Art. 254

“161/2001 du 26 septembre 2001 consid. 3). Pour admettre la légalité d'une transaction couplée, celle-ci doit satisfaire à trois conditions : la convention accessoire est une condition sine qua non de la conclusion du bail, il existe un rapport direct entre la convention et l'objet du bail, et il n'y a pas de disproportion entre la prestation et la contre-prestation (Droit du bail N° 18/2006, p. 15 et 16). La question de savoir si l'art. 254 CO s'applique lors de transaction avec un tiers, et non le bailleur lui-même, fait l'objet de discussions en doctrine (cf. Montini/Bouverat in Bohnet/Carron/Montini éd., Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2017, n. 20-22 et 27 ad art. 254 CO et les références citées; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 219). L'art. 254 CO doit toutefois s'appliquer dans le cadre d'un contrat de sous-location, dans la mesure où le locataire principal agit comme un bailleur à l'égard du sous-locataire (Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 25b ad. art. 254 CO, p. 55). 4.1.2 Dans le cadre d'une transaction couplée d'un bail avec un pas-de-porte, la Cour a déjà jugé qu'une telle transaction pouvait être nulle au regard de l'art. 20 CO; elle peut être également annulable au regard de l'art. 21 CO ou également être considérée comme nulle dans le cadre d'une transaction couplée visée à l'art. 254 CO. En particulier, dans son arrêt du 25 janvier 1991, la Cour a considéré qu'un simple pas-de-porte, dépourvu de toute contrepartie ou qui ne correspond pas une contre-prestation effective de la part de celui qui l'encaisse, devait être considéré comme nul (cf. arrêt du 25 janvier 1991 publié in SJ 1991 p. 467; du même avis : Tercier in Revue du droit de la construction et des marchés publics, BR/DC 1991/4 p. 105; ACJC/1331/2013, consid. 2.1.1; Lachat, op. cit., p. 225 et 762; Lachat, Commentaire romand CO-I, 2e éd., n. 6 ad art. 254 CO; Montini/Bouverat, op. cit., n. 27 ad. art. 254 CO; Jacquemoud-Rossari, op. cit., p. 10). 4.1.3 En revanche, la transaction couplée d'un bail avec la vente du fonds de commerce ne pose en principe pas de problème, dans la mesure où le locataire a la volonté de conclure la transaction.”

“3 OBLF). On ne peut parler de transaction couplée illicite au sens de l'art. 254 CO que lorsque l'intérêt du preneur ou du futur locataire ne porte que sur le contrat de bail et que le bailleur fait dépendre sa conclusion ou sa continuité d'une autre transaction (ATF 118 II 157 consid. 3c; arrêt du Tribunal fédéral 4C.161/2001 du 26 septembre 2001 consid. 3). Pour admettre la légalité d'une transaction couplée, celle-ci doit satisfaire à trois conditions : la convention accessoire est une condition sine qua non de la conclusion du bail, il existe un rapport direct entre la convention et l'objet du bail, et il n'y a pas de disproportion entre la prestation et la contre-prestation (Droit du bail N° 18/2006, p. 15 et 16). La question de savoir si l'art. 254 CO s'applique lors de transaction avec un tiers, et non le bailleur lui-même, fait l'objet de discussions en doctrine (cf. Montini/Bouverat in Bohnet/Carron/Montini éd., Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2017, n. 20-22 et 27 ad art. 254 CO et les références citées; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 219). L'art. 254 CO doit toutefois s'appliquer dans le cadre d'un contrat de sous-location, dans la mesure où le locataire principal agit comme un bailleur à l'égard du sous-locataire (Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 25b ad. art. 254 CO, p. 55). 4.1.2 Dans le cadre d'une transaction couplée d'un bail avec un pas-de-porte, la Cour a déjà jugé qu'une telle transaction pouvait être nulle au regard de l'art. 20 CO; elle peut être également annulable au regard de l'art. 21 CO ou également être considérée comme nulle dans le cadre d'une transaction couplée visée à l'art. 254 CO. En particulier, dans son arrêt du 25 janvier 1991, la Cour a considéré qu'un simple pas-de-porte, dépourvu de toute contrepartie ou qui ne correspond pas une contre-prestation effective de la part de celui qui l'encaisse, devait être considéré comme nul (cf. arrêt du 25 janvier 1991 publié in SJ 1991 p. 467; du même avis : Tercier in Revue du droit de la construction et des marchés publics, BR/DC 1991/4 p.”

“oder HUGUENIN, a.a.O., Rz. 598). Demnach wäre eine allfällige Leistungsinäquivalenz auch unter diesem Gesichtspunkt nicht als sittenwidrig i.S.v. Art. 20 OR zu beurteilen. - 32 - 4.4.Fazit Zusammenfassend gelingt es der Beklagten nicht zu beweisen, dass es sich beim Vertrag vom November 2012 um ein nichtiges Koppelungsgeschäft i.S.v. Art. 254 OR handelt: Nachdem sie bereits daran scheitert aufzuzeigen, dass sie kein Ei- geninteresse am Vertragsschluss hatte, gelingt es der Beklagten weder die Unlau- terkeit bzw. ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen den vereinbarten Leistun- gen noch die Koppelung der Verträge i.S.v. Art. 254 OR genügend aufzuzeigen. Damit fällt auch eine Qualifikation als verpöntes Schlüsselgeld i.S.v. Art. 254 OR ausser Betracht (so im Übrigen auch die Parteien: act. 1 Rz. 39 ff.; act. 14 Rz. 57; act. 26 Rz. 59). Schliesslich erweist sich auch eine Subsumption der Ausführungen der Beklagten unter die Tatbestände Übervorteilung oder Sittenwidrigkeit als für die Beklagte nicht zielführend. 5.Nichterfüllung 5.1.Streitpunkte”

“Mit der Verpflichtung der Beklagten, im Falle des Abschlusses eines Miet- vertrages zwischen ihr und der Vermieterin einen Geldbetrag an die Klägerin als Vormieterin für das in den Mieträumen durch sie eingebaute Mobiliar zu entrichten, haben die Parteien ein mietfremdes Rechtsgeschäft in Abhängigkeit zu einem miet- rechtlichen gebracht (vgl. act. 4/4 Ziff. IV). Zu prüfen ist vor dem Hintergrund der vorher ausgeführten Grundsätze, ob es sich dabei, wie von der Beklagten behaup- tet (act. 14 Rz. 59 ff.; act. 31 Rz. 30 ff.), um ein nichtiges Koppelungsgeschäft i.S.v. Art. 254 OR handelt. 4.3.2.1.1. Grundvoraussetzung für das Vorliegen eines Koppelungsgeschäfts i.S.v. Art. 254 OR ist dem Normzweck folgend wie aufgezeigt, dass der Mieter das an den Mietvertrag gekoppelte Geschäft nicht abgeschlossen hätte, hätte er völlig frei entscheiden können (vgl. E. 4.2.1.). Hatte er hingegen ein Eigeninteresse am Ver- tragsschluss, fällt eine Nichtigkeit von vornherein ausser Betracht. 4.3.2.1.2. Die Klägerin stellt sich auf den Standpunkt, die Beklagte habe ein eigenes Interesse an der Übernahme des von ihr eingebauten Mobiliars gehabt (act. 1 Rz. 63 und Rz. 66; act. 26 Rz. 59). Die Ausbauten seien für ein Kleiderverkaufsge- schäft unumgänglich und daher für die Beklagte "direkt und zu 100 % nutzbar und somit auch werthaltig" gewesen (act. 26 Rz. 12). Wären sie nicht bereits vorhanden gewesen, hätte die Beklagte sie zwingend selbst vornehmen lassen müssen. Denn "ohne Kabinen, Spiegel, Schaufensterverglasung, Regale, anständigen Boden etc.”

“Mit der Verpflichtung der Beklagten, im Falle des Abschlusses eines Miet- vertrages zwischen ihr und der Vermieterin einen Geldbetrag an die Klägerin als Vormieterin für das in den Mieträumen durch sie eingebaute Mobiliar zu entrichten, haben die Parteien ein mietfremdes Rechtsgeschäft in Abhängigkeit zu einem miet- rechtlichen gebracht (vgl. act. 4/4 Ziff. IV). Zu prüfen ist vor dem Hintergrund der vorher ausgeführten Grundsätze, ob es sich dabei, wie von der Beklagten behaup- tet (act. 14 Rz. 59 ff.; act. 31 Rz. 30 ff.), um ein nichtiges Koppelungsgeschäft i.S.v. Art. 254 OR handelt. 4.3.2.1.1. Grundvoraussetzung für das Vorliegen eines Koppelungsgeschäfts i.S.v. Art. 254 OR ist dem Normzweck folgend wie aufgezeigt, dass der Mieter das an den Mietvertrag gekoppelte Geschäft nicht abgeschlossen hätte, hätte er völlig frei entscheiden können (vgl. E. 4.2.1.). Hatte er hingegen ein Eigeninteresse am Ver- tragsschluss, fällt eine Nichtigkeit von vornherein ausser Betracht. 4.3.2.1.2. Die Klägerin stellt sich auf den Standpunkt, die Beklagte habe ein eigenes Interesse an der Übernahme des von ihr eingebauten Mobiliars gehabt (act. 1 Rz. 63 und Rz. 66; act. 26 Rz. 59). Die Ausbauten seien für ein Kleiderverkaufsge- schäft unumgänglich und daher für die Beklagte "direkt und zu 100 % nutzbar und somit auch werthaltig" gewesen (act. 26 Rz. 12). Wären sie nicht bereits vorhanden gewesen, hätte die Beklagte sie zwingend selbst vornehmen lassen müssen. Denn "ohne Kabinen, Spiegel, Schaufensterverglasung, Regale, anständigen Boden etc." könne man kein Kleiderverkaufsgeschäft betreiben (act. 26 Rz. 12). Zwar wi- - 26 - derspricht die Beklagte und erklärt, sie habe "überhaupt kein Interesse" am einge- bauten Mobiliar gehabt (act.”

“Mit der Verpflichtung der Beklagten, im Falle des Abschlusses eines Miet- vertrages zwischen ihr und der Vermieterin einen Geldbetrag an die Klägerin als Vormieterin für das in den Mieträumen durch sie eingebaute Mobiliar zu entrichten, haben die Parteien ein mietfremdes Rechtsgeschäft in Abhängigkeit zu einem miet- rechtlichen gebracht (vgl. act. 4/4 Ziff. IV). Zu prüfen ist vor dem Hintergrund der vorher ausgeführten Grundsätze, ob es sich dabei, wie von der Beklagten behaup- tet (act. 14 Rz. 59 ff.; act. 31 Rz. 30 ff.), um ein nichtiges Koppelungsgeschäft i.S.v. Art. 254 OR handelt. 4.3.2.1.1. Grundvoraussetzung für das Vorliegen eines Koppelungsgeschäfts i.S.v. Art. 254 OR ist dem Normzweck folgend wie aufgezeigt, dass der Mieter das an den Mietvertrag gekoppelte Geschäft nicht abgeschlossen hätte, hätte er völlig frei entscheiden können (vgl. E. 4.2.1.). Hatte er hingegen ein Eigeninteresse am Ver- tragsschluss, fällt eine Nichtigkeit von vornherein ausser Betracht. 4.3.2.1.2. Die Klägerin stellt sich auf den Standpunkt, die Beklagte habe ein eigenes Interesse an der Übernahme des von ihr eingebauten Mobiliars gehabt (act. 1 Rz. 63 und Rz. 66; act. 26 Rz. 59). Die Ausbauten seien für ein Kleiderverkaufsge- schäft unumgänglich und daher für die Beklagte "direkt und zu 100 % nutzbar und somit auch werthaltig" gewesen (act. 26 Rz. 12). Wären sie nicht bereits vorhanden gewesen, hätte die Beklagte sie zwingend selbst vornehmen lassen müssen. Denn "ohne Kabinen, Spiegel, Schaufensterverglasung, Regale, anständigen Boden etc.”

“Mit der Verpflichtung der Beklagten, im Falle des Abschlusses eines Miet- vertrages zwischen ihr und der Vermieterin einen Geldbetrag an die Klägerin als Vormieterin für das in den Mieträumen durch sie eingebaute Mobiliar zu entrichten, haben die Parteien ein mietfremdes Rechtsgeschäft in Abhängigkeit zu einem miet- rechtlichen gebracht (vgl. act. 4/4 Ziff. IV). Zu prüfen ist vor dem Hintergrund der vorher ausgeführten Grundsätze, ob es sich dabei, wie von der Beklagten behaup- tet (act. 14 Rz. 59 ff.; act. 31 Rz. 30 ff.), um ein nichtiges Koppelungsgeschäft i.S.v. Art. 254 OR handelt. 4.3.2.1.1. Grundvoraussetzung für das Vorliegen eines Koppelungsgeschäfts i.S.v. Art. 254 OR ist dem Normzweck folgend wie aufgezeigt, dass der Mieter das an den Mietvertrag gekoppelte Geschäft nicht abgeschlossen hätte, hätte er völlig frei entscheiden können (vgl. E. 4.2.1.). Hatte er hingegen ein Eigeninteresse am Ver- tragsschluss, fällt eine Nichtigkeit von vornherein ausser Betracht. 4.3.2.1.2. Die Klägerin stellt sich auf den Standpunkt, die Beklagte habe ein eigenes Interesse an der Übernahme des von ihr eingebauten Mobiliars gehabt (act. 1 Rz. 63 und Rz. 66; act. 26 Rz. 59). Die Ausbauten seien für ein Kleiderverkaufsge- schäft unumgänglich und daher für die Beklagte "direkt und zu 100 % nutzbar und somit auch werthaltig" gewesen (act. 26 Rz. 12). Wären sie nicht bereits vorhanden gewesen, hätte die Beklagte sie zwingend selbst vornehmen lassen müssen. Denn "ohne Kabinen, Spiegel, Schaufensterverglasung, Regale, anständigen Boden etc." könne man kein Kleiderverkaufsgeschäft betreiben (act. 26 Rz. 12). Zwar wi- - 26 - derspricht die Beklagte und erklärt, sie habe "überhaupt kein Interesse" am einge- bauten Mobiliar gehabt (act.”

“Die Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen eines verpönten Kop- pelungsgeschäfts trägt nach Art. 8 ZGB diejenige Partei, welche die Nichtigkeit des an den Mietvertrag gekoppelten Rechtsgeschäfts behauptet (BGer Urteil 4C.207/1998 vom 13. Januar 1999 E. 1.b/cc, in: mp 1/99 S. 41 f.; WEBER, in: Basler Kommentar OR I, a.a.O., Art. 254 N 8), mithin vorliegend die Beklagte. Bei Beja- hung des Koppelungsgeschäfts i.S.v. Art. 254 OR fällt das weitere Rechtsgeschäft infolge Nichtigkeit ex tunc dahin, während der Mietvertrag Geltung behält (PER- MANN, a.a.O., Art. 254 N 5; HIGI / BÜHLMANN, a.a.O., Art. 254 N 36 ff.; WYTTENBACH, a.a.O., S. 695). Eine übersetzte Gegenleistung kann auf das zulässige Mass redu- ziert werden (BGer Urteil 4C.207/1998 vom 13. Januar 1999 E. 2., in: mp 1/99 S. 41 f.; WYTTENBACH, a.a.O., S. 695; BIBER, in: SVIT Mietrechtkommentar, a.a.O., - 25 - Art. 254 N 30). Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu beachten und der Mieter kann sich jederzeit auf sie berufen (WYTTENBACH, a.a.O., S. 696; BIBER, in: SVIT Mietrechtkommentar, a.a.O., Art. 254 N 31 f.). Allerdings darf die Bestimmung nicht dazu missbraucht werden, unliebsame Verpflichtungen loszuwerden (BIBER, in: SVIT Mietrechtkommentar, a.a.O., Art. 254 N 17). Das kann namentlich der Fall sein, wenn der Mieter, der sich auf die Nichtigkeit beruft, die im Rahmen des Kop- pelungsgeschäfts übergebene Sache während einiger Zeit benutzt hat (vgl.”

“Die Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen eines verpönten Kop- pelungsgeschäfts trägt nach Art. 8 ZGB diejenige Partei, welche die Nichtigkeit des an den Mietvertrag gekoppelten Rechtsgeschäfts behauptet (BGer Urteil 4C.207/1998 vom 13. Januar 1999 E. 1.b/cc, in: mp 1/99 S. 41 f.; WEBER, in: Basler Kommentar OR I, a.a.O., Art. 254 N 8), mithin vorliegend die Beklagte. Bei Beja- hung des Koppelungsgeschäfts i.S.v. Art. 254 OR fällt das weitere Rechtsgeschäft infolge Nichtigkeit ex tunc dahin, während der Mietvertrag Geltung behält (PER- MANN, a.a.O., Art. 254 N 5; HIGI / BÜHLMANN, a.a.O., Art. 254 N 36 ff.; WYTTENBACH, a.a.O., S. 695). Eine übersetzte Gegenleistung kann auf das zulässige Mass redu- ziert werden (BGer Urteil 4C.207/1998 vom 13. Januar 1999 E. 2., in: mp 1/99 S. 41 f.; WYTTENBACH, a.a.O., S. 695; BIBER, in: SVIT Mietrechtkommentar, a.a.O., - 25 - Art. 254 N 30). Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu beachten und der Mieter kann sich jederzeit auf sie berufen (WYTTENBACH, a.a.O., S. 696; BIBER, in: SVIT Mietrechtkommentar, a.a.O., Art. 254 N 31 f.). Allerdings darf die Bestimmung nicht dazu missbraucht werden, unliebsame Verpflichtungen loszuwerden (BIBER, in: SVIT Mietrechtkommentar, a.a.O., Art. 254 N 17). Das kann namentlich der Fall sein, wenn der Mieter, der sich auf die Nichtigkeit beruft, die im Rahmen des Kop- pelungsgeschäfts übergebene Sache während einiger Zeit benutzt hat (vgl.”

“Elle soutient que le bail contiendrait une convention tarifaire illicite tendant à octroyer, en sus du loyer, un avantage financier indu à la sous-bailleresse. 4.1 4.1.1 Le contrat par lequel une personne (le bailleur) s'oblige à céder à une autre (le locataire) l'usage d'une chose pour une certaine durée, à charge pour celle-ci de lui verser une rémunération (loyer) est un contrat de bail à loyer au sens des art. 253 et suivants CO. 4.1.2 Selon l'art. 254 CO, une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée. Est notamment réputée transaction couplée au sens de cette disposition l'obligation du locataire d'acheter la chose louée, des meubles ou des actions ou de conclure un contrat d'assurance (art. 3 OBLF). On ne peut parler de transaction couplée illicite au sens de l'art. 254 CO que lorsque l'intérêt du preneur ou du futur locataire ne porte que sur le contrat de bail et que le bailleur fait dépendre sa conclusion ou sa continuité d'une autre transaction (ATF 118 II 157 consid. 3c; arrêt du Tribunal fédéral 4C_161/2001 du 26 septembre 2001 consid. 3). Pour admettre la légalité d'une transaction couplée, celle-ci doit satisfaire à trois conditions : la convention accessoire est une condition sine qua non de la conclusion du bail, il existe un rapport direct entre la convention et l'objet du bail, et il n'y a pas de disproportion entre la prestation et la contre-prestation (Droit du bail N° 18/2006, p. 15 et 16). 4.1.3 Aux termes de l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soi pour déguiser la nature véritable de la convention. Le juge doit donc rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices.”

“Die Vorinstanz verletzte auch kein Bundesrecht, wenn sie an-nahm, es liege kein nichtiges Koppelungsgeschäft im Sinne von Art. 254 OR vor. Was die Beschwerdeführerin dagegen vorträgt, ist nicht nachvollziehbar. Dies gilt etwa, wenn sie geltend macht, aus der Argumentation der Vorinstanz sei ersichtlich, dass sich die Beschwer-degegnerin eine besondere Machtstellung zu eigen gemacht habe. Dies ergibt sich aus den Erwägungen der Vorinstanz nicht. Im Übrigen war die Beschwerdegegnerin nicht Vermieterin und hatte somit letztlich keinen Einfluss auf den Abschluss eines Mietvertrages mit der Be-schwerdeführerin. Zudem entsprach es der Absicht beider Parteien, auf einen solchen Abschluss hinzuwirken. Dies folgt klar aus der Prä-ambel sowie Ziff. I der Vereinbarung. Eine Machtstellung der Be-schwerdegegnerin begründet dies nicht. Die Vorinstanz bejahte auch ein Eigeninteresse der Beschwerde-führerin am Vertrag mit der Beschwerdegegnerin zu Recht. Darauf kann verwiesen werden. Mit ihrem unbelegten Einwand, wonach sie nur die Wahl gehabt habe, das Lokal mit der Einrichtung zu mieten oder gar nicht, weist die Beschwerdeführerin die Erwägungen der Vor-instanz nicht als willkürlich aus.”

“oder HUGUENIN, a.a.O., Rz. 598). Demnach wäre eine allfällige Leistungsinäquivalenz auch unter diesem Gesichtspunkt nicht als sittenwidrig i.S.v. Art. 20 OR zu beurteilen. - 32 - 4.4.Fazit Zusammenfassend gelingt es der Beklagten nicht zu beweisen, dass es sich beim Vertrag vom November 2012 um ein nichtiges Koppelungsgeschäft i.S.v. Art. 254 OR handelt: Nachdem sie bereits daran scheitert aufzuzeigen, dass sie kein Ei- geninteresse am Vertragsschluss hatte, gelingt es der Beklagten weder die Unlau- terkeit bzw. ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen den vereinbarten Leistun- gen noch die Koppelung der Verträge i.S.v. Art. 254 OR genügend aufzuzeigen. Damit fällt auch eine Qualifikation als verpöntes Schlüsselgeld i.S.v. Art. 254 OR ausser Betracht (so im Übrigen auch die Parteien: act. 1 Rz. 39 ff.; act. 14 Rz. 57; act. 26 Rz. 59). Schliesslich erweist sich auch eine Subsumption der Ausführungen der Beklagten unter die Tatbestände Übervorteilung oder Sittenwidrigkeit als für die Beklagte nicht zielführend. 5.Nichterfüllung 5.1.Streitpunkte”

“254 CO exige de plus qu'il y ait absence de lien direct entre les obligations contractées par le locataire dans la transaction couplée et l'usage de la chose louée. La doctrine majoritaire relève, à juste titre, que ce sont les prétentions abusives du bailleur, et non de n'importe quel tiers, contre lesquelles le législateur voulait lutter (cf. TF 4C.161/2001 du 26 septembre 2001 consid. 3). Le Tribunal fédéral a souligné l'importance du critère de l'abus, puisqu'il a jugé qu'en cas d'important déséquilibre entre les prestations, il pouvait y avoir une transaction couplée même en cas de relation directe entre les deux contrats (CACI 10 septembre 2013/467 et les réf. citées). Le bail peut être couplé avec n'importe quelle autre transaction. L'objet de cette transaction n'est pas limité à un type particulier de contrat. La transaction couplée est un contrat distinct du bail à loyer, qui ne ressortit pas à l'objet ordinaire de celui-ci, et qui est imposé au locataire (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 219). La nullité de la convention couplée, selon l'art. 254 CO, n'affecte pas le bail. Celui-ci demeure pleinement valable. Si la transaction couplée figure dans un contrat distinct, celui-ci est nul. En cas de prix surfait, le montant imposé au locataire est réduit. La nullité intervient rétroactivement et ses effets remontent au jour de la conclusion de la transaction couplée. S'il entend récupérer les montants indument payés au bailleur pour la transaction couplée nulle, le locataire doit agir dans l'année où il a eu connaissance de la nullité. Dans ce cadre, le locataire doit restituer au bailleur ou au tiers les prestations reçues en vertu de la transaction couplée (Lachat et al., op. cit., p. 226). On désigne en général par le terme « pas-de-porte » la somme d'argent qu'un locataire exige de son successeur pour bénéficier d'un transfert de son bail, respectivement pour la renonciation à son droit au bail. Ce pas-de-porte s'accompagne souvent, voire se confond, avec un contrat de remise de commerce, qui porte également sur la vente de mobilier, d'une clientèle et éventuellement d'un stock.”

“28 ad art. 254 CO; Lachat, op. cit., p. 222 et références citées; Droit du bail N° 18/2006, p. 14). Toutefois, la transaction ne doit pas aboutir à un prix de vente exagéré, un tel fait constituant un indice selon lequel cette obligation a été imposée au locataire contre sa volonté (arrêt du Tribunal fédéral 4C.255/2004 du 17 novembre 2004 consid. 4.3 et les références citées). Dans un tel cadre, le contrat subsiste mais subit des modifications, soit une diminution de la prestation du locataire ou une augmentation de la prestation du bailleur. Ainsi, le locataire pourra obtenir la réduction du loyer surfait relative à la mise à disposition du mobilier et exiger le remboursement de ce qu'il a payé en trop (Montini/Bouverat, op. cit., n. 48 ad. 254 CO). 4.1.4 Si une partie du contrat se révèle nulle au regard de l'art. 254 CO, la nullité ne concerne toutefois que la clause contractuelle y relative, et non l'ensemble du contrat (FF 1985 I, p. 1466; Montini/Bouverat, op. cit., n. 48 ad. art. 254 CO). 4.1.5 En cas de nullité, le locataire dispose d'un droit de répétition fondé sur l'enrichissement illégitime. Il doit agir dans l'année où il a eu connaissance de la nullité, mais au plus tard dans les dix ans qui suivent la conclusion de la transaction couplée (art. 67 CO; ACJC/981/2016 du 13 juillet 2016 consid. 7; Lachat, op. cit., p. 226; Montini/Bouverat, op. cit., n. 45 ad art. 254 CO). 4.2 En l'espèce, le contrat signé le 2 mai 2017 entre les parties portait d'une part sur le rachat du fonds de commerce (100'000 fr.) et du stock (24'276 fr.) et d'autre part, sur la sous-location de l'arcade. L'appelant a confirmé durant la procédure que le rachat du fonds de commerce était la condition sine qua non à l'acceptation de sa part de la sous-location de l'arcade. La valeur de rachat du fonds de commerce comprenait, selon l'appelant, d'une part les travaux effectués dans l'arcade, afin de transformer celle-ci en commerce de proximité et, d'autre part, le pas-de-porte de 50'000 fr.”

“L'appartement litigieux, de 2,5 pièces, disposait d'une grande surface habitable de 75,3 m2 ; il était situé dans un village à la campagne. Au vu de sa taille, ce type de logement convenait bien à un couple sans enfants et il n'était pas rare que les couples disposent de deux véhicules, surtout lorsqu'ils vivaient en dehors des zones urbaines. Le tribunal a dès lors retenu qu’il ne pouvait être considéré que le fait d'intégrer la location de deux places de parc dans le bail portant sur un tel logement serait exorbitant au point de retenir l'existence d'une obligation sans lien direct avec l'usage de la chose. Selon son expérience, le loyer de ces places intérieures, de 120 fr. par mois chacune, n'était au demeurant pas surfait compte tenu des prix du marché. D'ailleurs, N.________ n'avait pas allégué ni démontré qu'il avait été contraint de louer les deux places de parc en question sans nécessité, dès lors que sa compagne et lui avaient une voiture et qu'ils avaient utilisé ces places. Le contrat de bail signé ne tombait ainsi pas sous le coup de l'art. 254 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) (transactions couplées) et l'ensemble de ses clauses étaient donc valables. Au regard de l'art. 264 CO, cela impliquait que N.________ devait présenter un candidat prêt à reprendre le bail dans son entier tel qu'il avait été conclu, ce dont il était conscient lorsqu'il avait passé des annonces de mise en location, qui mentionnaient clairement que l'objet du bail comprenait deux places de parc. En tout état de cause, même si l'argumentation du locataire n'était pas infondée, le fait pour lui de se prévaloir de la nullité d'une partie des clauses du contrat au moment où il souhaitait se départir du bail de manière anticipée dans le but de contourner ses obligations relevant de l'art. 264 CO se heurtait à l'interdiction de l'abus de droit. Il fallait donc retenir que les candidats présentés par N.________ s'étaient désistés sans aucune faute du bailleur, en particulier au regard du fait que les renoncements des candidats étaient intervenus alors même que la gérance leur avait indiqué – le jour même de l'acceptation de la candidature de l'un, respectivement le lendemain du désistement de l'autre – qu'il était envisageable que le propriétaire accepte de ne louer qu'une seule place de parc.”

“Par ailleurs, hormis sa prétendue erreur quant à son engagement financier, le recourant n'allègue pas de fait pouvant tomber sous la qualification de contrainte au sens de l'art. 28 CO. Par conséquent, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que les conditions de l'erreur essentielle et du dol n'étaient a priori pas remplies. Il sera, à titre superfétatoire, relevé que la convention de remise de commerce du 30 janvier 2015 aurait été conclue avant même que le bailleur n'en soit informé et que B______ ne devienne locataire du bail sis 1______. Rien ne permet de retenir, à première vue, que le bailleur a été au courant du contrat de remise de commerce, aucun échange de correspondance n'ayant été produit sur ce point. En outre, il n'est pas allégué que C______ aurait agi pour la bailleresse. Il apparait donc que la convention de remise de commerce du 30 janvier 2015 aurait été négociée et conclue de manière indépendante au contrat de bail et sans que le bailleur ne soit même impliqué, de sorte qu'elle ne contrevient pas à l'art. 254 CO et que les parties se sont valablement engagées. Il est vrai que généralement les "frais de créanciers" réclamés par les institutions de recouvrement en sus des montants initialement dus ne sont pas justifiés, de sorte qu'il pourrait être admis par le juge du fond que la somme de 16'995 fr. ne soit pas due. Cela étant, dans la mesure où le recourant a fait opposition au commandement de payer, il pourra faire valoir ses arguments à moindre frais en procédure sommaire, en tant que défendeur dans une éventuelle procédure de mainlevée initiée par I______ SA. Compte tenu de l'ensemble de ce qui précède, c'est à bon droit que la Vice-présidente du Tribunal civil a refusé d'octroyer le bénéfice de l'assistance juridique au recourant. Partant, le recours infondé, sera rejeté. 4.             Sauf exceptions non réalisées en l'espèce, il n'est pas perçu de frais judiciaires pour la procédure d'assistance juridique (art. 119 al. 6 CPC). Le recourant ayant succombé, il ne saurait se voir allouer des dépens.”

“Or, la convention de remise de commerce, non produite, aurait été conclue le 30 janvier 2015, soit avant même que le bailleur n'en soit informé et que le recourant ne devienne locataire. Rien ne permet de retenir à première vue que le bailleur a été au courant du contrat de remise de commerce; aucun échange de correspondance n'ayant été produit sur ce point. En outre, il n'est pas allégué que B______ aurait agi pour la bailleresse. Même à retenir, comme l'allègue le recourant, qu'une partie de la doctrine puisse critiquer la jurisprudence du Tribunal fédéral selon laquelle le bailleur doit être au minimum informé de la transaction couplée pour qu'elle soit illicite, rien ne laisse présager que les tribunaux s'écarteraient de la jurisprudence du Tribunal fédéral, étant relevé que le recourant se garde de citer les "nombreuses décisions" cantonales contraires qui auraient été selon lui rendues. C'est ainsi à juste titre que la Vice-présidente du Tribunal de première instance a considéré que le recourant n'avait pas rendu vraisemblable que les conditions de l'art. 254 CO étaient remplies en l'espèce. Dans la mesure où la convention du 30 janvier 2015 est, a priori, valable, le recourant ne rend pas vraisemblable que les conditions permettant d'invalider les contrats des 3 juillet 2015 et 25 février 2019 pour erreur essentielle seraient remplies en l'espèce. Par ailleurs, hormis sa prétendue erreur quant à son engagement financier, le recourant n'allègue pas de fait pouvant tomber sous la qualification de contrainte au sens de l'art. 28 CO. Le recourant ne rend donc pas vraisemblable qu'il aurait été victime de dol. Il est vrai que généralement les "frais de créancier" réclamés par les institutions de recouvrement en sus des montants initialement dus ne sont pas justifiés, de sorte qu'il pourrait être admis par le juge du fond que la somme de 23'320 fr. ne soit pas due. Toutefois, force est de constater que le recourant ne fournit aucune preuve que ce montant lui ait effectivement été réclamé, faute d'avoir produit le commandement de payer et l'avis de saisie correspondant.”

“Die Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen eines verpönten Kop- pelungsgeschäfts trägt nach Art. 8 ZGB diejenige Partei, welche die Nichtigkeit des an den Mietvertrag gekoppelten Rechtsgeschäfts behauptet (BGer Urteil 4C.207/1998 vom 13. Januar 1999 E. 1.b/cc, in: mp 1/99 S. 41 f.; WEBER, in: Basler Kommentar OR I, a.a.O., Art. 254 N 8), mithin vorliegend die Beklagte. Bei Beja- hung des Koppelungsgeschäfts i.S.v. Art. 254 OR fällt das weitere Rechtsgeschäft infolge Nichtigkeit ex tunc dahin, während der Mietvertrag Geltung behält (PER- MANN, a.a.O., Art. 254 N 5; HIGI / BÜHLMANN, a.a.O., Art. 254 N 36 ff.; WYTTENBACH, a.a.O., S. 695). Eine übersetzte Gegenleistung kann auf das zulässige Mass redu- ziert werden (BGer Urteil 4C.207/1998 vom 13. Januar 1999 E. 2., in: mp 1/99 S. 41 f.; WYTTENBACH, a.a.O., S. 695; BIBER, in: SVIT Mietrechtkommentar, a.a.O., - 25 - Art. 254 N 30). Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu beachten und der Mieter kann sich jederzeit auf sie berufen (WYTTENBACH, a.a.O., S. 696; BIBER, in: SVIT Mietrechtkommentar, a.a.O., Art. 254 N 31 f.). Allerdings darf die Bestimmung nicht dazu missbraucht werden, unliebsame Verpflichtungen loszuwerden (BIBER, in: SVIT Mietrechtkommentar, a.a.O., Art. 254 N 17). Das kann namentlich der Fall sein, wenn der Mieter, der sich auf die Nichtigkeit beruft, die im Rahmen des Kop- pelungsgeschäfts übergebene Sache während einiger Zeit benutzt hat (vgl.”

“254 CO sont du reste également réunies en l'espèce sur cet aspect : l'appelant a agi en qualité de sous-bailleur à l'égard de l'intimé; il a fait dépendre la sous-location de l'arcade du paiement de cette somme; et, comme déjà indiqué, celle-ci ne correspondait à aucune prestation en lien avec le bail ou la destination des locaux. Le fait que ce montant équivalait au pas-de-porte que l'appelant avait lui-même payé en 2015 à la précédente locataire ne saurait guérir sa nullité. En effet, même dans ce cadre, le pas-de-porte payé à la précédente locataire ne correspondait à aucune contre-prestation, ce d'autant plus que cette dernière n'exploitait pas l'arcade, les locaux ayant été laissés à l'abandon. Dès lors, les chiffres 1 à 3 du dispositif de la décision attaquée seront annulés. Il sera statué à nouveau dans le sens de la constatation de l'irrecevabilité partielle de la demande, puis de la nullité partielle du contrat signé le 2 mai 2017, en lien avec le paiement de ce pas-de-porte de 50'000 fr. Enfin, l'appelant sera condamné à restituer ladite somme à l'intimé, avec intérêts moratoires à 5% l'an à la date de transaction, soit au 2 mai 2017, au regard de l'effet ex tunc de la nullité (Montini/Bouverat, op. cit., n. 40 ad art. 254 CO). 4.3 Sur la question de la prescription, il n'y a pas lieu de s'écarter de la constatation des premiers juges, selon laquelle l'intimé n'a eu connaissance de la nullité de certaines clauses du contrat de vente du fonds de commerce qu'après avoir consulté un avocat, ceci dans le courant de mai 2018, en raison de la résiliation de son bail par l'appelant. En effet, il ne ressort pas de la procédure qu'au moment de la conclusion du contrat, l'intimé aurait été assisté d'une personne expérimentée en matière de vente du fonds de commerce ou de bail. Par ailleurs, la consultation d'un avocat peu de temps après la résiliation de son bail apparaît comme plausible. Le fait que l'appelant mette en doute certaines déclarations de l'intimé, notamment dans le cadre d'un litige avec une assurance, au sujet d'un sinistre en 2019, ne change rien à ce qui précède. Ainsi, la demande déposée le 29 juin 2018, soit moins d'un mois après avoir consulté un avocat, n'était pas prescrite. 5. A teneur de l'art.”

“Unter einem Koppelungsgeschäft versteht man zwei oder mehrere Verträge, die in mehr oder weniger ausgeprägter, aber doch relevanter Art voneinander ab- hängen, wobei nach dem gemeinsamen Parteiwillen keiner der Verträge ohne den anderen Geltung haben soll (PERMANN, in: OFK OR, a.a.O., Art. 254 N 2; BIBER, in: SVIT Mietrechtkommentar, 4. Aufl., Zürich 2018, Art. 254 N 6). Koppelungsge- schäfte i.S.v. Art. 254 OR verbinden einen Mietvertrag von Wohn- oder Geschäfts- räumen mit einem weiteren, atypischen Rechtsgeschäft (WEBER, in: Basler Kom- mentar OR I, a.a.O., Art. 254 N 2). Sie sind dann unzulässig, wenn der Mietvertrag der Wohn- oder Geschäftsräume mit dem weiteren, mietfremden Rechtsgeschäft kumulativ (i) in der Art gekoppelt ist, dass der Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrages vom weiteren Rechtsgeschäft im Sinne einer conditio sine qua non abhängig gemacht wird, (ii) kein unmittelbarer Zusammenhang des weiteren Rechtsgeschäfts mit dem Gebrauch der Mietsache besteht und (iii) die Koppelung missbräuchlich ist (BGer Urteil 4C.255/2004 vom 17. November 2004 E. 4.3; HIGI / BÜHLMANN, in: Zürcher Kommentar. Vorbemerkungen zum”

“A cet égard, l'on ignore la suite donnée à sa requête et, en particulier, si une instruction a été ouverte, respectivement si une décision sera prochainement rendue. Dans ce contexte, la suspension sollicitée ni nécessaire ni opportune, étant rappelé que la suspension de procédure ne doit être admise qu'à titre exceptionnel, eu égard à l'exigence de célérité. L'appelante sera donc déboutée de ce chef de conclusions. 4. L'appelante remet partiellement en cause la validité du contrat de bail conclu entre les parties, reprochant aux premiers juges d'avoir nié l'existence d'un acte simulé lors de la conclusion du contrat. Elle soutient que le bail contiendrait une convention tarifaire illicite tendant à octroyer, en sus du loyer, un avantage financier indu à la sous-bailleresse. 4.1 4.1.1 Le contrat par lequel une personne (le bailleur) s'oblige à céder à une autre (le locataire) l'usage d'une chose pour une certaine durée, à charge pour celle-ci de lui verser une rémunération (loyer) est un contrat de bail à loyer au sens des art. 253 et suivants CO. 4.1.2 Selon l'art. 254 CO, une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée. Est notamment réputée transaction couplée au sens de cette disposition l'obligation du locataire d'acheter la chose louée, des meubles ou des actions ou de conclure un contrat d'assurance (art. 3 OBLF). On ne peut parler de transaction couplée illicite au sens de l'art. 254 CO que lorsque l'intérêt du preneur ou du futur locataire ne porte que sur le contrat de bail et que le bailleur fait dépendre sa conclusion ou sa continuité d'une autre transaction (ATF 118 II 157 consid. 3c; arrêt du Tribunal fédéral 4C_161/2001 du 26 septembre 2001 consid. 3). Pour admettre la légalité d'une transaction couplée, celle-ci doit satisfaire à trois conditions : la convention accessoire est une condition sine qua non de la conclusion du bail, il existe un rapport direct entre la convention et l'objet du bail, et il n'y a pas de disproportion entre la prestation et la contre-prestation (Droit du bail N° 18/2006, p.”

“4) Le 16 juin 2015, le propriétaire a conclu deux contrats de bail à loyer avec Monsieur C______ (ci-après : le locataire) portant d’une part sur l’appartement et d’autre part sur la place de stationnement. Le 30 juin 2015, il a conclu un troisième contrat de bail portant sur la location du mobilier garnissant le logement pour un loyer mensuel de CHF 500.-. 5) En réponse à une interpellation de l’ASLOCA, l’OCLPF a précisé, le 26 juillet 2019, que l’immeuble du ______ sortirait du contrôle de l’État le 30 avril 2021. Les dispositions de l’art. 39 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) restaient réservées. 6) Le 29 janvier 2020, le locataire a formé une requête en constatation de droit et demande en paiement devant le Tribunal des baux et loyer (ci-après : TBL). Il a conclu à ce que soit constatée la nullité du contrat de location de mobilier du 30 juin 2015 au motif qu’il s’agissait d’une transaction couplée au sens de l’art. 254 CO. 7) a. Le 13 avril 2020, le propriétaire a interpellé l’OCLPF sur les différences entre les méthodes de calcul du montant du bail afférent au mobilier, évoquées, respectivement, dans leur pratique administrative PA/DI/031.04 (ci-après : la pratique administrative), fondée sur le prix de revient du mobilier, et un arrêt du Tribunal fédéral du 30 septembre 1993 se référant à un pourcentage du loyer. b. Après un échange de courriels et en réponse à plusieurs questions posées par le propriétaire, Monsieur D______, chef de projet à l’OCLPF, a précisé, le 28 avril 2020, qu’aucune version précédente de la pratique administrative ne faisait mention de locations meublées. Pour les personnes faisant la demande, lors de l’établissement du loyer maximum admis avec éventuelles locations meublées, une phrase rappelant dans le courrier que la location d’un appartement meublé pouvait éventuellement faire l’objet de la conclusion de contrats séparés, dans les limites admises par la jurisprudence du CO, pour ce qui relevait de la fixation du montant requis.”

“254 CO, une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée. Cette disposition prohibe une transaction couplée avec le bail dans laquelle l'accord de volonté entre les parties n'est qu'apparent. La volonté du locataire est donc viciée. Il faut pouvoir admettre que le locataire n'aurait pas conclu la transaction couplée avec le bail s'il avait été entièrement libre de se déterminer. Pour être illicite au sens de l'art. 254 CO, la transaction couplée doit constituer la condition sine qua non du bail. On ne peut parler de transaction couplée illicite au sens de l'art. 254 CO que lorsque l'intérêt du preneur ou du futur locataire ne porte que sur le contrat de bail et que le bailleur fait dépendre sa conclusion ou sa continuité d'une autre transaction (ATF 118 II 157 consid. 3c, JdT 1993 I 648). La conclusion de la transaction couplée doit constituer en quelque sorte le prix à payer par le locataire pour obtenir le bail ou son renouvellement. Pour être applicable, l'art. 254 CO exige de plus qu'il y ait absence de lien direct entre les obligations contractées par le locataire dans la transaction couplée et l'usage de la chose louée. En cas d'important déséquilibre entre les prestations, il peut y avoir une transaction couplée même en cas de relation directe entre les deux contrats (CACI 10 septembre 2013/467 consid. 3c et les réf. citées). Le locataire qui tarderait à se prévaloir de la nullité de la transaction couplée commettrait, selon les circonstances, un abus de droit (art. 2 al. 2 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210]) (CACI 10 septembre 2013/467 consid. 3c). 5.3 En l’espèce, l’argument de l'appelant selon lequel les annonces qu’il avait publiées indiquaient que les deux places de parc étaient « en sus » et qu'elles avaient ainsi augmenté les chances de relocation se heurte à tout le moins au libellé de l'annonce parue sur le groupe [...] « [...] », selon lequel les deux places de parc étaient obligatoires. Pour le surplus, le désistement des deux candidats n'est plus déterminant au vu des développements qui précèdent (cf.”

“Fest steht, dass ein nichtiges Koppelungsgeschäft vorliegt, wenn die Kop- pelung von der Vermieterin selbst gewollt und überwiegend in ihrem Interesse ist (HIGI / BÜHLMANN, a.a.O., Art. 254 N 26) und der Mieter zum Vertragsschluss des weiteren Rechtsgeschäfts 'gedrängt' worden ist (BGer Urteil 4C.255/2004 vom 17. November 2004 E. 4.3; BIBER, in: SVIT Mietrechtkommentar, a.a.O., Art. 254 N 16; HIGI / BÜHLMANN, a.a.O., Art. 254 N 13). Betreffend die Frage, ob ein nichti- ges Koppelungsgeschäft auch von einem Dritten ausgehen kann, hat das Bundes- gericht im Zusammenhang mit der Vereinbarung eines Schlüsselgeldes zwischen - 24 - einem Mieter und dessen Nachfolgemieter die Auffassung der Vorinstanz gestützt, dass als Dritter i.S.v. Art. 254 OR nur derjenige gelten könne, welcher anstelle, im Namen und auf Rechnung der Vermieterin handle und wonach eine Vereinbarung zwischen dem ein- und dem ausziehenden Mieter nur nichtig i.S.v. Art. 254 OR sei, wenn die Vermieterin von dieser Vereinbarung Kenntnis habe und ihr zugestimmt habe (BGer Urteil 4C.161/2001 vom 26. September 2001 E. 3.; ebenso: WET- ZEL / MESEK, a.a.O., S. 8, die ausführen: "eine Vereinbarung zwischen dem beste- henden und dem neu einziehenden Mieter [kann] nur nichtig sein [...], wenn der Vermieter direkt vom Koppelungsgeschäft profitiert, indem er einen Teil oder den gesamten Betrag des Schlüsselgeldes erhält" oder HULLIGER / HEINRICH, in: CHK OR, a.a.O., Art. 254 N 6; WYTTENBACH, a.a.O., S. 690). Davon abweichend wird in der (neueren) Lehre teilweise vertreten, die Einflussnahme der Vermieterin auf den Dritten sei für eine verpönte Koppelung nicht vorauszusetzen (vgl. WEBER, in: Bas- ler Kommentar OR I, a.a.O., Art. 254 N 5; vgl.”

“254 CO, une transaction couplée avec le bail d'habitation ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée. Par exemple, une convention de pas de porte peut tomber sous le coup de l'art. 254 CO, lorsqu'elle est une condition pour la conclusion du contrat de bail (Lachat, Commentaire romande Code des Obligations I, 2012, n. 6 ad. art. 254 CO). L'art. 254 CO prohibe les transactions couplées répondant à trois conditions cumulatives: le bail porte sur une habitation même de luxe ou un local commercial, l'affaire couplée est la condition sine qua non de la conclusion ou de la poursuite du bail et l'obligation imposée au locataire par la transaction couplée est sans relation directe avec l'usage des locaux loués (Lachat, op. cit. ad art. 254 CO). Selon le Tribunal fédéral, le bailleur est la seule personne pouvant effectuer un couplage à même d'être réprouvé par la loi, le tiers au sens de l'art. 254 CO étant celui qui agit en lieu et place du bailleur et pour le compte de ce dernier (arrêt du Tribunal fédéral 4C_161/2001 du 26 septembre 2001 consid. 3). Dans certains cas l'art. 254 CO est applicable pour une transaction impliquant non pas le bailleur mais un tiers. Toutefois, un couplage illicite ne peut entrer en ligne de compte que lorsque le bailleur a au moins eu connaissance de la transaction et l'a acceptée; le bailleur doit être conscient du lien couplé pour que celui-ci puisse être considéré comme illicite (Honseill/Vogt/Wiegand, Commentaire bâlois, 2020, 7e ed., n.5 ad art. 254 CO). 3.2. En l'espèce, le recourant fonde la nullité des contrats des 3 juillet 2015 et 25 février 2019 exclusivement sur la prétendue nullité de la convention du 30 janvier 2015, par laquelle il s'est engagé à reprendre la dette du vendeur envers D______ SA, de manière contraire à l'art. 254 CO. Or, la convention de remise de commerce, non produite, aurait été conclue le 30 janvier 2015, soit avant même que le bailleur n'en soit informé et que le recourant ne devienne locataire.”

“254 CO prohibe les transactions couplées répondant à trois conditions cumulatives: le bail porte sur une habitation même de luxe ou un local commercial, l'affaire couplée est la condition sine qua non de la conclusion ou de la poursuite du bail et l'obligation imposée au locataire par la transaction couplée est sans relation directe avec l'usage des locaux loués (Lachat, op. cit. ad art. 254 CO). Selon le Tribunal fédéral, le bailleur est la seule personne pouvant effectuer un couplage à même d'être réprouvé par la loi, le tiers au sens de l'art. 254 CO étant celui qui agit en lieu et place du bailleur et pour le compte de ce dernier (arrêt du Tribunal fédéral 4C_161/2001 du 26 septembre 2001 consid. 3). Dans certains cas l'art. 254 CO est applicable pour une transaction impliquant non pas le bailleur mais un tiers. Toutefois, un couplage illicite ne peut entrer en ligne de compte que lorsque le bailleur a au moins eu connaissance de la transaction et l'a acceptée; le bailleur doit être conscient du lien couplé pour que celui-ci puisse être considéré comme illicite (Honseill/Vogt/Wiegand, Commentaire bâlois, 2020, 7e ed., n.5 ad art. 254 CO). 3.2. En l'espèce, le recourant fonde la nullité des contrats des 3 juillet 2015 et 25 février 2019 exclusivement sur la prétendue nullité de la convention du 30 janvier 2015, par laquelle il s'est engagé à reprendre la dette du vendeur envers D______ SA, de manière contraire à l'art. 254 CO. Or, la convention de remise de commerce, non produite, aurait été conclue le 30 janvier 2015, soit avant même que le bailleur n'en soit informé et que le recourant ne devienne locataire. Rien ne permet de retenir à première vue que le bailleur a été au courant du contrat de remise de commerce; aucun échange de correspondance n'ayant été produit sur ce point. En outre, il n'est pas allégué que B______ aurait agi pour la bailleresse. Même à retenir, comme l'allègue le recourant, qu'une partie de la doctrine puisse critiquer la jurisprudence du Tribunal fédéral selon laquelle le bailleur doit être au minimum informé de la transaction couplée pour qu'elle soit illicite, rien ne laisse présager que les tribunaux s'écarteraient de la jurisprudence du Tribunal fédéral, étant relevé que le recourant se garde de citer les "nombreuses décisions" cantonales contraires qui auraient été selon lui rendues.”

“Titel [Art. 253 - 273c OR] Art. 253 - 265 OR, 5. Aufl., Zürich 2019, Art. 254 N 12 ff. und N 31 ff.; BIBER, in: SVIT Mietrechtkommentar, a.a.O., Art. 254 N 8 ff.). Letzteres kann darin bestehen, dass die Zustimmung des Mieters zum Koppelungsgeschäft auf unlautere Weise erhältlich gemacht wird, dass die Koppelung selber einen un- lauteren Zweck verfolgt oder dass die Koppelung im Licht der loyalen Verkehrsauf- fassung in sich unlauter erscheint (HIGI / BÜHLMANN, a.a.O., Art. 254 N 14). Besteht ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen den Leistungen des Vermieters und des Mieters, findet Art. 254 OR auch auf gekoppelte Rechtsgeschäfte Anwendung, bei - 23 - welchen die Verpflichtung des Mieters mit dem Gebrauch der Sache zusammen- hängt (BGer Urteil 4C.255/2004 vom 17. November 2004 E. 4.3; BGer Ur- teil 4C.207/1998 vom 13. Januar 1999 E. 1.b/cc, in: mp 1/99 S. 41 f.; BGer Ur- teil 4C.187/1998 vom 2. Dezember 1998 E. 3.e, in: mp 1/99 S. 38 f.; WEBER, in: Basler Kommentar OR I, a.a.O., Art. 254 N 3a). Hintergrund der Unzulässigkeit ist, dass die Willensübereinstimmung in Bezug auf das weitere Rechtsgeschäft nur scheinbar besteht, weil der Wille des Mieters insofern mangelhaft ist, als er das an den Mietvertrag gekoppelte Geschäft nicht abgeschlossen hätte, hätte er völlig frei entscheiden können (BGE 118 II 157 E. 3.c; BGer Urteil 4C.255/2004 vom”

“257 CPC, sans tentative de conciliation préalable, si l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (art. 257 al. 1 let. a CPC) et que la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 let. b CPC). Tel est évidemment le cas lorsque l'action en expulsion a été précédée d'une procédure de contestation du congé et qu'un jugement constatant la validité du congé est en force et exécutoire, du moment qu'il ne reste plus au juge de l'expulsion qu'à donner ordre au locataire de restituer les locaux (TF 4A_143/2014 du 23 juin 2014 consid. 4.1.2). 4.2.5 A teneur de l'art. 254 CO, une transaction couplée avec le bail de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation avec l'usage de la chose louée. Pour être illicite au sens de l'art. 254 CO, la transaction couplée doit constituer la condition sine qua non du bail (Higi, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, 5e éd., Zurich 2019, n. 17 ad art. 254 CO). On ne peut parler de transaction couplée illicite au sens de l'art. 254 CO que lorsque l'intérêt du preneur ou du futur locataire ne porte que sur le contrat de bail et que le bailleur fait dépendre sa conclusion ou sa continuité d'une autre transaction (ATF 118 Il 157 consid. 3c, JdT 1993 I 648). Pour être applicable, l'art. 254 CO exige de plus qu'il y ait absence de lien direct entre les obligations contractées par le locataire dans la transaction couplée et l'usage de la chose louée. La doctrine majoritaire relève, à juste titre, que ce sont les prétentions abusives du bailleur, et non de n'importe quel tiers, contre lesquelles le législateur voulait lutter (cf. TF 4C.161/2001 du 26 septembre 2001 consid. 3). Le Tribunal fédéral a souligné l'importance du critère de l'abus, puisqu'il a jugé qu'en cas d'important déséquilibre entre les prestations, il pouvait y avoir une transaction couplée même en cas de relation directe entre les deux contrats (CACI 10 septembre 2013/467 et les réf.”

“Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les références citées). Si, en revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879). 4.2.2 A teneur de l'art. 254 CO, une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée. Cette disposition prohibe une transaction couplée avec le bail dans laquelle l'accord de volonté entre les parties n'est qu'apparent. La volonté du locataire est donc viciée. Il faut pouvoir admettre que le locataire n'aurait pas conclu la transaction couplée avec le bail s'il avait été entièrement libre de se déterminer. Pour être illicite au sens de l'art. 254 CO, la transaction couplée doit constituer la condition sine qua non du bail. On ne peut parler de transaction couplée illicite au sens de l'art. 254 CO que lorsque l'intérêt du preneur ou du futur locataire ne porte que sur le contrat de bail et que le bailleur fait dépendre sa conclusion ou sa continuité d'une autre transaction (ATF 118 II 157 consid.”

“Le juge de l'expulsion examine la validité du congé, comme la prolongation du bail, à titre préjudiciel. Toutefois, si ces questions ont déjà fait l'objet d'une action en contestation du congé et d'un jugement en force et exécutoire, le juge de l'expulsion est lié par celui-ci. L'action en expulsion formée par le bailleur (art. 267 al. 1 CO) peut faire l'objet de la procédure du cas clair de l'art. 257 CPC, sans tentative de conciliation préalable, si l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (art. 257 al. 1 let. a CPC) et que la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 let. b CPC). Tel est évidemment le cas lorsque l'action en expulsion a été précédée d'une procédure de contestation du congé et qu'un jugement constatant la validité du congé est en force et exécutoire, du moment qu'il ne reste plus au juge de l'expulsion qu'à donner ordre au locataire de restituer les locaux (TF 4A_143/2014 du 23 juin 2014 consid. 4.1.2). 4.2.5 A teneur de l'art. 254 CO, une transaction couplée avec le bail de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation avec l'usage de la chose louée. Pour être illicite au sens de l'art. 254 CO, la transaction couplée doit constituer la condition sine qua non du bail (Higi, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, 5e éd., Zurich 2019, n. 17 ad art. 254 CO). On ne peut parler de transaction couplée illicite au sens de l'art. 254 CO que lorsque l'intérêt du preneur ou du futur locataire ne porte que sur le contrat de bail et que le bailleur fait dépendre sa conclusion ou sa continuité d'une autre transaction (ATF 118 Il 157 consid. 3c, JdT 1993 I 648). Pour être applicable, l'art. 254 CO exige de plus qu'il y ait absence de lien direct entre les obligations contractées par le locataire dans la transaction couplée et l'usage de la chose louée. La doctrine majoritaire relève, à juste titre, que ce sont les prétentions abusives du bailleur, et non de n'importe quel tiers, contre lesquelles le législateur voulait lutter (cf.”

“28 ad art. 254 CO; Lachat, op. cit., p. 222 et références citées; Droit du bail N° 18/2006, p. 14). Toutefois, la transaction ne doit pas aboutir à un prix de vente exagéré, un tel fait constituant un indice selon lequel cette obligation a été imposée au locataire contre sa volonté (arrêt du Tribunal fédéral 4C.255/2004 du 17 novembre 2004 consid. 4.3 et les références citées). Dans un tel cadre, le contrat subsiste mais subit des modifications, soit une diminution de la prestation du locataire ou une augmentation de la prestation du bailleur. Ainsi, le locataire pourra obtenir la réduction du loyer surfait relative à la mise à disposition du mobilier et exiger le remboursement de ce qu'il a payé en trop (Montini/Bouverat, op. cit., n. 48 ad. 254 CO). 4.1.4 Si une partie du contrat se révèle nulle au regard de l'art. 254 CO, la nullité ne concerne toutefois que la clause contractuelle y relative, et non l'ensemble du contrat (FF 1985 I, p. 1466; Montini/Bouverat, op. cit., n. 48 ad. art. 254 CO). 4.1.5 En cas de nullité, le locataire dispose d'un droit de répétition fondé sur l'enrichissement illégitime. Il doit agir dans l'année où il a eu connaissance de la nullité, mais au plus tard dans les dix ans qui suivent la conclusion de la transaction couplée (art. 67 CO; ACJC/981/2016 du 13 juillet 2016 consid. 7; Lachat, op. cit., p. 226; Montini/Bouverat, op. cit., n. 45 ad art. 254 CO). 4.2 En l'espèce, le contrat signé le 2 mai 2017 entre les parties portait d'une part sur le rachat du fonds de commerce (100'000 fr.) et du stock (24'276 fr.) et d'autre part, sur la sous-location de l'arcade. L'appelant a confirmé durant la procédure que le rachat du fonds de commerce était la condition sine qua non à l'acceptation de sa part de la sous-location de l'arcade. La valeur de rachat du fonds de commerce comprenait, selon l'appelant, d'une part les travaux effectués dans l'arcade, afin de transformer celle-ci en commerce de proximité et, d'autre part, le pas-de-porte de 50'000 fr.”

“Fest steht, dass ein nichtiges Koppelungsgeschäft vorliegt, wenn die Kop- pelung von der Vermieterin selbst gewollt und überwiegend in ihrem Interesse ist (HIGI / BÜHLMANN, a.a.O., Art. 254 N 26) und der Mieter zum Vertragsschluss des weiteren Rechtsgeschäfts 'gedrängt' worden ist (BGer Urteil 4C.255/2004 vom 17. November 2004 E. 4.3; BIBER, in: SVIT Mietrechtkommentar, a.a.O., Art. 254 N 16; HIGI / BÜHLMANN, a.a.O., Art. 254 N 13). Betreffend die Frage, ob ein nichti- ges Koppelungsgeschäft auch von einem Dritten ausgehen kann, hat das Bundes- gericht im Zusammenhang mit der Vereinbarung eines Schlüsselgeldes zwischen - 24 - einem Mieter und dessen Nachfolgemieter die Auffassung der Vorinstanz gestützt, dass als Dritter i.S.v. Art. 254 OR nur derjenige gelten könne, welcher anstelle, im Namen und auf Rechnung der Vermieterin handle und wonach eine Vereinbarung zwischen dem ein- und dem ausziehenden Mieter nur nichtig i.S.v. Art. 254 OR sei, wenn die Vermieterin von dieser Vereinbarung Kenntnis habe und ihr zugestimmt habe (BGer Urteil 4C.161/2001 vom 26. September 2001 E. 3.; ebenso: WET- ZEL / MESEK, a.a.O., S. 8, die ausführen: "eine Vereinbarung zwischen dem beste- henden und dem neu einziehenden Mieter [kann] nur nichtig sein [...], wenn der Vermieter direkt vom Koppelungsgeschäft profitiert, indem er einen Teil oder den gesamten Betrag des Schlüsselgeldes erhält" oder HULLIGER / HEINRICH, in: CHK OR, a.a.O., Art. 254 N 6; WYTTENBACH, a.a.O., S. 690). Davon abweichend wird in der (neueren) Lehre teilweise vertreten, die Einflussnahme der Vermieterin auf den Dritten sei für eine verpönte Koppelung nicht vorauszusetzen (vgl. WEBER, in: Bas- ler Kommentar OR I, a.a.O., Art. 254 N 5; vgl. auch HIGI / BÜHLMANN, a.a.O., Art. 254 N 28 oder BIBER, in: SVIT Mietrechtkommentar, a.a.O., Art. 254 N 28, die nicht einmal die Kenntnis oder Billigung des weiteren Geschäfts seitens der Ver- mieterin voraussetzen; GIGER, a.”

“1); lorsqu'elle avait en vue un autre chose que celle qui a fait l'objet du contrat, ou une autre personne et qu'elle s'est engagée principalement en considération de cette personne (ch. 2); lorsque la prestation promise par celui des contractants qui se prévaut de son erreur est notablement plus étendue, ou lorsque la contre-prestation l'est notablement moins qu'il ne le voulait en réalité (ch.3); lorsque l'erreur porte sur des faits que la loyauté commerciale permettait à celui qui se prévaut de son erreur de considérer comme des éléments nécessaires du contrat (ch. 4). Selon l'art. 28 al. 1 CO la partie induite à contracter par le dol de l'autre n'est pas obligée, même si son erreur n'est pas essentielle. L'art. 28 CO nécessite d'une part que le co-contractant ait été trompé intentionnellement - le dol éventuel suffit et l'erreur du lésé n'a pas besoin d'être essentielle - et d'autre part que la tromperie ait abouti: le dol doit être la cause de la conclusion du contrat, le cocontractant doit avoir influencé sa victime (ATF 136 III 528, in JT 2014 II 439). 3.1.3 Selon l'art. 254 CO, une transaction couplée avec le bail d'habitation ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée. Par exemple, une convention de pas de porte peut tomber sous le coup de l'art. 254 CO, lorsqu'elle est une condition pour la conclusion du contrat de bail (Lachat, Commentaire romande Code des Obligations I, 2012, n. 6 ad. art. 254 CO). L'art. 254 CO prohibe les transactions couplées répondant à trois conditions cumulatives: le bail porte sur une habitation même de luxe ou un local commercial, l'affaire couplée est la condition sine qua non de la conclusion ou de la poursuite du bail et l'obligation imposée au locataire par la transaction couplée est sans relation directe avec l'usage des locaux loués (Lachat, op. cit. ad art. 254 CO). Selon le Tribunal fédéral, le bailleur est la seule personne pouvant effectuer un couplage à même d'être réprouvé par la loi, le tiers au sens de l'art.”

“254 CO, une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée. Cette disposition prohibe une transaction couplée avec le bail dans laquelle l'accord de volonté entre les parties n'est qu'apparent. La volonté du locataire est donc viciée. Il faut pouvoir admettre que le locataire n'aurait pas conclu la transaction couplée avec le bail s'il avait été entièrement libre de se déterminer. Pour être illicite au sens de l'art. 254 CO, la transaction couplée doit constituer la condition sine qua non du bail. On ne peut parler de transaction couplée illicite au sens de l'art. 254 CO que lorsque l'intérêt du preneur ou du futur locataire ne porte que sur le contrat de bail et que le bailleur fait dépendre sa conclusion ou sa continuité d'une autre transaction (ATF 118 II 157 consid. 3c, JdT 1993 I 648). La conclusion de la transaction couplée doit constituer en quelque sorte le prix à payer par le locataire pour obtenir le bail ou son renouvellement. Pour être applicable, l'art. 254 CO exige de plus qu'il y ait absence de lien direct entre les obligations contractées par le locataire dans la transaction couplée et l'usage de la chose louée. En cas d'important déséquilibre entre les prestations, il peut y avoir une transaction couplée même en cas de relation directe entre les deux contrats (CACI 10 septembre 2013/467 consid. 3c et les références citées). Le locataire qui tarderait à se prévaloir de la nullité de la transaction couplée commettrait, selon les circonstances, un abus de droit (art. 2 al. 2 CC) (CACI 10 septembre 2013/467 consid. 3c). 4.2.3 En l’espèce, le recourant ne conteste pas avoir été en demeure du paiement d'une partie du loyer, tant au moment de l’avis comminatoire qui lui a été adressé le 6 mars 2023 qu’au moment de la résiliation du bail intervenue le 17 avril 2023. Partant, le constat du premier juge selon lequel l'entier du loyer n'a pas été réglé dans le délai comminatoire imparti doit être confirmé, tout comme son constat selon lequel le bail en cause a été valablement résilié selon l'art.”

“a CPC) et que la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 let. b CPC). Tel est évidemment le cas lorsque l'action en expulsion a été précédée d'une procédure de contestation du congé et qu'un jugement constatant la validité du congé est en force et exécutoire, du moment qu'il ne reste plus au juge de l'expulsion qu'à donner ordre au locataire de restituer les locaux (TF 4A_143/2014 du 23 juin 2014 consid. 4.1.2). 4.2.5 A teneur de l'art. 254 CO, une transaction couplée avec le bail de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation avec l'usage de la chose louée. Pour être illicite au sens de l'art. 254 CO, la transaction couplée doit constituer la condition sine qua non du bail (Higi, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, 5e éd., Zurich 2019, n. 17 ad art. 254 CO). On ne peut parler de transaction couplée illicite au sens de l'art. 254 CO que lorsque l'intérêt du preneur ou du futur locataire ne porte que sur le contrat de bail et que le bailleur fait dépendre sa conclusion ou sa continuité d'une autre transaction (ATF 118 Il 157 consid. 3c, JdT 1993 I 648). Pour être applicable, l'art. 254 CO exige de plus qu'il y ait absence de lien direct entre les obligations contractées par le locataire dans la transaction couplée et l'usage de la chose louée. La doctrine majoritaire relève, à juste titre, que ce sont les prétentions abusives du bailleur, et non de n'importe quel tiers, contre lesquelles le législateur voulait lutter (cf. TF 4C.161/2001 du 26 septembre 2001 consid. 3). Le Tribunal fédéral a souligné l'importance du critère de l'abus, puisqu'il a jugé qu'en cas d'important déséquilibre entre les prestations, il pouvait y avoir une transaction couplée même en cas de relation directe entre les deux contrats (CACI 10 septembre 2013/467 et les réf. citées). Le bail peut être couplé avec n'importe quelle autre transaction.”

“Titel [Art. 253 - 273c OR] Art. 253 - 265 OR, 5. Aufl., Zürich 2019, Art. 254 N 12 ff. und N 31 ff.; BIBER, in: SVIT Mietrechtkommentar, a.a.O., Art. 254 N 8 ff.). Letzteres kann darin bestehen, dass die Zustimmung des Mieters zum Koppelungsgeschäft auf unlautere Weise erhältlich gemacht wird, dass die Koppelung selber einen un- lauteren Zweck verfolgt oder dass die Koppelung im Licht der loyalen Verkehrsauf- fassung in sich unlauter erscheint (HIGI / BÜHLMANN, a.a.O., Art. 254 N 14). Besteht ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen den Leistungen des Vermieters und des Mieters, findet Art. 254 OR auch auf gekoppelte Rechtsgeschäfte Anwendung, bei - 23 - welchen die Verpflichtung des Mieters mit dem Gebrauch der Sache zusammen- hängt (BGer Urteil 4C.255/2004 vom 17. November 2004 E. 4.3; BGer Ur- teil 4C.207/1998 vom 13. Januar 1999 E. 1.b/cc, in: mp 1/99 S. 41 f.; BGer Ur- teil 4C.187/1998 vom 2. Dezember 1998 E. 3.e, in: mp 1/99 S. 38 f.; WEBER, in: Basler Kommentar OR I, a.a.O., Art. 254 N 3a). Hintergrund der Unzulässigkeit ist, dass die Willensübereinstimmung in Bezug auf das weitere Rechtsgeschäft nur scheinbar besteht, weil der Wille des Mieters insofern mangelhaft ist, als er das an den Mietvertrag gekoppelte Geschäft nicht abgeschlossen hätte, hätte er völlig frei entscheiden können (BGE 118 II 157 E. 3.c; BGer Urteil 4C.255/2004 vom”

“4) Le 16 juin 2015, le propriétaire a conclu deux contrats de bail à loyer avec Monsieur C______ (ci-après : le locataire) portant d’une part sur l’appartement et d’autre part sur la place de stationnement. Le 30 juin 2015, il a conclu un troisième contrat de bail portant sur la location du mobilier garnissant le logement pour un loyer mensuel de CHF 500.-. 5) En réponse à une interpellation de l’ASLOCA, l’OCLPF a précisé, le 26 juillet 2019, que l’immeuble du ______ sortirait du contrôle de l’État le 30 avril 2021. Les dispositions de l’art. 39 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) restaient réservées. 6) Le 29 janvier 2020, le locataire a formé une requête en constatation de droit et demande en paiement devant le Tribunal des baux et loyer (ci-après : TBL). Il a conclu à ce que soit constatée la nullité du contrat de location de mobilier du 30 juin 2015 au motif qu’il s’agissait d’une transaction couplée au sens de l’art. 254 CO. 7) a. Le 13 avril 2020, le propriétaire a interpellé l’OCLPF sur les différences entre les méthodes de calcul du montant du bail afférent au mobilier, évoquées, respectivement, dans leur pratique administrative PA/DI/031.04 (ci-après : la pratique administrative), fondée sur le prix de revient du mobilier, et un arrêt du Tribunal fédéral du 30 septembre 1993 se référant à un pourcentage du loyer. b. Après un échange de courriels et en réponse à plusieurs questions posées par le propriétaire, Monsieur D______, chef de projet à l’OCLPF, a précisé, le 28 avril 2020, qu’aucune version précédente de la pratique administrative ne faisait mention de locations meublées. Pour les personnes faisant la demande, lors de l’établissement du loyer maximum admis avec éventuelles locations meublées, une phrase rappelant dans le courrier que la location d’un appartement meublé pouvait éventuellement faire l’objet de la conclusion de contrats séparés, dans les limites admises par la jurisprudence du CO, pour ce qui relevait de la fixation du montant requis.”

“Dans un tel cadre, le contrat subsiste mais subit des modifications, soit une diminution de la prestation du locataire ou une augmentation de la prestation du bailleur. Ainsi, le locataire pourra obtenir la réduction du loyer surfait relative à la mise à disposition du mobilier et exiger le remboursement de ce qu'il a payé en trop (Montini/Bouverat, op. cit., n. 48 ad. 254 CO). 4.1.4 Si une partie du contrat se révèle nulle au regard de l'art. 254 CO, la nullité ne concerne toutefois que la clause contractuelle y relative, et non l'ensemble du contrat (FF 1985 I, p. 1466; Montini/Bouverat, op. cit., n. 48 ad. art. 254 CO). 4.1.5 En cas de nullité, le locataire dispose d'un droit de répétition fondé sur l'enrichissement illégitime. Il doit agir dans l'année où il a eu connaissance de la nullité, mais au plus tard dans les dix ans qui suivent la conclusion de la transaction couplée (art. 67 CO; ACJC/981/2016 du 13 juillet 2016 consid. 7; Lachat, op. cit., p. 226; Montini/Bouverat, op. cit., n. 45 ad art. 254 CO). 4.2 En l'espèce, le contrat signé le 2 mai 2017 entre les parties portait d'une part sur le rachat du fonds de commerce (100'000 fr.) et du stock (24'276 fr.) et d'autre part, sur la sous-location de l'arcade. L'appelant a confirmé durant la procédure que le rachat du fonds de commerce était la condition sine qua non à l'acceptation de sa part de la sous-location de l'arcade. La valeur de rachat du fonds de commerce comprenait, selon l'appelant, d'une part les travaux effectués dans l'arcade, afin de transformer celle-ci en commerce de proximité et, d'autre part, le pas-de-porte de 50'000 fr. versé à la précédente locataire. 4.2.1 Contrairement à ce qu'affirme l'intimé, les installations effectuées par l'appelant (chambre froide, carrelage, cuisine, sanitaire, etc.) sont en relation directe avec la destination des locaux, soit un commerce de proximité. Se pose la question d'un prix de rachat exagéré du fonds de commerce. Les premiers juges ont retenu que le prix de rachat était surfait, que partant la transaction couplée était partiellement nulle et que le montant imposé à l'intimé devait être réduit.”

“254 CO que lorsque l'intérêt du preneur ou du futur locataire ne porte que sur le contrat de bail et que le bailleur fait dépendre sa conclusion ou sa continuité d'une autre transaction (ATF 118 II 157 consid. 3c; arrêt du Tribunal fédéral 4C.161/2001 du 26 septembre 2001 consid. 3). Pour admettre la légalité d'une transaction couplée, celle-ci doit satisfaire à trois conditions : la convention accessoire est une condition sine qua non de la conclusion du bail, il existe un rapport direct entre la convention et l'objet du bail, et il n'y a pas de disproportion entre la prestation et la contre-prestation (Droit du bail N° 18/2006, p. 15 et 16). La question de savoir si l'art. 254 CO s'applique lors de transaction avec un tiers, et non le bailleur lui-même, fait l'objet de discussions en doctrine (cf. Montini/Bouverat in Bohnet/Carron/Montini éd., Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2017, n. 20-22 et 27 ad art. 254 CO et les références citées; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 219). L'art. 254 CO doit toutefois s'appliquer dans le cadre d'un contrat de sous-location, dans la mesure où le locataire principal agit comme un bailleur à l'égard du sous-locataire (Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 25b ad. art. 254 CO, p. 55). 4.1.2 Dans le cadre d'une transaction couplée d'un bail avec un pas-de-porte, la Cour a déjà jugé qu'une telle transaction pouvait être nulle au regard de l'art. 20 CO; elle peut être également annulable au regard de l'art. 21 CO ou également être considérée comme nulle dans le cadre d'une transaction couplée visée à l'art. 254 CO. En particulier, dans son arrêt du 25 janvier 1991, la Cour a considéré qu'un simple pas-de-porte, dépourvu de toute contrepartie ou qui ne correspond pas une contre-prestation effective de la part de celui qui l'encaisse, devait être considéré comme nul (cf. arrêt du 25 janvier 1991 publié in SJ 1991 p. 467; du même avis : Tercier in Revue du droit de la construction et des marchés publics, BR/DC 1991/4 p. 105; ACJC/1331/2013, consid.”

“254 CO doit toutefois s'appliquer dans le cadre d'un contrat de sous-location, dans la mesure où le locataire principal agit comme un bailleur à l'égard du sous-locataire (Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 25b ad. art. 254 CO, p. 55). 4.1.2 Dans le cadre d'une transaction couplée d'un bail avec un pas-de-porte, la Cour a déjà jugé qu'une telle transaction pouvait être nulle au regard de l'art. 20 CO; elle peut être également annulable au regard de l'art. 21 CO ou également être considérée comme nulle dans le cadre d'une transaction couplée visée à l'art. 254 CO. En particulier, dans son arrêt du 25 janvier 1991, la Cour a considéré qu'un simple pas-de-porte, dépourvu de toute contrepartie ou qui ne correspond pas une contre-prestation effective de la part de celui qui l'encaisse, devait être considéré comme nul (cf. arrêt du 25 janvier 1991 publié in SJ 1991 p. 467; du même avis : Tercier in Revue du droit de la construction et des marchés publics, BR/DC 1991/4 p. 105; ACJC/1331/2013, consid. 2.1.1; Lachat, op. cit., p. 225 et 762; Lachat, Commentaire romand CO-I, 2e éd., n. 6 ad art. 254 CO; Montini/Bouverat, op. cit., n. 27 ad. art. 254 CO; Jacquemoud-Rossari, op. cit., p. 10). 4.1.3 En revanche, la transaction couplée d'un bail avec la vente du fonds de commerce ne pose en principe pas de problème, dans la mesure où le locataire a la volonté de conclure la transaction. Il en va de même de l'inventaire de reprise, des stocks de marchandise ainsi que du goodwill dans le secteur de l'hôtellerie (Montini/Bouverat, op. cit., n. 28 ad art. 254 CO; Lachat, op. cit., p. 222 et références citées; Droit du bail N° 18/2006, p. 14). Toutefois, la transaction ne doit pas aboutir à un prix de vente exagéré, un tel fait constituant un indice selon lequel cette obligation a été imposée au locataire contre sa volonté (arrêt du Tribunal fédéral 4C.255/2004 du 17 novembre 2004 consid. 4.3 et les références citées). Dans un tel cadre, le contrat subsiste mais subit des modifications, soit une diminution de la prestation du locataire ou une augmentation de la prestation du bailleur. Ainsi, le locataire pourra obtenir la réduction du loyer surfait relative à la mise à disposition du mobilier et exiger le remboursement de ce qu'il a payé en trop (Montini/Bouverat, op.”

“21 CO ou également être considérée comme nulle dans le cadre d'une transaction couplée visée à l'art. 254 CO. En particulier, dans son arrêt du 25 janvier 1991, la Cour a considéré qu'un simple pas-de-porte, dépourvu de toute contrepartie ou qui ne correspond pas une contre-prestation effective de la part de celui qui l'encaisse, devait être considéré comme nul (cf. arrêt du 25 janvier 1991 publié in SJ 1991 p. 467; du même avis : Tercier in Revue du droit de la construction et des marchés publics, BR/DC 1991/4 p. 105; ACJC/1331/2013, consid. 2.1.1; Lachat, op. cit., p. 225 et 762; Lachat, Commentaire romand CO-I, 2e éd., n. 6 ad art. 254 CO; Montini/Bouverat, op. cit., n. 27 ad. art. 254 CO; Jacquemoud-Rossari, op. cit., p. 10). 4.1.3 En revanche, la transaction couplée d'un bail avec la vente du fonds de commerce ne pose en principe pas de problème, dans la mesure où le locataire a la volonté de conclure la transaction. Il en va de même de l'inventaire de reprise, des stocks de marchandise ainsi que du goodwill dans le secteur de l'hôtellerie (Montini/Bouverat, op. cit., n. 28 ad art. 254 CO; Lachat, op. cit., p. 222 et références citées; Droit du bail N° 18/2006, p. 14). Toutefois, la transaction ne doit pas aboutir à un prix de vente exagéré, un tel fait constituant un indice selon lequel cette obligation a été imposée au locataire contre sa volonté (arrêt du Tribunal fédéral 4C.255/2004 du 17 novembre 2004 consid. 4.3 et les références citées). Dans un tel cadre, le contrat subsiste mais subit des modifications, soit une diminution de la prestation du locataire ou une augmentation de la prestation du bailleur. Ainsi, le locataire pourra obtenir la réduction du loyer surfait relative à la mise à disposition du mobilier et exiger le remboursement de ce qu'il a payé en trop (Montini/Bouverat, op. cit., n. 48 ad. 254 CO). 4.1.4 Si une partie du contrat se révèle nulle au regard de l'art. 254 CO, la nullité ne concerne toutefois que la clause contractuelle y relative, et non l'ensemble du contrat (FF 1985 I, p. 1466; Montini/Bouverat, op. cit., n. 48 ad. art. 254 CO). 4.1.”

“) relatif aux travaux d'aménagement (chambre froide, travaux dans les sanitaires, pose d'un carrelage, agencement et peinture), à l'exploitation de l'arcade par l'appelant durant un an et la clientèle qui en a résulté (l'ensemble de ces derniers éléments pouvant se comprendre comme un goodwill) serait manifestement exagéré, l'intimé n'ayant fourni aucun élément de comparaison permettant de conclure en ce sens, alors qu'il supportait le fardeau de la preuve sur ce point. Partant, sur ces éléments du contrat, la transaction couplée se révèle licite au regard de l'art. 254 CO. 4.2.2 Il en va différemment de la somme de 50'000 fr. versée à titre de pas-de-porte. Ce montant, qui n'est pas négligeable (représentant la moitié du prix de vente du fonds de commerce), ne correspond à aucune contre-prestation concrète de l'appelant, mais au prix à payer pour bénéficier de la sous-location. En l'absence de contre-prestation et au regard de sa valeur exagérée par rapport au prix total de vente, conformément à la jurisprudence de la Cour (cf. supra consid. 4.1.2), il convient de considérer le pas-de-porte versé en l'espèce comme nul. Les conditions de l'art. 254 CO sont du reste également réunies en l'espèce sur cet aspect : l'appelant a agi en qualité de sous-bailleur à l'égard de l'intimé; il a fait dépendre la sous-location de l'arcade du paiement de cette somme; et, comme déjà indiqué, celle-ci ne correspondait à aucune prestation en lien avec le bail ou la destination des locaux. Le fait que ce montant équivalait au pas-de-porte que l'appelant avait lui-même payé en 2015 à la précédente locataire ne saurait guérir sa nullité. En effet, même dans ce cadre, le pas-de-porte payé à la précédente locataire ne correspondait à aucune contre-prestation, ce d'autant plus que cette dernière n'exploitait pas l'arcade, les locaux ayant été laissés à l'abandon. Dès lors, les chiffres 1 à 3 du dispositif de la décision attaquée seront annulés. Il sera statué à nouveau dans le sens de la constatation de l'irrecevabilité partielle de la demande, puis de la nullité partielle du contrat signé le 2 mai 2017, en lien avec le paiement de ce pas-de-porte de 50'000 fr.”

“Diesem Standpunkt kann von Vornherein kein Erfolg beschieden werden. Genau die Abhängigkeit (Koppelung) von Mietvertrag und gekoppeltem Geschäft ist qualifizierende Voraussetzung, damit Art. 254 OR zu Anwendung gelangt. Art. 254 OR hält fest, dass ein Koppelungsgeschäft nichtig ist, wenn der Ab- schluss oder die Weiterführung des Mietvertrags davon abhängig gemacht wird. Nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes ist Rechtsfolge aber einzig die Nichtig- keit des gekoppelten Geschäfts. Der Mietvertrag als solches bleibt wirksam und gültig (SVIT-Kommentar/BIBER, 4. Aufl. 2018, Art. 254 N 8 u. 30 m.w.H.). Der Standpunkt des Beklagten entbehrt damit einer rechtlichen Grundlage. Ob im Üb- rigen tatsächlich ein unzulässiges Koppelungsgeschäft vorgelegen hat, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Darauf braucht nicht weiter eingegangen zu wer- den. Die Berufung ist auch in diesem Punkt abzuweisen. - 18 -”

“28 ad art. 254 CO; Lachat, op. cit., p. 222 et références citées; Droit du bail N° 18/2006, p. 14). Toutefois, la transaction ne doit pas aboutir à un prix de vente exagéré, un tel fait constituant un indice selon lequel cette obligation a été imposée au locataire contre sa volonté (arrêt du Tribunal fédéral 4C.255/2004 du 17 novembre 2004 consid. 4.3 et les références citées). Dans un tel cadre, le contrat subsiste mais subit des modifications, soit une diminution de la prestation du locataire ou une augmentation de la prestation du bailleur. Ainsi, le locataire pourra obtenir la réduction du loyer surfait relative à la mise à disposition du mobilier et exiger le remboursement de ce qu'il a payé en trop (Montini/Bouverat, op. cit., n. 48 ad. 254 CO). 4.1.4 Si une partie du contrat se révèle nulle au regard de l'art. 254 CO, la nullité ne concerne toutefois que la clause contractuelle y relative, et non l'ensemble du contrat (FF 1985 I, p. 1466; Montini/Bouverat, op. cit., n. 48 ad. art. 254 CO). 4.1.5 En cas de nullité, le locataire dispose d'un droit de répétition fondé sur l'enrichissement illégitime. Il doit agir dans l'année où il a eu connaissance de la nullité, mais au plus tard dans les dix ans qui suivent la conclusion de la transaction couplée (art. 67 CO; ACJC/981/2016 du 13 juillet 2016 consid. 7; Lachat, op. cit., p. 226; Montini/Bouverat, op. cit., n. 45 ad art. 254 CO). 4.2 En l'espèce, le contrat signé le 2 mai 2017 entre les parties portait d'une part sur le rachat du fonds de commerce (100'000 fr.) et du stock (24'276 fr.) et d'autre part, sur la sous-location de l'arcade. L'appelant a confirmé durant la procédure que le rachat du fonds de commerce était la condition sine qua non à l'acceptation de sa part de la sous-location de l'arcade. La valeur de rachat du fonds de commerce comprenait, selon l'appelant, d'une part les travaux effectués dans l'arcade, afin de transformer celle-ci en commerce de proximité et, d'autre part, le pas-de-porte de 50'000 fr.”

“4 CO, permettait aux cantons d'édicter des dispositions complémentaires non seulement en ce qui concerne les sûretés fournies en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, mais également pour les autres formes de sûretés (cf. ATF 102 Ia 372 consid. 3), de sorte que la jurisprudence suvsisée paraît difficilement contestable (Bohnet/ Jeannin, op. cit., n. 40 et 59). 3.1.4 Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). En vertu de l'art. 253b al. 1 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269ss CO) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux. Bien que la loi ne prévoie pas de semblable application analogique de l'art. 257e CO concernant les sûretés fournies par le locataire, ni de l'art. 254 CO relatif aux transactions couplées ou de l'art. 257b CO qui définit les frais accessoires, il faut admettre que ces dispositions s'appliquent également aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux. Cela vaut aussi pour les éventuelles dispositions complémentaires édictées par les cantons en vertu de l'art. 257e al. 4 CO. En effet, l'absence de mention de ces dispositions dans la partie du code consacrée au bail à ferme procède d'un simple oubli du législateur et ne constitue donc pas un silence qualifié (Nussbaumer/Roncoroni in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., 2021, n. 6 et 10 ad intro aux art. 275-304 CO). 3.2 En l'espèce, le contrat de bail invoqué comme titre de mainlevée porte sur la mise à disposition de locaux commerciaux. L'intimé s'y est engagé aux côtés de la locataire "uniquement en qualité de garant", à teneur expresse dudit contrat. Conformément aux dispositions et principes rappelés-ci-dessus, la garantie de l'intimé, de nature personnelle, ne peut a priori constituer qu'un porte-fort ou un cautionnement.”

“4 CO, permettait aux cantons d'édicter des dispositions complémentaires non seulement en ce qui concerne les sûretés fournies en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, mais également pour les autres formes de sûretés (cf. ATF 102 Ia 372 consid. 3), de sorte que la jurisprudence suvsisée paraît difficilement contestable (Bohnet/ Jeannin, op. cit., n. 40 et 59). 3.1.4 Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). En vertu de l'art. 253b al. 1 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269ss CO) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux. Bien que la loi ne prévoie pas de semblable application analogique de l'art. 257e CO concernant les sûretés fournies par le locataire, ni de l'art. 254 CO relatif aux transactions couplées ou de l'art. 257b CO qui définit les frais accessoires, il faut admettre que ces dispositions s'appliquent également aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux. Cela vaut aussi pour les éventuelles dispositions complémentaires édictées par les cantons en vertu de l'art. 257e al. 4 CO. En effet, l'absence de mention de ces dispositions dans la partie du code consacrée au bail à ferme procède d'un simple oubli du législateur et ne constitue donc pas un silence qualifié (Nussbaumer/Roncoroni in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., 2021, n. 6 et 10 ad intro aux art. 275-304 CO). 3.2 En l'espèce, le contrat de bail invoqué comme titre de mainlevée porte sur la mise à disposition de locaux commerciaux. L'intimé s'y est engagé aux côtés de la locataire "uniquement en qualité de garant", à teneur expresse dudit contrat. Conformément aux dispositions et principes rappelés-ci-dessus, la garantie de l'intimé, de nature personnelle, ne peut a priori constituer qu'un porte-fort ou un cautionnement.”

“Gemäss Art. 254 OR ist ein Koppelungsgeschäft, das im Zusammenhang mit der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen steht, nich-tig, wenn der Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrages da-von abhängig gemacht wird und der Mieter dabei gegenüber dem Ver-mieter oder einem Dritten eine Verpflichtung übernimmt, die nicht un-mittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängt. Mit dieser Norm sollen Mieter davor geschützt werden, dass ihr Inter-esse am Abschluss oder der Weiterführung eines Mietvertrages dazu missbraucht wird, ihnen gegen ihren Willen weitere mietfremde Rechtsgeschäfte aufzudrängen (vgl. BGE 118 II 157 E. 3c, 163). Das Gesetz geht davon aus, dass bei Verträgen, welche "unmittelbar" mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen keine missbräuchliche Koppelung vorliege. Wenn ein Eigeninteresse des Mieters gegeben ist, dürfen an die Unmittelbarkeit des Zusammenhangs keine hohen Anfor-derungen gestellt werden. So ist ein genügender Zusammenhang zu bejahen, wenn der Mieter zur Bewirtschaftung eines im Mietlokal be-triebenen Gewerbes Mobiliar oder Material kauft.”

“oder HUGUENIN, a.a.O., Rz. 598). Demnach wäre eine allfällige Leistungsinäquivalenz auch unter diesem Gesichtspunkt nicht als sittenwidrig i.S.v. Art. 20 OR zu beurteilen. - 32 - 4.4.Fazit Zusammenfassend gelingt es der Beklagten nicht zu beweisen, dass es sich beim Vertrag vom November 2012 um ein nichtiges Koppelungsgeschäft i.S.v. Art. 254 OR handelt: Nachdem sie bereits daran scheitert aufzuzeigen, dass sie kein Ei- geninteresse am Vertragsschluss hatte, gelingt es der Beklagten weder die Unlau- terkeit bzw. ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen den vereinbarten Leistun- gen noch die Koppelung der Verträge i.S.v. Art. 254 OR genügend aufzuzeigen. Damit fällt auch eine Qualifikation als verpöntes Schlüsselgeld i.S.v. Art. 254 OR ausser Betracht (so im Übrigen auch die Parteien: act. 1 Rz. 39 ff.; act. 14 Rz. 57; act. 26 Rz. 59). Schliesslich erweist sich auch eine Subsumption der Ausführungen der Beklagten unter die Tatbestände Übervorteilung oder Sittenwidrigkeit als für die Beklagte nicht zielführend. 5.Nichterfüllung 5.1.Streitpunkte”

“28 ad art. 254 CO; Lachat, op. cit., p. 222 et références citées; Droit du bail N° 18/2006, p. 14). Toutefois, la transaction ne doit pas aboutir à un prix de vente exagéré, un tel fait constituant un indice selon lequel cette obligation a été imposée au locataire contre sa volonté (arrêt du Tribunal fédéral 4C.255/2004 du 17 novembre 2004 consid. 4.3 et les références citées). Dans un tel cadre, le contrat subsiste mais subit des modifications, soit une diminution de la prestation du locataire ou une augmentation de la prestation du bailleur. Ainsi, le locataire pourra obtenir la réduction du loyer surfait relative à la mise à disposition du mobilier et exiger le remboursement de ce qu'il a payé en trop (Montini/Bouverat, op. cit., n. 48 ad. 254 CO). 4.1.4 Si une partie du contrat se révèle nulle au regard de l'art. 254 CO, la nullité ne concerne toutefois que la clause contractuelle y relative, et non l'ensemble du contrat (FF 1985 I, p. 1466; Montini/Bouverat, op. cit., n. 48 ad. art. 254 CO). 4.1.5 En cas de nullité, le locataire dispose d'un droit de répétition fondé sur l'enrichissement illégitime. Il doit agir dans l'année où il a eu connaissance de la nullité, mais au plus tard dans les dix ans qui suivent la conclusion de la transaction couplée (art. 67 CO; ACJC/981/2016 du 13 juillet 2016 consid. 7; Lachat, op. cit., p. 226; Montini/Bouverat, op. cit., n. 45 ad art. 254 CO). 4.2 En l'espèce, le contrat signé le 2 mai 2017 entre les parties portait d'une part sur le rachat du fonds de commerce (100'000 fr.) et du stock (24'276 fr.) et d'autre part, sur la sous-location de l'arcade. L'appelant a confirmé durant la procédure que le rachat du fonds de commerce était la condition sine qua non à l'acceptation de sa part de la sous-location de l'arcade. La valeur de rachat du fonds de commerce comprenait, selon l'appelant, d'une part les travaux effectués dans l'arcade, afin de transformer celle-ci en commerce de proximité et, d'autre part, le pas-de-porte de 50'000 fr.”

“21 CO ou également être considérée comme nulle dans le cadre d'une transaction couplée visée à l'art. 254 CO. En particulier, dans son arrêt du 25 janvier 1991, la Cour a considéré qu'un simple pas-de-porte, dépourvu de toute contrepartie ou qui ne correspond pas une contre-prestation effective de la part de celui qui l'encaisse, devait être considéré comme nul (cf. arrêt du 25 janvier 1991 publié in SJ 1991 p. 467; du même avis : Tercier in Revue du droit de la construction et des marchés publics, BR/DC 1991/4 p. 105; ACJC/1331/2013, consid. 2.1.1; Lachat, op. cit., p. 225 et 762; Lachat, Commentaire romand CO-I, 2e éd., n. 6 ad art. 254 CO; Montini/Bouverat, op. cit., n. 27 ad. art. 254 CO; Jacquemoud-Rossari, op. cit., p. 10). 4.1.3 En revanche, la transaction couplée d'un bail avec la vente du fonds de commerce ne pose en principe pas de problème, dans la mesure où le locataire a la volonté de conclure la transaction. Il en va de même de l'inventaire de reprise, des stocks de marchandise ainsi que du goodwill dans le secteur de l'hôtellerie (Montini/Bouverat, op. cit., n. 28 ad art. 254 CO; Lachat, op. cit., p. 222 et références citées; Droit du bail N° 18/2006, p. 14). Toutefois, la transaction ne doit pas aboutir à un prix de vente exagéré, un tel fait constituant un indice selon lequel cette obligation a été imposée au locataire contre sa volonté (arrêt du Tribunal fédéral 4C.255/2004 du 17 novembre 2004 consid. 4.3 et les références citées). Dans un tel cadre, le contrat subsiste mais subit des modifications, soit une diminution de la prestation du locataire ou une augmentation de la prestation du bailleur. Ainsi, le locataire pourra obtenir la réduction du loyer surfait relative à la mise à disposition du mobilier et exiger le remboursement de ce qu'il a payé en trop (Montini/Bouverat, op. cit., n. 48 ad. 254 CO). 4.1.4 Si une partie du contrat se révèle nulle au regard de l'art. 254 CO, la nullité ne concerne toutefois que la clause contractuelle y relative, et non l'ensemble du contrat (FF 1985 I, p. 1466; Montini/Bouverat, op. cit., n. 48 ad. art. 254 CO). 4.1.”

“8, die ausführen: "eine Vereinbarung zwischen dem beste- henden und dem neu einziehenden Mieter [kann] nur nichtig sein [...], wenn der Vermieter direkt vom Koppelungsgeschäft profitiert, indem er einen Teil oder den gesamten Betrag des Schlüsselgeldes erhält" oder HULLIGER / HEINRICH, in: CHK OR, a.a.O., Art. 254 N 6; WYTTENBACH, a.a.O., S. 690). Davon abweichend wird in der (neueren) Lehre teilweise vertreten, die Einflussnahme der Vermieterin auf den Dritten sei für eine verpönte Koppelung nicht vorauszusetzen (vgl. WEBER, in: Bas- ler Kommentar OR I, a.a.O., Art. 254 N 5; vgl. auch HIGI / BÜHLMANN, a.a.O., Art. 254 N 28 oder BIBER, in: SVIT Mietrechtkommentar, a.a.O., Art. 254 N 28, die nicht einmal die Kenntnis oder Billigung des weiteren Geschäfts seitens der Ver- mieterin voraussetzen; GIGER, a.a.O., Art. 254 N 50): Übe insbesondere ein aus- ziehender Mieter tatsächlichen Einfluss auf die Entscheidung der Vermieterin be- treffend den Nachfolger aus, um sich ungerechtfertigte Vorteile zu verschaffen, sei dieses Geschäft nichtig i.S.v. Art. 254 OR (WEBER, in: Basler Kommentar OR I, a.a.O., Art. 254 N 5; vgl. auch HIGI / BÜHLMANN, a.a.O., Art. 254 N 29).”