Leases are contracts in which a landlord or lessor grants a tenant or lessee the use of an object in exchange for rent.
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Die blosse Möglichkeit oder die tatsächliche Nutzung von Räumlichkeiten ohne Einigung erfüllt nicht den Tatbestand eines Mietvertrags nach Art. 253 OR. Fehlt eine Vereinbarung, wonach der Vermieter die Sache zum Gebrauch überlässt und der Mieter einen Mietzins leistet, besteht keine Mieterlegitimation.
“Entsprechendes gilt für die Beschwerdeführerin 3, soweit auch sie sich auf ihre Stellung als Eigentümerin von Teilen der sichergestellten Akten beruft (vgl. act 16). Daran ändert sich auch nichts, wenn sie im Rahmen ihrer Beschwerdereplik erstmals (und ohne Belege) vorbringt, sie sei hinsichtlich der durchsuchten Räumlichkeiten (Unter-)Mieterin. Sie zahle für die Nutzungsmöglichkeit (Besprechung mit Vertragspartnern, Aktenverwahrung etc.) der für ihren Sitz in Z. notwendigen Räumlichkeiten bei der E. AG an diese eine in den Verwaltungskosten enthaltene Mietgebühr (siehe act. 16, S. 2). Um von einem (Unter-)Mietverhältnis zwischen der Beschwerdeführerin 3 und der E. AG auszugehen, müsste Letztere durch Mietvertrag verpflichtet sein, der Beschwerdeführerin 3 eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und diese, der E. AG dafür einen Mietzins zu leisten (vgl. Art. 253 OR). Die von der Beschwerdeführerin 3 erwähnte blosse Möglichkeit der Nutzung von Räumlichkeiten der E. AG erfüllt den Tatbestand eines Mietverhältnisses nicht (vgl. hierzu bereits TPF 2007 136 E. 3.3.2). Die Beschwerdeführerin 3 vermag auch nichts zu ihren Gunsten abzuleiten aus dem Umstand, dass sich unter den herauszugebenden Unterlagen allenfalls auch Bankunterlagen zu auf sie lautenden Konten befinden. Auch in diesen Fällen verneint die Rechtsprechung die Legitimation des Kontoinhabers. Die entsprechende Beschwerdebefugnis kommt auch diesfalls nur dem von der Hausdurchsuchung betroffenen Eigentümer oder Mieter der Räumlichkeiten zu (siehe u.a. die Urteile des Bundesgerichts 1C_86/2017 vom 14. Februar 2017 E. 2.3; 1C_639/2013 vom 22. August 2013 E. 1.3.2; Entscheide des Bundesstrafgerichts RR.2019.335 vom 6. April 2020 E. 1.5.1; RR.2018.282 vom 2. Januar 2019 E. 2.3.2).”
“Auch solche Untermieterin- nen wären deshalb zur Rückgabe des Mietobjekts verpflichtet. Sodann macht die Gesuchstellerin 2 nicht geltend, einen Mietvertrag direkt mit der Gesuchstellerin geschlossen zu haben. Insbesondere erstellt sie auch mit ihren Ausführungen über angebliche Zusagen Herrn F._____s gegenüber der E._____ GmbH nicht, dass dadurch ein Mietvertrag zwischen ihr, der Gesuchsgegnerin 2, und der Gesuchstellerin zustande gekommen wäre. Vielmehr scheinen sich diese Zusagen – wenn schon – darauf beschränkt zu haben, dass Herr F._____ der E._____ GmbH den zukünftigen Abschluss eines Mietvertrags entweder mit der E._____ GmbH oder mit der Gesuchsgegnerin 2 in Aussicht stellte. Eine Einigung zwischen der Gesuchstellerin und der Gesuchsgegnerin 2 darüber, dass die Ge- suchstellerin das Mietobjekt der Gesuchsgegnerin 2 zum Gebrauch überlasse und die Gesuchsgegnerin 2 im Gegenzug einen Mietzins zu leisten habe, wie sie für den Abschluss eines Mietvertrags nötig wäre (Art. 253 OR; BSK OR I-WEBER, Art. 253 N 1), ist nicht zu erkennen. Die Gesuchsgegnerin 2 beantragt denn auch gar nicht die Abweisung des Ge- suchs. Vielmehr bittet sie darum, dass ihr mehr Zeit eingeräumt werde, um eine neue Mietlokalität für ihr Lebensmittelgeschäft zu finden. Diesbezüglich ist aber er- neut auf Art. 273b Abs. 1 OR hinzuweisen, wonach der Untermietvertrag nur für die Dauer des Hauptmietvertrags erstreckt werden kann (wofür das hiesige Gericht oh- nehin nicht zuständig wäre). Zusammengefasst nutzt die Gesuchsgegnerin 2 das Mietobjekt, obschon sie kein solches Gebrauchsrecht hat. Die Gesuchstellerin kann deshalb das Mietobjekt je- denfalls gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von ihr herausverlangen. Mithin hat sie auch gegenüber der Gesuchsgegnerin 2 einen gerichtlich durchsetzbaren An- spruch auf Räumung und Rückgabe des Mietobjekts. Entsprechend ist der Ge- suchsgegnerin 2 antragsgemäss zu befehlen, das streitgegenständliche Ladenlo- - 7 - kal mit Neben- und Lagerräumen unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und ge- reinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zurückzugeben.”
Die Parteien haben offenbar ihre Vertragsänderungen typischerweise schriftlich festgehalten. Das Fehlen schriftlicher Vereinbarungen oder entsprechender Vermerke (insbesondere über den Mietzins als wesentliche Vertragsbedingung nach Art. 253 OR) spricht gegen das Vorliegen eines neuen Mietvertrags oder einer Teilresiliation.
“Ce n’est pas ce qui ressort de ce document, dont l’appelant n’allègue pas qu’il serait erroné ou lacunaire, ni qu’il en aurait demandé la rectification ou le complément. S’il y avait eu, le 6 avril 2022, un accord quant à une scission ou à la conclusion d’un bail portant sur une partie des locaux seulement, nul doute qu’au moins une trace de cela figurerait à l’état des lieux y relatif (ne serait-ce que pour mentionner le nouveau loyer ou préciser ce qui resterait loué). Cela aurait clarifié la situation et aurait été dans l’intérêt de chacun, d’autant plus que le dossier montre que les parties ont systématiquement procédé par écrit s’agissant de leur relation contractuelle. En particulier, il ne ressort pas de l’état des lieux du 6 avril 2022 que le montant du loyer – ou toute autre condition du prétendu nouveau contrat – aurait été discuté. Il s’agit pourtant d’un élément essentiel du contrat de bail (art. 253 CO). L’appelant a lui-même admis l’absence d’accord sur le loyer en indiquant, devant la première instance, que « les locaux restés en sa possession ont une surface équivalente à ceux qui ont été restitués, si bien qu’il a pris la décision d’acquitter des loyers correspondant à la moitié de la surface louée, avant la restitution du 6 avril 2022 ». Comme l’a relevé le premier juge, l’intimée, par sa gérance, a toujours été claire quant à son refus d’accepter une résiliation partielle, respectivement la conclusion d’un bail ne portant pas sur l’ensemble des locaux, cela quand bien même elle a pu, à un certain moment, l’envisager face à l’insistance de l’appelant, mais en précisant alors qu’elle devait demander l’aval de la bailleresse. Pour la même raison, on retiendrait avec le Tribunal civil que l’appelant ne pouvait pas non plus compter sur le fait que l’intimée accepterait de conclure un nouveau bail selon la volonté de celui-ci après la résiliation du 29 août”
Zur Bestimmung des Mietobjekts kommt es auf die vertragliche Bezeichnung bzw. darauf an, welches Objekt die Parteien als Mietsache verstanden haben. Die Eintragung im Grundbuch ist hierfür unbeachtlich; die Parteien können die Mietsache auch formlos bestimmen.
“Wie bereits dargelegt, erfüllt die Berufungsklägerin mit diesen rein appella- torischen Ausführungen die gesetzlichen Begründungsanforderungen nicht. Der Einwand, wonach der Mietvertrag mit dem Grundbuchauszug nicht übereinstim- me, ist überdies unbehelflich. Entgegen der unzutreffenden Auffassung der Beru- fungsklägerin ist es vollkommen irrelevant, wie das Mietobjekt im Grundbuch be- zeichnet wird. Massgebend ist vielmehr, wie die Parteien die Mietsache im Miet- vertrag bestimmen bzw. dass den Parteien klar ist, welches Mietobjekt gemeint ist, worauf sie sich sogar formlos einigen können (vgl. auch Roger Weber, in: Widmer Lüchinger/Oser, [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl., Basel 2020, N 1 und N 7 zu Art. 253 OR). Vorliegend schlossen die Parteien am 18. Juni 2018 einen schriftlichen Mietvertrag, womit die darin aufgeführte Bezeichnung des Mietobjekts für die Bestimmung desselben massgeblich ist. Dieses wurde um- schrieben mit "Mehrfamilienhaus B., C.,”
“Wie bereits dargelegt, erfüllt die Berufungsklägerin mit diesen rein appella- torischen Ausführungen die gesetzlichen Begründungsanforderungen nicht. Der Einwand, wonach der Mietvertrag mit dem Grundbuchauszug nicht übereinstim- me, ist überdies unbehelflich. Entgegen der unzutreffenden Auffassung der Beru- fungsklägerin ist es vollkommen irrelevant, wie das Mietobjekt im Grundbuch be- zeichnet wird. Massgebend ist vielmehr, wie die Parteien die Mietsache im Miet- vertrag bestimmen bzw. dass den Parteien klar ist, welches Mietobjekt gemeint ist, worauf sie sich sogar formlos einigen können (vgl. auch Roger Weber, in: Widmer Lüchinger/Oser, [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl., Basel 2020, N 1 und N 7 zu Art. 253 OR). Vorliegend schlossen die Parteien am 18. Juni 2018 einen schriftlichen Mietvertrag, womit die darin aufgeführte Bezeichnung des Mietobjekts für die Bestimmung desselben massgeblich ist. Dieses wurde um- schrieben mit "Mehrfamilienhaus B., C.,”
Während der Laufzeit des Mietvertrags hat der Vermieter dem Mieter den ungestörten Gebrauch der Mietsache sicherzustellen und ihm das in der Vereinbarung übertragene ausschliessliche Nutzungsrecht zu gewähren. Bei Wohn- und Geschäftsmietverhältnissen erstreckt sich der übertragene Gebrauch zudem auf die gemeinschaftlichen Räume des Gebäudes. Ohne Einwilligung des Mieters, richterliche Anordnung oder Vorliegen eines Notstands darf der Vermieter die gemieteten Räume grundsätzlich nicht betreten.
“1 CO, le bailleur doit lui délivrer l'objet du bail, à la date convenue entre les parties, dans un état approprié à l'usage et à l'exploitation pour lesquels il a été affermé. L'objet affermé doit donc être mis à disposition sans défaut pouvant empêcher ou affecter son utilisation ou son exploitation. La chose affermée doit avoir une nature productive, et le fermier doit pouvoir en retirer les fruits naturels et civils (Carron, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 23 ad art. 275 CO). Le bail à loyer entraîne une cession par le bailleur au locataire de l'usage de la chose louée, sans transfert de la propriété. Le locataire devient possesseur de la chose louée et bénéficie des droits attachés à la possession (art. 926-929 CC; 679 et 684 CC). Pendant toute la durée du bail, le bailleur doit garantir au locataire un usage exclusif et sans trouble de la chose louée et de ses dépendances. Sauf accord du locataire, du juge ou état de nécessité, le bailleur ne peut pas pénétrer dans les locaux (Lachat/Bohnet, Commentaire romand, n. 3 ad art. 253 CO). Le bail à ferme se distingue du bail à loyer par l'objet du contrat; le bailleur ne cède pas à son cocontractant l'usage de n'importe quelle chose, mais l'usage d'un bien ou d'un droit productif, dont le fermier peut percevoir les fruits ou les produits; il y a bail à ferme notamment lorsque le bailleur cède l'exploitation d'une entreprise entièrement équipée, c'est-à-dire un outil de production. En revanche, il faut retenir la qualification de bail à loyer s'il cède des locaux que son cocontractant doit aménager pour en faire une entreprise productive. La mise en gérance libre d'un établissement public complètement équipé donne lieu à un bail à ferme non agricole (arrêt du Tribunal fédéral 4A_379/2011 du 2 décembre 2011 consid. 2.1). 2.1.4 Selon l'article 927 CC, quiconque usurpe une chose en la possession d'autrui est tenu de la rendre, même s'il y prétend un droit préférable (al. 1). Cette restitution n'aura pas lieu, si le défendeur établit aussitôt un droit préférable qui l'autoriserait à reprendre la chose au demandeur (al.”
“Aux termes de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. L'art. 257 CO répète que le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose. Pour les baux d'habitation et de locaux commerciaux, l'usage cédé s'étend également aux locaux communs de l'immeuble (arrêts 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2; 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.1; 4C.527/1996 du 29 mai 1997 consid. 3a; HIGI/BÜHLMANN, Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 21 ad art. 253 CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2019, n.”
Die vereinbarte Nutzung der Mietsache muss den öffentlich-rechtlichen Vorschriften zur Zweckbestimmung auf Bundes- und Kantonsebene entsprechen. Es ist zu prüfen, ob diese Vorschriften die vertraglich vereinbarte Nutzung verbieten oder ihr Bewilligungen auferlegen. Nichtigkeit kommt nur in Betracht, soweit das Schutzziel der öffentlich-rechtlichen Regelung dies verlangt; in anderen Fällen kann statt Nichtigkeit eine Bewilligungspflicht bestehen. Zudem ist zu prüfen, ob eine Unmöglichkeit oder ein Verbot bereits bei Vertragsschluss bestand.
“Le caractère objectif implique que la prestation n'est pas possible quel que soit le débiteur, sur la base des faits ou du droit (GUILLOD/STEFFEN, Commentaire romand CO I, 2012, n. 76 ad art. 19-20 CO; TERCIER/PICHONNAZ, op. cit., n. 756 ss pp. 170s). La nullité du contrat doit être constatée d'office (ATF 111 II 134, JdT 1988 I 381). Le contrat nul ne déploie aucun effet juridique, c'est-à-dire qu'il ne permet pas de déduire des prétentions en justice. Cette conséquence juridique suppose toutefois que le but de protection de la norme exige la nullité de l'intégralité de l'acte juridique. De fait, au regard du principe général voulant que la réduction du contrat permette son maintien, la nullité ne doit pas s'étendre au-delà de ce que requiert le but de protection de la norme violée (ATF 134 III 438 consid. 2.3 p. 443 et les arrêts cités; arrêt du Tribunal fédéral 4A_502/2012 du 22 janvier 2013 consid. 2.1). 5.2 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). La conclusion du contrat de bail est soumise aux règles générales du Code des obligations (LACHAT, Commentaire Romand, n. 20 ad art. 253 CO; BOHNET/DIETSCHY-MARTENET in CPra-Bail, n. 49 ad art. 253 CO). En matière de bail à loyer, l'usage convenu des locaux loués doit respecter les règles de droit public fédérales et cantonales quant à leur destination (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2010 du 22 juin 2010 consid. 2.2). Le contrat est notamment nul lorsque le bail porte sur des locaux commerciaux que le droit public réserve exclusivement à l'habitation (ATF non publié du 27 août 1992 in ZMP 1993 n. 4). Dans cette dernière décision, le Tribunal fédéral a exclu la nullité d'un tel bail en raison des buts poursuivis par la loi cantonale qui n'interdisait pas les changements d'affectation, mais les soumettait à autorisation (cf. à ce propos, LACHAT, Le bail à loyer, éd. 2019, ch. 2.1.3.4 p. 58 - note de bas de page 25 - et ch. 7.6.2 p. 213). 5.3 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il convient d'examiner si l'impossibilité invoquée existait dès la conclusion du contrat ou si elle résulte d'un fait juridique survenu après celle-ci.”
“La nullité du contrat doit être constatée d'office (ATF 111 II 134, JdT 1988 I 381). Le contrat nul ne déploie aucun effet juridique, c'est-à-dire qu'il ne permet pas de déduire des prétentions en justice. Cette conséquence juridique suppose toutefois que le but de protection de la norme exige la nullité de l'intégralité de l'acte juridique. De fait, au regard du principe général voulant que la réduction du contrat permette son maintien, la nullité ne doit pas s'étendre au-delà de ce que requiert le but de protection de la norme violée (ATF 134 III 438 consid. 2.3 p. 443 et les arrêts cités; arrêt du Tribunal fédéral 4A_502/2012 du 22 janvier 2013 consid. 2.1). 5.2 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). La conclusion du contrat de bail est soumise aux règles générales du Code des obligations (LACHAT, Commentaire Romand, n. 20 ad art. 253 CO; BOHNET/DIETSCHY-MARTENET in CPra-Bail, n. 49 ad art. 253 CO). En matière de bail à loyer, l'usage convenu des locaux loués doit respecter les règles de droit public fédérales et cantonales quant à leur destination (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2010 du 22 juin 2010 consid. 2.2). Le contrat est notamment nul lorsque le bail porte sur des locaux commerciaux que le droit public réserve exclusivement à l'habitation (ATF non publié du 27 août 1992 in ZMP 1993 n. 4). Dans cette dernière décision, le Tribunal fédéral a exclu la nullité d'un tel bail en raison des buts poursuivis par la loi cantonale qui n'interdisait pas les changements d'affectation, mais les soumettait à autorisation (cf. à ce propos, LACHAT, Le bail à loyer, éd. 2019, ch. 2.1.3.4 p. 58 - note de bas de page 25 - et ch. 7.6.2 p. 213). 5.3 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il convient d'examiner si l'impossibilité invoquée existait dès la conclusion du contrat ou si elle résulte d'un fait juridique survenu après celle-ci. En effet, dans ce dernier cas, il faut en principe examiner la situation juridique sur la base des dispositions légales générales relatives à l'impossibilité subséquente d'exécuter la prestation, à savoir les art.”
Ist im Mietvertrag ein Beginn der Mietzinszahlung festgelegt, begründet dies die vertragliche Zahlungspflicht des Mieters; eine Kopplung der Mietzinszahlung an die effektive Baufreigabe oder den Baubeginn ist nur dann gegeben, wenn dies ausdrücklich im Vertrag vereinbart wurde.
“Würdigung Gemäss Art. 253 OR verpflichtet sich der Vermieter durch den Mietvertrag dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten. Wie unter Erwägung Ziff. II.1.2. dargelegt, ist der Mietvertrag zwischen den Parteien gültig zustande gekommen. Im Mietvertrag haben die Parteien vereinbart, dass die Nettomietzinszahlungspflicht am 1. Oktober 2018 beginnt (act. 3/4 Ziff. 8 S. 7), was unbestritten geblieben ist (act. 7 Rz. 22 S. 9 und Rz. 24 S. 10 sowie act. 18 Rz. 25 S. 6). Entsprechend ist die Klägerin zur Bezahlung von Mietzinsen verpflichtet. Dass die Mietzinszahlung an die effektive Baufreigabe und an den "ersten Spatenstich" (Beginn der Um- bauarbeiten) bzw. die Aufnahme des Betriebs des Cafés hätte gekoppelt sein müssen, geht aus dem Mietvertrag nicht hervor. Zur bestrittenen Behauptung, dass die Klägerin der Beklagten diese Bedingung stets signalisiert habe (vgl.”
Ist der Beginn der Mietdauer vertraglich bestimmt, kann der Mietzins trotz verzögerter Übergabe oder nicht vollständig getroffener Vorbereitungen grundsätzlich bereits fällig bleiben. Eine fehlende oder eingeschränkte Gebrauchsmöglichkeit begründet nicht automatisch die Nichtfälligkeit des Mietzinses; dies kann aber im Einzelfall von den konkreten vertraglichen Vereinbarungen und den Umständen abhängen.
“Dès lors, la clause du 21 mars 2018 visant à prolonger l'échéance du loyer n'est pas valable et ne déploie pas d'effet juridique. Le loyer de 100'000 fr. était donc dû au 30 septembre 2018, conformément au contrat de bail. A défaut de paiement à l'échéance du délai comminatoire, le congé donné pour ce motif est valable. Ce grief est infondé et sera rejeté. 4. L'appelante soutient que le loyer n'était pas exigible en raison du fait que l'intimée n'avait pas pris toutes les mesures préparatoires pour mettre à disposition les locaux conformément au contrat. Aucun état des lieux d'entrée n'avait été effectué et elle n'avait jamais été en mesure d'exploiter les locaux. Elle ne pouvait dès lors être mise en demeure de payer le loyer. 4.1 4.1.1 En vertu de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. L'art. 257 CO précise que le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur en contrepartie de la cession de l'usage de la chose. Cette disposition, qui complète l'art. 253 CO, rappelle la nature synallagmatique du contrat de bail (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - Bieri, art. 257 n. 1). 4.1.2 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur doit remettre et maintenir, tout au long du contrat, la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu. L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du contrat de bail et de ses annexes. Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage. Si le bail ne précise pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit être dégagé à partir des règles régissant l'interprétation des contrats (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1 et références citées). Tout ce qui s'écarte de l'état conforme à l'usage convenu constitue un défaut de la chose louée (art.”
Bei Kurzzeitmietverträgen gelten als objektive Wesensmerkmale regelmässig die Überlassung der Sache, die bestimmte Dauer des Mietverhältnisses und der Mietzins.
“L’appelante se comporte de manière contradictoire dans la mesure où elle invoque une absence d’accord sur un point essentiel du contrat, tout en prétendant en même temps que les parties ont convenu tacitement ou d’une manière concluante d’une prolongation du contrat de bail au-delà du 14 juin 2024. Le grief s’avère de toute manière infondé pour les motifs suivants. 4.2. Un contrat est conclu lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté, expressément ou tacitement (art. 1 CO). Les parties doivent s'être mises d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat, faute de quoi celui-ci n'est pas venu à chef (ATF 127 III 248 consid. 3d ; arrêt TF 4A_180/2022 du 7 juillet 2022 consid. 4.1). Pour déterminer si un contrat a été conclu, quels en sont les cocontractants et quel en est le contenu, le juge doit interpréter les manifestations de volonté des parties (ATF 144 III 93 consid. 5.2). Pour le contrat de bail à courte durée, les points objectivement essentiels sont la cession de l'usage d'une chose, la durée déterminée du bail et le prix du loyer (art. 253 CO). En l'espèce, le contrat du 19 mars 2024 est complet, en ce sens qu'il contient tous les éléments objectivement essentiels nécessaires à la conclusion d'un contrat de bail. L'appelante a certes apporté des modifications manuscrites au contrat qui lui a été transmis, mais elle n'a contesté ni la chose louée, ni la durée du contrat, ni le loyer. La Cour est ainsi d'avis que les parties sont tombées d'accord sur les éléments précités. L'appelante prétend que le bailleur, par D.________ Sàrl et son courriel du 25 mars 2024, lui a signifié qu'il ne pouvait accepter de signer ce contrat à cause de la suppression de points importants et non négociables, et que de ce fait les parties ne sont pas liées contractuellement, chacune ayant refusé la proposition de l'autre. Or, il transparaît des pièces au dossier, et notamment du courrier du 24 avril 2024, adressé à l'appelante par le conseil de B.________, que ce dernier, pour donner suite à l'absence de réponse de la part de l'appelante, s'est accommodé du contrat du 19 mars 2024 et l'a ratifié à postériori tel que modifié par l'appelante.”
“L’appelante se comporte de manière contradictoire dans la mesure où elle invoque une absence d’accord sur un point essentiel du contrat, tout en prétendant en même temps que les parties ont convenu tacitement ou d’une manière concluante d’une prolongation du contrat de bail au-delà du 14 juin 2024. Le grief s’avère de toute manière infondé pour les motifs suivants. 4.2. Un contrat est conclu lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté, expressément ou tacitement (art. 1 CO). Les parties doivent s'être mises d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat, faute de quoi celui-ci n'est pas venu à chef (ATF 127 III 248 consid. 3d ; arrêt TF 4A_180/2022 du 7 juillet 2022 consid. 4.1). Pour déterminer si un contrat a été conclu, quels en sont les cocontractants et quel en est le contenu, le juge doit interpréter les manifestations de volonté des parties (ATF 144 III 93 consid. 5.2). Pour le contrat de bail à courte durée, les points objectivement essentiels sont la cession de l'usage d'une chose, la durée déterminée du bail et le prix du loyer (art. 253 CO). En l'espèce, le contrat du 19 mars 2024 est complet, en ce sens qu'il contient tous les éléments objectivement essentiels nécessaires à la conclusion d'un contrat de bail. L'appelante a certes apporté des modifications manuscrites au contrat qui lui a été transmis, mais elle n'a contesté ni la chose louée, ni la durée du contrat, ni le loyer. La Cour est ainsi d'avis que les parties sont tombées d'accord sur les éléments précités. L'appelante prétend que le bailleur, par D.________ Sàrl et son courriel du 25 mars 2024, lui a signifié qu'il ne pouvait accepter de signer ce contrat à cause de la suppression de points importants et non négociables, et que de ce fait les parties ne sont pas liées contractuellement, chacune ayant refusé la proposition de l'autre. Or, il transparaît des pièces au dossier, et notamment du courrier du 24 avril 2024, adressé à l'appelante par le conseil de B.________, que ce dernier, pour donner suite à l'absence de réponse de la part de l'appelante, s'est accommodé du contrat du 19 mars 2024 et l'a ratifié à postériori tel que modifié par l'appelante.”
Wenn eine Eigentümergemeinschaft sich in Mietverträgen als Vertragspartei bezeichnet und in einem Rechtsverfahren ab Beginn als solche auftritt (z. B. Empfang von Verfahrensdokumenten, Teilnahme an Güteverhandlungen, Unterzeichnung der Mietverträge unter dem Namen der Gemeinschaft), kann dies die Anerkennung der Gemeinschaft als Vertragspartei und gegebenenfalls die Berichtigung der Parteibezeichnung rechtfertigen.
“En outre, l'intimée, bien que désignée de manière erronée, a reçu les requêtes en vue des audiences de conciliation, a comparu lors de celles-ci, qui ont donné lieu aux autorisations de procéder, et les demandes lui ont été communiquées. Par conséquent, dès le début de la procédure, il ne faisait aucun doute pour elle qu'elle était bien la partie défenderesse au procès, lequel portait sur le paiement de loyers en vertu de contrats de bail auxquels elle était partie. Il sera relevé que l'intimée a signé tous ses baux en se présentant comme "COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES B______", sans que ses membres soient individuellement mentionnés et sans même une référence à ceux-ci par le biais du Registre foncier. Par conséquent, c'est à juste titre que le premier juge a procédé à la rectification de la qualité des parties. 4. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré que les parties s'étaient accordées sur la conclusion d'un contrat de bail impliquant le paiement d'un loyer pour la surface privative augmentée de 13,66% pour tenir compte des zones communes. 4.1. 4.1.1 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). La conclusion du contrat de bail n'est soumise à aucune condition de forme (art. 11 al. 1 CO). Il se conclut par l'échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes portant sur tous les éléments essentiels du contrat (art. 1 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 3.1.1), que ce soit par écrit, oralement ou par actes concluants (art. 1 al. 2 CO; ATF 119 III 78 consid. 3c.). L’objet d’un contrat peut être librement déterminé, dans les limites de la loi (art. 19 al. 1 CO). La loi n’exclut les conventions des parties que lorsqu’elle édicte une règle de droit strict, ou lorsqu’une dérogation à son texte serait contraire aux mœurs, à l’ordre public ou aux droits attachés à la personnalité (art. 19 al. 2 CO). La liberté contractuelle consiste en la possibilité reconnue à tout sujet de droit d'aménager lui-même et à sa convenance ses rapports contractuels, à l'intérieur des limites fixées par l'ordre juridique (Saviaux, Liberté contractuelle et droit du bail, AJP 4/2007 p.”
Die Übernahme von Verbrauchs- oder Nebenkosten durch den Nutzer gilt nicht als Entgelt (Mietzins) im Sinne von Art. 253 OR. Für die Abgrenzung zur Gebrauchsleihe ist die Entgeltlichkeit entscheidend; das Tragen solcher Gebrauchskosten durch die Nutzerin macht die Überlassung nicht zu einer entgeltlichen Miete.
“Das entscheidende Abgrenzungskriterium zwischen der Miete und der Gebrauchsleihe ist die Entgeltlichkeit: Während die Gebrauchsleihe zwingend unentgeltlich ist (Art. 305 OR), ist die Miete zwingend entgeltlich (Art. 253 OR; BGer 4A_278/2020 vom 9. Juli 2020 E. 1.2.2; Higi, in: Zürcher Kommentar, 3. Auflage 2003, Vorbem. zu Art. 305311 OR N 43 f.). Die Gebrauchsleihe ist für die Entlehnerin unentgeltlich, aber nicht kostenlos (Higi, a.a.O., Art. 305 OR N 72; vgl. Maurenbrecher/ Schärer, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 305 OR N 3). Die Kosten, die wegen des Gebrauchs der Leihsache entstehen, hat die Entlehnerin zu tragen (Higi, a.a.O., Art. 305 OR N 72 und Art. 307 OR N 11). Diese Gebrauchskosten können in Verbrauchs- und Nebenkosten unterteilt werden (Higi, a.a.O., Art. 307 OR N 12). Die Übernahme aller Kosten, die im Mietrecht als Verbrauchs- oder Nebenkosten gelten, durch die Entlehnerin ist kein Entgelt im Sinn von Art. 253 OR (Higi, a.a.O., Art. 307 OR N 13; vgl. Maurenbrecher/Schärer, a.a.O., Art. 305 OR N 3).”
“Das entscheidende Abgrenzungskriterium zwischen der Miete und der Gebrauchsleihe ist die Entgeltlichkeit: Während die Gebrauchsleihe zwingend unentgeltlich ist (Art. 305 OR), ist die Miete zwingend entgeltlich (Art. 253 OR; BGer 4A_278/2020 vom 9. Juli 2020 E. 1.2.2; Higi, in: Zürcher Kommentar, 3. Auflage 2003, Vorbem. zu Art. 305311 OR N 43 f.). Die Gebrauchsleihe ist für die Entlehnerin unentgeltlich, aber nicht kostenlos (Higi, a.a.O., Art. 305 OR N 72; vgl. Maurenbrecher/ Schärer, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 305 OR N 3). Die Kosten, die wegen des Gebrauchs der Leihsache entstehen, hat die Entlehnerin zu tragen (Higi, a.a.O., Art. 305 OR N 72 und Art. 307 OR N 11). Diese Gebrauchskosten können in Verbrauchs- und Nebenkosten unterteilt werden (Higi, a.a.O., Art. 307 OR N 12). Die Übernahme aller Kosten, die im Mietrecht als Verbrauchs- oder Nebenkosten gelten, durch die Entlehnerin ist kein Entgelt im Sinn von Art. 253 OR (Higi, a.a.O., Art. 307 OR N 13; vgl. Maurenbrecher/Schärer, a.a.O., Art. 305 OR N 3).”
Wenn ein Dritter unterschreibt, kann nach Art. 253 OR je nach Parteiwillen und den Umständen entweder ein gemeinsamer Mietvertrag mit mehreren Mietern (bail commun) oder eine reprise cumulative de dette (selbständige solidarische Übernahme der Zahlungspflicht, d. h. Übernahme der Zahlungspflicht ohne Nutzungsrecht) vorliegen. Ob tatsächlich nur eine Übernahme der Zahlungspflicht ohne Nutzungsrecht (reprise cumulative de dette) gegeben ist, ergibt sich aus den konkreten Umständen; wer sich auf das Vorliegen einer solchen reprise beruft, muss deren Existenz beweisen.
“2 CO), le bailleur avait souhaité simuler des relations de bail à loyer en lieu et place de relations de cautionnement. Partant, ses engagements étaient nuls. 3.1.1 Le bailleur peut exiger qu’un tiers se porte garant du locataire dans l’hypothèse où celui-ci n’assumerait pas ses obligations. Pareille garantie peut notamment prendre la forme d’une reprise cumulative de dette – limitée à certaines obligations – ou d’un cautionnement – soumis à la forme authentique (cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_848/2019 du 29 avril 2020 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; 4C.103/2006 du 3 juillet 2006 consid. 3.1 in SJ 2007 I 1 ; Lachat/Stasny, in Le bail à loyer, 2019, p. 430). Lorsqu'un bail est conclu entre plusieurs bailleurs et un locataire, entre un bailleur et plusieurs locataires ou entre plusieurs bailleurs et plusieurs locataires, on parle de bail commun. Ces bailleurs ou locataires conjoints sont nommés « cobailleurs » ou « colocataires » (arrêt du Tribunal fédéral 4A_12/2012 du 10 juillet 2012 consid. 2 ; Lachat, in Le bail à loyer, 2019, p. 85). Dans un arrêt de 2006, le Tribunal fédéral a déduit de l'art. 253 CO qu'un bail commun implique la cession de l'usage d'une chose à plusieurs locataires, de sorte qu'il n'y a pas contrat commun, mais reprise cumulative de dette lorsqu'une personne s'engage aux côtés du locataire comme débitrice solidaire du loyer en excluant d'occuper elle-même les locaux. Il appartient au locataire qui entend se prévaloir de l'existence d'un contrat de reprise cumulative de dette de prouver qu'il n'était pas lié par un bail commun et que son engagement contractuel était limité au paiement du loyer et des charges (art. 8 CC) (arrêt du Tribunal fédéral 4C.103/2006 du 3 juillet 2006 consid. 3.1 in SJ 2007 I 1). Dans une jurisprudence ultérieure, après avoir exposé les positions exprimées par la doctrine à ce sujet, le Tribunal fédéral a retenu que la définition du bail à loyer n'empêche pas qu'un bail commun soit convenu avec plusieurs locataires dont l'un d'eux n'occupera pas les locaux. Tout est affaire de circonstances (arrêt du Tribunal fédéral 4A_848/2019 du 29 avril 2020 consid.”
“e) Il ressort du procès-verbal relatif à l’audience du 15 février 2023 qu’au moment de débattre des preuves à administrer, le mandataire de l’appelante a renoncé à l’audition de ces deux témoins (« Me G.________ déclare renoncer à l’audition des témoins E.________ et F.________ »). Sur cette base, on doit retenir que ce n’est pas le Tribunal civil qui a refusé d’administrer ces preuves, mais bien l’appelante qui y a expressément renoncé, sans réserve. La présentation devant la juridiction d’appel d’une offre de preuve à laquelle la partie concernée avait renoncé en première instance est contraire au principe de la bonne foi en procédure, ce qui justifie son rejet. 2. Le litige porte sur la validité de l’engagement pris par l’intimé en tant que « codébiteur solidaire » au moment de la signature du contrat de bail. 2.1. a) Le bailleur peut exiger qu’un tiers se porte garant du locataire, pour limiter ses risques financiers en cas de violation par le locataire de ses obligations contractuelles. Cette garantie peut constituer en un cautionnement (art. 492 ss CO), un porte-fort (art. 111 CO) ou prendre toute autre forme (Bohnet/Dietschy-Martenet, in : CPra Bail, 2e éd., n. 42 ad art. 253 CO). Selon les circonstances, il peut y avoir reprise cumulative de dette lorsqu'une personne s'engage, à côté du locataire, uniquement comme débitrice solidaire du loyer, en excluant d'occuper elle-même les locaux (arrêt du TF du 03.07.2006 [4C.103/2006] cons. 3.1). b) En vertu de l'article 493 al. 2 CO, une personne physique ne peut s'obliger par cautionnement qu'en émettant une déclaration revêtue de la forme authentique (si le cautionnement dépasse la somme de 2'000 francs), alors que la promesse de porte-fort ou l'engagement solidaire sont des actes qui ne supposent aucune forme particulière (art. 11 al. 1 CO). En optant pour l'une ou l'autre de ces deux garanties‑ci, les parties peuvent éviter les difficultés ou inconvénients de la forme authentique et l'obligation du garant n'en est pas moins valable. Si, à ce sujet, une volonté commune des parties ne peut pas être constatée, c'est le principe de la confiance qui détermine le type de garantie adopté par elles. Cependant, compte tenu que dans le cautionnement, la forme authentique est requise pour la protection du garant contre des engagements auxquels celui-ci n'aurait pas mûrement réfléchi, le juge ne peut admettre qu'avec retenue le choix des parties en faveur de la promesse de porte-fort ou de l'engagement solidaire.”
Der Untermietvertrag kann nicht mehr Gebrauchsrechte übertragen, als der Hauptmieter selbst innehat. Endet das Hauptmietverhältnis, entfällt deshalb das dem Untermieter eingeräumte Gebrauchsrecht; der Untermieter ist zur Rückgabe der Sache verpflichtet.
“Auch solche Untermieterin- nen wären deshalb zur Rückgabe des Mietobjekts verpflichtet. Sodann macht die Gesuchstellerin 2 nicht geltend, einen Mietvertrag direkt mit der Gesuchstellerin geschlossen zu haben. Insbesondere erstellt sie auch mit ihren Ausführungen über angebliche Zusagen Herrn F._____s gegenüber der E._____ GmbH nicht, dass dadurch ein Mietvertrag zwischen ihr, der Gesuchsgegnerin 2, und der Gesuchstellerin zustande gekommen wäre. Vielmehr scheinen sich diese Zusagen – wenn schon – darauf beschränkt zu haben, dass Herr F._____ der E._____ GmbH den zukünftigen Abschluss eines Mietvertrags entweder mit der E._____ GmbH oder mit der Gesuchsgegnerin 2 in Aussicht stellte. Eine Einigung zwischen der Gesuchstellerin und der Gesuchsgegnerin 2 darüber, dass die Ge- suchstellerin das Mietobjekt der Gesuchsgegnerin 2 zum Gebrauch überlasse und die Gesuchsgegnerin 2 im Gegenzug einen Mietzins zu leisten habe, wie sie für den Abschluss eines Mietvertrags nötig wäre (Art. 253 OR; BSK OR I-WEBER, Art. 253 N 1), ist nicht zu erkennen. Die Gesuchsgegnerin 2 beantragt denn auch gar nicht die Abweisung des Ge- suchs. Vielmehr bittet sie darum, dass ihr mehr Zeit eingeräumt werde, um eine neue Mietlokalität für ihr Lebensmittelgeschäft zu finden. Diesbezüglich ist aber er- neut auf Art. 273b Abs. 1 OR hinzuweisen, wonach der Untermietvertrag nur für die Dauer des Hauptmietvertrags erstreckt werden kann (wofür das hiesige Gericht oh- nehin nicht zuständig wäre). Zusammengefasst nutzt die Gesuchsgegnerin 2 das Mietobjekt, obschon sie kein solches Gebrauchsrecht hat. Die Gesuchstellerin kann deshalb das Mietobjekt je- denfalls gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von ihr herausverlangen. Mithin hat sie auch gegenüber der Gesuchsgegnerin 2 einen gerichtlich durchsetzbaren An- spruch auf Räumung und Rückgabe des Mietobjekts. Entsprechend ist der Ge- suchsgegnerin 2 antragsgemäss zu befehlen, das streitgegenständliche Ladenlo- - 7 - kal mit Neben- und Lagerräumen unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und ge- reinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zurückzugeben.”
“Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5). 2.1.2 Le propriétaire d'un objet peut le revendiquer contre quiconque le détient sans droit (art. 641 al. 2 CC). Cette disposition donne au propriétaire le moyen de défendre son droit par l'action en revendication pour obtenir la restitution de l'objet. Le propriétaire peut ainsi demander l'évacuation de son immeuble. La restitution ne sera toutefois ordonnée que si le défendeur ne prouve pas qu'il a le droit de posséder l'objet, soit en vertu d'un droit réel limité, soit en vertu d'un droit personnel, par exemple un bail (Foex, Commentaire romand, n. 32 ad art. 641 CC). Le bail de sous-location, même s'il n'a pas été résilié, ne peut pas perdurer au-delà du bail principal (art. 273b al. 1 CO). S'il est vrai que la sous-location constitue un bail en soi distinct du bail principal, il n'en est pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2). Autrement dit, lorsque le bail a pris fin, le bailleur principal peut revendiquer les locaux loués vis-à-vis du sous-locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.2). Le propriétaire peut intenter l'action en revendication (action pétitoire; art. 641 al. 2 CC) en suivant la procédure du cas clair si les conditions de l'article 257 CPC sont réunies (arrêt du Tribunal fédéral 4A_143/2014 du 23 juin 2014 consid. 4.1.2). 2.1.3 Une curatelle de représentation est instituée lorsque la personne qui a besoin d'aide ne peut accomplir certains actes et doit de ce fait être représentée (art.”
Der Mietvertrag entsteht nach den allgemeinen Regeln des Obligationenrechts und setzt den Austausch übereinstimmender Willenserklärungen voraus (Art. 1 Abs. 1 OR).
“Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sa- che zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Wie alle Verträge entsteht auch der Mietvertrag nach den allgemeinen Regeln des Obligationenrechts: Erforderlich ist gemäss Art. 1 Abs. 1 OR der Austausch übereinstimmender Willenserklärungen (Schmid/Stöckli/Krauskopf, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil,”
“Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sa- che zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Wie alle Verträge entsteht auch der Mietvertrag nach den allgemeinen Regeln des Obligationenrechts: Erforderlich ist gemäss Art. 1 Abs. 1 OR der Austausch übereinstimmender Willenserklärungen (Schmid/Stöckli/Krauskopf, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil,”
Ein blosses Zahlungsrückstand schliesst das Bestehen eines Mietvertrags nicht von vornherein aus. Für die Annahme eines Vertrags genügen schlüssige bzw. plausible Angaben zur Nutzungsüberlassung und zur Bestehung einer Zahlungsverpflichtung (der Mietzins kann auch in Naturleistungen bestehen).
“L’écriture déposée le 1er juin 2021 par l’intimé contient des précisions à cet égard, l’intéressé y indiquant s’être acquitté d’un loyer annuel de 35'000 fr. en mains de C.________SA pour la location de villa jusqu’à la vente des actions de la société à M. [...] 2011, le loyer correspondant depuis lors au paiement de l’ensemble des coûts afférents à la villa. L’argument relatif à la prétendue tardiveté des faits présentés par l’intimé dans son écriture du 1er juin 2021 est infondé. Les allégués à prendre en considération ne doivent en effet pas nécessairement figurer dans la demande, mais peuvent se trouver dans une écriture ultérieure et même ressortir de considérations juridiques exposées dans des déterminations (ATF 141 III 294 consid. 6.2), l’appelante ne prétendant pas que cette jurisprudence, expressément citée par la présidente (décision entreprise, ch. 3b), ne serait pas applicable en l’espèce. Les éléments allégués par l’intimé sont de nature à conclure à l’existence d’un contrat de bail à loyer, dont les éléments essentiels sont la cession de l'usage d’une chose et le versement d’un loyer (cf. art. 253 CO), lequel peut consister en une somme d’argent ou être constitué d’une contre-prestation en nature ou en travail (Bohnet/Dietschy, in Bohnet et al. [édit.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle 2017, nn. 65 s. et n. 81 ss ad art. 253 CO et les références citées). Outre que la situation financière prétendument obérée de l’intimé ne suffit pas à retenir que l’intéressé n’était pas en mesure d’acquitter un loyer annuel de 35'000 fr. – l’appelante ne contestant pas que l’intimé paye de tous les frais liés à la villa, y compris l’impôt foncier –, un éventuel défaut de paiement du loyer ne saurait, en soi, conduire à écarter l’existence d’un contrat de bail. Il suffit que les allégations de l’intimé/demandeur permettent de conclure de manière plausible à l’existence d'un contrat de bail pour que la compétence du Tribunal des baux soit admise. Tel est le cas en l’espèce, les allégués susmentionné de l’intimé étant par hypothèse censés établis, de sorte que la présidente n’avait pas à mener quelque mesure complémentaire d’instruction que ce soit, contrairement à ce que soutient l’appelante (cf.”
Bei gemischten Verträgen, bei denen der Mietzins nicht zwingend in Geld besteht, sondern auch in Arbeitsleistungen bestehen kann, sind die rechtlich verschiedenen Komponenten jeweils nach dem für sie einschlägigen Rechtsgebiet zu beurteilen. Das bedeutet: Fragen, die die tatsächlich erbrachte Tätigkeit betreffen, sind nach dem Arbeitsrecht zu behandeln; Fragen, die die Überlassung des Gebrauchs der Sache betreffen, sind nach dem Mietrecht (Art. 253 OR) zu beurteilen. Die Zuständigkeit richtet sich entsprechend nach dem für die betroffene Leistung massgeblichen Rechtsbereich.
“320 al. 2 CO, sur l’existence d’un licenciement et sur le caractère abusif de celui-ci, soit des éléments relevant du droit du travail. Le lien de subordination distinguant le contrat de travail du contrat de mandat, la compétence du tribunal de prud’hommes, et non celle de la juridiction ordinaire, doit donc être donnée. Il y a également lieu de rappeler que la présente cause est soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 1 CPC), de sorte que la demande peut n’être que sommairement motivée et ne doit pas contenir toutes les allégations de fait ou tous les moyens de preuve invoqués. Il convient par ailleurs de répondre à l’argument de l’appelante qui consiste à qualifier la relation juridique des parties de contrat de bail et, partant, à invoquer la compétence du tribunal des baux pour connaître de la prétention litigieuse. Les prestations caractéristiques d’un contrat de bail sont la cession de l’usage de la chose louée par le bailleur contre le paiement d’un loyer par le locataire (art. 253 CO ; TF 4A_576/2008 du 19 février 2009 consid. 2.2). Le loyer n’est pas nécessairement une somme d’argent mais peut consister en une prestation de travail, le contrat étant alors mixte (Bohnet/Dietschy-Martenet, CPra-Bail, 2e éd., Bâle 2016, n. 66 ad art. 253 CO). En pareil cas, il convient pour chaque prestation d’appliquer les règles du contrat qui la régit (Bohnet/Dietschy-Martenet, op. cit. n. 82 ad art. 253 CO). Par exemple, le contrat de conciergerie est un contrat mixte présentant des aspects de bail et de travail, le droit du travail régissant tous les aspects liés à l’activité de conciergerie, le droit du bail ceux concernant la cession de l’usage du logement mis à disposition (Siegrist, La conciergerie, 15e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, n. 25 pp. 93 s.). En l’occurrence, l’appelante soutient que l’activité déployée par l’intimée consisterait en une contreprestation pour le logement mis à sa disposition. Comme on l’a vu, la relation juridique s’apparenterait alors à un contrat mixte mêlant des aspects de bail et de travail et il s’agirait, dans cette hypothèse, d’appliquer les règles du contrat de travail pour les questions liées à l’activité accomplie par le travailleur-locataire et le droit du bail pour celles liées à la cession de l’usage du logement.”
“Il y a également lieu de rappeler que la présente cause est soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 1 CPC), de sorte que la demande peut n’être que sommairement motivée et ne doit pas contenir toutes les allégations de fait ou tous les moyens de preuve invoqués. Il convient par ailleurs de répondre à l’argument de l’appelante qui consiste à qualifier la relation juridique des parties de contrat de bail et, partant, à invoquer la compétence du tribunal des baux pour connaître de la prétention litigieuse. Les prestations caractéristiques d’un contrat de bail sont la cession de l’usage de la chose louée par le bailleur contre le paiement d’un loyer par le locataire (art. 253 CO ; TF 4A_576/2008 du 19 février 2009 consid. 2.2). Le loyer n’est pas nécessairement une somme d’argent mais peut consister en une prestation de travail, le contrat étant alors mixte (Bohnet/Dietschy-Martenet, CPra-Bail, 2e éd., Bâle 2016, n. 66 ad art. 253 CO). En pareil cas, il convient pour chaque prestation d’appliquer les règles du contrat qui la régit (Bohnet/Dietschy-Martenet, op. cit. n. 82 ad art. 253 CO). Par exemple, le contrat de conciergerie est un contrat mixte présentant des aspects de bail et de travail, le droit du travail régissant tous les aspects liés à l’activité de conciergerie, le droit du bail ceux concernant la cession de l’usage du logement mis à disposition (Siegrist, La conciergerie, 15e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, n. 25 pp. 93 s.). En l’occurrence, l’appelante soutient que l’activité déployée par l’intimée consisterait en une contreprestation pour le logement mis à sa disposition. Comme on l’a vu, la relation juridique s’apparenterait alors à un contrat mixte mêlant des aspects de bail et de travail et il s’agirait, dans cette hypothèse, d’appliquer les règles du contrat de travail pour les questions liées à l’activité accomplie par le travailleur-locataire et le droit du bail pour celles liées à la cession de l’usage du logement. En l’espèce, la prétention litigieuse porte sur l’activité de l’intimée et non sur le logement mis à sa disposition. Ainsi, contrairement à ce que soutient l’appelante, aucune compétence du tribunal des baux ne peut être donnée.”
Der Mietzins muss nicht in Geld bestehen; als Gegenleistung kann auch eine Leistung in Natur oder in Arbeit vereinbart werden. In solchen Fällen liegt ein gemischter bzw. zusammengesetzter Vertrag vor.
“1 CO, le contrat est conclu lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, expresse ou tacite, manifesté leur volonté sur tous les points essentiels. Si les parties ne se sont pas mises d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat, celui-ci n'est pas venu à chef. Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose (art. 257 CO). Le loyer représente ainsi non seulement la contrepartie de la délivrance et du maintien de la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu, mais aussi la contrepartie d'autres prestations du bailleur, par exemple celle d'assurer la sécurité et la protection du locataire (WESSNER, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires in 9ème séminaire sur le droit du bail, 1996, p. 4). Un loyer déterminé ou déterminable est un point essentiel du bail. A défaut d'entente sur le montant du loyer, le contrat ne vient pas à chef même si les parties étaient en principe d'accord sur une cession d'usage à titre onéreux et si l'utilisation a déjà commencé (BOHNET/CARRON/MONTINI, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n° 65 ad art. 253 CO; LACHAT/BOHNET, Commentaire romand CO I, 2021, n° 13 ad art. 253 CO). Sans paiement d'un loyer, il n'y a pas de bail. Le "bail gratuit" est un contrat de prêt à usage (LACHAT, op. cit., p. 67). Le loyer ne doit pas nécessairement consister en une somme d'argent. La prestation du locataire peut être convenue en nature (exemple: livraison d'une certaine quantité de marchandise par mois) ou en travail (exemple: contrat de conciergerie). Dans ces hypothèses, on est en présence d'un contrat mixte, ou de contrats composés (LACHAT, op. cit., p. 68). Selon les circonstances et le problème posé, on appliquera au contrat mixte ou au contrat composé qui comporte un aspect de bail à loyer ou à ferme les règles des art. 253ss CO ou 275ss CO ou celles d'un autre type de contrat (travail, mandat, etc.) (LACHAT, op. cit., p. 75). 2.1.2 Le prêt à usage diffère du bail à loyer en tant que la cession de l'usage intervient à titre gratuit (LACHAT, op. cit., p. 72). Lorsque le prêt à usage a été convenu pour une durée indéterminée, le prêteur peut exiger en tout temps la restitution des locaux (art.”
“Selon l'art. 1 al. 1 CO, le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté. Les parties doivent s'être mises d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat, faute de quoi celui-ci n'est pas venu à chef (ATF 127 III 248 consid. 3d et les références citées; arrêt 4A_69/2019 du 27 septembre 2019 consid. 3.1). Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). Le montant du loyer est un élément essentiel du contrat de bail; ce montant doit être déterminé ou à tout le moins déterminable sur la base de l'accord des parties (ATF 119 II 347 consid. 5a; arrêt 4C.162/2001 du 11 décembre 2001 consid. 2a). Le loyer ne doit pas nécessairement consister en une somme d'argent. Il peut s'agir d'une contre-prestation en nature ou en travail; on se trouve dans ces cas en présence d'un contrat mixte ou composé (arrêt 4C.373/2006 du 29 janvier 2007 consid. 4.2 et les références; HIGI/BÜHLMANN, Zürcher Kommentar, 2019, n° 30 ad art. 253 CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 68, n° 1.6.5). Le contrat de bail n'est pas soumis à une forme spéciale (arrêts 4A_415/2017 du 31 octobre 2017 consid. 3.3; 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 3.1.1).”
“2), ou encore lorsqu'au regard des allégués, il apparaît exclu de retenir la qualification du contrat ou de l'objet du litige telle que proposée par le demandeur, car la règle de for serait éludée (ATF 137 III 32 consid. 2.2 et consid. 2.4.2). Dans ces cas, qui visent tous des situations d'abus, la partie adverse doit être protégée contre une tentative abusive du demandeur de l'attraire au for de son choix (ATF 137 III 32 consid. 2.3 ; ATF 136 III 486 consid. 4). En revanche, le demandeur n'a pas à rendre vraisemblables les faits doublement pertinents (TF 4A_28/2014 du 10 décembre 2014 consid. 4.2.2 et 4.3, in RSPC 2015 p. 161 notes Droese et Bohnet ; toutes références citées in Colombini, op. cit., n. 3.2.2.2.1 ad art. 59 CPC). 3.2.4 Selon l'art. 253 CO, les deux éléments essentiels à la conclusion d'un contrat de bail sont la cession de l'usage d'une chose au locataire et le versement d'un loyer, lequel comprend les frais liés à l'entretien de l'objet (ATF 110 II 404 consid. 3a cité in Bohnet/Diestchy, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2016, n. 65 ad art. 253 CO). Le montant du loyer doit être déterminé ou déterminable. Le loyer peut consister en une somme d'argent ou être constitué d'une contre-prestation en nature ou en travail, le contrat étant alors mixte ou composé (Bohnet/Dietschy, op. cit., nn. 65 s. et n. 81 ss ad art. 253 CO et les réf. citées). A défaut d'entente sur le montant du loyer, le contrat ne saurait venir à chef, alors même que les parties étaient en principe d'accord sur une cession d'usage à titre onéreux et que l'utilisation avait déjà commencé (ATF 119 II 347 consid. 5, JdT 1994 I 609, DB 1994 n. 1 ; Bohnet/Dietschy, op. cit., n. 65 ad art. 253 CO). Si l'objet est utilisé par un tiers sans qu'un loyer ne soit déterminé ou déterminable, les parties sont liées par un contrat de prêt à usage en vertu de l'art. 305 CO (Bohnet/Dietschy, op. cit., nn. 65 et 74 ad art. 253 CO et réf. citées). Les éléments essentiels du contrat de prêt à usage sont la cession de l'usage du bien et la gratuité de cette cession (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd.”
Kann das dem Hauptmietverhältnis zugrundeliegende Nutzungsrecht erlöschen, kann der Untermieter die Nutzung nicht gegenüber dem Eigentümer geltend machen. Sobald das Hauptmietverhältnis erlischt, ist der Untervermieter nicht mehr berechtigt, das Nutzungsrecht zu übertragen; der Untermieter hat die Sache in diesem Fall an den Eigentümer zurückzugeben. Die Untervermietung wirkt nicht über das Ende des Hauptmietverhältnisses hinaus.
“Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO); le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses visées par l'art. 262 al. 2 CO. La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal. Il n'en est toutefois pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire. L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références). Il découle de cette jurisprudence qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire (cf. Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd. 2016, n. 1858 et 1865) et que le propriétaire n'a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes (cf.”
Der Mietzins gehört zu den wesentlichen Vertragselementen des Mietvertrags. Er muss bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Fehlt eine Vereinbarung über den Mietzins bzw. ist dieser nicht bestimmbar, kommt kein Mietvertrag zustande; allenfalls liegt dann ein unentgeltlicher Leihvertrag (Gebrauchsleihe) oder ein anderes mietvertragsähnliches Rechtsverhältnis vor.
“Selon l'art. 1 al. 1 CO, le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté. Les parties doivent s'être mises d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat, faute de quoi celui-ci n'est pas venu à chef (ATF 127 III 248 consid. 3d et les références citées; arrêt 4A_69/2019 du 27 septembre 2019 consid. 3.1). Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). Le montant du loyer est un élément essentiel du contrat de bail; ce montant doit être déterminé ou à tout le moins déterminable sur la base de l'accord des parties (ATF 119 II 347 consid. 5a; arrêt 4C.162/2001 du 11 décembre 2001 consid. 2a). Le loyer ne doit pas nécessairement consister en une somme d'argent. Il peut s'agir d'une contre-prestation en nature ou en travail; on se trouve dans ces cas en présence d'un contrat mixte ou composé (arrêt 4C.373/2006 du 29 janvier 2007 consid. 4.2 et les références; HIGI/BÜHLMANN, Zürcher Kommentar, 2019, n° 30 ad art. 253 CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 68, n° 1.6.5). Le contrat de bail n'est pas soumis à une forme spéciale (arrêts 4A_415/2017 du 31 octobre 2017 consid. 3.3; 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 3.1.1).”
“1 CO, le contrat est conclu lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, expresse ou tacite, manifesté leur volonté sur tous les points essentiels. Si les parties ne se sont pas mises d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat, celui-ci n'est pas venu à chef. Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose (art. 257 CO). Le loyer représente ainsi non seulement la contrepartie de la délivrance et du maintien de la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu, mais aussi la contrepartie d'autres prestations du bailleur, par exemple celle d'assurer la sécurité et la protection du locataire (WESSNER, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires in 9ème séminaire sur le droit du bail, 1996, p. 4). Un loyer déterminé ou déterminable est un point essentiel du bail. A défaut d'entente sur le montant du loyer, le contrat ne vient pas à chef même si les parties étaient en principe d'accord sur une cession d'usage à titre onéreux et si l'utilisation a déjà commencé (BOHNET/CARRON/MONTINI, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n° 65 ad art. 253 CO; LACHAT/BOHNET, Commentaire romand CO I, 2021, n° 13 ad art. 253 CO). Sans paiement d'un loyer, il n'y a pas de bail. Le "bail gratuit" est un contrat de prêt à usage (LACHAT, op. cit., p. 67). Le loyer ne doit pas nécessairement consister en une somme d'argent. La prestation du locataire peut être convenue en nature (exemple: livraison d'une certaine quantité de marchandise par mois) ou en travail (exemple: contrat de conciergerie). Dans ces hypothèses, on est en présence d'un contrat mixte, ou de contrats composés (LACHAT, op. cit., p. 68). Selon les circonstances et le problème posé, on appliquera au contrat mixte ou au contrat composé qui comporte un aspect de bail à loyer ou à ferme les règles des art. 253ss CO ou 275ss CO ou celles d'un autre type de contrat (travail, mandat, etc.) (LACHAT, op. cit., p. 75). 2.1.2 Le prêt à usage diffère du bail à loyer en tant que la cession de l'usage intervient à titre gratuit (LACHAT, op. cit., p. 72). Lorsque le prêt à usage a été convenu pour une durée indéterminée, le prêteur peut exiger en tout temps la restitution des locaux (art.”
“Auch wenn sich die Möglichkeit des Widerrufs nur auf die Unentgeltlichkeit bezöge, hätte der Widerruf im Übrigen zur Folge, dass betreffend die Räumlichkeiten im UG kein Vertrag (mehr) bestünde und die Berufungsklägerin daher kein Recht auf Gebrauch dieser Räumlichkeiten mehr hätte. Da die Gebrauchsüberlassung bei der Gebrauchsleihe definitionsgemäss unentgeltlich erfolgt, könnte nach dem Widerruf der Unentgeltlichkeit kein Gebrauchsleihvertrag mehr vorliegen. Gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts muss die Höhe des Mietzinses aufgrund der Parteivereinbarung bestimmt oder zumindest bestimmbar sein (BGer 4A_85/2021 vom 8. Juli 2021 E. 5.1, 4C.162/2001 vom 11. Dezember 2001 E. 2a; vgl. BGE 119 II 347 E. 5a S. 347 f.; zustimmend Blumer, Kurzkommentar, Art. 253 N 6; Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253 OR N 8; Rohrer, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art. 253273c N 5 und Art. 253 N 5; ablehnend Giger, a.a.O., Art. 253 OR N 27 ff.; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253 OR N 31; Weber, a.a.O., Art. 253 OR N 6). Ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, so ist trotz Einigung über die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch (zumindest für die Zukunft) kein Mietvertrag zustande gekommen (vgl. BGE 119 II 347 E. 5a S. 348; BGer 4A_85/2021 vom 8. Juli 2021 E. 5.1, 4C.162/2001 vom 11. Dezember 2001 E. 2a; zustimmend Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253 OR N 8; Rohrer, Vorbemerkungen zu Art. 253273c N 5 und Art. 253 N 5). Aufgrund des vorliegenden Vertrags ist die Höhe des Entgelts für die Überlassung der Räumlichkeiten im UG zum Gebrauch überhaupt nicht bestimmbar. Daher bestünde bezüglich dieser Räumlichkeiten auch nach dem Widerruf der Unentgeltlichkeit kein Mietvertrag, solange sich die Parteien nicht auf die Höhe des Entgelts für die Überlassung der Räumlichkeiten im UG oder die Art und Weise seiner Bestimmung geeinigt haben (vgl. dazu auch Berufungsantwort Rz. 32). Auch wenn die in Ziff. 4 des Vertrags vorgesehene Möglichkeit des Widerrufs zu Unrecht nicht auf die Gebrauchsüberlassung, sondern auf ihre Unentgeltlichkeit bezogen würde, haben die Berufungsbeklagten den Vertrag betreffend die Überlassung der Räumlichkeiten im UG zum Gebrauch wirksam per Ende April 2023 beendet, indem sie der Berufungsklägerin mit Schreiben vom 18.”
Bei einem gemeinsamen Mietvertrag (z. B. Colocation) haften die mitunterzeichnenden Mieter grundsätzlich solidarisch für den Mietzins sowie die vertraglich geschuldeten Nebenkosten. Der Vermieter kann sich daher an jeden einzelnen Mitmieter halten und von diesem die gesamte geschuldete Forderung verlangen.
“Le possesseur est déchu de son action, s'il ne réclame pas la restitution de la chose ou la cessation de trouble aussitôt après avoir connu le fait et l'auteur de l'atteinte portée à son droit (art. 929 al. 1 CC). Son action se prescrit par un an; ce délai court dès le jour de l'usurpation ou du trouble, même si le possesseur n'a connu que plus tard l'atteinte subie est l'auteur de celle-ci (art. 929 al. 2 CC). Le délai de l'art. 929 al. 2 CC est un délai de péremption. Si les prétentions de nature possessoire sont périmées, le requérant peut parfois prétendre au rétablissement d'un état conforme au droit (pétitoire) par le biais de mesures provisoires (art. 261 CPC) précédant l'action en revendication (art. 641 CC) qui, elle, est imprescriptible (PICHONNAZ, op. cit., n. 6 et 8 ad art. 927 CC). 3.3 Lorsqu'un bail est conclu entre plusieurs bailleurs et un locataire, entre un bailleur et plusieurs locataires ou entre plusieurs bailleurs et plusieurs locataires, on parle de bail commun. Ces bailleurs ou locataires conjoints sont nommés "cobailleurs" ou "colocataires". La définition du bail à loyer (art. 253 CO) n'empêche pas qu'un bail commun soit convenu avec plusieurs locataires dont l'un d'eux n'occupera pas les locaux (arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2019 du 29 avril 2020 consid. 4.2.3). La colocation offre au bailleur l'avantage d'être confronté à deux ou plusieurs locataires qui répondent solidairement des obligations découlant du bail. Il peut réclamer à chacun des colocataires la totalité du loyer, des frais accessoires et des autres obligations économiques découlant du bail. En ce sens, la colocation diminue les risques du bailleur et lui offre une forme de garantie. Dès lors, avant d'octroyer un logement ou un local commercial, le bailleur demande fréquemment qu'un tiers s'engage aux côtés du futur occupant des lieux, par exemple, un père ou une mère signant avec leur fille ou leur fils le bail d'une résidence d'étudiants, une femme fortunée signant un bail d'une étude d'avocats avec son mari avocat pour des motifs de solvabilité. Ces hypothèses correspondent toutes à une colocation, même si le bail commun présuppose d'ordinaire que l'usage des locaux soit cédé à l'ensemble des signataires du contrat.”
“Sont notamment des dettes du défunt les engagements contractés par le de cujus ou les dettes hypothécaires (Spahr, op. cit, n . 7 ad art. 603 CC). Les héritiers assument les obligations du locataire décédé, dont ils répondent solidairement (Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 4.1 p. 934). La responsabilité solidaire des héritiers est soumise aux règles des art. 143 ss CO. Lorsque plusieurs débiteurs sont tenus personnellement d'une dette, ils sont considérés comme des débiteurs solidaires passifs. Ils répondent ainsi chacun pour l'entier de la dette (cf. art. 143 al. 1 CO). En conséquence, le créancier peut, à son choix, exiger de tous, ou de l'un d'eux seulement, l'exécution intégrale ou partielle de l'obligation (art. 144 al. 1 CO). La règle du libre choix du codébiteur recherché tend précisément à protéger le créancier contre le risque de l'insolvabilité de l'un des codébiteurs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_431/2009 du 18 novembre 2009 consid. 2.4). 3.1.3 Dans l'action intentée par le bailleur sur la base du contrat de bail à loyer, la qualité pour défendre appartient au locataire obligé selon l'art. 253 CO. En cas de bail commun conclu par plusieurs locataires pour l'usage de la même chose louée, la qualité pour défendre appartient à chacun d'eux et tous sont en principe débiteurs du loyer et des dommages-intérêts à acquitter, le cas échéant, par suite d'une restitution tardive de la chose. Ainsi, le bailleur peut assigner un seul des locataires pour lui réclamer l'intégralité du loyer ou des indemnités pour occupation illicites des locaux (cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_12/2012 du 10 juillet 2012, consid. 2; 4C.103/2006 du 3 juillet 2006, consid. 4, SJ 2007 I 1; Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2ème éd., 2019, n. 7.6, p. 91, n. 6.5 p. 637; Bohnet/Dietschy/Martenet, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 28 ad art. 253 CO). 3.2 En l'espèce, les héritiers de E______, à savoir, son épouse et ses fils, dont l'intimé, ont pris la place du précité dans la relation contractuelle avec l'appelante à la suite de son décès, étant relevé qu'il n'a pas été allégué que les héritiers auraient résilié le bail, comme l'art.”
Eine fehlerhafte oder ungenau angegebene Parteibezeichnung (z. B. eine Gemeinschaft ohne Nennung der einzelnen Mitglieder) steht der wirksamen Geltendmachung von Ansprüchen aus einem Mietvertrag nicht zwingend entgegen. War für die betroffene Person von Beginn des Verfahrens ersichtlich, dass sie als Beklagte gemeint ist, und hat sie sich verfahrensrechtlich beteiligt (z. B. Empfang von Prozessakten, Erscheinung), kann die Bezeichnung oder Qualifikation der Partei im Verfahren berichtigt werden.
“En outre, l'intimée, bien que désignée de manière erronée, a reçu les requêtes en vue des audiences de conciliation, a comparu lors de celles-ci, qui ont donné lieu aux autorisations de procéder, et les demandes lui ont été communiquées. Par conséquent, dès le début de la procédure, il ne faisait aucun doute pour elle qu'elle était bien la partie défenderesse au procès, lequel portait sur le paiement de loyers en vertu de contrats de bail auxquels elle était partie. Il sera relevé que l'intimée a signé tous ses baux en se présentant comme "COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES B______", sans que ses membres soient individuellement mentionnés et sans même une référence à ceux-ci par le biais du Registre foncier. Par conséquent, c'est à juste titre que le premier juge a procédé à la rectification de la qualité des parties. 4. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré que les parties s'étaient accordées sur la conclusion d'un contrat de bail impliquant le paiement d'un loyer pour la surface privative augmentée de 13,66% pour tenir compte des zones communes. 4.1. 4.1.1 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). La conclusion du contrat de bail n'est soumise à aucune condition de forme (art. 11 al. 1 CO). Il se conclut par l'échange de manifestations de volonté réciproques et concordantes portant sur tous les éléments essentiels du contrat (art. 1 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 3.1.1), que ce soit par écrit, oralement ou par actes concluants (art. 1 al. 2 CO; ATF 119 III 78 consid. 3c.). L’objet d’un contrat peut être librement déterminé, dans les limites de la loi (art. 19 al. 1 CO). La loi n’exclut les conventions des parties que lorsqu’elle édicte une règle de droit strict, ou lorsqu’une dérogation à son texte serait contraire aux mœurs, à l’ordre public ou aux droits attachés à la personnalité (art. 19 al. 2 CO). La liberté contractuelle consiste en la possibilité reconnue à tout sujet de droit d'aménager lui-même et à sa convenance ses rapports contractuels, à l'intérieur des limites fixées par l'ordre juridique (Saviaux, Liberté contractuelle et droit du bail, AJP 4/2007 p.”
Die Übernahme von Betriebskosten bzw. von Unterhalts- oder Pflegepflichten durch den Nutzer begründet nicht automatisch ein Entgelt im Sinne von Art. 253 OR. Solche Leistungsübernahmen gelten typischerweise als Gebrauchskosten oder Unterhaltspflichten des Entlehners (vgl. Art. 307 OR) und sind nach Rechtsprechung und Lehre regelmässig nicht als mietzinsähnliches Entgelt zu qualifizieren.
“Das entscheidende Abgrenzungskriterium zwischen der Miete und der Gebrauchsleihe ist die Entgeltlichkeit: Während die Gebrauchsleihe zwingend unentgeltlich ist (Art. 305 OR), ist die Miete zwingend entgeltlich (Art. 253 OR; BGer 4A_278/2020 vom 9. Juli 2020 E. 1.2.2; Higi, in: Zürcher Kommentar, 3. Auflage 2003, Vorbem. zu Art. 305311 OR N 43 f.). Die Gebrauchsleihe ist für die Entlehnerin unentgeltlich, aber nicht kostenlos (Higi, a.a.O., Art. 305 OR N 72; vgl. Maurenbrecher/ Schärer, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 305 OR N 3). Die Kosten, die wegen des Gebrauchs der Leihsache entstehen, hat die Entlehnerin zu tragen (Higi, a.a.O., Art. 305 OR N 72 und Art. 307 OR N 11). Diese Gebrauchskosten können in Verbrauchs- und Nebenkosten unterteilt werden (Higi, a.a.O., Art. 307 OR N 12). Die Übernahme aller Kosten, die im Mietrecht als Verbrauchs- oder Nebenkosten gelten, durch die Entlehnerin ist kein Entgelt im Sinn von Art. 253 OR (Higi, a.a.O., Art. 307 OR N 13; vgl. Maurenbrecher/Schärer, a.a.O., Art. 305 OR N 3).”
“Die Parteien hätten einzig ver- einbart, dass die Kläger im Gegenzug zum ihnen eingeräumten Nutzungsrecht den Gartensitzplatz instand zu halten und die umliegenden Rabatten und das kleine Bord zu pflegen hätten. Weitergehende Pflichten hätten die Kläger keine gehabt. Pflege und Instandhaltung des Gebrauchsobjekts stellten aber kein relevantes Entgelt dar; diese Pflichten erschöpften sich geradezu in typischer Weise in der Unterhaltspflicht des Entlehners gemäss Art. 307 Abs. 1 OR. Die von den Klägern für die Erneuerung des Bordes und des Kiesbelags sowie die Bärlauch- und Un- krautbekämpfung geltend gemachten Kosten bestreiten die Beklagten. Zwischen C. und dem Kläger 1 sei nie davon die Rede (geschweige denn abgemacht) ge- wesen, dass die Kläger kostenpflichtige Erneuerungsarbeiten im Bereich des Sitz- platzes ausführen würden. Folglich stellten die von den Klägern im Zusammen- hang mit dem Unterhalt und der Pflege des Sitzplatzes erbrachten Leistungen kein Entgelt im Sinne von Art. 253 OR dar, weshalb der Sitzplatz-Vertrag als Leihe und nicht als Miete zu qualifizieren sei. Da am Sitzplatz-Vertrag und dem Wohnungsmietvertrag nicht dieselben Parteien beteiligt seien, sei bereits aus diesem Grund ausgeschlossen, dass ersterer als Nebensache zum Mietvertrag i.S.v. Art. 253a Abs. 1 OR qualifiziert werden könne. Sodann könne sich die Gebrauchsüberlassung einer Nebensache i.S.v. Art. 253a Abs. 1 OR stets und ausschliesslich auf einen entgeltlichen Gebrauch beziehen. Es sei mithin nicht möglich, einen Gebrauchsleihevertrag zur mitgemieteten Ne- bensache i.S.v. Art. 253a Abs. 1 OR zu erklären. Dies verbiete sich schon deshalb, - 9 - weil die mietrechtlichen Kündigungsschutzbestimmungen nicht auf eine Ge- brauchsleihe angewandt werden dürften.”
Die Untervermietung ist ein selbständiges Mietverhältnis; die Beendigung des Hauptmietvertrags führt nicht automatisch zur Auflösung des Untermietverhältnisses. Kann der Untervermieter seine Nutzungsleistung nicht mehr erbringen, hat der Untermieter die Sache zurückzugeben. Der Hauptmieter, der vom Vermieter die Kündigung des Hauptmiets erhält, hat das Untermietverhältnis umgehend unter Beachtung der gesetzlichen Formerfordernisse zu kündigen.
“1 let. c et 321 al. 1 CPC) auprès de l'autorité compétente (art. 120 al. 1 let. a LOJ), le recours est recevable. 1.3 Dans le cadre d'un recours, le pouvoir d'examen de la Cour est limité à la violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). L'autorité de recours a un plein pouvoir d'examen en droit, mais un pouvoir limité à l'arbitraire en fait. 1.4 La valeur litigieuse étant inférieure à 30'000 fr., la procédure simplifiée est applicable (art. 243 al. 1 CPC). 2. Les recourants reprochent au Tribunal d'avoir retenu qu'ils étaient liés à l'intimée par un contrat de sous-location, plutôt que par un simple contrat de prêt à usage, et que leurs prétentions en paiement d'indemnités pour occupation illicite de l'objet litigieux après la résiliation du bail principal étaient en conséquence prescrites. 2.1 2.1.1 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.2). Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé, le sous-locataire doit restituer la chose (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.2). La résiliation du bail principal n'affecte toutefois pas directement le rapport de sous-location: celui-ci n'est pas "automatiquement" résilié. Le locataire qui reçoit son congé doit donc résilier de suite le bail de son sous-locataire, en respectant les formalités légales.”
Nach dem Tod des Mieters treten die Erben in dessen vertragliche Stellung ein und übernehmen die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag. Die Erben haften gesamtschuldnerisch für diese Verpflichtungen; der Vermieter kann nach den Regeln der solidarischen Haftung (Art. 143 ff. OR) wählen, von welchem Erben er die vollständige Erfüllung der Mietforderung verlangt.
“Sont notamment des dettes du défunt les engagements contractés par le de cujus ou les dettes hypothécaires (Spahr, op. cit, n . 7 ad art. 603 CC). Les héritiers assument les obligations du locataire décédé, dont ils répondent solidairement (Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 4.1 p. 934). La responsabilité solidaire des héritiers est soumise aux règles des art. 143 ss CO. Lorsque plusieurs débiteurs sont tenus personnellement d'une dette, ils sont considérés comme des débiteurs solidaires passifs. Ils répondent ainsi chacun pour l'entier de la dette (cf. art. 143 al. 1 CO). En conséquence, le créancier peut, à son choix, exiger de tous, ou de l'un d'eux seulement, l'exécution intégrale ou partielle de l'obligation (art. 144 al. 1 CO). La règle du libre choix du codébiteur recherché tend précisément à protéger le créancier contre le risque de l'insolvabilité de l'un des codébiteurs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_431/2009 du 18 novembre 2009 consid. 2.4). 3.1.3 Dans l'action intentée par le bailleur sur la base du contrat de bail à loyer, la qualité pour défendre appartient au locataire obligé selon l'art. 253 CO. En cas de bail commun conclu par plusieurs locataires pour l'usage de la même chose louée, la qualité pour défendre appartient à chacun d'eux et tous sont en principe débiteurs du loyer et des dommages-intérêts à acquitter, le cas échéant, par suite d'une restitution tardive de la chose. Ainsi, le bailleur peut assigner un seul des locataires pour lui réclamer l'intégralité du loyer ou des indemnités pour occupation illicites des locaux (cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_12/2012 du 10 juillet 2012, consid. 2; 4C.103/2006 du 3 juillet 2006, consid. 4, SJ 2007 I 1; Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2ème éd., 2019, n. 7.6, p. 91, n. 6.5 p. 637; Bohnet/Dietschy/Martenet, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 28 ad art. 253 CO). 3.2 En l'espèce, les héritiers de E______, à savoir, son épouse et ses fils, dont l'intimé, ont pris la place du précité dans la relation contractuelle avec l'appelante à la suite de son décès, étant relevé qu'il n'a pas été allégué que les héritiers auraient résilié le bail, comme l'art.”
Bei Scheingeschäften (Simulation) fehlt der reale Parteiwille. Wird ein Mietvertrag als simuliert festgestellt, kann seine Wirksamkeit entfallen (Nichtigkeit).
“Nella decisione impugnata, il Pretore ha considerato che la controversia riguarda il rilascio dell'autorizzazione a procedere con l'annotazione a Registro fondiario del contratto di locazione, valutandone in via preliminare l'efficacia e che, contrariamente all'assunto dei convenuti, “il trasferimento di proprietà del fondo “indirettamente” beneficiato dal diritto personale in capo ad RE 1 non è un elemento che interferisce sulla legittimità del conduttore di ottenere, nel principio, l'annotazione del contratto di locazione”. Se poi – ha soggiunto il primo giudice – ricorrano i presupposti per dar seguito a tale richiesta, così come se siano adempiute le condizioni per l'efficacia del contratto di locazione e se l'accordo perfezionato possa configurarsi come tale, sono altre questioni. Svolte poi alcune considerazioni concernenti la nozione di simulazione dedotta dall'art. 18 cpv. 1 CO, il Pretore ha stabilito che il contratto di locazione sottoscritto il 7 aprile 2017 dalle parti è nullo essendo un atto simulato. Il primo giudice ha dedotto che la reale volontà delle parti non fosse quella di concludere una locazione, negozio giudico oneroso (art. 253 CO), dal fatto che le parti hanno pattuito un corrispettivo pari a circa fr.”
Prozessuale Einordnung: Klagen auf Zahlung ausstehender Mietzinse (Art. 253 OR) gelten als Vorab-Klagen im Sinne von Art. 33 ZPO und fallen damit typischerweise in die Zuständigkeit der Mietgerichte. Für die Zulässigkeit der Vorab-Klage genügt, dass die klagende Partei die wesentlichen Tatsachen so darlegt, dass sich daraus plausibel auf das Bestehen eines Mietverhältnisses und den geltend gemachten Anspruch schliessen lässt.
“In der Lehre besteht Einigkeit darüber, dass unter Art. 33 ZPO vorab Klagen fallen, mit denen vertragliche Ansprüche aus Miete oder Pacht unbeweglicher Sachen geltend gemacht werden. Dazu werden namentlich Forderungsklagen, wie etwa Klagen auf Zahlung ausstehender Miet- und Pachtzinse (Art. 253 OR) oder Klagen bei Mängeln (Art. 259a OR), ferner Klagen auf Feststellung des Bestehens bzw. Nichtbestehens eines Miet- oder Pachtverhältnisses oder dessen Inhaltes sowie Klagen auf Feststellung der Rechtmässigkeit einer Miet- oder Pachtzinserhöhung oder -herabsetzung und schliesslich Gestaltungsklagen wie die Anfechtung einer Kündigung (Art. 271 f. OR) und die Klagen auf Erstreckung eines Miet- oder Pachtverhältnisses (Art. 272 OR) gezählt (Feller/Bloch, ZPO Komm., Art. 33 N 22; OFK ZPO-Rohner, 2. Aufl., Art. 33 N 5; BSK ZPO-Kaiser Job, 3. Aufl., Art. 33 N 6; Higi, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl., Art. 33 N 15). Ebenso wird, soweit ersichtlich, einhellig davon ausgegangen, dass dingliche Klagen (Ansprüche aus Eigentum und Besitz) und Klagen aus unerlaubter Handlung (rein deliktische Ansprüche) nicht von Art. 33 ZPO erfasst seien (Higi, DIKE-Komm-ZPO, Art. 33 N 17; BSK ZPO-Kaiser Job, Art. 33 N 8; BK-Walther, 2012, Art. 33 ZPO N 10; KUKO ZPO-Haas/Strub, 3. Aufl., Art. 33 N 8; Feller/Bloch, ZPO Komm.”
“L’argument relatif à la prétendue tardiveté des faits présentés par l’intimé dans son écriture du 1er juin 2021 est infondé. Les allégués à prendre en considération ne doivent en effet pas nécessairement figurer dans la demande, mais peuvent se trouver dans une écriture ultérieure et même ressortir de considérations juridiques exposées dans des déterminations (ATF 141 III 294 consid. 6.2), l’appelante ne prétendant pas que cette jurisprudence, expressément citée par la présidente (décision entreprise, ch. 3b), ne serait pas applicable en l’espèce. Les éléments allégués par l’intimé sont de nature à conclure à l’existence d’un contrat de bail à loyer, dont les éléments essentiels sont la cession de l'usage d’une chose et le versement d’un loyer (cf. art. 253 CO), lequel peut consister en une somme d’argent ou être constitué d’une contre-prestation en nature ou en travail (Bohnet/Dietschy, in Bohnet et al. [édit.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle 2017, nn. 65 s. et n. 81 ss ad art. 253 CO et les références citées). Outre que la situation financière prétendument obérée de l’intimé ne suffit pas à retenir que l’intéressé n’était pas en mesure d’acquitter un loyer annuel de 35'000 fr. – l’appelante ne contestant pas que l’intimé paye de tous les frais liés à la villa, y compris l’impôt foncier –, un éventuel défaut de paiement du loyer ne saurait, en soi, conduire à écarter l’existence d’un contrat de bail. Il suffit que les allégations de l’intimé/demandeur permettent de conclure de manière plausible à l’existence d'un contrat de bail pour que la compétence du Tribunal des baux soit admise. Tel est le cas en l’espèce, les allégués susmentionné de l’intimé étant par hypothèse censés établis, de sorte que la présidente n’avait pas à mener quelque mesure complémentaire d’instruction que ce soit, contrairement à ce que soutient l’appelante (cf. TF 4A_573/2015, déjà cité, consid. 5.2.1). Seul un comportement abusif de la partie demanderesse permet de faire exception à l’application de la théorie de la double pertinence.”
Bei betreuten Wohngemeinschaften liegt häufig ein gemischtes Vertragsverhältnis vor. Lässt sich nicht eindeutig feststellen, dass das mietvertragliche Element nur von untergeordneter Bedeutung ist, und sind die (Form-)Vorschriften für eine Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum nicht erfüllt, ist der mietrechtliche Kündigungsschutz anzunehmen. In solchen Fällen kommt eine Ausweisung des Bewohners im vereinfachten Verfahren nicht in Betracht.
“ZMP 2021 Nr. 12 Art. 253 OR; Art. 266a OR; Art. 266l OR; Art. 257 ZPO. Anwendung des miet- rechtlichen Kündigungsschutzes auf Einrichtungen des betreuten Woh- nens. Rechtsschutz in klaren Fällen. Bei einer betreuten Wohngemeinschaft liegt ein gemischtes Vertragsverhältnis vor. Lässt sich nicht eindeutig feststellen, dass das mietrechtliche Element im ge- samten Kontext nur von untergeordneter Bedeutung ist, und sind die (Form-)Vor- schriften für eine Kündigung einer Miete von Wohnräumen nicht erfüllt, fehlt es an klarem Recht. Folglich kommt eine Ausweisung eines Bewohners im Rahmen des Rechtsschutzes in klaren Fällen nicht in Betracht. Aus dem Urteil des Einzelgerichts Audienz des Bezirksgerichts Zürich ER200219-L vom 21. Dezember 2020 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Thaler; Gerichtsschreiberin Bernheim): «(...) 1. Verfahren Mit Eingabe vom 8. Dezember 2020 stellte die Gesuchstellerin das [...] Rechts- begehren [der Gesuchsgegner sei zu verurteilen, sein Einzelzimmer im Unterge- schoss der betreuten Wohngemeinschaft X.”
Verweigert der Mieter die Rückgabe der Mietsache nach Ablauf des Mietvertrags oder verweilt er trotz Kündigung im Mietobjekt, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen. Gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 97 OR entspricht dieser Schadenersatz in der Regel dem zuvor bezahlten Mietzins, gerechnet ab dem Kündigungstermin.
“Rechtliches Für das Überlassen des Mietobjektes schuldet die Mieterin der Vermieterin einen Mietzins (Art. 253 OR; Art. 257 ff. OR). Soweit das Mietverhältnis im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR befristet ist, tritt die Beendigung in der Regel mit Ablauf der vereinbarten Dauer ein. Vorbehalten ist dabei u.a. die Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR, wenn der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rück- stand ist. Bei einer unrechtmässigen Inanspruchnahme durch den Mieter zwischen dem Ende des Mietvertrages und der effektiven Rückgabe des Mietobjektes schliesst das Bundesgericht gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 97 OR auf eine Ent- schädigung, welche in der Regel der zuvor gezahlten Miete entspricht (Urteil des Bundesgerichts 4A_463/2014 vom 23. Januar 2015 E. 3). Weigert sich der Mieter, die Mietsache zurückzugeben, verweilt er über den Kündigungstermin hinaus im Mietobjekt, so schuldet er dem Vermieter – nebst dem Verzugsschaden – ab dem Kündigungstermin einen Schadenersatz, der grundsätzlich dem bisher bezahlten Mietzins entspricht.”
“Rechtliches Für das Überlassen des Mietobjektes schuldet die Mieterin der Vermieterin einen Mietzins (Art. 253 OR; Art. 257 ff. OR). Soweit das Mietverhältnis im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR befristet ist, tritt die Beendigung in der Regel mit Ablauf der vereinbarten Dauer ein. Vorbehalten ist dabei u.a. die Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR, wenn der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rück- stand ist. Bei einer unrechtmässigen Inanspruchnahme durch den Mieter zwischen dem Ende des Mietvertrages und der effektiven Rückgabe des Mietobjektes schliesst das Bundesgericht gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 97 OR auf eine Ent- schädigung, welche in der Regel der zuvor gezahlten Miete entspricht (Urteil des Bundesgerichts 4A_463/2014 vom 23. Januar 2015 E. 3). Weigert sich der Mieter, die Mietsache zurückzugeben, verweilt er über den Kündigungstermin hinaus im Mietobjekt, so schuldet er dem Vermieter – nebst dem Verzugsschaden – ab dem Kündigungstermin einen Schadenersatz, der grundsätzlich dem bisher bezahlten Mietzins entspricht.”
Die Parteien können im Rahmen der Vertragsfreiheit eine anteilige Berücksichtigung gemeinschaftlicher Flächen in die zur Mietzinsberechnung massgebende Fläche einschliessen. Eine Vereinbarung, wonach der Mietzins auch das nicht-exklusive Nutzungsrecht an gemeinsam genutzten Bereichen abgolten soll, ist mit Art. 253 OR vereinbar. Die Vertragsfreiheit gilt jedoch vorbehaltlich der Regeln über missbräuchliche Mieten.
“65). En vertu de la liberté contractuelle (art. 19 al. 1 CO), les parties peuvent en principe fixer librement le loyer des baux d'habitations et de locaux commerciaux, sous réserve des art. 269 ss CO régissant les loyers abusifs (HIGI/BÜHLMANN, op. cit., n° 14 ad art. 257 CO; LACHAT/STASTNY, in Le bail à loyer, 2019, p. 452; TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 1880 p. 255). Le loyer des locaux commerciaux est souvent fixé en fonction d'un prix au m² (cf. art. 11 al. 2 OBLF). La surface prise en compte est généralement celle des locaux loués. Le loyer total rémunère alors le bailleur pour la cession de l'usage exclusif des locaux loués et l'usage non exclusif des locaux communs. En l'espèce, ceux-ci se caractérisent par des zones spécialement aménagées à disposition des employés et des clients de la locataire, comme un bureau d'information, un centre de contrôle pour la sécurité, des espaces équipés de mobilier et du wifi, une cafétéria. Il n'est pas contraire à l'art. 253 CO de convenir d'une rémunération pour l'usage non exclusif de locaux communs offrant de telles prestations. Les parties étaient dès lors libres d'inclure dans la surface déterminante pour le calcul du loyer une part proportionnelle des surfaces communes. Pour le surplus, les frais généraux, mis proportionnellement à la charge de la locataire par l'article”
“65). En vertu de la liberté contractuelle (art. 19 al. 1 CO), les parties peuvent en principe fixer librement le loyer des baux d'habitations et de locaux commerciaux, sous réserve des art. 269 ss CO régissant les loyers abusifs (HIGI/BÜHLMANN, op. cit., n° 14 ad art. 257 CO; LACHAT/STASTNY, in Le bail à loyer, 2019, p. 452; TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 1880 p. 255). Le loyer des locaux commerciaux est souvent fixé en fonction d'un prix au m² (cf. art. 11 al. 2 OBLF). La surface prise en compte est généralement celle des locaux loués. Le loyer total rémunère alors le bailleur pour la cession de l'usage exclusif des locaux loués et l'usage non exclusif des locaux communs. En l'espèce, ceux-ci se caractérisent par des zones spécialement aménagées à disposition des employés et des clients de la locataire, comme un bureau d'information, un centre de contrôle pour la sécurité, des espaces équipés de mobilier et du wifi, une cafétéria. Il n'est pas contraire à l'art. 253 CO de convenir d'une rémunération pour l'usage non exclusif de locaux communs offrant de telles prestations. Les parties étaient dès lors libres d'inclure dans la surface déterminante pour le calcul du loyer une part proportionnelle des surfaces communes. Pour le surplus, les frais généraux, mis proportionnellement à la charge de la locataire par l'article”
Für gewerbliche Mietverhältnisse ist bei der Bestimmung des Vertragsinhalts der vereinbarte Gebrauch der Mietsache massgeblich. Räume, die der Ausübung einer erwerbswirtschaftlichen oder beruflichen Tätigkeit dienen (auch Nebenräume), können als Geschäftsräume gelten. Soweit sich nichts anderes aus Vertrag oder den Umständen ergibt, geht der Mietvertrag typischerweise von einem dem Mieter zustehenden ausschliesslichen Gebrauchsrecht an den gemieteten Flächen aus.
“L'appelant fait à ce sujet une lecture biaisée des déclarations de la témoin, qui s'est prononcé sur la numération de ces dernières et non pas sur le marquage des places. La nuance est d'importance et ne permet pas de modifier l’état de fait dans le sens voulu par l'appelant. A supposer même que la notion de marquage devait être assimilée à celle de numérotation, on ne voit pas en quoi ce défaut de marquage serait déterminant pour l’issue du litige. L’appelant ne le démontre pas, de sorte que le grief doit être rejeté. 4. 4.1 L’appelant fait valoir que le tribunal aurait violé le droit en procédant à une interprétation littérale erronée du contrat de bail commercial. Subsidiairement, il invoque que s’il « devait être admis que les interprétations littérales et subjectives effectuées par le [T]ribunal des baux ne violaient pas le droit », l’interprétation objective ne serait quant à elle pas non plus convaincante et violerait aussi le droit. 4.2 4.2.1 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, à charge pour celui-ci de lui verser un loyer (art. 253 CO [loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220]). En vertu de l’art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état. Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les réf. citées ; TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1 ; sur le tout : TF 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). 4.2.2 Le contrat de bail est soumis, pour sa formation et son contenu, aux art.”
“Elle ne saurait se borner simplement à reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Elle ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si ces conditions ne sont pas remplies, le recours est irrecevable (arrêt du Tribunal fédéral 5A_356/2020 précité, ibidem). 1.2.2 Dans le présent cas, le recourant se borne à soutenir que les congés seraient abusifs et que le box proposé par l'intimée serait "disproportionné". Il ne critique toutefois pas le raisonnement des premiers juges selon lequel les baux en cause ne bénéficient pas de la protection contre les congés abusifs. Il ne conteste pas non plus que les congés donnés l'ont été dans le respect du préavis légal. Par conséquent, le recours est irrecevable. 2. Même s'il avait été recevable, le recours aurait été infondé. 2.1 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). Le législateur a institué des dispositions spéciales applicables en matière de baux d'habitation et de locaux commerciaux, sans toutefois définir les notions d'habitation et de local commercial (Bohnet/Dietschi in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini [éd.], Bâle 2010, n. 2 ad art. 253a CO). Par local commercial, il faut comprendre tout local qui sert à l'exploitation d'une activité commerciale ou, au sens large, à l'exercice d'une activité professionnelle (ATF 124 III 108 - JT 1999 I 107, p. 110). L'activité peut prendre les formes les plus variées : commerce, fabrication, prestation de services, artisanat, activité artistique ou scientifique. Sont ainsi des locaux commerciaux les fabriques, les ateliers, les bureaux, les magasins, les dépôts, les entrepôts, les salles de spectacles, les ateliers d'artistes ou les cabinets médicaux. L'activité peut être principale ou accessoire : elle doit avoir pour but de fournir un revenu, mais peu importe si elle le fournit réellement (Bohnet/Dietschi, op.”
“________», elle était susceptible d’entraîner une perte de clientèle pour l’intimée, désorientée par une fausse signalétique, qui renoncerait à se rendre au bar de celle-ci. Elle a par conséquent prononcé les mesures prévues par les ch. I à IV du dispositif de l’ordonnance entreprise (cf. arrêt p. 2). 8.4 8.4.1 8.4.1.1 En l’espèce, n’en déplaise à l’appelante, les contrats conclus doivent être interprétés, même au stade provisionnel, selon les règles usuelles d’interprétation subjective et, cas échéant, objective. Dans le cas d’espèce, la qualification même des contrats, ainsi que les prestations dues par les parties, doivent être résolues dans un premier temps, afin de déterminer si les conditions posées par l’art. 261 CPC sont réalisées et si les mesures ordonnées par l’autorité précédente sont ainsi justifiées. Les parties ont conclu quatre contrats de bail, soit des contrats dont le but légal et évident est que le bailleur s’oblige à céder l’usage d’une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). Il s’agit déjà d’un premier élément qui rend plus que vraisemblable que les parties se soient accordées pour que l’intimée profite seule et puisse décider elle-même des personnes ayant accès aux surfaces louées. Cela est d’autant plus évident que l’intimée voulait y exploiter une activité commerciale, laquelle nécessitait des investissements financiers afin d’aménager ses locaux. On ne voit dès lors pas pour quelle raison elle aurait accepté, une fois que les locaux seraient équipés, que tout un chacun puisse s’y rendre, utiliser, voire endommager ce qu’elle y aurait entreposé. L’appelante confond ici hall de gare et locaux loués. On notera encore que les contrats passés entre les parties prévoient de nombreuses clauses particulières. Or aucune d’entre elles, ni aucun autre élément des contrats, ne permet de penser que les parties auraient voulu, malgré le propre du contrat de bail qui est de laisser au locataire l’usage exclusif d’une chose, que l’intimée tolère que n’importe qui, en particulier des usagers d’autres surfaces, aille et vienne chez elle sans aucun contrôle ni horaire.”
Ein befristetes Mietverhältnis endet ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Wird das Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt, gilt es als unbefristet.
“Durch den Mietvertrag verpflichtet sich die Vermieterin, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, der Vermieterin dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Das Mietverhältnis kann dabei befristet oder unbefristet sein (Art. 255 Abs. 1 OR). Befristet ist das Mietverhältnis, wenn es oh- ne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll (Art. 255 Abs. 2 OR). Die übrigen Mietverhältnisse gelten als unbefristet (Art. 255 Abs. 3 OR). Ha- ben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend verein- bart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer (Art. 266 Abs. 1 OR). Setzen sie das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis (Art. 266 Abs. 2 OR).”
Fehlt ein Einvernehmen über den neuen oder geänderten Mietzins, kommt nach der Rechtsprechung kein wirksamer neuer bzw. Teilmietvertrag zustande, da der Mietzins ein wesentlicher Vertragsbestandteil nach Art. 253 OR ist.
“Ce n’est pas ce qui ressort de ce document, dont l’appelant n’allègue pas qu’il serait erroné ou lacunaire, ni qu’il en aurait demandé la rectification ou le complément. S’il y avait eu, le 6 avril 2022, un accord quant à une scission ou à la conclusion d’un bail portant sur une partie des locaux seulement, nul doute qu’au moins une trace de cela figurerait à l’état des lieux y relatif (ne serait-ce que pour mentionner le nouveau loyer ou préciser ce qui resterait loué). Cela aurait clarifié la situation et aurait été dans l’intérêt de chacun, d’autant plus que le dossier montre que les parties ont systématiquement procédé par écrit s’agissant de leur relation contractuelle. En particulier, il ne ressort pas de l’état des lieux du 6 avril 2022 que le montant du loyer – ou toute autre condition du prétendu nouveau contrat – aurait été discuté. Il s’agit pourtant d’un élément essentiel du contrat de bail (art. 253 CO). L’appelant a lui-même admis l’absence d’accord sur le loyer en indiquant, devant la première instance, que « les locaux restés en sa possession ont une surface équivalente à ceux qui ont été restitués, si bien qu’il a pris la décision d’acquitter des loyers correspondant à la moitié de la surface louée, avant la restitution du 6 avril 2022 ». Comme l’a relevé le premier juge, l’intimée, par sa gérance, a toujours été claire quant à son refus d’accepter une résiliation partielle, respectivement la conclusion d’un bail ne portant pas sur l’ensemble des locaux, cela quand bien même elle a pu, à un certain moment, l’envisager face à l’insistance de l’appelant, mais en précisant alors qu’elle devait demander l’aval de la bailleresse. Pour la même raison, on retiendrait avec le Tribunal civil que l’appelant ne pouvait pas non plus compter sur le fait que l’intimée accepterait de conclure un nouveau bail selon la volonté de celui-ci après la résiliation du 29 août”
Die Zustellung der Kündigung und der Kommination kann durch einen Vertreter erfolgen; die Mitteilung durch die Gérance ist danach zulässig. Die Möglichkeit der Zustellung über einen Bevollmächtigten ist in der Praxis anerkannt.
“b) L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'article 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d'expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure du locataire, conformément à l'art. 257d CO). Les conditions de l'article 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (arrêt du TF du 29.04.2021 [4A_550/2020] cons. 5.3., qui se réfère aux ATF 144 III 462 cons. 3.3.1 et 141 III 262 cons. 3). c) La notification de la résiliation du bail peut intervenir par l’intermédiaire d’un représentant (Bohnet/Dietschy-Martenet, CPra-Bail à loyer et à ferme, n. 15 ad art. 253 CO), ce qui vaut a fortiori pour la commination (RJN 2017, p. 280, cons. 4). Il n’y a donc rien à redire au fait que, dans le cas d’espèce, la mise en demeure, soit la commination, et la résiliation ont été l’œuvre de la gérance. L’appelante ne prétend d’ailleurs pas le contraire. d) Selon l’extrait du registre du commerce relatif à l’appelante, C.________ en est le seul associé-gérant ; il dispose seul de la signature et détient l’entier des parts sociales (cf. plus haut). Lorsqu'une personne fonde une société anonyme, il faut en principe considérer qu'il y a deux sujets de droit distincts avec des patrimoines séparés : la personne physique d'une part et la société anonyme d'autre part. Malgré l'identité entre la société anonyme et son actionnaire unique, on les traite en principe comme des sujets de droit distincts. Selon la théorie de la transparence (levée du voile corporatif, « Durchgriff »), on ne peut cependant pas s'en tenir dans tous les cas à l'existence formelle de deux personnes juridiquement distinctes lorsque tout l'actif ou la quasi-totalité de l'actif d'une société anonyme appartient soit directement, soit par personnes interposées, à une même personne, physique ou morale ; malgré la dualité de personnes à la forme, il n'existe pas des entités indépendantes, la société étant un simple instrument dans la main de son auteur, lequel, économiquement, ne fait qu'un avec elle.”
“Die für die Qualifikation als Betrieb geforderte professionelle Immobilienbewirtschaftung hängt nicht davon ab, ob die Verwaltung vom Immobilienunternehmen selber ausgeführt wird oder durch Dritte im Auftragsverhältnis erfolgt. Weder erbringt das Unternehmen bei einer Auslagerung der Verwaltungstätigkeit keine eigenen Dienstleistungen - die Hauptleistung beim Mietvertrag besteht im Überlassen des Mietobjekts zum Gebrauch (Art. 253 OR) -, noch hat die Auslagerung einen Einfluss auf die Unabhängigkeit des Unternehmens und seine Fähigkeit, als Organisation selbständig fortzubestehen. Was den Einsatz von Arbeit betrifft, steht dieser bei der Vermietung von Immobilien - im Gegensatz zu anderen (Dienstleistungs-)Unternehmen - nicht im Vordergrund, weil die Hauptleistung des BGE 150 II 40 S. 46 Vermieters wie erwähnt im Überlassen des Mietobjekts zum Gebrauch besteht. Der mit der Vermietung von Immobilien einhergehende Verwaltungsaufwand - etwa das Inkasso der Mietzinsen oder die Erstellung der Nebenkostenabrechnung - ist eine blosse administrative Hilfstätigkeit. Es dürfte bei der Vermietung von Immobilien nicht selten vorkommen, dass die Verwaltung an spezialisierte Unternehmen ausgelagert wird. Gerade wenn sich der Verwaltungsaufwand in Grenzen hält, ergibt es für ein Unternehmen betriebswirtschaftlich wenig Sinn, die Verwaltung selber vorzunehmen, anstatt vom Know-how spezialisierter Unternehmen zu profitieren.”
Verlässt ein Mitmieter während des laufenden Mietverhältnisses die Wohnung, bleibt er gegenüber dem Vermieter grundsätzlich solidarisch verpflichtet. Eine Befreiung von der Haftung bedarf der Zustimmung des Vermieters (Remise de dette); blosses Schweigen des Vermieters genügt hierfür in der Regel nicht.
“Il peut se prévaloir de tous les moyens de droit civil - exceptions ou objections - qui infirment la reconnaissance de dette. Il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou stricte) de ces moyens libératoires, mais seulement à les rendre vraisemblables, en principe par titre (art. 254 al. 1 CPC; ATF 145 III 20 consid. 4.1.2 et les réf. cit.). A titre d'exemple, l'on peut citer l'inexistence ou l'extinction de la dette (ATF 131 III 268 consid. 3.2). 4.1.2 Le contrat de bail vaut en principe reconnaissance de dette dans la poursuite en recouvrement du loyer (art. 257 CO) et des frais accessoires (art. 257a s CO) dûment convenus et chiffrés (Abbet/Veuillet, La mainlevée de l'opposition, 2017, n. 160 ad art. 82 LP). Concernant les dettes de loyers, les colocataires sont tenus solidairement dès lors qu'ils appartiennent à une communauté. Il convient de retenir le principe de manière générale pour tous les colocataires (Bohnet/Dietschy, in: Droit du bail à loyer, BOHNET/MONTINI, 2017, n. 26 ad art. 253 CO). Selon l'art. 144 CO, le créancier peut, à son choix, exiger de tous les débiteurs solidaires ou de l'un d'eux l'exécution intégrale ou partielle de l'obligation (al. 1). Les débiteurs demeurent tous obligés jusqu'à l'extinction totale de la dette (al. 2). Celui des débiteurs solidaires dont le paiement ou la compensation éteint la dette en totalité ou en partie libère les autres jusqu'à concurrence de la portion éteinte (art. 147 al. 1 CO). Le colocataire qui, en cours de bail, quitte les locaux loués reste solidairement lié par le contrat. Sur le plan externe, il demeure débiteur du loyer, et de la remise en état des locaux, par exemple. Le bailleur peut libérer le colocataire qui a quitté les lieux, moyennant l'accord du colocataire restant. Cet accord (remise de dette conventionnelle : art. 115 CO) peut parfois résulter d'actes concluants. Toutefois, le seul silence du bailleur opposé à une demande des colocataires suggérant que le bail se poursuive avec un seul d'entre eux ne suffit pas, en règle générale (Lachat/Grobet Thores/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2019, p.”
Das entgeltliche Überlassen einer Sache zum Gebrauch bildet das Wesensmerkmal des Mietvertrags. Wenn der Vermieter hingegen lediglich eine unbebaute Fläche überlässt und der Mieter den umschlossenen Raum selbst herstellen muss, kann von einem Überlassen im klassischen Sinn nicht gesprochen werden; in solchen Konstellationen sind die Bestimmungen der Wohn‑ und Geschäftsraummiete nicht anwendbar.
“Das entgeltliche Überlassen einer Sache zur Nutzung bildet das Wesens- merkmal eines Mietvertrages (CHK-Hulliger/Heinrich, 3. Aufl., Art. 253 OR N 6–8). Von einem solchen Überlassen kann nicht gesprochen werden, wenn der Mieter das Mietobjekt – vorliegend die Lagerhalle – vollständig selbst erstellen muss, - 11 - ehe er es nutzen kann. Die vorliegende Ausgangslage lässt sich nicht mit einer Rohbaumiete vergleichen: Bei einer Rohbaumiete bleibt der Vermieter für die Ge- bäudegrundstruktur und damit den umschlossenen Raum verantwortlich. Der Mie- ter übernimmt nur dessen Innenausbau. Im hier zu beurteilenden Fall überlässt die Vermieterin dem Mieter keinen umschlossenen Raum, sondern bloss eine Fläche, auf welcher der Mieter seinen eigenen Raum erstellen durfte. Wer wie hier die Vermieterin keinen Raum zur Verfügung stellt und vermietet, ist nicht den Bestimmungen der Wohn- und Geschäftsraummiete unterworfen. Der Berufungs- kläger scheint zudem zu verkennen, dass trotz Weiterführung des ursprünglich befristeten Mietvertrags als unbefristetes Mietverhältnis und Überbauung der Flä- che B das ursprüngliche Mietobjekt das Selbe blieb und gemäss klarem Wortlaut im Mietvertrag weiterhin die Lagerplätze A (186 m 2 ) und B (660 m 2 ), nicht aber die erstellte Lagerhalle umfasste (act.”
Für die sachliche Zuständigkeit des Mietgerichts ist zu prüfen, ob ein Mietverhältnis im Sinne von Art. 253 OR vorliegt. Nach der zitierten Stelle setzt dies typischerweise eine entgeltliche Gebrauchüberlassung voraus; unentgeltliche Überlassungen sind in der Regel als Gebrauchsleihe (Art. 305 ff. OR) zu qualifizieren.
“» Das Mietgericht zieht in Betracht: 1. Der Kläger reichte am 24. November 2022 (Poststempel) die vorliegende Klage sowie die ihm am 17. November 2022 zugestellte Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde Zürich vom 14. November 2022 ein. 2.1 Das Gericht tritt auf eine Klage ein, sofern die Prozessvoraussetzungen ge- geben sind, wobei die Prüfung von Amtes wegen vorzunehmen ist (Art. 59 Abs. 1 - 2 - und Art. 60 ZPO). Prozessvoraussetzung ist unter anderem die sachliche Zustän- digkeit des angerufenen Gerichts (Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO). Das Mietgericht ist sachlich zur Behandlung von Streitigkeiten aus Mietverhältnissen über Wohn- o- der Geschäftsräume zuständig (§ 21 Abs. 1 lit. a GOG). Ob ein solches Mietver- hältnis vorliegt, ist aufgrund der Verweisung des kantonalen Rechts nach den ein- schlägigen Regeln des Obligationenrechts zu entscheiden (HAUSER/SCHWERI/LIE- BER, Kommentar zum GOG/ZH, 2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2017, § 21 N 8). Ein Mietvertrag setzt nach Art. 253 OR eine Einigung der Parteien voraus, bei wel- cher der Vermieter sich verpflichtet, dem Mieter eine Sache gegen einen Mietzins zum Gebrauch zu überlassen. Typwesentlich ist damit die entgeltliche Gebrauch- süberlassung. Die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Sache stellt hinge- gen eine Gebrauchsleihe nach Art. 305 ff. OR dar. Tatsachen, die sowohl für die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts als auch für die Begründetheit der Klage erheblich sind, werden als doppelrelevante Tatsachen bezeichnet. Solche sind grundsätzlich erst im Zeitpunkt der materiellen Prüfung des eingeklagten Anspruchs zu untersuchen. Für die Beurteilung der Zuständigkeit werden sie auch bei Bestreitung durch die Gegenpartei für gewöhnlich zunächst als wahr unterstellt. Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass der klägerische Tatsa- chenvortrag auf Anhieb offensichtlich unrichtig, fadenscheinig oder inkohärent er- scheint bzw. durch die Klageantwort sowie die von der Gegenseite produzierten Dokumente unmittelbar und eindeutig widerlegt werden kann.”
Für das Zustandekommen eines Mietvertrags nach Art. 253 OR ist neben der Überlassung des Gebrauchs die Vereinbarung eines Mietzinses erforderlich. Der Mietzins muss bestimmt oder bestimmbar sein; er kann nicht nur in Geld bestehen, sondern auch in Natural- oder Arbeitsleistungen (gemischte bzw. zusammengesetzte Verträge). Fehlt ein vereinbarter oder bestimmbarer Mietzins (bzw. ist die Überlassung unentgeltlich), liegt in der Regel kein Mietvertrag, sondern allenfalls ein unentgeltlicher Leihvertrag nach Art. 305 OR vor.
“Ce qui est déterminant est de savoir si une partie, qui disposerait des ressources financières nécessaires, se lancerait ou non dans le procès après une analyse raisonnable. Une partie ne doit pas pouvoir mener un procès qu'elle ne conduirait pas à ses frais, uniquement parce qu'il ne lui coûte rien (ATF 142 III 138 consid. 5.1 ; ATF 128 I 225 consid. 2.5.3). La situation doit être appréciée à la date du dépôt de la requête et sur la base d'un examen sommaire (ATF 142 III 138 consid. 5.1 ; 133 III 614 consid. 5). L'absence de chances de succès peut résulter des faits ou du droit. L'assistance sera refusée s'il apparaît d'emblée que les faits pertinents allégués sont invraisemblables ou ne pourront pas être prouvés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_614/2015 du 25 avril 2016 consid. 3.2). 2.2. En vertu de l'art. 89 al. 1 de la Loi sur l'organisation judiciaire (LOJ), le Tribunal des baux et loyers connaît des litiges relatifs au contrat de bail à loyer (art. 253 à 273c CO). Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). Les éléments caractéristiques du contrat conclu entre un bailleur et un locataire sont la cession de l'usage d'une chose, pendant une certaine durée et moyennant le paiement d'un loyer (Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 1.1, p. 54). Sans paiement d'un loyer, il n'y a pas de bail. Le "bail gratuit" est un contrat de prêt à usage (Lachat, op. cit., p. 67). En règle générale, le montant du loyer est indiqué dans le contrat. Autre est l'hypothèse où les parties ne s'entendent que sur le caractère onéreux du bail sans se mettre d'accord sur un montant (déterminé ou déterminable). Dans ce cas, à teneur de la jurisprudence du Tribunal fédéral, le contrat n'est pas encore conclu, le montant du loyer (déterminé ou déterminable) étant l'un des éléments essentiels du contrat. Le loyer ne doit pas nécessairement consister en une somme d'argent. La prestation du locataire peut être convenue en nature ou en travail. Dans ces hypothèses, on est en présence d'un contrat mixte ou de contrats composés (Lachat, op.”
“161 notes Droese et Bohnet ; toutes références citées in Colombini, op. cit., n. 3.2.2.2.1 ad art. 59 CPC). 3.2.4 Selon l'art. 253 CO, les deux éléments essentiels à la conclusion d'un contrat de bail sont la cession de l'usage d'une chose au locataire et le versement d'un loyer, lequel comprend les frais liés à l'entretien de l'objet (ATF 110 II 404 consid. 3a cité in Bohnet/Diestchy, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2016, n. 65 ad art. 253 CO). Le montant du loyer doit être déterminé ou déterminable. Le loyer peut consister en une somme d'argent ou être constitué d'une contre-prestation en nature ou en travail, le contrat étant alors mixte ou composé (Bohnet/Dietschy, op. cit., nn. 65 s. et n. 81 ss ad art. 253 CO et les réf. citées). A défaut d'entente sur le montant du loyer, le contrat ne saurait venir à chef, alors même que les parties étaient en principe d'accord sur une cession d'usage à titre onéreux et que l'utilisation avait déjà commencé (ATF 119 II 347 consid. 5, JdT 1994 I 609, DB 1994 n. 1 ; Bohnet/Dietschy, op. cit., n. 65 ad art. 253 CO). Si l'objet est utilisé par un tiers sans qu'un loyer ne soit déterminé ou déterminable, les parties sont liées par un contrat de prêt à usage en vertu de l'art. 305 CO (Bohnet/Dietschy, op. cit., nn. 65 et 74 ad art. 253 CO et réf. citées). Les éléments essentiels du contrat de prêt à usage sont la cession de l'usage du bien et la gratuité de cette cession (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, nn. 2449 ss ; Bovet/Richa, CR CO I, 2e éd. 2012, nn. 4 et 9 ad art. 305 CO). Pour ce qui concerne l'entretien du bien, l'emprunteur supporte les frais ordinaires d'entretien et peut répéter les dépenses extraordinaires qu'il a dû faire dans l'intérêt du prêteur, en vertu de l'art. 307 CO. La notion de frais ordinaires se rapporte à l'entretien de la chose qui dépasse les menus travaux de nettoyage et de réparation. Par ses dépenses, l'emprunteur doit assurer non seulement l'entretien du bien au sens étroit mais aussi le fonctionnement de l'objet prêté. Le caractère gratuit renforce cette interprétation de l'étendue de l'obligation de l'emprunteur, laquelle dépend également dans un cas concret de la durée du prêt et de la valeur de la chose (Bovet/Richa, op.”
“Tel n’est précisément pas le cas lorsque le bien est remis au titre d’un prêt à usage gratuit. Lorsque le loyer convenu entre proches est trop faible, il n’en découle pas pour autant que l’on est en présence d’un usage personnel du bien au sens de l’art. 21 al. 1 let. b LIFD (ATF 146 II 97). 6) En l’espèce, il convient de déterminer le type de jouissance sur le bien immobilier dont la mère de la recourante bénéficiait. Dans la mesure où les recourants se prévalent de l’existence d’un contrat de bail, dont le loyer se montait à la moitié de la valeur locative de CHF 14'736.-, il leur appartient d’en apporter la preuve. Or, dans leur réclamation et leur recours devant le TAPI, les recourants ont indiqué que la maison n’était pas louée, mais occupée par la mère de la recourante. Répondant à une demande de l’AFC-GE le 15 novembre 2021, ils ont exposé que celle-ci avait été dispensée de s’acquitter d’un loyer. Contrairement à ce que soutiennent les recourants, le versement d’un loyer est un élément caractéristique du contrat de bail. Cette exigence ressort clairement de l’art. 253 CO. Comme exposé ci-dessus, le contrat par lequel les parties prévoient une mise à disposition gratuite de l’usage d’un logement est un contrat de prêt à usage. À défaut de paiement d’un loyer par l’occupante de la maison sise en Angleterre, la mise à disposition de celle-ci à titre gratuit conduit à retenir que les recourants conservaient, au sens fiscal, l’usage de leur bien immobilier, de sorte qu’ils doivent être imposés sur la valeur locative de celui-ci. Par ailleurs, quand bien même il conviendrait de retenir que les recourants, qui soutiennent également ce point de vue dans leurs écritures, en cédant l’usage gratuit de la maison de la recourante à la mère de celle-ci ont souhaité faire donation du loyer à la locataire, il y aurait néanmoins lieu d’imputer le loyer à la propriétaire. En effet, le loyer serait alors revenu à la recourante, avant qu’elle l’aurait immédiatement restitué à sa mère. Dans cette hypothèse également, la recourante devrait néanmoins être imposée sur la valeur locative, comme cela a été exposé ci-dessus.”
Der Mietzins muss nicht zwingend in Geld bestehen; er kann auch in Sachleistungen oder in Arbeit vereinbart werden. Liegt eine derartige Gegenleistung vor, handelt es sich regelmässig um einen gemischten bzw. zusammengesetzten Vertrag. Soweit einzelne Leistungen dem Mietrecht zuzuordnen sind, sind die Vorschriften über den Mietvertrag (Art. 253 ff. OR) anzuwenden; für die anderen Leistungen gelten die Regeln des jeweils einschlägigen Vertragstyps (z. B. Arbeits- oder Lieferrecht).
“1 CO, le contrat est conclu lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, expresse ou tacite, manifesté leur volonté sur tous les points essentiels. Si les parties ne se sont pas mises d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat, celui-ci n'est pas venu à chef. Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose (art. 257 CO). Le loyer représente ainsi non seulement la contrepartie de la délivrance et du maintien de la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu, mais aussi la contrepartie d'autres prestations du bailleur, par exemple celle d'assurer la sécurité et la protection du locataire (WESSNER, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires in 9ème séminaire sur le droit du bail, 1996, p. 4). Un loyer déterminé ou déterminable est un point essentiel du bail. A défaut d'entente sur le montant du loyer, le contrat ne vient pas à chef même si les parties étaient en principe d'accord sur une cession d'usage à titre onéreux et si l'utilisation a déjà commencé (BOHNET/CARRON/MONTINI, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n° 65 ad art. 253 CO; LACHAT/BOHNET, Commentaire romand CO I, 2021, n° 13 ad art. 253 CO). Sans paiement d'un loyer, il n'y a pas de bail. Le "bail gratuit" est un contrat de prêt à usage (LACHAT, op. cit., p. 67). Le loyer ne doit pas nécessairement consister en une somme d'argent. La prestation du locataire peut être convenue en nature (exemple: livraison d'une certaine quantité de marchandise par mois) ou en travail (exemple: contrat de conciergerie). Dans ces hypothèses, on est en présence d'un contrat mixte, ou de contrats composés (LACHAT, op. cit., p. 68). Selon les circonstances et le problème posé, on appliquera au contrat mixte ou au contrat composé qui comporte un aspect de bail à loyer ou à ferme les règles des art. 253ss CO ou 275ss CO ou celles d'un autre type de contrat (travail, mandat, etc.) (LACHAT, op. cit., p. 75). 2.1.2 Le prêt à usage diffère du bail à loyer en tant que la cession de l'usage intervient à titre gratuit (LACHAT, op. cit., p. 72). Lorsque le prêt à usage a été convenu pour une durée indéterminée, le prêteur peut exiger en tout temps la restitution des locaux (art.”
“Le lien de subordination distinguant le contrat de travail du contrat de mandat, la compétence du tribunal de prud’hommes, et non celle de la juridiction ordinaire, doit donc être donnée. Il y a également lieu de rappeler que la présente cause est soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 1 CPC), de sorte que la demande peut n’être que sommairement motivée et ne doit pas contenir toutes les allégations de fait ou tous les moyens de preuve invoqués. Il convient par ailleurs de répondre à l’argument de l’appelante qui consiste à qualifier la relation juridique des parties de contrat de bail et, partant, à invoquer la compétence du tribunal des baux pour connaître de la prétention litigieuse. Les prestations caractéristiques d’un contrat de bail sont la cession de l’usage de la chose louée par le bailleur contre le paiement d’un loyer par le locataire (art. 253 CO ; TF 4A_576/2008 du 19 février 2009 consid. 2.2). Le loyer n’est pas nécessairement une somme d’argent mais peut consister en une prestation de travail, le contrat étant alors mixte (Bohnet/Dietschy-Martenet, CPra-Bail, 2e éd., Bâle 2016, n. 66 ad art. 253 CO). En pareil cas, il convient pour chaque prestation d’appliquer les règles du contrat qui la régit (Bohnet/Dietschy-Martenet, op. cit. n. 82 ad art. 253 CO). Par exemple, le contrat de conciergerie est un contrat mixte présentant des aspects de bail et de travail, le droit du travail régissant tous les aspects liés à l’activité de conciergerie, le droit du bail ceux concernant la cession de l’usage du logement mis à disposition (Siegrist, La conciergerie, 15e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, n. 25 pp. 93 s.). En l’occurrence, l’appelante soutient que l’activité déployée par l’intimée consisterait en une contreprestation pour le logement mis à sa disposition. Comme on l’a vu, la relation juridique s’apparenterait alors à un contrat mixte mêlant des aspects de bail et de travail et il s’agirait, dans cette hypothèse, d’appliquer les règles du contrat de travail pour les questions liées à l’activité accomplie par le travailleur-locataire et le droit du bail pour celles liées à la cession de l’usage du logement.”
Die Untervermietung ist ein eigenständiger Mietvertrag, unterliegt grundsätzlich den Regeln von Art. 253 ff. OR und begründet damit ein Gebrauchsrecht des Untermieters. Der Untervermieter kann jedoch nicht mehr Rechte übertragen, als er selbst besitzt. Erlischt das Hauptmietverhältnis bzw. das dem Untervermietvertrag zugrunde liegende Nutzungsrecht, ist der Untermieter zur Rückgabe der Sache verpflichtet; der Untervermieter kann das dem Untermieter gegenüber bestehende Gebrauchsrecht nicht über das Ende des Hauptmiets hinaus aufrechterhalten.
“Le locataire peut sous-louer tout ou partie de l'objet loué avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Ce consentement, qui peut être écrit, oral ou tacite, ne conditionne pas la validité du contrat de sous-location (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2021, n. 2 ad art. 262 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO. Il n'en est toutefois pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire. L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.2 et les références citées). Il découle de cette jurisprudence qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire et que le propriétaire n'a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes.”
“54; 4C_441/2004 du 27 avril 2005 consid. 2.1, rés. in DB 2005 p. 15). L'on ne saurait retenir la conclusion d'un contrat tacite lorsque le bailleur ouvre une procédure d'expulsion peu après le moment où le contrat a selon lui valablement pris fin, quand bien même il encaisse des loyers sans faire de réserve expresse et notifie une augmentation de loyer à titre préventif, c'est-à-dire pour le cas où le congé ne serait pas valable (ATF 119 II 147 consid. 5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_499/2013 précité consid. 3.1.1). 4.1.4 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des articles 253 ss CO. Il n'en est toutefois pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire. L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références). Il découle de cette jurisprudence qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd., 2016, n. 1858 et 1865) et que le propriétaire n'a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes. Il découle également de cette jurisprudence que la résiliation du bail principal est opposable au sous-locataire et que c'est bien à partir de l'expiration du bail principal que le propriétaire a droit à la restitution des locaux de la part du sous-locataire.”
“275 CO, le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits. 3.2.3 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO; art. 291 al. 1 CO pour le sous-affermage). Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses visées par l'art. 262 al. 2 CO, respectivement 291 al. 2 CO. La sous-location, respectivement le sous-affermage, est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2; Weber, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO; Higi, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO). S'il est vrai que la sous-location constitue un bail en soi distinct du bail principal, il n'en est pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), et, dans le contrat de bail à ferme, un bien ou un droit productif (art. 275 CO) ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé, le sous-locataire doit restituer la chose. Il peut, sinon, faire l'objet d'une demande d'expulsion (ATF 139 III 353 ibid). L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal. Si le sous-locataire doit ainsi restituer la chose avant l'expiration du contrat de sous-location, il peut, le cas échéant, demander des dommages-intérêts au sous-bailleur pour inexécution partielle du contrat (art. 97 CO) (ATF 139 III 353 ibid; Higi, op. cit., nos 19 et 27 ad art. 262 CO). 3.2.”
“253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2). Le bail de sous-location, même s'il n'a pas été résilié, ne peut pas perdurer au-delà du bail principal (art. 273b al. 1 CO). 2.1.4 Comme un contrat de bail ne fait naître que des obligations et n'a pas d'effet réel, il n'est nullement nécessaire que le bailleur soit propriétaire du bien remis à bail ou au bénéfice d'un droit réel (arrêt du Tribunal fédéral 4D_128/2010 du 1er mars 2011 consid. 2.2; Bohnet/Dietschy-Martenet, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 3 ad art. 253 CO). 2.2 En l'espèce, l'appelant soutient que le contrat de sous-location serait nul, faute d'avoir été conclu avec les deux titulaires du contrat de bail principal. Ce faisant, A______ perd de vue que la loi n'exige pas que le contrat de sous-location soit conclu entre les colocataires, cotitulaires du bail principal, et le sous-locataire. En tout état, il n'est pas nécessaire d'examiner plus avant cette question, de même que celle de l'alléguée nullité du contrat de bail, en raison de ce qui suit. Il n'est pas contesté que l'intimée, seule titulaire du contrat de bail principal, a résilié le contrat pour le 31 mars 2023. Selon les dispositions légales et la jurisprudence rappelées sous consid. 2.1.3 supra, le contrat de sous-location ne peut pas perdurer au-delà du contrat de bail principal, même s'il n'a pas été résilié. Pour le surplus, la saisine de l'autorité de conciliation d'une requête en prolongation de bail ne fait pas obstacle au prononcé de l'évacuation. Ainsi, les faits sont établis et la situation juridique est claire.”
“La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 p. 126, 620 consid. 5.1.1 p. 621, 728 consid. 3.3 p. 734). En règle générale (cf. cependant arrêt 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les références), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 141 III 23 consid. 3.2 p. 26; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). 2.1.2 La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal. Il n'en est toutefois pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire. L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références). Il découle de cette jurisprudence qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire (cf. Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd. 2016, n. 1858 et 1865) et que le propriétaire n'a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes. Il découle également de cette jurisprudence que la résiliation du bail principal est opposable au sous-locataire et que c'est bien à partir de l'expiration du bail principal que le propriétaire a droit à la restitution des locaux de la part du sous-locataire.”
Fehlt eine Vereinbarung über die Leistung eines Mietzinses und hat der Nutzer die Sache über einen längeren Zeitraum unentgeltlich genutzt, spricht dies gegen das Vorliegen eines Mietverhältnisses nach Art. 253 OR und für eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung.
“Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, die von ihr an den Sohn geleistete Zahlung in der Höhe von Fr. 188'600.-- sei als Mietzins für die Wohndauer in den Jahren 1993 bis 2019 zu qualifizieren, ist Folgendes festzuhalten: Gemäss den vorliegenden Akten liegt über die Bezahlung eines Mietzinses weder eine schriftliche noch mündliche Vereinbarung zwischen der Beschwerdeführerin und ihrem Sohn vor. Für das Zustandekommen einer rechtlichen Zahlungspflicht der Beschwerdeführerin aus Mietverhältnis hätte indes eine einvernehmliche zweiseitige Vereinbarung über die Überlassung der Sache zum Gebrauch gegen die Leistung eines Mietzinses (Art. 253 OR) abgeschlossen werden müssen. Zwar ist eine solche nicht an eine bestimmte Form gebunden. Ein Mietvertrag muss zu seiner Gültigkeit also nicht zwingend schriftlich ausgeführt sein; auch eine stillschweigende Vereinbarung über die Entgeltlichkeit des Gebrauchs der Liegenschaft hätte genügt. Jedoch ist den Akten kein Hinweis darauf zu entnehmen, dass die Beschwerdeführerin und ihr Sohn zu Beginn oder im Verlauf von einer Entgeltlichkeit des Gebrauchs ausgegangen waren. Es liegen denn auch keine Unterlagen dazu vor, dass der Bruder oder Schwager der Beschwerdeführerin, welcher bis zu seinem Tod ebenfalls in der Liegenschaft gewohnt hatte (Urk. 1), einen Mietzins bezahlt hätte. Es trifft zwar zu, dass es nicht Sache einer Versicherung ist zu beurteilen, wann eine fällige Zahlung getätigt werden soll. Der Umstand jedoch, dass die Beschwerdeführerin Jahrzehnte ohne Pflicht zur Bezahlung eines Mietzinses in der Liegenschaft wohnen konnte, und insbesondere der Zeitpunkt der Überweisung im Februar beziehungsweise August 2021 (Urk.”
“Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, die von ihr an den Sohn geleistete Zahlung in der Höhe von Fr. 188'600.-- sei als Mietzins für die Wohndauer in den Jahren 1993 bis 2019 zu qualifizieren, ist Folgendes festzuhalten: Gemäss den vorliegenden Akten liegt über die Bezahlung eines Mietzinses weder eine schriftliche noch mündliche Vereinbarung zwischen der Beschwerdeführerin und ihrem Sohn vor. Für das Zustandekommen einer rechtlichen Zahlungspflicht der Beschwerdeführerin aus Mietverhältnis hätte indes eine einvernehmliche zweiseitige Vereinbarung über die Überlassung der Sache zum Gebrauch gegen die Leistung eines Mietzinses (Art. 253 OR) abgeschlossen werden müssen. Zwar ist eine solche nicht an eine bestimmte Form gebunden. Ein Mietvertrag muss zu seiner Gültigkeit also nicht zwingend schriftlich ausgeführt sein; auch eine stillschweigende Vereinbarung über die Entgeltlichkeit des Gebrauchs der Liegenschaft hätte genügt. Jedoch ist den Akten kein Hinweis darauf zu entnehmen, dass die Beschwerdeführerin und ihr Sohn zu Beginn oder im Verlauf von einer Entgeltlichkeit des Gebrauchs ausgegangen waren. Es liegen denn auch keine Unterlagen dazu vor, dass der Bruder oder Schwager der Beschwerdeführerin, welcher bis zu seinem Tod ebenfalls in der Liegenschaft gewohnt hatte (Urk. 1), einen Mietzins bezahlt hätte. Es trifft zwar zu, dass es nicht Sache einer Versicherung ist zu beurteilen, wann eine fällige Zahlung getätigt werden soll. Der Umstand jedoch, dass die Beschwerdeführerin Jahrzehnte ohne Pflicht zur Bezahlung eines Mietzinses in der Liegenschaft wohnen konnte, und insbesondere der Zeitpunkt der Überweisung im Februar beziehungsweise August 2021 (Urk.”
Der Vermieter im Sinne von Art. 253 OR muss nicht Eigentümer der Sache sein. Er kann Inhaber eines beschränkten dinglichen Rechts sein; in der Praxis kommt hierfür namentlich die Nutzniessung (Usufrukt) in Betracht. Nach der zitierten Lehre und Rechtsprechung umfasst das Nutzniessungsrecht Besitz, Gebrauch, Nutzniessung und die Verwaltung der Sache und berechtigt zur Vermietung (vgl. Art. 758 ZGB bzw. Art. 755 ZGB betreffend die Rechte des Nutzniessers).
“Par ailleurs, ils relèvent que l’on peut se demander « où veulent en venir les appelants en imaginant alors que, selon eux, le bail n’aurait que des locataires et non pas de partie bailleresse ». 4.2 La qualité pour agir – communément qualifiée de légitimation active – appartient en principe à celui qui peut faire valoir la prétention en tant que titulaire du droit litigieux, en son propre nom (ATF 142 III 782 consid. 3.1.3.2 ; TF 4A_335/2018 du 9 mai 2019 consid. 6.3.2.2). Il s’agit d’une condition de fond du droit exercé, dont le défaut conduit au rejet de l’action (ATF 130 III 417 consid. 3.1 et 3.4 ; ATF 126 III 59 consid. 1a ; ATF 125 III 82 consid. 1a ; TF 4A_397/2018 du 5 septembre 2019 consid. 3.1). Le bailleur n’est pas obligatoirement propriétaire de la chose (TF 4A_212/2018 du 22 mai 2018 consid. 2.2). Il peut être titulaire d’un droit réel limité sur l’objet loué (Bohnet/Dietschy-Martenet, in Bohnet/Carron/Montini (édit.), Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle 2017, n. 3 ad art. 253 CO), tel qu’un droit d’usufruit (art. 758 al. 1 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210] ; ATF 113 II 121 consid. 2 ; TF 4A_1/2014 du 26 mars 2014 consid. 2.1 ; TF 4C.235/2005 du 24 octobre 2005 consid. 3). Selon l’art. 755 CC, l’usufruitier a la possession, l’usage et la jouissance de la chose (al. 1). Il en a aussi la gestion (al. 2). L’usufruitier a en particulier le droit de louer tout ou partie de l’immeuble (Farine Fabbro, in Pichonnaz/Foëx/Piotet [éd.], Commentaire romand, Code civil II, Bâle 2016, n. 15 ad art. 755 CC). 4.3 4.3.1 En l’espèce, les premiers juges ont retenu qu’il ressortait de l’extrait du registre foncier concernant l’immeuble litigieux que celui-ci avait été la propriété des intimés B.R.________ et A.N.________, du 18 novembre 2014 au 18 août 2017, et que, depuis lors, c’est l’intimé B.N.________ qui en était le propriétaire. Toujours selon le même extrait, ce bien avait été grevé, à partir du 18 novembre 2014, d’un usufruit en faveur de l’intimée A.”
Bei Abgrenzungsfragen ist zu prüfen, ob es sich um Miete (blosser Gebrauch der Sache; vgl. Art. 253 OR) oder um Pacht (Gebrauch und Bezug der Früchte/Erträgnisse) handelt. Auf die Bezeichnung durch die Parteien kommt es nicht an (Art. 18 OR). Bei Gastgewerbebetrieben kann die Abgrenzung heikel sein.
“Rechtliches Für die Qualifikation eines Vertrags ist nicht entscheidend, wie die Parteien ihn bezeichnet haben (Art. 18 OR). In Betracht kommt vorliegend ein Miet- oder Pachtvertrag. Diese lassen sich wie folgt voneinander abgrenzen: Einem Mieter steht der blosse Gebrauch der ihm überlassenen Sache zu, dies ohne Rücksicht auf ihre Nutzbarkeit (Art. 253 OR). Bei einem Pachtvertrag überlässt der Verpäch- ter dem Pächter dagegen eine nutzbare Sache oder ein nutzbares Recht zum Gebrauch und zum Bezug der Früchte oder der Erträgnisse (Art. 275 Abs. 1 OR). Betrifft der Vertragsgegenstand einen Gastgewerbebetrieb, kann die Abgrenzung zwischen nicht landwirtschaftlicher Pacht und (gastgewerblicher) Miete gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung heikel sein (BGer 4C.198/2005 vom 2. November 2005 E. 2). Im zitierten Entscheid konnte das Bundesgericht die Frage, ob es sich um eine Miete oder eine Pacht handelt, offen lassen und ver- wies hinsichtlich der Abgrenzungskriterien unter anderem auf seinen früheren publizierten Entscheid BGE 103 II”
Bei Mängeln der Mietsache kann jeder Mitmieter einzeln seine Rechte aus Mängeln der Mietsache geltend machen. Dazu gehören insbesondere die Forderung nach Reparatur oder Wiederherstellung, die Konsignation des Mietzinses sowie eine proportionale Mietzinsreduktion.
“Selon l'art. 70 al. 1 CO, lorsque l'obligation est indivisible et qu'il y a plusieurs créanciers, chacun d'eux peut en exiger l'exécution intégrale et le débiteur est tenu de se libérer envers tous. En cas de défauts de la chose louée, chaque colocataire peut demander une réduction proportionnelle du loyer (Bohnet/Dietschy, in Commentaire pratique - Droit du bail à loyer, 2010, n. 31 ad art. 253 CO).”
“Quant à Dietschy-Martenet, elle indique, dans sa contribution spécifique, qu'elle est favorable à la solution selon laquelle l'art. 70 al. 1 CO trouve application et n'est pas subsidiaire à l'art. 544 CO, relevant que le Tribunal fédéral admet d'ailleurs cette solution en cas de pluralité de débiteurs en matière de restitution de la chose louée par des colocataires et d'obligation d'utiliser la chose louée de manière conforme à l'usage convenu (cf. arrêts du Tribunal fédéral 4C.103/2006 du 3 juillet 2006 consid. 4.1 (résumé in DB 2007 N 3) et 4A_429/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.2). Cela signifie ainsi qu'en cas de défaut de la chose louée, chaque colocataire peut en exiger réparation, consigner le loyer ou prétendre à une réduction de loyer (Dietschy-Martenet, Les colocataires de baux d'habitations ou de locaux commerciaux, 19ème séminaire sur le droit du bail, 2016, p. 195-196). La même opinion est soutenue par l'auteure précitée et Bohnet (Bohnet/Dietschy-Martenet, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 31 ad. art. 253 CO; Bohnet, Actions civiles, Volume II, 2ème éd., 2019, n. 24 ad § 15). Le Tribunal fédéral n'a jamais tranché cette question controversée. Quant à la Cour, elle a jugé, en référence à l'avis de Bohnet et Dietschy, que lors de défauts de la chose louée, chaque colocataire peut agir seul en justice pour faire valoir ses droits concernant la remise en état, la consignation du loyer et la réduction proportionnelle du loyer (ACJC/1545/2018 du 12 novembre 2018 consid. 2.2). Les arguments soulevés par l'appelante ne permettent pas à la Cour de céans de modifier sa jurisprudence. Contrairement à ce que l'appelante plaide, Lachat ne soutient pas que l'art. 544 al. 1 CO l'emporterait sur l'art. 70 al. 1 CO, mais cite un certain nombre d'auteurs qui partageraient cette opinion, sans que ceux-ci ne se prononcent toujours expressément et de manière détaillée sur la problématique des droits du locataire en cas de défaut de la chose louée. Lachat recommande donc aux locataires la prudence compte tenu de la nature controversée de cette question.”
Die Untervermietung ist ein selbständiger Mietvertrag, der vom Hauptmietverhältnis zu unterscheiden ist. Sie unterliegt grundsätzlich den Vorschriften der Art. 253 ff. OR; der Vertrag ist synallagmatisch und begründet einen eigenen Anspruch auf Mietzins.
“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_98/2023 du 12 mai 2023 consid. 1.1; ACJC/1424/2020 du 12.10.2020 consid. 2.1.1; Lachat, Le bail des cafés et des restaurants, in 18e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2014, p. 227, ch. 15). La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2; ACJC/1424/2020 du 12.10.2020 consid. 2.1.1). La cession de l'usage de la chose louée, respectivement la cession de l'usage et de la jouissance de l'objet affermé, ainsi que le droit d'en jouir et partant de l'exploiter et d'en retirer les fruits naturels et civils, constituent un élément essentiel de la sous-location, respectivement du bail à ferme (ACJC/1424/2020 du 12.10.2020 consid. 2.1.1 ; CPra Bail, 2ème éd. 2017 – Bohnet/Dietschy-Martenet, art. 253 CO n. 59 et CPra Bail, 2ème éd. 2017 - Carron, art. 275 CO n. 31). En particulier, l'art 257 CO précise que le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose. Cette disposition, qui complète l'art. 253 CO, rappelle la nature synallagmatique du contrat de bail et s'applique également aux baux de sous-location (ACJC/1424/2020 du 12.10.2020 consid. 2.1.1 ; CPra Bail, 2ème éd. 2017 - Bieri, art. 257 n. 1). 4.2.2 Selon la règle pacta sunt servanda, les termes du contrat doivent en principe être respectés. Selon la clausula rebus sic stantibus, une adaptation du contrat peut entrer en ligne de compte lorsque les circonstances dans lesquelles il a été conclu se sont modifiées à tel point que le maintien du contrat ne saurait être exigé. Il peut s'agir de rapports contractuels de longue durée au cours desquels les circonstances de fait ou les conditions juridiques ont subi des transformations profondes (ACJC/501/2024 du 16 avril 2024 consid. 3.”
“La mise en «gérance libre», c'est-à-dire la cession, par le biais d'un sous-contrat, de l'usage d'un établissement public prêt à être exploité avec son matériel, sa clientèle et son réseau de fournisseurs est un contrat de bail à ferme (LACHAT, Le bail des cafés et des restaurants, in 18e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2014, p. 227, ch. 15). La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2). La cession de l'usage de la chose louée, respectivement la cession de l'usage et de la jouissance de l'objet affermé, ainsi que le droit d'en jouir et partant de l'exploiter et d'en retirer les fruits naturels et civils, constituent un élément essentiel de la sous-location, respectivement du bail à ferme (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - BOHNET/DIETSCHY-MARTENET, art. 253 CO n. 59 et CARRON, art. 275 CO N 31). En particulier, l'art 257 CO précise que le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose. Cette disposition, qui complète l'art. 253 CO, rappelle la nature synallagmatique du contrat de bail et s'applique également aux baux de sous-location (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - BIERI, art. 257 n. 1). 2.1.2 Celui qui poursuit l'exécution d'un contrat bilatéral doit avoir exécuté ou offrir d'exécuter sa propre obligation, à moins qu'il ne soit au bénéfice d'un terme d'après les clauses ou la nature du contrat (art. 82 CO). Cette disposition institue une exception d'inexécution : le débiteur peut refuser d'exécuter sa propre prestation jusqu'à ce que de son côté, le créancier ait exécuté ou offert d'exécuter la sienne (ATF 123 III 16 consid. 2b). L'art. 82 CO vise directement les prestations issues d'un contrat synallagmatique (ou bilatéral parfait), qui sont promises l'une en échange de l'autre, soit celles qui dépendent l'une de l'autre pour leur naissance et leur exécution (ATF 128 V 224 consid. 2b; 116 III 70 consid. 3b; 107 II 411 consid. 1). L'admission de l'exception d'inexécution suppose donc la réalisation de trois conditions : les prestations réciproques sont dues en vertu d'un seul et même contrat bilatéral parfait, les prestations sont toutes deux exigibles et le créancier n'a pas exécuté ou offert d'exécuter sa contreprestation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_498/2016 du 31 janvier 2017 consid.”
Fehlt bei einer vermietenden Gesellschaft die erforderliche Zustimmung der zuständigen Organe (z. B. der Generalversammlung), kann eine nachträgliche Vereinbarung zur Verlängerung der Mietdauer unwirksam sein; in diesem Fall entfaltet die Verlängerungsklausel keine rechtsverbindliche Wirkung und der ursprüngliche Fälligkeitstermin bleibt massgeblich.
“En l'absence de toute approbation ou ratification de l'accord du 21 mars 2018 par l'assemblée générale de la société bailleresse, ce qui n'est pas contesté, aucune des exceptions admises par la jurisprudence en la matière n'est en l'espèce réalisée. Dès lors, la clause du 21 mars 2018 visant à prolonger l'échéance du loyer n'est pas valable et ne déploie pas d'effet juridique. Le loyer de 100'000 fr. était donc dû au 30 septembre 2018, conformément au contrat de bail. A défaut de paiement à l'échéance du délai comminatoire, le congé donné pour ce motif est valable. Ce grief est infondé et sera rejeté. 4. L'appelante soutient que le loyer n'était pas exigible en raison du fait que l'intimée n'avait pas pris toutes les mesures préparatoires pour mettre à disposition les locaux conformément au contrat. Aucun état des lieux d'entrée n'avait été effectué et elle n'avait jamais été en mesure d'exploiter les locaux. Elle ne pouvait dès lors être mise en demeure de payer le loyer. 4.1 4.1.1 En vertu de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. L'art. 257 CO précise que le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur en contrepartie de la cession de l'usage de la chose. Cette disposition, qui complète l'art. 253 CO, rappelle la nature synallagmatique du contrat de bail (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - Bieri, art. 257 n. 1). 4.1.2 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur doit remettre et maintenir, tout au long du contrat, la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu. L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du contrat de bail et de ses annexes. Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage. Si le bail ne précise pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit être dégagé à partir des règles régissant l'interprétation des contrats (ATF 136 III 186 consid.”
Bei Dienstwohnungen ist auf die tatsächliche, gemeinsame Absicht der Parteien abzustellen; die Bezeichnung im Vertrag ist nicht entscheidend, sondern es sind die Umstände und Hinweise auf die wirkliche Vertragsintention zu prüfen (vgl. Auslegungsregeln nach Art. 18 OR). Bei Geschäftsraummietverhältnissen gilt als Geschäftsraum jeder Raum, der zum Betrieb einer Erwerbstätigkeit bestimmt ist; es genügt, dass die Tätigkeit auf die Erzielung von Einkommen gerichtet ist, auch wenn sie dieses nicht tatsächlich erzielt.
“Mais il se peut aussi que, dans l’intention des parties, le sort du bail soit indépendant des rapports de travail de sorte que le concierge conserve son logement lorsqu’il cesse son emploi ou prend sa retraite (Thévenoz/de Werra, op. cit., n. 15 ad Introduction à la partie spéciale du CO). Ainsi, pour déterminer si plusieurs contrats sont indépendants ou interdépendants, il faut prendre en compte la réelle intention des parties, sans s’arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir (cf. art. 18 al. 1 CO). 5.2.2 Le logement de service est un habitat dont le concierge a besoin pour exercer son activité (Siegrist, La conciergerie, in 15e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2008, n. 24, p. 93). Le logement de service est indispensable à l’accomplissement du travail du concierge soit en raison de son emplacement propice à la surveillance de l’immeuble, soit en raison d’équipements spéciaux, soit encore pour d’autres raisons (Bohnet/Dietschy-Martenet, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 84 ad art. 253 CO). 5.2.3 Selon les règles d'interprétation des contrats déduites de l'art. 18 CO, le juge doit tout d'abord rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté – écrites ou orales –, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes. Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties – parce que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes – ou s'il constate qu'une partie n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion du contrat – ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en procédure, mais doit résulter de l'administration des preuves –, il doit interpréter leurs comportements selon le principe de la confiance (interprétation objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l'autre.”
“Elle ne saurait se borner simplement à reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Elle ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si ces conditions ne sont pas remplies, le recours est irrecevable (arrêt du Tribunal fédéral 5A_356/2020 précité, ibidem). 1.2.2 Dans le présent cas, le recourant se borne à soutenir que les congés seraient abusifs et que le box proposé par l'intimée serait "disproportionné". Il ne critique toutefois pas le raisonnement des premiers juges selon lequel les baux en cause ne bénéficient pas de la protection contre les congés abusifs. Il ne conteste pas non plus que les congés donnés l'ont été dans le respect du préavis légal. Par conséquent, le recours est irrecevable. 2. Même s'il avait été recevable, le recours aurait été infondé. 2.1 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). Le législateur a institué des dispositions spéciales applicables en matière de baux d'habitation et de locaux commerciaux, sans toutefois définir les notions d'habitation et de local commercial (Bohnet/Dietschi in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini [éd.], Bâle 2010, n. 2 ad art. 253a CO). Par local commercial, il faut comprendre tout local qui sert à l'exploitation d'une activité commerciale ou, au sens large, à l'exercice d'une activité professionnelle (ATF 124 III 108 - JT 1999 I 107, p. 110). L'activité peut prendre les formes les plus variées : commerce, fabrication, prestation de services, artisanat, activité artistique ou scientifique. Sont ainsi des locaux commerciaux les fabriques, les ateliers, les bureaux, les magasins, les dépôts, les entrepôts, les salles de spectacles, les ateliers d'artistes ou les cabinets médicaux. L'activité peut être principale ou accessoire : elle doit avoir pour but de fournir un revenu, mais peu importe si elle le fournit réellement (Bohnet/Dietschi, op.”
Fehlt die Unterschrift einer in einem schriftlichen Vertrag genannten Person, macht dies den Mietvertrag nicht zwingend unwirksam. Ein Mietvertrag kann auch mündlich zustande kommen; das alleinige Fehlen einer Unterschrift einer Vertragspartei hebt daher die Vertragspflicht nach Art. 253 OR grundsätzlich nicht auf.
“5), welche er vor Vorinstanz noch nicht vorgebracht hatte, – wie etwa, es gehe ja nicht mit der ganzen Mieterschaft nicht mehr, aus einem einma- ligen Ereignis könne kein Kündigungsgrund konstruiert werden und es liege keine Unzumutbarkeit vor, weil die Beschwerdegegner die Ausweisungsklage erst neun bzw. zehn Monate später erfolgt sei (vgl. act. 14 S. 2, 3, 4 und 10) –, ist er damit nicht zu hören (vgl. oben E. 2.2.1). Ebenfalls eine neue und deshalb im Beschwerdeverfahren nicht zu berück- sichtigende Tatsachenbehauptung stellt das Vorbringen des Beschwerdeführers dar, wonach die Vorinstanz übersehen habe, dass der Beschwerdegegner 2 zwar im Vertrag als solcher ausgewiesen sei, er den Mietvertrag aber nie unterzeichnet habe (vgl. act. 14 S. 2 f.). Der Beschwerdeführer scheint damit geltend machen zu wollen, der Beschwerdegegner 2 sei nicht Mietpartei bzw. nicht aktivlegitimiert. Doch selbst wenn der Beschwerdegegner 2 den Mietvertrag nicht unterzeichnet hätte und dies berücksichtigt würde, würde dies am angefochtenen Urteil nichts ändern: Ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden, weshalb es grundsätzlich nicht schadet, dass der schriftliche Mietvertrag vermieterseits einzig vom Beschwerdegegner 1 unterzeichnet wurde (vgl. Art. 11, Art. 16 und Art. 253 OR).”
Wird die Nutzung einer Sache tatsächlich überlassen und ist die Entstehung einer Zahlungspflicht (Mietzins) glaubhaft, kann ein faktisches Mietverhältnis mit einer entsprechenden Mietzinsforderung begründet sein. Bei Gewerbelokalen kann bereits die Absicht, mit der ausgeübten Tätigkeit Einkommen zu erzielen, zur rechtlichen Qualifikation als Mietvertrag über ein Lokal beitragen.
“Auch die Vorinstanz erwog, es erscheine aufgrund der zeitlichen Nähe zwischen dem - 8 - Schreiben der Beschwerdeführerin an die Drittschuldner und dem geplanten Ein- zugsdatum als wahrscheinlich, dass die Drittschuldner auch tatsächlich in die Mietliegenschaft einziehen werden und damit per Januar 2025 ein Mietverhältnis mit zu entrichtendem Mietzins entstehen werde (vgl. act. 6 S. 6). Diese Feststel- lung ist nicht zu beanstanden, wendet sich die Beschwerdeführerin doch mit ih- rem an die Drittschuldner gerichteten Schreiben vom 10. Dezember 2024 nicht grundsätzlich gegen deren Einzug in die Mietliegenschaft, sondern informierte sie im Wesentlichen darüber, dass Zahlungen nicht alleine an den Beschwerdegeg- ner geleistet werden könnten (vgl. act. 7/1 Rz. 15, act. 7/3/6). Für die Annahme, die Drittschuldner hätten aufgrund der Intervention der Beschwerdeführerin darauf verzichtet, in die Mietliegenschaft einzuziehen, oder der Beschwerdegegner hätte den Bezug der Mietliegenschaft durch diese verweigert, gibt es keinen Anlass. Damit ist grundsätzlich glaubhaft, dass ab 1. Januar 2025 ein (faktisches) Mietver- hältnis besteht und von den Drittschuldnern ein Mietzins geschuldet ist (Art. 253 OR). Der Natur eines Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis entsprechend und aufgrund des im Mietvertrag vereinbarten frühesten Kündigungstermins im Dezember 2028 (vgl. act. 7/3/5) kann sodann davon ausgegangen werden, dass die Drittschuldner die Mietliegenschaft nicht unmittelbar wieder verlassen werden, die Bedingung des fortwährenden Gebrauchs also weiterhin erfüllt wird und die Mietzinsforderungen somit wiederkehrend (und bis mindestens Ende 2025) ent- stehen werden. Es ist sodann glaubhaft, dass der Beschwerdegegner aufgrund seines zumindest hälftigen Eigentums sowie des durch ihn abgeschlossenen Mietvertrages an den Mietzinsen (mit-) berechtigt ist (vgl. act. 7/3/2 und act. 7/3/5). Entgegen der Vorinstanz liegt im Umstand, dass die Höhe des Mietzin- ses sowie die alleinige Berechtigung des Beschwerdegegners an diesem von der Beschwerdeführerin bestritten werden, keine weitere Suspensivbedingung vor, welche die Entstehung der Mietzinsforderungen verhindern würde. Dies führt viel- mehr lediglich dazu, dass die zu verarrestierenden Forderungen im Umfang be- stritten sind.”
“Es sei ferner nicht auszuschliessen, dass zur Beurteilung der Angemessenheit des Schlüssel- geldes eine Beweisabnahme im Mietobjekt zu erfolgen habe. Der Vermieter hätte die Übertragung des Mietverhältnisses auch verweigern können, weil sie (die Be- klagte) klar zum Ausdruck gebracht habe, nicht über die notwendigen finanziellen Mittel zur Zahlung des Schlüsselgeldes zu verfügen (act. 2 Rz. 22 ff.). Die Vor- instanz habe die rechtliche Qualifikation des Klägers ohne nähere Begründung übernommen und festgehalten, die Parteien hätten nicht in einem Mietverhältnis zueinander gestanden. Anders als die Tatsachenbehauptungen des Klägers sei - 9 - dessen rechtliche Qualifikation jedoch nicht als wahr zu unterstellen. In tatsächli- cher Hinsicht behaupte der Kläger, zwischen den Parteien sei vereinbart worden, dass sie (die Beklagte) den Mietzins von Fr. 4'200.– direkt an ihn und ausdrück- lich nicht an den Vermieter zahle. Die Überlassung eines Mietobjektes mit der Verpflichtung, Miete zu bezahlen, entspreche der gesetzlichen Definition eines Mietverhältnisses nach Art. 253 OR. Falls keine Vereinbarung über die Mietzins- zahlung bestanden habe, liege ein faktisches Mietverhältnis vor. Die Forderung einer Entschädigung für die Überlassung eines Geschäftslokals entspreche auf jeden Fall einem mietrechtlichen Tatbestand, welcher für die Begründung der Zu- ständigkeit der Mietgerichte genüge. Aufgrund dieses mietrechtlichen Tatbe- stands sei die Zuständigkeit des Mietgerichts zu bejahen (act. 2 Rz. 33 ff.).”
“Elle ne saurait se borner simplement à reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Elle ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si ces conditions ne sont pas remplies, le recours est irrecevable (arrêt du Tribunal fédéral 5A_356/2020 précité, ibidem). 1.2.2 Dans le présent cas, le recourant se borne à soutenir que les congés seraient abusifs et que le box proposé par l'intimée serait "disproportionné". Il ne critique toutefois pas le raisonnement des premiers juges selon lequel les baux en cause ne bénéficient pas de la protection contre les congés abusifs. Il ne conteste pas non plus que les congés donnés l'ont été dans le respect du préavis légal. Par conséquent, le recours est irrecevable. 2. Même s'il avait été recevable, le recours aurait été infondé. 2.1 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). Le législateur a institué des dispositions spéciales applicables en matière de baux d'habitation et de locaux commerciaux, sans toutefois définir les notions d'habitation et de local commercial (Bohnet/Dietschi in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini [éd.], Bâle 2010, n. 2 ad art. 253a CO). Par local commercial, il faut comprendre tout local qui sert à l'exploitation d'une activité commerciale ou, au sens large, à l'exercice d'une activité professionnelle (ATF 124 III 108 - JT 1999 I 107, p. 110). L'activité peut prendre les formes les plus variées : commerce, fabrication, prestation de services, artisanat, activité artistique ou scientifique. Sont ainsi des locaux commerciaux les fabriques, les ateliers, les bureaux, les magasins, les dépôts, les entrepôts, les salles de spectacles, les ateliers d'artistes ou les cabinets médicaux. L'activité peut être principale ou accessoire : elle doit avoir pour but de fournir un revenu, mais peu importe si elle le fournit réellement (Bohnet/Dietschi, op.”
Die Pflicht des Mieters zur Zahlung des Mietzinses bleibt grundsätzlich bestehen, auch bei Mängeln der Mietsache. Stehen Mängel vor, kann der Mieter die Mängelrechte nach Art. 258 und Art. 259a ff. OR geltend machen (Anspruch auf Beseitigung, Mietzinsreduktion, Schadenersatz und — für künftig fällige Mieten — Hinterlegung). Durch die erfolgreiche Durchsetzung dieser Ansprüche kann die Leistungspflicht des Mieters allenfalls modifiziert werden. Liegen die Mängel in der Verantwortung des Mieters, berührt dies die Zahlungspflicht nicht. Bei Zahlungsrückstand kann der Vermieter das Mietverhältnis nach Art. 257d OR kündigen.
“Kommt der Mieter seiner Zahlungspflicht auch während der Nachfrist nicht nach, kann der Vermieter das Mietverhältnis bei Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Die Kündigung hat auf einem vom Kanton genehmigten Formular zu erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR). Das gesetzlich vorgesehene Prozedere nach Art. 257d OR steht ab dem Zeitpunkt der Übernahme der Mietsache durch den Mieter jedem Vermieter zur Verfügung, der einen Verzug bei den Mietzinszahlungen feststellt. Der Vermieter ist zwar verpflichtet, dem Mieter die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zur Verfügung zu halten (Art. 256 OR). Kommt er dieser Pflicht nicht nach und übergibt er das Mietobjekt zwar zeitgerecht, aber in einem nicht vertragskonformen Zustand, stehen dem Mieter die Mängelrechte gemäss Art. 258 OR und Art. 259a ff. OR zur Verfügung. Zieht der Mieter in das Mietobjekt ein, bleibt seine eigene mietvertragliche Verpflichtung zur Bezahlung der Miete als typenspezifische Gegenleistung zur Gebrauchsüberlassung gemäss Art. 253 OR im Grundsatz bestehen. Allenfalls wird die Leistungspflicht des Mieters durch eine erfolgreiche Durchsetzung der Ansprüche gemäss Art. 259a ff. OR modifiziert. Bleibt die Verpflichtung des Mieters zur Mietzinszahlung nach der gesetzlichen Konzeption des Mietvertragsrechts auch bei Vorliegen von Mängeln an der Mietsache grundsätzlich bestehen, muss sich der Vermieter auch keinen Schuldnerverzug gefallen lassen und kann sich eines zahlungsrückständigen Mieters mit einer ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäss Art. 257d OR entledigen. Liegt die Entstehung der Mängel im Verantwortungsbereich der Mieterschaft, tangiert dies deren Zahlungspflicht ohnehin nicht. Hat die Vermieterschaft die Mängel zu vertreten, stehen dem Mieter die Mängelrechte gemäss Art. 259a ff. OR zu (Anspruch auf Beseitigung, auf Mietzinsreduktion, auf Schadenersatz und/oder auf Hinterlegung der Mietzinsen, letzteres allerdings nur für künftig fällige Mieten). Macht der Vermieter unter den gegebenen Voraussetzungen von seinem ausserordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch, ist er bei diesem Vorgehen zu schützen.”
Eine Mietsache gilt als mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch tauglich ist. Entscheidend ist das Fehlen einer vertraglichen Eigenschaft, die den Gebrauchswert beeinträchtigt; dies kann sich auf ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften oder solche beziehen, die für den vertraglich vorgesehenen Gebrauch erforderlich sind.
“Rechtliches Die Hauptpflicht des Vermieters in einem Mietverhältnis besteht darin, die Mietsa- che zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch taugli- chen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten (vgl. Art. 253 OR und Art. 256 Abs. 1 OR). Der Hauptleistungspflicht kommt der Vermieter nach, wenn er dem Mieter die Sache zum vertragsgemässen Gebrauch überlässt. Eine Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausgesetz- ten Gebrauch taugt, wenn ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt, die den Gebrauchswert beeinträchtigt. Es kann sich um vertraglich zugesicherte oder mit - 8 - Rücksicht auf den vertraglichen Gebrauchszweck erforderliche Eigenschaften handeln (D AVID LACHAT ET AL., Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, Rz.”
Die Vermietung im Sinne von Art. 253 OR begründet nach der bundesgerichtlichen Betrachtung lediglich eine Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt. Sie begründet damit grundsätzlich kein dingliches Recht am Grundstück und verändert oder belastet das Wohneigentum in der Regel nicht derart, dass sie wirtschaftlich einer Veräusserung gleichzusetzen wäre.
“Aus grammatikalischer Sicht entscheidet (auch in der französisch- und italienischsprachigen Version) ein ökonomischer Blickwinkel ("wirtschaftlich", "économiquement", "economicamente") darüber, ob das eingeräumte Recht am mit Mitteln der beruflichen Vorsorge finanzierten Wohneigentum eine Rückzahlungspflicht auslöst oder nicht. Davon betroffen sind nach dem Wortlaut des Art. 30d Abs. 1 lit. b BVG Rechte, die zwar nicht den Verlust des Wohneigentums zur Folge haben (vgl. Art. 30d Abs. 1 lit. a BVG), aber zumindest eine so erhebliche (wirtschaftliche) Belastung desselben bedeuten, dass sie mit einer Veräusserung gleichgesetzt werden können. Dies trifft insbesondere für die Einräumung beschränkter dinglicher Rechte zu (vgl. E. 3.2 in fine). Demgegenüber stellt eine Vermietung nach Art. 253 OR, wie sie hier zur Diskussion steht, lediglich die Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung (Zur-Verfügung-Stellung) gegen Entgelt dar (dazu: HIGI/BÜHLMANN, in: Zürcher BGE 147 V 377 S. 382 Kommentar, 5. Aufl. 2019, N. 5 ff. zu Art. 253 OR; CLAIRE HUGUENIN, Obligationenrecht - Allgemeiner und Besonderer Teil, 3. Aufl. 2019, S. 880). Das von der Beschwerdegegnerin im Jahr 2016 eingegangene Mietverhältnis ist nach verbindlicher (nicht publ. E. 1) Sachverhaltsfeststellung des kantonalen Gerichts weder im Grundbuch vorgemerkt (Art. 261b OR), noch besteht eine vertragliche Abrede, welche die nachträgliche Grundbuchanmeldung erlaubte. Folglich handelt es sich um eine faktische Aufgabe der persönlichen Nutzung aufgrund eines obligationenrechtlichen Vertrags, welche das Wohneigentum weder ändert noch (dinglich) belastet und daher wirtschaftlich nicht mit einer Veräusserung vergleichbar ist (vgl. MARKUS MOSER, Wohneigentum als Vorsorge: Die Anforderungen an das Wohneigentum, den/die Bezüger/-in und die Vorsorgeeinrichtung [nachfolgend: Wohneigentum als Vorsorge], in: Freiburger Sozialrechtstage, 2014, S. 21 f.; derselbe , in: Basler Kommentar, Berufliche Vorsorge[nachfolgend: Basler Kommentar], 2021, N. 12 zu Art. 30d BVG; FELIX SCHÖBI, Die Wohneigentumsförderung mit den Mitteln der beruflichen Vorsorge, recht 1995 S.”
“Aus grammatikalischer Sicht entscheidet (auch in der französisch- und italienischsprachigen Version) ein ökonomischer Blickwinkel ("wirtschaftlich", "économiquement", "economicamente") darüber, ob das eingeräumte Recht am mit Mitteln der beruflichen Vorsorge finanzierten Wohneigentum eine Rückzahlungspflicht auslöst oder nicht. Davon betroffen sind nach dem Wortlaut des Art. 30d Abs. 1 lit. b BVG Rechte, die zwar nicht den Verlust des Wohneigentums zur Folge haben (vgl. Art. 30d Abs. 1 lit. a BVG), aber zumindest eine so erhebliche (wirtschaftliche) Belastung desselben bedeuten, dass sie mit einer Veräusserung gleichgesetzt werden können. Dies trifft insbesondere für die Einräumung beschränkter dinglicher Rechte zu (vgl. E. 3.2 in fine). Demgegenüber stellt eine Vermietung nach Art. 253 OR, wie sie hier zur Diskussion steht, lediglich die Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung (Zur-Verfügung-Stellung) gegen Entgelt dar (dazu: HIGI/BÜHLMANN, in: Zürcher BGE 147 V 377 S. 382 Kommentar, 5. Aufl. 2019, N. 5 ff. zu Art. 253 OR; CLAIRE HUGUENIN, Obligationenrecht - Allgemeiner und Besonderer Teil, 3. Aufl. 2019, S. 880). Das von der Beschwerdegegnerin im Jahr 2016 eingegangene Mietverhältnis ist nach verbindlicher (nicht publ. E. 1) Sachverhaltsfeststellung des kantonalen Gerichts weder im Grundbuch vorgemerkt (Art. 261b OR), noch besteht eine vertragliche Abrede, welche die nachträgliche Grundbuchanmeldung erlaubte. Folglich handelt es sich um eine faktische Aufgabe der persönlichen Nutzung aufgrund eines obligationenrechtlichen Vertrags, welche das Wohneigentum weder ändert noch (dinglich) belastet und daher wirtschaftlich nicht mit einer Veräusserung vergleichbar ist (vgl. MARKUS MOSER, Wohneigentum als Vorsorge: Die Anforderungen an das Wohneigentum, den/die Bezüger/-in und die Vorsorgeeinrichtung [nachfolgend: Wohneigentum als Vorsorge], in: Freiburger Sozialrechtstage, 2014, S.”
Regelmässige und vorbehaltlose Entgegennahme des Mietzinses zusammen mit dem Unterlassen, die Kündigung durchzusetzen oder die Rückgabe der Sache zu verlangen, kann für die konkludente Fortsetzung bzw. den Abschluss eines neuen, stillschweigenden Mietvertrags sprechen. Voraussetzung ist, dass die Parteien durch ihr Verhalten übereinstimmend den Willen zum Fortbestand des Mietverhältnisses zum Ausdruck gebracht haben; das blosse Entgegennehmen von Zahlungen ist nicht per se ausreichend, es ist vielmehr auf die Gesamtheit der Umstände und eine längere Enthaltung des Vermieters von Protest- oder Rückforderungsmassnahmen abzustellen.
“A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être statué immédiatement. La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce, ce qui est notamment le cas lorsqu'il doit statuer sur la bonne foi (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2). 4.1.2 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). La formation du contrat de bail suppose la réunion de quatre éléments : une cession de l'usage, une chose, un loyer et une certaine durée (Bohnet/Dietschy-Martenet, CPra Bail, n. 58 art. 253 CO). Le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (art. 255 al. 1 et 2 et art. 266 al. 1 CO). Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (art. 255 al. 3 CO). 4.1.3 Le contrat de bail peut être conclu oralement de manière tacite ou par acte concluant (art. 1 al. 2 CO). Cela étant, pour que tel soit le cas les parties doivent manifester leur volonté de façon concordante sur tous les points essentiels du contrat. Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants d'un nouveau bail consécutif à une résiliation suppose que durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. L'élément temporel n'est pas déterminant pour décider s'il y a bail tacite ; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas.”
“Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure pour les cas clairs est exclue et la requête irrecevable. A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être statué immédiatement. La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce, ce qui est notamment le cas lorsqu'il doit statuer sur la bonne foi (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2). 4.1.2 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). La formation du contrat de bail suppose la réunion de quatre éléments : une cession de l'usage, une chose, un loyer et une certaine durée (Bohnet/Dietschy-Martenet, CPra Bail, n. 58 art. 253 CO). Le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (art. 255 al. 1 et 2 et art. 266 al. 1 CO). Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (art. 255 al. 3 CO). 4.1.3 Le contrat de bail peut être conclu oralement de manière tacite ou par acte concluant (art. 1 al. 2 CO). Cela étant, pour que tel soit le cas les parties doivent manifester leur volonté de façon concordante sur tous les points essentiels du contrat. Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants d'un nouveau bail consécutif à une résiliation suppose que durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve.”
“2 CC, cas échéant assortie de mesures d'exécution immédiate peut, si l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé, faire l'objet d'une requête en cas clair au sens de l'art. 257 CPC tant à l'égard d'un ex-locataire que d'un occupant sans droit de l'immeuble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_143/2014 du 23 juin 2014 cons. 4.1.2). 3.3.2. Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au sous-locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). Comme tout contrat, le contrat de bail est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et de manière concordante, manifesté leur volonté, laquelle peut être expresse ou tacite (art. 1 CO). C'est ainsi que le bail peut également être conclu tacitement: tel est le cas lorsque le locataire reste en place dans l'appartement après l'expiration du terme de résiliation et s'acquitte du loyer sans que le bailleur proteste. Cela suppose cependant nécessairement que le bailleur se soit abstenu pendant assez longtemps de faire valoir le conté et d'exiger la restitution de la chose (cf. BOHNET/DIETSCHY-MARTENET, in CPRa Bail, 3ème éd., Bâle 2017, n. 53 ad art. 253 CO et les références citées). 3.4. En l'espèce, les griefs invoqués par la recourant dans le cadre de son appel contre le jugement d'évacuation paraissent, prima facie, mal fondés. A première vue, les arguments qu'il avait avancés pour sa défense à la procédure d'évacuation initiée par la propriétaire de l'appartement pouvaientêtre écartés immédiatement et ne semblaient pas de nature à ébranler la conviction du juge. En effet, le recourant ne disposait d'aucun titre valable pour demeurer dans l'appartement en cause, le bail liant la propriétaire à l'ex-épouse du recourant ayant été valablement résilié pour le 15 octobre 2019. La circonstance que la bailleresse ait eu connaissance ou non du fait que le recourant était demeuré dans ledit logement malgré le prononcé du jugement de divorce du mois de juillet 2011 qui avait attribué à son ex-épouse les droits et obligations y relatifs paraît a priori dépourvue de pertinence, puisque le refus du recourant de se conformer audit jugement n'était pas de nature à créer une nouvelle relation contractuelle avec la propriétaire des locaux.”
Bei der Beurteilung, ob ein Mietvertrag stillschweigend zustande gekommen ist, sind die gesamten Umstände des Parteienverhaltens zu würdigen (z. B. fortgesetzte Entgegennahme des Mietzinses, Unterlassen der Geltendmachung einer Kündigung). Ein einzelner Zeitfaktor ist nicht allein entscheidend.
“A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être statué immédiatement. La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce, ce qui est notamment le cas lorsqu'il doit statuer sur la bonne foi (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2). 4.1.2 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). La formation du contrat de bail suppose la réunion de quatre éléments : une cession de l'usage, une chose, un loyer et une certaine durée (Bohnet/Dietschy-Martenet, CPra Bail, n. 58 art. 253 CO). Le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (art. 255 al. 1 et 2 et art. 266 al. 1 CO). Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (art. 255 al. 3 CO). 4.1.3 Le contrat de bail peut être conclu oralement de manière tacite ou par acte concluant (art. 1 al. 2 CO). Cela étant, pour que tel soit le cas les parties doivent manifester leur volonté de façon concordante sur tous les points essentiels du contrat. Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants d'un nouveau bail consécutif à une résiliation suppose que durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. L'élément temporel n'est pas déterminant pour décider s'il y a bail tacite ; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas.”
“S'agissant du premier élément, outre le fait qu'il n'a pas fait l'objet d'un allégué régulier en première instance, il n'est pas établi et peut être déduit uniquement du courrier du 5 octobre 2021 de l'appelant, dont le contenu figure tant dans l'état de fait du jugement entrepris que dans celui du présent arrêt. Aucune constatation inexacte des faits ne peut donc être reprochée aux premiers juges. Il en va de même des frais de rénovation du bâtiment et du jardin, qui ressortent uniquement du courrier précité et n'ont pas été allégués régulièrement. Le contenu de ce courrier figure néanmoins dans l'état de fait du jugement querellé et du présent arrêt, de même que les déclarations de l'intimée au sujet des frais de travaux nécessaire auxquels l'appelant a participé. Partant, le Tribunal des baux et loyer n'a pas constaté les faits de manière inexacte. 4. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir nié l'existence d'un contrat de bail le liant à l'intimée. 4.1.1 En vertu de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. La conclusion du contrat de bail est soumise aux règles générales des art. 1ss CO. La loi ne prescrit aucune forme pour le contrat de bail (art. 11 al. 1 CO). Il peut être conclu par écrit, oralement ou par actes concluants (art. 1 al. 2 CO; ATF 119 III 78 consid. 3c.; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 203). Cela étant, pour que tel soit le cas les parties doivent manifester leur volonté de façon concordante sur tous les points essentiels du contrat (art. 1 CO). En matière de bail, le Tribunal fédéral a relevé que la conclusion d'un bail tacite ne doit être retenue qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 3.1.1 et 4.1; 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1). Dans l'analyse que doit conduire la juridiction, l'ensemble des circonstances doit être pris en compte (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015 précité consid.”
Mitmieter tragen grundsätzlich solidarisch die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses gegenüber dem Vermieter. Die Untermiete begründet einen eigenen Mietvertrag; sie ist jedoch nicht völlig unabhängig: Der Untermieter kann nicht mehr Rechte erwerben, als der (Unter-)Vermieter selbst besitzt.
“Au terme du contrat, le locataire demeure, aussi longtemps qu'il conserve la maîtrise effective des lieux qu'il occupe, seul titulaire du droit au domicile (ATF 112 IV 31 précité, arrêt du Tribunal fédéral 6B_1056/2013 consid. 1.1; B. CORBOZ, op. cit., n. 27 ad art. 186 CP); ce droit cesse avec le départ de l'occupant (ATF 112 IV 31 précité; M. DUPUIS / L. MOREILLON / C. PIGUET / S. BERGER / M. MAZOU / V. RODIGARI (éds), Petit commentaire du Code pénal, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 186). 2.4. L'infraction est intentionnelle. Le dol éventuel suffit (ATF 108 IV 40). Pour que l'élément constitutif subjectif soit réalisé, non seulement l'auteur doit avoir conscience de pénétrer ou rester volontairement, mais il faut encore qu'il veuille ou accepte que ce soit sans droit et contre la volonté de l'ayant droit ou l'injonction de sortir donnée par celui-ci (ATF 90 IV 79 consid. 3). 2.5. La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal. Il n'en est toutefois pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.2, D. LACHAT/ K. GOBET THORENS/ X. RUBLI/ P. STASTNY, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 720, ch. 2.1). 2.6. La soustraction d'une chose mobilière et le dommage à la propriété figurent au titre deuxième du code pénal consacré aux infractions contre le patrimoine. En sa qualité de propriétaire du patrimoine lésé, le recourant a donc qualité pour agir pour se plaindre d’une non-entrée en matière du Ministère public sur ce point (Message du 21 décembre 2005 relatif à l'unification du droit de la procédure pénale, FF 2006 1148 ch. 2.3.3.1). 2.7. En revanche, pour qu’il y ait violation de domicile, il faudrait que le recourant puisse prétendre à un quelconque droit sur l'espace litigieux. Or, tel n’est manifestement pas le cas. En effet, il ressort du contrat de bail que la terrasse est expressément exclue de la location, ce dont le recourant admet avoir eu connaissance.”
“Il peut se prévaloir de tous les moyens de droit civil - exceptions ou objections - qui infirment la reconnaissance de dette. Il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou stricte) de ces moyens libératoires, mais seulement à les rendre vraisemblables, en principe par titre (art. 254 al. 1 CPC; ATF 145 III 20 consid. 4.1.2 et les réf. cit.). A titre d'exemple, l'on peut citer l'inexistence ou l'extinction de la dette (ATF 131 III 268 consid. 3.2). 4.1.2 Le contrat de bail vaut en principe reconnaissance de dette dans la poursuite en recouvrement du loyer (art. 257 CO) et des frais accessoires (art. 257a s CO) dûment convenus et chiffrés (Abbet/Veuillet, La mainlevée de l'opposition, 2017, n. 160 ad art. 82 LP). Concernant les dettes de loyers, les colocataires sont tenus solidairement dès lors qu'ils appartiennent à une communauté. Il convient de retenir le principe de manière générale pour tous les colocataires (Bohnet/Dietschy, in: Droit du bail à loyer, BOHNET/MONTINI, 2017, n. 26 ad art. 253 CO). Selon l'art. 144 CO, le créancier peut, à son choix, exiger de tous les débiteurs solidaires ou de l'un d'eux l'exécution intégrale ou partielle de l'obligation (al. 1). Les débiteurs demeurent tous obligés jusqu'à l'extinction totale de la dette (al. 2). Celui des débiteurs solidaires dont le paiement ou la compensation éteint la dette en totalité ou en partie libère les autres jusqu'à concurrence de la portion éteinte (art. 147 al. 1 CO). Le colocataire qui, en cours de bail, quitte les locaux loués reste solidairement lié par le contrat. Sur le plan externe, il demeure débiteur du loyer, et de la remise en état des locaux, par exemple. Le bailleur peut libérer le colocataire qui a quitté les lieux, moyennant l'accord du colocataire restant. Cet accord (remise de dette conventionnelle : art. 115 CO) peut parfois résulter d'actes concluants. Toutefois, le seul silence du bailleur opposé à une demande des colocataires suggérant que le bail se poursuive avec un seul d'entre eux ne suffit pas, en règle générale (Lachat/Grobet Thores/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2019, p.”
Auch in späteren Schriftsätzen erst vorgebrachte, zumutbar plausible Tatsachen können genügen, um die Existenz eines Mietvertrags i.S.v. Art. 253 OR (Gebrauchsüberlassung gegen Mietzins, wobei der Mietzins auch in Natural- oder Arbeitsleistungen bestehen kann) anzunehmen. Ein allfälliger Zahlungsverzug schliesst das Bestehen eines Vertrags nicht bereits von sich aus aus.
“L’écriture déposée le 1er juin 2021 par l’intimé contient des précisions à cet égard, l’intéressé y indiquant s’être acquitté d’un loyer annuel de 35'000 fr. en mains de C.________SA pour la location de villa jusqu’à la vente des actions de la société à M. [...] 2011, le loyer correspondant depuis lors au paiement de l’ensemble des coûts afférents à la villa. L’argument relatif à la prétendue tardiveté des faits présentés par l’intimé dans son écriture du 1er juin 2021 est infondé. Les allégués à prendre en considération ne doivent en effet pas nécessairement figurer dans la demande, mais peuvent se trouver dans une écriture ultérieure et même ressortir de considérations juridiques exposées dans des déterminations (ATF 141 III 294 consid. 6.2), l’appelante ne prétendant pas que cette jurisprudence, expressément citée par la présidente (décision entreprise, ch. 3b), ne serait pas applicable en l’espèce. Les éléments allégués par l’intimé sont de nature à conclure à l’existence d’un contrat de bail à loyer, dont les éléments essentiels sont la cession de l'usage d’une chose et le versement d’un loyer (cf. art. 253 CO), lequel peut consister en une somme d’argent ou être constitué d’une contre-prestation en nature ou en travail (Bohnet/Dietschy, in Bohnet et al. [édit.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle 2017, nn. 65 s. et n. 81 ss ad art. 253 CO et les références citées). Outre que la situation financière prétendument obérée de l’intimé ne suffit pas à retenir que l’intéressé n’était pas en mesure d’acquitter un loyer annuel de 35'000 fr. – l’appelante ne contestant pas que l’intimé paye de tous les frais liés à la villa, y compris l’impôt foncier –, un éventuel défaut de paiement du loyer ne saurait, en soi, conduire à écarter l’existence d’un contrat de bail. Il suffit que les allégations de l’intimé/demandeur permettent de conclure de manière plausible à l’existence d'un contrat de bail pour que la compétence du Tribunal des baux soit admise. Tel est le cas en l’espèce, les allégués susmentionné de l’intimé étant par hypothèse censés établis, de sorte que la présidente n’avait pas à mener quelque mesure complémentaire d’instruction que ce soit, contrairement à ce que soutient l’appelante (cf.”
Eine tatsächliche Übereinkunft über Zimmeraufteilung und die Übernahme eines Teils des Mietzinses kann eine entgeltliche Teiluntermiete gemäss Art. 253 OR begründen. Massgeblich ist die übereinstimmende Willensbildung der Parteien; es kann sich dabei um ein unbefristetes Teiluntermietverhältnis handeln.
“Cette analyse ne peut être partagée. Lorsque la fille du locataire est venue s'installer après le décès de sa mère dans l'appartement loué par son père avec son mari et leurs enfants, qu'elle a convenu avec son père d'une répartition des chambres et qu'elle a accepté de prendre en charge les deux tiers du loyer (réparti entre les époux à raison d'une moitié chacun), elle a nécessairement passé avec lui un contrat visant à occuper une partie du logement à titre onéreux. La volonté des parties étant décisive pour déterminer leur relation légale dans l'occupation de l'appartement, elles ont donc conclu un contrat de sous-location partielle de durée indéterminée au sens de l'art. 253 CO. Il s'ensuit que lorsque la cour cantonale a considéré que le père exerçait son droit d'héberger ses enfants en vertu de son droit d'hébergement de familiers, elle a violé l'art. 253 CO dès lors que toutes les conditions d'application de cet article étaient remplies. Le grief de violation de l'art. 253 CO doit par conséquent être admis.”
Der Mietvertrag nach Art. 253 OR erfordert die Überlassung des Gebrauchs («cession de l'usage») einer bestimmten oder bestimmbaren Sache gegen Entgelt. Als «Sache» gilt eine abgegrenzte, unpersönliche Portion der materiellen Welt. Eine vertragliche Regelung, die lediglich unbestimmte Flächen vorsieht, keinen ausschliesslichen oder eindeutig abgrenzbaren Gebrauch überlässt oder lediglich dienstleistungsähnliche Leistungen erbringt (z. B. reine Logistik- oder Lagerleistungen ohne klare Überlassung des Gebrauchs), begründet nach den zitierten Entscheiden keinen Mietvertrag im Sinne von Art. 253 OR.
“Elle se fonde ensuite sur le texte même du contrat et relève qu’il est libellé « contrat de prestation de services » et que l’intimée s’y engageait à fournir des services de logistique, à savoir de l’entreposage et de la manutention de produits. Elle considère en outre que la conclusion d’un bail à loyer ne serait pas conforme au but social de l’intimée qui serait une professionnelle de la logistique. Elle tire également argument de la variation de surface de stockage mise à disposition par l’intimée. L’appelante relève par ailleurs que, dans son courrier du 16 août 2019, le conseil de l’intimée aurait admis que la prestation de stockage relevait du contrat de prestation de services. L’appelante estime qu’elle ne pouvait pas savoir, au moment de conclure le contrat, qu’elle s’engageait dans une relation de bail, ce qui serait démontré notamment par l’absence de garantie de loyer et de souscription auprès des services industriels ainsi que par le fait que l’intimée pouvait librement accéder aux locaux. 5.2 5.2.1 Aux termes de l’art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage d’une chose au locataire, moyennant un loyer. Il s’agit dès lors d’un contrat synallagmatique, de durée, générateur d’obligations et conclu à titre onéreux (Christoph Müller, Contrats de droit suisse, Présentation systématique des contrats les plus importants en pratique, Berne 2021, n. 688 et réf. cit.). Outre les parties au contrat, la définition légale du bail à loyer de l’art. 253 CO comporte les trois éléments objectivement essentiels suivants : la chose louée, la cession de l’usage et le loyer (Müller, op. cit., n. 692). S’agissant de la chose louée, le bail a pour objet une chose au sens des droits réels, à savoir une portion délimitée et impersonnelle de l’univers matériel, qui est susceptible d’être soumise à la maîtrise humaine et qui n’est pas un animal (Müller, op. cit., n. 693 et réf. cit.). Le bailleur doit céder « l’usage » de la chose au locataire, qui a le droit de faire de la chose « l’usage pour lequel elle a été louée ».”
“A titre subsidiaire, la recourante se plaint d'une violation des art. 253 et 20 CO. Par son interprétation de l'article 1.2., la Cour de justice arriverait à la conclusion que les parties ont convenu d'un loyer pour des m² non déterminés, pour l'usage non exclusif d'une partie non définie des espaces communs de l'immeuble. Or, une telle clause contractuelle serait nulle en application de l'art. 20 al. 2 CO, car contraire à l'art. 253 CO définissant le bail à loyer, qui implique la cession de l'usage exclusif d'une chose déterminée ou déterminable.”
Der Umfang und die Modalitäten des Gebrauchs richten sich vorrangig nach den Vertragsbestimmungen und deren Anhängen. Fehlt eine ausdrückliche Regelung, ist anhand objektiver Kriterien und der Umstände der «übliche Gebrauch» bzw. die übliche Bestimmung zu ermitteln.
“En l'absence de toute approbation ou ratification de l'accord du 21 mars 2018 par l'assemblée générale de la société bailleresse, ce qui n'est pas contesté, aucune des exceptions admises par la jurisprudence en la matière n'est en l'espèce réalisée. Dès lors, la clause du 21 mars 2018 visant à prolonger l'échéance du loyer n'est pas valable et ne déploie pas d'effet juridique. Le loyer de 100'000 fr. était donc dû au 30 septembre 2018, conformément au contrat de bail. A défaut de paiement à l'échéance du délai comminatoire, le congé donné pour ce motif est valable. Ce grief est infondé et sera rejeté. 4. L'appelante soutient que le loyer n'était pas exigible en raison du fait que l'intimée n'avait pas pris toutes les mesures préparatoires pour mettre à disposition les locaux conformément au contrat. Aucun état des lieux d'entrée n'avait été effectué et elle n'avait jamais été en mesure d'exploiter les locaux. Elle ne pouvait dès lors être mise en demeure de payer le loyer. 4.1 4.1.1 En vertu de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. L'art. 257 CO précise que le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur en contrepartie de la cession de l'usage de la chose. Cette disposition, qui complète l'art. 253 CO, rappelle la nature synallagmatique du contrat de bail (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - Bieri, art. 257 n. 1). 4.1.2 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur doit remettre et maintenir, tout au long du contrat, la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu. L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du contrat de bail et de ses annexes. Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage. Si le bail ne précise pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit être dégagé à partir des règles régissant l'interprétation des contrats (ATF 136 III 186 consid.”
“Da – wie nach- stehend zu zeigen ist – die Gültigkeit der Vertragsänderung indes bereits aus an- dern Gründen zu verneinen ist, bleibt es bei der zutreffenden Feststellung der Vorinstanz und es erübrigen sich Weiterungen zur persönlichen Benützung der Sache und zur Wohnsitzpflicht. 13. 13.1. Weiter möchte die Berufungsklägerin der Berufungsbeklagten Vorgaben zur Wohnungsbelegung machen. Die Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner des Mietobjektes soll die Zahl der Zimmer um höchstens eins unterschreiten dür- fen. Bei einer Unterbelegung ist vorgesehen, dass die Berufungsklägerin der Mieterin nach Möglichkeit zwei Ersatzangebote macht. Soweit die Mieterin diese Ersatzangebote ablehnt oder wenn die Vermieterin keine Ersatzangebote unter- breiten kann, soll die Vermieterin den Mietvertrag kündigen dürfen (... Begleit- schreiben S. 2). - 83 - 13.2. Betreffend Wohnungsbelegungsvorschriften kann vollumfänglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden. Ergänzend ist Fol- gendes festzuhalten: Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen (Art. 253 OR). Das Gesetz führt nicht näher aus, wie die Mieterschaft genau vom Mietobjekt Gebrauch machen darf. Vielmehr obliegt es den Mietvertragsparteien, den Umfang und die Modali- täten des Gebrauchs zu konkretisieren. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, ist anhand objektiver Kriterien der «übliche Gebrauch» zu bestimmen (BSK OR I- WEBER, 7. A., Art. 256 N 3). Eine Mieterin hat grundsätzlich bloss ein Gebrauchs- recht. Demzufolge trifft sie keine Pflicht, das Mietobjekt effektiv zu nutzen. Eine Gebrauchspflicht kann sich bloss aus einer individuellen Abmachung, einer Um- satzbeteiligung, dem Vertrauensgrundsatz oder der Pflicht zur sorgfältigen Nut- zung (Art. 257f OR) ergeben (KUKO OR-BLUMER, Art. 253 N 4; BSK OR I-WE- BER, 7. A., Art. 256 N 11; SVIT Mietrecht-REUDT, 4. A., Art. 257f OR N 16). Durch die Nichtnutzung eines Mietobjektes entsteht der Vermieterschaft im Normalfall kein Nachteil. Die Nichtnutzung führt zu einer geringeren Abnutzung des Mietob- jektes, was objektiv betrachtet im Interesse des Vermieters liegt.”
Für die Bejahung der Zuständigkeit genügt es, wenn die vorgebrachten Tatsachen plausibel das Bestehen eines Mietvertrags im Sinne von Art. 253 OR erscheinen lassen. Solche Angaben sind in der Zuständigkeitsprüfung grundsätzlich vorläufig als wahr zu behandeln, sofern sie nicht offensichtlich unwahr oder unmittelbar widerlegt sind. Spätere Schriftsätze oder gar rechtliche Ausführungen in weiteren Eingaben können dabei berücksichtigt werden. Ein blosses Unterlassen der Mietzinszahlung schliesst für sich allein die Existenz eines Mietvertrags nicht aus. Nur ein missbräuchliches Vorgehen der klagenden Partei rechtfertigt eine Ausnahme von dieser vorläufigen Beweiswürdigung.
“L’argument relatif à la prétendue tardiveté des faits présentés par l’intimé dans son écriture du 1er juin 2021 est infondé. Les allégués à prendre en considération ne doivent en effet pas nécessairement figurer dans la demande, mais peuvent se trouver dans une écriture ultérieure et même ressortir de considérations juridiques exposées dans des déterminations (ATF 141 III 294 consid. 6.2), l’appelante ne prétendant pas que cette jurisprudence, expressément citée par la présidente (décision entreprise, ch. 3b), ne serait pas applicable en l’espèce. Les éléments allégués par l’intimé sont de nature à conclure à l’existence d’un contrat de bail à loyer, dont les éléments essentiels sont la cession de l'usage d’une chose et le versement d’un loyer (cf. art. 253 CO), lequel peut consister en une somme d’argent ou être constitué d’une contre-prestation en nature ou en travail (Bohnet/Dietschy, in Bohnet et al. [édit.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle 2017, nn. 65 s. et n. 81 ss ad art. 253 CO et les références citées). Outre que la situation financière prétendument obérée de l’intimé ne suffit pas à retenir que l’intéressé n’était pas en mesure d’acquitter un loyer annuel de 35'000 fr. – l’appelante ne contestant pas que l’intimé paye de tous les frais liés à la villa, y compris l’impôt foncier –, un éventuel défaut de paiement du loyer ne saurait, en soi, conduire à écarter l’existence d’un contrat de bail. Il suffit que les allégations de l’intimé/demandeur permettent de conclure de manière plausible à l’existence d'un contrat de bail pour que la compétence du Tribunal des baux soit admise. Tel est le cas en l’espèce, les allégués susmentionné de l’intimé étant par hypothèse censés établis, de sorte que la présidente n’avait pas à mener quelque mesure complémentaire d’instruction que ce soit, contrairement à ce que soutient l’appelante (cf. TF 4A_573/2015, déjà cité, consid. 5.2.1). Seul un comportement abusif de la partie demanderesse permet de faire exception à l’application de la théorie de la double pertinence.”
Art. 253 OR steht dem Abschluss eines gemeinsamen Mietvertrags mit mehreren Mietern nicht entgegen, selbst wenn einer der Mitmieter von Anfang an erklärt, die Mietsache nicht belegen bzw. benutzen zu wollen. Ob eine solche Mitunterzeichnung als gemeinsamer Mietvertrag (Colocation) zu qualifizieren ist, richtet sich nach den Umständen und insbesondere nach dem Parteiwillen. Die gemeinschaftliche Vertragsunterzeichnung kann auch im Hinblick auf Garantiefunktionen (z. B. Sicherstellung der Zahlungspflicht durch mehrere Schuldner/solidarische Haftung) erfolgen.
“In virtù dell'art. 253 CO la locazione è un contratto per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo (pigione per gli immobili). Un contratto del genere può essere concluso da più locatori ma anche da più conduttori. Ora, sulla questione di sapere se sia giuridicamente ammissibile concludere un contratto di locazione tra più colocatari quantunque fin dall'inizio uno di loro afferma che non occuperà i locali sussistevano divergenze dottrinali, ove si pensi che, come si è detto, con un contratto di locazione il locatore si impegna a trasferire l'uso di un immobile al locatario in cambio di un canone (art. 253 CO). In una recente sentenza, tuttavia, il Tribunale federale ha ritenuto che la nozione di locazione non impedisce la conclusione di un contratto di locazione con più conduttori di cui uno di loro non occuperà i locali. Tutto dipende dalle circostanze e in particolare dalla volontà delle parti di stipulare una locazione con chi non occuperà l'ente in quanto colocatario (sentenza 4A_484/2019 del 29 aprile 2020 consid. 4.2.3). Premesso ciò, trattandosi della prestazione di garanzie, al momento della conclusione del contratto di locazione il locatore può esigere dal conduttore quelle previste dall'art. 257e CO (“garanzia in denaro o in cartevalori”: la cosiddetta cauzione). In virtù del principio della libertà contrattuale, le parti possono nondimeno stabilire anche un'altra forma di garanzia, segnatamente la promessa per la prestazione di un terzo (art. 111 CO), la fideiussione (art. 493 seg. CO) o la solidarietà. In quest'ultimo caso, l'impegno solidale si concretizza sotto forma di una locazione comune (colocazione) in cui più debitori dichiarano di obbligarsi verso il creditore ciascuno singolarmente all'adempimento dell'intera obbligazione (art.”
“Dans la mesure où elle dispose d'un pouvoir de cognition complet en fait (cf. ci-dessus consid. 1.4), la Cour a exposé librement ci-dessus sous let. C les faits pertinents, ce qui répond au premier grief des appelantes. 4. Les appelantes font grief au Tribunal d'avoir violé leur droit d'être entendues, en refusant de procéder à leur audition. A leur avis, celle-ci était nécessaire et utile pour déterminer si A______ était colocataire ou garante. Les appelantes soutiennent par ailleurs que les faits de la cause et l'interprétation du contrat permettent de retenir que la précitée n'était que garante. Ainsi, A______ devait être autorisée à intervenir à titre accessoire dans la procédure. 4.1 4.1.1 Lorsqu'un bail est conclu entre plusieurs bailleurs et un locataire, entre un bailleur et plusieurs locataires ou entre plusieurs bailleurs et plusieurs locataires, on parle de bail commun. Ces bailleurs ou locataires conjoints sont nommés "cobailleurs" ou "colocataires". La définition du bail à loyer (art. 253 CO) n'empêche pas qu'un bail commun soit convenu avec plusieurs locataires dont l'un d'eux n'occupera pas les locaux (arrêt du Tribunal fédéral 4A_484/2019 du 29 avril 2020 consid. 4.2.3). La colocation offre au bailleur l'avantage d'être confronté à deux ou plusieurs locataires qui répondent solidairement des obligations découlant du bail. Il peut réclamer à chacun des colocataires la totalité du loyer, des frais accessoires et des autres obligations économiques découlant du bail. En ce sens, la colocation diminue les risques du bailleur et lui offre une forme de garantie. Dès lors, avant d'octroyer un logement ou un local commercial, le bailleur demande fréquemment qu'un tiers s'engage aux côtés du futur occupant des lieux, par exemple, un père ou une mère signant avec leur fille ou leur fils le bail d'une résidence d'étudiants, une femme fortunée signant un bail d'une étude d'avocats avec son mari avocat pour des motifs de solvabilité. Ces hypothèses correspondent toutes à une colocation, même si le bail commun présuppose d'ordinaire que l'usage des locaux soit cédé à l'ensemble des signataires du contrat.”
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