Incarto n. 80.99.00081
Lugano 17 maggio 1999
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 7 aprile 1999
in materia di: IC/IFD 93/94
presentato da:
__________, __________
ritenuto
in fatto ed in diritto
Nella tassazione IC/IFD 1993-94 l’Ufficio di tassazione di __________ -__________ esponeva ai coniugi __________ e __________ __________, ora divorziati, un reddito accessorio di fr. 80'070.- di media annua per l’imposta cantonale (IC) e di fr. 92'937.- per l’imposta federale diretta (IFD), derivante in larga misura da commercio professionale d’immobili e, meglio, dalla vendita dei mappali n. __________ e __________ di __________ (cfr. notifica di tassazione del 13 luglio 1998) e, meglio, di fr. 77'570.- per l’IC e di fr. 90'437.- per l’IFD.
presentava reclamo in tempo utile il 10 agosto 1998 contestando sia la notifica di tassazione IC/IFD 1993-94 sia la successiva IC/IFD 1995-96, che pure gli era stata notificata dall’UT il 13 luglio 1996. Osservava d’aver chiesto egli stesso il proprio fallimento, la cui procedura si è conclusa nel novembre del 1997. Faceva inoltre rilevare all’UT che il suo matrimonio era nel frattempo stato sciolto per divorzio.
Con decisione del 15 marzo 1999 l’UT respingeva il reclamo del contribuente contro la tassazione IC/IFD 1993-94, rilevando da una parte che dal reddito da commercio professionale d’immobili non sono stati dedotti gli interessi capitalizzati maturati sui debiti ipotecari gravanti altri immobili a __________ /__________, __________ e __________ e che per altro il contribuente nemmeno li aveva fatti valere.
L’UT rilevava inoltre che, a seguito dell’audizione 14 ottobre 1998, al contribuente era stato invano chiesto di presentare la documentazione relativa alle entrate da locazione (affitti, valore locativo) e alle spese di manutenzione per gli anni 1991-94 nei comuni di __________, __________ e __________ e per la vendita degli immobili di __________ il dettaglio delle spese sostenute, per cui non poteva far altro che confermare la notifica di tassazione.
Con il presente, tempestivo ricorso __________ __________ contesta la decisione su reclamo dell’UT, asserendo d’aver spiegato all’UT in occasione dell’audizione del 14 ottobre 1998 che tutta la documentazione si trovava presso l’Ufficio esecuzioni di __________ e che non era quindi più in suo possesso. Si meraviglia pertanto della richiesta dell’UT di produrre i conteggi degli incassi e delle spese degli immobili di ___________________, __________ e __________, come pure il dettaglio dei costi per la costruzione degli immobili di __________, poiché era da tutto principio chiaro che non poteva dar seguito a tale richiesta.
4.1.
Secondo gli art. 18 cpv. 1 lett. a LT e 21 cpv.1 lett. a DIFD costituisce reddito imponibile qualsiasi provento proveniente da attività lucrativa, anche se accessoria, a prescindere dalla sua regolarità o dalla sua frequenza. Ne consegue che anche il guadagno realizzato attraverso la compravendita di un immobile è imponibile nel senso delle citate norme se è frutto di attività lucrativa.
Secondo una costante giurisprudenza (cfr. per tutte DTF 112 Ib p. 81 c. 2 e rif. ivi) sapere se vi è attività lucrativa con conseguente imponibilità del guadagno conseguito con l'alienazione di immobili dipende dall'insieme delle circostanze riferite al caso particolare.
Parecchi sono gli indizi da tenere in considerazione: “la frequenza delle operazioni, la durata del possesso, l'impiego dei guadagni conseguiti, il reinvestimento dei profitti in nuove operazioni immobiliari, i metodi usati e il tipo di finanziamento (ASA 50 pag. 374 c4 a con rinvii; STF del 19 maggio 1989 in re N.B.).
Una operazione è considerata come professionale del commercio di immobili quando uno trae la propria fonte di reddito dalla compravendita di fondi, quando cioè la sua attività è volta a conseguire degli introiti (cfr. STF sopra menzionata). Tale sussunzione non pone problema se uno, per mestiere, compra e vende immobili: ciò che risulta dalla sistematicità e frequenza delle operazioni (agente immobiliare). Tuttavia anche il guadagno realizzato con una singola operazione immobiliare può essere considerato reddito, specie se tale operazione è collegata all'attività professionale e ne incrementa il lavoro e il profitto (artigiani e professionisti nel ramo edile).
Il ricorso al finanziamento preponderante di terzi costituisce un ulteriore indizio, serio anche se non determinante ed esclusivo, del carattere professionale dell'operazione immobiliare (DTF 92 I 121 c.2 b).
Ognuno degli indizi sopra menzionati può ma non necessariamente far concludere per la professionalità della compravendita: decisiva è la circostanza che il contribuente si adoperi a titolo principale o anche solo accessorio e in modo “indipendente a sfruttare la lievitazione del mercato immobiliare per realizzare degli introiti” (STF 19.5.89 già riferita).
4.2.
Nel presente caso è fuori di dubbio la qualifica di commerciante professionale d’immobili del contribuente. Su tale punto questa Camera si è già espressa con sentenza del 22 febbraio 1991 in relazione al periodo fiscale IC/IFD 1989-90.
4.3.
L’UT ha determinato il reddito da commercio professionale d’immobili deducendo dal prezzo di vendita di fr. 2'400’000.- il prezzo d’acquisto di fr. 2'000'000.- e le migliorie in ragione di fr. 219'125.-, conformemente alla tassazione dell’imposta sul maggior valore immobiliare (IMVI). Inoltre, per l’IC ha dedotto l’importo dell’ IMVI pagata, pari a fr. 25'734.-.
Non ha per contro dedotto alcuna spesa legata al precedente acquisto dei due immobili venduti, per i quali nell’ambito della tassazione IMVI al qui ricorrente era stata concessa la deduzione forfetaria di fr. 100'000.-, pari al 5% del prezzo del precedente acquisto. Secondo l’UT, il ricorrente non avrebbe dato seguito all’invito, rivoltogli il 21 ottobre 1998, cioè dopo l’audizione del 14 ottobre, di produrre la distinta dei costi sostenuti per la vendita dell’immobile di __________.
4.4.
Su questo punto questa Camera dissente.
La prassi instauratasi in materia di commercio professionale d’immobili era infatti solita ammettere la deduzione dei costi di vendita (spese legali e notarili, di bollo, d’iscrizione a RF, pubblicitarie e promozionali e anche quelle di mediazione) di regola nella misura prevista dalla LIMVI e, meglio, del 5% (cfr. Soldini, Il commercio professionale d’immobili alla luce della giurisprudenza federale e cantonale, in RDAT 1994-I p. 408).
Va comunque precisato che dall’introduzione nella LIMVI di un terzo capoverso all’art. 9 le spese di mediazione sono deducibili separatamente. Tale norma è tuttavia entrata in vigore soltanto l'8 marzo 1991, posteriormente dunque alla data delle due vendite di __________.
A mente di questa Camera, il ricorso su questo punto va accolto nel solco della prassi sempre seguita dalle autorità fiscali quanto meno fino all'entrata in vigore del terzo capoverso (allora nuovo) dell'art. 9 della LIMVI, ora abrogata.
4.5.
Si può invece convenire con la decisione dell'UT di non concedere la deduzione degli interessi maturati su debiti ipotecari gravanti gli immobili di __________ -__________, __________ e __________ non tanto o non soltanto perché non sono stati pagati, ma capitalizzati o perché il contribuente non ne ha chiesto la deduzione, ma effettuando, in mancanza di qualsiasi documentazione da parte del ricorrente sui relativi redditi (affitti, valore locativo), una compensazione tra, da una parte, redditi della sostanza (non dichiarati e documentati) e, dall'altra, interessi ipotecari gravanti questa sostanza immobiliare e spese di manutenzione.
4.6.
Certo, il ricorrente obietta che gli era precluso l'accesso alla documentazione, poiché la stessa si trovava e si trova tuttora all'Ufficio fallimenti. Ciò non gli impediva tuttavia di chiedere di poterla consultare e di poter estrarre fotocopia della documentazione necessaria a provare entrate e uscite della sostanza immobiliare di __________ -__________, __________ e __________. Ed è altresì vero che l'UT, al corrente di questa situazione, avrebbe potuto ordinare d'ufficio i necessari accertamenti, affidandoli al proprio ispettorato. Per economia di giudizio si può comunque convenire con la soluzione pratica adottata dall'Autorità fiscale.
Su questo punto la decisione su reclamo può quindi essere confermata.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994
dichiara e pronuncia
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 15 marzo 1999 è riformata nel senso che il reddito da commercio professionale d'immobili è ridotto in misura di fr. 50'000.- di media annua.
§§ Gli atti del procedimento sono quindi retrocessi all' Ufficio di tassazione per l'emissione di nuovi conteggi.
Non si prelevano né tassa di giustizia né spese.
Intimazione alle parti.
Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).
Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario: