Art. 948

“Gemäss Art. 737 Abs. 3 ZGB darf der Belastete nichts vornehmen, was die Ausübung der Dienstbarkeit verhindert oder erschwert. Die Anwendung von Art. 737 Abs. 3 ZGB setzt die Ermittlung von Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit voraus. Dafür gibt Art. 738 ZGB eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), das heisst auf den Begründungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948 Abs. 2 ZGB) und einen Bestandteil des Grundbuchs bildet (Art. 942 Abs. 2 ZGB). Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit - im Rahmen des Eintrags - aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB; BGer 5A_770/2017 v.”

“Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Art. 738 Abs. 1 ZGB). Der gutgläubige Dritte darf sich auf einen klaren und deutlichen Eintrag verlassen. Soweit jedoch der Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen werden (Art. 738 Abs. 2 ZGB), d.h. auf den Begründungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948 Abs. 2 ZGB) und einen Bestandteil des Grundbuchs bildet (Art. 942 Abs. 2 ZGB). Dies ist namentlich der Fall, wenn der Eintrag die Dienstbarkeit nicht weiter spezifiziert, sondern sich dieser in der blossen Benennung wie "Baubeschränkung" erschöpft. Ist auch der Erwerbsgrund nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit - im Rahmen des Eintrags - aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB; BGE 128 III 169 E. 3a; 130 III 554 E. 3.1; 138 III 650 E. 5.3; Urteil 5A_955/2022 vom 26. Mai 2023 E. 3.3.1, nicht publ. in BGE 149 III 400).”

“Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt Art. 738 ZGB eine Stufenordnung vor. Ausgangspunkt ist der Grundbucheintrag. Soweit sich Rechte und Pflichten aus dem Eintrag deutlich ergeben, ist dieser für den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Abs. 1). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintrags auf den Erwerbsgrund, das heisst den Begründungsakt, der als Beleg beim Grundbuchamt aufbewahrt wird (Art. 948 Abs. 2 ZGB) und einen Bestandteil des Grundbuchs bildet (Art. 942 Abs. 2 ZGB), zurückgegriffen werden. Ist auch dieser nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit - im Rahmen des Eintrags - aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Abs. 2; BGE 137 III 145 E. 3.1).”

“La servitude doit être dessinée sur un extrait de plan du registre foncier lorsque son exercice se limite à une partie de l'immeuble et que le lieu où elle s'exerce n'est pas décrit avec suffisamment de précision dans le titre (al. 2). L'art. 738 CC dispose que l'inscription au registre foncier fait règle, en tant qu'elle désigne clairement les droits et les obligations dérivant de la servitude (al. 1); l'étendue de celle-ci peut être précisée, dans les limites de l'inscription, soit par son origine, soit par la manière dont la servitude a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (al. 2). Pour déterminer le contenu d'une servitude, il convient de procéder selon l'ordre des étapes prévu par l'art. 738 CC: le juge doit dès lors se reporter en priorité à l'inscription au registre foncier, c'est-à-dire à l'inscription au feuillet du grand livre; ce n'est que si celle-ci est peu claire, incomplète ou sommaire, que la servitude doit être interprétée selon son origine, à savoir d'après l'acte constitutif déposé comme pièce justificative au registre foncier (art. 948 al. 2 CC) et qui fait partie intégrante du registre foncier (art. 942 al. 2 CC). Si le titre d'acquisition ne permet pas de déterminer le contenu de la servitude, l'étendue de celle-ci peut alors être précisée par la manière dont elle a été exercée pendant longtemps, paisiblement et de bonne foi (art. 738 al. 2 CC; ATF 137 III 145 consid. 3.1 et 444 consid. 2.2). Dans la mesure où l'interprétation du contrat de servitude foncière est en cause, les règles générales d'interprétation des contrats du droit des obligations s'appliquent en principe (ATF 139 III 404 consid. 7.1). Dans les relations entre les parties contractantes initiales, c'est en premier lieu le but pour lequel la servitude a été constituée qui est déterminant. S'il n'est pas possible d'établir une réelle volonté des parties à ce sujet, le but doit être déterminé à partir du texte sur la base d'une interprétation objective en fonction des besoins du fonds dominant au moment de la constitution. Dans les rapports avec les tiers, le but déterminant est celui qui ressort du contrat de servitude lui-même ou qui est objectivement reconnaissable.”

“Lässt sich ein tatsächlicher Konsens nicht nachwei- sen, was als Tatfrage gilt, ist zu prüfen, ob nach dem Vertrauensgrundsatz ein (nor- mativer) Konsens vorliegt BGer 5A_127/2013 vom 1. Juli 2013 E. 4.1). Die Vor- schrift in Art. 781 Abs. 2 ZGB, wonach sich der Inhalt der Personaldienstbarkeit nach den gewöhnlichen Bedürfnissen der Berechtigten bestimmt, ist nur beim Feh- len einer vertraglichen Umschreibung entscheidend (BGer 5A_259/2019 vom 29. Juli 2020 E. 5.3.2). Die genannten Auslegungsregeln gelten vorbehaltlos unter den ursprüngli- chen Vertragsparteien, im Verhältnis zu Dritten dagegen nur mit einer Einschrän- kung, die sich aus dem öffentlichen Glauben des Grundbuches (Art. 973 ZGB) er- gibt. Demgemäss ist derjenige, der sich in gutem Glauben auf einen Eintrag im Grundbruch verlassen und dingliche Rechte erworben hat, in diesem Erwerb zu schützen. Der gute Glaube erstreckt sich auch auf den Kaufvertrag, anhand dessen die Eintragung im Grundbruch vorgenommen wurde und der als Beleg aufbewahrt wird (Art. 942 Abs. 2 ZGB und Art. 948 Abs. 2 ZGB). Damit können Dritten, die an der Errichtung der Dienstbarkeit nicht beteiligt waren, individuelle persönliche Um- stände und Motive nicht entgegengehalten werden, die für die Willensbildung der ursprünglichen Vertragsparteien bestimmend waren, aus dem Dienstbarkeitsver- trag selber aber nicht hervorgehen und für einen unbeteiligten Dritten normaler- weise auch nicht erkennbar sind. In diesem Umfang wird das Primat der subjektiven vor der objektiven Vertragsauslegung erheblich eingeschränkt (BGE 130 III 554 - 13 - E. 3.1). Die subjektive Auslegung kommt deshalb dann noch zum Zuge, wenn indi- viduelle persönliche Umstände und Motive, die für die Willensbildung der ursprüng- lichen Vertragsparteien bestimmend waren, zwar nicht aus dem Dienstbarkeitsver- trag selber hervorgehen, für einen unbeteiligten Dritten aber ohne weiteres erkenn- bar sind (OG ZH LB210018 vom 16. November 2021 E. III./2 f.).”