé l'envoi des résiliations extraordinaire et ordinaire par deux avis distincts, laissant ouverte la question de savoir si ces deux résiliations pouvaient être notifiées par un seul avis. Enfin, le fait d'avoir adressé les avis également par plis simples, est plutôt favorable à la locataire, qui n'avait pas retiré à la poste la mise en demeure de la bailleresse du 20 septembre 2019, laquelle avait par conséquent été retournée à cette dernière. Il ne saurait être reproché à la bailleresse d'avoir agi ainsi au vu des circonstances. Les griefs de la locataire ainsi infondés sont rejetés. 3. La bailleresse fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 257f CO en lien avec l'art. 8 CC et l'interdiction du formalisme excessif au sens de l'art. 29 al. 2 Cst., n'ayant pas retenu la sous-location du logement de la locataire. 3.1 A teneur de l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Selon l'art. 8 du Contrat-cadre romand en vigueur jusqu'au 30 juin 2020, lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de la sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO. Le bailleur doit se prononcer dans les trente jours, dès réception de la demande. La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée, par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu.”
“En tout état de cause, ces offres de preuve ne sont pas nécessaires pour permettre à la Cour de statuer, de sorte que les conclusions de l'appelante sur ces points seront rejetées. 4. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 262 et 257f CO en retenant qu'elle n'avait pas l'intention de reprendre l'exploitation des locaux. En outre, elle aurait communiqué à l'intimée les conditions de la sous-location si ce n'est en ce qui concerne sa durée. Elle soutient également qu'il y avait eu un problème de communication du fait qu'elle avait conclu un contrat de cession de fonds de commerce, ce qu'elle était autorisée à faire, alors que l'intimée lui réclamait les conditions de la sous-location ou du transfert de bail, faisant alors preuve de mauvaise foi. De plus, son contrat avec F______ SARL contenait des informations sensibles et la mise en demeure du 24 août 2018 de l'intimée ne lui impartissait pas un délai raisonnable pour communiquer les conditions de la sous-location. 4.1 Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Cette disposition s'applique par analogie lorsque le locataire d'une surface commerciale abritant un restaurant confie l'exploitation de l'établissement à un tiers par un contrat de gérance libre, c'est-à-dire par un bail à ferme non agricole (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2.1 et 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 2.1 et 2.2, in SJ 2008 I 467). 4.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.”
Die Beendigung des Hauptmietverhältnisses wirkt nicht automatisch auf das Untermietverhältnis. Der Mieter muss das Untermietverhältnis selbst kündigen und dabei die gesetzlichen Formerfordernisse beachten; unterlässt er dies, kann er dem Untermieter gegenüber schadensersatzpflichtig werden. Der Untermieter kann eine Erstreckung des Untermietverhältnisses verlangen, wobei deren Dauer auf die Dauer des Hauptmietverhältnisses beschränkt ist.
“Da der Mietzins zudem über dem Mietgrenzwert liege, seien keine behördlichen Bemühungen unternommen worden, ein neues Vertragsverhältnis zwischen den Beschwerdeführern und der Vermieterschaft zu unterstützen. Der Sozialdienst habe die Beschwerdeführer sodann bei der Suche nach einer Notlösung unterstützt und eine solche Notlösung wäre von der Sozialhilfebehörde auch finanziert worden. Die Vorschläge seien jedoch aus diversen Gründen von den Beschwerdeführern abgelehnt worden. 6.1 Mit einem Untermietvertrag überlässt der Mieter (Hauptmieter) die Mietsache ganz oder teilweise gegen Entgelt (Untermietzins) einem Dritten (Untermieter, Art. 262 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [Fünfter Teil: Obligationenrecht, OR]). Die Untermiete besteht zwar unabhängig vom Hauptmietverhältnis, teilt aber dessen Schicksal (Florian Rohrer, Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft [SVIT]-Kommentar zum schweizerischen Mietrecht, 4. Auflage, Zürich 2018, N 4 zu Art. 262 OR; Peter Zahradnik, Mietrecht für die Praxis, 10. Auflage, Zürich 2022, S. 701). Vorliegend wurde das Hauptmietverhältnis beendet. Die Kündigung des Hauptmietvertrags zeitigt (direkt) keine Wirkung auf das Untermietverhältnis. Die Kündigung des Hauptmietvertrags bewirkt nicht "automatisch" die Kündigung des Untermietvertrags. Der Mieter, der eine Kündigung erhält, muss seinerseits das Untermietverhältnis kündigen, wobei alle Formalien einzuhalten sind. Andernfalls kann der Mieter gegenüber dem Untermieter schadenersatzpflichtig werden, ist doch die Fortsetzung des Untermietverhältnisses über das Ende des Hauptmietverhältnisses hinaus unmöglich. Der Untermieter kann eine Erstreckung des Untermietverhältnisses verlangen, wobei die Erstreckungsdauer auf die Dauer des Hauptmietverhältnisses beschränkt ist (Zahradnik, a.a.O., S. 713 f.). Zwischen Vermieter und Untermieter besteht grundsätzlich keine direkte Rechtsbeziehung. So kann der Vermieter den Untermietvertrag nicht kündigen. Sofern der Vermieter vom Untermieter Schadenersatz verlangt, insbesondere wegen unrechtmässiger Inbesitznahme der Mieträume, ergeben sich seine Ansprüche aus unerlaubter Handlung (Art.”
“Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé, le sous-locataire doit restituer la chose (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.2). La résiliation du bail principal n'affecte toutefois pas directement le rapport de sous-location: celui-ci n'est pas "automatiquement" résilié. Le locataire qui reçoit son congé doit donc résilier de suite le bail de son sous-locataire, en respectant les formalités légales. A défaut, il s'expose à devoir des dommages-intérêts à la fois au sous-locataire qui, bien que son bail n'ait pas été résilié, ne pourra poursuivre la sous-location, et au bailleur si les locaux ne lui sont pas rendus à l'expiration du bail principal. La sous-location s'éteint en toute hypothèse lorsque le bail principal prend fin (Lachat et al., Le bail à loyer, éd. 2019, p. 742; Bise/Planas, in Bohnet/ Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 74 ad art. 262 CO). 2.1.2 Le prêt à usage est un contrat par lequel le prêteur s'oblige à céder gratuitement l'usage d'une chose que l'emprunteur s'engage à lui rendre après s'en être servi (art. 305 CO). Le prêt à usage se distingue de la location par le fait que la cession de l'usage des locaux est gratuite. De même, le prêt à usage consenti par le locataire se distingue de la sous-location par le fait que l'usage des locaux concédé à l'emprunteur (le sous-occupant) a lieu gratuitement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.3). Le code des obligations ne contient aucune règle particulière sur la liquidation du prêt à usage (cf. art. 305 ss CO). La jurisprudence a précisé que ce sont donc les règles du bail qu'il y a lieu d'appliquer par analogie (cf. art. 253 ss CO), singulièrement si l'emprunteur, après s'être servi de la chose prêtée, viole son obligation de la restituer (cf. art. 267 al. 1 CO), laquelle est consacrée par l'art. 305 in fine CO (ATF 75 II 38 consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_66/2021 du 22 juillet 2021 consid.”
Bei Abgrenzungsfragen ist zu prüfen, ob tatsächlich eine Untervermietung oder nur normales Hébergement vorliegt. Nach der Rechtsprechung gehört zu einem normalen Gebrauch des Wohnraums insbesondere das Aufnahme von Angehörigen und Freunden; ein solches Hébergement ist keine Untervermietung (vgl. Art. 262 OR).
“Si le défendeur fait valoir des objections motivées et concluantes ("substanziiert und schlüssig"), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 p. 126, 620 consid. 5.1.1 p. 621, 728 consid. 3.3 p. 734). En règle générale (cf. cependant arrêt 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les références), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 141 III 23 consid. 3.2 p. 26; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). 2.1.2 La sous-location est réglementée spécialement à l'art. 262 CO. Il s'agit d'un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). De la sous-location, il faut distinguer l'hébergement. L'usage normal d'un logement implique le droit pour le locataire d'y héberger notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, comme par exemple des amis (arrêt du Tribunal fédéral 4A_39/2019 du 4 février 2019 consid. 4.3; cf. Lachat, in: Le droit du bail à loyer, 2019, n° 1.3.9 p. 59; Reudt, in: Das schweizerische Mietrecht, SVIT-kommentar, 4ème éd., 2018, n° 15 ad art. 257f CO). Un tel hébergement n'est ni une sous-location, ni un prêt à usage. Si l'hébergement implique généralement que le locataire continue d'occuper lui-même l'appartement dans lequel il reçoit des proches, le Tribunal fédéral a admis que, lorsqu'un père met à disposition de son enfant majeur dont il a la charge un appartement dont il est locataire, il fait un usage normal de la chose louée, même s'il n'occupe plus l'appartement lui-même (arrêt 4A_30/2019 précité consid.”
Bei einer Zweckänderung des Gebrauchs (z. B. gewerbliche Kurzzeit- oder Ferienvermietung) ist die Zulässigkeit der Untermiete nach Art. 262 OR gesondert zu prüfen. Kantone und Gemeinden können gestützt auf eine genügende gesetzliche Grundlage Massnahmen erlassen, die sich indirekt auf Mietverhältnisse auswirken und dem Schutz öffentlicher Interessen (etwa der Bekämpfung von Mietknappheit) dienen.
“75b BV und die Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes der umstrittenen Regelung nicht entgegen; dies unter dem Vorbehalt, dass eine genügende kantonale oder kommunale gesetzliche Grundlage dafür besteht (vgl. zu letzterem unten E. 3.5–3.9). 3.4 Weiter ist auf die Vereinbarkeit der umstrittenen Regelung mit dem Bundesprivatrecht, namentlich mit dem Mietrecht (Art. 253 ff. OR), einzugehen. Auch wenn die Regelung die Wendung "Wohnung […] regelmässig befristet […] gewerblich zur Verfügung gestellt wird" benutzt, zielt sie auf mietvertragliche bzw. mietvertragsähnliche Verhältnisse ab. 3.4.1 Nach mietrechtlichen Grundsätzen können Mietverhältnisse befristet oder unbefristet abgeschlossen werden (vgl. Art. 255 OR). Setzen die Parteien ein an sich befristetes Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis (Art. 266 Abs. 2 OR). Der Abschluss von sogenannten Kettenmietverträgen ist unter dem Blickwinkel des Mietrechts grundsätzlich zulässig (vgl. BGE 139 III 145 E. 4.2.4). Die Untermiete ist unter den Voraussetzungen von Art. 262 OR gestattet. Die Vertragsfreiheit gemäss Art. 1 OR steht unter dem Schutz des Vorrangs des Bundesrechts, sie gilt allerdings nicht unbeschränkt (vgl. Art. 19 f. OR). Gewisse Ausnahmen von der Vertragsfreiheit können nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung namentlich im Bereich des Wohnungswesens gerechtfertigt sein (vgl. BGE 142 I 76 E. 3.1 mit Hinweisen). 3.4.2 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dürfen die Kantone zwar nicht direkt in die Verträge zwischen Vermieterschaft und Mieterschaft eingreifen, aber verhältnismässige Massnahmen zur Bekämpfung der Mietknappheit treffen, die indirekt das Verhältnis zwischen Vermieterschaft und Mieterschaft beeinflussen können, indem sie höhere Mieten für die von den Massnahmen betroffenen Wohnungen verhindern. Zu den zulässigen indirekten Massnahmen zählt das Bundesgericht die Bewilligungspflicht für Sanierungen von Wohnbauten und die Beschränkung von Mietzinserhöhungen im Anschluss an eine Sanierung (vgl. BGE 149 I 25 E. 4.4.6 mit Hinweisen).”
Vollständige Untervermietung kann nach der Rechtsprechung als missbräuchlich im Sinn von Art. 262 Abs. 2 OR gelten, wenn der Mieter die Absicht verloren hat, in absehbarer Zeit in die Mieträume zurückzukehren und er faktisch eine Substitution des Mieters vornimmt. Die Untervermietung ist danach typischerweise für vorübergehende Fälle gedacht (z. B. zeitlich begrenzter Auslandsaufenthalt); eine dauerhafte Überlassung an Dritte mit dem Zweck, selbst nicht mehr zurückzukehren, ist hingegen als missbräuchlich angesehen worden.
“Persönliche Benützung der Sache, Wohnsitzpflicht, Untervermietung Nichts einzuwenden hat die Klägerin gegen ihre Verpflichtung zum persönlichen Gebrauch der Sache nach Art. 7 VGV; sie erwartet aber, dass die Beklagte auf die Einführung verzichtet, soweit die Bestimmung «aufgrund anderer Verfahren als missbräuchlich bezeichnet werde». Damit ist der Punkt letztlich nicht Gegen- stand des Rechtsstreits, so dass darüber auch nicht zu befinden ist. Nur am Rande sei daher erwähnt, dass Art. 7 VGV in wesentlichen Teilen nicht im Ein- klang steht mit der zwingenden Regelung des OR. Weshalb eine vollständige Untervermietung der Sache «für die Vermieterin als wesentlicher Nachteil im Sinne von Art. 262 Abs. 2 lit. c OR» gelten soll, wird in der Änderungsanzeige nicht weiter erläutert und findet vor allem in der Rechtsprechung zur genannten Bestimmung keine Stütze. Soweit es der Änderungsanzeige nicht ohnehin an ei- ner zureichenden Begründung fehlt, ist sie als Verstoss gegen zwingendes Recht nichtig. Auch das Bundesgericht betrachtet die vollständige Untervermietung der Sache zwar als missbräuchlich, soweit der Mieter keine Absicht hat, wieder in die gemieteten Räume zurückzukehren. In BGE 138 III 59 entschied es, die Unter- vermietung sei «gedacht für Fälle, in denen der Mieter die Mietsache, beispiels- weise wegen eines beruflich bedingten, zeitlich begrenzten Auslandaufenthalts, vorübergehend nicht nutzen kann und für die Zeit seiner Abwesenheit aus finan- ziellen Gründen einem Dritten überlässt, oder für Fälle, in denen eine Wohnung infolge Wegzuges oder Todes von Familienangehörigen zu gross geworden ist und deshalb teilweise Dritten überlassen wird» (a.a.O., E. 2.2.1; bestätigt in BGer 4A_430/2013 vom 14.”
“Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). Selon la jurisprudence, la sous-location est en soi conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui le cède provisoirement à un tiers pour se décharger du fardeau économique que constitue le loyer; est aussi envisageable le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite du décès ou du départ d'un membre de la famille, et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement. Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid.”
Fehlt eine Mietzinsvereinbarung und erfolgt die Überlassung ohne Gegenleistung, kann es sich statt um eine Untervermietung um einen unentgeltlichen Gebrauch (Prêt à usage / Leihe) oder um ein blosses Gastaufnahmeverhältnis handeln. Die Rechtsprechung unterscheidet diese Konstellationen von der entgeltlichen Untervermietung.
“89 LOJ devait être comprise extensivement. Elle a également précisé que cette compétence ne concerne cependant que les rapports entre un bailleur principal et un sous-locataire, à l'exclusion d'un squatteur, d'un occupant non titulaire d'un contrat de bail de sous-location ou d'un occupant à titre gratuit titulaire d'un contrat de prêt à usage, cas où la compétence de la juridiction ordinaire demeure (art. 86 LOJ) (consid. 2.1.7). 2.1.3 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses visées par l'art. 262 al. 2 CO. 2.1.4 Sauf stipulation contraire, le locataire n'est pas tenu d'occuper lui-même la chose louée (ATF 136 III 186 consid. 3.1.2). A titre d'usage convenu, la loi accorde au locataire le droit de sous-louer son logement aux conditions prévues par l'art. 262 CO. La jurisprudence admet également que le locataire puisse remettre l'usage de la chose louée à un tiers sous forme de prêt à usage lorsque le locataire cède par contrat, l'usage de la chose louée sans contre-prestation (ATF 136 III 186 consid. 3.2.3, arrêts du Tribunal fédéral 4A_521/2021 du 3 janvier 2023 consid. 3.2.2; 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.2; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 2453). En marge du prêt à usage, le Tribunal fédéral a également admis l'hébergement de familiers par le locataire, notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, par exemple des amis (ATF 136 III 186 consid. 3.2.2, arrêts du Tribunal fédéral 4A_521/2021 précité, consid. 3.2.3; 4A_39/2019 précité consid. 4.3, 4A_596/2019 du 30 juin 2020 consid. 4.2.2; Giger, Berner Kommentar, n. 9 ad art. 262 CO; Lachat, in Le droit du bail à loyer, 2ème éd., 2019, n. 1.3.9 p. 59; Reudt, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4e éd.”
“Sauf stipulation contraire, le locataire n'est pas tenu d'occuper lui-même la chose louée (ATF 136 III 186 consid. 3.1.2). A titre d'usage convenu, la loi accorde au locataire le droit de sous-louer son logement aux conditions prévues par l'art. 262 CO. La jurisprudence admet également que le locataire puisse remettre l'usage de la chose louée à un tiers sous forme de prêt à usage lorsque le locataire cède par contrat, l'usage de la chose louée sans contre-prestation (ATF 136 III 186 consid. 3.2.3, arrêt 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.2; TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 2453).”
Zwischen Vermieter und Untermieter besteht grundsätzlich kein unmittelbares Vertragsverhältnis; selbst wenn der Untermieter den Untermietzins direkt an den Vermieter zahlt, begründet dies nur eine selbständige Forderung nach Art. 112 Abs. 2 OR. Der Mieter bleibt dem Vermieter gegenüber dafür verantwortlich, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es dem Mieter gestattet ist. Bleibt der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses in den Räumen, kann der Mieter Schadenersatz wegen widerrechtlicher Nutzung schulden, und der Untermieter kann gegebenenfalls gerichtlich bzw. zwangsweise aus den Räumen entfernt werden.
“Si le sous-locataire reste dans les locaux après la fin du bail principal, le locataire va donc devoir payer au bailleur une indemnité pour occupation illicite, quand bien même il aurait effectué toutes les démarches nécessaires pour que les locaux soient bien restitués à la fin du bail (ATF 117 II 65). Il n'y a pas de relations contractuelles directes entre le bailleur principal et le sous-locataire. C'est le cas même si le contrat de sous-location prévoit que le sous-locataire s'acquittera de son loyer directement en main du bailleur principal, ce qui a pour seule conséquence que ce dernier dispose - aux conditions prévues à l'article 112 al. 2 CO (stipulation pour autrui) - d'une créance indépendante envers le sous-locataire, contre lequel il pourra donc agir directement en paiement (ATF 120 II 112 consid. 3bbb, JdT 1995 I 202). Le sous-locataire peut se voir expulser des locaux par le locataire à l'échéance du contrat de sous-location et évacuer par le bailleur suite à une action en revendication à la fin du bail principal déjà s'il occupe néanmoins alors toujours les locaux (Bohnet/Carron /Montini, op. cit., n. 76 ad art. 262 CO). 2.1.4 Selon l'art. 1 al. 1 CO, le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et de manière concordante, manifesté leur volonté. Cette manifestation peut être expresse ou tacite (al. 2). Lorsque le locataire ne restitue pas la chose louée, l'admission de la conclusion d'un nouveau bail par actes concluants conformément à l'art. 1 al. 2 CO suppose que, durant une période assez longue, le bailleur se soit abst0enu de faire valoir le congé et d'exiger la restitution de la chose louée, et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. A lui seul, l'élément temporel n'est pas déterminant pour décider s'il y a bail tacite; il convient bien plutôt de prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas (Bohnet/ Carron/Montini, op. cit., n. 17 ad art. 267 CO). 2.1.5 Aux termes de l'article 44 al. 1 CO, applicable en matière contractuelle par le renvoi de l'art. 99 al. 2 CO, le juge peut réduire les dommages-intérêts ou n'en point allouer lorsque la partie lésée a consenti à la lésion ou lorsque des faits dont elle est responsable ont contribué à créer le dommage, à l'augmenter, ou qu'ils ont aggravé la situation du débiteur.”
Der Vermieter kann sein Einverständnis verweigern, wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zum Hauptmietvertrag als missbräuchlich oder unzumutbar erscheinen. Insbesondere kann eine erhebliche Abweichung zwischen Hauptmietzins und Untermietzins relevant sein; das Vorliegen solcher missbräuchlichen Bedingungen ist anhand der konkreten Umstände zu prüfen.
“De plus, nonobstant l'avertissement écrit, le locataire doit avoir continué ou recommencé à enfreindre son devoir de diligence, étant précisé que la nouvelle violation doit être en relation avec celle mentionnée dans l'avertissement écrit, et le maintien du contrat doit être insupportable pour le bailleur ou pour les autres habitants de l'immeuble (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 889). C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité (ATF 140 III 496 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001). 3.4.2 L'usage normal d'un logement implique le droit pour le locataire d'y héberger notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches (Lachat, op. cit., p. 59). 3.4.3 Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de la chose qu'avec le consentement du bailleur. Ce dernier ne peut cependant refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Il faut encore ajouter le cas où le locataire abuse de son droit à la sous-location au sens de l'art. 2 CC : la jurisprudence a ainsi admis que si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, il y a abus de droit et le locataire ne saurait se prévaloir de son droit de sous-louer (ATF 134 III 446; 138 III 59). Un congé donné en raison de la sous-location est valable lorsque celle-ci n'a pas été autorisée et lorsque, suite à un examen rétrospectif, il apparaît qu'elle ne devait pas l'être (arrêt du Tribunal fédéral 4A_38/2010 du 1er avril 2010 consid. 3.”
“2 CC : la jurisprudence a ainsi admis que si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, il y a abus de droit et le locataire ne saurait se prévaloir de son droit de sous-louer (ATF 134 III 446; 138 III 59). Un congé donné en raison de la sous-location est valable lorsque celle-ci n'a pas été autorisée et lorsque, suite à un examen rétrospectif, il apparaît qu'elle ne devait pas l'être (arrêt du Tribunal fédéral 4A_38/2010 du 1er avril 2010 consid. 3.2). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition. Lorsque le bailleur soutient que le locataire a procédé à une sous-location abusive, consistant en réalité en une substitution de locataire, il lui incombe, conformément à l'art. 8 CC, d'apporter la preuve des faits permettant de parvenir à cette conviction (arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010). Selon la jurisprudence, le locataire qui sous-loue le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur s'expose à une résiliation anticipée du contrat (art. 257f al. 3 CO) lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1 in fine; arrêt du Tribunal fédéral 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.1). De même, le locataire qui sous-loue le logement sans y être autorisé alors qu'il a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de celui-ci, procède en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, ce qui l'expose à une résiliation anticipée (art. 257f al. 3 CO) (ATF 134 III 446 consid. 2.4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_39/2019 précité, ibid.). Il a également été jugé, dans le cadre d'une action en annulation d'un congé ordinaire (art. 271-271a CO), que le locataire qui sous-loue, alors qu'il n'a plus que la vague possibilité d'user à nouveau lui-même de la chose louée, commet un abus de droit (art. 2 CC) (ATF 138 III 59 consid. 2.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_556/2015 du 3 mai 2016 consid. 3; 4A_316/2015 du 9 octobre 2015 consid. 2; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1). 3.5 En l'espèce, le logement, propriété des appelants, est sous-loué, depuis une date non précisée, aux intimés F______ et E______.”
“S'agissant d'un contrat de sous-location, l'art. 257f al. 3 CO est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Lorsque la violation du devoir de diligence invoquée (condition n° 1 de l'art. 257f al. 3 CO, cf. ci-dessus consid. 3.2.1) est la sous-location sans le consentement du bailleur, deux situations sont visées: soit le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO; soit le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Les motifs valables au sens de l'art. 262 al. 2 CO sont le refus du locataire de communiquer les conditions de la sous-location (let. a), les conditions de la sous-location sont abusives, comparées à celles du contrat de bail principal (let. b), ou la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC: en effet, lorsque le locataire abuse de son droit à la sous-location, il ne saurait être protégé et il faut raisonner comme si son droit n'existait pas (ATF 134 III 446 consid. 2.4, arrêt 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1). Lorsque l'un des motifs valables visés à l'art. 262 al. 2 CO est réalisé, la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur (condition n° 4) de l'art.”
Nach Beendigung oder Auflösung des Mietverhältnisses ist die Mietsache vom Mieter an den Vermieter zurückzugeben. Der Vermieter kann die Ausweisung eines Untermieters und die Herausgabe der Sache gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR, Art. 262 Abs. 3 OR und Art. 641 ZGB verlangen. In klaren, unbestrittenen oder sofort beweisbaren Fällen kann der Vermieter dafür das summarische Verfahren gemäss Art. 257 ZPO beantragen.
“Ent- sprechend ist der Gesuchsgegnerin 1 antragsgemäss zu befehlen, das streitgegen- ständliche Ladenlokal mit Neben- und Lagerräumen unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zurückzugeben. Die Gesuchsgegnerin 2 macht im vorliegenden Verfahren nicht geltend, einen Miet- vertrag betreffend das Mietobjekt abgeschlossen zu haben, und noch weniger reicht sie einen solchen (schriftlichen) Mietvertrag ein. Ohnehin würde es nicht ge- nügen, wenn die Gesuchsgegnerin 2 sich auf einen Untermietvertrag mit einer Mie- terin (etwa der Gesuchsgegnerin 1 oder der E._____ GmbH) berufen würde. Denn ein solcher Untermietvertrag wäre vom Hauptmietvertrag (der vorliegend zwischen der Gesuchstellerin und der Gesuchsgegnerin 1 bestand) abhängig: Erlischt der Hauptmietvertrag, geht das Gebrauchsrecht des Hauptmieters unter. Sobald sein Gebrauchsrecht untergeht, muss der Untermieter die Mietsache ebenfalls zurück- geben (niemand kann mehr Rechte übertragen, als er selber hat). Andernfalls kann die Vermieterin gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB und Art. 262 Abs. 3 OR die Aus- weisung des Untermieters durch das Gericht beantragen. Die Ausweisung kann im gleichen Verfahren wie gegenüber dem Hauptmieter erfolgen. Art. 273b Abs. 1 OR präzisiert im Übrigen, dass der Untermietvertrag nur für die Dauer des Hauptmiet- vertrags erstreckt werden kann. Wenn der Untermieter das Mietobjekt vor dem Ende seines Untermietvertrags zurückgeben muss, kann er von seinem Unterver- mieter allenfalls Schadenersatz für teilweise Nichterfüllung des Vertrags verlangen - 6 - (zum Ganzen BGE 139 III 353 E. 2.1.2 = Pra 2014 Nr. 38; BGE 120 II 112 E. 3; MÜLLER, in: SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art. 262 OR N 48 und Art. 267-267a N 28). Vorliegend ging mit Erlöschen des Hauptmietvertrags per 31. Oktober 2023 das Gebrauchsrecht der Gesuchsgegnerin 1 am Mietobjekt unter, womit auch das Gebrauchsrecht allfälliger Untermieterinnen unterging. Auch solche Untermieterin- nen wären deshalb zur Rückgabe des Mietobjekts verpflichtet. Sodann macht die Gesuchstellerin 2 nicht geltend, einen Mietvertrag direkt mit der Gesuchstellerin geschlossen zu haben.”
“Nach Auflösung des Mietverhältnisses ist die Mietsache vom Mieter dem Vermieter zurückzugeben (Art. 267 Abs. 1 OR; Art. 262 Abs. 3 OR). Sodann hat der Eigentümer einer Sache das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren (Art. 641 ZGB). Den ihm zustehenden Ausweisungs- bzw. Rückgabeanspruch kann der Vermieter im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO geltend machen, wobei das Gericht den entsprechenden Rechtsschutz dann ge- währt, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtsla- ge klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Fehlt es an klarem Recht oder sofort beweisba- ren tatsächlichen Verhältnissen, so ist das Begehren illiquid und das Gericht tritt darauf nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO).”
Auf Untervermietungen über Buchungsplattformen sind die Regeln von Art. 262 OR anwendbar. Die Rechtsprechung und Lehre gehen davon aus, dass der Vermieter eine solche Vermietung verbieten kann, namentlich wenn der Mieter die Bedingungen der Untervermietung nicht offenlegt, einen missbräuchlichen Ertrag anstrebt, die Nutzung nicht vereinbart geschäftlich erfolgt, übermässige Immissionen zu erwarten sind oder die gesamte Mietsache auf unbestimmte Zeit bzw. mittels nahtlos aneinander anschliessender Verträge untervermietet wird.
“Dies ändert jedoch nichts daran, dass es letztlich beim objektivierten Sinn des schriftlich Festgehaltenen und unbestritte- nermassen mündlich Geäusserten bleibt, soweit die betroffene Partei keine über- einstimmend verstandenen abweichenden Willensäusserungen und keine spätere Vertragsänderung behauptet und beweist. Ohne entsprechende Behauptungen führt das Gericht kein Beweisverfahren durch (Art. 55 Abs. 1 und 150 Abs. 1 ZPO). Dies gilt auch unter der Herrschaft der sozi- alen Untersuchungsmaxime, allerdings mit der Einschränkung, dass das Gericht besonders bei nicht anwaltlich vertretenen Parteien nach Art. 247 Abs. 1 sowie Abs. 2 ZPO durch entsprechende Fragen darauf hinzuwirken hat, dass die Par- teien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und Beweismittel be- zeichnen. Ist dies geschehen, genügt es nicht, dass eine Partei lediglich pauschal auf Unterlagen verweist oder die Befragung von Personen verlangt, aus deren Aussage sich die relevanten Behauptungen erst ergeben sollen. 1.3 Für die Untervermietung über Buchungsplattformen gelten die Regeln von Art. 262 OR gleichermassen. Eine Besonderheit liegt darin, dass es sich bei dieser - 10 - Form der Untervermietung möglicherweise nur teilweise um die entgeltliche Über- lassung von Wohn- und Schlafraum handelt. Je nach Ausgestaltung des direkten Vertragsverhältnisses zwischen dem Anbieter der Unterkunft und seinem Gast kann es sich aber auch um einen atypischen Untermietvertrag oder einen Beher- bergungs- oder Gastaufnahmevertrag handeln, bei welchen der Anbieter zusätzli- che Leistungen verspricht (SPIRIG, a.a.O., S. 6 und 12). In der Praxis wurde die analoge Anwendung der Regeln über die Untermiete bislang stets bejaht, sowohl Lehre als auch Bundesgericht gehen davon aus, dass Art. 262 Abs. 2 OR auf jede entgeltliche Gebrauchsüberlassung anwendbar ist (vgl. SPIRIG, a.a.O., S. 4 und 6 m.w.H.; ZMP 2017 Nr. 2). Daraus folgt insbesondere, dass der Vermieter eine Ver- mietung über Buchungsplattformen frei verbieten kann, soweit der Mieter damit einen missbräuchlichen Ertrag erzielen möchte, soweit er die Bedingungen der Untervermietung nicht offenlegt oder soweit er die Grenzen des zulässigen Ge- brauchs überschreitet, namentlich bei einer nicht vereinbarten geschäftlichen Nut- zung des Objekts, bei übermässigen Immissionen oder bei Untervermietung der gesamten Mietsache auf unbestimmte Zeit oder gestützt auf nahtlos aneinander anschliessende Verträge ohne Absicht, die Sache je selber zu gebrauchen.”
“Dies ändert jedoch nichts daran, dass es letztlich beim objektivierten Sinn des schriftlich Festgehaltenen und unbestritte- nermassen mündlich Geäusserten bleibt, soweit die betroffene Partei keine über- einstimmend verstandenen abweichenden Willensäusserungen und keine spätere Vertragsänderung behauptet und beweist. Ohne entsprechende Behauptungen führt das Gericht kein Beweisverfahren durch (Art. 55 Abs. 1 und 150 Abs. 1 ZPO). Dies gilt auch unter der Herrschaft der sozi- alen Untersuchungsmaxime, allerdings mit der Einschränkung, dass das Gericht besonders bei nicht anwaltlich vertretenen Parteien nach Art. 247 Abs. 1 sowie Abs. 2 ZPO durch entsprechende Fragen darauf hinzuwirken hat, dass die Par- teien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und Beweismittel be- zeichnen. Ist dies geschehen, genügt es nicht, dass eine Partei lediglich pauschal auf Unterlagen verweist oder die Befragung von Personen verlangt, aus deren Aussage sich die relevanten Behauptungen erst ergeben sollen. 1.3 Für die Untervermietung über Buchungsplattformen gelten die Regeln von Art. 262 OR gleichermassen. Eine Besonderheit liegt darin, dass es sich bei dieser - 10 - Form der Untervermietung möglicherweise nur teilweise um die entgeltliche Über- lassung von Wohn- und Schlafraum handelt. Je nach Ausgestaltung des direkten Vertragsverhältnisses zwischen dem Anbieter der Unterkunft und seinem Gast kann es sich aber auch um einen atypischen Untermietvertrag oder einen Beher- bergungs- oder Gastaufnahmevertrag handeln, bei welchen der Anbieter zusätzli- che Leistungen verspricht (SPIRIG, a.a.O., S. 6 und 12). In der Praxis wurde die analoge Anwendung der Regeln über die Untermiete bislang stets bejaht, sowohl Lehre als auch Bundesgericht gehen davon aus, dass Art. 262 Abs. 2 OR auf jede entgeltliche Gebrauchsüberlassung anwendbar ist (vgl. SPIRIG, a.a.O., S. 4 und 6 m.w.H.; ZMP 2017 Nr. 2). Daraus folgt insbesondere, dass der Vermieter eine Ver- mietung über Buchungsplattformen frei verbieten kann, soweit der Mieter damit einen missbräuchlichen Ertrag erzielen möchte, soweit er die Bedingungen der Untervermietung nicht offenlegt oder soweit er die Grenzen des zulässigen Ge- brauchs überschreitet, namentlich bei einer nicht vereinbarten geschäftlichen Nut- zung des Objekts, bei übermässigen Immissionen oder bei Untervermietung der gesamten Mietsache auf unbestimmte Zeit oder gestützt auf nahtlos aneinander anschliessende Verträge ohne Absicht, die Sache je selber zu gebrauchen.”
Zahlungen von Untermietern sind als Sublokation i.S. von Art. 262 OR zu qualifizieren; werden die angemieteten Geschäftsräumlichkeiten vom Hauptmieter für seine Tätigkeit verwendet, ist der entsprechende Betrag in der "cifra d'affari" (Umsatz/Bruttoumsatz) zu erfassen. Diesen Ansatz wandte die Verwaltung bei der Überprüfung von Ansprüchen auf Coronavirus-Taggelder an.
“4). Nel periodo in esame la ricorrente non ha pertanto diritto alle prestazioni, poiché la sua attività non è stata limitata in modo considerevole a causa di provvedimenti adottati per combattere l’epidemia di COVID-19. Ella sostiene tuttavia che l’ammontare della cifra d’affari calcolata dai revisori indipendenti non è corretta, poiché tiene conto della parte di affitto pagatole dalle sorelle per la locazione del locale commerciale dove tutte e tre svolgono la loro attività indipendente. La censura va respinta. I revisori esterni hanno infatti correttamente preso in considerazione l’importo che le sorelle hanno versato alla ricorrente quale quota parte della locazione sia per il periodo dal 2015 al 2019, sia per i mesi litigiosi. Infatti, come rileva giustamente l’amministrazione, giuridicamente si tratta di una sublocazione ai sensi dell’art. 262 CO e trattandosi inoltre del locale commerciale in cui l’assicurata svolge l’attività, il relativo compenso deve figurare nella cifra d’affari, che va intesa come la somma delle vendite dei beni o dei servizi di un’impresa durante un anno contabile (cfr. www.kmu.admin.ch), ossia il fatturato lordo delle entrate della società. Non vi è pertanto alcun motivo per scostarsi dal calcolo effettuato dai revisori incaricati dalla Cassa di verificare la correttezza dei dati forniti dalla ricorrente con le richieste di indennità giornaliere per il coronavirus. In queste condizioni a ragione l’amministrazione, in presenza di un fatto nuovo (ossia l’ammontare diverso della cifra d’affari dovuto ad un elemento non preso in considerazione dall’assicurata), ha proceduto alla revisione delle precedenti decisioni di attribuzione delle indennità per i periodi litigiosi ed ha richiesto la restituzione degli importi versati indebitamente all’assicurata.”
Der Vermieter muss die in Art. 262 Abs. 2 OR abschliessend genannten Gründe (lit. a–c) für seine Verweigerung nachweisen. Werden diese Gründe nicht dargetan, ist eine auf der verweigerten Zustimmung gestützte Beendigung (z. B. ausserordentliche Kündigung) nicht wirksam.
“Ainsi, le cong doit correspondre un fait pour lequel un avertissement initial a dj t donn et ne peut pas survenir longtemps aprs ce dernier (arrts du Tribunal fdral 4A_457/2013 consid. 3.1; 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3b dd et ACJC/1141/2003 du 10 novembre 2003). La persistance du locataire ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations se poursuivent malgr la mise en demeure (arrt du Tribunal fdral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Il appartient au bailleur de prouver la ralisation desdites conditions. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la rsiliation anticipe est inefficace; elle ne peut pas tre convertie en une rsiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; arrt du Tribunal fdral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2). L'exigence du caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de porte indpendante, lorsque le bail est rsili en raison d'une sous-location dnue d'autorisation pralable et que la sous-location aurait pu tre refuse bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prvus l'art. 262 al. 2 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2). 2.2 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). L'art. 262 al. 1 CO n'exige pas que le consentement la sous-location soit donn par crit par le bailleur. Le consentement peut donc tre donn oralement ou mme tacitement (actes concluants, silence du bailleur) (arrt du Tribunal fdral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 3.1). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis bail sans requrir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose une rsiliation anticipe du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait dispos d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, numrs de manire exhaustive l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, compares celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location prsente pour le bailleur des inconvnients majeurs (c).”
“3 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références). Comme pour le contrat de bail, le contrat de sous-location peut être passé en la forme écrite ou être conclu oralement. Le contrat de sous-location peut aussi être conclu tacitement (ATF 139 III 353 consid. 2.1.3). Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (let. b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). 3.2 En l'espèce, le 18 janvier 2022, l'intimée n° 1 a perdu contre sa volonté, du fait de l'appelante, la possession du local qu'elle occupait dans les bureaux, sis rue du Rhône 61. L'appelante soutient qu'elle ignorait l'existence du contrat de sous-location, que celui-ci était dans tous les cas nul et que la possession de l'intimée n° 1 ne reposait sur aucun titre juridique valable, tandis qu'elle jouirait d'un droit préférable au sens de l'art.”
Gewerbliche oder wiederholte Untervermietung über Buchungsplattformen ohne Zustimmung stellt eine vertragswidrige Nutzung dar. Nach vorgängiger Abmahnung kann die Vermieterin den Mietvertrag aus diesem Grund ausserordentlich kündigen.
“ZMP 2024 Nr. 5 Art. 257f OR; Art. 262 OR. Ausserordentliche Kündigung nach vertragswidri- ger gewerblicher Untervermietung von Wohnungen über Buchungsplattfor- men. Während die gelegentliche Vermietung einer Mietwohnung über Buchungsplattfor- men vom vertraglich vereinbarten Wohnzweck gedeckt und damit nach der teil- zwingenden Regelung von Art. 262 OR zulässig ist, stellt die gewerbliche Unter- vermietung ohne Zustimmung der Vermieterin eine Vertragsverletzung dar. Die Vermieterin kann den Mietvertrag daher nach einer Abmahnung gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR ausserordentlich kündigen. Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ230070-L vom 7. Februar 2024 (Wei- terzug offen; Gerichtsbesetzung: Weber, Reller, Schenk; Gerichtsschreiber Marques): «(...) I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Sachverhalt Der Kläger mietete von der Beklagten mit befristetem Wohnungsmietvertrag vom 2. März 2023 die 1-Zimmerwohnung Nr. 05 im 4. Obergeschoss an der N.-str. x in Zürich für Fr. 1'585.– (inkl. Nebenkosten) per 1.”
“Nebenkosten); im Vertrag wurde der gleiche Verwendungszweck festgelegt wie für die Wohnung Nr. 05. Die Parteien waren anschliessend weiter - 2 - im Kontakt, da der Kläger auch noch eine dritte Wohnung in der gleichen Liegen- schaft hätte mieten wollen. In den Mietverträgen wurde unter Ziffer 15 (Wohnung Nr. 05), resp. Ziffer 16 (Woh- nung Nr. 04) sowohl festgehalten, dass im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keine anderen (schriftlichen oder mündlichen) Abreden zwischen den Parteien be- stehen, welche vom Vertrag abweichen und/oder darüber hinaus Rechtsgültigkeit haben, als auch, dass alle Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages zu ihrer Gültigkeit zwingend der schriftlichen Form bedürfen und dies auch für die Aufhebung dieses Schriftformvorbehaltes gilt. Ausserdem wurde in Ziffer 10.9 je- weils festgehalten, dass eine Untermiete der Mieträume nur gestattet ist, wenn dem Vermieter daraus keine wesentlichen Nachteile entstehen, die Voraussetzun- gen von Art. 262 OR eingehalten werden und eine vorgängige Zustimmung des Vermieters eingeholt wird. Der Kläger vermietete daraufhin die beiden Wohnungen für je ca. Fr. 215.– pro Nacht über booking.com und Airbnb, wobei der Preis von Tag zu Tag variierte. Die Wohnungen offerierte er für bis zu vier Personen. Die Auslastung der beiden Woh- nungen ist nach seinen Angaben jeweils sehr hoch. Unbestritten ist auch, dass der veränderte Gebrauchszweck in den schriftlichen Verträgen der Parteien keinen Niederschlag fand. Zwischen dem 8. Juni 2023 und dem 5. Dezember 2023 erreichten die Beklagte diverse Beschwerdeschreiben anderer Mietparteien im Haus, welche sich über die wechselnden und störenden Untermieter des Klägers beschwerten. Am 24. April 2023 kontaktierte die Bewirtschafterin A. den Kläger per E-Mail und teilte ihm mit, dass er sein Inserat auf booking.com abzuschalten habe und erklärte ihm die Modalitäten einer allfälligen Untervermietung. Mit Schreiben vom 25. April 2023 folgte eine entsprechende Abmahnung.”
Unter Vermietern besteht nach Art. 262 CO eine Informationspflicht über die Untervermietung. Das Unterlassen dieser Mitteilung kann verhindern, dass ein missbräuchlicher Untermietzins korrigiert wird, und hat in der zitierten Rechtssache zur Einleitung eines Strafverfahrens sowie zur Verurteilung zur Tragung der Verfahrenskosten geführt.
“Cela étant, il découle de la procédure que la prévenue a violé plusieurs règles impératives du droit du bail, en omettant initialement d’adresser à sa locataire la formule officielle relative à la fixation du loyer initial (art. 19 al. 3 de l'ordonnance sur le bail à loyer [OBLF]) et d’avertir le bailleur principal de la sous-location (cf. art. 262 du code des obligations [CO]), étant relevé que le respect de cette seconde obligation aurait permis de rectifier le loyer fixé, lequel était manifestement abusif par rapport à celui du bail principal, au sens de l’art. 262 al. 2 let. b CO. La prévenue a également contrevenu à l’art. 257e CO, qui impose au bailleur, lorsque le locataire fournit des sûretés en espèces, de les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. Il en découle que, nonobstant l’acquittement en lien avec l’infraction d’usure, la prévenue a, par ces violations multiples des règles applicables en matière de droit du bail et par la fixation d’un loyer abusif au sens de l’art. 262 CO, provoqué illicitement et fautivement l'ouverture de la procédure pénale. En conséquence, elle supportera l’intégralité des frais de la procédure préliminaire et de première instance. 5. 5.1. L'art. 429 al. 1 let. a CPP prévoit que si le prévenu est acquitté totalement ou en partie ou s'il bénéficie d'une ordonnance de classement, il a droit à une indemnité pour les dépenses occasionnées par l'exercice raisonnable de ses droits de procédure. Cette disposition s'applique aux voies de recours (y inclus l'appel) en vertu de l'art. 436 al. 1 CPP (arrêt du Tribunal fédéral 6B_74/2017 du 21 avril 2017 consid. 2.1). À teneur de l'art. 429 al. 1 let. a CPP, l'indemnité est limitée aux dépenses occasionnées par l'exercice raisonnable des droits de procédure du prévenu. 5.2. En vertu de l'art. 430 al. 1 let. a CPP, l'autorité pénale peut réduire ou refuser l'indemnité pour les dépenses occasionnées par l'exercice raisonnable de ses droits de procédure ou la réparation du tort moral (art. 429 al.”
Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter für das Verhalten des Untermieters verantwortlich; dies entspricht Art. 262 Abs. 3 OR. Massnahmen wie das Vorhalten eines Schlüsselduplikats durch die Trägerschaft dienen nach der Praxis zur Abgrenzung eines Betreuungs- oder Betreuungsrahmens, sie verändern jedoch nicht die Haftung des Hauptmieters gegenüber dem Vermieter.
“En définitive, le recourant peut, dans les limites que lui imposent sa maladie, organiser sa journée à sa guise, il n’est pas tenu à des horaires qui seraient dictés par la structure qui lui met à disposition son logement (se lever, manger, faire sa toilette, se coucher) et peut choisir et organiser ses conditions de logement comme il l’entend. Le fait que le contrat de sous-location soit conditionné à la poursuite d’une action socioéducative en faveur du bénéficiaire ne suffit pas pour admettre que le recourant n’est pas libre de choisir et d’organiser ses conditions de logement. L’objectif de la clause prévue à la page 1 des conditions générales sert plutôt à rappeler que la sous-location du logement protégé se fait dans le cadre plus général du suivi proposé par cette même Fondation. De même, le fait que l’équipe socio-éducative dispose d’un double des clés de l’appartement a essentiellement pour but de définir un cadre à l’égard du bénéficiaire, dès lors que la Fondation, en qualité de locataire principal, est responsable à l’égard du bailleur des agissements du sous-locataire (cf. art. 262 al. 3 CO [code des obligations du 30 mars 1911, RS 220], CASSO AI 143/17 – 371/2017 du 15 décembre 2017). Enfin, « les Apparts » ne figure certes pas sur la liste des signataires de la convention pour le remboursement par les régimes sociaux des prestations dans les logements protégés (cf. réponse du 7 juin 2021). Cela étant, le fait que les logements protégés signataires de ladite convention soient considérés comme des domiciles propres ne signifie pas encore que les non-signataires sont de facto des homes. Au vu de ces éléments, c’est également à tort que l’intimé a considéré que le recourant vit dans un home et réduit le montant de l’allocation pour impotent en conséquence. Cette dernière doit être calculée sur la base d’un séjour à domicile. 6. a) Il découle des considérants qui précèdent que le recours doit être admis et la décision attaquée réformée en ce sens que le recourant a droit à une allocation pour impotent de degré faible calculée sur la base d’un séjour à domicile, depuis son octroi.”
“En définitive, le recourant peut, dans les limites que lui imposent sa maladie, organiser sa journée à sa guise, il n’est pas tenu à des horaires qui seraient dictés par la structure qui lui met à disposition son logement (se lever, manger, faire sa toilette, se coucher) et peut choisir et organiser ses conditions de logement comme il l’entend. Le fait que le contrat de sous-location soit conditionné à la poursuite d’une action socioéducative en faveur du bénéficiaire ne suffit pas pour admettre que le recourant n’est pas libre de choisir et d’organiser ses conditions de logement. L’objectif de la clause prévue à la page 1 des conditions générales sert plutôt à rappeler que la sous-location du logement protégé se fait dans le cadre plus général du suivi proposé par cette même Fondation. De même, le fait que l’équipe socio-éducative dispose d’un double des clés de l’appartement a essentiellement pour but de définir un cadre à l’égard du bénéficiaire, dès lors que la Fondation, en qualité de locataire principal, est responsable à l’égard du bailleur des agissements du sous-locataire (cf. art. 262 al. 3 CO [code des obligations du 30 mars 1911, RS 220], CASSO AI 143/17 – 371/2017 du 15 décembre 2017). Enfin, « les Apparts » ne figure certes pas sur la liste des signataires de la convention pour le remboursement par les régimes sociaux des prestations dans les logements protégés (cf. réponse du 7 juin 2021). Cela étant, le fait que les logements protégés signataires de ladite convention soient considérés comme des domiciles propres ne signifie pas encore que les non-signataires sont de facto des homes. Au vu de ces éléments, c’est également à tort que l’intimé a considéré que le recourant vit dans un home et réduit le montant de l’allocation pour impotent en conséquence. Cette dernière doit être calculée sur la base d’un séjour à domicile. 6. a) Il découle des considérants qui précèdent que le recours doit être admis et la décision attaquée réformée en ce sens que le recourant a droit à une allocation pour impotent de degré faible calculée sur la base d’un séjour à domicile, depuis son octroi.”
Erfolgt die Untervermietung tatsächlich in Form einer dauerhaften Substitution des Mieters (der Hauptmieter hat nicht mehr die Absicht, die Mietsache selbst wieder zu benutzen), kann dies als Rechtsmissbrauch im Sinne von Art. 2 ZGB gewertet werden. In solchen Fällen ist die Verweigerung der Zustimmung durch den Vermieter gerechtfertigt; eine nicht bewilligte missbräuchliche Untervermietung kann zudem eine Kündigung bzw. eine vorzeitige Auflösung nach Art. 257f Abs. 3 OR rechtfertigen (vgl. Rechtsprechung).
“2 CC : la jurisprudence a ainsi admis que si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, il y a abus de droit et le locataire ne saurait se prévaloir de son droit de sous-louer (ATF 134 III 446; 138 III 59). Un congé donné en raison de la sous-location est valable lorsque celle-ci n'a pas été autorisée et lorsque, suite à un examen rétrospectif, il apparaît qu'elle ne devait pas l'être (arrêt du Tribunal fédéral 4A_38/2010 du 1er avril 2010 consid. 3.2). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition. Lorsque le bailleur soutient que le locataire a procédé à une sous-location abusive, consistant en réalité en une substitution de locataire, il lui incombe, conformément à l'art. 8 CC, d'apporter la preuve des faits permettant de parvenir à cette conviction (arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010). Selon la jurisprudence, le locataire qui sous-loue le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur s'expose à une résiliation anticipée du contrat (art. 257f al. 3 CO) lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1 in fine; arrêt du Tribunal fédéral 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.1). De même, le locataire qui sous-loue le logement sans y être autorisé alors qu'il a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de celui-ci, procède en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, ce qui l'expose à une résiliation anticipée (art. 257f al. 3 CO) (ATF 134 III 446 consid. 2.4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_39/2019 précité, ibid.). Il a également été jugé, dans le cadre d'une action en annulation d'un congé ordinaire (art. 271-271a CO), que le locataire qui sous-loue, alors qu'il n'a plus que la vague possibilité d'user à nouveau lui-même de la chose louée, commet un abus de droit (art. 2 CC) (ATF 138 III 59 consid. 2.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_556/2015 du 3 mai 2016 consid. 3; 4A_316/2015 du 9 octobre 2015 consid. 2; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1). 3.5 En l'espèce, le logement, propriété des appelants, est sous-loué, depuis une date non précisée, aux intimés F______ et E______.”
“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). L'exigence du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de portée indépendante, lorsque le bail est résilié en raison d'une sous-location dénuée d'autorisation préalable et que la sous-location aurait pu être refusée à bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prévus à l'art. 262 al. 2 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2). 4.1.5 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). Selon la jurisprudence, la sous-location est en soi conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui le cède provisoirement à un tiers pour se décharger du fardeau économique que constitue le loyer; est aussi envisageable le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite du décès ou du départ d'un membre de la famille, et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement. Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid.”
“Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). Selon la jurisprudence, la sous-location est en soi conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui le cède provisoirement à un tiers pour se décharger du fardeau économique que constitue le loyer; est aussi envisageable le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite du décès ou du départ d'un membre de la famille, et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement. Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid.”
Die Zustimmung des Vermieters kann auch mündlich oder stillschweigend erteilt werden. Entgegen dem Fehlen einer Formvorschrift kann der Vermieter die Untervermietung jedoch mit Bezug auf einen der in Art. 262 Abs. 2 OR abschliessend genannten Gründe verweigern, etwa bei Verweigerung der Mitteilung der Bedingungen, bei missbräuchlichen Bedingungen oder bei erheblichen Unannehmlichkeiten für den Vermieter.
“L'exigence du caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de porte indpendante, lorsque le bail est rsili en raison d'une sous-location dnue d'autorisation pralable et que la sous-location aurait pu tre refuse bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prvus l'art. 262 al. 2 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2). 2.2 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). L'art. 262 al. 1 CO n'exige pas que le consentement la sous-location soit donn par crit par le bailleur. Le consentement peut donc tre donn oralement ou mme tacitement (actes concluants, silence du bailleur) (arrt du Tribunal fdral 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 3.1). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis bail sans requrir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose une rsiliation anticipe du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait dispos d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, numrs de manire exhaustive l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, compares celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location prsente pour le bailleur des inconvnients majeurs (c). Enfin, la jurisprudence a prcis que la sous-location partielle est conue notamment pour le cas d'un appartement devenu trop grand la suite, par exemple, du dcs ou du dpart de l'un de ses occupants et qui est sous-lou un tiers pour partie seulement (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; arrts du Tribunal fdral 4A_507/2012 du 19 dcembre 2012 consid. 3.2 ; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1). 2.3 En l'espce, l'intime a d'emble prcis par crit, lorsqu'elle a manifest son intrt louer les locaux litigieux, qu'elle entendait les partager avec d'autres thrapeutes, mais serait seule locataire.”
Untervermietung ist ein selbständiger Untermietvertrag, der grundsätzlich den rules von Art. 253 ff. OR unterliegt; die Untervermietung setzt die Zustimmung des Vermieters voraus.
“L’appel n’est donc pas recevable. 4.2 Quand bien même ce grief serait recevable, il devrait être rejeté. 4.2.1 Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). La mise en « gérance libre », c'est-à-dire la cession, par le biais d'un sous-contrat, de l'usage d'un établissement public prêt à être exploité avec son matériel, sa clientèle et son réseau de fournisseurs est un contrat de bail à ferme (ATF 128 III 419 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_98/2023 du 12 mai 2023 consid. 1.1; ACJC/1424/2020 du 12.10.2020 consid. 2.1.1; Lachat, Le bail des cafés et des restaurants, in 18e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2014, p. 227, ch. 15). La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2; ACJC/1424/2020 du 12.10.2020 consid. 2.1.1). La cession de l'usage de la chose louée, respectivement la cession de l'usage et de la jouissance de l'objet affermé, ainsi que le droit d'en jouir et partant de l'exploiter et d'en retirer les fruits naturels et civils, constituent un élément essentiel de la sous-location, respectivement du bail à ferme (ACJC/1424/2020 du 12.10.2020 consid. 2.1.1 ; CPra Bail, 2ème éd. 2017 – Bohnet/Dietschy-Martenet, art. 253 CO n. 59 et CPra Bail, 2ème éd. 2017 - Carron, art. 275 CO n. 31). En particulier, l'art 257 CO précise que le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose. Cette disposition, qui complète l'art. 253 CO, rappelle la nature synallagmatique du contrat de bail et s'applique également aux baux de sous-location (ACJC/1424/2020 du 12.”
“Le nombre d'avis résulte du fait des résiliations extraordinaire et ordinaire de l'appartement, ainsi que de la résiliation ordinaire du parking, notifiées par plis recommandés et simples. Dans son arrêt publié aux ATF 137 III 389 précité, le Tribunal fédéral a validé l'envoi des résiliations extraordinaire et ordinaire par deux avis distincts, laissant ouverte la question de savoir si ces deux résiliations pouvaient être notifiées par un seul avis. Enfin, le fait d'avoir adressé les avis également par plis simples, est plutôt favorable à la locataire, qui n'avait pas retiré à la poste la mise en demeure de la bailleresse du 20 septembre 2019, laquelle avait par conséquent été retournée à cette dernière. Il ne saurait être reproché à la bailleresse d'avoir agi ainsi au vu des circonstances. Les griefs de la locataire ainsi infondés sont rejetés. 3. La bailleresse fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 257f CO en lien avec l'art. 8 CC et l'interdiction du formalisme excessif au sens de l'art. 29 al. 2 Cst., n'ayant pas retenu la sous-location du logement de la locataire. 3.1 A teneur de l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Selon l'art. 8 du Contrat-cadre romand en vigueur jusqu'au 30 juin 2020, lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de la sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO. Le bailleur doit se prononcer dans les trente jours, dès réception de la demande. La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée, par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu.”
“En tout état de cause, ces offres de preuve ne sont pas nécessaires pour permettre à la Cour de statuer, de sorte que les conclusions de l'appelante sur ces points seront rejetées. 4. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 262 et 257f CO en retenant qu'elle n'avait pas l'intention de reprendre l'exploitation des locaux. En outre, elle aurait communiqué à l'intimée les conditions de la sous-location si ce n'est en ce qui concerne sa durée. Elle soutient également qu'il y avait eu un problème de communication du fait qu'elle avait conclu un contrat de cession de fonds de commerce, ce qu'elle était autorisée à faire, alors que l'intimée lui réclamait les conditions de la sous-location ou du transfert de bail, faisant alors preuve de mauvaise foi. De plus, son contrat avec F______ SARL contenait des informations sensibles et la mise en demeure du 24 août 2018 de l'intimée ne lui impartissait pas un délai raisonnable pour communiquer les conditions de la sous-location. 4.1 Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Cette disposition s'applique par analogie lorsque le locataire d'une surface commerciale abritant un restaurant confie l'exploitation de l'établissement à un tiers par un contrat de gérance libre, c'est-à-dire par un bail à ferme non agricole (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2.1 et 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 2.1 et 2.2, in SJ 2008 I 467). 4.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.”
Wiederholte Kurzzeituntervermietungen über Plattformen (z. B. Airbnb, Booking) können zu Beschwerden anderer Mietparteien und dadurch zu Reaktionen der Bewirtschafterin/des Vermieters (z. B. Aufforderung, Inserat zu löschen; Abmahnung) führen. Solche Umstände sind in der Praxis relevant für die Prüfung der Verweigerung der Zustimmung nach Art. 262 OR.
“Nebenkosten); im Vertrag wurde der gleiche Verwendungszweck festgelegt wie für die Wohnung Nr. 05. Die Parteien waren anschliessend weiter - 2 - im Kontakt, da der Kläger auch noch eine dritte Wohnung in der gleichen Liegen- schaft hätte mieten wollen. In den Mietverträgen wurde unter Ziffer 15 (Wohnung Nr. 05), resp. Ziffer 16 (Woh- nung Nr. 04) sowohl festgehalten, dass im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keine anderen (schriftlichen oder mündlichen) Abreden zwischen den Parteien be- stehen, welche vom Vertrag abweichen und/oder darüber hinaus Rechtsgültigkeit haben, als auch, dass alle Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages zu ihrer Gültigkeit zwingend der schriftlichen Form bedürfen und dies auch für die Aufhebung dieses Schriftformvorbehaltes gilt. Ausserdem wurde in Ziffer 10.9 je- weils festgehalten, dass eine Untermiete der Mieträume nur gestattet ist, wenn dem Vermieter daraus keine wesentlichen Nachteile entstehen, die Voraussetzun- gen von Art. 262 OR eingehalten werden und eine vorgängige Zustimmung des Vermieters eingeholt wird. Der Kläger vermietete daraufhin die beiden Wohnungen für je ca. Fr. 215.– pro Nacht über booking.com und Airbnb, wobei der Preis von Tag zu Tag variierte. Die Wohnungen offerierte er für bis zu vier Personen. Die Auslastung der beiden Woh- nungen ist nach seinen Angaben jeweils sehr hoch. Unbestritten ist auch, dass der veränderte Gebrauchszweck in den schriftlichen Verträgen der Parteien keinen Niederschlag fand. Zwischen dem 8. Juni 2023 und dem 5. Dezember 2023 erreichten die Beklagte diverse Beschwerdeschreiben anderer Mietparteien im Haus, welche sich über die wechselnden und störenden Untermieter des Klägers beschwerten. Am 24. April 2023 kontaktierte die Bewirtschafterin A. den Kläger per E-Mail und teilte ihm mit, dass er sein Inserat auf booking.com abzuschalten habe und erklärte ihm die Modalitäten einer allfälligen Untervermietung. Mit Schreiben vom 25. April 2023 folgte eine entsprechende Abmahnung.”
Die Beteiligung naher Angehöriger oder des Partners an der Zahlung des Mietzinses begründet nicht von vornherein ein Untermietverhältnis. Vielmehr ist dies typischerweise als zulässiges ‹Hébergment› zu qualifizieren, sofern der Mieter die Wohnung weiterhin selbst nutzt und dadurch keine Überbelegung oder ein fremdes Mietverhältnis entsteht. Die reine Mitwirkung am Mietzins schafft somit nicht automatisch ein Recht auf Untervermietung.
“257f CO; ROHRER, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT Kommentar, 4e éd. 2018, n° 4 ad art. 262 CO; SCHWANINGER, in Wohn- und Geschäftsraummiete, n° 10.29). Un tel hébergement n'est ni une sous-location, ni un prêt à usage, faute d'animus contrahendi (GIGER, Berner Kommentar, n° 9 ad art. 262 CO; MÜLLER, Contrats de droit suisse, 2021, n° 1155; WEBER, Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 1 ad art. 262 CO). Un tel hébergement est toujours possible aussi longtemps que cela ne provoque pas une sur-occupation des locaux (HIGI/WILDISEN, Zürcher Kommentar, n° 11 ad art. 262 CO). L'organisation interne de la famille justifie que le conjoint, le partenaire ou le concubin puisse participer au paiement du loyer principal sans que cela n'influence la qualification d'hébergement. En d'autres termes, le partage du loyer entre les conjoints, les partenaires ou les concubins ne crée pas en soi un rapport contractuel de sous-location (BISE/PLANAS, in Commentaire pratique droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, n. 16a ad art. 262 CO; LACHAT, La sous-location, in SJ 1992 p. 471; LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, 2019, p. 721). Il y a également hébergement lorsque le locataire n'occupe plus lui-même l'appartement, mais le laisse à la disposition de son époux dont il vit séparé. En effet, il n'y a pas entre eux de contrat de sous-location ou de prêt, mais une obligation légale de fidélité et d'assistance (art. 159 al. 3 CC). Lorsqu'il doit statuer sur requête de mesures protectrices de l'union conjugale, le juge doit notamment prendre les mesures en ce qui concerne le logement (art. 176 al. 1 ch. 2 CC). Autrement dit, lorsqu'il attribue le logement à un époux, il l'impose au locataire au titre de son obligation matrimoniale, mais sa décision ne modifie pas directement la relation contractuelle entre le locataire et le bailleur. En effet, seul le juge du divorce peut transférer à un époux, à certaines conditions, les droits et obligations découlant du bail (art. 121 al. 1 CC; ATF 134 III 446 consid. 2.1, arrêt 4A_596/2019 précité consid.”
“De la sous-location, il faut distinguer l'hébergement. L'usage normal d'un logement implique le droit pour le locataire d'y héberger notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, comme par exemple des amis. Il ne doit toutefois pas entraîner une sur-occupation de l'appartement. Le locataire doit en principe continuer d'occuper lui-même l'appartement dans lequel il reçoit des proches (arrêts du Tribunal fédéral 4A_596/2019 du 30 juin 2020 consid. 4.2.2; 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.3; ACJC/333/2019 du 28 février 2019 consid. 2.1.2; ACJC/1250/2012 du 10 septembre 2012 consid. 4.1.; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n. 7 ad art. 262 CO). Même si le proche participe au paiement du loyer principal, il n'y a pas de sous-location, mais seulement l'exercice par le locataire de son droit d'héberger des familiers (cf. Lachat/Grobet Thorens, op. cit., p. 721; Bise/Planas, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 16a ad art. 262 CO). Entre la sous-location et l'hébergement de familiers participant au paiement du loyer la frontière n'est pas toujours bien tracée. Selon David Lachat, il n'y a pas de sous-location tant qu'entre le locataire et les autres occupants des lieux préexistent des rapports de famille ou une autre communauté de vie comparable (Lachat, La sous-location, in SJ 1992 p. 471).”
Unbewilligte Untervermietung stellt eine Vertragsverletzung dar und kann die Vermieterin zur ausserordentlichen Kündigung berechtigen. Dies kommt namentlich bei gewerblicher bzw. dauerhafter Untervermietung, bei einer tatsächlich bestehenden Substituierung des Mieters (Missbrauch der Untervermietung) oder bei erheblichen Nachteilen für die Vermieterin in Betracht. Eine Kündigung gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR setzt die im Recht genannten Voraussetzungen voraus (u. a. schriftliche Protestation; Mindestkündigungsfrist von 30 Tagen auf Ende eines Monats) und ist vom Beweis der zugrunde liegenden Tatsachen abhängig.
“1 et 3 CPC, relatif à la procédure de protection dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies : (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire (al. 1); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3). 3.1.3 Lorsque le bail a pris fin, le bailleur principal peut revendiquer les locaux loués vis-à-vis du sous-locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019; ACJC/1458/2016 du 4 novembre 2016, consid. 2.1.4). Le propriétaire peut intenter l'action en revendication (action pétitoire; art. 641 al. 2 CC) en suivant la procédure du cas clair si les conditions de l'article 257 CPC sont réunies (arrêt du Tribunal fédéral 4A_143/2014 du 23 juin 2014, consid. 4.1.2). 3.1.4 Une sous-location sans le consentement du bailleur peut justifier une résiliation anticipée du bail selon l'art. 257f al. 3 CO (Lachat, Commentaire romand, CO I, n. 4 ad art. 262 CO). 3.2 En l'espèce, comme déjà relevé ci-dessus, l'allégation nouvelle selon laquelle les parties seraient liées par un bail tacite est nouvelle et, partant, irrecevable. En tout état, l'argument devrait être rejeté. En effet, aucun élément concret du dossier ne permet de retenir l'existence d'un bail tacite. Quand bien même la bailleresse semble avoir été informée de la sous-location en 2021, il ne peut être considéré qu'elle aurait consenti à la conclusion d'un nouveau bail avec la recourante, puisqu'au contraire, elle a résilié le bail principal en 2022, vraisemblablement motif pris de la sous-location non autorisée (art. 257f al. 3 CO). La recourante n'a par ailleurs allégué aucun élément de fait permettant de retenir que la bailleresse aurait consenti à ce qu'elle demeure dans l'appartement, étant relevé qu'en octobre 2023 le loyer n'était plus payé depuis plusieurs mois, et que le bail principal avait été résilié en décembre 2022. Pour le surplus, comme en a jugé à bon droit le Tribunal, le cas est clair.”
“ZMP 2024 Nr. 5 Art. 257f OR; Art. 262 OR. Ausserordentliche Kündigung nach vertragswidri- ger gewerblicher Untervermietung von Wohnungen über Buchungsplattfor- men. Während die gelegentliche Vermietung einer Mietwohnung über Buchungsplattfor- men vom vertraglich vereinbarten Wohnzweck gedeckt und damit nach der teil- zwingenden Regelung von Art. 262 OR zulässig ist, stellt die gewerbliche Unter- vermietung ohne Zustimmung der Vermieterin eine Vertragsverletzung dar. Die Vermieterin kann den Mietvertrag daher nach einer Abmahnung gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR ausserordentlich kündigen. Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ230070-L vom 7. Februar 2024 (Wei- terzug offen; Gerichtsbesetzung: Weber, Reller, Schenk; Gerichtsschreiber Marques): «(...) I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Sachverhalt Der Kläger mietete von der Beklagten mit befristetem Wohnungsmietvertrag vom 2. März 2023 die 1-Zimmerwohnung Nr. 05 im 4. Obergeschoss an der N.-str. x in Zürich für Fr. 1'585.– (inkl. Nebenkosten) per 1. März 2023 bis 29. Februar 2028. Im Mietvertrag wurde die Benutzung der Wohnung auf maximal eine erwachsene Person begrenzt und die Verwendung zu Wohnzwecken festgelegt. Aufgrund zeit- lich knapper Vertragsunterzeichnung erhielt der Kläger die Schlüssel zum Mietob- jekt erst am 7. März 2023. Er wünschte sich zudem, dass die Wohnung noch ge- strichen wird, weshalb der Einzug des Klägers auf den 16.”
“Il le remet alors provisoirement à un tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le temps de son absence. Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1). 3.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 3.3 En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves, étant précisé que les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le Tribunal fédéral a précisé que la maxime inquisitoire sociale ne libère pas les parties de leur devoir de participer à l'établissement des faits et que ces dernières doivent donc participer activement à l'administration des preuves (ATF 125 III 231 consid. 4a; 118 II 50 consid. 2a), étant relevé que ces jurisprudences s'appliquent également au nouveau droit de procédure (HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, p.”
“a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Cette disposition s'applique par analogie lorsque le locataire d'une surface commerciale abritant un restaurant confie l'exploitation de l'établissement à un tiers par un contrat de gérance libre, c'est-à-dire par un bail à ferme non agricole (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2.1 et 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 2.1 et 2.2, in SJ 2008 I 467). 4.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue la chose louée remise à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 4.3 La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu -; il le remet alors provisoirement à un tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le temps de son absence. Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid.”
Der Mieter kann mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten; die Zulässigkeitsgründe für eine Verweigerung sind abschliessend in Art. 262 Abs. 2 OR geregelt (u. a. Verweigerung der Mitteilung der Bedingungen, missbräuchliche Bedingungen, erhebliche Nachteile für den Vermieter). Die Untervermietung wird in der Rechtsprechung grundsätzlich für Fälle angesehen, in denen der Mieter die Mietsache zeitweise nicht benutzt (z. B. wegen beruflicher Abwesenheit, Praktikum oder Studium) und sich dadurch wirtschaftlich entlasten will. Wird ohne Zustimmung untervermietet und hätte der Vermieter nach Art. 262 Abs. 2 OR berechtigt widersprechen können, kann dies ein Kündigungsrisiko gemäss Art. 257f OR begründen.
“Le nombre d'avis résulte du fait des résiliations extraordinaire et ordinaire de l'appartement, ainsi que de la résiliation ordinaire du parking, notifiées par plis recommandés et simples. Dans son arrêt publié aux ATF 137 III 389 précité, le Tribunal fédéral a validé l'envoi des résiliations extraordinaire et ordinaire par deux avis distincts, laissant ouverte la question de savoir si ces deux résiliations pouvaient être notifiées par un seul avis. Enfin, le fait d'avoir adressé les avis également par plis simples, est plutôt favorable à la locataire, qui n'avait pas retiré à la poste la mise en demeure de la bailleresse du 20 septembre 2019, laquelle avait par conséquent été retournée à cette dernière. Il ne saurait être reproché à la bailleresse d'avoir agi ainsi au vu des circonstances. Les griefs de la locataire ainsi infondés sont rejetés. 3. La bailleresse fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 257f CO en lien avec l'art. 8 CC et l'interdiction du formalisme excessif au sens de l'art. 29 al. 2 Cst., n'ayant pas retenu la sous-location du logement de la locataire. 3.1 A teneur de l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Selon l'art. 8 du Contrat-cadre romand en vigueur jusqu'au 30 juin 2020, lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de la sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO. Le bailleur doit se prononcer dans les trente jours, dès réception de la demande. La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée, par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu.”
“Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). Selon la jurisprudence, la sous-location est en soi conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui le cède provisoirement à un tiers pour se décharger du fardeau économique que constitue le loyer; est aussi envisageable le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite du décès ou du départ d'un membre de la famille, et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement.”
Die Parteien können im Mietvertrag innerhalb der rechtlichen Schranken den Umfang der privaten Nutzung regeln, namentlich wie weit die Privatsphäre der Mietenden reichen soll und wie viele Personen die Wohnung benützen. Haben die Parteien den Umfang der vermittelten Privatsphäre festgelegt, hat diese Regelung grundsätzlich objektiv-wesentlichen Charakter; der Vermieter kann dem Mieter eine entgegenstehende Verpflichtung (z. B. die Aufnahme von weiteren Untermietern oder Angehörigen) nicht gültig auferlegen.
“Neben einer ge- wissen Dauerhaftigkeit setzt dies die Erfüllung von Grundfunktionen voraus, wie die Ermöglichung des Schlafens, Kochens, Essens, der Körperpflege, der Aufbe- wahrung von Effekten, der individuellen Raumgestaltung und des Empfangs von Gästen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O. N 13 ff.). Im Einzelnen sind die Parteien in den genannten Schranken frei zu regeln, welche Wohnbedürfnisse genau erfüllt werden sollen, namentlich auch, wie weit die Privatsphäre der Mietenden reichen soll. Es ist nicht ausgeschlossen, eine Wohnung zur Benützung im Rahmen einer Wohngemeinschaft zu vermieten, allenfalls sogar über mehrere separate Ver- träge über die gleiche Sache (sog. Parallelmiete, bei der die Nutzenden gestützt auf voneinander unabhängige Verträge über die gleiche Sache andere Personen neben sich zu dulden haben, ohne dass sie auf deren Auswahl Einfluss nehmen können). Entsprechend ist es auch möglich, die Zahl der Benützenden vertraglich festzulegen, unter Vorbehalt des als Folge von Art. 262 Abs. 2 OR als zwingend ausgestalteten Rechts auf Untervermietung und – weitergehend – auf Beherber- gung von Familienangehörigen oder auf die Aufnahme von Gästen, solange eine Wohnung dafür gross genug ist (vgl. dazu die BGE 136 III 186 E. 3.2.1 präzisie- renden Urteile 4A_521/2021 vom 3. Januar 2023 E. 3.2.3 [Überlassung der nicht mehr vom Mieter genutzten Wohnung an die getrennt lebende Ehefrau], - 70 - 4A_596/2019 vom 30. Juni 2020 E. 4 [jur. Person, die ein Objekt zu Wohnzwe- cken mietete] sowie 4A_39/2019 vom 23. Juli 2019 E. 4; dazu RUBLI, Newsletter bail.ch Februar 2023; GANDOY, Newsletter bail.ch September 2020; vgl. auch LACHAT/GROBET THORENS, a.a.O., S. 59 f. und 721). Ist der Umfang der durch die Wohnung vertraglich vermittelten Privatsphäre aber einmal durch die Parteien festgelegt, hat dies grundsätzlich auch einen objektiv wesentlichen Charakter: Ist es der Mieter, der bestimmt, ob und inwieweit er Un- termieter, Familienangehörige oder Gäste aufzunehmen gewillt ist, folgt daraus auch, dass der Vermieter ihm eine solche Verpflichtung nicht gültig auferlegen kann, auch nicht auf dem Weg einer Vertragsänderung nach Art.”
“Neben einer ge- wissen Dauerhaftigkeit setzt dies die Erfüllung von Grundfunktionen voraus, wie die Ermöglichung des Schlafens, Kochens, Essens, der Körperpflege, der Aufbe- wahrung von Effekten, der individuellen Raumgestaltung und des Empfangs von Gästen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O. N 13 ff.). Im Einzelnen sind die Parteien in den genannten Schranken frei zu regeln, welche Wohnbedürfnisse genau erfüllt werden sollen, namentlich auch, wie weit die Privatsphäre der Mietenden reichen soll. Es ist nicht ausgeschlossen, eine Wohnung zur Benützung im Rahmen einer Wohngemeinschaft zu vermieten, allenfalls sogar über mehrere separate Ver- träge über die gleiche Sache (sog. Parallelmiete, bei der die Nutzenden gestützt auf voneinander unabhängige Verträge über die gleiche Sache andere Personen neben sich zu dulden haben, ohne dass sie auf deren Auswahl Einfluss nehmen können). Entsprechend ist es auch möglich, die Zahl der Benützenden vertraglich festzulegen, unter Vorbehalt des als Folge von Art. 262 Abs. 2 OR als zwingend ausgestalteten Rechts auf Untervermietung und – weitergehend – auf Beherber- gung von Familienangehörigen oder auf die Aufnahme von Gästen, solange eine Wohnung dafür gross genug ist (vgl. dazu die BGE 136 III 186 E. 3.2.1 präzisie- renden Urteile 4A_521/2021 vom 3. Januar 2023 E. 3.2.3 [Überlassung der nicht mehr vom Mieter genutzten Wohnung an die getrennt lebende Ehefrau], - 54 - 4A_596/2019 vom 30. Juni 2020 E. 4 [jur. Person, die ein Objekt zu Wohnzwe- cken mietete] sowie 4A_39/2019 vom 23. Juli 2019 E. 4; dazu RUBLI, Newsletter bail.ch Februar 2023; GANDOY, Newsletter bail.ch September 2020; vgl. auch LACHAT/GROBET THORENS, a.a.O., S. 59 f. und 721). Ist der Umfang der durch die Wohnung vertraglich vermittelten Privatsphäre aber einmal durch die Parteien festgelegt, hat dies grundsätzlich auch einen objektiv wesentlichen Charakter: Ist es der Mieter, der bestimmt, ob und inwieweit er Un- termieter, Familienangehörige oder Gäste aufzunehmen gewillt ist, folgt daraus auch, dass der Vermieter ihm eine solche Verpflichtung nicht gültig auferlegen kann, auch nicht auf dem Weg einer Vertragsänderung nach Art.”
“Neben einer ge- wissen Dauerhaftigkeit setzt dies die Erfüllung von Grundfunktionen voraus, wie die Ermöglichung des Schlafens, Kochens, Essens, der Körperpflege, der Aufbe- wahrung von Effekten, der individuellen Raumgestaltung und des Empfangs von Gästen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O. N 13 ff.). Im Einzelnen sind die Parteien in den genannten Schranken frei zu regeln, welche Wohnbedürfnisse genau erfüllt werden sollen, namentlich auch, wie weit die Privatsphäre der Mietenden reichen soll. Es ist nicht ausgeschlossen, eine Wohnung zur Benützung im Rahmen einer Wohngemeinschaft zu vermieten, allenfalls sogar über mehrere separate Ver- träge über die gleiche Sache (sog. Parallelmiete, bei der die Nutzenden gestützt auf voneinander unabhängige Verträge über die gleiche Sache andere Personen neben sich zu dulden haben, ohne dass sie auf deren Auswahl Einfluss nehmen können). Entsprechend ist es auch möglich, die Zahl der Benützenden vertraglich festzulegen, unter Vorbehalt des als Folge von Art. 262 Abs. 2 OR als zwingend ausgestalteten Rechts auf Untervermietung und – weitergehend – auf Beherber- gung von Familienangehörigen oder auf die Aufnahme von Gästen, solange eine Wohnung dafür gross genug ist (vgl. dazu die BGE 136 III 186 E. 3.2.1 präzisie- renden Urteile 4A_521/2021 vom 3. Januar 2023 E. 3.2.3 [Überlassung der nicht mehr vom Mieter genutzten Wohnung an die getrennt lebende Ehefrau], - 54 - 4A_596/2019 vom 30. Juni 2020 E. 4 [jur. Person, die ein Objekt zu Wohnzwe- cken mietete] sowie 4A_39/2019 vom 23. Juli 2019 E. 4; dazu RUBLI, Newsletter bail.ch Februar 2023; GANDOY, Newsletter bail.ch September 2020; vgl. auch LACHAT/GROBET THORENS, a.a.O., S. 59 f. und 721). Ist der Umfang der durch die Wohnung vertraglich vermittelten Privatsphäre aber einmal durch die Parteien festgelegt, hat dies grundsätzlich auch einen objektiv wesentlichen Charakter: Ist es der Mieter, der bestimmt, ob und inwieweit er Un- termieter, Familienangehörige oder Gäste aufzunehmen gewillt ist, folgt daraus auch, dass der Vermieter ihm eine solche Verpflichtung nicht gültig auferlegen kann, auch nicht auf dem Weg einer Vertragsänderung nach Art.”
Endet der Hauptmietvertrag, erlischt damit auch das dem Untermieter gewährte Nutzungsrecht; die Untervermietung kann nicht über das Ende des Hauptmietvertrags hinaus verlängert werden.
“Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO); le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses visées par l'art. 262 al. 2 CO. La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal. Il n'en est toutefois pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire. L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références). Il découle de cette jurisprudence qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire (cf.”
Bei hohen Wohnkosten oder bei langjährigen Mietverhältnissen kann die (Teil‑)Untermiete nach Art. 262 OR eine zumutbare Möglichkeit sein, die Wohnkosten zu reduzieren. Nach der Rechtsprechung ist ein Zeitraum von rund sechs Monaten als angemessene Frist zu berücksichtigen, um solche Massnahmen zu treffen.
“Pour le surplus, les recourants ne font pas valoir que le premier juge aurait fait une application erronée de la statistique du loyer moyen des logements occupés, selon le nombre de pièces pours le canton de Vaud, attestant d’un loyer moyen de 1'089 fr. pour un deux pièces en 2019, et de la statistique de loyer moyen selon le nombre de pièces pours les dix plus grande villes, constatant un loyer mensuel de 1'102 fr. en 2018-2020 pour un deux pièces à Lausanne, pour retenir un montant de 1'450 fr. de loyer, toute charge comprise, pour un deux pièces, de sorte que cette question n’a pas à être réexaminée d’office. Les recourants, qui pouvaient déposer toute pièce utile en procédure de recours, n’ont pas rendu même vraisemblable qu’ils ne pouvaient dans le délai imparti trouver un appartement dans la région pour un loyer, toute charge comprise, de 1'450 fr. ou qu’ils n’auraient pu dans ce délai réduire leurs charges de loyer, par exemple en sous-louant plusieurs pièces de leur villa. Ils n’allèguent même pas avoir fait de tentative en ce sens, étant rappelé que le bailleur ne pourrait s’opposer à une sous-location qu’à des conditions restrictives posées par l’art. 262 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220). Ce faisant, ils ne démontrent par conséquent pas que le délai imparti le 10 mars 2022 au 1er septembre 2022 pour réduire leur charge de loyer était disproportionné par rapport à leur situation, leur bail étant résiliable au 31 mai 2022 et au 31 août 2022, pouvant être transmis en tout temps (cf. art. 263 CO) et une sous-location pouvant également intervenir en tout temps. Au vu de ce qui précède, la décision de l’Office de prendre en considération une charge de loyer de 1'450 fr. par mois dès le 1er septembre 2022 ne prête pas flanc à la critique. 7. En conclusion, faute d’autre grief motivé conformément aux exigences rappelées au considérant 4.1. ci-dessus et au vu de ce qui précède, le recours, manifestement infondé, doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. Le présent arrêt est rendu sans frais judiciaires ni dépens (art. 20a ch. 5 LP ; art. 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP [ordonnance du 23 septembre 1996 sur les émoluments perçus en application de la LP ; RS 281.”
“Le débiteur qui, à l'expiration du délai qui lui a été imparti, reste dans le logement dont le coût est exagéré peut compenser la diminution de son minimum vital en rognant d'autres dépenses prises en compte dans le calcul de celui-ci (ATF 129 III 526 consid. 2; 114 III 12 consid. 2a; arrêt du Tribunal fédéral 5A_252/2011 du 14 juillet 2011 consid. 4). Selon la jurisprudence, un délai de six mois est un délai raisonnable pour permette au débiteur, qu'il soit propriétaire ou locataire, de réduire sa charge de logement (ATF 129 III 526 consid. 2 et 3). Dans le cas d'un contrat de bail à long terme, il est incompatible avec l'obligation du débiteur de maintenir ses frais de logement à un niveau raisonnable d'attendre la prochaine date de résiliation ordinaire si celle-ci est trop éloignée dans le temps. Même s'il n'est pas possible, au cours de la saisie, de résilier le contrat pour une échéance ordinaire, le débiteur peut réduire ses frais de logement par d'autres mesures, par exemple par une restitution anticipée de l'objet loué (art. 264 CO) ou une sous-location totale ou partielle de l'appartement (art. 262 CO) (ATF 129 III 526 consid. 2.1). Le loyer admissible est en général calculé en fonction des statistiques publiées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT). Il convient de prendre en considération la moyenne établie pour les logements à loyer libre dans le canton de Genève et pour l'ensemble des logements neufs ou non. Ces statistiques ne comprenant pas les charges, un montant supplémentaire est ajouté au loyer retenu (SJ 2000 II 214; Ochsner, Le minimum vital, op. cit., p. 137 ss). Le loyer admissible se calcule en retenant qu'un appartement qui comprend autant de pièces, voire une pièce de plus que le nombre de personnes y logeant, est suffisant, étant rappelé qu'à Genève, le nombre de pièces se calcule en tenant compte de la cuisine (SJ 2000 II 214; Ochsner, Le minimum vital, op. cit., p. 137).”
Soweit das Hauptmietverhältnis aufgehoben ist, tritt die Untermiete mit diesem dahin; in solchen Fällen ist die Frage einer Zustimmung des Vermieters nach Art. 262 OR nicht mehr gegeben, weil ein Untermietverhältnis das Fortbestehen der Hauptmiete voraussetzt und zwischen Vermieter und Untermieter kein Vertragsverhältnis besteht.
“Denn ein Untermietvertrag begründet nur ein Nut- zungsrecht gegenüber der Mieterin; im Verhältnis zwischen der Vermieterin und der Untermieterin besteht kein Vertragsverhältnis (BSK OR I-WEBER, Art. 262 N 10). Zudem hätte die Gesuchsgegnerin mit der unstrittigen Auflösung des Hauptmietverhältnisses ohnehin das Recht verloren, die Mietsachen zu gebrau- chen, weil ein Untermietverhältnis entgegen ihrer Auffassung klarerweise ein Hauptmietverhältnis voraussetzt und mit der Auflösung desselben ebenfalls endet (BGE 139 III 353 E. 2.1.2. = Pra 2014 Nr. 38). Die Gesuchstellerin ist Eigentüme- rin des Mietobjekts und hat in einem solchen Fall das Recht, dieses gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der es ihr vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung auf dieses abzuwehren. Mit welchen Absichten der Untermietvertrag geschlossen worden ist, erweist sich vor diesem Hintergrund als redundant, und ebenso wenig stellt sich mangels Vorliegens einer Hauptmiete überhaupt die Frage, ob die Vermieterin gemäss Art. 262 OR ihre Zustimmung zur Untermiete hätte verweigern dürfen (was im Übrigen voraussetzte, dass sie überhaupt um ihre Zustimmung ersucht worden wäre, was nicht der Fall ist). Nach dem Gesagten liegt insofern eine liquide Rechtslage vor, als die Gesuchsgegnerin - 6 - die im Rechtsbegehren genannten Objekte ohne Berechtigung belegt und diese der Gesuchstellerin deshalb zurückzugeben hat. 3.3.Fazit Damit ist der rechtlich relevante Sachverhalt erstellt und die Rechtslage klar. Dem Ausweisungsantrag der Gesuchstellerin ist daher stattzugeben. 4.Direkte Vollstreckung Das erkennende Gericht kann konkrete Vollstreckungsmassnahmen anordnen, soweit die obsiegende Partei wie im vorliegenden Fall einen entsprechenden An- trag gestellt hat (Art. 337 Abs. 1 und Art. 236 Abs. 3 i.V.m. Art. 219 ZPO). Hier er- scheint eine Zwangsmassnahme i.S.v. Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO als angemessen. Auch dem Vollstreckungsantrag der Gesuchstellerin ist folglich zu entsprechen. 5.Streitwert und Prozesskosten 5.”
Unbewilligte Untervermietung kann — insbesondere bei missbräuchlicher Nutzungsüberlassung bzw. faktischer Substitution des Mieters — nach vorheriger schriftlicher Protestierung eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR rechtfertigen (Frist: mindestens 30 Tage auf Monatsende). Der Vermieter muss die für die Kündigung relevanten Tatsachen beweisen.
“Il le remet alors provisoirement à un tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le temps de son absence. Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1). 3.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 3.3 En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves, étant précisé que les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le Tribunal fédéral a précisé que la maxime inquisitoire sociale ne libère pas les parties de leur devoir de participer à l'établissement des faits et que ces dernières doivent donc participer activement à l'administration des preuves (ATF 125 III 231 consid. 4a; 118 II 50 consid. 2a), étant relevé que ces jurisprudences s'appliquent également au nouveau droit de procédure (HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, p.”
Nach der in der Quelle dokumentierten Praxis können vom Mieter von Dritten (z. B. Mitbenutzerinnen) erhaltene Zahlungen als Einnahmen aus Sublokation im Sinne von Art. 262 OR gewertet werden; solche Beträge wurden dort in die Geschäftseinnahmen einbezogen.
“1.4. Con risposta del 27 dicembre 2022 la Cassa propone la reiezione del ricorso rinviando al contenuto della decisione su opposizione (doc. III). 1.5. Il 7 gennaio 2023 la ricorrente ha ribadito le sue ragioni ed ha rilevato che ognuna delle sorelle svolge un’attività diversa e paga il proprio materiale installando i propri macchinari. Ella rileva di aver sempre dichiarato tutto in maniera trasparente, pagando fino all’ultimo centesimo richiesto e che l’eventuale obbligo di restituzione graverebbe molto sulla sua situazione finanziaria (doc. V). 1.6. Con scritto 19 gennaio 2023 la Cassa ha confermato la richiesta di reiezione del ricorso (doc. VII). Essa precisa che dal punto di vista giuridico il fatto che il contratto di locazione sia stato stipulato unicamente dall’assicurata e che questa riceve un compenso da parte delle sorelle va assimilato ad un contratto di sublocazione ai sensi dell’art. 262 CO. Trattandosi del locale commerciale in cui l’assicurata svolge l’attività, gli importi corrisposti dalle sorelle per la sublocazione rientrano nella cifra d’affari. In ogni caso il revisore esterno ha considerato tali importi nella cifra d’affari non solo per i mesi litigiosi ma anche per il periodo 2015-2019. 1.7. Lo scritto è stato trasmesso il 20 gennaio 2023 alla ricorrente per conoscenza con facoltà di esprimersi in merito entro 5 giorni (doc. VIII). RI 1 è rimasta silente. considerato in diritto 2.1. Oggetto del contendere è la questione di sapere se l’insorgente deve restituire alla Cassa di compensazione l’importo di fr. 3'352.50 percepito per il periodo dal 1° ottobre 2020 al 18 dicembre 2020 a titolo di indennità giornaliere per il coronavirus. 2.2. Secondo l’art. 1 dell’Ordinanza COVID-19 perdita di guadagno, abrogata con effetto dal 1° gennaio 2023, ma applicabile al caso di specie (cfr.”
Der Hauptmieter bleibt dem Vermieter gegenüber verantwortlich und haftet für das Verhalten des Untermieters wie für eine Hilfsperson (insbesondere für verursachte Schäden und für eine verspätete Rückgabe bzw. Räumung der Mietsache).
“1 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d’un loyer, l’usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Celui-ci ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses visées par l’art. 262 al. 2 CO. La sous‑location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (Weber, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 5e éd. 2011, n. 9 ad art. 262 CO ; Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1994, n. 9 ad art. 262 CO ; Lachat et al., Le bail à loyer, édition 2019, p. 720 ch. 2.1 ; Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer [ci-après : Commentaire], adaptation française par Burkhalter/Martinez-Favre, 2011, n. 37 ad art. 262 CO). En droit du bail, la sous-location n’engendre pas de relations contractuelles directes entre le bailleur principal et le sous-locataire (ATF 120 II 112, JdT 1995 I 202 ; Lachat, op. cit., p. 743 ch. 7.1 ; Bise/Planas, in Commentaire pratique, droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle 2017, n. 80 ad art. 262 CO). Le locataire répond envers le bailleur de tous les faits dommageables du sous‑locataire comme un auxiliaire en vertu de l’art. 101 CO (Lachat, op. cit., p. 746 ch. 8.2). Ainsi, il répond notamment du fait que le sous-locataire tarde à libérer les locaux à la fin du bail principal (ATF 117 II 65 consid. 2b). A l’échéance de celui-ci, le bailleur peut également ouvrir une action en expulsion directement contre le sous‑locataire selon l’art. 262 al. 3 in fine CO (Lachat, op. cit., p. 744 ch. 7.2 let. d). Conformément à la jurisprudence de la Cour d’appel civile, on doit en déduire que, même si le prononcé d’expulsion lui est opposable, le sous‑locataire, qui n’est pas partie à la procédure d’expulsion, n’est pas touché dans ses intérêts juridiques, mais tout au plus dans ses intérêts de fait, par l’ordonnance d’expulsion (CACI 25 février 2016/126 ; CACI 26 mai 2015/251 ; CACI 10 juillet 2014/382). 4.2 La présidente a tout d’abord relevé que le congé signifié par le propriétaire à la recourante n’était affecté d’aucune cause d’inefficacité ou de nullité et que la locataire ne pouvait donc s’exculper de sa responsabilité en soutenant que seule sa sous-locataire utilisait la parcelle querellée.”
Programmatic access
API and MCP access with filters for source type, region, court, legal area, article, citation, language, and date.