Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal

1C_502/2025

Sentenza del 7 novembre 2025

I Corte di diritto pubblico

Composizione Giudici federali Haag, Presidente, Chaix, Kneubühler, Cancelliere M. Piatti.

Partecipanti al procedimento A.________, patrocinato dall'avv. Luca Segàt, ricorrente,

contro

Municipio di B.________, Dipartimento del territorio del Cantone Ticino, Ufficio delle domande di costruzione, via Franco Zorzi 13, casella postale 2170, 6501 Bellinzona, Consiglio di Stato del Cantone Ticino, piazza Governo 6, casella postale 2170, 6501 Bellinzona.

Oggetto Licenza edilizia a posteriori,

ricorso contro la sentenza emanata il 10 luglio 2025 dal Tribunale amministrativo del Cantone Ticino (52.2019.446).

Fatti:

A.

A.________ è stato comproprietario, dal 2003 al 2010, dei mappali xxx, yyy e zzz dell'allora Comune di C., confluito per aggregazione nel Comune di B.. Dal giugno 2010 al gennaio 2015 è stato l'unico proprietario dei fondi, in seguito venduti. Le particelle yyy e zzz appartengono alla zona boschiva e una porzione della particella xxx, sulla quale sorge un rustico, è attribuita alla zona agricola, mentre il resto del sedime è anch'esso in zona boschiva. I tre mappali sono stati assegnati dal piano regolatore alla zona di protezione della natura D., nonché inclusi nel perimetro del piano di utilizzazione cantonale dei paesaggi con edifici e impianti protetti (PUC-PEIP). Il rustico è stato inoltre censito nell'inventario degli edifici situati fuori dalla zona edificabile (IEFZE) come "edificio rilevato 4". ll 2 maggio 1989, l'allora Municipio di C. ha autorizzato il cambiamento di destinazione del rustico da stalla in abitazione secondaria e, il 29 aprile 2010, ha approvato la posa di condotte elettriche e idriche. Nel corso degli anni sono state tuttavia realizzate delle opere edilizie senza un valido permesso di costruzione. Nel 1993, l'allora proprietario ha infatti eseguito un ampliamento dello stabile, ricavandone una cantina, un deposito, un servizio, una cucina, un portico e un vano d'entrata. Nel 2011, A.________ ha invece realizzato delle opere esterne al rustico, costruendo una pavimentazione in beola, una pergola, un grill e una legnaia.

B.

Il 29 gennaio 2015, sollecitato dall'autorità comunale, A.________ ha inoltrato una domanda di costruzione in sanatoria per l'ampliamento e il rinnovamento dell'edificio risalente al 1993 sul mappale xxx, nonché per le opere esterne da lui eseguite nel 2011. Il 2 maggio 2018, preso atto dell'avviso dipartimentale negativo, l'esecutivo comunale ha negato la licenza edilizia a posteriori. Con risoluzione del 21 agosto 2019 (n. 3960), il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso presentato dall'interessato. Tale decisione è stata confermata dal Tribunale cantonale amministrativo con sentenza del 10 luglio 2025.

C.

Avverso questa sentenza, il ricorrente presenta un ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale postulando in via principale, conferito al ricorso l'effetto sospensivo, l'annullamento della stessa, nonché la concessione della licenza edilizia in sanatoria per l'ampliamento, la ristrutturazione e la sistemazione del rustico posto sulla particella xxx RFP B.________. In subordine, chiede l'annullamento del giudizio cantonale e il rinvio degli atti al Tribunale cantonale amministrativo per nuova istruttoria e decisione. Con decreto del 18 settembre 2025, il Presidente di Corte ha respinto in via superprovvisionale la domanda di effetto sospensivo. Non è stato ordinato uno scambio degli scritti, ma è stato richiamato l'incarto cantonale.

Diritto:

1.1. Presentato tempestivamente contro una decisione finale (art. 90 LTF) dell'ultima istanza cantonale (art. 86 cpv. 1 lett. d LTF) in ambito edilizio, il ricorso in materia di diritto pubblico è di principio ammissibile (art. 82 segg. LTF).

1.2. Dagli atti cantonali e dal ricorso si evince che il ricorrente ha venduto i propri mappali ad inizio 2015, poco dopo aver presentato al Municipio la domanda di costruzione in sanatoria. Posto ch'egli ha partecipato all'intera procedura cantonale e che non è stata postulata la sostituzione di parte, la sua legittimazione è pacificamente data (cfr. art. 71 LTF in relazione con l'art. 17 cpv. 1 PC [RS 273]). Infatti, l'alienazione dell'immobile non modifica di massima la legittimazione attiva e passiva (cfr. art. 71 LTF in relazione con l'art. 21 cpv. 2 PC; sentenze 1C_180/2024 del 19 agosto 2025 consid. 1.2 e 1C_12/2022 del 23 gennaio 2023 consid. 1.2).

2.1. Con il ricorso in materia di diritto pubblico si può far valere la violazione del diritto federale (art. 95 lett. a LTF), che il Tribunale federale applica d'ufficio (art. 106 cpv. 1 LTF). Secondo l'art. 42 cpv. 1 e 2 LTF, il ricorso dev'essere tuttavia motivato in modo sufficiente, spiegando nei motivi perché l'atto impugnato viola il diritto. Il Tribunale federale, che non è un'istanza di appello, esamina in linea di principio solo le censure sollevate (DTF 150 V 340 consid. 2; 150 IV 360 consid. 3.2.1). Quando, come nella fattispecie, viene invocata la violazione di diritti costituzionali, esso vaglia le censure solo se sono state esplicitamente sollevate e motivate in modo chiaro e preciso (art. 106 cpv. 2 LTF; DTF 150 I 50 consid. 3.3.1).

2.2. Il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sui fatti accertati dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1 LTF). Secondo l'art. 97 LTF, l'accertamento dei fatti operato dall'istanza precedente può essere censurato unicamente se è avvenuto in modo manifestamente inesatto, ovvero arbitrario (DTF 150 I 50 consid. 3.3.1), oppure in violazione del diritto ai sensi dell'art. 95 LTF e se l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento (DTF 146 IV 88 consid. 1.3.1). Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole un'interpretazione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sono manifestamente insostenibili, in contraddizione palese con la situazione effettiva, gravemente lesivi di una norma o di un chiaro principio giuridico, o in contrasto intollerabile con il sentimento di giustizia e di equità; la decisione dev'essere inoltre insostenibile sia nella motivazione che nel risultato (DTF 150 II 537 consid. 3.1; 150 IV 360 consid. 3.2.1).

3.1. Censurando la violazione del diritto di essere sentito, il ricorrente rimprovera anzitutto alla Corte cantonale di non aver assunto i mezzi di prova da lui presentati, segnatamente le audizioni dell'ex vicesindaco di C.________ (responsabile dei contestati lavori edilizi svolti sul mappale nel 2011) e dei due precedenti comproprietari dei fondi, nonché lo svolgimento di un sopralluogo.

3.2. Il diritto di essere sentito sancito dall'art. 29 cpv. 2 Cost. comprende la facoltà per gli interessati di consultare l'incarto, di offrire mezzi di prova su punti rilevanti, di esigerne l'assunzione, di partecipare a quest'ultima e di potersi esprimere sulle relative risultanze nella misura in cui possano influire sulla decisione (DTF 148 II 73 consid. 7.3.1; 142 I 86 consid. 2.2). Tuttavia, tale garanzia costituzionale non impedisce all'autorità di porre un termine alla procedura e di svolgere un apprezzamento anticipato delle prove richieste, qualora è convinta che queste non potrebbero condurla a modificare il suo giudizio. Nell'ambito di questa valutazione, le spetta un vasto margine di apprezzamento e il Tribunale federale interviene solo in caso di arbitrio (DTF 147 IV 534 consid. 2.5.1; 146 III 73 consid. 5.2.2). Con riferimento alla valutazione delle prove e all'accertamento dei fatti, il tribunale incorre nell'arbitrio soltanto se misconosce manifestamente il senso e la portata di un mezzo di prova, se omette senza valida ragione di tener conto di un elemento di prova importante, suscettibile di modificare l'esito della vertenza, oppure se ammette o nega un fatto ponendosi in aperto contrasto con gli atti di causa o interpretandoli in modo insostenibile (DTF 148 I 127 consid. 4.3; 148 IV 356 consid. 2.1).

3.3.

3.3.1. In concreto, la Corte cantonale ha ritenuto di poter statuire senza istruttoria, considerando che la situazione dei luoghi e l'entità delle opere contestate emerge con sufficiente chiarezza dal complesso delle tavole processuali. Ha inoltre reputato che le prove sollecitate non fossero suscettibili di fornire elementi rilevanti per la vertenza. Secondo il ricorrente, le audizioni testimoniali proposte sarebbero tuttavia necessarie per accertare se il Comune, anche alla luce del fatto che la società edilizia dell'allora municipale E.________ (vicesindaco) avrebbe realizzato parte delle opere esterne, fosse a conoscenza dell'abuso e lo avesse tollerato per lungo tempo. Esse permetterebbero poi di ricostruire la situazione anteriore al 2010, al fine di verificare l'esistenza di "rassicurazioni verbali o avvenute per atti concludenti" da parte del Comune. La necessità e la finalità del sopralluogo non vengono per contro motivate.

3.3.2. Con questi accenni, di carattere meramente appellatorio (DTF 150 I 50 consid. 3.3.1), il ricorrente si limita a sostituire il suo apprezzamento a quello ritenuto dall'autorità precedente. Egli non sostiene, né tanto meno dimostra, che i giudici cantonali siano incorsi nell'arbitrio accertando i fatti - peraltro corretti - sulla base degli atti.

In ogni caso, nella misura in cui l'insorgente tenta di dimostrare l'arbitrarietà del giudizio, si rileva che la Corte cantonale non era tenuta a pronunciarsi su ogni prova richiesta, potendosi infatti limitare a quelle determinanti per la causa (DTF 150 III 1 consid. 4.5). Del resto, la portata delle opere contestate e la situazione dei luoghi, aspetti non criticati dinanzi al Tribunale federale, risultano chiaramente dagli atti. Inoltre, come si vedrà, la natura del litigio è essenzialmente giuridica, vertendo infatti sulla legalità delle costruzioni sotto il profilo degli art. 24 segg. e 24c LPT (RS 700). Per quanto attiene alle audizioni sollecitate, ma rifiutate, esse rientravano nel vasto margine di apprezzamento dell'autorità inferiore (DTF 146 III 73 consid. 5.2.2; 145 I 167 consid. 4.1), che poteva legittimamente ritenerle non decisive. Come si vedrà, eventuali rassicurazioni verbali dell'allora vicesindaco sulla conformità delle opere litigiose non sarebbero comunque idonee a fondare la buona fede del ricorrente ai fini del rilascio della licenza edilizia. Parimenti, un'eventuale tolleranza dell'abuso edilizio non è in concreto sufficiente a conferirgli una protezione giuridica sotto questo profilo (cfr. consid. 5.3.2). Del resto, il ricorrente non si confronta puntualmente con le considerazioni della Corte cantonale relative al mancato potere di rappresentanza dell'ex vicesindaco nell'ambito del rilascio di un permesso edilizio, nonché alla conseguente irrilevanza di sue eventuali rassicurazioni verbali o tolleranze della situazione abusiva rispetto ai presupposti della buona fede. Anche in questo senso, l'insorgente non dimostra per quali ragioni la valutazione della Corte cantonale sarebbe manifestamente insostenibile sotto il profilo della motivazione e anche dell'esito (DTF 150 IV 360 consid. 3.2.1). Il fatto ch'egli avrebbe preferito una diversa assunzione delle prove non rende arbitraria la sentenza impugnata.

3.4. La censura riguardante la violazione del diritto di essere sentito nell'ambito dell'amministrazione delle prove è pertanto infondata. Di riflesso, gli accertamenti fattuali contenuti nella sentenza impugnata risultano vincolanti per il Tribunale federale (art. 97 cpv. 1 e 105 cpv. 1-2 LTF).

4.1. L'insorgente osserva poi che, il 29 settembre 2023, le camere federali hanno adottato la revisione parziale della LPT introducendo, tra l'altro, un nuovo art. 25 cpv. 5 che stabilisce un termine di prescrizione trentennale per la pretesa al ripristino dello stato legale al di fuori della zona edificabile (cfr. FF 2023 2488). Poiché contro la revisione non è stato promosso il referendum e l'Ufficio federale dello sviluppo territoriale, con comunicato stampa del 15 ottobre 2025, ha già annunciato l'entrata in vigore scaglionata decisa dal Consiglio federale (al 1° gennaio 2026 e al 1° luglio 2026; cfr. RU 2025 640), egli postula l'applicazione anticipata del nuovo diritto in base al principio della lex mitior e dell'economia processuale. Essendo trascorsi oltre 32 anni dalla loro costruzione, le opere abusive risalenti al 1993 sarebbero quindi prescritte e non dovrebbero più essere considerate nella presente procedura. Resterebbero dunque da esaminare solo gli interventi edilizi del 2011.

4.2. Le domande di costruzione in sanatoria vanno giudicate, di principio, sulla base del diritto in vigore al momento della realizzazione delle opere modificate o erette senza autorizzazione, a meno che quello posteriore risulti più favorevole (DTF 123 II 248 consid. 3a/bb; sentenza 1C_199/2023 del 12 maggio 2025 consid. 5.1). In ogni caso, occorre ammettere un'eccezione in favore dell'applicazione del nuovo diritto per quelle norme giuridiche che tutelano un interesse pubblico importante (DTF 141 II 393 consid. 2.4; sentenza 1C_22/2019 del 6 aprile 2020 consid. 8.1-8.2 con rinvii, non pubblicata in DTF 146 II 304). Il Tribunale federale ha già ammesso simili ragioni imperative nell'ambito del diritto sulla protezione delle acque, della natura, del paesaggio e dell'ambiente (DTF 139 II 470 consid. 4.2 con rinvii), premesse non realizzate in concreto.

4.3. Nella fattispecie, la sentenza impugnata espone in modo dettagliato, tanto in fatto quanto in diritto, le ragioni che impediscono il rilascio della licenza edilizia in sanatoria. La Corte cantonale ha correttamente applicato il diritto vigente all'epoca dell'esecuzione delle contestate opere fuori zona edificabile e ha escluso la loro conformità al diritto federale. Il rustico litigioso non rientra infatti tra gli edifici legalmente eretti o modificati divenuti solo in seguito non conformi alla zona, poiché il contrasto con la zona agricola è sorto nel 1989 attraverso il cambiamento di destinazione da stalla a residenza secondaria. Difetta quindi il presupposto dell'art. 24 cpv. 2 vLPT in vigore fino al 31 agosto 2000 (RU 1979 1573), nonché delle successive versioni dell'art. 24c LPT entrate in vigore il 1° settembre 2000 (RU 2000, 2042), rispettivamente il 1° novembre 2012 (RU 2012, 5535); norme che, comunque, non ammettono un cambiamento totale di destinazione fuori zona edificabile. I giudici cantonali hanno inoltre negato il permesso anche alla luce dell'art. 39 OPT (RS 700.1) e delle norme di attuazione del Piano di utilizzazione cantonale dei paesaggi con edifici e impianti protetti (NAPUC-PEIP). Il rustico, classificato nella categoria 4 dello IEFZE, ammette invero solo interventi conformi agli art. 22 e 24 LPT (la cui applicazione è stata esclusa), mentre le NAPUC-PEIP vietano espressamente le opere esterne come quelle eseguite dal ricorrente nel 2011 (pavimentazioni, pergole e grill).

4.4. Ora, nel proprio ricorso, l'insorgente non formula alcuna puntuale censura del diritto federale su questi specifici aspetti giuridici, peraltro corretti e decisivi per la vertenza, limitandosi a richiamare l'imminente entrata in vigore della citata revisione della LPT. Ciò posto, il suo generico argomento si rivela pretestuoso e inammissibile. Infatti, egli misconosce che la presente vertenza concerne una procedura edilizia in sanatoria avente per oggetto la sola verifica della conformità al diritto delle opere realizzate senza permesso, non invece le misure di demolizione e di ripristino disciplinate dalla nuova norma da lui invocata (RU 2025 640, cfr. art. 25 cpv. 5 nLPT). In concreto, né la decisione municipale del 2 maggio 2018 né la sentenza impugnata contengono un ordine di ripristino, in aggiunta al rifiuto della licenza edilizia. In ogni caso, la nuova LPT - non ancora in vigore e quindi inapplicabile a titolo anticipato (cfr. sentenze 1C_182/2023 del 16 agosto 2024 consid. 3 e 1C_452/2023 del 31 maggio 2024 consid. 8) - non modifica il tenore dell'attuale art. 24c LPT, sul quale si fonda la sentenza avversata, ad eccezione del suo titolo marginale (RU 2025 640). Ne consegue che, sotto il profilo della legalità degli interventi edilizi sul rustico litigioso, la nuova disciplina non potrebbe comunque condurre a un esito più favorevole per l'insorgente.

5.1. Nel merito, il ricorrente censura la violazione del principio della buona fede (art. 5 cpv. 3 e 9 Cost.). Sostiene di avere sempre confidato, come già i precedenti comproprietari, nella regolarità delle trasformazioni edilizie eseguite nel 1993 dall'allora proprietario e di essere stato indotto in errore sul difetto di licenza al momento dell'acquisto. Nega quindi che l'abusività delle opere non da lui eseguite gli sia imputabile. Inoltre, egli rimprovera al Comune di non essere intervenuto per lungo tempo, rafforzando così il suo affidamento, anche quando nel 2011 avrebbe affidato i lavori edilizi esterni a un'impresa presso la quale operava l'ex vicesindaco, responsabile del cantiere. Tali circostanze avrebbero consolidato, a suo avviso, la convinzione che il rustico fosse conforme al diritto e che gli interventi eseguiti fossero legali.

5.2. L'art. 9 Cost. invocato nel ricorso istituisce un diritto fondamentale del cittadino ad essere trattato secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. In materia di diritto amministrativo, tale principio tutela l'amministrato nei confronti dell'autorità quando, assolte determinate condizioni, il medesimo abbia agito conformemente alle istruzioni e alle dichiarazioni di quest'ultima. Il principio tutela, in particolare, la fiducia riposta in un'informazione ricevuta dall'autorità o in un suo determinato comportamento suscettibile di destare un'aspettativa legittima, quando l'autorità sia intervenuta in una situazione concreta riguardo a determinate persone, quand'essa era competente a rilasciare l'informazione o il cittadino poteva ritenerla competente sulla base di fondati motivi, quando affidandosi all'esattezza dell'informazione egli abbia preso delle disposizioni non reversibili senza subire un pregiudizio e quando non siano intervenuti mutamenti legislativi posteriori al rilascio dell'informazione stessa (DTF 148 II 233 consid. 5.5.1; 143 V 95 consid. 3.6.2). Inoltre, secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, la tutela della buona fede può essere invocata soltanto quando il proprietario dell'opera edilizia poteva, dimostrando ragionevole attenzione e diligenza, presupporre di essere legittimato all'edificazione dell'opera (DTF 136 II 359 consid. 7.1; sentenze 1C_280/2022 del 15 marzo 2024 consid. 4.2 e 1C_590/2021 del 13 febbraio 2023 consid. 8.1).

5.3.

5.3.1. In concreto, occorre anzitutto rilevare che, per invalsa giurisprudenza, nell'ambito di una misura di ripristino l'autorità può, in linea di principio, notificare l'ordine di demolizione, alternativamente o cumulativamente, al perturbatore per comportamento o a quello per situazione. Anche sul piano dei permessi di costruzione, il proprietario di un fondo, quale perturbatore per situazione, risponde di una situazione illecita sul proprio fondo, indipendentemente dalla sua colpa e dalla genesi dell'abuso (DTF 143 I 147 consid. 5; 107 Ia 19 consid. 2a e rinvii; sentenze 1C_55/2023 del 2 febbraio 2024 consid. 4.2 e 1C_180/2021 del 19 agosto 2021 consid. 3.3). A ragione, la Corte cantonale ha quindi ritenuto che la realizzazione degli ampliamenti svolti nel 1993 da parte del precedente proprietario (cantina, deposito, servizio, cucina, portico, vano d'entrata) non giova al ricorrente ai fini del rilascio della licenza in sanatoria. La malafede del precedente proprietario gli è imputabile quale successore, anche se questi gli avesse taciuto l'assenza della licenza (cfr. sentenze 1C_450/2024 del 1° maggio 2025 consid. 6.2 e 1C_171/2017 del 3 ottobre 2017 consid. 4.4).

5.3.2. L'interessato invoca inoltre l'affidamento maturato per avere assegnato nel 2011 la realizzazione delle opere esterne all'impresa dell'allora vicesindaco, nonché la prolungata inattività del Comune. Tuttavia, non dimostra l'esistenza di alcuna assicurazione vincolante dell'esecutivo comunale sulla regolarità delle opere pregresse, rispettivamente sull'ammissibilità degli interventi esterni (pavimentazione in beole, pergola, grill, legnaia). La semplice inattività dell'autorità non è di per sé sufficiente a fondare un affidamento tutelabile. In ogni caso, anche a voler ammettere una tolleranza protratta, il ricorrente non può prevalersi della buona fede per tali lavori, nella misura in cui li ha eseguiti, rispettivamente ordinati, senza ottenere previamente un permesso di costruzione. La malafede non presuppone, infatti, che l'uso fosse stato espressamente vietato, ma è sufficiente che la persona interessata sapesse, o dovesse sapere secondo l'ordinaria diligenza, che la situazione fattuale era contraria al diritto (cfr. DTF 136 II 359 consid. 7.1; sentenze 1C_51/2024 del 20 novembre 2024 consid. 3.4 e 1C_371/2022 del 1° dicembre 2022 consid. 6.2). Contrariamente a quanto preteso nel gravame, l'obbligo di ottenere una licenza edilizia per interventi che esulano dall'ordinaria manutenzione è un fatto notorio, tanto più fuori zona edificabile nella misura in cui dev'essere obbligatoriamente coinvolta anche l'autorità cantonale competente (art. 25 cpv. 2 LPT; sentenze 1C_645/2023 del 10 dicembre 2024 consid. 4.2 e 1C_78/2023 del 30 ottobre 2023 consid. 4.3).

5.3.3. Non muta l'esito nemmeno il fatto che taluni lavori interni fossero stati eseguiti dal vicesindaco tramite la propria società F.________ SA (nel frattempo fallita). Quale singolo municipale in un organo collegiale (cfr. art. 80 cpv. 1 della legge organica comunale del 10 marzo 1987 [LOC; RL 181.100]), egli non era infatti legittimato a rilasciare da solo assicurazioni in materia edilizia. In questo senso, va quindi condivisa la motivazione della Corte cantonale, secondo cui eventuali rassicurazioni verbali del vicesindaco durante l'esecuzione dei lavori non sarebbero, come visto, rilevanti sotto il profilo della buona fede per difetto dell'autorità competente. Analogamente, la licenza edilizia emanata nel 2010 per la posa di condotte elettriche e idriche non poteva legittimare gli interventi esterni svolti nel 2011. Peraltro, l'insorgente non sostiene che tale permesso includesse un'attestazione di conformità delle opere pregresse o un'autorizzazione implicita per nuove costruzioni. Ciò posto, dal semplice allacciamento dell'immobile alla nuova rete idrica ed elettrica, avvenuto un anno prima, egli non poteva ragionevolmente desumere che il Comune avrebbe autorizzato o tollerato l'esecuzione di ulteriori opere edilizie esterne, quale naturale conseguenza diretta. Peraltro, l'autorità comunale non sarebbe stata comunque autorizzata a rilasciare autonomamente un permesso di costruzione fuori zona edificabile, senza ottenere preliminarmente il preavviso dell'autorità cantonale (art. 25 cpv. 2 LPT; sentenza 1C_170/2024 del 5 marzo 2025 consid. 3, destinata alla pubblicazione, con rinvii). Pertanto, considerata la destinazione agricola del fondo, l'interessato avrebbe dovuto procedere ad ulteriori verifiche sulla possibilità di sfruttamento del mappale e, in ogni caso, richiedere un regolare permesso per qualsiasi ulteriore intervento edilizio.

In queste specifiche circostanze, non è quindi realizzato un caso di tutela del principio della buona fede ai sensi della succitata giurisprudenza.

In quanto ammissibile, il ricorso deve quindi essere respinto. Le spese seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

Le spese giudiziarie di fr. 4'000.-- sono poste a carico del ricorrente.

Comunicazione al ricorrente, al Municipio di B.________, al Dipartimento del territorio, Ufficio delle domande di costruzione, al Consiglio di Stato e al Tribunale amministrativo del Cantone Ticino, nonché all'Ufficio federale dello sviluppo territoriale.

Losanna, 7 novembre 2025

In nome della I Corte di diritto pubblico del Tribunale federale svizzero

Il Presidente: Haag

Il Cancelliere: M. Piatti