AG Halle (Saale) — 122 C 1716/10 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2010-11-30

Aktenzeichen: 122 C 1716/10

ECLI: ECLI:DE:AGHALLE:2010:1130.122C1716.10.0A

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 242 BGB, § 675 BGB, § 675j Abs 1 BGB, § 27 WoEigG

Rechtskraft: ja

Leitsatz

Hat der Verwalter nach Auflösung seines "Verwaltungskontos" und Überweisung des Restguthabens einen Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft für den Fall, dass in der Folgezeit einzelne Eigentümer die Lastschriften widerrufen und er gegenüber der kontoführenden Bank die Beträge ausgleichen muss?

Orientierungssatz

Der Wohnungseigentumsverwalter hat nach Auflösung seines "Verwaltungskontos" gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Ausgleichung von ihm nach Überweisung der "Abschlusszahlung" gegenüber der Bank beglichener Sollbeträge aus widerrufenen Lastschriften einzelner Eigentümer betreffend Wohngeldzahlungen. Dieser Anspruch folgt aus einer ergänzenden Auslegung des Verwaltervertrages unter Berücksichtigung von Treu und Glauben.

Tenor

1.) Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 620,00 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 9. April 2010 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2.) Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 7,5 %, die Beklagten 92,5 % zu tragen.

3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn die Klägerin nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1 Die Klägerin ist die ehemalige Verwalterin der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieses Vertragsverhältnis wurde zum 31.12.2009 zwischen den Parteien beendet.

2 Während der Dauer der Tätigkeit der Klägerin für die Beklagte führte diese unter ihrem Namen ein Verwaltungskonto für die Beklagte, welches u.a. zum Einzug der Wohngelder der einzelnen Eigentümer (im Rahmen des Lastschriftverfahrens), wie auch zum Bestreiten der laufenden Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft genutzt wurde.

3 Das von der Klägerin geführte Verwalterkonto löste diese vor dem Hintergrund der Beendigung des Vertragsverhältnisses zum 31.12.2009 auf und überwies den zu diesem Zeitpunkt verbliebenen Guthabenbetrag in Höhe von 6.971,15 € am 13. Januar 2010 an die Beklagte.

4 Wie ausgeführt wurden die Wohngeldverbindlichkeiten der einzelnen Eigentümer im Rahmen des Lastschriftverfahrens eingezogen. Unter anderem zog die Klägerin von einer Familie Ilona und Yvonne ..., Sondereigentümer in Bruchteilsgemeinschaft, am 9. Oktober 423,00 € zugunsten der Beklagten und am 3. November 2009 197,00 € ein. Diese Beträge schuldeten die Miteigentümer aus dem am 15.09.2009 beschlossenen "ergänzten Wirtschaftsplan" für das Kalenderjahr 2009. Eine Anfechtungsklage gegen den den Wirtschaftsplan feststellenden Beschluss wurde nicht erhoben.

5 Unter dem 29. Januar 2010 und 16.02.2010 veranlasste Familie ... die Rücklastschrift vorgenannter Beträge und ließ diese durch die ehemals das Verwalterkonto führende Bank zurückbuchen.

6 Die Klägerin erstattete der Bank die entsprechenden rückgebuchten Beträge.

7 Mit Schreiben des von der Klägerin eingeschalteten Prozessbevollmächtigten vom 31. März 2010 wurde die Beklagte zu einer Erstattung der rückgebuchten Beträge in Höhe von 620,00 € bis zum 8. April 2010 aufgefordert. Eine Zahlung erfolgte nicht.

8 Die Klägerin beantragt,

9 die Beklagten zu verurteilen, 620,00 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 9. April 2010 sowie 50,70 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit an die Klägerin zu bezahlen.

10 Die Beklagte beantragt,

11 die Klage abzuweisen.

12 Sie ist der Auffassung, gegenüber der Klägerin nicht zur Zahlung dieses Betrages verpflichtet zu sein.

13 Ein Widerruf der Lastschriften sei zu Recht erfolgt, da – was zwischen den Parteien unstreitig ist – die Klägerin lediglich eine Einzugsermächtigung für die monatlich zu zahlenden Wohngelder in Höhe von 150,00 € hatte.

Entscheidungsgründe

14 Die zulässige Klage ist bis auf einen Teil der geltend gemachten Nebenkosten begründet.

15 Die Klägerin hat einen Anspruch gegenüber dem beklagten Verband auf Auszahlung des Betrages, der der Höhe nach dem von der Familie ... zurückgebuchten Betrag entspricht.

16 Die Beklagte als (teil-)rechtsfähiger Verband, welcher Inhaber des Verwaltungsvermögens und damit auch der von den Eigentümern gezahlten, bzw. zu zahlenden Wohngelder ist, ist passiv legitimiert.

17 Der Anspruch der Klägerin ergibt sich aus der zwischen den Parteien geschlossenen, der "Abschlusszahlung" vom 13. Januar 2010 zugrundeliegenden Abrede.

18 Zwar haben die Parteien nach Beendigung des Verwaltervertrages im Rahmen der der "Abschlusszahlung" zugrunde liegenden Vereinbarung keine ausdrückliche Abrede für den Fall getroffen, dass einzelne im Rahmen des Lastschriftverfahrens eingezogene Wohngelder von den Miteigentümern (nach Überweisung der "Abschlusszahlung") wieder zurückgebucht werden.

19 Eine solche Abrede ergibt sich jedoch bei ergänzender Auslegung (unter Berücksichtigung von Treu und Glauben) der zwischen den Parteien geschlossenen, der Auszahlung des Verwaltungsvermögens durch die Klägerin zugrundeliegenden Vereinbarung.

20 Eine ergänzende Vertragsauslegung durch das Gericht ist vorliegend zulässig. Voraussetzung einer ergänzenden Vertragsauslegung ist immer das Vorhandensein einer "planwidrigen Unvollständigkeit" (vgl. BGH Z 127, Seite 138).

21 Eine solche ist regelmäßig dann gegeben, wenn die Parteien an einen bestimmten regelungsbedürftigen Punkt nicht gedacht haben und aus diesem Grund der Vertrag eine Bestimmung vermissen lässt, die –eigentlich- erforderlich ist, um den dem Vertrag zugrundeliegenden Regelungsplan zu verwirklichen (vgl. BGH, ZIP 07, 774).

22 So liegt der Fall hier.

23 Unstreitig haben die Parteien sich darauf geeinigt, dass nach Ende des Verwaltervertrages das auf dem von der Klägerin geführten Konto verbleibende Guthaben an die Beklagte ausgezahlt werden soll. Nicht bedacht haben die Parteien bei dieser Abrede allerdings die Problematik, dass dieses Guthaben nicht endgültig und vollständig der Klägerin zu diesem Zeitpunkt zustand, da – unstreitig – die Klägerin die Wohngeldschulden der Eigentümer im Rahmen eines Lastschriftverfahrens einzog. Durch diese Verfahrensweise stand der (positive) Saldo auf dem Verwaltungskonto zum Zeitpunkt der Auflösung dieses Kontos unter der auflösenden Bedingung, dass einzelne Eigentümer nachträglich die Zahlungsvorgänge nicht autorisieren werden (vgl. § 675 j, Abs. 1 BGB).

24 Dass diese Problematik den Parteien bei Auszahlung des Guthabens nicht bekannt war, beziehungsweise sie an eine solche Möglichkeit nicht dachten, liegt auf der Hand. Wäre den Parteien bewusst gewesen, dass der Klägerin die Wohngeldbeiträge nicht zwingend endgültig zur Verfügung stehen, wenn also beide bedacht hätten, dass auch noch nach Überweisung des Guthabens an die Beklagte es durchaus möglich ist, dass einzelne Eigentümer die jeweilige Lastschrift nicht autorisieren mit der Folge, dass die Klägerin ihrer Bank gegenüber zum Ausgleich der entsprechenden Beträge verpflichtet sein wird, hätten sie dies in ihrer der Schlusszahlung zugrundeliegenden Vereinbarung auch berücksichtigt. In diesem Fall hätten die Parteien dann auch eine entsprechende Regelung (Bspw.: "… sofern sich das zum Stichtag 31.12.2009 gegebene Guthaben nachträglich durch die Nichtautorisierung von Lastschriften ändert, wird die Beklagte die Differenz der Klägerin erstatten…") aufgenommen.

25 Wegen dieser aufgezeigten Regelungslücke war das Gericht gehalten, durch Aufnahme einer den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Regelung einen sachgerechten Ausgleich herbeizuführen.

26 Zur Überzeugung des Gerichtes kommt eine Regelung, wie sie oben dargestellt wurde, der Interessenlage beider Parteien am nächsten. Die Beklagte als Inhaberin der Wohngeldansprüche gegenüber den einzelnen Eigentümern kann sich ein weiteres im Rahmen einer Wohngeldklage die an die Klägerin zurückzuerstattenden Beträgen von den die Lastschriften nicht autorisierenden Eigentümern einklagen. Denn diese können sich dann nämlich gegenüber der Beklagten nicht mehr auf den Erfüllungseinwand hinsichtlich der nicht autorisierten Lastschriften berufen und schulden (wieder) die entsprechenden Wohngelder.

27 Vor diesem Hintergrund kann die Klägerin der den Betrag, der in beiden nicht autorisierten Lastschriften in Höhe von 423,00 € und 197,00 € entspricht, von der Beklagten beanspruchen.

28 Unerheblich hierbei ist der Einwand der Beklagten, die Klägerin habe im Rahmen der Einziehung der Lastschriften die ihr erteilte Ermächtigung überschritten.

29 Unstreitig schulden die entsprechenden Miteigentümer den gesamten von der Klägerin eingezogenen Betrag gegenüber der Beklagten als Hausgeld (der entsprechende Beschluss Wirtschaftsplan 2009 wurde nicht angefochten) und ebenso unstreitig wären die entsprechenden Eigentümer bei Autorisierung der Lastschrift gegenüber der Beklagten hinsichtlich der Wohngelder auch frei geworden.

30 Die Beklagte war daher entsprechend der Klageforderung zu verurteilen.

31 Zinsen schuldet die Beklagte ab dem 09.04.2010, da sie sich infolge des Aufforderungsschreibens der klägerischen Prozessbevollmächtigten vom 31.03.2010 diesen Zeitpunkt in Verzug befand (§§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB).

32 Die Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten kann die Klägerin jedoch nicht von der Beklagten begehren. Als einzig mögliche Rechtsgrundlage kommen die Normen zum Verzug in Betracht.

33 §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB setzt der Schadensersatzanspruch jedoch voraus, dass der entsprechende Schaden erst infolge des Verzuges eingetreten ist, was wiederum verlangt, dass der Schuldner bei Beauftragung zur außergerichtlichen Einziehung einer Forderung bereits sich in Verzug befindet, da Zahlungspflicht des Gläubigers, wenn auch noch nicht fällig, bereits mit der Beauftragung des anwaltlichen Beistandes begründet wird.

34 Als – einzige – verzugsbegründende Maßnahme in vorliegendem Rechtsstreit kann das Schreiben der klägerischen Prozessbevollmächtigten vom 31.03.2010 gesehen werden. Dies begründete jedoch einen Verzug der Beklagten lediglich zum 09.04.2010. Bei Beauftragung der klägerischen Prozessbevollmächtigten befand sich die Beklagte demgemäß noch nicht in Verzug. Eine Erstattung der von der Klägerin dafür aufgewendeten Kosten scheidet daher aus.

35 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.