VG Halle (Saale) 2. Kammer — 2 A 247/21 HAL — Urteil

Entscheidungsdatum: 2024-04-22

Aktenzeichen: 2 A 247/21 HAL

ECLI: ECLI:DE:VGHALLE:2024:0422.2A247.21HAL.00

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens; die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

1 Der Kläger errichtete auf dem Grundstück Eisenhammer 1c, Gemarkung B-Stadt, Flur 10, Flurstück 142/1 ein Gebäude, vergleichbar mit einem Einfamilienhaus (zwei Vollgeschosse, Grundfläche 102,45m2), für das weder eine Baugenehmigung beantragt, noch erteilt worden ist. Nach einer Ortsbesichtigung des Beklagten im August 2018 leitete er ein ordnungsbehördliches Verfahren ein. Am 31.07.2019 stellte der Kläger nachträglich einen Bauantrag, der als „Erweiterung eines bestehenden landwirtschaftlichen Betriebes mit Neubau eines Verwaltungs- und Bürogebäudes für Gärtnerei und Landwirtschaftsbetrieb sowie Schaffung weiterer Anbauflächen“ bezeichnet ist. Auf dem angrenzenden Flurstück 143/1 sollen nach den Unterlagen drei Parkplätze errichtet werden. Auf dem gegenüberliegenden Flurstück 148/1 (ca. 1 ha) soll neben der Anpflanzung und Aufzucht von Pflanzen, Blumen und Sträuchern Nordmanntannen angepflanzt werden.

2 Der Kläger betreibt seit 1992 den von seinem Vater übernommenen Gartenbaubetrieb (Gärtnerei und Landwirtschaftsbetrieb) „Vierjahreszeiten“ als Einzelunternehmer am Standort B-Straße in B-Stadt mit 5 Angestellten. Der Betrieb soll auf den Standort des streitgegenständlichen Gebäudes ausgeweitet werden und das Gebäude als Betriebs- und Verwaltungsgebäude genutzt werden. Der Kläger selbst besitzt einen Meisterbrief als „Meister für landtechnische Instandhaltung“. Der Standort des streitgegenständlichen Gebäudes befindet sich an der Straße Eisenhammer, an drei Seiten von Wald umgeben und nördlich angrenzend an das Wohngebäude Eisenhammer 1.

3 Nach Anhörung des Klägers lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 21.10.2019 den Antrag des Klägers auf Erteilung einer Baugenehmigung ab. Das errichtete Gebäude sei als bauliche Anlage genehmigungspflichtig. Der Erteilung einer Baugenehmigung stünden sowohl bauplanungsrechtliche als auch bauordnungsrechtliche Belange entgegen. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit richte sich nach § 35 BauGB, da sich das Bauvorhaben im Außenbereich (außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile der Stadt Raguhn-Jeßnitz) befinde. Insoweit sei das Bauvorhaben nur zulässig, wenn es dem landwirtschaftlichen Betrieb bzw. dem Betrieb für gartenbauliche Erzeugung des Klägers diene. Dies könne anhand der vom Kläger eingereichten Unterlagen und mangels Stellungnahme des Amtes für Landwirtschaft, Flurneuordnung und Forsten Anhalt bisher nicht abschließend bewertet werden. Sollte eine solche Privilegierung nicht vorliegen, stünden der Errichtung des Gebäudes öffentliche Belange entgegen. Es sei die Verfestigung bzw. Erweiterung einer Splittersiedlung im Sinne einer planlosen Erweiterung der Bebauung in den Außenbereich hinein zu befürchten. Mit der Realisierung des Vorhabens werde die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt, da das errichtete Gebäude im Außenbereich wesensfremd sei. Im Übrigen stehe das Bauvorhaben auch im Gegensatz zu den gemeindlichen Entwicklungsvorstellungen, da es im bisher vorliegenden Flächennutzungsplan jedenfalls nicht als Baufläche ausgewiesen sei. Im Rahmen der Erschließung sei die Abwasserentsorgung noch nicht geklärt. Das Bauvorhaben widerspreche auch bauordnungsrechtlichen Belangen, indem die vorgegebenen Abstandsflächen nicht eingehalten worden seien. Die Abstandsfläche der westlichen Gebäudeabschlusswand liege insgesamt auf dem Nachbargrundstück (Eisenhammer 1). Die Eintragung einer Baulast des Nachbarn zu Gunsten des Klägers sei bisher nicht erfolgt. Darüber hinaus würden sich die Abstandsflächen überdecken. Einen Antrag auf Abweichung (§ 66 Abs. 1 BauO LSA) habe der Kläger nicht gestellt, mangels atypischen Einzelfalls könne einem solchen Antrag aber auch nicht entsprochen werden.

4 Dagegen erhob der Kläger mit Schreiben vom 18.11.2019 Widerspruch. Das Bauvorhaben sei als landwirtschaftlicher Betrieb privilegiert. Der Beklagte habe zu früh ohne die erforderliche Stellungnahme des Amtes für Landwirtschaft, Flurneuordnung und Forsten zum Vorliegen eines landwirtschaftlichen Betriebes abgewartet zu haben, entschieden. Das bislang auf dem Grundstück vorhandene Gebäude sei jedenfalls bis 1972 als Wohnhaus genutzt worden. Das Bauvorhaben liege im Ortsteil Eisenhammer und schließe die bisherige Nutzung ab. Eine Ausdehnung sei schon auf Grund des sich anschließenden Waldes nicht zu befürchten.

5 Mit Widerspruchsbescheid vom 07.10.2021 wies das Landesverwaltungsamt des Landes Sachsen-Anhalt den Widerspruch zurück. Das Gebäude befinde sich im Siedlungssplitter Eisenhammer und der gehöre nicht mehr zur organischen Siedlungsstruktur eines Ortsteiles. Grundsätzlich sei der Außenbereich von Bebauung frei zu halten. Zwar sei der Betrieb des Klägers als landwirtschaftlicher Gartenbaubetrieb durch das Landesamt für Landwirtschaft, Flurneuordnung und Forsten (Schreiben vom 14.11.2019) eingestuft worden. Eine Privilegierung sei aber nur dann anzunehmen, wenn das Gebäude diesem Betrieb nachweislich diene. Einen solchen Nachweis habe der Kläger nicht erbringen können. Es sei nicht dargelegt, warum ein solches Gebäude gerade am fraglichen Standort nötig sei. Der eigentliche Sitz des Unternehmens sei in der Brunnenstraße in B-Stadt. Eine intensive Kontrolle und Bewässerung der Tannenschonung sei als Grund nicht nachvollziehbar. Gleiches treffe auf die Einrichtung von Büro- und Konferenzräumen sowie Lagerräumen zu. Anders sei dies etwa bei großflächigen Gewächshäusern oder Anlagen für die Aufzucht von Pflanzen zu bewerten. Einer Betriebsleiterwohnung bedürfe es nicht, da die Wirtschaftsweise eines Gartenbaubetriebes anders gelagert sei als bei einem bäuerlichen Vollerwerbsbetrieb, bei dem der Betreiber im Außenbereich auch wohnen dürfe. Da insoweit eine Privilegierung ausscheide, verstoße die Bebauung in Ausdehnung einer Splittersiedlung gegen öffentlich-rechtliche Belange. Entlang der Straße Eisenhammer lägen weitere Grundstücke, die dann einen Bebauungswunsch wecken könnten. Desweiteren widerspreche das Bauvorhaben dem Flächennutzungsplan der Beigeladenen. Außenbereichsvorhaben dürften nicht im Widerspruch zu den Darstellungen im Flächennutzungsplan stehen. Auf einen gleichartigen Neubau könne sich der Kläger schon deshalb nicht berufen, weil er selbst nie längere Zeit in dem vormaligen nunmehr abgerissenen Gebäude gewohnt habe. Ob für das begonnene und nicht fertiggestellte Einfamilienhaus im Jahr 1983 eine Baugenehmigung erteilt worden sei, sei unerheblich, da diese jedenfalls erloschen sei. Ermessen stehe der Behörde im Rahmen des § 35 Abs. 2 BauGB schon nicht zu. Denn wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt seien, sei dem Eigentümer eine Baugenehmigung zu erteilen.

6 Dagegen hat der Kläger am 11.11.2021 Klage erhoben. Er bezieht sich hier im Wesentlichen auf seine Ausführungen aus dem Widerspruchsverfahren.

7 Der Kläger beantragt schriftsätzlich,

8 den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 21.10.2019 und des Widerspruchsbescheides des Landesverwaltungsamtes des Landes Sachsen-Anhalt vom 07.10.2021 zu verpflichten, dem Kläger die mit Bauantrag vom 29.07.2019 begehrte Baugenehmigung „Erweiterung eines bestehenden landwirtschaftlichen Betriebes mit Neubau eines Verwaltungs- und Bürogebäudes für Gärtnerei und Landwirtschaftsbetrieb sowie Schaffung weiterer Anbauflächen“ zu erteilen.

9 Der Beklagte beantragt,

10 die Klage abzuweisen.

11 Sie bezieht sich im Klageverfahren im Wesentlichen auf ihre Ausführungen aus dem Verwaltungsverfahren.

12 Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

13 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme des Standortes mit Ortstermin am 07.12.2023. Insoweit wird auf das Protokoll des Ortstermins verwiesen.

Entscheidungsgründe

14 Die zulässige Klage, über die auch in Abwesenheit des Klägers entschieden werden kann, weil er mit der Ladung zur mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen worden ist (§ 102 Abs. 2 VwGO), hat in der Sache keinen Erfolg. Der Bescheid vom 21.10.2019 sowie der Widerspruchsbescheid des Landesverwaltungsamtes des Landes Sachsen-Anhalt vom 07.10.2021 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten. Er hat keinen Anspruch auf die begehrte Baugenehmigung. Das vom Kläger errichtete Gebäude liegt im Außenbereich. Eine Privilegierung im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB liegt nicht vor, denn es ist nicht davon auszugehen, dass es dem Gartenbaubetrieb des Klägers etwa als Verwaltungsgebäude oder als Betriebsleiterwohnung dient. Das Vorhaben lässt darüber hinaus das Entstehen einer Splittersiedlung befürchten, § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB. Bauordnungsrechtlich verstößt es gegen das Abstandsflächengebot nach § 6 BauO LSA. Rechtsgrundlage für die Erteilung einer Baugenehmigung ist § 71 Abs. 1 BauO LSA.

15 Danach ist eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlichrechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Vorliegend verstößt das vom Kläger bereits errichtete Gebäude sowohl gegen bauplanungsrechtliche (I.) als auch gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften (II.).

I.

16 Das errichtete zweigeschossige Wohnhaus liegt im Außenbereich. Es dient nicht dem vom Kläger betriebenen Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung und beeinträchtigt öffentliche Belange.

17 Das Grundstück, auf dem das streitgegenständliche Wohnhaus bereits steht, liegt außerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils B-Stadt der Beigeladenen. Zwar befinden sich im Umfeld des Gebäudes weitere fünf Wohnhäuser, die den Siedlungssplitter „Eisenhammer“ hauptsächlich ausmachen. Ein Bebauungszusammenhang wird nach ständiger Rechtsprechung dann als ein Ortsteil angesehen, wenn er in seiner Gesamtheit nach Zahl, Umfang und Zweckbestimmung der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Ein solches städtebauliches Gewicht ist bei einem Bebauungszusammenhang von lediglich fünf Wohnhäusern - wenn man insoweit bereits von einem Bebauungszusammenhang ausgehen möchte - nicht gegeben. Es ist nach dem Eindruck aus dem Ortstermin, den auch die Ansicht bei Google-Maps bestätigt, für die Einzelrichterin nicht erkennbar, dass diese Bebauung mit der sonstigen Siedlungsstruktur der Beigeladenen vergleichbar ist. Die Bebauung des nördlich gelegenen Ortsteiles Rosdorf der Beigeladenen reicht bis zur M. Straße (L 138) und wird durch diese begrenzt. Eine Ausnahme bildet lediglich die südliche Bebauung entlang der M. Straße ab der Einmündung Akazienweg bis zur Mulde. Das davon um weitere 300 bis 400m südlich liegende Gebiet zwischen den unbefestigten Straßen Eisenhammer ist schon wegen dieses Abstandes zum sonstigen Ortsgebiet, selbst wenn man die Bebauung südlich entlang der M. Straße mit hinzuzählen wollte, als ein Siedlungssplitter mit gerade einmal fünf am Bebauungszusammenhang teilnehmenden Wohnhäusern einzustufen, der schon wegen der in alle Richtungen vorhandenen Freiflächen nicht mehr der Ortslage des Ortsteiles Rosdorf zuzurechnen ist. Der Eindruck der Zusammengehörigkeit und Geschlossenheit zum übrigen Ortsteil fehlt. Selbst wenn man das letzte südlich der M. Straße gelegene Gebäude, Eisenhammer 4, noch zum Bebauungszusammenhang des Ortsteiles dazuzählen wollte, würde auch dies den baulichen Zusammenhang zum streitgegenständlichen Grundstück nicht begründen. Denn selbst vom Grundstück Eisenhammer 4 aus, welches selbst bereits eher zum Außenbereich gehören dürfte, sind es noch weitere 300m in südlicher Richtung bis zum klägerischen Grundstück. Zwar gehört das klägerische Grundstück mit den weiteren dort befindlichen fünf Wohnhäusern zur Splittersiedlung, ein eigenständiger Ortsteil ist darin ebenfalls nicht zu erkennen. Das ergibt sich bereits aus der geringen Anzahl der an diesem Bebauungszusammenhang teilnehmenden Häusern sowie der in jede Himmelsrichtung angrenzenden freien und unbebauten Flächen. Das gilt auch in nordwestlicher Richtung bis zum Wohnhaus Eisenhammer 4.

18 Das insoweit auf dem im Außenbereich belegenen Grundstück errichtete Gebäude ist auch kein im Außenbereich privilegiertes Vorgaben im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. Danach ist ein Vorhaben im Außenbereich nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient. Keine dieser Voraussetzungen, an die ein zulässiges Bauvorhaben im Außenbereich geknüpft ist, ist hier erfüllt. Zwar ist der Kläger seit 1992 Inhaber eines Gartenbaubetriebes „Gärtnerei Vierjahreszeiten“ in der Brunnenstraße im Ortsteil B-Stadt, der nach den Angaben des Amtes für Landwirtschaft, Flurneuordnung und Forsten Anhalt (ALFF) vom 14.09.2019 ein nachhaltig wirtschaftender Gartenbaubetrieb ist. Dagegen hat der Kläger weder dargelegt, noch ist sonst erkennbar, in welcher Weise das errichtete Gebäude dem Betrieb eines Gartenbaubetriebes an dieser Stelle nachweislich dient. Zum Begriff des „Dienens“ hat das Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt in seinem aktuellen Beschluss vom 14.11.2023 – 2 L 59/22.Z – wie folgt ausgeführt:

19 „Bei der Auslegung des Merkmals "Dienen" ist der Grundgedanke des § 35 BauGB, dass der Außenbereich grundsätzlich nicht bebaut werden soll, zu beachten; durch ihn wird die Privilegierung eingeschränkt (Beschluss des Senats vom 22. Juli 2020 - 2 L 95/18 - juris Rn. 14). Danach reicht es nicht aus, dass ein Vorhaben nach den Vorstellungen des Landwirts für seinen Betrieb lediglich förderlich ist. Andererseits kann nicht verlangt werden, dass das Vorhaben für den Betrieb schlechthin unentbehrlich ist. Die bloße Förderlichkeit einerseits und die Unentbehrlichkeit andererseits bilden den äußeren Rahmen für das Merkmal des Dienens. Innerhalb dieses Rahmens muss darauf abgestellt werden, ob ein vernünftiger Landwirt - auch und gerade unter Berücksichtigung des Gebotes größtmöglicher Schonung des Außenbereichs - das Bauvorhaben mit etwa gleichem Verwendungszweck und mit etwa gleicher Gestaltung und Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb errichten würde, wobei hinzukommen muss, dass das Vorhaben durch diese Zuordnung zu dem konkreten Betrieb auch äußerlich erkennbar geprägt wird (BVerwG, Beschluss vom 3. Dezember 2012 - 4 B 56.12 - juris Rn. 4, m.w.N.). Die Nutzung des Vorhabens im Rahmen der landwirtschaftlichen Betriebsführung muss überwiegen (BVerwG, Urteil vom 16. Juni 1994 - 4 C 20.93 - juris Rn. 9, m.w.N.). Handelt es sich bei dem zur Genehmigung gestellten Vorhaben um ein Wohnhaus, so darf nicht der Zweck im Vordergrund stehen, im Außenbereich zu wohnen, sondern der sich aus den spezifischen Abläufen eines landwirtschaftlichen Betriebs ergebende Zweck ständiger Anwesenheit und Bereitschaft auf der "Hofstelle" (BVerwG, Beschluss vom 23. Dezember 1983 - 4 B 175.83 - juris Rn. 6, m.w.N.). Dem entsprechend kann ein Wohngebäude (eine Wohnung) für den Betriebsleiter vom Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erfasst sein (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 150. EL Mai 2023, BauGB § 35 Rn. 39), wenn seine ständige Anwesenheit vor Ort erforderlich ist. Insoweit reicht es aus, wenn die individuelle Wirtschaftsweise oder objektive Eigenarten des Betriebs eine Vorortpräsenz des Betriebsinhabers oder Betriebsleiters in so erheblichem zeitlichen Umfang nahelegen, dass das Wohnen im Außenbereich für den Betrieb in besonderer Weise dienlich und für den Betriebserfolg im Allgemeinen von Bedeutung ist (VGH BW, Urteil vom 15. Dezember 2010 - 8 S 2517/09 - juris Rn. 26)“ , (OVG LSA, Beschluss vom 14.11.2023 – 2 L 59/22.Z – juris, Rdnr. 14).

20 Unter Anwendung dieser auf den Gartenbaubetrieb des Klägers zu übertragender Maßstäbe dient das auf dem streitgegenständlichen Grundstück bereits errichtete Einfamilienhaus nicht dem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung. Es ist nicht ersichtlich und vom Kläger auch nicht vorgetragen, inwiefern die spezifischen Abläufe und die individuelle Wirtschaftsweise in einem solchen Betrieb es erfordern, dass der Kläger auf dem Grundstück ständig, das heißt Tag und Nacht anwesend sein muss. Die auf dem gegenüberliegenden Grundstück geplante Nordmanntannenschonung bedarf keiner so intensiven Kontrolle, Bewässerung und Pflege als dass daraus ein Bedürfnis für eine Wohnung vor Ort entstünde. Dies ist nicht mit der Anwesenheit etwa auf einer bäuerlichen Hofstelle vergleichbar. Zudem war auch im Rahmen des Vororttermins die Anlage einer Nordmanntannenschonung nicht im Ansatz zu erkennen. Vielmehr war dieses Gelände mit Wildwuchs bewachsen und es waren Koppeln zur Pferdehaltung vorhanden. Dass mit der Errichtung einer solchen Schonung, was eine Rodung des bisherigen Geländes bedeuten würde, in naher Zukunft begonnen werden sollte, war ebenfalls nicht erkennbar und hat selbst der Kläger auch auf Nachfrage nicht behauptet. Der deutliche Baufortschritt am Gebäude (fertiges Haus im Rohbau), welches nach den Angaben des Klägers dem Erhalt und der Bewirtschaftung dieser Schonung gelten sollte, steht dazu in keinem Verhältnis. Dass es sich bei dem bereits errichteten Gebäude im Stil eines Einfamilienhauses um ein Verwaltungsgebäude handelt, indem Konferenzen und andere fachliche Zusammenkünfte stattfinden sollen, ist ebenfalls nicht erkennbar. Ein solches reinen Verwaltungszwecken dienliches Gebäude dürfte wohl bereits in seiner für Verwaltungsbelange funktionalen Bauweise grundsätzlich nicht einem Einfamilienhaus entsprechen. Im Übrigen ist dabei schon nicht nachvollziehbar, warum ein solches Gebäude hier und nicht am eigentlichen Standort und Firmensitz des gartenbaulichen Betriebes des Klägers errichtet worden ist. Der Kläger führt diesen Gartenbaubetrieb seit dem Jahr 1992 über 30 Jahre am Standort Brunnenstraße der Beigeladenen, so dass sich hier auch die Frage stellt, warum nach so langjähriger Betriebsführung ein Verwaltungsgebäude für eine Gärtnerei ausgerechnet an einem ca. 500m entfernt liegenden, über einen unbefestigten Weg schwer erreichbaren Standort errichtet werden soll.

21 Zudem stehen dem Bauvorhaben auch öffentliche Belange entgegen. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange ist insbesondere anzunehmen, wenn die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten ist, § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB. Das ist vorliegend der Fall. Das errichtete Gebäude ergänzt den aus ca. fünf Wohngebäuden bestehenden Siedlungssplitter „Eisenhammer“. Richtig ist, dass durch das zusätzliche Wohngebäude keine Splittersiedlung entsteht. Durch das zusätzliche Wohngebäude wird sie aber verfestigt und erweitert. Für den Tatbestand des Befürchtens der Verfestigung einer Splittersiedlung reicht aus, dass die Gründe, die weiteren Vorhaben entgegengehalten werden könnten, an Überzeugungskraft einbüßen würden, wenn das jetzt beantragte Vorhaben nicht aus eben diesen Gründen versagt würde, das heißt, wenn mit der Genehmigung insoweit ein sof. Berufungsfall geschaffen würde. Mit der Versagung der Genehmigung soll bereits den Anfängen gewehrt werden, um die Entwicklung unorganischer Siedlungsstrukturen und damit jede Zersiedlung des Außenbereiches zu verhindern, vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.04.2014 – 4 B 5/14 – juris, Rdnr. 8. Die Wohngebäude Eisenhammer 1, 1A, 1B, 2, 3 und 4 mit weiteren Nebengebäuden liegen verstreut an dem unbefestigten Weg „Eisenhammer“. Weitere bauliche Anlagen, die zusätzlich zu der bereits vorhanden vereinzelten und verstreuten Bebauung hier errichtet werden würden, würden eine weitere Bebauung im Außenbereich begünstigen und ihr „Vorschub leisten“. Damit liegt auch ein entgegenstehender öffentlicher Belang vor. Darüber hinaus widerspricht das streitgegenständliche Bauvorhaben auch den Darstellungen des Flächennutzungsplanes der Beigeladenen im Sinne des § 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB. Denn der Ergänzungsflächennutzungsplan, in Kraft getreten am 22.02.2019, sieht für die betroffene Grundstücksfläche Eisenhammer 1c eine Grünfläche vor.

22 Soweit sich der Kläger darauf beruft, dass an gleicher Stelle ein gleichartiges Gebäude errichtet worden sei und es deshalb auf die o. g. entgegenstehenden öffentlichen Belange nicht ankommen könnte, dringt auch dieser Einwand nicht durch. Denn im Sinne des § 25 Abs. 4 Nr. 2a und c BauGB muss der vorhandene Altbestand zulässigerweise errichtet worden und von demjenigen, der im Zeitpunkt der Errichtung des Ersatzneubaus Eigentümer ist, für längere Zeit selbst genutzt worden sein. Daran fehlt es hier. Zur Begründung bezieht sich das Gericht auf die zutreffenden Ausführungen auf Seite 6 ff. des Widerspruchsbescheides des Landesverwaltungsamtes vom 07.10.2021.

23 Die Frage der vollständigen Erschließung – kein Anschluss an das öffentliche Abwassernetz - kann vorliegend dahinstehen, da das Vorhaben des Klägers weder ein privilegiertes Vorhaben im Außenbereich (§ 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) noch ein sonstiges Vorhaben im Außenbereich, dem keine öffentlichen Belange entgegenstehen, § 35 Abs. 2 BauGB darstellt.

II.

24 Das bereits im Rohbau errichtete Einfamilienhaus verstößt auch gegen bauordnungsrechtliche Vorgaben. Denn es hält die erforderliche Abstandsfläche von mindestens 3m auf dem streitgegenständlichen Grundstück selbst zum Wohnhaus des Nachbargrundstückes Eisenhammer 1 nicht ein. Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA sind vor den Außenwänden von Gebäuden Abstandsflächen freizuhalten. Diese müssen auf dem Grundstück selbst liegen und mindestens 3m betragen, § 6 Abs. 2 Satz 1, Abs. 5 Satz 1 BauO LSA. Einen solchen Abstand hält das errichtete Gebäude auf dem klägerischen Grundstück nicht ein. Das ergab eindeutig die durchgeführte Ortsbesichtigung. Das Gebäude ist bereits grenzständig zum Grundstück der Nachbarn errichtet. Die einzige Abstandsfläche zum Wohnhaus der Nachbarn bildet die Toreinfahrt, die bereits zum nachbarlichen Grundstück gehört. Demnach hält das streitgegenständliche Gebäude eine Abstandsfläche von 3m auf dem eigenen Grundstück zum Grundstück der Nachbarn nicht ein. Soweit der Kläger darauf verweist, dass er die Fenster in der grenzständigen Hauswand entfernen und den Dachüberstand zurückbauen wolle und so auch seinen Bauantrag gestellt habe, ist dies für die dennoch fehlende Einhaltung der gesetzlichen Abstandsfläche unerheblich. Die Eintragung einer durch den Nachbarn erteilten Baulast in das Baulastverzeichnis ist vorliegend genauso wenig erfolgt wie die Beantragung einer Abweichung durch den Kläger im Sinne des § 66 Abs. 1 BauO LSA, wobei der Beklagte davon ausgeht, dass eine solche Abweichung schon nicht zuzulassen sein dürfte.

25 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst, §§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO. Sie hat keinen Sachantrag gestellt und sich insoweit keinem Kostenrisiko ausgesetzt.

26 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

27 Beschluss

28 Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 20.000,00 Euro festgesetzt.

29 Gründe:

30 Nach § 52 Abs. 1 GKG ist im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen. In Anlehnung an Ziffer 9.1.1.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit geht das Gericht hier im Rahmen der Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung von einem Streitwert in Höhe von 20.000,00 Euro aus.