BGH VIII ZR 218/11•Heating and utility charges: floor-area allocation with 15% reduction
BGH VIII ZR 218/11Bgh / Civil Chamber 813 de mar. de 2012Withdrawn
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The Federal Court indicated that it intended to reject the defendant's revision by unanimous order under § 552a ZPO. It held that the appeal offered no ground for admission and no prospect of success. The tenant's objections to the formal validity of the utility charge statements failed, including the heating and warm-water calculation and the grouping of water-related items. Where consumption-based billing was contractually agreed but meter readings were not taken and billing by consumption was therefore impossible, billing by floor area was still permissible, with a possible 15% reduction for the landlord's breach. The revision proceedings were ultimately terminated by withdrawal.
§ 552a ZPO; utility charge accounting where contractually agreed consumption-based billing is impossible because meter readings were not taken; the landlord may then bill by floor area, and a reduction may be considered to compensate for the contractual breach. A lumping of water-related items in one statement does not, as such, render the accounting formally invalid if the applicable allocation key is uniformly applied and the statement remains comprehensible. Heating and warm-water accounting satisfies the formal requirements where the relevant components are properly traceable; a further reduction requires substantiated damage beyond the deduction already applied.
Entscheidungsdatum: 2012-03-13
Aktenzeichen: VIII ZR 218/11
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 556 BGB, § 12 HeizkostenV
Vorinstanz: vorgehend LG Itzehoe, 27. Mai 2011, Az: 9 S 118/10, Urteilvorgehend AG Pinneberg, 26. August 2010, Az: 61 C 134/08
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Abrechnung nach Wohnfläche statt nach Verbrauch; Kürzung des Abrechnungsbetrags um 15%
Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die Frage, ob eine Abrechnung bezüglich der nach einheitlichem Umlageschlüssel abgerechneten Kosten für Wasser, Abwasser und Entwässerung aus formellen Gründen unwirksam ist, wenn sie in einer Position zusammengefasst ist, ist nicht grundsätzlicher Natur. Sie lässt sich vielmehr anhand der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, NZM 2009, 698 Rn. 18 f.) ohne weiteres in der Weise beantworten, wie es auch das Berufungsgericht getan hat. Auf die weitere vom Berufungsgericht genannte Zulassungsfrage (analoge Anwendung von § 12 HeizkostenV bei vertragswidrig unterbliebener Erfassung des Wasserverbrauchs) kommt es in der Revisionsinstanz nicht an, da die durch die Entscheidung des Berufungsgerichts insoweit beschwerte Klägerin kein Rechtsmittel eingelegt hat.
2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Klägerin der Nachzahlungsbetrag aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 bis 2007 in dem zugesprochenen Umfang zusteht. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Abrechnungen der Klägerin auch bezüglich der Heizkosten und der darin enthaltenen Ermittlung der Kosten für Warmwasser den an sie zu stellenden formellen Anforderungen genügt, steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. nur zuletzt Senatsurteil vom 26. Oktober 2011 - VIII ZR 268/10, WuM 2012, 25 Rn. 13).
3 Auch die Zusammenfassung der einheitlich nach dem Maßstab der Wohnfläche abgerechneten Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser begegnet, wie das Berufungsgericht unter zutreffender Anwendung der Rechtsprechung des Senats richtig gesehen hat, keinen Bedenken aus formellen Gründen. Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht rechtsfehlerhaft, dass das Berufungsgericht der Klägerin auf der Grundlage der nach Wohnfläche abgerechneten Kosten überhaupt Kosten für Wasser und Abwasser zugestanden hat, obwohl diese nach der vertraglichen Vereinbarung verbrauchsabhängig abzurechnen waren. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist die Ablesung der Wasserzähler unterblieben und eine Abrechnung nach Verbrauch deshalb nicht mehr möglich. Daraus folgt aber nicht, dass die Beklagten mangels der vertraglich vereinbarten Abrechnung nach Verbrauch überhaupt keine Wasserkosten schulden. Vielmehr bleibt in einem solchen Fall nur eine Abrechnung nach dem Maßstab der Wohnfläche, wobei grundsätzlich eine Kürzung des sich daraus ergebenden Abrechnungsbetrages unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzanspruchs infolge einer Vertragsverletzung (unterbliebene Verbrauchserfassung) in Betracht kommen dürfte. Dafür, dass ein solcher Schaden höher gewesen wäre als der vom Berufungsgericht durch die analoge Anwendung von § 12 HeizkostenV ohnehin berücksichtigte Abzugsbetrag von 15 %, ist nichts ersichtlich; vom Berufungsgericht insoweit übergangenen Sachvortrag der Beklagten zeigt die Revision nicht auf.
4 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Frellesen Dr. Milger
Dr. Hessel Dr. Schneider
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
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Whether the revision should be allowed in a case about utility charge accounting for water, wastewater, drainage, and heating costs.
No reason existed to allow the revision; the appellate court's assessment was consistent with the Senate's case law.
The objections raised were either already settled by prior case law or irrelevant in light of the claimant's lack of a further remedy on that point.
Whether the utility charge statements met the formal requirements despite lumping certain water-related items together and accounting heating/warm water costs in the way used.
Yes; the statements satisfied the formal requirements.
The court relied on its settled case law that the form of the statement was unobjectionable and that the heating and warm-water calculation also complied with formal requirements.
Whether water and wastewater costs could be billed by floor area although the contract provided for consumption-based billing.
Yes; where consumption recording failed and billing by consumption was no longer possible, billing by floor area remained permissible, subject to a possible damages-based reduction.
The unchallenged findings showed that the water meters had not been read, making consumption billing impossible. This did not eliminate the tenant's duty to bear water costs; instead, floor-area allocation applied, with a potential reduction for the landlord's contractual breach. The 15% deduction already applied sufficiently reflected any damage shown.
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