AG Halle (Saale) — 93 C 2291/10 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2010-12-16

Aktenzeichen: 93 C 2291/10

ECLI: ECLI:DE:AGHALLE:2010:1216.93C2291.10.0A

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 545 BGB, § 124 Nr 1 ZPO

Orientierungssatz

1. Ein Wohnraummietverhältnis lebt nach Kündigung des Mieters nicht dadurch (konkludent) wieder auf, dass beide Seiten monatelange die Vertragspflichten erfüllen, wenn im Mietvertrag die Anwendung des § 545 BGB wirksam abbedungen worden ist, und der Mieter sich überdies vergeblich um eine schriftliche Bestätigung des Vermieters, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, bemüht hat (Abgrenzung OLG Düsseldorf, 25. Oktober 2001, 10 U 122/00) (Rn.14) .

2. Der Räumungsanspruch des Vermieters nach erfolgter Kündigung ist nicht verwirkt, wenn zwischen Kündigung und Erhebung der Räumungsklage noch kein Jahr vergangen ist (Rn.15) .

3. Schildert der beklagte Mieter in der mündlichen Verhandlung den Sachverhalt abweichend von der Sachverhaltsdarstellung in der Klageerwiderung, so rechtfertigt dies gemäß § 124 Nr. 1 ZPO die Aufhebung der Prozesskostenhilfebewilligung, wenn der Vortrag in der Klageerwiderung Grundlage der Bewilligung war, nach dem neuen Vortrag in der mündlichen Verhandlung die Klage aber ohne Beweiserhebung begründet ist (Rn.18) .

Tenor

1.) Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung in der G…straße…, … H…, 3. Obergeschoss, Wohnungsnummer 39, bestehend aus vier Zimmern, Küche, Bad mit Toilette und Korridor mit einer Gesamtgröße von ca. 102 qm zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

2.) Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2011 bewilligt.

3.) Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

4.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1 Die Klägerin verlangt Räumung einer Mietwohnung.

2 Der Beklagte mietete von der J… GmbH eine Wohnung im Haus G…straße … in H… zu einer monatlichen Miete von 565,00 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag Bl. 4 – 10 d. A. verwiesen. In der Folgezeit wurde die Klägerin Eigentümerin des Mietobjekts und trat in den Mietvertrag ein.

3 Der Beklagte zahlte im Februar 2009 die Miete nicht. Im übrigen minderte der Beklagte die Miete wegen von ihm behaupteter Mängel der Mietsache.

4 Mit Schreiben an die Klägerin vom 14. Juli 2009 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben Bl. 11 d. A. verwiesen. In der Folgezeit versuchte der Beklagte, die Klägerin bzw. deren Hausverwalter M… H… zu veranlassen, dass er doch in der Wohnung bleiben kann. Der Beklagte bat, wenn auch erfolglos, die Klägerin mehrmals um ausdrückliche Bestätigung, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

5 Mit der Klage vom 24. Juni 2010, bei Gericht eingegangen am 25. Juni 2010 und dem Beklagten zugestellt am 16. Juli 2010, verlangt die Klägerin Räumung der Wohnung auf Grund der vom Beklagten selbst ausgesprochenen Kündigung. Hilfsweise hat die Klägerin in der Klage den Mietvertrag wegen Zahlungsverzuges außerordentlich gekündigt. Hierzu behauptet die Klägerin, der Beklagte habe auch im Oktober 2008 die Miete nicht bezahlt.

6 Die Klägerin beantragt,

7 den Beklagten zu verurteilen, die in der G…straße … in … H…, 3. OG gelegene Wohnung Nr. 39, bestehend aus vier Zimmern, Küche, Bad mit Toilette, Korridor, mit einer Gesamtgröße von ca. 102 qm, sofort geräumt an die Klägerin herauszugeben.

8 Der Beklagte beantragt,

9 die Klage abzuweisen.

10 Der Beklagte behauptet, die Miete für Oktober 2008 sei gezahlt. Im übrigen ist der Beklagte der Ansicht, das Mietverhältnis zwischen den Parteien sei durch schlüssiges Verhalten neu begründet worden.

11 Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25. November 2010 verwiesen.

Entscheidungsgründe

12 Die Klage ist begründet. Anspruchsgrundlage ist § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die vom Beklagten selbst ausgesprochene Kündigung beendet worden. Das Mietverhältnis wurde auch nicht gemäß § 545 BGB stillschweigend verlängert, da diese Bestimmung in § 2 Abs. 3 des Mietvertrages wirksam abbedungen worden ist.

13 Es ist auch nicht durch schlüssiges Verhalten ein neues Mietverhältnis begründet worden. Das zögernde und hinhaltende Verlangen der Klägerin bzw. von M… H… („erst mal abwarten“ und „mal sehen“) konnte der Beklagte keinesfalls als Annahme seines Angebotes auf Abschluss eines neuen Mietvertrages werten, zumal der Beklagte selbst sich mehrmals ergebnislos um eine – von ihm offenbar für erforderlich gehaltene – ausdrückliche schriftliche Bestätigung bemüht hat. Aus der Tatsache, dass der Beklagte die von ihm erbetene ausdrückliche schriftliche Bestätigung nicht erhalten hat, musste ihm klar sein, dass die Klägerin das Mietverhältnis mit ihm gerade nicht fortsetzen wollte.

14 Insbesondere haben die Parteien nicht das Mietverhältnis durch monatelange beiderseitige Erfüllung konkludent wiederaufleben lassen im Sinne des Urteils des OLG Düsseldorf vom 25. Oktober 2001 (Az. 10 U 122/00, zitiert nach juris). Es erscheint schon zweifelhaft, ob dem bloßen Entgegennehmen der Miete ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert beizumessen ist, zumal die Mietzahlung ja auch als Zahlung von Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB verstanden werden kann. Jedenfalls würde die Annahme eines derartigen konkludenten Wiederaufleben-Lassens des Mietverhältnisses (zwar nicht von der dogmatischen Konstruktion, aber faktisch) auf eine Anwendung des § 545 BGB hinauslaufen, den die Parteien gerade wirksam abbedungen haben. Im übrigen musste dem Beklagten, der sich vergeblich um eine ausdrückliche schriftliche Bestätigung darüber, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, bemüht hat, gerade aus diesem Grunde, dass er eben die erbetene ausdrückliche Bestätigung nicht erhalten hat, klar sein, dass die Klägerin das Mietverhältnis mit ihm eben nicht fortsetzen will.

15 Der Räumungsanspruch der Klägerin ist auch nicht verwirkt. Zwischen der Kündigung des Beklagten und der Klageerhebung lag noch kein so langer Zeitraum, dass man davon ausgehen kann, dass die Klägerin einen Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen hat, dass sie aus der Kündigung des Beklagten keine Rechte mehr herleiten will. Liegt zwischen Kündigung und Räumungsklage noch kein Jahr, wird man im Regelfall von einer Verwirkung des Räumungsanspruchs nicht ausgehen können.

16 Das Gericht hält es für angemessen, gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO dem Beklagten von Amts wegen ausnahmsweise eine relativ lange Räumungsfrist zu gewähren. Bei der insoweit erforderlichen Abwägung ist zu bedenken, dass es einerseits dem Beklagten trotz des insgesamt entspannten Wohnungsmarktes in Halle offenbar schwer fällt, eine neue Wohnung zu finden, dass aber andererseits die Klägerin offenbar jedenfalls seit geraumer Zeit durchgehend die vertraglich vereinbarte Miete in ungeminderter Höhe bezahlt bekommt und der Klägerin mit der ARGE SGB II auch ein zahlungskräftiger Mietschuldner zur Verfügung steht. Auch sonst ergeben sich aus dem Vortrag der Klägerin keine Gründe, warum es ihr nicht zuzumuten ist, den Beklagten noch ein knappes halbes Jahr als Nutzer ihrer Wohnung hinzunehmen. Mietwidriges Verhalten wird dem Beklagten nicht zur Last gelegt. Zudem hat der Beklagte ausweislich seines PKH-Antrages vier Kinder, das jüngste noch kein Jahr alt. Auch dies rechtfertigt bei den genannten Umständen, dem Beklagten ausnahmsweise eine großzügige Räumungsfrist zu gewähren.

17 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

18 Gemäß § 124 Nr. 1 ZPO ist die Prozesskostenhilfebewilligung für den Beklagten aufzuheben. Prozesskostenhilfe ist dem Beklagten deshalb bewilligt worden, weil er in der Klageerwiderung vorgetragen hat, dass er sich bei einer Besprechung Ende November / Anfang Dezember 2009 mit M… H… dahingehend geeinigt habe, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, und hierfür Zeugenbeweis angeboten hat. In der mündlichen Verhandlung hat der Beklagte eingeräumt, dass es eine solche Absprache mit M… H… gerade nicht gegeben hat und dass M… H… ihn nur hingehalten hat und die Fortsetzung des Mietverhältnisses gerade nicht bestätigt hat. Damit steht fest, dass der Vortrag in der Klageerwiderung, auf dessen Grundlage das Gericht dem Beklagten Prozesskostenhilfe bewilligt hat, falsch war. Hätte das Gericht den wahren Sachverhalt gekannt, hätte es dem Beklagten aus den Gründen dieses Urteils keine Prozesskostenhilfe bewilligt.

19 Beschluss

20 1.) Der Streitwert wird auf 6.780,00 € festgesetzt.

21 2.) Die Bewilligung der Prozesskostenhilfe für den Beklagten wird aufgehoben