80.1997.36

Incarto n. 80.97.00036

Lugano 28 luglio 1997

In nome della Repubblica e Cantone del Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello

composta dai giudici:

Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi

Il segretario:

Fiorenzo Gianinazzi

statuendo sul ricorso del 26 febbraio 1997

in materia di: IC/IFD 93/94

presentato da:

__________, __________, rappr. da: Fiduciaria __________, __________,

ritenuto

in fatto ed in diritto

1. Nel 1982 __________, in società con __________, __________ e __________, acquistava il mapp. n. __________ RFD di __________ sul quale veniva edificato un immobile commerciale. Nel 1989 __________ usciva dall'operazione cedendo agli altri comproprietari la sua quota. A sua volta __________ cedeva nel 1992 la sua quota di partecipazione a __________ e __________, i due comproprietari rimasti.

Nella tassazione IC/IFD 1993-94 l’ Ufficio di tassazione, ravvisando nella cessione da parte di __________ della sua quota di partecipazione ai comproprietari un’operazione immobiliare svolta a titolo professionale, esponeva al contribuente un reddito aziendale di fr. 430’000.--, poi corretto in sede di reclamo in fr. 387’124.--, di media annua (cfr. decisione su reclamo del 27 gennaio 1997).

2. Con il presente, tempestivo ricorso __________, assistito dalla Fiduciaria __________, chiede lo stralcio del reddito aziendale. Argomenta di non aver svolto da vent’anni a questa parte alcuna attività lucrativa e di essersi limitato a gestire e amministrare il proprio patrimonio privato. In questo contesto, prosegue, rientra il collocamento e l’investimento delle disponibilità immediate in fondi e in immobili. Afferma poi di non aver mai svolto negli ultimi vent’anni attività nel campo del commercio professionale d’immobili, rilevando che come lui anche __________, a differenza tuttavia degli altri due soci, è sempre stato estraneo a tale ambito d’attività. Argomenta inoltre che decisiva è la situazione finale, al momento dell’alienazione, rilevando che al momento della cessione della propria quota agli altri comproprietari era oberato dalle passività, che al 1° gennaio 1991 toccavano quasi gli undici milioni di franchi e che al 1° gennaio 1993 erano scese a fr. 6’756’987.-- grazie alla vendita immobiliare in discussione. Conclude quindi nel senso che la cessione della propria quota deve essere considerata forzata. Il fatto poi che l’operazione si sia svolta con gli altri soci dimostra la totale mancanza di intendimento speculativo.

All’udienza del 27 maggio 1997 le parti si sono confermate nelle rispettive posizioni, illustrandole ulteriormente.

3. Secondo gli art. 18 cpv. 1 lett. a LT e 21 cpv.1 lett. a DIFD costituisce reddito imponibile qualsiasi provento proveniente da attività lucrativa, anche se accessoria, a prescindere dalla sua regolarità o dalla sua frequenza. Ne consegue che anche il guadagno realizzato attraverso la compravendita di un immobile è imponibile nel senso delle citate norme se è frutto di attività lucrativa.

3.1

Secondo una costante giurisprudenza (cfr. per tutte DTF 112 Ib p. 81 consid. 2 e rif. ivi) sapere se vi è attività lucrativa con conseguente imponibilità del guadagno conseguito con l'alienazione di immobili dipende dall'insieme delle circostanze riferite al caso particolare. Parecchi sono gli indizi da tenere in considerazione: la frequenza delle operazioni, la durata del possesso, l'impiego dei guadagni conseguiti, il reinvestimento dei profitti in nuove operazioni immobiliari, i metodi usati e il tipo di finanziamento (ASA 50 pag. 374 consid. 4 a con rinvii, STF del 19 maggio 1989 in re N.B.). Una operazione è considerata come professionale quando uno trae la propria fonte di reddito dalla compravendita di fondi, quando cioè la sua attività è volta a conseguire degli introiti. Tale sussunzione non pone problema se uno, per mestiere, compra e vende immobili: ciò che risulta dalla sistematicità e frequenza delle operazioni (agente immobiliare). Tuttavia anche il guadagno realizzato con una singola operazione immobiliare può essere considerato reddito, specie se tale operazione è collegata all'attività professionale e ne incrementa il lavoro e il profitto (artigiani e professionisti nel ramo edile). Anche una attività volta ad aumentare il valore del proprio fondo (attrezzandolo, edificandolo, creando unità abitative) assume di solito connotazioni professionali per l'intensa attività che tale programma richiede (DTF 97 I 167 consid. 4 b; 96 I 655 consid. 2). Il ricorso al finanziamento preponderante di terzi costituisce un ulteriore indizio, serio anche se non determinante ed esclusivo, del carattere professionale dell'operazione immobiliare (DTF 92 I 121 consid.2 b). Sapere se una vendita isolata sia da considerare commercio professionale di immobili, amministrazione patrimoniale o occasione fortuita di transazione immobiliare, dipende - come detto - dalle circostanze del caso particolare. Ognuno degli indizi sopra menzionati può ma non necessariamente deve far concludere per la professionalità della compravendita: decisiva è la circostanza che il contribuente si adoperi a titolo principale o anche solo accessorio e in modo indipendente a sfruttare la lievitazione del mercato immobiliare per realizzare degli introiti (STF 19.5.89 già menzionata).

3.2

Il contribuente "laico", che si associa con professionisti attivi a titolo principale in rami collegati al settore immobiliare (per es. architetti, imprenditori edili, promotori immobiliari) per l'acquisto e l'edificazione di un fondo, partecipa della qualifica del membro professionista nel settore del commercio d'immobili.

La CDT ha infatti più volte ravvisato gli estremi del commercio professionale di immobili in operazioni immobiliari concluse nell'ambito di una società di persone costituitasi espressamente per acquistare e vendere un immobile. E' del tutto indifferente che i soci, presi individualmente, appaiano estranei alla professionalità del commercio (cfr. RTT 1975 p. 12 s.).Ancora recentemente è stato ribadito (cfr. CDT n. 152 dell'8 luglio 1992 in re M.K.; CDT n. 153 pure dell'8 luglio 1992 in re W.J., inedite) che compiono un atto del commercio professionale d'immobili più persone, riunite in una società semplice, che agiscono secondo un piano comune prestabilito, facendo per altro capo allo stesso mediatore sia al momento dell'acquisto sia al momento della vendita. Un simile modo di agire configura, secondo la CDT, una cosiddetta "Gelegenheitsgesellschaft für eine einmalige Tätigkeit", vale a dire una società semplice limitata ad una sola azione comune (cfr. Meier-Hayoz / Forstmoser, Grundriss des schweizerischen Gesellschaftsrechts, 6. ed., N. 83).

3.3

L’intenzione, nell’ambito del commercio professionale d’immobili, riveste importanza soltanto subordinata. Essa viene infatti perlopiù dedotta da circostanze oggettive.

La giurisprudenza non è però sempre stata lineare in relazione a circostanze che escludono o fanno venir meno l'intenzione, a maggior ragione se si considera che nemmeno la mera amministrazione patrimoniale privata esclude la redditività di investimenti a lungo termine. Lo stesso Tribunale federale ha d'altronde avuto modo di affermare che circostanze esterne, che costringono alla vendita, non escludono di per sé l'intenzione di lucrare, ad esempio quando l'alienazione avviene per procurare mezzi liquidi all'azienda (cfr. Stocker, Die steuerliche Abgrenzung der selbständigen Erwerbstätigkeit von der privaten Vermögensverwaltung, Basilea 1992, p. 127), per porre rimedio a difetti imprevisti (cfr. STF del 21 agosto 1987 in re R., in Sammlung BGE n. 660), oppure anche quando l'ente pubblico acquista un terreno per edificarvi un'opera di pubblica utilità (cfr. ASA 48 p. 417; Stocker, op. cit., p. 127).

Così nemmeno il fatto che il ricorrente abbia deciso di vendere un fondo in seguito al sopraggiungere della sua invalidità esclude l'intenzione di conseguire un guada­gno. Anche se l'immobile era destinato alla locazione e solo l'insorgere di una grave malattia ha costretto il proprietario a modificare i propri piani e ad alienarlo, il guadagno scaturito è stato considerato derivare direttamente dalla precedente attività volta a valorizzare il fondo (cfr. STF del 23 dicembre 1992 in re A.G., in RDAT II - 1993 n. 37t ).

3.4

La presenza di fattori esterni cogenti non è di per sé idonea a escludere la finalità di lucro. In molti casi, proprio i fattori esterni costituiscono la molla che spinge a conseguire un guadagno per far fronte a difficoltà di liquidità o altre, più o meno passeggere.

L’intenzione di lucrare va stabilita facendo capo, per quanto possibile, a circostanze oggettive o oggettivabili che consentano, in virtù delle modalità operative messe in atto, di qualificare una determinata operazione immobiliare come atto del commercio professionale d'immobili e non come semplice amministrazione del patrimonio privato.

3.5

Solo i profitti di alienazioni conseguiti nell'ambito della mera amministrazione del patrimonio rimangono di principio esenti da imposta, mentre i guadagni provenienti da ogni altro tipo di vendita sono imponibili quale reddito derivante da un'attività lucrativa (cfr. Schmidt, La recente giurisprudenza del Tribunale Federale in materia di tassazione di negozi immobiliari e di commercio di immobili a titolo professionale, in: Atti della giornata di studio del 25 ottobre 1989, fiscalità, edito dalla Commissione ticinese per la formazione permanente dei giuristi).

E' stata riconosciuta mera amministrazione patrimoniale (cfr. CDT 202 del 28 agosto 1992 - in re S.) l'agire del funzionario che investe in terreni una parte del suo stipendio e di quello della moglie e che più tardi vende con utile alcune particelle per approfittare di una occasione favorevole (ASA 40 pag. 428 ss.), così come la vendita di un terreno ricevuto in eredità, se il previsto uso speculativo viene a cadere per abbandono della preventivata operazione immobiliare e la vendita tende a procurare i mezzi liquidi necessari per riattare la casa primaria (RDAT II-1991 pag. 219). Un altro caso nel quale non è stato riconosciuto un agire assimilabile a commercio professionale d'immobili è l'alienazione economica imposta e non spontanea di un fondo a causa di una servitù d'elettrodotto (RTT 1974 pag. 78 ss.).

4. 4.1.

Gli indizi che, nel presente caso, depongono a favore del commercio professionale d'immobili sono nettamente preponderanti.

Innanzi tutto va considerato che il ricorrente, anche se non ha mai lucrato commerciando in immobili nel nostro Paese, è persona attiva nel campo immobiliare. Basti ricordare, indipendentemente dall'esito che ha avuto l'operazione, l'importante investimento immobiliare a __________ in __________ volto a realizzare un complesso misto, commerciale e abitativo, di notevoli dimensioni. La documentazione prodotta al riguardo dal ricorrente è oltremodo eloquente.

Va poi ricordato che l'operazione immobiliare in Ticino, nel Comune di __________, è stata condotta con criteri professionali. Basti considerare che per effettuarla i comproprietari avevano costituito una cd. società semplice, di cui facevano parte perlomeno due persone attive nel ramo immobiliare: __________, di professione architetto e __________, uno dei maggiori promotori immobiliari del nostro Cantone.

Questi due elementi basterebbero da soli, tanto sono evidenti, a attribuire la qualifica di professionalità alla cessione della quota di comproprietà da parte del ricorrente ai due soci superstiti, __________ e __________, senza che metta conto scomodare altri indizi.

E' tuttavia opportuno ricordare che già __________ nel 1989, al momento della cessione della sua quota, era stato pacificamente considerato commerciante professionale d'immobili e come tale imposto. Ed è altrettanto opportuno ricordare che il finanziamento dell'operazione, come ricordato dall'UT nella decisione su reclamo, è avvenuto con ingenti mezzi di terzi.

4.2

Per il ricorrente la qualifica dell'operazione quale atto del commercio professionale d'immobili verrebbe cancellata dallo stato di necessità, in cui egli sarebbe venuto a trovarsi al momento della cessione della propria quota, a causa del dissesto finanziario subito con cui si è concluso l'investimento a __________.

Come già ricordato, le circostanze esterne, che hanno costretto alla vendita - si tratti della necessità di procurarsi delle liquidità o di ridurre l'indebitamento complessivo, oppure di situazioni contingenti determinate dall'età o dall'invalidità - non escludono di per sé il carattere professionale dell’operazione. In effetti, proprio la cessione della propria quota agli altri due soci comproprietari ha consentito al ricorrente di conseguire un utile non indifferente, che egli non avrebbe verosimilmente conseguito, se, a causa del forte indebitamento, fosse andato incontro alla realizzazione forzata della propria quota di comproprietà.

4.3

Tutto ben considerato, gli indizi a favore della tesi del commercio professionale d'immobili sono chiaramente preponderanti. __________ è stato attivo nell'ambito immobiliare facendosi artefice o partecipando a promozioni investimenti immobiliari di considerevole ampiezza. In questo contesto, la cessione della quota di comproprietà di __________, allo scopo di ridurre l'indebitamento complessivo, appare come un'operazione inserita in un contesto più ampio di attività immobiliari, che esclude che essa possa essere caratterizzata come semplice amministrazione del patrimonio privato, così come viene restrittivamente definita dalla giurisprudenza.

D’altra parte, __________ stesso, nel suo ricorso, ricorda di non aver svolto negli ultimi vent’anni alcun’altra attività lucrativa. Il che conferma, per così dire “e contrario”, che quella che egli definisce mera amministrazione professionale era in effetti la sua unica attività.

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT 1994

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali consistenti:

a. nella tassa di giustizia di fr. 1'000.–

b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 1'080.–

sono a carico del ricorrente.

3. Intimazione alle parti.

4. Per l'IC il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT 1994).

Per l'IFD è ammesso il ricorso entro 30 giorni al Tribunale federale in Losanna (art. 146 LIFD).

per la Camera di diritto tributario

del Tribunale d’appello

Il Presidente: Il Segretario: