AC.2018.0170

		aperçu avant l'impression
	





	
		
			
			N° affaire: 
				AC.2018.0170
			
			
				Autorité:, Date décision: 
				CDAP, 09.11.2018
			  
			
				Juge: 
				DR
			
			
				Greffier: 
				
			
			
				Publication (revue juridique): 
				  
			
			
				Ref. TF: 
				  
			  
			
				Nom des parties contenant:  
				A........., B........./C........., Municipalité de St-Sulpice
			
				
	
	
		
			 IMMEUBLE D'HABITATION  DROIT COMMUNAL  INDICE D'UTILISATION  SURFACE  MINIMUM{EN GÉNÉRAL} 
			LATC-47-2-1 (07.04.1998)	
		
	


	
		
			
				Résumé contenant: 
				Interprétation de la disposition communale suivante: "Les bâtiments d'habitation sont implantés sur des biens-fonds de 800 m2 au moins. Ils comprennent au plus 2 logements qui peuvent être disposés soit de façon superposée, soit de façon juxtaposée. Les logements juxtaposés peuvent prendre la forme de bâtiments accolés, séparés ou non par une limite de propriété". L'exigence de logements juxtaposés, respectivement de bâtiments accolés, poursuit un objectif important, en permettant d'éviter l'aménagement d'une multiplicité de petites constructions séparées et de prévenir la fragmentation des espaces libres. Lorsque la surface bâtie n'est pas limitée par un indice d'occupation du sol, mais uniquement par les distances aux limites, seul ce dernier critère, d'une portée plutôt ténue, permet d'éviter l'étalement des constructions au sol. Il importe ainsi d'autant plus de s'attacher à éviter le morcellement des espaces de dégagement subsistants (c. 3b et 4c). Par conséquent en l'occurrence, et compte tenu de la motivation de la décision attaquée, la disposition communale doit être interprétée en ce sens qu'elle fixe une surface minimale à bâtir, de 800 m2, et limite les bâtiments constructibles une fois ce seuil franchi. Permis de construire annulé, le projet, à réaliser sur une parcelle de 942 m2, portant sur deux villas non accolées (réunies par les garages souterrains) (c. 4).
			
		
	




	
		
		

TRIBUNAL CANTONAL COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC

 

Arrêt du 9 novembre 2018

Composition

Mme Danièle Revey, présidente; Mmes Renée-Laure Hitz et Christina Zoumboulakis, assesseuses.

 

Recourants

 A......... à ********

 

 B......... à ********

 

  

Autorité intimée

 

Municipalité de St-Sulpice, représentée par Me Christophe MISTELI, avocat, à Vevey,  

  

Constructeur

 

 C......... à ******** représenté par Me Benoît BOVAY, avocat, à Lausanne,  

  

 

Objet

permis de construire           

 

Recours A......... et B......... c/ décision de la Municipalité de Saint-Sulpice du 26 avril 2018 (délivrant le permis de construire deux villas sur la parcelle 521; CAMAC 173758)

 

Vu les faits suivants:

A.                     C......... (ci-après: le constructeur) est propriétaire de la parcelle 521 de Saint-Sulpice. D'une surface de 942 m2, ce bien-fonds comporte une habitation ECA 657a de 100 m2 et un bâtiment 657b de 6 m2. Il est colloqué en zone de faible densité selon le plan général d'affectation et son règlement général sur l'aménagement du territoire et les constructions (RGATC), entrés en vigueur le 18 août 2011. Il est ainsi soumis, en particulier, à l'art. 14.1 RGATC, qui dispose notamment: "Les bâtiments d'habitation sont implantés sur des biens-fonds de 800 m2 au moins. Ils comprennent au plus 2 logements qui peuvent être disposés soit de façon superposée, soit de façon juxtaposée."

B.                     Du 23 janvier au 22 février 2018, le constructeur a mis à l'enquête publique un projet de démolition des ouvrages existants sur la parcelle 521 et de construction de deux villas avec parking souterrain commun de quatre places. Les villas abriteraient un appartement chacune. La villa B, en amont, disposerait d'un sous-sol, au niveau du garage souterrain commun, d'un rez, d'un étage et de combles. Elle bénéficierait d'une annexe intitulée "loggia", de l'ordre de 7 m2, entièrement fermée, couverte d'une toiture plate, s'élevant sur deux niveaux (rez et étage) et reliée à chacun de ceux-ci par une porte ou une porte-fenêtre. La villa A, en aval, comporterait un rez, au niveau du garage souterrain commun, un étage et des combles. Elle disposerait également d'une "loggia" identique à celle de la villa B. La surface bâtie serait de 176 m2 et la surface de plancher déterminante (SPd) de 325 m2.

Ce projet a suscité des oppositions, notamment le 15 février 2018 celle d'A......... et B........., propriétaires de la parcelle 522 jouxtant la limite Nord-Est de la parcelle 521. Ceux-ci soutenaient que le projet visait la construction de deux bâtiments distincts et qu'il n'était ainsi pas conforme à l'art. 14.1 RGATC. Ils relevaient par ailleurs, en substance, que les adjonctions dénommées "loggia" devaient compter intégralement dans l'indice d'utilisation du sol, que les toitures plates les surmontant contrevenaient également au règlement et, enfin, que ces "loggias" auraient dû être représentées par les gabarits posés sur le terrain pendant l'enquête publique.

La synthèse CAMAC a été établie le 9 mars 2018. Les autorisations spéciales ainsi que les préavis favorables ont été délivrés.

C.                     Par décision du 26 avril 2018, la Municipalité de Saint-Sulpice (ci-après: la municipalité) a levé l'opposition d'A......... et B......... et a délivré le permis de construire. On extrait de la décision ce qui suit:

"(…)

1.    Utilisation de la parcelle et volumétries

(…)

Le deuxième alinéa [de l'art. 14.1 RGATC] prévoit que " Les bâtiments sont implantés sur des biens-fonds de 800 m2 au moins." Cette condition est remplie dès lors que la parcelle 521 présente une superficie de 942 m2. Une limitation à " (...) 2 logements qui peuvent être disposés soit de façon superposée, soit de façon juxtaposée." figure également dans cet alinéa.

Le projet satisfait cette condition puisqu'il n'excède pas 2 logements que l'on peut précisément qualifier de " juxtaposés".

Les logements juxtaposés sont alors soumis à 3 exigences relatives à leur aspect, leur organisation interne et leur comptabilisation.

Le projet respecte ces 3 exigences:

-      Les 2 villas font l'objet d'un seul projet et constituent un ensemble          homogène.

-      Elles forment bien " 2 entités physiques et fonctionnelles indépendantes"          partageant quelques locaux de service communs.

-      Assimilé à un seul bâtiment, l'ensemble se révèle conforme aux exigences         de la zone (capacité constructible, distances, ...) et n'excède - encore une            fois

• pas un total de 2 logements.

Dès lors, la conformité du projet s'avère établie.

Voici encore quelques compléments par rapport à vos argumentations:

-      Contrairement à ce que vous affirmez, le nombre de bâtiments par parcelle          est bien limité par l'article 14.1 RGATC lorsqu'il est pris dans son intégralité.      En effet, il limite comme précédemment évoqué le nombre de logements à 2 par parcelle mais impose également - dans le premier alinéa - que les        bâtiments soient " (...) destiné[s] en partie au logement de personnes.". Ces      conditions reviennent donc de fait à limiter les constructions à 2 bâtiments par parcelle.

-      On peut effectivement résumer les exigences de la zone à 2 logements pour       800 m2, logements qui peuvent être implantés dans 2 bâtiments distincts     impliquant alors un ratio équivalent d'un logement (et donc d'un bâtiment) pour 400 m2.

-      La zone concernée étant soumise à l'IUS (assimilable à un coefficient     d'utilisation du sol), l'arrêt du 11 mai 1983 (AC.1991.0249) n'est pas   applicable.

-      L'arrêt du 7 février 2002 (AC.2001.0161) confirme précisément ce qui      précède, le désaccord portant sur l'importance du ratio logement/m2 que      vous estimez à la moitié de celui effectif.

2.    Vérandas non-chauffées

La réalisation de vérandas non chauffées est autorisée. L'art. 3.2 RGATC précise même qu'elles ne sont pas comptées dans l'IUS lorsque leur surface ne dépasse pas 10% de la capacité constructive du niveau auquel elles sont rattachées.

L'utilisation - parfois abusive - des vérandas non chauffées selon l'article 3.2. RGATC est un phénomène également connu de la Municipalité. Rien ne permet cependant d'affirmer que le projet contrevient à la réglementation en vigueur.

Au nom de l'égalité de traitement, il n'est donc simplement pas concevable de priver un propriétaire de ses droits à bâtir pour des motifs non établis.

3.    Corniche des loggias

Les loggias forment des avant-corps indépendants des volumes formés par les bâtiments en eux-mêmes. Dès lors, ils possèdent leur "propre" corniche qui n'exerce aucune influence sur celles des bâtiments. Contrairement à ce qui est affirmé dans l'opposition, la toiture s'inscrit dans le cadre de ce que permet l'art. 6.2 RGATC.

La cote maximale de 6.5 m par rapport au terrain naturel est donc respectée en tout point et pour l'entier des volumes tel qu'exigé par l'article 5.1 RGATC.

4.    Gabarits

Ce dernier point relève davantage d'une observation que d'une opposition.

Conclusion

A la lumière de ce qui précède, nous vous confirmons que le projet est conforme aux dispositions en vigueur.

(…)"

D.                     Agissant le 24 mai 2018, A......... et B......... ont déféré la décision précitée de la municipalité du 26 avril 2018 devant la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant à l'annulation du prononcé attaqué et au rejet de la demande de permis de construire. En substance, ils confirment et développent les griefs formulés dans leur opposition, soutenant que la construction de deux bâtiments sur une parcelle de moins de 1'600 m2 n'est pas conforme au règlement, pas plus que la pose d'une toiture plate sur les loggias prévues.

Le 14 juin 2018, les recourants ont requis, à titre de mesure d'instruction, la production par la municipalité des plans de situation relatifs aux constructions, en cours ou réalisées, sur les parcelles 498, 520, 423, 1453, 1750 et 1751.

La municipalité a déposé sa réponse le 10 septembre 2018, concluant au rejet du recours. Le constructeur a communiqué ses observations le même jour, proposant également le rejet du recours.

Par avis des 14 septembre et 2 octobre 2018, la juge instructrice a invité la municipalité à produire les travaux préparatoires relatifs aux art. 6.2 et 14.1 RGATC ainsi qu'à désigner, cas échéant, les autres parcelles d'au moins 800 m2 et de moins de 1600 m2 de la zone de faible densité supportant deux bâtiments d'habitation distincts ou reliés uniquement par les parties souterraines.

E.                     Le 2 octobre 2018, la municipalité a déposé les travaux préparatoires requis, à savoir:

-    préavis n° 1/2008 du 21 janvier 2008 de la municipalité; rapport du 8 avril 2008 de la commission; extrait du procès-verbal de la séance du Conseil communal du 16 avril 2008;

-    préavis n° 15/2008 du 22 octobre 2008 de la municipalité; rapport du 25 février 2009 de la commission, extrait du procès-verbal de la séance du Conseil communal du 25 février 2009;

-    préavis n° 1/2009 du 19 janvier 2009 de la municipalité; rapport du 18 février 2009 de la commission; extrait du procès-verbal de la séance du Conseil communal du 25 février 2009;

-    préavis n° 6/2011 du 16 mai 2011 de la municipalité; rapport du 15 juin 2011 de la commission; extrait du procès-verbal de la séance du Conseil communal du 22 juin 2011.

La municipalité a précisé qu'il n'y avait pas de documentation plus spécifique concernant les art. 6.2 et 14.1 RGATC. Le même jour, elle a communiqué des extraits de dossiers de diverses constructions qu'elle a désignés de a à f, ainsi:

a.  extrait du dossier de construction sur la parcelle 594 (issue de la réunion des parcelles 594 et 596) (CAMAC 130232);

b.  extrait du dossier de construction sur la parcelle 109 (CAMAC 169385);

c.  extrait du dossier de construction sur les parcelles 110 et 1759 (issues de la division de l'ancienne parcelle 110) (CAMAC 151294);

d.  extrait du dossier de construction sur les parcelles 360 et 361 (CAMAC 151997 et 139751);

e.  extrait du dossier de construction sur les parcelles 423, 1453, 1750 et 1751 (issues des parcelles 423 et 1453) (CAMAC 133380);

f.   extrait du dossier de construction sur les parcelles 498 et 520 (CAMAC 158104).

En ce qui concernait des projets similaires au projet litigieux validés par la commune, elle a indiqué que les cas b, d, e et f démontraient que des habitations distinctes pouvait être reliées par les parties souterraines et que les cas a et c attestaient également qu'il était possible de construire plus d'une habitation "construction" par tranche de 800 m2.

Le constructeur s'est encore exprimé, par courrier du 30 octobre 2018.

Le 7 novembre 2018, les recourants ont demandé à pouvoir consulter le dossier, spécifiquement les pièces fournies par la municipalité le 2 octobre 2018 ainsi que les déterminations du constructeur déposées le 30 octobre 2018.

F.                     Le tribunal a ensuite statué.

Considérant en droit:

1.                      Les recourants sont propriétaires d'un bien-fonds jouxtant la parcelle 521 destinée à la construction litigieuse. Ils disposent par conséquent de la qualité pour recourir au sens de l'art. 75 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36). Déposé pour le surplus en temps utile et selon les formes requises, le recours s'avère ainsi recevable.

2.                      Les recourants demandent, par courrier du 7 novembre 2018, à consulter le dossier et, implicitement, à pouvoir déposer ultérieurement un mémoire complémentaire. Compte tenu de l'issue du recours et du principe de l'économie de procédure, une telle requête doit être refusée.

3.                      Les recourants considèrent en première ligne que le projet, consistant en deux villas distinctes construites sur une parcelle de moins de 1'600 m2, ne serait pas conforme à l'art. 14 RGATC.

a) A Saint-Sulpice, la mesure d'utilisation du sol est régie dans toutes les zones par les art. 3.1 ss RGATC, en particulier par les art. 3.1, 3.2 et 3.3 ainsi qu'il suit:

3.1   Principes

Dans les zones à bâtir, la capacité constructive d'un bien-fonds est limitée proportionnellement à la superficie du terrain, soit par un indice d'utilisation du sol (IUS), soit par un indice d'occupation du sol (IOS) ou un indice de masse (IM) qui s'appliquent conformément à la norme suisse SN 504421. Les données propres à chaque zone sont fixées par les règles particulières.

(…)

3.2   Indice d'utilisation du sol

L'indice d'utilisation du sol (IUS) détermine la surface brute de plancher habitable ou utilisable maximum – surface de plancher déterminante (SPd) - sous réserve des règles suivantes :

-    la surface des balcons, loggias et terrasses quelles que soient leurs dimensions n'est pas prise en compte,

-    la surface du niveau des combles, éventuellement sur-combles, se mesure à partir d'une hauteur minimum de 1,30 m sous le plafond ou les chevrons,

-    les vérandas non chauffées, représentant au plus les 10 % de la surface du niveau auquel elles sont attachées peuvent être réalisées en plus de la capacité constructive du bien-fonds.

3.3   Indice d'occupation du sol

L'indice d'occupation du sol (IOS) détermine la surface bâtie maximum (SBd) d'un bien-fonds.

La zone de faible densité, dans laquelle est colloquée la parcelle litigieuse, est plus spécialement réglée par les art. 14.1 et 14.2 RGATC, ainsi libellés:

14.1    Affectation

La zone faible densité est affectée à l'habitation et aux activités ou usages compatibles avec l'habitation dans la mesure où ils s'exercent dans un bâtiment destiné en partie au logement de personnes.

Les bâtiments d'habitation sont implantés sur des biens-fonds de 800 m2 au moins. Ils comprennent au plus 2 logements qui peuvent être disposés soit de façon superposée, soit de façon juxtaposée.

Les logements juxtaposés peuvent prendre la forme de bâtiments accolés, séparés ou non par une limite de propriété aux conditions suivantes :

-    les bâtiments forment un ensemble architectural homogène, édifié, pour l'essentiel, dans le cadre d'une seule opération,

-    l'ensemble des bâtiments est constitué de 2 entités physiques et fonctionnelles indépendantes sous réserve de locaux ou équipements de service qui peuvent être organisés en commun,

-    l'ensemble des bâtiments est considéré comme une seule construction pour la détermination du nombre de logements autorisés et le calcul de la capacité constructive du terrain aussi bien lors de la construction que lors de modifications ultérieures.

14.2   Capacité constructive

IUS = 0,30.

b) aa) D'une manière générale, les différents indices (d'utilisation, d'occupation, de volume bâti, d'espaces libres et d'espaces verts) définissent dans quelle proportion un terrain peut être bâti ou doit rester libre de construction. Ces indices ont notamment pour but de réserver des espaces vierges de construction, ce qui permet d'assurer l'aération et l'ensoleillement des bâtiments, le maintien d'espaces de détente et la sécurité du trafic (Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, nos 865 et 867). Le COS (coefficient d'occupation du sol) et le CUS (coefficient d'utilisation du sol) ont pour but essentiel de limiter la densité des habitations sur chaque parcelle. Ils ont en outre des fonctions importantes d'aménagement du territoire et d'urbanisme, puisque la limitation de la densité des constructions influe inévitablement sur la trame et la forme urbaine d'un quartier donné; ces cœfficients permettent aussi de définir ou de maintenir les caractéristiques du tissu bâti (Jean-Luc Marti, Distance, coefficient et volumétrie des constructions en droit vaudois, 1988, p. 151-152; AC.2004.0100 du 27 décembre 2004). Le COS, qui impose un rapport maximum entre la surface bâtie et la surface de la parcelle, tend à assurer une proportion raisonnable entre les parties construites d'une parcelle et les espaces libres de construction (Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n° 878). La jurisprudence a encore précisé que le COS a également pour fonction de permettre l'aménagement des prolongements extérieurs des logements et l'aménagement d'espaces communs tels que les places de jeux; il garantit à cette fin des dégagements suffisants par rapport à l'importance de la construction et de son emprise au sol (AC.2005.0069 du 31 octobre 2005; AC.2004.0199 du 19 juillet 2005; voir aussi ATF non publié rendu le 10 décembre 1986 en la cause F. contre M.). Le CUS, qui fixe la proportion entre la surface utile de plancher et la superficie du terrain, tend plus spécialement à limiter la densité d'habitation (AC.1994.0287 du 19 juillet 1995 consid. 2; RDAF 1989 p. 318). Ainsi, la réglementation concernant les COS et CUS sont complémentaires en poursuivant des objectifs distincts. Le COS est en quelque sorte une norme de qualité du milieu bâti en déterminant indirectement la proportion de surface de verdure qui doit être maintenue sur une parcelle construite et le CUS fixe la densité, soit la surface de plancher admissible en fonction de la surface de la parcelle (AC.2004.0213 du 22 juin 2006).

bb) La règle fixant la surface minimum d’une parcelle constructible, comme celle contenue à l’art. 14.1 RGATC, a pour but d’éviter un morcellement excessif du sol (RDAF 1970 p. 147 et 271). Du point de vue des urbanistes, une telle règle peut avoir pour objectif, soit de favoriser l’accession à la propriété (lorsque la surface minimale est faible et permet la construction d’habitation sur une petite parcelle), ou au contraire (si la surface minimale est importante, 2'000, voire 3'000 m²) de limiter la venue de nouveaux habitants au cercle des personnes possédant une certaine capacité contributive (objectif fiscal) (AC.2002.0016 du 7 juillet 2003 consid. 1). Conjuguée au principe de l’ordre non contigu et complétée par les règles sur les distances à respecter entre bâtiments et limites de propriété ou entre bâtiments situés sur une même parcelle, cette prescription permet également d’assurer le dégagement, l’hygiène et l’ensoleillement des habitations (RDAF 1986, p. 326 et 416; Marti, op. cit., p. 77 ss). En l'absence de normes fixant le coefficient d’occupation ou d’utilisation du sol, elle constitue le moyen de limiter le développement quantitatif d’une zone à bâtir en fonction des objectifs d’aménagement du territoire fixés au moment de la planification. En effet, au travers d’une telle réglementation appliquée à un périmètre déterminé, le législateur définit le nombre maximum de parcelles constructibles qui pourront être créées. La détermination d’une surface minimum est ainsi étroitement liée à celle de l’étendue de la zone à laquelle elle devra s’appliquer (AC.1993.0057 du 11 mai 1993 consid. 3). Ce système contribue également à une meilleure homogénéité du tissu construit ou à bâtir (Marti, op. cit., p. 78). Lorsque la réglementation applicable conjugue l’exigence d’une surface minimale et un coefficient d’occupation ou d’utilisation du sol, la surface minimale n’a plus guère de rôle à jouer sur la densité des constructions, mais elle continue toutefois d’influencer certaines caractéristiques de l’occupation du sol, en prévenant la multiplication de petites constructions sur des parcelles exiguës (AC.2001.0161 du 7 février 2002 consid. 4b/bb; AC.1993.0057 du 11 mai 1993 consid. 3; voir aussi AC.1995.0297 du 23 octobre 1996 consid. 2b/aa et AC.1994.0287 du 19 juillet 1995 consid. 2).

L'on peut encore distinguer selon que la règle en question fixe un simple seuil, au-delà duquel le propriétaire intéressé peut réaliser une ou plusieurs constructions, sous réserve bien évidemment du respect des règles de densité; dans d'autres cas, la règle tend à fixer une surface minimum par unité de construction. Il est ainsi prudent de restreindre l'examen au cas précis de la règle communale en cause (AC.2001.0161 du 7 février 2002 consid. 4b/bb).

4.                      a) En l'occurrence, l'art. 14.1 RGATC dispose que les bâtiments d'habitation sont implantés sur des biens-fonds de 800 m2 au moins et comprennent au plus deux logements. Ces deux conditions sont respectées, la parcelle litigieuse comptant une surface de 942 m2 et le projet prévoyant au total deux logements.

Il reste à examiner si, comme le soutiennent la municipalité et le constructeur, l'art. 14.1 RGATC autoriserait la construction de deux bâtiments reliés uniquement par les garages souterrains sur une parcelle d'une surface d'au moins 800 m2 mais inférieure à 1'600 m2.

b) L'art. 14.1 al. 2 RGATC prévoit que les deux logements autorisés peuvent être disposés soit de façon "superposée", soit de façon "juxtaposée". Des logements superposés n'entrant d'emblée pas en considération ici, il convient d'examiner si le projet consiste en des logements "juxtaposés".

Par définition, des logements "juxtaposés" sont aménagés l'un à côté de l'autre, soit à l'intérieur d'un bâtiment unique, soit dans des bâtiments séparés, mais accolés. L'art. 14.1 al. 3 RGATC dispose du reste expressément que "les logements juxtaposés peuvent prendre la forme de bâtiments accolés, séparés ou non par une limite de propriété". Le projet litigieux ne portant manifestement pas sur un bâtiment unique, il reste à élucider s'il prévoit des bâtiments accolés.

Le tribunal de céans a déjà eu l'occasion de se pencher sur l'interprétation à donner à la notion de bâtiments "accolés". Il a jugé que cette notion ne doit pas être réduite aux hypothèses où les bâtiments présentent une façade mitoyenne d'une dimension exactement identique, des bâtiments comportant un décrochement pouvant y être inclus au regard des circonstances concrètes du cas (cf. CDAP AC.2015.0230 du 23 août 2016 consid. 6). En revanche, la configuration de deux villas implantées à environ 6 m l'une de l'autre et uniquement reliées entre elles par un "sas d'entrée" est manifestement insuffisante pour les qualifier de constructions "accolées" et les considérer comme un "ensemble" de bâtiments (cf. CDAP AC.2015.0230 du 23 août 2016 consid. 6; AC.2013.0169 du 27 février 2014 consid. 3c). Il en va de même de deux villas jumelées par des couverts à voitures. Du point de vue de l'aspect extérieur, les villas apparaissent comme deux bâtiments indépendants et séparés (AC.2017.0302 du 8 juin 2018 consid. 3).

En l'espèce, le projet consiste en deux villas d'un logement, dont les façades non souterraines les plus proches sont séparées d'une douzaine de mètres, seul le sous-sol réunissant les deux ouvrages. Même une interprétation souple de l'art. 14.1 RGATC ne permet pas de qualifier les logements de juxtaposés, respectivement les bâtiments d'accolés. Ces villas apparaissent aux yeux d'un observateur extérieur comme deux bâtiments distincts.

c) L'argumentation de la municipalité, telle que présentée pendant la procédure de recours, et celle du constructeur, ne conduisent pas à une autre conclusion.

aa) Selon cette argumentation, l'art. 14.1 RGATC n'exigerait aucune surface minimale, sauf pour la première des constructions. Pour le reste s'appliqueraient les règles générales sur les distances et les hauteurs, soit à partir de la seconde construction sur un bien-fonds. Il n'y aurait pas lieu d'interpréter l'art. 14.1 RGATC en ce sens que toute seconde construction serait exclue tant qu'un nouveau multiple de 800 m2 n'aurait pas été atteint. L'art. 14.1 RGATC ne fixerait pas une surface minimum par unité de construction, mais un simple seuil, au-delà duquel le propriétaire pourrait réaliser une ou plusieurs constructions, sous réserve des autres règles de densité. L'art. 14.1 RGATC étant complété par les art. 14.2, 14.3 et 14.4 qui fixent l'indice d'utilisation du sol, l'ordre des constructions ainsi que les distances aux limites et entre bâtiments, il n'aurait donc pas pour objectif de limiter la constructibilité de la parcelle.

bb) L'exigence de logements juxtaposés, respectivement de bâtiments "accolés" en vertu de l'art. 14.1 RGACT, poursuit un objectif important. Elle permet en effet d'éviter l'aménagement, dans la zone de faible densité, d'une multiplicité de petites constructions séparées et de prévenir la fragmentation des espaces libres. A cet égard, il faut relever que dans la zone de faible densité de Saint-Sulpice, la surface bâtie n'est pas limitée par un indice d'occupation du sol, mais uniquement par les distances aux limites (de 5 m). En d'autres termes, seul ce dernier critère, d'une portée plutôt ténue, permet d'éviter l'étalement des constructions au sol. Il importe ainsi d'autant plus de s'attacher à éviter le morcellement des espaces de dégagement subsistants (cf. consid. 3 supra).

Dans ces conditions, il convient de confirmer que l'art. 14.1 RGATC doit être interprété en ce sens qu'il fixe non seulement une surface minimale à bâtir, de 800 m2, mais limite également les bâtiments constructibles une fois ce seuil franchi: au maximum, seuls deux bâtiments accolés peuvent être érigés sur une parcelle d'au moins 800 m2 et de moins de 1'600 m2.

Pour le surplus, cette interprétation tend à suivre la ligne de la municipalité exprimée dans la motivation même de la décision attaquée: la municipalité y justifiait alors l'autorisation délivrée, non pas au motif que plusieurs bâtiments distincts pouvaient être érigés sur la parcelle en cause, mais au motif que l'on pouvait "qualifier de 'juxtaposés' " les logements prévus, respectivement que l'ensemble était "assimilé à un seul bâtiment " (cf. let. C supra).

Enfin, on ne saurait dire que l'interprétation du tribunal irait à l'encontre d'une pratique constante contraire de la municipalité. En effet, celle-ci n'a été en mesure de ne présenter qu'un seul dossier de construction comportant des caractéristiques peu ou prou similaires à celles du projet litigieux, à savoir deux villas distinctes érigées sur une parcelle de moins de 1'600 m2 (cas c de la let. E supra, autorisant deux villas - au demeurant réunies par des garages non souterrains - sur une parcelle de moins de 1'600 m2). Les autres dossiers concernent soit un cas tout à fait particulier (transformation, cas a), soit des situations où la surface attribuée à chaque villa distincte est au moins de 800 m2 (cas b, d, e et f).

d) La municipalité a par conséquent procédé à un abus de son pouvoir d'appréciation en considérant que le projet litigieux, formé de deux bâtiments distincts sur une surface de 942 m2, respectait les conditions de l'art. 14.1 RGATC.

5.                      Le projet devant de toute façon être annulé, il n'y a pas lieu de se pencher sur la conformité des "loggias" (en fait des vérandas) au règlement.

6.                      Vu ce qui précède, le recours doit être admis et la décision attaquée annulée, de même que le permis délivré. Succombant, le constructeur devra assumer un émolument judiciaire. Il n'y a pas lieu d'allouer de dépens, la partie ayant gain de cause n'étant pas assistée.

Par ces motifs  la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal arrête:

 

 

I.                       Le recours est admis.

II.                      La décision attaquée du 26 avril 2018 est annulée, de même que le permis de construire délivré le 26 avril 2018.

III.                    Un émolument judiciaire de 2'500 (deux mille cinq cents) francs est mis à la charge du constructeur.

IV.                    Il n'est pas alloué de dépens.

 

Lausanne, le 9 novembre 2018

 

                                                         La présidente:

 

Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.

Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.