BGH VIII ZR 129/15•Minimum amount in non-admission appeal over lease termination
BGH VIII ZR 129/15Bgh / Civil Chamber 88 de dez. de 2015Inadmissible
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The Federal Court of Justice dismissed the defendant’s non-admission appeal as inadmissible. In a dispute about eviction from residential premises under an indefinite lease, the complaint value is calculated under §§ 8, 9 ZPO as 3.5 times the annual net rent. On that basis, the value here was only EUR 17,039.82 and thus below the threshold of EUR 20,000 under § 26 Nr. 8 EGZPO. Monthly advance payments for operating costs were not included in the valuation because they are not part of the rent for the use of the property.
§ 26 Nr. 8 EGZPO; §§ 8, 9 ZPO: In a non-admission appeal, the decisive value in dispute in an eviction case concerning a residential lease of indefinite duration is generally 3.5 times the annual net rent. Monthly advance payments for operating costs do not count toward the value because, under § 8 ZPO, only the consideration for the transfer of use is relevant; advance payments merely regulate the manner of payment for ancillary expenses and are not rent in the valuation sense. A separate valuation rule for ancillary costs under § 41 GKG does not govern the appeal value under § 8 ZPO.
Entscheidungsdatum: 2015-12-08
Aktenzeichen: VIII ZR 129/15
ECLI: ECLI:DE:BGH:2015:081215BVIIIZR129.15.0
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 26 Nr 8 ZPOEG, § 8 ZPO, § 9 ZPO
Vorinstanz: vorgehend LG Köln, 21. Mai 2015, Az: 1 S 308/09vorgehend AG Köln, 20. September 2009, Az: 217 C 160/09nachgehend BGH, 1. März 2016, Az: VIII ZR 129/15, Anhörungsrüge
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Mindestbeschwer für die Nichtzulassungsbeschwerde: Bemessung im Streit über das Bestehen eines Mietverhältnisses von unbestimmter Dauer; Berücksichtigung von Betriebskostenvorauszahlungen
Die Beschwerde des Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 21. Mai 2015 wird auf seine Kosten als unzulässig verworfen.
Streitwert: 4.868,52 €.
1 Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil die mit der Revision geltend zu machende Beschwer von über 20.000 € nicht erreicht ist (§ 26 Nr. 8 EGZPO). Die (Rechtsmittel-)Beschwer des Beklagten, der sich gegen die Räumung seiner Wohnung wendet, beträgt angesichts der vereinbarten Nettomiete von monatlich 405,71 € (nur) 17.039,82 € (42 Monate x 405,71 €). Denn nach der ständigen Rechtsprechung des Senats bestimmt sich der Wert der Beschwer in einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete, wenn es sich - wie hier - um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt (zuletzt Senatsbeschlüsse vom 16. September 2015 - VIII ZR 135/15, WuM 2015, 681 Rn. 3; vom 3. März 2015 - VIII ZR 279/14, WuM 2015, 313 Rn. 2; jeweils mwN).
2 Entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde erhöhen die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 112,48 € den Beschwerdewert nicht. Denn für die Wertbemessung kommt es, wie auch der Wortlaut des § 8 ZPO zeigt, auf das für die Gebrauchsüberlassung zu zahlende Entgelt an. Dazu zählen vereinbarte Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht. Deren Vereinbarung regelt vielmehr lediglich die Zahlungsweise für außerhalb des geschuldeten Entgelts anfallende zusätzliche, ganz überwiegend vom jeweiligen Verbrauch abhängige Leistungen, die im Verkehr nicht als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung angesehen werden. Eine solche Nebenkostenvereinbarung gibt deshalb auch keinen bei der Wertbemessung zu berücksichtigenden Aufschluss darüber, welche über die eigentliche Miete hinausgehenden Beträge der Mieter nach erforderlicher Abrechnung tatsächlich schuldet (vgl. BGH, Beschlüsse vom 2. Juni 1999 - XII ZR 99/99, NJW-RR 1999, 1385 unter I 2; vom 11. Dezember 2008 - III ZB 53/08, NJW-RR 2009, 775 Rn. 10; Saenger/Bendtsen, ZPO, 6. Aufl., § 8 Rn. 5).
3 Das gilt ungeachtet des Umstandes, dass nach § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG bei einem Streit über das Bestehen eines Mietverhältnisses das zur Wertbemessung anzusetzende einjährige Entgelt neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann umfasst, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden. Selbst wenn diese Begriffsbestimmung für die Bestimmung des Rechtsmittelstreitwerts nach § 8 ZPO übernommen werden könnte (offen gelassen von BGH, Beschluss vom 11. Dezember 2008 - III ZB 53/08, aaO Rn. 11), könnte sie abgesehen von der damit einhergehenden Vereinfachung der Wertberechnung allenfalls als Ausdruck dessen gewertet werden, dass der Verkehr in solch einem Fall - anders als hier - die ununterscheidbar vereinbarte Pauschalmiete als das für die Gebrauchsüberlassung geschuldete und demgemäß in die Wertberechnung einzustellende Entgelt ansieht.
Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider
Dr. Bünger Kosziol
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Whether the non-admission appeal was admissible under the statutory minimum amount.
The complaint was inadmissible because the relevant value in dispute did not exceed EUR 20,000.
In an eviction dispute concerning a lease for an indefinite term, the value of the complaint is calculated under §§ 8, 9 ZPO as 3.5 times the annual net rent. That produced only EUR 17,039.82 here, based on the monthly net rent of EUR 405.71.
Whether monthly advance payments for operating costs increase the appeal value.
They do not increase the value in dispute.
For valuation under § 8 ZPO, only the consideration for the grant of use counts. Agreed advance payments for ancillary costs are not part of that consideration; they are only a payment method for separately incurred ancillary expenses.
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