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Für den Entstehungszeitpunkt des Anspruchs nach Art. 260a Abs. 3 OR ist auf den Zeitpunkt zu schauen, in dem das Mietverhältnis zu enden hat (Kündigungstermin, Ablauf eines befristeten Vertrags oder Vereinbarung der Parteien). Der Zeitpunkt der Fertigstellung der Arbeiten, der Unterzeichnung der Kündigung oder der tatsächlichen Rückgabe der Mietsache (die nach dem Vertragsende liegen kann) ist für die Beurteilung des Entschädigungsanspruchs nicht entscheidend.
“Selon l'art. 260a al. 3 CO, si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées. Le droit à l'indemnité naît dès la fin du contrat de bail (arrêts 4A_353/2007 du 14 mars 2008 consid. 2.3; 4C.252/2002 du 8 novembre 2002 consid. 5.2; HIGI/WILDISEN, Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 47 ad art. 260a CO; HANS BÄTTIG, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4e éd. 2018, n° 111 ad art. 260a CO). Par " fin du contrat de bail ", il faut entendre le moment où il doit être dissous, par résiliation (terme de résiliation), par écoulement du temps (dernier jour d'un contrat de durée déterminée) ou convention des parties. Ce moment est déterminant pour apprécier si le locataire a droit à une indemnité selon l'art. 260a CO. Le moment où le locataire a achevé les travaux, celui où le congé a été signifié, ou encore celui où le locataire a restitué les locaux (lequel peut être postérieur à la fin du contrat de bail) ne sont pas pertinents (HIGI/WILDISEN, op. cit., n° 48 s. ad art. 260a CO).”
“3 CO, si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées. Le droit à l'indemnité naît dès la fin du contrat de bail (arrêts 4A_353/2007 du 14 mars 2008 consid. 2.3; 4C.252/2002 du 8 novembre 2002 consid. 5.2; HIGI/WILDISEN, Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 47 ad art. 260a CO; HANS BÄTTIG, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4e éd. 2018, n° 111 ad art. 260a CO). Par " fin du contrat de bail ", il faut entendre le moment où il doit être dissous, par résiliation (terme de résiliation), par écoulement du temps (dernier jour d'un contrat de durée déterminée) ou convention des parties. Ce moment est déterminant pour apprécier si le locataire a droit à une indemnité selon l'art. 260a CO. Le moment où le locataire a achevé les travaux, celui où le congé a été signifié, ou encore celui où le locataire a restitué les locaux (lequel peut être postérieur à la fin du contrat de bail) ne sont pas pertinents (HIGI/WILDISEN, op. cit., n° 48 s. ad art. 260a CO).”
Die Schriftform dient vornehmlich Beweiszwecken; sie ist keine qualifizierte Form im Sinne von Art. 11 OR. Wird demnach nur mündlich oder stillschweigend zugestimmt und beruft sich der Vermieter später auf das Fehlen der Schriftform, kann dies je nach den Umständen als Rechtsmissbrauch nach Art. 2 Abs. 2 ZGB gewertet werden.
“21 ad art. 259d CO). Le défaut n'a pas, pour ouvrir le droit à la réduction de loyer, à constituer un empêchement de l'usage de la chose louée. Un défaut qui en entrave ou restreint l'usage peut donner lieu à une réduction de loyer (AUBERT, op. cit, n. 9 ad art. 259d CO). La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité de réduction du loyer (LACHAT/ GROBET THORENS/ RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 316). Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5%, voire 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2). 2.3 En vertu de l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. Le deuxième alinéa de la même disposition stipule par ailleurs que lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s’il en a été convenu par écrit. Si le législateur a prescrit, à l’art. 260a CO, l’existence d’un accord écrit du bailleur, c’est avant tout pour des motifs de sécurité juridique, à savoir afin de faciliter la preuve et éviter des conflits en fin de bail. Cette forme écrite ne constitue dès lors pas une forme qualifiée au sens de l’art. 11 CO, de sorte qu’elle n’est pas une condition de validité de l’accord (LACHAT/ GROBET THORENS/ RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 1060ss; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Bâle, 2010, n. 13 ad art. 260a CO). En effet, si le bailleur n’a donné son accord que de manière orale ou tacite, en ne réagissant pas à l’exécution des travaux, et qu’il se prévaut ultérieurement de l’absence de forme écrite, il peut commettre, selon les circonstances, un abus de droit au sens de l’art. 2 al. 2 CC (LACHAT/ GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 1064 ; BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 13 ad art. 260a CO). 2.4 En l’espèce, les premiers juges ont considéré que la bailleresse ne pouvait pas déposer la toile de tente et ne pas proposer à la locataire de la réinstaller, sauf à modifier le contrat de bail entre les parties.”
“Le deuxième alinéa de la même disposition stipule par ailleurs que lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s’il en a été convenu par écrit. Si le législateur a prescrit, à l’art. 260a CO, l’existence d’un accord écrit du bailleur, c’est avant tout pour des motifs de sécurité juridique, à savoir afin de faciliter la preuve et éviter des conflits en fin de bail. Cette forme écrite ne constitue dès lors pas une forme qualifiée au sens de l’art. 11 CO, de sorte qu’elle n’est pas une condition de validité de l’accord (LACHAT/ GROBET THORENS/ RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 1060ss; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Bâle, 2010, n. 13 ad art. 260a CO). En effet, si le bailleur n’a donné son accord que de manière orale ou tacite, en ne réagissant pas à l’exécution des travaux, et qu’il se prévaut ultérieurement de l’absence de forme écrite, il peut commettre, selon les circonstances, un abus de droit au sens de l’art. 2 al. 2 CC (LACHAT/ GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 1064 ; BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 13 ad art. 260a CO). 2.4 En l’espèce, les premiers juges ont considéré que la bailleresse ne pouvait pas déposer la toile de tente et ne pas proposer à la locataire de la réinstaller, sauf à modifier le contrat de bail entre les parties. La bailleresse avait donc généré un défaut de la chose louée en entravant son usage. Le Tribunal a retenu que la locataire avait obtenu l’accord de la régie lors de la pose de sa toile de tente, car sans cet accord, la bailleresse serait intervenue pour ordonner la dépose du store, ce qu’elle n’alléguait pas avoir fait. Il a donc tenu pour établi que la pose du store avait été admise. Contrairement à ce que soutient à tort la recourante, le fait que l’intimée n’ait pas produit un document écrit et signé formalisant ledit accord, n’est pas relevant, la forme écrite n’étant pas une condition de sa validité. Le Tribunal a également considéré qu’il avait été indiqué à la séance du 6 juillet 2017 aux six locataires concernés qu’ils devaient prendre à leur charge les frais de dépose de leurs stores côté nord et que la bailleresse n’installerait aucun store.”
Die in Art. 260a OR vorgeschriebene schriftliche Zustimmung dient vornehmlich Beweis- und Rechtssicherheitszwecken. Die Schriftform ist nach der zitierten Praxis und Lehre keine Gültigkeitsvoraussetzung im Sinne von Art. 11 OR; folglich kann auch eine mündliche oder stillschweigende Zustimmung wirksam sein. Macht der Vermieter sich später das Fehlen der Schriftform zunutze, kann dies unter den konkreten Umständen als Rechtsmissbrauch nach Art. 2 ZGB gewertet werden.
“Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5%, voire 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2). 2.3 En vertu de l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. Le deuxième alinéa de la même disposition stipule par ailleurs que lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s’il en a été convenu par écrit. Si le législateur a prescrit, à l’art. 260a CO, l’existence d’un accord écrit du bailleur, c’est avant tout pour des motifs de sécurité juridique, à savoir afin de faciliter la preuve et éviter des conflits en fin de bail. Cette forme écrite ne constitue dès lors pas une forme qualifiée au sens de l’art. 11 CO, de sorte qu’elle n’est pas une condition de validité de l’accord (LACHAT/ GROBET THORENS/ RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 1060ss; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Bâle, 2010, n. 13 ad art. 260a CO). En effet, si le bailleur n’a donné son accord que de manière orale ou tacite, en ne réagissant pas à l’exécution des travaux, et qu’il se prévaut ultérieurement de l’absence de forme écrite, il peut commettre, selon les circonstances, un abus de droit au sens de l’art. 2 al. 2 CC (LACHAT/ GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 1064 ; BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 13 ad art. 260a CO). 2.4 En l’espèce, les premiers juges ont considéré que la bailleresse ne pouvait pas déposer la toile de tente et ne pas proposer à la locataire de la réinstaller, sauf à modifier le contrat de bail entre les parties. La bailleresse avait donc généré un défaut de la chose louée en entravant son usage. Le Tribunal a retenu que la locataire avait obtenu l’accord de la régie lors de la pose de sa toile de tente, car sans cet accord, la bailleresse serait intervenue pour ordonner la dépose du store, ce qu’elle n’alléguait pas avoir fait. Il a donc tenu pour établi que la pose du store avait été admise. Contrairement à ce que soutient à tort la recourante, le fait que l’intimée n’ait pas produit un document écrit et signé formalisant ledit accord, n’est pas relevant, la forme écrite n’étant pas une condition de sa validité.”
“Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5%, voire 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2). 2.3 En vertu de l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. Le deuxième alinéa de la même disposition stipule par ailleurs que lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s’il en a été convenu par écrit. Si le législateur a prescrit, à l’art. 260a CO, l’existence d’un accord écrit du bailleur, c’est avant tout pour des motifs de sécurité juridique, à savoir afin de faciliter la preuve et éviter des conflits en fin de bail. Cette forme écrite ne constitue dès lors pas une forme qualifiée au sens de l’art. 11 CO, de sorte qu’elle n’est pas une condition de validité de l’accord (LACHAT/ GROBET THORENS/ RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 1060ss; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Bâle, 2010, n. 13 ad art. 260a CO). En effet, si le bailleur n’a donné son accord que de manière orale ou tacite, en ne réagissant pas à l’exécution des travaux, et qu’il se prévaut ultérieurement de l’absence de forme écrite, il peut commettre, selon les circonstances, un abus de droit au sens de l’art. 2 al. 2 CC (LACHAT/ GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 1064 ; BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 13 ad art. 260a CO). 2.4 En l’espèce, les premiers juges ont considéré que la bailleresse ne pouvait pas déposer la toile de tente et ne pas proposer à la locataire de la réinstaller, sauf à modifier le contrat de bail entre les parties. La bailleresse avait donc généré un défaut de la chose louée en entravant son usage. Le Tribunal a retenu que la locataire avait obtenu l’accord de la régie lors de la pose de sa toile de tente, car sans cet accord, la bailleresse serait intervenue pour ordonner la dépose du store, ce qu’elle n’alléguait pas avoir fait. Il a donc tenu pour établi que la pose du store avait été admise. Contrairement à ce que soutient à tort la recourante, le fait que l’intimée n’ait pas produit un document écrit et signé formalisant ledit accord, n’est pas relevant, la forme écrite n’étant pas une condition de sa validité.”
“Le deuxième alinéa de la même disposition stipule par ailleurs que lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s’il en a été convenu par écrit. Si le législateur a prescrit, à l’art. 260a CO, l’existence d’un accord écrit du bailleur, c’est avant tout pour des motifs de sécurité juridique, à savoir afin de faciliter la preuve et éviter des conflits en fin de bail. Cette forme écrite ne constitue dès lors pas une forme qualifiée au sens de l’art. 11 CO, de sorte qu’elle n’est pas une condition de validité de l’accord (LACHAT/ GROBET THORENS/ RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 1060ss; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Bâle, 2010, n. 13 ad art. 260a CO). En effet, si le bailleur n’a donné son accord que de manière orale ou tacite, en ne réagissant pas à l’exécution des travaux, et qu’il se prévaut ultérieurement de l’absence de forme écrite, il peut commettre, selon les circonstances, un abus de droit au sens de l’art. 2 al. 2 CC (LACHAT/ GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 1064 ; BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 13 ad art. 260a CO). 2.4 En l’espèce, les premiers juges ont considéré que la bailleresse ne pouvait pas déposer la toile de tente et ne pas proposer à la locataire de la réinstaller, sauf à modifier le contrat de bail entre les parties. La bailleresse avait donc généré un défaut de la chose louée en entravant son usage. Le Tribunal a retenu que la locataire avait obtenu l’accord de la régie lors de la pose de sa toile de tente, car sans cet accord, la bailleresse serait intervenue pour ordonner la dépose du store, ce qu’elle n’alléguait pas avoir fait. Il a donc tenu pour établi que la pose du store avait été admise. Contrairement à ce que soutient à tort la recourante, le fait que l’intimée n’ait pas produit un document écrit et signé formalisant ledit accord, n’est pas relevant, la forme écrite n’étant pas une condition de sa validité. Le Tribunal a également considéré qu’il avait été indiqué à la séance du 6 juillet 2017 aux six locataires concernés qu’ils devaient prendre à leur charge les frais de dépose de leurs stores côté nord et que la bailleresse n’installerait aucun store.”
Für das Vorliegen einer «erheblichen» Mehrwerts ist gemäss der zitierten Rechtsprechung die objektive Nützlichkeit der vom Mieter vorgenommenen Ausbauten für den Markt massgeblich. Dass Nachmieter die Einrichtungen entfernen, erheblich umbauen oder nicht ohne weitergehende Arbeiten nutzen, spricht gegen das Vorliegen eines solchen erheblichen Mehrwerts.
“Une partie de la doctrine récente en la matière s'exprime dans ce sens (CARRON, Le bail de locaux nus ou bruts (Rohbaumiete) in 20ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2018, no 167 pp. 137ss et références citées). 2.2 En l'espèce, les locataires ont obtenu le consentement des bailleresses pour exécuter tous les travaux d'aménagement des locaux effectués lors de la prise de bail. La régie a même accompagné le choix des entreprises et vérifié la bonne exécution des travaux de même que les factures. A la fin des rapports contractuels, soit 11 ans après l'exécution desdits travaux, les locaux présentaient une plus-value par rapport à leur valeur initiale, s'ils avaient été restitués dans le même état qu'à l'entrée en possession, sans aucun des aménagements faits par les locataires. On peut se demander si cette plus-value doit être considérée comme amortie. En effet, d'après le comptable et les bilans produits à la procédure, tous les coûts des travaux d'aménagement avaient été amortis bien avant la résiliation du bail. Cette question peut toutefois demeurer indécise. En effet, la condition posée par la loi et la jurisprudence pour l'indemnisation fondée sur l'art. 260a al. 3 CO, à savoir que les locaux présentent une plus-value pouvant être qualifiée de considérable n'est pas remplie en l'espèce. Il est vrai que les locataires ont investi un montant important pour tous les travaux d'aménagement exécutés. Toutefois, les propriétaires ont participé auxdits coûts pour environ un tiers (même sans tenir compte des deux mois de loyer gratuits) et l'utilité objective de la majeure partie desdits travaux lors de la restitution des locaux pour les bailleresses n'est pas établie. Bien que les locaux aient trouvé preneur plusieurs mois après leur libération par les locataires, à un loyer plus élevé, il a été allégué et il n'a pas été contesté que les nouveaux locataires ont détruit et reconstruit, voire modifié, une grande partie des installations. Par ailleurs, il ne fait pas de doute que des locaux adaptés pour des salles de classes ou de réunions, en vue d'y exploiter une école, ne sont pas adéquats sans travaux pour une activité de bureaux, correspondant aux besoins principaux du marché, comme celle des repreneurs (avocats).”
“Une partie de la doctrine récente en la matière s'exprime dans ce sens (CARRON, Le bail de locaux nus ou bruts (Rohbaumiete) in 20ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2018, no 167 pp. 137ss et références citées). 2.2 En l'espèce, les locataires ont obtenu le consentement des bailleresses pour exécuter tous les travaux d'aménagement des locaux effectués lors de la prise de bail. La régie a même accompagné le choix des entreprises et vérifié la bonne exécution des travaux de même que les factures. A la fin des rapports contractuels, soit 11 ans après l'exécution desdits travaux, les locaux présentaient une plus-value par rapport à leur valeur initiale, s'ils avaient été restitués dans le même état qu'à l'entrée en possession, sans aucun des aménagements faits par les locataires. On peut se demander si cette plus-value doit être considérée comme amortie. En effet, d'après le comptable et les bilans produits à la procédure, tous les coûts des travaux d'aménagement avaient été amortis bien avant la résiliation du bail. Cette question peut toutefois demeurer indécise. En effet, la condition posée par la loi et la jurisprudence pour l'indemnisation fondée sur l'art. 260a al. 3 CO, à savoir que les locaux présentent une plus-value pouvant être qualifiée de considérable n'est pas remplie en l'espèce. Il est vrai que les locataires ont investi un montant important pour tous les travaux d'aménagement exécutés. Toutefois, les propriétaires ont participé auxdits coûts pour environ un tiers (même sans tenir compte des deux mois de loyer gratuits) et l'utilité objective de la majeure partie desdits travaux lors de la restitution des locaux pour les bailleresses n'est pas établie. Bien que les locaux aient trouvé preneur plusieurs mois après leur libération par les locataires, à un loyer plus élevé, il a été allégué et il n'a pas été contesté que les nouveaux locataires ont détruit et reconstruit, voire modifié, une grande partie des installations. Par ailleurs, il ne fait pas de doute que des locaux adaptés pour des salles de classes ou de réunions, en vue d'y exploiter une école, ne sont pas adéquats sans travaux pour une activité de bureaux, correspondant aux besoins principaux du marché, comme celle des repreneurs (avocats).”
Ergibt die vom Vermieter genehmigte Erneuerung oder Änderung bei Beendigung des Mietverhältnisses einen erheblichen verwertbaren Mehrwert, können anteilige Bau‑ bzw. Installationskosten als Grundlage einer Entschädigungsforderung herangezogen werden; im entschiedenen Fall machte die Mieterin einen entsprechenden Anteil der verbleibenden Kosten geltend.
“Son inventaire fait état des installations suivantes : - Cloisons légères avec ossature zinguée et deux couches de panneaux de plâtre cartonné; - Revêtement des murs et cloisons : couche de fond avec application d'un crépi taloché teinté dans la masse (blanc); - Bloque-porte coupe-feu; - Faux-plafonds suspendus en panneaux de fibre minérale; - Revêtements des sols : grès cérame ou moquette, selon les pièces; - Faïence beige sur toute la hauteur dans les sanitaires; - Porte principale palière à double vantaux, coupe-feu; - Porte de sortie de secours, serrure anti-panique, avec poignée intérieure; - Installations sanitaires et équipements (appareillage et accessoires) : création et modification de conduites d'écoulement, alimentations eau-froide/eau-chaude, robinetterie, dans les salles des professeurs et espaces fumeurs et pause-café étudiants, cuvettes, lavabos, avec distributeurs de savon, porte-papier et porte-balai dans les toilettes, bac à laver dans local-concierge; - Installations électriques courant fort et courant faible sur alimentation principale et comptage existant; - Distribution éclairage, prises : installation et modification d'installations d'éclairage et de réseaux de distribution pour pose de prises et d'interrupteurs et d'alimentation de luminaires, équipements de canaux d'allège des salles-informatique, modification du tableau de distribution existant, raccordement pour enseigne dans l'entrée au rez-de-chaussée, adaptation de l'installation du central-téléphonique; - Détection incendie : modification de l'installation existante et installation de détecteurs dans les salles avec lampe de rappel devant chaque porte; - Eclairage de secours : installation de bloc de secours avec logo et texte adapté sur autocollant vert; - Sortie de secours : installation d'un contact de porte et d'un gong pour contrôle de l'ouverture de la porte; - Lustrerie : fourniture et pose de spots dans les sanitaires et d'une armature fluorescente avec plexi opale dans le dépôt; - Système horloge-sonnerie : installation d'un système d'horloge et poussoir sonnerie au secrétariat; horloge salle des professeurs, gong vers espace pause-café étudiants et salle des professeurs. L'architecte a constaté que les locaux étaient encore globalement dans un très bon état de conservation, probablement dû à la qualité des matériaux utilisés et à l'entretien régulier des locaux par l'exploitant, de sorte qu'ils pouvaient être reloués sans qu'une importante remise en état ne soit nécessaire. Des photographies de ces constats étaient jointes au rapport. i. Par courrier du 26 juin 2014, la locataire a sollicité une indemnité pour plus-value considérable apportée aux locaux, au sens de l'art. 260a al. 3 CO, ce qu'elle a confirmé par pli du 31 juillet 2014. j. La A______ a été radiée du Registre du commerce le ______ 2014. k. Par courrier du 13 octobre 2015, soutenant qu'elle avait été radiée à tort du Registre du commerce et qu'elle était encore sujet de droit, la locataire a sollicité des bailleresses le versement de la somme de 128'266 fr. 30, avec intérêts à 5% l'an dès le 1er juillet 2014, correspondant à 70,25% de la valeur résiduelle totale en 182'585 fr. 50 du coût des travaux d'aménagement, soit la même proportion que l'investissement de la locataire, en 236'046 fr. 20 sur un montant total de 336'046 fr. 20. l. Les travaux de rénovation de l'ensemble immobilier D/E______, soit huit immeubles, ont débuté au mois d'octobre 2015, après que l'autorisation de construire a été délivrée par le département cantonal compétent le ______ 2014. Ils se sont déroulés d'octobre 2015 à fin juin 2016 pour l'immeuble sis 2______, au-dessus de l'entrée du parking U______, et de mai-juin 2016 à avril 2017 pour la partie de l'immeuble sise 1______ [GE]/2______.”
Hat der Vermieter der Vornahme von Ausbauten zugestimmt, trifft nach Beendigung des Mietverhältnisses die Pflicht zur Wiederherstellung des früheren Zustands grundsätzlich die jetzige Mieterin. Ein früherer Ausführer kann dieses Wiederherstellungs- oder Wegnahmerecht gegenüber der Vermieterin nicht mehr geltend machen, weil das Wegnahmerecht nur bis zum Ende der Vertragsdauer ausgeübt werden kann.
“Auf ihre diesbezüglichen Vorbringen ist nicht einzugehen. Unter den genannten Umständen nahm die Vorinstanz zu Recht an, dass die Beschwerdegegnerin ihren Teil der Vereinbarung erfüllt hat. Selbst wenn mit der Beschwerdeführerin davon auszugehen wäre, dass die Beschwerdegegnerin nicht die Vormieterin war (vgl. dazu E. 3 oben), könnte sie daraus kein Recht auf Leistungsverweigerung ablei-ten. Die Beschwerdeführerin macht namentlich nicht geltend, dass der eigentliche Vormieter, welcher zudem Geschäftsführer der Beschwer-degegnerin ist, das dieser zustehende Wegnahmerecht für sich be-ansprucht oder es der Beschwerdeführerin streitig gemacht hätte. Da die Vorinstanz zudem zu Recht annahm, das Wegnahmerecht könne nur bis zum Ende der Vertragsdauer des Mietvertrages ausgeübt wer-den (vgl. oben E. 4.1.3), könnte der eigentliche Vormieter dieses auch nicht mehr geltend machen. Es steht jetzt vielmehr alleine der Beschwerdeführerin als Mieterin des Lokals zu, ebenso wie auch nur sie grundsätzlich nach Art. 260a Abs. 2 OR die Pflicht zur Wieder-herstellung des früheren Zustands trifft. In diesem Zusammenhang irrt die Beschwerdeführerin zudem, wenn sie ausführt, das Wegnahme-recht stehe nur demjenigen zu, der die Ausbauten ursprünglich vor-genommen hat. Darauf kommt es nicht an. Es kann auch keine Rede davon sein, dass die Beschwerdeführerin von den Einbauten keinerlei Vorteil gehabt hätte, zumal unbestritten ist, dass sie die Einrichtung jahrelang nutzte. Vor diesem Hintergrund erscheint es geradezu rechtsmissbräuchlich, wenn sich die Beschwerdeführerin auf den Standpunkt stellt, die Beschwerdegegnerin habe ihr das eingebaute Mobiliar nicht verschaffen können. Im Übrigen erachtete die Vorinstanz nachvollziehbar als erstellt, dass die Beschwerdegegnerin die fraglichen Ausbauten in Auftrag gegeben hat (oben E. 4.2.2). Was die Beschwerdeführerin dagegen vorträgt, belegt keine Willkür. Dies gilt etwa, wenn sie weitere Belege fordert oder wenn sie geltend macht, es seien gar keine Umbauten durch die Beschwerdegegnerin oder deren Geschäftsführer belegt.”
Das Entschädigungsrecht nach Art. 260a Abs. 3 OR entsteht mit dem Ende des Mietvertrags. «Ende des Vertrags» ist der Zeitpunkt, in dem das Vertragsverhältnis aufgelöst wird (z. B. Ablauf bei befristetem Vertrag, Kündigungstermin oder durch Übereinkunft). Für die Beurteilung des Entschädigungsanspruchs sind dagegen der Zeitpunkt der Fertigstellung der Arbeiten, die Zustellung der Kündigung oder die tatsächliche Rückgabe der Sache (die nach dem Vertragsende liegen kann) nicht massgeblich.
“Selon l'art. 260a al. 3 CO, si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées. Le droit à l'indemnité naît dès la fin du contrat de bail (arrêts 4A_353/2007 du 14 mars 2008 consid. 2.3; 4C.252/2002 du 8 novembre 2002 consid. 5.2; HIGI/WILDISEN, Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 47 ad art. 260a CO; HANS BÄTTIG, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4e éd. 2018, n° 111 ad art. 260a CO). Par " fin du contrat de bail ", il faut entendre le moment où il doit être dissous, par résiliation (terme de résiliation), par écoulement du temps (dernier jour d'un contrat de durée déterminée) ou convention des parties. Ce moment est déterminant pour apprécier si le locataire a droit à une indemnité selon l'art. 260a CO. Le moment où le locataire a achevé les travaux, celui où le congé a été signifié, ou encore celui où le locataire a restitué les locaux (lequel peut être postérieur à la fin du contrat de bail) ne sont pas pertinents (HIGI/WILDISEN, op. cit., n° 48 s. ad art. 260a CO).”
Die Zustimmung des Vermieters zu Erneuerungen oder Änderungen kann bereits schriftlich im Mietvertrag vereinbart werden; eine solche vorweggenommene Zustimmung kann auch spätere Projektänderungen erfassen, sodass eine nachträgliche Unterschrift nicht zwingend erforderlich ist, sofern sich aus dem Mietvertrag eindeutig ergibt, dass der Vermieter seine Zustimmung hierzu erteilt hat.
“des angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 11 f.) unter Anrufung des Urteils BGer 1C_7/2015 vom 6. November 2015 E. 1.4 mit Hinweisen zutreffend ausgeführt hat, kann bei dieser Ausgangslage nicht ausgeschlossen werden, dass die Beschwerdegegnerin die Beschwerdebeteiligte 2 dazu verhalten kann, den Bau der geplanten Mobilfunkanlage zu dulden. Daran ändert nichts, dass das Projektänderungsgesuch vom 17. April 2018 von der Beschwerdebeteiligten 2 nicht mitunterzeichnet war, hatte sich die Beschwerdebeteiligte 2 doch im Mietvertrag vom 2./27. Oktober 2017 verpflichtet, sämtlichen Baugesuchen der Beschwerdegegnerin ihre Zustimmung zu erteilen und alle Eingaben mitzuunterzeichnen. Der diesbezügliche Einwand des Beschwerdeführers, die vermieterseitige Zustimmung zu einem solchen Bauprojekt setze die vollständige Kenntnis des mieterseits geplanten Bauvorhabens voraus, geht fehl (vgl. dazu Art. 260a OR und R. Weber, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], a.a.O., N 3 zu Art. 260a OR, wonach die Zustimmung des Vermieters zu Erneuerungen und Änderungen an der Sache durch den Mieter bereits im Mietvertrag enthalten sein kann). Mit Verweis auf diesen mutmasslich nach wie vor gültigen Mietvertrag hat die Beschwerdegegnerin trotz fehlender Unterschrift auf dem Standortdatenblatt vom 17. April 2018 die Zustimmung der Beschwerdebeteiligten 2 zum Baugesuch inklusive Projektänderung hinreichend nachgewiesen (vgl. dazu act. 13 resp. 16 Ziff. II/B/7 f.). Auch in dieser Hinsicht kann nicht gesagt werden, die Beschwerdebeteiligte 1 habe zu einem Verfahren Hand geboten, welches geeignet gewesen war, Eigentumsrechte Dritter offensichtlich zu verletzen. Vor diesem Hintergrund bestand für die Beschwerdebeteiligte 1 keine Pflicht, das Baugesuch der Beschwerdegegnerin vom 20./27. Dezember 2017/17. April 2018 bis zu einem allfälligen Entscheid des Zivilrichters zu sistieren oder die Beschwerdegegnerin unter Androhung von Säumnisfolgen zumindest zur Nachreichung der unterschriftlichen Zustimmung zur Projektänderung vom 17.”
In dem hier behandelten Streit wurde ein hoher Entschädigungsanspruch nach Art. 260a OR geltend gemacht; der Sachverhalt war jedoch unklar. Behauptete Aufwertungen aufgrund vom Mieter vorgenommener Arbeiten können daher streitig sein und bedürfen einer sorgfältigen Beweiswürdigung.
“d. Par courriel du 30 mai 2023, [la régie immobilière] F______ a indiqué à A______ et C______ que la signature du bail de C______ sur l'arcade sise rue 2______ no. ______ aurait lieu le lendemain. Les arriérés de loyer de D______ SARL devaient impérativement être payés avant ou lors du rendez-vous. G______ – mère de A______ selon ce dernier – et H______ étaient garantes de ce bail. Le contrat de bail du 1er juin 2023 a été signé par SI B______ SA, G______ et H______. e. Le 17 octobre 2023, F______ a reçu 10'000 fr. de C______ à titre de "loyer retard". f. Le 19 octobre 2023, SI B______ SA a résilié le contrat de bail du 1er juin 2023 avec effet au 30 novembre 2023 en raison du défaut de paiement du loyer. g. Le 30 janvier 2024, SI B______ SA a déposé une requête en évacuation à l'encontre de C______ (C/3______/2024). h. Le 2 février 2024, A______ a déposé une demande en paiement par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Il a conclu, sur la base de l'art. 260a CO, au paiement de la somme de 1'200'000 fr., correspondant à la plus-value découlant selon lui des travaux réalisés dans l'arcade. Il a soutenu que ces travaux permettaient à la propriétaire de mettre le bien en vente à un prix supérieur à son acquisition et de tirer profit d'un loyer important. i. Lors de l'audience de débats du 28 mars 2024 tenue dans la cause C/3______/2024, C______ a déclaré ne jamais avoir signé de contrat de bail. Il était l'intermédiaire entre la régie et l'ancien locataire, à savoir D______ SARL. La requête en contestation du congé avait été rédigée et signée par A______. Il acceptait que SI B______ SA change les cylindres de l'arcade, étant donné qu'il n'était pas concerné. j. Par jugement JTBL/382/2024 du 28 mars 2024 rendu dans la cause C/3______/2024, le Tribunal des baux et loyers a déclaré la requête en évacuation irrecevable au motif que le cas n’était pas clair, la question de savoir si le bail avait été conclu avec C______ ou non nécessitant de plus profondes investigations.”
Ein Entschädigungsanspruch nach Art. 260a Abs. 3 OR kommt nicht in Betracht, wenn der Vermieter wegen der Zweckgebundenheit oder Spezifität der vom Mieter vorgenommenen Umbauten diese bei Beendigung nicht für die marktübliche Nachnutzung verwerten kann (z. B. für an Schulräume angepasste Einrichtungen). Ebenso kann ein Anspruch entfallen, wenn nachfolgende Mieter die Einrichtungen entfernen oder wesentlich umgestalten, sodass dem Vermieter kein verwertbarer Vorteil verbleibt.
“Bien que les locaux aient trouvé preneur plusieurs mois après leur libération par les locataires, à un loyer plus élevé, il a été allégué et il n'a pas été contesté que les nouveaux locataires ont détruit et reconstruit, voire modifié, une grande partie des installations. Par ailleurs, il ne fait pas de doute que des locaux adaptés pour des salles de classes ou de réunions, en vue d'y exploiter une école, ne sont pas adéquats sans travaux pour une activité de bureaux, correspondant aux besoins principaux du marché, comme celle des repreneurs (avocats). Les bailleresses n'ont ainsi pas pu tirer profit des aménagements des locataires après leur départ, du fait des aménagements effectués en vue de l'affectation des locaux à l'exploitation d'une école. Enfin, la question de savoir si les locataires ont résilié le bail en raison des problèmes financiers rencontrés dans leur activité ou en raison de leurs inquiétudes en vue des travaux de rénovation des façades envisagés par les bailleresses peut rester ouverte, puisqu'elle n'est pas déterminante pour trancher du litige. Les conditions posées pour l'octroi d'une indemnité fondée sur l'art. 260a al. 3 CO n'étant pas remplies, c'est à bon droit que les premiers juges ont débouté les locataires de toutes leurs conclusions. Le jugement attaqué sera en conséquence confirmé. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers. * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 18 novembre 2019 par A______, en liquidation, et B______ et C______ contre le jugement JTBL/973/2019 rendu le 16 octobre 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/19996/2016-4-OOD. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Jean-Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. Le président : Ivo BUETTI La greffière : Maïté VALENTE Indication des voies de recours : Conformément aux art.”
“Bien que les locaux aient trouvé preneur plusieurs mois après leur libération par les locataires, à un loyer plus élevé, il a été allégué et il n'a pas été contesté que les nouveaux locataires ont détruit et reconstruit, voire modifié, une grande partie des installations. Par ailleurs, il ne fait pas de doute que des locaux adaptés pour des salles de classes ou de réunions, en vue d'y exploiter une école, ne sont pas adéquats sans travaux pour une activité de bureaux, correspondant aux besoins principaux du marché, comme celle des repreneurs (avocats). Les bailleresses n'ont ainsi pas pu tirer profit des aménagements des locataires après leur départ, du fait des aménagements effectués en vue de l'affectation des locaux à l'exploitation d'une école. Enfin, la question de savoir si les locataires ont résilié le bail en raison des problèmes financiers rencontrés dans leur activité ou en raison de leurs inquiétudes en vue des travaux de rénovation des façades envisagés par les bailleresses peut rester ouverte, puisqu'elle n'est pas déterminante pour trancher du litige. Les conditions posées pour l'octroi d'une indemnité fondée sur l'art. 260a al. 3 CO n'étant pas remplies, c'est à bon droit que les premiers juges ont débouté les locataires de toutes leurs conclusions. Le jugement attaqué sera en conséquence confirmé. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers. * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 18 novembre 2019 par A______, en liquidation, et B______ et C______ contre le jugement JTBL/973/2019 rendu le 16 octobre 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/19996/2016-4-OOD. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Jean-Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. Le président : Ivo BUETTI La greffière : Maïté VALENTE Indication des voies de recours : Conformément aux art.”
Der Mieter kann vertraglich auf den Anspruch nach Art. 260a Abs. 3 OR verzichten. Ob die Parteien hiervon abgewichen sind, ist durch Auslegung des Vertrags zu klären.
“Selon l'art. 260a al. 3 CO, le locataire peut exiger une indemnité du bailleur lorsqu'il a entrepris des travaux, dans la chose louée, qui présentent une plus-value considérable. Cette norme est de nature dispositive (ATF 124 III 149 consid. 5; arrêts 4A_524/2020 du 19 janvier 2021 consid. 3.1, 4A_211/2009 du 2 septembre 2009 consid. 3.3; AURÉLIE GANDOY, La liquidation des rapports de bail à loyer, thèse Neuchâtel 2024, n. 971 et 973). Le locataire peut renoncer par contrat à une indemnisation. Afin de déterminer si les parties ont dérogé à l'art. 260a al. 3 CO, il convient d'interpréter le contrat (AURÉLIE GANDOY, op. cit., n. 1075).”
“Selon l'art. 260a al. 3 CO, le locataire peut exiger une indemnité du bailleur lorsqu'il a entrepris des travaux, dans la chose louée, qui présentent une plus-value considérable. Cette norme est de nature dispositive (ATF 124 III 149 consid. 5; arrêts 4A_524/2020 du 19 janvier 2021 consid. 3.1, 4A_211/2009 du 2 septembre 2009 consid. 3.3; AURÉLIE GANDOY, La liquidation des rapports de bail à loyer, thèse Neuchâtel 2024, n. 971 et 973). Le locataire peut renoncer par contrat à une indemnisation. Afin de déterminer si les parties ont dérogé à l'art. 260a al. 3 CO, il convient d'interpréter le contrat (AURÉLIE GANDOY, op. cit., n. 1075).”
Massnahmen, die tatsächlich der Beseitigung von Mängeln nach Art. 259a OR dienen und sich nicht als Renovation oder wertsteigernde Änderung darstellen, fallen nicht in den Anwendungsbereich von Art. 260a Abs. 1 OR; für solche reinen Mängelbehebungen ist die Zustimmung nach Art. 260a Abs. 1 OR in der Regel nicht erforderlich.
“En ce qui concerne les ameublements de cuisine, la durée retenue est de 15 à 20 ans (cf. Lachat/Grobet-Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 270 et Annexe VIII). Le défaut peut être purement esthétique, le locataire étant en droit d'escompter que l'apparence extérieure de la chose louée corresponde à des standards normaux (ACJC/966/2012 du 29 juin 2012 consid. 4.2.1 et les références citées). Cela ne signifie toutefois pas que n'importe quelle imperfection puisse être qualifiée de défaut rompant l'équilibre du contrat et donne lieu à l'application de l'art. 259d CO. A cet égard, un défaut de moyenne importance, justifiant une réduction du loyer, peut résulter de deux cas de figure : soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5% au moins, mais la jurisprudence admet de descendre à 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4D_54/2015 du 23 février 2016 consid. 3.1). Il sied de distinguer entre les travaux de rénovation ou de modification (art. 260a al. 1 CO) et les travaux destinés à l'élimination de défauts au sens de l'art. 259a al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.2). Selon la jurisprudence, la rénovation entraîne une amélioration de l'état de la chose louée, et donc en général une augmentation de sa valeur. La modification touche la substance même de la chose, dont elle change l'aspect ou l'état (arrêts du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.2; 4A_463/2014 du 23 janvier 2015 consid. 4.3; 4A_541/2011 du 28 mars 2012 consid. 4.2). 2.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que l'ameublement de la cuisine datait des années 1970, soit de près de 50 ans. Les intimés avaient signalé à l'appelante la vétusté de la cuisine en novembre 2014, suite à laquelle une réparation des armoires a eu lieu en avril 2015. Certaines portes des armoires ne fermaient toutefois pas, selon les constats du Tribunal, lors de l'inspection locale de novembre 2019. L'appelante critique le raisonnement et l'appréciation faits par le Tribunal.”
Art. 260a Abs. 1 OR verlangt die schriftliche Zustimmung des Vermieters für Erneuerungen und Änderungen durch den Mieter. Nach Praxis bildet diese schriftliche Zustimmung eine notwendige Voraussetzung für allenfalls sich daraus ergebende weitergehende Ansprüche des Mieters (z. B. auf Entschädigung am Ende des Mietverhältnisses).
“Elle s'apprécie objectivement, eu égard aux frais exposés par le locataire et à l'utilité des travaux pour le bailleur (LACHAT, Commentaire romand, Code des obligations I, 2ème éd. 2012, n. 7 ad art. 260a CO; BURKHALTER, MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail à loyer (SVIT-Kommentar), éd. 2011, 78 ad art. 260-260a CO; HIGI, Commentaire zurichois, n. 51 ad art. 260a CO). L'art. 260a al. 3 CO subordonne le droit à une indemnité au caractère considérable de la plus-value, lequel dépend de l'ensemble des circonstances, dont notamment le coût des travaux, le loyer payé par le locataire et les avantages dont le bailleur pourra tirer profit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.97/2005 du 18 août 2005 consid. 2.4; LACHAT, op. cit., n. 8 ad art. 260a CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 79 ad art. 260-260a CO; plus nuancé sur les circonstances à prendre en considération : HIGI, op. cit., n. 57 ss ad art. 260a CO). Le droit à une indemnité à la fin du bail est ainsi soumis aux trois conditions suivantes : 1° La rénovation ou la modification effectuée par le locataire doit avoir obtenu le consentement écrit du bailleur (art. 260a al. 1 CO). 2° L'appartement doit présenter une plus-value, laquelle correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non encore amortie à la fin du bail. Elle s'apprécie objectivement, eu égard aux frais exposés par le locataire, et à l'utilité des travaux pour le bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4A_678/2014 du 27 mars 2015 consid. 4.1.1; 4C.18/2006 du 29 mars 2006 consid. 3.1.1 et les références). 3° La plus-value doit être considérable : le caractère considérable dépend de l'ensemble des circonstances, dont notamment le coût des travaux, le loyer payé par le locataire et les avantages dont le bailleur pourra tirer profit (arrêts du Tribunal fédéral 4C.18/2006 du 29 mars 2006 consid. 3.1.1; 4C.97/2005 du 18 août 2005 consid. 2.4 et les références). Le Tribunal fédéral a laissé ouverte la question controversée de savoir s'il est nécessaire de fixer des limites, exprimées en francs ou en pour-cent, au-delà desquelles la plus-value doit se situer afin d'être qualifiée de considérable (arrêt du Tribunal fédéral 4C.”
Ein im Mietvertrag enthaltener Hinweis auf die Bewilligung bzw. auf die vom Vermieter erteilte Zustimmung kann sachdienlich sein, weil daraus die erforderliche schriftliche Zustimmung des Vermieters zu einer baulichen Einrichtung hervorgeht.
“Wer wie hier die Vermieterin keinen Raum zur Verfügung stellt und vermietet, ist nicht den Bestimmungen der Wohn- und Geschäftsraummiete unterworfen. Der Berufungs- kläger scheint zudem zu verkennen, dass trotz Weiterführung des ursprünglich befristeten Mietvertrags als unbefristetes Mietverhältnis und Überbauung der Flä- che B das ursprüngliche Mietobjekt das Selbe blieb und gemäss klarem Wortlaut im Mietvertrag weiterhin die Lagerplätze A (186 m 2 ) und B (660 m 2 ), nicht aber die erstellte Lagerhalle umfasste (act. 5/3/5). Dass sich das Mietobjekt nicht auf das Gebäude ausdehnte, lässt sich im Übrigen unschwer aus dem monatlichen Miet- zins von Fr. 800.– erkennen. An dieser Tatsache ändert auch nichts, dass in den Mietverträgen jeweils bei der Position "Mietobjekt" auf die Bewilligung betreffend Aufstellung einer Lagerhalle gemäss Baubewilligung vom tt.mm.1994 hingewie- sen wurde (act. 5/3/5 und 5/3/8). Dieser Hinweis erweist sich als sachdienlich, weil daraus die schriftliche Zustimmung des Vermieters zur Baute sogleich her- vorgeht, ohne diese das Mietobjekt nicht hätte bebaut werden dürfen (vgl. Art. 260a OR).”
Kleine Ausbesserungen bzw. vergleichbare, geringfügige Erneuerungen führen typischerweise nicht zu einem «erheblichen Mehrwert» des Mietobjekts und begründen daher in der Regel keinen Anspruch auf Entschädigung nach Art. 260a Abs. 3 OR (vgl. die in der Entscheidung genannten Beispiele wie Entfernen von Podesten oder Auffrischen der WCs).
“Die Berufungsklägerin behauptet weiter, der im Mietvertrag enthaltene Ver- zicht erfasse nur den Mehrwert, der durch diejenigen Erneuerungen entstanden sei, die die Parteien im Übernahmeprotokoll vom 18. September 2019 festgehal- ten hätten. Diese Argumentation überzeugt nicht. Zum einen finden sich weder im Mietvertrag (RG act. II/8) noch im Übernahmeprotokoll (RG act II/20) Hinweise, dass der Vorausverzicht allein die im Übernahmeprotokoll aufgeführten Erneue- rungen betreffen sollte. Wenn eine Beschränkung des Verzichts auf bestimmte Arbeiten vereinbart worden wäre, dann wäre zu erwarten gewesen, dass der Miet- vertrag keine uneingeschränkte Verzichtserklärung enthält, dass also im Mietver- trag auf die Beschränkung des Vorausverzichts hingewiesen worden wäre. Zum andern ist gemäss Art. 260a Abs. 3 OR nur ein "erheblicher Mehrwert" zu ent- schädigen. Die im Übernahmeprotokoll aufgeführten Arbeiten, die die Berufungs- klägerin auf ihre Kosten vornehmen durfte (Entfernen von Podesten, Wandspie- geln, Gittern an Decke und Vorraum WC, Erstellen einer Türe zur Garderobe, Auf- frischen der WCs, vgl. RG act. II/8), führten von vornherein offensichtlich zu kei- nem erheblichen Mehrwert des Mietobjekts, wenn sie überhaupt zu einem Mehr- wert führten, der im Übrigen nach objektiven Gesichtspunkten zu bestimmen wäre (vgl. zur Berechnung des Mehrwerts BGer 4A_678/2014 v.”
Bei der Geltendmachung einer Entschädigung nach Art. 260a Abs. 3 OR sind detaillierte Nachweise erforderlich. Dazu gehören insbesondere die Aufschlüsselung der Rechnungs- und Kostenposten, Angaben zum Typ der eingebrachten Materialien und Installationen, der Nachweis, ob diese am Ende des Mietverhältnisses noch vorhanden bzw. verwertbar waren, sowie ein Ausweis der verbleibenden Mehrwertkomponenten (z. B. unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer).
“Par avenant du 31 mars 2011, la bailleresse de l'époque a autorisé le recourant à sous-louer les locaux à C______ SA et a accepté un changement d'affectation de ceux-ci en discothèque à la condition notamment que tous les travaux de transformation et/ou d'aménagement soient à la charge exclusive du locataire et/ou de son sous-locataire. c. Un contrat de sous-location entre le recourant etC______ SA a été conclu le 21 avril 2011. d. Le 20 octobre 2017, B______ SA a résilié le bail principal pour le 30 novembre 2017 pour défaut de paiement du loyer. e. L'évacuation des locaux a eu lieu au mois de juin 2019. f. C______ SA a été déclarée en faillite le ______ 2019. B. a. Le 11 octobre 2019, le recourant a sollicité l'assistance juridique pour déposer une action en paiement à l'encontre de B______ SA. A l'appui de sa requête, il a exposé avoir effectué, avec l'accord écrit de la bailleresse principale, d'importants travaux de transformation pour permettre à C______ SA d'exploiter les locaux sous la forme d'une discothèque, lesquels avait généré une plus-value considérable. Il souhaitait dès lors réclamer à B______ SA, sur la base de l'art. 260a al. 3 CO, une indemnité de 187'000 fr. pour les travaux réalisés par ses soins ainsi que la libération de la garantie bancaire de 25'000 fr. versée lors du transfert de bail. Afin d'attester du bien-fondé de ses prétentions, il a notamment produit une facture de l'entreprise D______ du 12 juin 2012 concernant divers travaux de transformation d'un montant total de 187'000 fr., composé de 80'000 fr. d'achat de matériel, de 22'000 fr. de frais pour travaux, de 38'000 fr. de frais pour la ventilation, de 16'000 fr. de frais d'architecte, de 13'000 fr. de frais pour l'ingénieur acoustique et de 18'000 fr. d'électricité "générale". b. Par courrier du 11 février 2020, le greffe de l'assistance juridique a, afin d'évaluer les chances de succès voire l'opportunité de la procédure envisagée, invité le recourant à détailler les différents postes de la facture du 12 juin 2012, notamment à préciser le type de matériel acheté, si celui-ci était demeuré dans les locaux à la fin du bail et, cas échéant, les motifs pour lesquels il ne l'avait pas emporté ainsi qu'à lui communiquer la plus-value encore existante au regard de la durée de vie des installations.”
Die Zustimmung des Vermieters zu Erneuerungen oder Änderungen kann bereits im Mietvertrag selbst enthalten sein. In diesem Fall ist eine erneute schriftliche Unterzeichnung für jede Projektänderung nicht zwingend erforderlich, wie der zitierte Entscheid und die Literatur (R. Weber) zeigen.
“des angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 11 f.) unter Anrufung des Urteils BGer 1C_7/2015 vom 6. November 2015 E. 1.4 mit Hinweisen zutreffend ausgeführt hat, kann bei dieser Ausgangslage nicht ausgeschlossen werden, dass die Beschwerdegegnerin die Beschwerdebeteiligte 2 dazu verhalten kann, den Bau der geplanten Mobilfunkanlage zu dulden. Daran ändert nichts, dass das Projektänderungsgesuch vom 17. April 2018 von der Beschwerdebeteiligten 2 nicht mitunterzeichnet war, hatte sich die Beschwerdebeteiligte 2 doch im Mietvertrag vom 2./27. Oktober 2017 verpflichtet, sämtlichen Baugesuchen der Beschwerdegegnerin ihre Zustimmung zu erteilen und alle Eingaben mitzuunterzeichnen. Der diesbezügliche Einwand des Beschwerdeführers, die vermieterseitige Zustimmung zu einem solchen Bauprojekt setze die vollständige Kenntnis des mieterseits geplanten Bauvorhabens voraus, geht fehl (vgl. dazu Art. 260a OR und R. Weber, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], a.a.O., N 3 zu Art. 260a OR, wonach die Zustimmung des Vermieters zu Erneuerungen und Änderungen an der Sache durch den Mieter bereits im Mietvertrag enthalten sein kann). Mit Verweis auf diesen mutmasslich nach wie vor gültigen Mietvertrag hat die Beschwerdegegnerin trotz fehlender Unterschrift auf dem Standortdatenblatt vom 17. April 2018 die Zustimmung der Beschwerdebeteiligten 2 zum Baugesuch inklusive Projektänderung hinreichend nachgewiesen (vgl. dazu act. 13 resp. 16 Ziff. II/B/7 f.). Auch in dieser Hinsicht kann nicht gesagt werden, die Beschwerdebeteiligte 1 habe zu einem Verfahren Hand geboten, welches geeignet gewesen war, Eigentumsrechte Dritter offensichtlich zu verletzen. Vor diesem Hintergrund bestand für die Beschwerdebeteiligte 1 keine Pflicht, das Baugesuch der Beschwerdegegnerin vom 20./27. Dezember 2017/17. April 2018 bis zu einem allfälligen Entscheid des Zivilrichters zu sistieren oder die Beschwerdegegnerin unter Androhung von Säumnisfolgen zumindest zur Nachreichung der unterschriftlichen Zustimmung zur Projektänderung vom 17.”
Eine vertraglich vereinbarte Wegbedingung der Mehrwertentschädigung kann auch bei einer vorzeitigen, vom Mieter veranlassten Beendigung des Mietverhältnisses gelten, sofern die Klausel entsprechend auszulegen ist. Soweit das Bundesgericht prüfte, stehe eine derartige Abrede nicht per se im Widerspruch zu Art. 894 ZGB (Pfandverfallsverbot), namentlich wenn nicht ersichtlich sei, dass die Parteien eine Sicherungswirkung beabsichtigten.
“des Mietvertrags werde festgehalten, dass die Ausbauten und das Inventar "mit dem Tage des Auszuges oder dem Tage der Mietvertragsbeendigung entschädigungslos ins Eigentum" der Beschwerdegegnerin übergingen. Die Parteien hätten darunter in guten Treuen verstehen müssen, dass die Ausbauten und das Inventar auch bei einer vorzeitigen Kündigung des Mietvertrags entschädigungslos auf die Beschwerdegegnerin übergingen. Die Klausel sei nicht zu beanstanden. Selbst bei Fehlen einer solchen Klausel könne eine Mehrwertentschädigung gemäss Art. 260a Abs. 3 OR ausgeschlossen werden, wenn die Mieterin Anlass zu einer vorzeitigen Vertragsauflösung gegeben habe. Dies müsse hier - wo eine Entschädigung vertraglich wegbedungen wurde und die Gründe für die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses in die Sphäre der Beschwerdeführerin fielen - umso mehr gelten. Diese Auslegung von Ziffer 11 des Mietvertrags widerspreche auch nicht dem Pfandverfallsverbot gemäss Art. 894 ZGB. Denn es wäre auch dann zum Eigentumsübergang gekommen, wenn die Beschwerdeführerin ihrer Zahlungspflicht bis zum ordentlichen Ende des Mietverhältnisses nachgekommen wäre. Zudem fehlten Anhaltspunkte, dass die Parteien mit der Abrede ein Sicherungsgeschäft hätten eingehen wollen.”
Bei nicht bewilligten Änderungen i.S.v. Art. 260a OR begründet das Verhalten eine Vertragsverletzung und gibt dem Vermieter Wiederherstellungs‑ und Schadenersatzansprüche. Eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f OR kommt nur unter den strengen Voraussetzungen in Frage, etwa wenn durch die Arbeiten erheblich in die Bausubstanz eingegriffen, ein Mangel verursacht oder das Vertrauensverhältnis dadurch zerstört wird (gegebenenfalls nach erfolgloser Abmahnung); in anderen Fällen ist in der Regel lediglich eine ordentliche Kündigung denkbar.
“260a OR jegliche über blosse Unterhaltsarbeiten hinausgehende Eingriffe in die Substanz der Sache zu verstehen, auch wenn sie marginal oder leicht wieder rückgängig zu machen sind. Da Miete lediglich Gebrauchsüberlassung bedeutet, ist eine Veränderung oder Erneuerung des Mietobjekts grundsätzlich ausgeschlossen (MARKUS WYTTENBACH, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 1012 f.). Die Verletzung dieses Verbots stellt eine Vertragsverletzung dar, begründet Wiederherstellungs- und Schadenersatzansprüche des Vermieters und berechtigt ihn zur ordentlichen, bei schwerwiegenden oder trotz Abmahnung wiederholten Eingriffen zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR (vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 2 f. zu Art. 260a OR). Nach herrschender Lehre ist Schriftlichkeit der Zustimmung des Vermieters Gültigkeitsvoraussetzung (HANS BÄTTIG, das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 67 f. zu Art. 260-260a OR; a. M. ROGER WEBER, a.a.O., N. 4 zu Art. 260a OR; MARKUS WYTTENBACH, a.a.O., S. 1013). An eine ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR sind strenge Anforderungen geknüpft. Unbewilligte Änderungen sind für den Vermieter dann unzumutbar, wenn durch die Arbeiten erheblich in die Bausubstanz eingegriffen oder ein Mangel am Mietobjekt verursacht wird. Widrigenfalls ist nur eine ordentliche Kündigung zulässig. Der Vermieter kann zudem die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen (HANS BÄTTIG, das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 65 f. zu Art. 260-260a OR; vgl. aber oben E. 3.1.2).”
“Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.2; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.2). Il faut en effet une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre fin (ACJC/247/2020 du 10 février 2020 consid. 5.2; ACJC/257/2018 du 5 mars 2018 consid. 2.1). Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC). 1.2.2 En vertu du contrat de bail, le locataire se voit confier l'usage de la chose louée, mais pas davantage. Il n'acquiert pas le droit de modifier ou de rénover les locaux. A la fin du bail, il doit les restituer dans l'état où il les a reçus, compte tenu d'un usage normal (art. 267 al. 1 CO). L'art. 260a CO déroge à cette règle, en autorisant le locataire à entreprendre des travaux de rénovation ou de modification des locaux, moyennant un accord écrit du bailleur - que celui-ci n'est pas tenu de donner sans avoir à motiver sa décision (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, p. 1060-1061 et les références citées). Le locataire qui entreprend, à ses frais, des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée sans l'accord (écrit) du bailleur déroge à son obligation d'user de la chose avec soin (art. 257f al. 1 CO) et s'expose à une résiliation ordinaire ou, lorsque les conditions de l'art. 257f al. 3 et 4 CO sont réunies, à une résiliation anticipée du bail (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 1065 et les références citées). Dans un arrêt de 2007, le Tribunal fédéral a confirmé l'efficacité d'un congé donné en vertu de l'art. 257f al. 3 CO au motif que, malgré le refus clair de la bailleresse, exprimé à plusieurs reprises, la sous-locataire (soit l'auxiliaire du locataire) n'avait pas hésité, sans autre explication, à entreprendre sur une durée de deux mois des travaux coûteux, qui avaient fortement modifié l'état et l'apparence des locaux loués, sans pour autant en altérer la structure ou l'ordonnancement (l'intéressée ayant notamment changé les appareils sanitaires de la salle de bains et remplacé le carrelage, le mobilier et les appareils de la cuisine), retenant qu'en agissant ainsi, la sous-locataire avait délibérément violé les obligations que la loi imposait au locataire et que, par son comportement, elle avait rompu irrémédiablement le lien de confiance entre les parties au bail principal.”
Sind die vom Mieter ausgeführten Arbeiten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nachweislich vollständig amortisiert, hat der Mieter nach den in der zitierten Rechtsprechung dargestellten Erwägungen keinen Anspruch auf eine Entschädigung im Sinne von Art. 260a Abs. 3 OR.
“Le nouveau bail du 1er octobre 1980 devait être considéré comme une décision de fixation définitive du loyer et le fait qu'il comporte la mention «annule et remplace le bail signé entre les parties le 26.7.76» n'annulait pas l'accord du 4 avril 1978. Il découlait de la position adoptée par le bailleur dans son écriture du 21 janvier 2009 qu'à teneur de ce courrier, le locataire était autorisé à remettre son bail à une personne de son choix. l. Par réponse du 6 juin 2018, B______ a conclu au rejet de toutes les conclusions de A______. Il a soutenu que le transfert d'un bail d'habitation nécessitait l'accord du bailleur, agrément rappelé dans l'avenant du 4 avril 1978. Cet avenant n'était de toute façon plus applicable à la suite de la conclusion d'un nouveau bail en 1981 qui annulait cet avenant. Il découlait des propos de D______ que l'avenant du 4 avril 1978 avait une durée limitée dans le temps et que les travaux entrepris devaient être considérés comme amortis à l'échéance du bail en 1981. Les travaux réalisés en 1976 étant totalement amortis, le locataire ne pouvait prétendre à la moindre indemnité au titre d'une éventuelle plus-value en fin de bail au sens de l'art. 260a al. 3 CO. m. Lors de l'audition des parties le 19 septembre 2018, B______ a déclaré ne pas s'estimer lié par l'interprétation faite par son conseil dans les écritures du 21 janvier 2009 relatives au congé notifié le 20 juin 2008, à propos du courrier du 4 avril 1978. A______ a précisé que les travaux d'aménagement de la terrasse effectués en 1976 avaient consisté en la mise en place de dalles et de barrières dans le prolongement des barrières existantes, augmentant la surface utile devenue plus importante que celle de l'appartement. Il n'avait pas informé la régie de ses négociations avec F______ en vue du transfert du bail, ni du montant espéré de la reprise, qui ne figurait pas dans son courrier du 26 avril 2017; il n'avait pas, à teneur du bail, à informer la régie des négociations préalables, mais uniquement à communiquer l'identité du repreneur et les renseignements requis le concernant. La candidature F______ avait été refusée sans même que la régie connaisse les conditions de la reprise.”
Läuft der Mietvertrag aus, kann er der früheren Mieterin bzw. dem früheren Mieter nicht mehr als Vermögenswert zugerechnet werden. Etwaige Ansprüche für wertvermehrende Investitionen wären gegenüber dem Vermieter geltend zu machen (vgl. Art. 260a OR).
“Die Beschwerdegegner begaben sich dadurch in einen Interessen- konflikt, der zum Nachteil der D._____ AG resp. des Beschwerdeführers als Alleinaktionär hätte ausgehen können. Indessen machte der Beschwerde- führer nicht in erster Linie geltend, das Inventar und die Rechte seien unter ihrem Wert verkauft worden. Vielmehr beanstandete er, dass die Beschwer- degegner den "Wert des Mietvertrags" für die Clublokalität resp. für die luxu- riösen Umbauten nicht realisiert hätten. Dabei liess der Beschwerdeführer ausser Acht, dass der Mietvertrag der D._____ AG für die Clublokalität nicht auf die G._____ SA übertragen wur- de, sondern per Ende Juni 2016 auslief und erst dann mit der G._____ SA abgeschlossen wurde. Der Mietvertrag konnte der D._____ AG deshalb ab Ende Juni 2016 nicht mehr als Wert zugerechnet werden. Allfällige wertver- mehrende Investitionen in das Mietobjekt wären gegenüber dem Vermieter geltend zu machen gewesen (vgl. Art. 260a OR). Der Beschwerdeführer machte indessen nicht geltend, die Beschwerdegegner hätten es pflichtwid- rig unterlassen, beim Vermieter eine Entschädigung für wertvermehrende Investitionen zu verlangen. Damit wäre er auch nicht erfolgreich gewesen, bestand doch im Gegenteil eine Rückbauverpflichtung (Urk. 66/5/8/3). Gemäss dem Mietvertrag hätten die Beschwerdegegner die Option gehabt, den Mietvertrag um weitere fünf Jahre zu verlängern (Beilage 26 zur Straf- anzeige, Urk. 66/1/26). Der Entscheid, den Clubbetrieb einzustellen und den Mietvertrag für die Clublokalität auslaufen zu lassen, erschien angesichts der fehlenden Rendite aber als geboten. Wie die Beschwerdegegner zu Recht geltend machten (Urk. 30 S. 4, Urk. 32 S. 4), wäre es unvernünftig und pflichtwidrig gewesen, eine Verlängerung des Mietvertrags um fünf Jah- re anzustreben im Wissen darum, dass der Mietzins zukünftig nicht mehr hätte beglichen werden können.”
“Die Beschwerdegegner begaben sich dadurch in einen Interessen- konflikt, der zum Nachteil der D._____ AG resp. des Beschwerdeführers als Alleinaktionär hätte ausgehen können. Indessen machte der Beschwerde- führer nicht in erster Linie geltend, das Inventar und die Rechte seien unter ihrem Wert verkauft worden. Vielmehr beanstandete er, dass die Beschwer- degegner den "Wert des Mietvertrags" für die Clublokalität resp. für die luxu- riösen Umbauten nicht realisiert hätten. Dabei liess der Beschwerdeführer ausser Acht, dass der Mietvertrag der D._____ AG für die Clublokalität nicht auf die G._____ SA übertragen wur- de, sondern per Ende Juni 2016 auslief und erst dann mit der G._____ SA abgeschlossen wurde. Der Mietvertrag konnte der D._____ AG deshalb ab Ende Juni 2016 nicht mehr als Wert zugerechnet werden. Allfällige wertver- mehrende Investitionen in das Mietobjekt wären gegenüber dem Vermieter geltend zu machen gewesen (vgl. Art. 260a OR). Der Beschwerdeführer machte indessen nicht geltend, die Beschwerdegegner hätten es pflichtwid- rig unterlassen, beim Vermieter eine Entschädigung für wertvermehrende Investitionen zu verlangen. Damit wäre er auch nicht erfolgreich gewesen, bestand doch im Gegenteil eine Rückbauverpflichtung (Urk. 66/5/8/3). Gemäss dem Mietvertrag hätten die Beschwerdegegner die Option gehabt, den Mietvertrag um weitere fünf Jahre zu verlängern (Beilage 26 zur Straf- anzeige, Urk. 66/1/26). Der Entscheid, den Clubbetrieb einzustellen und den Mietvertrag für die Clublokalität auslaufen zu lassen, erschien angesichts der fehlenden Rendite aber als geboten. Wie die Beschwerdegegner zu Recht geltend machten (Urk. 30 S. 4, Urk. 32 S. 4), wäre es unvernünftig und pflichtwidrig gewesen, eine Verlängerung des Mietvertrags um fünf Jah- re anzustreben im Wissen darum, dass der Mietzins zukünftig nicht mehr hätte beglichen werden können.”
Art. 260a Abs. 3 OR ist dispositiv. Die Parteien können vertraglich von der gesetzlichen Regelung abweichen, insbesondere eine höhere Entschädigung vereinbaren oder jede Entschädigung ausschliessen. Die Dispositivität erstreckt sich auch auf die Frage, ob ein «erheblicher Mehrwert» vorliegt. Ob die Parteien von Art. 260a Abs. 3 OR abgewichen sind, ist anhand der Auslegung des Vertrags zu bestimmen.
“Selon l'art. 260a al. 3 CO, le locataire peut exiger une indemnité du bailleur lorsqu'il a entrepris des travaux, dans la chose louée, qui présentent une plus-value considérable. Cette norme est de nature dispositive (ATF 124 III 149 consid. 5; arrêts 4A_524/2020 du 19 janvier 2021 consid. 3.1, 4A_211/2009 du 2 septembre 2009 consid. 3.3; AURÉLIE GANDOY, La liquidation des rapports de bail à loyer, thèse Neuchâtel 2024, n. 971 et 973). Le locataire peut renoncer par contrat à une indemnisation. Afin de déterminer si les parties ont dérogé à l'art. 260a al. 3 CO, il convient d'interpréter le contrat (AURÉLIE GANDOY, op. cit., n. 1075).”
“Mehrwertentschädigung nach Art. 260a Abs. 3 OR Weist das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der Erneuerung oder Änderung, welcher der Vermieter zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen; wei- tergehende schriftlich vereinbarte Entschädigungsansprüche bleiben vorbehalten (Art. 260a Abs. 3 OR). Dabei handelt es sich um dispositives Recht (BGE 124 III 149 E. 5). Mithin können die Parteien eine höhere Entschädigung vereinbaren oder - 24 - im Gegenteil auf jegliche Entschädigung verzichten (BGer Urteil 4C.18/2006 vom 29. März 2006 E. 3.1.1). Mit anderen Worten sind die Parteien weitgehend frei, die Entschädigungsfolgen bei Vertragsbeendigung zur regeln.”
“L'alinéa 3 de cette disposition prévoit que si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptée par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées. L'art. 260a al. 3 CO est de droit dispositif (ATF 124 III 149 consid. 4 et 5). Les parties peuvent convenir d'une indemnité plus élevée que ne l'exige la disposition, ou au contraire supprimer toute indemnité (Lachat, Commentaire romand, n. 9 ad. art. 260a CO). La plus-value correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non amortie à la fin du bail. Elle s'apprécie objectivement, compte tenu des frais assumés par le locataire et de l'utilité des travaux pour le bailleur (Lachat, op. cit., n. 7 ad. art. 260a CO). Le juge doit apprécier de cas en cas si la plus-value est considérable, en tenant compte de l'ensemble des circonstances, tels que par exemple le coût des travaux et le loyer payé par le locataire. La nature dispositive de l'art. 260a al. 3 CO s'étend au caractère considérable de la plus-value. Les parties peuvent convenir d'une indemnisation même si les travaux de rénovation et de modification n'entraînent pas une plus-value considérable de la chose, voire même aucune plus-value. Par contre, l'art. 260a al. 3 CO ne trouve pas application si la clause d'indemnisation ne concerne pas des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée. 3.3 En l'occurrence, le Tribunal a considéré, au terme du jugement querellé, que l'article 8 des clauses particulières du bail et 37 des conditions générales excluaient clairement toute indemnité financière pour les travaux à plus-value en fin de bail, que ce soit de la part de la bailleresse ou du nouveau locataire. Il a précisé que l'interprétation de l'article 7 des clauses particulières, qui permet, contrairement au libellé de l'article 8, au locataire de négocier la reprise des travaux avec un nouveau locataire, n'avait pas besoin d'être davantage examinée dans la mesure où toute indemnisation était clairement exclue de la part de la bailleresse.”
Die Pluswertbestimmung nach Art. 260a Abs. 3 OR erfolgt objektiv. Massgeblich ist die am Ende des Mietverhältnisses noch nicht amortisierte Wertsteigerung der Sache. Bei der Bemessung ist auf die vom Mieter aufgewendeten Kosten und auf den Nutzen bzw. den verwertbaren Vorteil der Arbeiten für den Vermieter abzustellen.
“260a CO, le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la chose qu'avec le consentement écrit du bailleur (al. 1). Lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s'il en a été convenu par écrit (al. 2). Si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées (al. 3). La plus-value au sens de l'art. 260a CO correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non encore amortie à la fin du bail. Elle s'apprécie objectivement, eu égard aux frais exposés par le locataire et à l'utilité des travaux pour le bailleur (LACHAT, Commentaire romand, Code des obligations I, 2ème éd. 2012, n. 7 ad art. 260a CO; BURKHALTER, MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail à loyer (SVIT-Kommentar), éd. 2011, 78 ad art. 260-260a CO; HIGI, Commentaire zurichois, n. 51 ad art. 260a CO). L'art. 260a al. 3 CO subordonne le droit à une indemnité au caractère considérable de la plus-value, lequel dépend de l'ensemble des circonstances, dont notamment le coût des travaux, le loyer payé par le locataire et les avantages dont le bailleur pourra tirer profit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.97/2005 du 18 août 2005 consid. 2.4; LACHAT, op. cit., n. 8 ad art. 260a CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 79 ad art. 260-260a CO; plus nuancé sur les circonstances à prendre en considération : HIGI, op. cit., n. 57 ss ad art. 260a CO). Le droit à une indemnité à la fin du bail est ainsi soumis aux trois conditions suivantes : 1° La rénovation ou la modification effectuée par le locataire doit avoir obtenu le consentement écrit du bailleur (art. 260a al. 1 CO). 2° L'appartement doit présenter une plus-value, laquelle correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non encore amortie à la fin du bail. Elle s'apprécie objectivement, eu égard aux frais exposés par le locataire, et à l'utilité des travaux pour le bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4A_678/2014 du 27 mars 2015 consid.”
Der Vermieter kann grundsätzlich frei entscheiden, ob er einer vom Mieter gewünschten Änderung schriftlich zustimmt. Erteilt er die schriftliche Zustimmung, gelten die vorgenommenen Änderungen als genehmigt und begründen keine Vertragsverletzung des Mieters.
“Gemäss Art. 260a Abs. 1 OR kann der Mieter Erneuerungen und Änderun- gen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat. Der Vermieter muss sich folglich - abweichende vertragliche Vereinbarungen vor- behalten - Eingriffe des Mieters, die über den blossen Unterhalt und Gebrauch der Sache hinausgehen, nicht gefallen lassen. Er kann vielmehr frei entscheiden, ob er einer Änderung der Mietsache durch den Mieter zustimmen will oder nicht. Er- teilt der Vermieter seine (schriftliche) Zustimmung, gelten die vom Mieter vorge- nommenen Änderungen als genehmigt; eine Vertragsverletzung seitens des Mie- - 6 - ters liegt dann nicht vor (Urteil des Bundesgerichts 6S.388/2003 vom 3. Februar 2004 E. 3.2).”
Art. 260a Abs. 3 OR ist dispositives Recht. Die Parteien können schriftlich von den gesetzlichen Entschädigungsfolgen abweichen; der Mieter kann bereits im Voraus wirksam auf die Entschädigung verzichten oder eine andere Entschädigungsregelung vereinbaren. Ob und in welchem Umfang die Parteien von Art. 260a Abs. 3 OR abgewichen sind, ist anhand der Vertragsauslegung zu prüfen.
“Selon l'art. 260a al. 3 CO, le locataire peut exiger une indemnité du bailleur lorsqu'il a entrepris des travaux, dans la chose louée, qui présentent une plus-value considérable. Cette norme est de nature dispositive (ATF 124 III 149 consid. 5; arrêts 4A_524/2020 du 19 janvier 2021 consid. 3.1, 4A_211/2009 du 2 septembre 2009 consid. 3.3; AURÉLIE GANDOY, La liquidation des rapports de bail à loyer, thèse Neuchâtel 2024, n. 971 et 973). Le locataire peut renoncer par contrat à une indemnisation. Afin de déterminer si les parties ont dérogé à l'art. 260a al. 3 CO, il convient d'interpréter le contrat (AURÉLIE GANDOY, op. cit., n. 1075).”
“Lorsque la recourante soutient que l'interprétation littérale du contrat est prohibée, elle perd de vue que la jurisprudence et la doctrine auxquelles elle se réfère traitent de l'interprétation objective du contrat, laquelle est subsidiaire à l'interprétation subjective (ATF 135 III 295 consid. 5.2; arrêt 4A_643/2020 du 22 octobre 2021 consid. 4.2.2; WOLFGANG WIEGAND, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, n. 10 ad art. 18 CO, cf. ég. BLAISE CARRON/PIERRE WESSNER, Droit des obligations partie générale, Volume II, 2024, n. 3211). Au terme de l'interprétation subjective des manifestations de volonté, la cour cantonale est parvenue sans arbitraire à la conclusion que les parties avaient eu la réelle et commune intention de déroger à l'art. 260a al. 3 CO dans le contrat, en excluant de manière très claire dans la formulation du contrat toute indemnisation de la locataire par la bailleresse pour les travaux à plus-value. Parvenant à la conclusion que les parties ont eu la volonté de déroger à l'art. 260a al. 3 CO, elle n'a, à juste titre, pas procédé à l'interprétation objective des manifestations de volonté des parties. La cour cantonale n'a donc pas constaté la volonté des parties de manière arbitraire en se référant notamment à la lettre du contrat. 3.3.3.3. La recourante soutient que la cour cantonale n'a arbitrairement pas tenu compte du comportement des parties avant et après la signature du contrat, lequel aurait dû la convaincre du fait que les parties voulaient permettre à la locataire d'obtenir un dédommagement de la bailleresse pour ses travaux à plus-value. Elle invoque que la cour cantonale n'aurait pas tenu compte d'un courrier qu'elle aurait adressé à la régie avant la conclusion du contrat, dans lequel elle indique souhaiter que les travaux qu'elle veut entreprendre lui soient repris par la bailleresse ou par les locataires suivants. La recourante perd de vue, d'une part, que la cour cantonale n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige (consid.”
“E. 3.1). Das Bundesgericht hat in BGE 124 III 149 sowohl Art. 260a Abs. 3 OR ausgelegt, als sich auch mit den unter- schiedlichen Lehrmeinungen befasst. Es ist dabei zum Schluss gelangt, Art. 260a Abs. 3 OR sei dispositiv, weshalb der Mieter schon im Voraus rechtsgültig darauf verzichten könne, bei Beendigung des Mietverhältnisses einen durch seine Inves- titionen verursachten erheblichen Mehrwert des Mietobjekts ausbezahlt zu erhal- ten. Was die Berufungsklägerin dagegen vorbringt, überzeugt nicht. Zum einen ist ihr Hinweis auf ihre Ausführungen in der Replik im vorinstanzlichen Verfahren un- beachtlich, sind Argumente gegen den angefochtenen Entscheid doch in der Beru- fung selbst vorzubringen (vgl. jüngst etwa BGer 5A_89/2021 v.”
“Mehrwertentschädigung nach Art. 260a Abs. 3 OR Weist das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der Erneuerung oder Änderung, welcher der Vermieter zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen; wei- tergehende schriftlich vereinbarte Entschädigungsansprüche bleiben vorbehalten (Art. 260a Abs. 3 OR). Dabei handelt es sich um dispositives Recht (BGE 124 III 149 E. 5). Mithin können die Parteien eine höhere Entschädigung vereinbaren oder - 24 - im Gegenteil auf jegliche Entschädigung verzichten (BGer Urteil 4C.18/2006 vom 29. März 2006 E. 3.1.1). Mit anderen Worten sind die Parteien weitgehend frei, die Entschädigungsfolgen bei Vertragsbeendigung zur regeln.”
Art. 260a OR findet auch bei Rohbaumieten Anwendung, jedoch nur hinsichtlich der vom Mieter vorgenommenen Erneuerungen oder Änderungen. Arbeiten, die darauf gerichtet sind, die Sache erst zur Tauglichkeit für den vorausgesetzten Gebrauch herzustellen oder deren Gebrauchstauglichkeit zu erhalten, fallen nicht unter Art. 260a OR.
“E. 4.1; CPra-MONTINI/BOUVERAT, Art. 256 OR N 19; BSK OR I-WEBER, 6. Aufl., Art. 256 OR N 6a; ZMP 2020 Nr. 9). In der Lehre wird zum Teil der Versuch unternommen, insbesondere bei der Rohbaumiete zwischen Gebrauchszweck und Gebrauchsmodalitäten zu unterscheiden mit dem Ziel, schon die (noch) nicht zum vorausgesetzten Gebrauch taugliche Sache als ver- tragskonform zu definieren und dadurch Entschädigungsansprüche des Mieters für dessen über die gesetzliche Ordnung hinausgehenden Verpflichtungen auszu- schliessen. Andere Autoren möchten die Entschädigungspflicht bei Beendigung der Miete analog zu den Regeln von Art. 260a OR über Änderungen oder Erneue- rungen der Mieterseite abhandeln, mit der Konsequenz, dass eine Entschädigung beim Mietende gültig wegbedungen werden könnte (z.B. VISCHER, Die Rohbau- miete, Diss., Zürich 2014, S. 96 ff. und 143 ff.; SVIT-Komm.-TSCHUDI, 4. Aufl., Art. 256 N 59 f.; CARRON, Le bail de locaux nus ou bruts [Rohbaumiete], in: 20 e Séminaire sur le droit du bail, Basel/Neuenburg 2018, S. 81 ff.; insbes. S. 136 ff.). Dieser Auffassung ist nicht zu folgen, wie schon aus der zitierten Rechtsprechung hervorgeht. Zwar kommt Art. 260a OR auch bei Rohbaumietverhältnissen und Mietverträgen mit erweiterter Unterhaltsverpflichtung des Mieters durchaus zur An- wendung, aber nur wenn es einzig um Erneuerungen und Änderungen des Mie- ters geht und nicht um die Herstellung oder Erhaltung der Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch als solche (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 260a OR N 4). Soweit sich die vertragliche Regelung im Sinne von Art. 256 Abs. 2 OR insgesamt zum Nachteil der Mieterin auswirkt, kann diese den zwingenden Mindeststandard auch dann durchsetzen, wenn sie den mangelhaften Zustand der Sache schon zur Zeit des Vertragsschlusses gekannt hat (Urteil des Bundesgerichts 4A_94/2021 v.”
“In der Lehre wird zum Teil der Versuch unternommen, insbesondere bei der Rohbaumiete zwischen Gebrauchszweck und Gebrauchsmodalitäten zu unterscheiden mit dem Ziel, schon die (noch) nicht zum vorausgesetzten Gebrauch taugliche Sache als ver- tragskonform zu definieren und dadurch Entschädigungsansprüche des Mieters für dessen über die gesetzliche Ordnung hinausgehenden Verpflichtungen auszu- schliessen. Andere Autoren möchten die Entschädigungspflicht bei Beendigung der Miete analog zu den Regeln von Art. 260a OR über Änderungen oder Erneue- rungen der Mieterseite abhandeln, mit der Konsequenz, dass eine Entschädigung beim Mietende gültig wegbedungen werden könnte (z.B. VISCHER, Die Rohbau- miete, Diss., Zürich 2014, S. 96 ff. und 143 ff.; SVIT-Komm.-TSCHUDI, 4. Aufl., Art. 256 N 59 f.; CARRON, Le bail de locaux nus ou bruts [Rohbaumiete], in: 20 e Séminaire sur le droit du bail, Basel/Neuenburg 2018, S. 81 ff.; insbes. S. 136 ff.). Dieser Auffassung ist nicht zu folgen, wie schon aus der zitierten Rechtsprechung hervorgeht. Zwar kommt Art. 260a OR auch bei Rohbaumietverhältnissen und Mietverträgen mit erweiterter Unterhaltsverpflichtung des Mieters durchaus zur An- wendung, aber nur wenn es einzig um Erneuerungen und Änderungen des Mie- ters geht und nicht um die Herstellung oder Erhaltung der Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch als solche (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 260a OR N 4). Soweit sich die vertragliche Regelung im Sinne von Art. 256 Abs. 2 OR insgesamt zum Nachteil der Mieterin auswirkt, kann diese den zwingenden Mindeststandard auch dann durchsetzen, wenn sie den mangelhaften Zustand der Sache schon zur Zeit des Vertragsschlusses gekannt hat (Urteil des Bundesgerichts 4A_94/2021 v. 1.2.2022, E. 4.1.1-2, eindringende Feuchtigkeit, welcher selbst mit dem Betrieb von Entfeuchtungsgeräten nicht beizukommen war). - 27 - Dass die Mieterin auch bei der Rohbaumiete das Recht hat, die Sache mit dem Mieterausbau zurückzugeben, ändert zwar grundsätzlich nichts an ihrer Pflicht zur Endreinigung (vgl. Art. 259 und 267 OR).”
“In der Lehre wird zum Teil der Versuch unternommen, insbesondere bei der Rohbaumiete zwischen Gebrauchszweck und Gebrauchsmodalitäten zu unterscheiden mit dem Ziel, schon die (noch) nicht zum vorausgesetzten Gebrauch taugliche Sache als ver- tragskonform zu definieren und dadurch Entschädigungsansprüche des Mieters für dessen über die gesetzliche Ordnung hinausgehenden Verpflichtungen auszu- schliessen. Andere Autoren möchten die Entschädigungspflicht bei Beendigung der Miete analog zu den Regeln von Art. 260a OR über Änderungen oder Erneue- rungen der Mieterseite abhandeln, mit der Konsequenz, dass eine Entschädigung beim Mietende gültig wegbedungen werden könnte (z.B. VISCHER, Die Rohbau- miete, Diss., Zürich 2014, S. 96 ff. und 143 ff.; SVIT-Komm.-TSCHUDI, 4. Aufl., Art. 256 N 59 f.; CARRON, Le bail de locaux nus ou bruts [Rohbaumiete], in: 20 e Séminaire sur le droit du bail, Basel/Neuenburg 2018, S. 81 ff.; insbes. S. 136 ff.). Dieser Auffassung ist nicht zu folgen, wie schon aus der zitierten Rechtsprechung hervorgeht. Zwar kommt Art. 260a OR auch bei Rohbaumietverhältnissen und Mietverträgen mit erweiterter Unterhaltsverpflichtung des Mieters durchaus zur An- wendung, aber nur wenn es einzig um Erneuerungen und Änderungen des Mie- ters geht und nicht um die Herstellung oder Erhaltung der Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch als solche (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 260a OR N 4). Soweit sich die vertragliche Regelung im Sinne von Art. 256 Abs. 2 OR insgesamt zum Nachteil der Mieterin auswirkt, kann diese den zwingenden Mindeststandard auch dann durchsetzen, wenn sie den mangelhaften Zustand der Sache schon zur Zeit des Vertragsschlusses gekannt hat (Urteil des Bundesgerichts 4A_94/2021 v. 1.2.2022, E. 4.1.1-2, eindringende Feuchtigkeit, welcher selbst mit dem Betrieb von Entfeuchtungsgeräten nicht beizukommen war). - 27 - Dass die Mieterin auch bei der Rohbaumiete das Recht hat, die Sache mit dem Mieterausbau zurückzugeben, ändert zwar grundsätzlich nichts an ihrer Pflicht zur Endreinigung (vgl. Art. 259 und 267 OR).”
Das Bundesgericht anerkennt für Mietverhältnisse ein sachenrechtliches Wegnahmerecht (ius tollendi): Der Mieter darf bei Beendigung des Mietverhältnisses die eingebrachten Einbauten für sich nehmen, wenn die Vermieterin keine Entschädigung der Unkosten leistet. Das ius tollendi ist ein Aneignungsrecht, das vor der Rückgabe der Sache ausgeübt werden muss, andernfalls es verwirkt. (Bezug: Art. 260a Abs. 3 OR.)
“Nach dem sachenrechtlichen Akzessionsprinzip erwirbt ein Ei-gentümer originär und durch Akzession das Eigentum an allem, was mit seiner Sache so verbunden ist, dass es zu einem Bestandteil der-selben wird, während die dinglichen Rechte, die sich auf den zum Be-standteil gewordenen Gegenstand bezogen, vorbehaltlos erlöschen (Urteil 4A_305/2020 vom 11. Februar 2021 E. 5.4.1). Zum Ausgleich kann der Eigentümer der zusammengesetzten Sache unter Umstän-den verpflichtet sein, eine Entschädigung aus Vertrag, unerlaubter Handlung oder ungerechtfertigter Bereicherung zu zahlen oder die Ab-trennung und Entfernung der Bestandteile durch den früheren Eigen-tümer zu dulden. In Bezug auf Mietverhältnisse hat das Bundesgericht entschieden, dass ein sachenrechtliches Wegnahmerecht, das sog. ius tollendi, dem Mieter erlaubt, sich bei Vertragsende die Einbauten an-zueignen, sofern die Vermieterin keine Entschädigung für die Unkos-ten leistet (Urteil 4A_305/2020 vom 11. Februar 2021 E. 5.4.2.; vgl. Art. 260a Abs. 3 OR; vgl. auch Urteile 4C.345/2005 vom 9. Januar 2006 E. 1.1 oder 4A_211/2009 vom 2. September 2009 E. 3.3). Das ius tollendi ist ein Aneignungsrecht, welches eigenmächtig ausgeübt werden und vor Rückgabe der Sache vollzogen worden sein muss, um nicht zu verwirken (vgl. auch Art. 65 Abs. 2 OR und Art. 939 Abs. 2 ZGB und IRENE BIBER, die Rohbaumiete, 2014, N. 385 ff., S. 130 ff.).”
“31): Nach dem sachenrechtlichen Akzessionsprinzip erwirbt ein Eigentümer originär und durch Akzession das Eigentum an allem, was mit seiner Sache so verbunden ist, dass es zu einem Bestandteil derselben wird, während die dinglichen Rechte, die sich auf den zum Bestandteil gewordenen Gegenstand bezogen, vorbehaltlos erlöschen (BGer Urteil 4A_305/2020 vom 11. Februar 2021 E. 5.4.1.). Zum Aus- gleich kann der Eigentümer der zusammengesetzten Sache unter Umständen ver- pflichtet sein, – je nach Ausgangslage – eine Entschädigung aus Vertrag, uner- laubter Handlung oder ungerechtfertigter Bereicherung zu zahlen oder die Abtren- nung und Entfernung der Bestandteile durch den früheren Eigentümer zu dulden. In Bezug auf Mietverhältnisse hat das Bundesgericht entschieden, dass ein sa- chenrechtliches Wegnahmerecht, das sog. ius tollendi, dem Mieter erlaubt, sich bei Vertragsende die Einbauten anzueignen, sofern die Vermieterin keine Entschädi- gung für die Unkosten leistet (BGer Urteil 4A_305/2020 vom 11. Februar 2021 E. 5.4.2.; vgl. Art. 260a Abs. 3 OR; vgl. auch BGer Urteile 4C.345/2005 vom”
Eine "Änderung" im Sinn von Art. 260a Abs. 1 OR ist ein gewollter Eingriff in die Substanz der Mietsache, dessen Ergebnis eine Abweichung der Gestaltung und des Zustandes von dem bisher vertraglich vereinbarten Zustand darstellt. Als Beispiele werden genannt: das Verlegen eines textilen Belags auf Parkett (und umgekehrt), die Montage einer fixen Einrichtung anstelle einer beweglichen, die Installation eines Telefonanschlusses sowie das Pflanzen von Bäumen oder das Eingraben eines Betonsockels zur Montage einer Satellitenschüssel. Grundsätzlich erfasst Art. 260a Abs. 1 OR alle über blosse Unterhaltsarbeiten hinausgehenden Eingriffe in die Substanz, auch wenn sie marginal oder leicht rückgängig zu machen sind.
“Nach Art. 260a Abs. 1 OR kann der Mieter Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat. Eine Änderung ist ein gewollter Eingriff in die Substanz der Mietsache, dessen Resultat in einer Abweichung der Gestaltung und des Zustandes der Mietsache vom bisher vertraglich vereinbarten Zustand und der bisherigen Gestaltung besteht (Urteil 4C.393/2002 vom 27. Mai 2003 E. 5.3). Als Beispiele für Änderungen an der Sache werden in der Lehre etwa genannt die Montage eines textilen Belages auf einem Parkettboden et vice versa und Montage einer fixen Einrichtung anstelle einer beweglichen, die Installation eines Telefonanschlusses oder das Pflanzen von Bäumen (vgl. Urteil 4A_541/2011 vom 28. März 2012 E. 4.2 f. betreffend das Eingraben eines Betonsockels zur Montage einer Satellitenschüssel). Grundsätzlich sind unter Veränderungen und Erneuerungen im Sinne von Art. 260a OR jegliche über blosse Unterhaltsarbeiten hinausgehende Eingriffe in die Substanz der Sache zu verstehen, auch wenn sie marginal oder leicht wieder rückgängig zu machen sind.”
“Nach Art. 260a Abs. 1 OR kann der Mieter Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat. Eine Änderung ist ein gewollter Eingriff in die Substanz der Mietsache, dessen Resultat in einer Abweichung der Gestaltung und des Zustandes der Mietsache vom bisher vertraglich vereinbarten Zustand und der bisherigen Gestaltung besteht (Urteil 4C.393/2002 vom 27. Mai 2003 E. 5.3). Als Beispiele für Änderungen an der Sache werden in der Lehre etwa genannt die Montage eines textilen Belages auf einem Parkettboden et vice versa und Montage einer fixen Einrichtung anstelle einer beweglichen, die Installation eines Telefonanschlusses oder das Pflanzen von Bäumen (vgl. Urteil 4A_541/2011 vom 28. März 2012 E. 4.2 f. betreffend das Eingraben eines Betonsockels zur Montage einer Satellitenschüssel). Grundsätzlich sind unter Veränderungen und Erneuerungen im Sinne von Art. 260a OR jegliche über blosse Unterhaltsarbeiten hinausgehende Eingriffe in die Substanz der Sache zu verstehen, auch wenn sie marginal oder leicht wieder rückgängig zu machen sind.”
Erhielt der Mieter für die werterhöhenden Erneuerungen oder Änderungen bereits eine Vergütung (z. B. durch Mietzinsreduktion), steht ihm nach der angeführten Rechtsprechung grundsätzlich keine zusätzliche Entschädigung nach Art. 260a Abs. 3 OR zu.
“Le bail avait passé ex lege à l'adjudicataire de l'appartement (art. 261 al. 1 CO). En conséquence, la question de savoir si le locataire sortant pouvait reprendre les aménagements effectués dans l'appartement devait se résoudre à l'aune des règles sur le bail à loyer - et non des art. 938 s. CC comme le soutenait le locataire. L'art. 260a al. 3 CO conférait au locataire le droit à une indemnité pour la plus-value considérable apportée à la chose louée. S'agissant de locaux à l'état brut, l'indemnisation du locataire présupposait qu'il n'eût pas déjà bénéficié d'une forme de compensation telle qu'un loyer réduit. Cette hypothèse n'étant pas vérifiée, le locataire pouvait légitimement prétendre à une indemnité ou, à défaut du versement de celle-ci, reprendre les aménagements pour autant qu'il n'endommage pas la chose louée. En l'occurrence, rien dans le dossier n'indiquait que l'intéressé aurait réclamé une telle indemnité à la nouvelle bailleresse avant de procéder à l'enlèvement des aménagements effectués, tout en étant bien conscient que cette dernière, vu le prix payé (101'000 fr.), avait acheté l'appartement avec l'équipement qu'il contenait, et non à l'état brut. Dans ces circonstances, le locataire ne pouvait se prévaloir d'un droit d'enlèvement exercé de façon non abusive, d'autant moins qu'il avait volontairement endommagé d'autres éléments.”
Nimmt der Mieter ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters Änderungen oder Erneuerungen vor, stellt dies eine Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann Wiederherstellung und Schadenersatz verlangen und ist zur ordentlichen Kündigung berechtigt; bei schwerwiegenden oder trotz Abmahnung wiederholten Eingriffen kann auch eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f OR gerechtfertigt sein. Nach herrschender Lehre ist die Zustimmung des Vermieters schriftlich erforderlich. Für eine ausserordentliche Kündigung gelten strenge Anforderungen; sie kommt nur in Betracht, wenn die unbewilligten Arbeiten dem Vermieter unzumutbar sind (z. B. erheblicher Eingriff in die Bausubstanz oder verursachter Mangel).
“260a OR jegliche über blosse Unterhaltsarbeiten hinausgehende Eingriffe in die Substanz der Sache zu verstehen, auch wenn sie marginal oder leicht wieder rückgängig zu machen sind. Da Miete lediglich Gebrauchsüberlassung bedeutet, ist eine Veränderung oder Erneuerung des Mietobjekts grundsätzlich ausgeschlossen (MARKUS WYTTENBACH, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 1012 f.). Die Verletzung dieses Verbots stellt eine Vertragsverletzung dar, begründet Wiederherstellungs- und Schadenersatzansprüche des Vermieters und berechtigt ihn zur ordentlichen, bei schwerwiegenden oder trotz Abmahnung wiederholten Eingriffen zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR (vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 2 f. zu Art. 260a OR). Nach herrschender Lehre ist Schriftlichkeit der Zustimmung des Vermieters Gültigkeitsvoraussetzung (HANS BÄTTIG, das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 67 f. zu Art. 260-260a OR; a. M. ROGER WEBER, a.a.O., N. 4 zu Art. 260a OR; MARKUS WYTTENBACH, a.a.O., S. 1013). An eine ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR sind strenge Anforderungen geknüpft. Unbewilligte Änderungen sind für den Vermieter dann unzumutbar, wenn durch die Arbeiten erheblich in die Bausubstanz eingegriffen oder ein Mangel am Mietobjekt verursacht wird. Widrigenfalls ist nur eine ordentliche Kündigung zulässig. Der Vermieter kann zudem die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen (HANS BÄTTIG, das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 65 f. zu Art. 260-260a OR; vgl. aber oben E. 3.1.2).”
“Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.2; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.2). Il faut en effet une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre fin (ACJC/247/2020 du 10 février 2020 consid. 5.2; ACJC/257/2018 du 5 mars 2018 consid. 2.1). Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC). 1.2.2 En vertu du contrat de bail, le locataire se voit confier l'usage de la chose louée, mais pas davantage. Il n'acquiert pas le droit de modifier ou de rénover les locaux. A la fin du bail, il doit les restituer dans l'état où il les a reçus, compte tenu d'un usage normal (art. 267 al. 1 CO). L'art. 260a CO déroge à cette règle, en autorisant le locataire à entreprendre des travaux de rénovation ou de modification des locaux, moyennant un accord écrit du bailleur - que celui-ci n'est pas tenu de donner sans avoir à motiver sa décision (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, p. 1060-1061 et les références citées). Le locataire qui entreprend, à ses frais, des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée sans l'accord (écrit) du bailleur déroge à son obligation d'user de la chose avec soin (art. 257f al. 1 CO) et s'expose à une résiliation ordinaire ou, lorsque les conditions de l'art. 257f al. 3 et 4 CO sont réunies, à une résiliation anticipée du bail (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 1065 et les références citées). Dans un arrêt de 2007, le Tribunal fédéral a confirmé l'efficacité d'un congé donné en vertu de l'art. 257f al. 3 CO au motif que, malgré le refus clair de la bailleresse, exprimé à plusieurs reprises, la sous-locataire (soit l'auxiliaire du locataire) n'avait pas hésité, sans autre explication, à entreprendre sur une durée de deux mois des travaux coûteux, qui avaient fortement modifié l'état et l'apparence des locaux loués, sans pour autant en altérer la structure ou l'ordonnancement (l'intéressée ayant notamment changé les appareils sanitaires de la salle de bains et remplacé le carrelage, le mobilier et les appareils de la cuisine), retenant qu'en agissant ainsi, la sous-locataire avait délibérément violé les obligations que la loi imposait au locataire et que, par son comportement, elle avait rompu irrémédiablement le lien de confiance entre les parties au bail principal.”
Art. 260a Abs. 3 OR ist dispositiv. Die Dispositivität erstreckt sich auch auf die Frage, ob die durch Renovationen oder Änderungen erzielte Pluswert «erheblich» ist. Die Parteien können deshalb höhere oder abweichende Entschädigungsregelungen vereinbaren; auch eine Vereinbarung über eine Entschädigung ist möglich, obwohl objektiv keine erhebliche Pluswert vorliegt.
“L'alinéa 3 de cette disposition prévoit que si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptée par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées. L'art. 260a al. 3 CO est de droit dispositif (ATF 124 III 149 consid. 4 et 5). Les parties peuvent convenir d'une indemnité plus élevée que ne l'exige la disposition, ou au contraire supprimer toute indemnité (Lachat, Commentaire romand, n. 9 ad. art. 260a CO). La plus-value correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non amortie à la fin du bail. Elle s'apprécie objectivement, compte tenu des frais assumés par le locataire et de l'utilité des travaux pour le bailleur (Lachat, op. cit., n. 7 ad. art. 260a CO). Le juge doit apprécier de cas en cas si la plus-value est considérable, en tenant compte de l'ensemble des circonstances, tels que par exemple le coût des travaux et le loyer payé par le locataire. La nature dispositive de l'art. 260a al. 3 CO s'étend au caractère considérable de la plus-value. Les parties peuvent convenir d'une indemnisation même si les travaux de rénovation et de modification n'entraînent pas une plus-value considérable de la chose, voire même aucune plus-value. Par contre, l'art. 260a al. 3 CO ne trouve pas application si la clause d'indemnisation ne concerne pas des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée. 3.3 En l'occurrence, le Tribunal a considéré, au terme du jugement querellé, que l'article 8 des clauses particulières du bail et 37 des conditions générales excluaient clairement toute indemnité financière pour les travaux à plus-value en fin de bail, que ce soit de la part de la bailleresse ou du nouveau locataire. Il a précisé que l'interprétation de l'article 7 des clauses particulières, qui permet, contrairement au libellé de l'article 8, au locataire de négocier la reprise des travaux avec un nouveau locataire, n'avait pas besoin d'être davantage examinée dans la mesure où toute indemnisation était clairement exclue de la part de la bailleresse.”
“3 CO est de droit dispositif (ATF 124 III 149 consid. 4 et 5). Les parties peuvent convenir d'une indemnité plus élevée que ne l'exige la disposition, ou au contraire supprimer toute indemnité (Lachat, Commentaire romand, n. 9 ad. art. 260a CO). La plus-value correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non amortie à la fin du bail. Elle s'apprécie objectivement, compte tenu des frais assumés par le locataire et de l'utilité des travaux pour le bailleur (Lachat, op. cit., n. 7 ad. art. 260a CO). Le juge doit apprécier de cas en cas si la plus-value est considérable, en tenant compte de l'ensemble des circonstances, tels que par exemple le coût des travaux et le loyer payé par le locataire. La nature dispositive de l'art. 260a al. 3 CO s'étend au caractère considérable de la plus-value. Les parties peuvent convenir d'une indemnisation même si les travaux de rénovation et de modification n'entraînent pas une plus-value considérable de la chose, voire même aucune plus-value. Par contre, l'art. 260a al. 3 CO ne trouve pas application si la clause d'indemnisation ne concerne pas des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée. 3.3 En l'occurrence, le Tribunal a considéré, au terme du jugement querellé, que l'article 8 des clauses particulières du bail et 37 des conditions générales excluaient clairement toute indemnité financière pour les travaux à plus-value en fin de bail, que ce soit de la part de la bailleresse ou du nouveau locataire. Il a précisé que l'interprétation de l'article 7 des clauses particulières, qui permet, contrairement au libellé de l'article 8, au locataire de négocier la reprise des travaux avec un nouveau locataire, n'avait pas besoin d'être davantage examinée dans la mesure où toute indemnisation était clairement exclue de la part de la bailleresse. Ce faisant, le Tribunal a motivé sa position, à tout le moins implicitement. En effet, l'on comprend du jugement querellé que le Tribunal a considéré qu'il était possible de déterminer la réelle et commune volonté des parties s'agissant de la question d'une éventuelle indemnisation pour travaux à plus-value réalisés par le locataire de la part de la bailleresse, contrairement à la question d'une éventuelle indemnisation de la part d'un locataire repreneur.”
Ob ein vertraglicher Verzicht auf die Entschädigung nach Art. 260a Abs. 3 OR vorliegt, ist durch Auslegung des Vertrags zu bestimmen. Vorrang hat die subjektive Auslegung (wirklicher gemeinsamer Wille der Parteien); die objektive Auslegung ist subsidiär. Ein Verzicht muss aus einer klaren Vertragsformulierung hervorgehen; Vor- und Nachverhalten der Parteien sind nur subsidiär zu berücksichtigen.
“Selon l'art. 260a al. 3 CO, le locataire peut exiger une indemnité du bailleur lorsqu'il a entrepris des travaux, dans la chose louée, qui présentent une plus-value considérable. Cette norme est de nature dispositive (ATF 124 III 149 consid. 5; arrêts 4A_524/2020 du 19 janvier 2021 consid. 3.1, 4A_211/2009 du 2 septembre 2009 consid. 3.3; AURÉLIE GANDOY, La liquidation des rapports de bail à loyer, thèse Neuchâtel 2024, n. 971 et 973). Le locataire peut renoncer par contrat à une indemnisation. Afin de déterminer si les parties ont dérogé à l'art. 260a al. 3 CO, il convient d'interpréter le contrat (AURÉLIE GANDOY, op. cit., n. 1075).”
“Lorsque la recourante soutient que l'interprétation littérale du contrat est prohibée, elle perd de vue que la jurisprudence et la doctrine auxquelles elle se réfère traitent de l'interprétation objective du contrat, laquelle est subsidiaire à l'interprétation subjective (ATF 135 III 295 consid. 5.2; arrêt 4A_643/2020 du 22 octobre 2021 consid. 4.2.2; WOLFGANG WIEGAND, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, n. 10 ad art. 18 CO, cf. ég. BLAISE CARRON/PIERRE WESSNER, Droit des obligations partie générale, Volume II, 2024, n. 3211). Au terme de l'interprétation subjective des manifestations de volonté, la cour cantonale est parvenue sans arbitraire à la conclusion que les parties avaient eu la réelle et commune intention de déroger à l'art. 260a al. 3 CO dans le contrat, en excluant de manière très claire dans la formulation du contrat toute indemnisation de la locataire par la bailleresse pour les travaux à plus-value. Parvenant à la conclusion que les parties ont eu la volonté de déroger à l'art. 260a al. 3 CO, elle n'a, à juste titre, pas procédé à l'interprétation objective des manifestations de volonté des parties. La cour cantonale n'a donc pas constaté la volonté des parties de manière arbitraire en se référant notamment à la lettre du contrat. 3.3.3.3. La recourante soutient que la cour cantonale n'a arbitrairement pas tenu compte du comportement des parties avant et après la signature du contrat, lequel aurait dû la convaincre du fait que les parties voulaient permettre à la locataire d'obtenir un dédommagement de la bailleresse pour ses travaux à plus-value. Elle invoque que la cour cantonale n'aurait pas tenu compte d'un courrier qu'elle aurait adressé à la régie avant la conclusion du contrat, dans lequel elle indique souhaiter que les travaux qu'elle veut entreprendre lui soient repris par la bailleresse ou par les locataires suivants. La recourante perd de vue, d'une part, que la cour cantonale n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen des questions décisives pour l'issue du litige (consid.”
Der Anspruch nach Art. 260a Abs. 3 OR entsteht mit dem Ende des Mietverhältnisses (bei Auflösung durch Kündigung, Ablauf oder Vereinbarung). Massgebend ist dieser Zeitpunkt; der Zeitpunkt der Ausführung der Arbeiten, der Rückgabe der Mietsache oder ähnlicher späterer Ereignisse ist nicht relevant.
“Selon l'art. 260a al. 3 CO, si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées. Le droit à l'indemnité naît dès la fin du contrat de bail (arrêts 4A_353/2007 du 14 mars 2008 consid. 2.3; 4C.252/2002 du 8 novembre 2002 consid. 5.2; HIGI/WILDISEN, Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 47 ad art. 260a CO; HANS BÄTTIG, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4e éd. 2018, n° 111 ad art. 260a CO). Par " fin du contrat de bail ", il faut entendre le moment où il doit être dissous, par résiliation (terme de résiliation), par écoulement du temps (dernier jour d'un contrat de durée déterminée) ou convention des parties. Ce moment est déterminant pour apprécier si le locataire a droit à une indemnité selon l'art. 260a CO. Le moment où le locataire a achevé les travaux, celui où le congé a été signifié, ou encore celui où le locataire a restitué les locaux (lequel peut être postérieur à la fin du contrat de bail) ne sont pas pertinents (HIGI/WILDISEN, op.”
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, seine schriftliche Zustimmung zu Erneuerungen oder Änderungen zu begründen. Nimmt der Mieter ohne schriftliche Zustimmung wesentliche Arbeiten vor, so verletzt er die Sorgfaltspflicht und kann dadurch eine ordentliche oder — bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen — eine vorzeitige Kündigung bzw. Beendigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen; in besonders schwerwiegenden Fällen kann dadurch das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien irreparabel zerstört werden.
“Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.2; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.2). Il faut en effet une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre fin (ACJC/247/2020 du 10 février 2020 consid. 5.2; ACJC/257/2018 du 5 mars 2018 consid. 2.1). Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC). 1.2.2 En vertu du contrat de bail, le locataire se voit confier l'usage de la chose louée, mais pas davantage. Il n'acquiert pas le droit de modifier ou de rénover les locaux. A la fin du bail, il doit les restituer dans l'état où il les a reçus, compte tenu d'un usage normal (art. 267 al. 1 CO). L'art. 260a CO déroge à cette règle, en autorisant le locataire à entreprendre des travaux de rénovation ou de modification des locaux, moyennant un accord écrit du bailleur - que celui-ci n'est pas tenu de donner sans avoir à motiver sa décision (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, p. 1060-1061 et les références citées). Le locataire qui entreprend, à ses frais, des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée sans l'accord (écrit) du bailleur déroge à son obligation d'user de la chose avec soin (art. 257f al. 1 CO) et s'expose à une résiliation ordinaire ou, lorsque les conditions de l'art. 257f al. 3 et 4 CO sont réunies, à une résiliation anticipée du bail (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 1065 et les références citées). Dans un arrêt de 2007, le Tribunal fédéral a confirmé l'efficacité d'un congé donné en vertu de l'art. 257f al. 3 CO au motif que, malgré le refus clair de la bailleresse, exprimé à plusieurs reprises, la sous-locataire (soit l'auxiliaire du locataire) n'avait pas hésité, sans autre explication, à entreprendre sur une durée de deux mois des travaux coûteux, qui avaient fortement modifié l'état et l'apparence des locaux loués, sans pour autant en altérer la structure ou l'ordonnancement (l'intéressée ayant notamment changé les appareils sanitaires de la salle de bains et remplacé le carrelage, le mobilier et les appareils de la cuisine), retenant qu'en agissant ainsi, la sous-locataire avait délibérément violé les obligations que la loi imposait au locataire et que, par son comportement, elle avait rompu irrémédiablement le lien de confiance entre les parties au bail principal.”
Die zitierte Passage entstammt einer Vorinstanzentscheidung in einem Berufungsverfahren und ist damit keine eigenständige Rechtsquelle. Sie betrifft die prozessuale Würdigung des konkreten Sachverhalts (insbesondere die Frage, ob die von den Mietern eingebrachten Ausstattungen eine objektive Mehrwertwirkung im Sinn von Art. 260a Abs. 3 OR begründen, sowie Umstände wie die vorzeitige Beendigung des Vertrags) und stellt daher keine allgemeine Auslegung des Gesetzes dar.
“avait été versée par la partie bailleresse au début du bail et que deux mois de gratuité de loyer, soit 50'825 fr., avaient été consentis. De plus, les locataires n'avaient pas établi que les équipements non amortis à leur sortie des locaux avaient constitué une plus-value objective pour les locaux, de sorte qu'ils pouvaient être considérés comme donnant droit à une indemnité sur la base de l'art. 260a al. 3 CO. Enfin, les locataires ayant résilié eux-mêmes le contrat de bail deux ans avant le début des travaux de rénovation de l'immeuble, alors qu'aucun défaut n'entravait la jouissance des locaux, il paraissait inéquitable qu'ils puissent en tirer avantage en obtenant l'indemnisation sollicitée. B. a. Par acte expédié le 18 novembre 2019 à la Cour de justice, A______, en liquidation, et B______ et C______ ont formé appel contre ce jugement. Ils concluent principalement à son annulation et, cela fait, à ce que la Cour dise et prononce que les travaux effectués par les locataires sont des travaux à plus-value considérable au sens de l'art. 260a al. 3 CO et, principalement, condamne D______ SA et E______ SA (ci-après également : les bailleresses) à leur verser une indemnité de 128'266 fr., au titre de participation à ces travaux à plus-value considérable, avec intérêts à 5% l'an dès le 1er juillet 2014, subsidiairement, à ce qu'elle condamne les bailleresses à leur verser une indemnité de 96'732 fr. 25, au titre de participation à ces travaux à plus-value considérable, avec intérêts à 5% l'an dès le 1er juillet 2014, plus subsidiairement, à ce que la Cour condamne les bailleresses à leur verser une indemnité de 70'844 fr. 45, au titre de participation à ces travaux à plus-value considérable, avec intérêts à 5% l'an dès le 1er juillet 2014. b. Dans leur réponse du 6 janvier 2020, les bailleresses concluent au déboutement des locataires et à la confirmation du jugement entrepris. c. Par réplique du 29 janvier 2020, les locataires ont persisté dans leurs conclusions. d. Les bailleresses en ont fait de même par duplique du 10 février 2020.”
Ein im Mietvertrag enthaltener Vorausverzicht bezieht sich auf den durch vorgenommene Erneuerungen entstehenden Mehrwert, dessen Umfang sich nach objektiven Gesichtspunkten zu bestimmen richtet. Entschädigungspflichtig ist nach Art. 260a Abs. 3 OR nur ein "erheblicher Mehrwert"; geringfügige Erneuerungen führen typischerweise nicht zu einem solchen erheblichen Mehrwert.
“Die Berufungsklägerin behauptet weiter, der im Mietvertrag enthaltene Ver- zicht erfasse nur den Mehrwert, der durch diejenigen Erneuerungen entstanden sei, die die Parteien im Übernahmeprotokoll vom 18. September 2019 festgehal- ten hätten. Diese Argumentation überzeugt nicht. Zum einen finden sich weder im Mietvertrag (RG act. II/8) noch im Übernahmeprotokoll (RG act II/20) Hinweise, dass der Vorausverzicht allein die im Übernahmeprotokoll aufgeführten Erneue- rungen betreffen sollte. Wenn eine Beschränkung des Verzichts auf bestimmte Arbeiten vereinbart worden wäre, dann wäre zu erwarten gewesen, dass der Miet- vertrag keine uneingeschränkte Verzichtserklärung enthält, dass also im Mietver- trag auf die Beschränkung des Vorausverzichts hingewiesen worden wäre. Zum andern ist gemäss Art. 260a Abs. 3 OR nur ein "erheblicher Mehrwert" zu ent- schädigen. Die im Übernahmeprotokoll aufgeführten Arbeiten, die die Berufungs- klägerin auf ihre Kosten vornehmen durfte (Entfernen von Podesten, Wandspie- geln, Gittern an Decke und Vorraum WC, Erstellen einer Türe zur Garderobe, Auf- frischen der WCs, vgl. RG act. II/8), führten von vornherein offensichtlich zu kei- nem erheblichen Mehrwert des Mietobjekts, wenn sie überhaupt zu einem Mehr- wert führten, der im Übrigen nach objektiven Gesichtspunkten zu bestimmen wäre (vgl. zur Berechnung des Mehrwerts BGer 4A_678/2014 v.”
Die Entschädigung nach Art. 260a Abs. 3 OR ist vom Richter in Billigkeit zu bemessen; er verfügt über ein weites Ermessen. Der Betrag bemisst sich nicht notwendigerweise nach der verbliebenen buchmässigen Plusvaleur und kann unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls abgeändert werden. Relevante Kriterien können sein: die vom Mieter getätigten Aufwendungen, der im Gegenzug gewährte Mietzinsnachlass oder eingesparte Erhöhungen, der Nutzen der Arbeiten für den Vermieter sowie die Umstände der Beendigung des Mietverhältnisses.
“L'art. 260a al. 3 CO confère au locataire le droit à une indemnité lorsque, à la fin du bail, la chose louée présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le bailleur. La "plus-value" correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non encore amortie à la fin du bail. Elle s'apprécie objectivement, au regard des frais exposés par le locataire et de l'utilité des travaux pour le bailleur. Elle doit être "considérable", élément qui dépend des circonstances, en particulier du coût des travaux, du loyer payé par le locataire et des avantages dont le bailleur pourra tirer profit. L'indemnité doit être appréciée en équité par le juge, qui dispose d'un large pouvoir d'appréciation. Son montant ne se mesure pas nécessairement à l'aune de la plus-value qui subsiste et peut être modulé en fonction des particularités du cas d'espèce. Sa quotité pourra varier en fonction de critères tels que le loyer réduit dont a bénéficié le preneur en contrepartie des travaux ou l'augmentation de loyer (économisée) qu'il aurait été amené à débourser si l'ouvrage avait été réalisé par le bailleur; les avantages particuliers qu'entraîne la rénovation ou la modification pour le locataire; inversement, le profit réduit qu'en retire le bailleur, ou encore les circonstances ayant motivé la fin des rapports contractuels (arrêts 4A_335/2018 du 9 mai 2019 consid.”
“L'art. 260a al. 3 CO confère au locataire le droit à une indemnité lorsque, à la fin du bail, la chose louée présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le bailleur. La "plus-value" correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non encore amortie à la fin du bail. Elle s'apprécie objectivement, au regard des frais exposés par le locataire et de l'utilité des travaux pour le bailleur. Elle doit être "considérable", élément qui dépend des circonstances, en particulier du coût des travaux, du loyer payé par le locataire et des avantages dont le bailleur pourra tirer profit. L'indemnité doit être appréciée en équité par le juge, qui dispose d'un large pouvoir d'appréciation. Son montant ne se mesure pas nécessairement à l'aune de la plus-value qui subsiste et peut être modulé en fonction des particularités du cas d'espèce. Sa quotité pourra varier en fonction de critères tels que le loyer réduit dont a bénéficié le preneur en contrepartie des travaux ou l'augmentation de loyer (économisée) qu'il aurait été amené à débourser si l'ouvrage avait été réalisé par le bailleur; les avantages particuliers qu'entraîne la rénovation ou la modification pour le locataire; inversement, le profit réduit qu'en retire le bailleur, ou encore les circonstances ayant motivé la fin des rapports contractuels (arrêts 4A_335/2018 du 9 mai 2019 consid.”
Obwohl Art. 260a OR die schriftliche Zustimmung des Vermieters verlangt, kann eine Einwilligung unter Umständen auch mündlich oder konkludent erteilt werden. Schweigen bzw. das Unterlassen von Einsprüchen gegen ausgeführte Arbeiten kann je nach den Umständen als stillschweigende Zustimmung gewertet werden; ebenso spricht die Beteiligung des Vermieters an der Planung, der Auswahl der ausführenden Unternehmen oder an deren Überwachung für eine solche Einwilligung. In solchen Fällen kann das nachträgliche Beruf en auf die fehlende Schriftform unter Umständen als missbräuchlich im Sinne von Art. 2 ZGB gewertet werden.
“21 ad art. 259d CO). Le défaut n'a pas, pour ouvrir le droit à la réduction de loyer, à constituer un empêchement de l'usage de la chose louée. Un défaut qui en entrave ou restreint l'usage peut donner lieu à une réduction de loyer (AUBERT, op. cit, n. 9 ad art. 259d CO). La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité de réduction du loyer (LACHAT/ GROBET THORENS/ RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 316). Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5%, voire 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2). 2.3 En vertu de l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. Le deuxième alinéa de la même disposition stipule par ailleurs que lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s’il en a été convenu par écrit. Si le législateur a prescrit, à l’art. 260a CO, l’existence d’un accord écrit du bailleur, c’est avant tout pour des motifs de sécurité juridique, à savoir afin de faciliter la preuve et éviter des conflits en fin de bail. Cette forme écrite ne constitue dès lors pas une forme qualifiée au sens de l’art. 11 CO, de sorte qu’elle n’est pas une condition de validité de l’accord (LACHAT/ GROBET THORENS/ RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 1060ss; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Bâle, 2010, n. 13 ad art. 260a CO). En effet, si le bailleur n’a donné son accord que de manière orale ou tacite, en ne réagissant pas à l’exécution des travaux, et qu’il se prévaut ultérieurement de l’absence de forme écrite, il peut commettre, selon les circonstances, un abus de droit au sens de l’art. 2 al. 2 CC (LACHAT/ GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 1064 ; BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 13 ad art. 260a CO). 2.4 En l’espèce, les premiers juges ont considéré que la bailleresse ne pouvait pas déposer la toile de tente et ne pas proposer à la locataire de la réinstaller, sauf à modifier le contrat de bail entre les parties.”
“4 CC), le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_335 du 9 mai 2019 consid. 6.2 et les références citées). L'indemnité pour plus-value n'est due qu'à l'échéance contractuelle. Le Tribunal fédéral a ainsi considéré que le juge pouvait exclure toute indemnité en cas de résiliation anticipée pour non-paiement du loyer, notamment au regard des principes de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit découlant de l'art. 2 al. 1 et 2 CC. Il serait en effet inéquitable que le locataire puisse tirer avantage d'une résiliation anticipée due à sa seule faute. Toutefois, même dans le cas d'une résiliation anticipée par le locataire, le Tribunal fédéral a parfois considéré qu'il n'était pas nécessaire de trancher, dans l'absolu, la question de savoir si le fait que le bail ait été résilié de manière anticipée pour non-paiement du loyer constituait un motif d'exclusion ou seulement de réduction de l'indemnité à laquelle le locataire peut prétendre sur la base de l'art. 260a CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C.97/2005 du 18 août 2005 consid. 8.2). Quant à la question de savoir si l'art. 260a al. 3 CO s'applique directement ou seulement par analogie, lorsque les travaux du locataire ont été fait au début du bail pour aménager des locaux bruts, le Tribunal fédéral a décidé qu'elle pouvait demeurer indécise, lorsqu'elle ne faisait l'objet d'aucun grief de la part des parties et n'avait aucune incidence sur le sort de l'indemnité (arrêt du Tribunal fédéral 4A_335 du 9 mai 2019 consid. 6.3). Une partie de la doctrine récente en la matière s'exprime dans ce sens (CARRON, Le bail de locaux nus ou bruts (Rohbaumiete) in 20ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2018, no 167 pp. 137ss et références citées). 2.2 En l'espèce, les locataires ont obtenu le consentement des bailleresses pour exécuter tous les travaux d'aménagement des locaux effectués lors de la prise de bail. La régie a même accompagné le choix des entreprises et vérifié la bonne exécution des travaux de même que les factures.”
Da die Nachmieter viele Vorinstallationen entfernten oder umgestalteten und der Vermieter daher aus den vom Mieter vorgenommenen Einrichtungen keinen wirtschaftlichen Vorteil ziehen konnte, waren die Voraussetzungen für eine Entschädigung nach Art. 260a Abs. 3 OR nicht erfüllt.
“Bien que les locaux aient trouvé preneur plusieurs mois après leur libération par les locataires, à un loyer plus élevé, il a été allégué et il n'a pas été contesté que les nouveaux locataires ont détruit et reconstruit, voire modifié, une grande partie des installations. Par ailleurs, il ne fait pas de doute que des locaux adaptés pour des salles de classes ou de réunions, en vue d'y exploiter une école, ne sont pas adéquats sans travaux pour une activité de bureaux, correspondant aux besoins principaux du marché, comme celle des repreneurs (avocats). Les bailleresses n'ont ainsi pas pu tirer profit des aménagements des locataires après leur départ, du fait des aménagements effectués en vue de l'affectation des locaux à l'exploitation d'une école. Enfin, la question de savoir si les locataires ont résilié le bail en raison des problèmes financiers rencontrés dans leur activité ou en raison de leurs inquiétudes en vue des travaux de rénovation des façades envisagés par les bailleresses peut rester ouverte, puisqu'elle n'est pas déterminante pour trancher du litige. Les conditions posées pour l'octroi d'une indemnité fondée sur l'art. 260a al. 3 CO n'étant pas remplies, c'est à bon droit que les premiers juges ont débouté les locataires de toutes leurs conclusions. Le jugement attaqué sera en conséquence confirmé. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers. * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 18 novembre 2019 par A______, en liquidation, et B______ et C______ contre le jugement JTBL/973/2019 rendu le 16 octobre 2019 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/19996/2016-4-OOD. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Jean-Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière. Le président : Ivo BUETTI La greffière : Maïté VALENTE Indication des voies de recours : Conformément aux art.”
Bei Arbeiten an der Küche ist nach der Rechtsprechung zwischen erlaubnispflichtigen Renovationen oder Modifikationen einerseits und Mängelbeseitigungen andererseits zu unterscheiden. Die Renovation verbessert den Zustand und steigert typischerweise den Wert, die Modifikation verändert die Substanz oder das Erscheinungsbild der Sache. Für die Abgrenzung zieht die Rechtsprechung u.a. das Alter bzw. den Veraltungsgrad der Einrichtung sowie die Unterscheidung zwischen rein ästhetischen und gebrauchseinschränkenden Beeinträchtigungen heran.
“En ce qui concerne les ameublements de cuisine, la durée retenue est de 15 à 20 ans (cf. Lachat/Grobet-Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 270 et Annexe VIII). Le défaut peut être purement esthétique, le locataire étant en droit d'escompter que l'apparence extérieure de la chose louée corresponde à des standards normaux (ACJC/966/2012 du 29 juin 2012 consid. 4.2.1 et les références citées). Cela ne signifie toutefois pas que n'importe quelle imperfection puisse être qualifiée de défaut rompant l'équilibre du contrat et donne lieu à l'application de l'art. 259d CO. A cet égard, un défaut de moyenne importance, justifiant une réduction du loyer, peut résulter de deux cas de figure : soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5% au moins, mais la jurisprudence admet de descendre à 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4D_54/2015 du 23 février 2016 consid. 3.1). Il sied de distinguer entre les travaux de rénovation ou de modification (art. 260a al. 1 CO) et les travaux destinés à l'élimination de défauts au sens de l'art. 259a al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.2). Selon la jurisprudence, la rénovation entraîne une amélioration de l'état de la chose louée, et donc en général une augmentation de sa valeur. La modification touche la substance même de la chose, dont elle change l'aspect ou l'état (arrêts du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.2; 4A_463/2014 du 23 janvier 2015 consid. 4.3; 4A_541/2011 du 28 mars 2012 consid. 4.2). 2.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que l'ameublement de la cuisine datait des années 1970, soit de près de 50 ans. Les intimés avaient signalé à l'appelante la vétusté de la cuisine en novembre 2014, suite à laquelle une réparation des armoires a eu lieu en avril 2015. Certaines portes des armoires ne fermaient toutefois pas, selon les constats du Tribunal, lors de l'inspection locale de novembre 2019. L'appelante critique le raisonnement et l'appréciation faits par le Tribunal.”
“En ce qui concerne les ameublements de cuisine, la durée retenue est de 15 à 20 ans (cf. Lachat/Grobet-Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 270 et Annexe VIII). Le défaut peut être purement esthétique, le locataire étant en droit d'escompter que l'apparence extérieure de la chose louée corresponde à des standards normaux (ACJC/966/2012 du 29 juin 2012 consid. 4.2.1 et les références citées). Cela ne signifie toutefois pas que n'importe quelle imperfection puisse être qualifiée de défaut rompant l'équilibre du contrat et donne lieu à l'application de l'art. 259d CO. A cet égard, un défaut de moyenne importance, justifiant une réduction du loyer, peut résulter de deux cas de figure : soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5% au moins, mais la jurisprudence admet de descendre à 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4D_54/2015 du 23 février 2016 consid. 3.1). Il sied de distinguer entre les travaux de rénovation ou de modification (art. 260a al. 1 CO) et les travaux destinés à l'élimination de défauts au sens de l'art. 259a al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.2). Selon la jurisprudence, la rénovation entraîne une amélioration de l'état de la chose louée, et donc en général une augmentation de sa valeur. La modification touche la substance même de la chose, dont elle change l'aspect ou l'état (arrêts du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.2; 4A_463/2014 du 23 janvier 2015 consid. 4.3; 4A_541/2011 du 28 mars 2012 consid. 4.2). 2.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que l'ameublement de la cuisine datait des années 1970, soit de près de 50 ans. Les intimés avaient signalé à l'appelante la vétusté de la cuisine en novembre 2014, suite à laquelle une réparation des armoires a eu lieu en avril 2015. Certaines portes des armoires ne fermaient toutefois pas, selon les constats du Tribunal, lors de l'inspection locale de novembre 2019. L'appelante critique le raisonnement et l'appréciation faits par le Tribunal.”
Der Anspruch nach Art. 260a Abs. 3 OR entsteht erst mit dem Ende des Mietverhältnisses. Damit ist das Beendigungszeitpunkt (z. B. Wirksamwerden einer Kündigung, Ablauf eines befristeten Vertrags oder Vereinbarung der Parteien) entscheidend für das Bestehen und die Höhe einer Entschädigung. In der Praxis bedarf es deshalb häufig einer vorgängigen, verbindlichen Entscheidung über die Wirksamkeit der Beendigung bzw. das genaue Beendigungsdatum, da diese Frage als prozessuale Vorfrage zu klären ist.
“Il a rejeté l'appel formé par le locataire et a confirmé le jugement partiel. Ce dernier statuait notamment sur la validité de la résiliation du bail et la prolongation du bail jusqu'au 30 septembre 2022, et prévoyait que la procédure devait se poursuivre en particulier s'agissant de l'indemnité pour travaux à plus-value. L'arrêt attaqué a tranché définitivement certaines des conclusions prises par les parties. Toutefois, le sort de l'indemnité pour travaux à plus-value, l'un des objets encore en cause, ne peut pas être réglé indépendamment des conclusions déjà tranchées. La décision prise sur la validité de la résiliation et la prolongation du bail - et donc, sur la fin du bail ou non, cas échéant, la date de fin - constitue en réalité une décision préalable nécessaire pour statuer sur l'indemnité pour travaux à plus-value. En effet, le locataire peut exiger cette indemnité lorsque, à la fin du bail, la chose louée présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le bailleur (art. 260a al. 3 CO). La " plus-value " correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non encore amortie à la fin du bail (arrêts 4A_305/2020 du 11 février 2021 consid. 5.4.3; 4A_335/2018 du 9 mai 2019 consid. 6.2.1). Ce lien entre la fin du bail et l'indemnité pour les travaux à plus-value a d'ailleurs déjà été mis en évidence dans la décision du 18 octobre 2021, confirmée ensuite par le jugement partiel (cf. également consid. II lettre b, p. 15 de ce jugement).”
“Selon l'art. 260a al. 3 CO, si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptées par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées. Le droit à l'indemnité naît dès la fin du contrat de bail (arrêts 4A_353/2007 du 14 mars 2008 consid. 2.3; 4C.252/2002 du 8 novembre 2002 consid. 5.2; HIGI/WILDISEN, Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 47 ad art. 260a CO; HANS BÄTTIG, in Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4e éd. 2018, n° 111 ad art. 260a CO). Par " fin du contrat de bail ", il faut entendre le moment où il doit être dissous, par résiliation (terme de résiliation), par écoulement du temps (dernier jour d'un contrat de durée déterminée) ou convention des parties. Ce moment est déterminant pour apprécier si le locataire a droit à une indemnité selon l'art. 260a CO. Le moment où le locataire a achevé les travaux, celui où le congé a été signifié, ou encore celui où le locataire a restitué les locaux (lequel peut être postérieur à la fin du contrat de bail) ne sont pas pertinents (HIGI/WILDISEN, op.”
Bei wertvermehrenden Investitionen oder Umbauten sind Ansprüche gegenüber dem Vermieter nach Art. 260a OR zu prüfen. Besteht eine vertragliche Rückbauverpflichtung, kann diese eine Entschädigungspflicht des Vermieters entgegenstehen und den Anspruch praktisch ausschliessen.
“Die Beschwerdegegner begaben sich dadurch in einen Interessen- konflikt, der zum Nachteil der D._____ AG resp. des Beschwerdeführers als Alleinaktionär hätte ausgehen können. Indessen machte der Beschwerde- führer nicht in erster Linie geltend, das Inventar und die Rechte seien unter ihrem Wert verkauft worden. Vielmehr beanstandete er, dass die Beschwer- degegner den "Wert des Mietvertrags" für die Clublokalität resp. für die luxu- riösen Umbauten nicht realisiert hätten. Dabei liess der Beschwerdeführer ausser Acht, dass der Mietvertrag der D._____ AG für die Clublokalität nicht auf die G._____ SA übertragen wur- de, sondern per Ende Juni 2016 auslief und erst dann mit der G._____ SA abgeschlossen wurde. Der Mietvertrag konnte der D._____ AG deshalb ab Ende Juni 2016 nicht mehr als Wert zugerechnet werden. Allfällige wertver- mehrende Investitionen in das Mietobjekt wären gegenüber dem Vermieter geltend zu machen gewesen (vgl. Art. 260a OR). Der Beschwerdeführer machte indessen nicht geltend, die Beschwerdegegner hätten es pflichtwid- rig unterlassen, beim Vermieter eine Entschädigung für wertvermehrende Investitionen zu verlangen. Damit wäre er auch nicht erfolgreich gewesen, bestand doch im Gegenteil eine Rückbauverpflichtung (Urk. 66/5/8/3). Gemäss dem Mietvertrag hätten die Beschwerdegegner die Option gehabt, den Mietvertrag um weitere fünf Jahre zu verlängern (Beilage 26 zur Straf- anzeige, Urk. 66/1/26). Der Entscheid, den Clubbetrieb einzustellen und den Mietvertrag für die Clublokalität auslaufen zu lassen, erschien angesichts der fehlenden Rendite aber als geboten. Wie die Beschwerdegegner zu Recht geltend machten (Urk. 30 S. 4, Urk. 32 S. 4), wäre es unvernünftig und pflichtwidrig gewesen, eine Verlängerung des Mietvertrags um fünf Jah- re anzustreben im Wissen darum, dass der Mietzins zukünftig nicht mehr hätte beglichen werden können.”
Für eine berechtigte Entschädigungsforderung des Mieters am Ende des Mietverhältnisses ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderlich (Art. 260a Abs. 1 OR). Weiter verlangt die Rechtsprechung, dass die vorgenommenen Erneuerungen oder Änderungen eine noch nicht amortisierte und als erheblich zu beurteilende Mehrwert schaffen. Die Erheblichkeit ist objektiv nach den Umständen zu beurteilen; dabei sind namentlich die angefallenen Kosten, der Nutzen der Arbeiten für den Vermieter und — je nach Fall — der bezahlte Mietzins zu berücksichtigen.
“Elle s'apprécie objectivement, eu égard aux frais exposés par le locataire et à l'utilité des travaux pour le bailleur (LACHAT, Commentaire romand, Code des obligations I, 2ème éd. 2012, n. 7 ad art. 260a CO; BURKHALTER, MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail à loyer (SVIT-Kommentar), éd. 2011, 78 ad art. 260-260a CO; HIGI, Commentaire zurichois, n. 51 ad art. 260a CO). L'art. 260a al. 3 CO subordonne le droit à une indemnité au caractère considérable de la plus-value, lequel dépend de l'ensemble des circonstances, dont notamment le coût des travaux, le loyer payé par le locataire et les avantages dont le bailleur pourra tirer profit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.97/2005 du 18 août 2005 consid. 2.4; LACHAT, op. cit., n. 8 ad art. 260a CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 79 ad art. 260-260a CO; plus nuancé sur les circonstances à prendre en considération : HIGI, op. cit., n. 57 ss ad art. 260a CO). Le droit à une indemnité à la fin du bail est ainsi soumis aux trois conditions suivantes : 1° La rénovation ou la modification effectuée par le locataire doit avoir obtenu le consentement écrit du bailleur (art. 260a al. 1 CO). 2° L'appartement doit présenter une plus-value, laquelle correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non encore amortie à la fin du bail. Elle s'apprécie objectivement, eu égard aux frais exposés par le locataire, et à l'utilité des travaux pour le bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4A_678/2014 du 27 mars 2015 consid. 4.1.1; 4C.18/2006 du 29 mars 2006 consid. 3.1.1 et les références). 3° La plus-value doit être considérable : le caractère considérable dépend de l'ensemble des circonstances, dont notamment le coût des travaux, le loyer payé par le locataire et les avantages dont le bailleur pourra tirer profit (arrêts du Tribunal fédéral 4C.18/2006 du 29 mars 2006 consid. 3.1.1; 4C.97/2005 du 18 août 2005 consid. 2.4 et les références). Le Tribunal fédéral a laissé ouverte la question controversée de savoir s'il est nécessaire de fixer des limites, exprimées en francs ou en pour-cent, au-delà desquelles la plus-value doit se situer afin d'être qualifiée de considérable (arrêt du Tribunal fédéral 4C.”
“Elle s'apprécie objectivement, eu égard aux frais exposés par le locataire et à l'utilité des travaux pour le bailleur (LACHAT, Commentaire romand, Code des obligations I, 2ème éd. 2012, n. 7 ad art. 260a CO; BURKHALTER, MARTINEZ-FAVRE, Le droit suisse du bail à loyer (SVIT-Kommentar), éd. 2011, 78 ad art. 260-260a CO; HIGI, Commentaire zurichois, n. 51 ad art. 260a CO). L'art. 260a al. 3 CO subordonne le droit à une indemnité au caractère considérable de la plus-value, lequel dépend de l'ensemble des circonstances, dont notamment le coût des travaux, le loyer payé par le locataire et les avantages dont le bailleur pourra tirer profit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.97/2005 du 18 août 2005 consid. 2.4; LACHAT, op. cit., n. 8 ad art. 260a CO; SVIT-Kommentar, op. cit., n. 79 ad art. 260-260a CO; plus nuancé sur les circonstances à prendre en considération : HIGI, op. cit., n. 57 ss ad art. 260a CO). Le droit à une indemnité à la fin du bail est ainsi soumis aux trois conditions suivantes : 1° La rénovation ou la modification effectuée par le locataire doit avoir obtenu le consentement écrit du bailleur (art. 260a al. 1 CO). 2° L'appartement doit présenter une plus-value, laquelle correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non encore amortie à la fin du bail. Elle s'apprécie objectivement, eu égard aux frais exposés par le locataire, et à l'utilité des travaux pour le bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4A_678/2014 du 27 mars 2015 consid. 4.1.1; 4C.18/2006 du 29 mars 2006 consid. 3.1.1 et les références). 3° La plus-value doit être considérable : le caractère considérable dépend de l'ensemble des circonstances, dont notamment le coût des travaux, le loyer payé par le locataire et les avantages dont le bailleur pourra tirer profit (arrêts du Tribunal fédéral 4C.18/2006 du 29 mars 2006 consid. 3.1.1; 4C.97/2005 du 18 août 2005 consid. 2.4 et les références). Le Tribunal fédéral a laissé ouverte la question controversée de savoir s'il est nécessaire de fixer des limites, exprimées en francs ou en pour-cent, au-delà desquelles la plus-value doit se situer afin d'être qualifiée de considérable (arrêt du Tribunal fédéral 4C.”
Bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses kann die nach Art. 260a Abs. 3 OR geschuldete Mehrwertentschädigung vom Richter reduziert oder — bei entsprechendem Verschulden des Mieters (z. B. Kündigung wegen Zahlungsverzug) — ganz ausgeschlossen werden. Dies entspricht der Rechtsprechung, wonach unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben und Verbot des Rechtsmissbrauchs eine vollständige Entschädigung in Fällen unbilligen Vorteils des Mieters verwehrt werden kann.
“Nichts anderes ergibt sich mit Blick auf den Sinn und Zweck der entsprechenden Abrede. 6.4.2.4. Des Weiteren war die Klägerin – entgegen ihren Ausführungen – keines- wegs der "Willkür" der Beklagten ausgeliefert, war diese doch grundsätzlich eben- falls an die Einhaltung der vertraglichen Mindestlaufzeit bis Ende 2037 gebunden (act. 1 Rz. 120). Mithin konnte sie das Mietverhältnis nicht "jederzeit", sondern nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen wie beispielsweise dem eingetroffenen Zah- lungsverzug der Klägerin gemäss Art. 257d OR vorzeitig kündigen. 6.4.2.5. In guten Treuen mussten die Parteien daher unter der vertraglichen Abrede verstanden haben, dass die Ausbauten und das Inventar auch bei einer vorzeitigen Kündigung des Mietvertrags durch die Vermieterin entschädigungslos auf diese übergehen. Eine solche (Ausschluss-)Klausel ist auch in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Gemäss Bundesgericht kann selbst bei Fehlen einer vertraglichen Ausschlussklausel eine Mehrwertentschädigung im Sinne von Art. 260a Abs. 3 OR reduziert oder gar ausgeschlossen werden, wenn die Mieterin Anlass zu einer vor- zeitigen Vertragsauflösung gegeben hat (vgl. BGer Urteil 4C.97/2005 vom”
“2 et les références citées). L'indemnité pour plus-value n'est due qu'à l'échéance contractuelle. Le Tribunal fédéral a ainsi considéré que le juge pouvait exclure toute indemnité en cas de résiliation anticipée pour non-paiement du loyer, notamment au regard des principes de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit découlant de l'art. 2 al. 1 et 2 CC. Il serait en effet inéquitable que le locataire puisse tirer avantage d'une résiliation anticipée due à sa seule faute. Toutefois, même dans le cas d'une résiliation anticipée par le locataire, le Tribunal fédéral a parfois considéré qu'il n'était pas nécessaire de trancher, dans l'absolu, la question de savoir si le fait que le bail ait été résilié de manière anticipée pour non-paiement du loyer constituait un motif d'exclusion ou seulement de réduction de l'indemnité à laquelle le locataire peut prétendre sur la base de l'art. 260a CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C.97/2005 du 18 août 2005 consid. 8.2). Quant à la question de savoir si l'art. 260a al. 3 CO s'applique directement ou seulement par analogie, lorsque les travaux du locataire ont été fait au début du bail pour aménager des locaux bruts, le Tribunal fédéral a décidé qu'elle pouvait demeurer indécise, lorsqu'elle ne faisait l'objet d'aucun grief de la part des parties et n'avait aucune incidence sur le sort de l'indemnité (arrêt du Tribunal fédéral 4A_335 du 9 mai 2019 consid. 6.3). Une partie de la doctrine récente en la matière s'exprime dans ce sens (CARRON, Le bail de locaux nus ou bruts (Rohbaumiete) in 20ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2018, no 167 pp. 137ss et références citées). 2.2 En l'espèce, les locataires ont obtenu le consentement des bailleresses pour exécuter tous les travaux d'aménagement des locaux effectués lors de la prise de bail. La régie a même accompagné le choix des entreprises et vérifié la bonne exécution des travaux de même que les factures. A la fin des rapports contractuels, soit 11 ans après l'exécution desdits travaux, les locaux présentaient une plus-value par rapport à leur valeur initiale, s'ils avaient été restitués dans le même état qu'à l'entrée en possession, sans aucun des aménagements faits par les locataires.”
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