Amtsgericht Warendorf — 5 C 511/20 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2022-02-11

Aktenzeichen: 5 C 511/20

ECLI: ECLI:DE:AGWAF1:2022:0211.5C511.20.00

Dokumenttyp: Urteil

Spruchkörper: Richter/in am Amtsgericht

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, den Klägern ein Angebot zum Verkauf (Verkaufsanbahnung eines Grundstücksgeschäfts) eines 4,80m breitem Teilstücks der städtischen privaten Grünfläche entlang ihres Grundstücks anstatt eines Teilstücks, welches im Norden 4,50 m und im Süden 5m misst, zu den Bedingungen des Kaufangebotes vom 21.08.2020 zu unterbreiten.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 62% und die Beklagte zu 38 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung eine Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

Amtsgericht Warendorf IM NAMEN DES VOLKES Urteil

In dem Rechtsstreit

1. der Frau D., Z.-straße in Q.,

2. des Herrn B., Z.-straße in Q.,

Kläger,

gegen

das J., P.-straße in Q.,

Beklagten,

hat das Amtsgericht Warendorf auf die mündliche Verhandlung vom 27.01.2022 durch die Richterin O.

für Recht erkannt:

Die Beklagte wird verurteilt, den Klägern ein Angebot zum Verkauf (Verkaufsanbahnung eines Grundstücksgeschäfts) eines 4,80m breitem Teilstücks der städtischen privaten Grünfläche entlang ihres Grundstücks anstatt eines Teilstücks, welches im Norden 4,50 m und im Süden 5m misst, zu den Bedingungen des Kaufangebotes vom 21.08.2020 zu unterbreiten.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 62% und die Beklagte zu 38 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung eine Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten über den Inhalt eines beabsichtigten Verkaufs eines Grünstreifens, der entlang des Grundstücks der Kläger verläuft.

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks Z.-straße in Q. (Gemarkung H.-straße). Sie bezogen die darauf erbaute Immobilie im Jahr 2002. An das Grundstück der Kläger grenzt östlich eine im Eigentum der Beklagten stehende Fläche, das Flurstück N01. Die Grundstücksgrenze der Kläger beläuft sich entlang dieses Flurstücks auf 31m Länge. Die südlich zum Klägergrundstück gelegenen Grundstücke der Nachbarn, die Flurstücke mit den Nummern N04, N05 und N06 grenzen ebenfalls an das Flurstück der Beklagten mit der Nummer N01. Das Flurstück N01 läuft leicht konisch zu und ist hinter dem Grundstück der Kläger etwa 15,5m breit. Es bildet den Übergang der Wohngrundstücke zur anschließenden Ackerfläche. Der Bebauungsplan Nr. N02 „X.-straße“ (rechtskräftig am 29.06.2001) setzt hier eine Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft fest. Auf einem 4m breiten Streifen des Flurstücks N01 entlang ihres Grundstücks bepflanzten die Kläger die Fläche mit Bäumen, Sträuchern und Büschen. Sie wässerten und pflegten die Bepflanzung. Vor dem 4m breiten Streifen befand sich ein ca. 2m breiter Streifen mit Bewuchs von Kleingehölzen und Brennnesseln. Es schloss sich Brennnesselbewuchs und Wiese an. Auch drei südlich gelegenen Nachbarn der Kläger bepflanzten einen Streifen des Flurstücks N01 mit Sträuchern und anderen Gehölzen und pflegten diese. Hinter den südlich des Klägergrundstücks liegenden Grundstücken der Nachbarn läuft, anders als bei den Klägern, auf dem Flurstück N01 ein Radweg entlang. Auf der östlichen Seite des Radweges verlaufen ein Zaun und ein Abwassergraben. Der Radweg mündet in einen Fuß- und Radweg, der südlich des Klägergrundstücks zwischen diesem und dem direkten Nachbarn (Flurstück N04) liegt. Wegen der Einzelheiten der örtlichen Gegebenheiten wird auf die Anlagen K1 und K2, Bl. 13 und 14 d.A., verwiesen. Mit Bebauungsplan Nr. N03 (Baugebiet „C.-straße“) ist ein Neubaugebiet nördlich des Grundstücks der Kläger geplant. In diesem Zuge soll der Radweg hinter dem Grundstück der Kläger verlängert werden und das Neubaugebiet anschließen. Die Planung sah zunächst den Verlauf des Radweges dergestalt vor, dass dieser im Bereich des bisherigen Endes eine S-Kurve zeichnet und mit weniger Abstand hinter dem klägerischen Grundstück entlangführt als hinter den Grundstücken der südlichen Nachbarn. Die Beklagte benötigt zur Errichtung des Radweges einen 2,50m breiten Streifen zzgl. jeweils 1,60m seitlich am Radweg zur Pflege (insgesamt 5,70m). Ebenfalls bringt die Planung des Neubaugebietes die Errichtung eines Grabens und eines Regenrückhaltebeckens mit sich; darüber hinaus ist das Verlegen von Rohren erforderlich. Diese Planungen sollen auf dem Flurstück der Beklagten Nr. N01 erfolgen. In den Jahren 2017 und 2019 suchten die Kläger das Gespräch mit der Beklagten, um zu besprechen, wie der Landschaftsschutzstreifen trotz der geplanten Verlängerung des Rad- und Fußweges bestehen bleiben kann und wie der Verlauf dieses Weges aussehen könne. In diesem Zusammenhang nahm die Beklagte in die Abwägungstabelle (vgl. Anl. K18, Bl. 72 ff. d.A.) zum Bebauungsplan Nr. N03, die dem Rat in der betreffenden Sitzung als Beschlussvorlage vorgelegt wurde, auf, dass die zu gestaltende Grünfläche auf dem Flurstück N01 nicht Bestandteil des Bebauungsplans sei und die Wegedarstellung des geplanten Fuß- und Radweges nachrichtlich sei und sich bei der Bauausführung anpassen lasse. Die Grünfläche diene dem Puffer zwischen Wohnnutzung und offener Landschaft. Die Grünfläche mit Zweckbestimmung Park diene hauptsächlich den Anwohnern des Gebietes und den Nutzern des Weges. Aus Nr. 8.3 der Begründung des Entwurfs des Bebauungsplanes Nr. N03 ergibt sich, dass der Landschaftsschutzstreifen auf dem Flurstück N01 der Kammmolchpopulation, dem Turmfalken und dem Wanderfalken sowie sporadisch dem Sperber diene (vgl. Anl. K21, Bl. 80 ff. d.A.).

Anwohner äußerten den Wunsch, einen Teil der (von ihnen bepflanzten) Fläche zwischen ihren Gärten und dem bestehenden Radweg zu erwerben. Die Beklagte machte den vier Anliegern, u.a. den Klägern, ein entsprechendes Kaufangebot: mit Schreiben vom 21.08.2020 unterbreitete die Beklagte den Klägern ein Angebot, ihnen von dem Flurstück N01 einen entlang des klägerischen Grundstücks verlaufenden Streifen von 2m Breite zu einem Preis von 12 €/m² zu verkaufen. Aus der dem Angebotsschreiben beigefügten Skizze ergibt sich, dass die Beklagte plant, mit einem Abstand von 10,50m zur Grundstücksgrenze der Kläger einen Graben anzulegen. Von der Grundstücksgrenze der Nachbarn bis zur Zauneinfriedung des Abwassergrabens ist das Flurstück 10,60m breit. Wegen der Einzelheiten des Angebotes und der Skizze wird auf die Anlage K4, Bl. 33 ff. d.A. verwiesen. Die Kläger antworteten der Beklagten unter dem 02.09.2020, dass sie das Angebot annehmen und bekundeten gleichzeitig ihr Interesse, einen 4m breiten Streifen zu kaufen, um den Landschaftsschutzstreifen zu erhalten sowie fragten nach, warum die direkten Nachbarn 3m angeboten bekommen, während sie selbst nur 2m angeboten bekommen (vgl. Schreiben der Kläger vom 02.09.2020, Anl. K5, Bl. 36 ff. d.A.). Mit Schreiben vom nächsten Tage forderten die Kläger die Beklagte auf, ihnen ein Angebot über den Verkauf eines 4m-breiten Streifens zu machen (vgl. Anl. K13, Bl. 54 d.A.). Unter dem 04.09.2020 wandten sich die Kläger an die Untere Naturschutzbehörde, welche eine Prüfung zusagte in Bezug auf den Bestand des Landschaftsschutzstreifens (vgl. Anl. K10, Bl. 44ff. d.A.). Weiterer vorgerichtlicher Schriftverkehr zwischen den Parteien führte nicht zu einer Einigung. Mit den weiteren Anliegern einigte sich die Beklagte auf den Verkauf eines ca. 5m breiten Streifens vor den jeweiligen Gärten; die Verträge sind mittlerweile notariell beurkundet; die Eigentumsübertragung hat stattgefunden. Den Nachbarn vom G.-straße 17 wurde eine Fläche von 113m² übertragen; es handelt sich um das neue Flurstück mit der Nummer 519. Bei einer Grundstückslänge von 24,74m ergibt sich eine durchschnittliche Breite von 4,5m, wobei das verkaufte Flurstück im Süden 5,3m breit ist und im Norden entsprechend dem abknickenden Radweg abgeschrägt ist. Die Nachbarn vom G.-straße 18 erwarben eine Fläche von 124m² (Flurstück mit der Nr. 520). Bei einer Länge des Flurstücks von 23,36m ergibt sich eine durchschnittliche Breite von 5,3m. Den Nachbarn vom G.-straße 16 wurde ein Flurstück mit einer Größe von 182m² verkauft (Flurstück Nr. N07). Das Flurstück ist 30,4m lang und hat eine durchschnittliche Breite von 5,98m, wobei das verkaufte Flurstück im Süden etwa 7,3m breit ist und im Norden auch wegen des abknickenden Radweges abgeschrägt ist. Wegen der Einzelheiten der Größen und Anordnungen der an die Nachbarn verkauften Flächen wird auf den Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Bl. 239 d.A., verwiesen. Mit E-Mail vom 13.09.2020 bot die Beklagte den Klägern einen 2,90m breiten Streifen zum Verkauf an. Sie führte in der Nachricht aus, dass der Beklagten ein Mindeststreifen von 7,60m Breite verbleiben müsse. Wegen der Einzelheiten dieser Nachricht wird auf die Anlage K27, Bl. 121 ff. d.A. verwiesen. Die Kläger nahmen diese Mail erst am 05.11.2020 zur Kenntnis. Auf die Frage, ob die Beklagte weiter an dem Angebot festhalte und dies bis zum 14.11.2020 mitteilen möge, erhielten die Kläger keine Antwort. Unter dem 15.11.2020 erhoben die Kläger eine weitere Klage beim Verwaltungsgericht Münster (Az.: 2 K 2647/20), mit der sie den Beschluss der Beklagten, den Radweg leicht versetzt Richtung Norden weiter zu führen, angriffen. Im Frühjahr 2021 wurden Vermessungs- und Rodungsarbeiten auf dem Flurstück N01 im Bereich der Nachbargrundstücke vorgenommen. Die Kläger erweiterten ihr Begehr von insgesamt 4m auf insgesamt 5m. Mit Schreiben vom 30.03.2021 bot die Beklagte den Klägern erneut den Kauf eines 2,90m breiten Streifens an. Mitte April 2021 begannen die Bauarbeiten zu dem geplanten Regenrückhaltebecken. Am 03.05.2021 fand im Rahmen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens ein Ortstermin an der Grundstückgrenze der Kläger statt. Die Beklagte erklärte in diesem Zusammenhang, dass die Planung des Radweges noch nicht abgeschlossen sei. Die Kläger nahmen die Klage vor dem Verwaltungsgericht zurück. Unter dem 29.06.2021 bot die Beklagte den Klägern einen 4m breiten Streifen zum Kauf an. Sie stellte in Aussicht, dass die Vermessung und der Verkauf vermutlich erst im Jahr 2022 erfolgen könnten. Wegen der Einzelheiten des Angebotes wird auf die Mail der Beklagten vom 29.06.2021, Bl. 209 d.A., verwiesen. Die Beklagte kaufte zwischenzeitlich einen Teil der an das Flurstück Nr. N01 grenzenden Ackerfläche hinzu. Am 17.08.2021 begannen Bauarbeiten auf dem Flurstück N01 in Höhe des Grundstücks der Kläger. Zunächst wurde Grünschnitt vorgenommen, anschließend begannen Baggerarbeiten zur Verlegung von Schmutzwasserrohren. Der Verlauf des sodann verlegten Schmutzwasserrohres führt parallel an dem streitgegenständlichen, von den Klägern bepflanzten Teil des Flurstücks N01 entlang. Insoweit wird auf die Skizze im Schriftsatz der Beklagten vom 21.12.2021, Bl. 326 d.A., verwiesen. Der Abstand des Rohres zu dem Grundstück der Kläger beträgt im südlichen Bereich 9m und an der nördlichsten Stelle 6m. Die Beklagte bot den Klägern mit Schriftsatz vom 21.12.2021 einen Grundstücksstreifen zum Kauf an, der im südlichen Bereich des klägerischen Grundstücks 5m misst und sich nach Norden hin auf 4,50m verjüngt.

Die Kläger behaupten, sie wollten mit dem Kauf des Flächenstreifens den seit über 15 Jahren auf 4m Breite bestehenden bepflanzten Landschaftsschutzstreifen schützen, damit die Beklagte diesen nicht durch die Errichtung eines Fuß- und Radweges zerstören kann; ein 2m-breiter Streifen sei hierfür unzureichend. Es drohten andernfalls vielfältige gesundheitliche Erkrankungen bei der Familie des Klägers. Weiter ließe sich ein Bestandsschutz der Bäume und Sträucher vor ihrem Grundstück nur auf insgesamt 5m Breite realisieren. Die Kläger sind der Meinung, die Beklagte verstoße gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz des Art. 20 Abs. 3 GG in seiner speziellen Ausprägung des Rücksichtnahmegebotes aus § 31 Abs. 2 BauGB (Abweichungen von den Festsetzungen im B-Plan) i.Vm. § 35 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 BauGB (schädliche Umwelteinwirkungen) und gegen die Festsetzungen aus dem Bebauungsplan, welche auch nachbarschützende Wirkung hätten, da sie auch den Anwohnern dienen sollten. Diese Intention sei nicht nur aus dem Inhalt der entsprechenden Festsetzungen zu ermitteln, sondern es seien auch die übrigen, objektiv erkennbaren Umstände, nämlich der benachbarte Bebauungsplan Nr. N03 als auch das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB hinzuzuziehen, um Rückschlüsse auf den Willen des Plangebers zu erhalten. Die Beklagte verstoße gegen weiter Art. 3 Abs. 1 und Abs. 3 GG in seiner Ausprägung des Willkürverbotes und gegen den sich aus Art. 20 Abs. 3 GG ergebenden Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Eine Ungleichbehandlung gegenüber den Nachbarn liege vor. Den Nachbarn bleibe der bepflanzte Streifen in seiner vollen Funktion als Puffer und Schutz zur Verfügung, während ihnen der von ihnen bepflanzte Streifen zerstört werde, obwohl der zur Verfügung stehende Streifen für den Radweg bis zur Zauneinfriedung des Abwassergrabens nahezu identisch sei, nämlich in Höhe des Grundstücks der Kläger 10,50m und in Höhe des Grundstücks der Nachbarn 10,60m. Außerdem bestünden nach den Rodungsarbeiten und Vermessungsarbeiten im Frühjahr 2021 Hinweise darauf, dass den Nachbarn deutlich mehr als der Bereich, auf dem sich die Bepflanzungen befinden, angeboten wurde. Wenn sich die Beklagte im Übrigen an der Erforderlichkeit von 5,70m für den Radweg festhalten lasse, müsse sie den Klägern einen durchgängig 4,80m breiten Streifen zum Verkauf anbieten. 4,80m wären sowohl aufgrund der Grundstückslage und der benötigten Wegesbreite verhältnismäßig und entsprächen damit der Gleichbehandlung. Die Beklagte habe ihr Ermessen nicht hinreichend ausgeübt. Sie habe subjektiv einseitig zu ihren Gunsten abgewogen und sich von ihren eigenen Festsetzungen aus dem Bebauungsplan befreit. Sie müsse den Radweg so planen, dass der Verkauf eines ausreichend breiten Streifens an die Kläger gewährleistet sei; dies sei nämlich ohne weitere Einschränkungen für die Beklagte möglich, indem sie den Radweg linear weiterlaufen lasse und nicht eine S-Kurve einbaue. Der Bau einer S-Kurve führe zu einem Unfallschwerpunkt. Indem die Beklagte an der Umsetzung der Verlegung des Schmutzwasserrohres während des laufenden Verfahrens entlang des bepflanzten Grünstreifens festgehalten habe, zeige sie, dass sie nach wie vor plane, den Radweg auch dort verlaufen zu lassen, weil öffentliche Wege im Allgemeinen oberhalb der Rohre verliefen. Der Verlauf des Schmutzwasserrohres könne als sachlicher Grund nicht herhalten, da das Rohr erst nach der mündlichen Verhandlung am 12.08.2021 verlegt wurde, in welcher der Beklagten aufgegeben wurde, zum sachlichen Grund vorzutragen. Es sei der Beklagten ein leichtes gewesen, das Rohr dergestalt zu verlegen, dass die an die Kläger zu verkaufende Teilfläche in der Breite von 4,80m nicht beeinträchtigt werde. Die Kläger behaupten, die Beklagte habe sie und die Ratsmitglieder getäuscht, indem sie vorgegeben habe, die Radwegplanung sei noch nicht abgeschlossen, sich allerdings tatsächlich schon auf einen Verlauf mit Kurve und anschließendem Durchlauf des Schutzstreifens festgelegt habe. Darüber hinaus sind sie der Meinung, sie hätten bei Kauf des Grundstücks darauf vertrauen dürfen, dass ein Radweg mindestens in 7m Entfernung vom Grundstück errichtet werde. Indem nun drohe, dass der Radweg näher am Grundstück entlang laufe, drohe auch das Grundstück der Kläger an Wert zu verlieren. Die Beklagte verstoße damit gegen das Rechtsstaatsprinzip des Art. 20 GG - Vertrauensschutz in gesundheitliche Schutzfunktion und Erholungsfunktion sowie Bestandsschutz. Die Beklagte sei allein darauf aus, unliebsamen Bürgern eine Lektion zu erteilen.

Die Kläger haben ihre Klage unter dem 12.09.2020 zunächst beim Verwaltungsgericht in Münster eingereicht. Nach Hinweis des Verwaltungsgerichts haben die Kläger beantragt, den Rechtstreit an das Amtsgericht Warendorf zu verweisen. Mit Verweisungsbeschluss vom 30.11.2020 ist das Verfahren an das Amtsgericht verwiesen worden. Die Kläger haben zunächst beantragt, die Beklagte zu verurteilen, ihnen zusätzlich zu den bereits angebotenen 2m weitere 2m zu verkaufen. Sie erweiterten die Klage mit Schriftsatz vom 07.03.2021 dahingehend, dass sie den Antrag ankündigten, die Beklagte zu verurteilen, ihnen ein insgesamt 5m breites Teilstück der städtischen privaten Grünfläche entlang ihres Grundstücks zu den Bedingungen des Kaufangebotes vom 21.08.2020 zu verkaufen. Auf gerichtlichen Hinweis haben die Kläger den Antrag dahingehend umgestellt, dass die Beklagte verurteilt werden soll, ein Kaufvertragsangebot zu machen zu einem insgesamt 5m breiten Streifen. Mit Schriftsatz vom 23.09.2021 haben die Kläger den Antrag in Bezug auf die begehrte Breite auf 4,80m beschränkt und erweitert in Bezug auf die weiteren Konditionen (Kaufpreis, Nutzung, finanzielle Absprachen), die den Nachbarn gemacht worden seien. Diese Erweiterung haben die Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 27.01.2022 zurückgenommen. Sie beantragen nunmehr,

die Beklagte zu verurteilen, den Klägern ein Angebot zum Verkauf (Verkaufsanbahnung eines Grundstücksgeschäfts) eines 4,80m breitem Teilstücks der städtischen privaten Grünfläche entlang ihres Grundstücks anstatt eines Teilstücks, welches im Norden 4,50 m und im Süden 5m misst, zu den Bedingungen des Kaufangebotes vom 21.08.2020 zu unterbreiten.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Meinung, die Klägern hätten keinen Anspruch aus Art. 3 Abs. 1 GG, da es sich um rein privatrechtliche Verträge handele und es der Beklagten freistehe, ob und was sie den Klägern zum Kauf anbiete. Es sei keine Ungleichbehandlung von wesentlich Gleichem ohne rechtlichen Grund erfolgt. Der Fall der Kläger unterscheide sich schon deswegen von denen der anderen Anwohner, weil der Radweg bei Letzteren bereits bestehe und bei den Kläger noch angelegt werde. Eine etwaige Ungleichbehandlung sei im Übrigen durch die Planung der Beklagten gerechtfertigt. Die aus Art. 28 Abs. 1 GG folgende Planungshoheit berechtige sie dazu, den Verlauf des Radweges und die Lage des Regenrückhaltebeckens eigenverantwortlich festzulegen. Nicht erforderlich sei, dass die gewählte Planung die einzig mögliche darstelle; die Kläger hätten keinen Anspruch auf eine bestimmte Planung. Die Beklagte behauptet, allen Anwohnern seien unterschiedliche Angebote gemacht worden, die sich jeweils an den planerischen und tatsächlichen Gegebenheiten orientierten. Aus dem Übersichtsplan vom 27.10.2021 (Bl. 290 d.A.) ergebe sich, dass die Beklagte jeweils mindestens einen Streifen von 5,70m zwischen der veräußerten Fläche und der Zauneinfriedung des Grabens behalten habe. In Höhe des Grundstücks der Kläger sei das Regenrückhaltebecken geplant, sodass der Radweg vom klägerischen Grundstück einen geringeren Abstand einhalten werde. Außerdem sei erforderlich, dass der Beklagten ein Streifen von mindestens 1,50m entlang des nun verlegten Schmutzwasserrohres verbleibe, damit spätere Unterhaltungsarbeiten und Sanierungen ohne Beschädigung der Grundstücksgrenze der Kläger erfolgen könnten. In Ennigerloh habe sich die Praxis etabliert, dass über den in der DIN EN 1610 festgesetzten Mindestabstand von 0,8m hinaus ein Arbeitsraum von 1,50m gewährleistet werde.

Das Gericht hat die Grundstücksgrenze beim Ortstermin am 11.11.2021 in Augenschein genommen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 11.11.2021, Bl. 295 ff. d.A. verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Amtsgericht Warendorf nach §§ 23 Nr. 1 GVG, 12, 18 ZPO sachlich und örtlich zuständig.

Die von den Klägern im Laufe des Verfahrens vorgenommenen Änderungen der Klageanträge sind zulässig, § 264 Nr. 2 ZPO. Soweit in der Änderung des Klageantrags zeitgleich eine Rücknahme im Sinne des § 269 Abs. 1 ZPO lag, erfolgte dies mit Einwilligung der Beklagten, die in der mündlichen Verhandlung vom 27.01.2022 den aktuellen Antrag der Kläger noch anregte, in Bezug auf das neue Angebot vom 21.12.2021 umzuformulieren/anzupassen.

Ein Rechtsschutzbedürfnis der Kläger für den auf Angebotsabgabe gerichteten Klageantrag ist gegeben. Den Klägern geht es um den Abschluss eines Vorvertrags, dessen Inhalt zunächst noch nicht den vollständigen Inhalt des anschließenden Hauptvertrags wiedergibt. Es ist ihnen nicht möglich, mit dem Antrag ein Angebot zu unterbreiten und mit der Klage die Annahme durch die Beklagte zu verlangen. Gleichzeitig haben sie ein Interesse an der Klärung des Inhalts des Vorvertrags, auch wenn mit einer gerichtlichen Entscheidung noch kein wirksamer Kaufvertrag ersetzt wird und auch keine Eigentumsübertragung stattfindet. Dennoch besteht das Bedürfnis, grundsätzlich abzuklären, ob an die Beklagte im Rahmen der Vertragsanbahnung besondere Anforderungen gestellt werden können, denen sie möglicherweise nicht gerecht geworden ist.

Die Klage ist begründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch aus Art. 3 Abs. 1 GG i.V.m. §§ 311, 241 BGB darauf, ein Angebot mit dem Inhalt zu bekommen, dass ihnen vom Flurstück Nr. N01 entlang ihres Grundstücks durchgehend 4,80m zum Verkauf angeboten werden.

Das Angebot der Beklagten an die Kläger, einen Streifen zu verkaufen, der im Süden 5m und im Norden 4,50m misst, genügt den Anforderungen an die Beklagte, denen sie im Rahmen des Gleichheitssatzes des Art. 3 Abs. 1 GG ausgesetzt ist, nicht. Auch im Rahmen der Vorverhandlungen, die aktuell noch zwischen den Parteien stattfinden, ist die Beklagte an Art. 3 Abs. 1 GG gebunden und erwächst den Klägern ein subjektiver Anspruch auf Gleichbehandlung. Ein Anspruch aus Art. 3 Abs. 1 GG auf Gleichbehandlung im Zivilrecht ist im vorliegenden Fall zu bejahen. Aus Gleichheitsverstößen und Verstößen gegen den Grundsatz der Selbstbindung der Verwaltung hat der Bürger zunächst ein subjektiv-öffentliches Recht auf Abwehr der Belastung oder Ungleichbehandlung; dieser Abwehranspruch erstarkt vorliegend zu einem materiellen Anspruch auf Begünstigung (so auch Dreier, Grundgesetz, 3. Auflage 2013, Art. 3 Rn. 60; OLG Bremen, Urt. v. 17.01.2007, Az.: 1 U 56/06).

Zwischen den Parteien besteht ein Schuldverhältnis im Sinne des § 311 Abs. 2 BGB, da die Beklagte beabsichtigt, den Klägern einen Streifen der Fläche des Flurstücks N01 zu verkaufen und die Parteien diesbezüglich bereits Verhandlungen führen.

Im Rahmen der Vertragsgestaltung sind die Vertragsparteien grundsätzlich frei. Dies ist Ausfluss eines der Grundprinzipien des Privatrechts, dem das vorliegende Schuldverhältnis unterliegt, nämlich der Privatautonomie. Die Vertragsfreiheit bedeutet grundsätzlich die Freiheit des Einzelnen, seine Lebensverhältnisse durch Vertrag eigenverantwortlich zu gestalten (vgl. Palandt-Ellenberger, 79. Aufl. 2020, Einf v § 145, Rn. 7). Auch die Beklagte kann sich grundsätzlich auf die Vertragsfreiheit berufen. Da die Beklagte als Trägerin öffentlicher Gewalt aber in all ihrem Handeln an die Grundrechte gebunden ist (Art. 1 Abs. 3 GG), auch wenn sie, wie vorliegend, privatrechtlich agiert, gilt dieser Grundsatz für sie nicht uneingeschränkt. Sowohl hinsichtlich der Frage, ob sie das Grundstück zum Verkauf anbietet, als auch hinsichtlich der Frage der inhaltlichen Ausgestaltung muss die Beklagte ihr Handeln an den Grundrechten messen. Die Beklagte repräsentiert immer die öffentliche Hand, und zwar auch dann, wenn sie privatrechtlich tätig wird (vgl. hierzu BVerfG, Beschl. vom 19.07.2016, Az.: 2 BvR 470/08).

Ein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG ist vorliegend gegeben. Das Gericht verkennt nicht, dass die Parteien sich aktuell noch in einem vorvertraglichen Stadium befinden und dass die konkret zu verkaufende Fläche noch eingemessen werden muss und im Ergebnis -auch ohne Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG- teilweise schmaler als 4,80m ausfallen kann. Indem die Beklagte den Klägern jedoch im nördlichen Bereich des Grundstücks nur 4,50 m zum Verkauf anbietet, behandelt sie die Kläger im Vergleich zu den weiteren Nachbarn ohne sachlichen Grund ungleich.

Eine Ungleichbehandlung von wesentlich Gleichem liegt vor. Alle vier Nachbarn, denen die Beklagte ein Verkaufsangebot gemacht hat, sind Anlieger des Flurstücks N01 profitieren von dem Verkauf dahingehend, dass ihr Garten vergrößert wird. Die Annahme, dass die Kläger mit den weiteren drei Nachbar nicht vergleichbar seien, weil der Radweg hinter den Grundstücken der Nachbarn bereits seit 20 Jahren bestand und bei den Klägern noch angelegt werden muss, verfängt nicht. Dieser Umstand ist im Rahmen der herangezogenen sachlichen Begründung für die Größe der zum Verkauf beabsichtigten Fläche zu berücksichtigen, führt aber nicht dazu, dass die Situation zu den Nachbarn so verschieden ist, dass kein wesentlich gleicher Sachverhalt mehr angenommen werden kann. Vielmehr kommt es für das Gericht darauf an, dass das Flurstück N01 bei allen vier Kaufinteressenten im Osten an den Garten anschließt und dass es keine weiteren Anlieger an das Flurstück gibt. Das Flurstück soll auch im Bereich des Grundstücks der Kläger so genutzt werden wie im Bereich der anderen Nachbarn, nämlich soll dort ein Radweg errichtet werden und der Abwassergraben weiter gezogen werden bzw. ist dort nun das Regenrückhaltebecken errichtet worden. Alle vier Anlieger haben in den vergangenen Jahren bereits Anpflanzungen auf dem Flurstück N01 vorgenommen und haben ein gleiches Interesse an dem Ankauf.

Die Kläger wurden im Verhältnis zu den weiteren Nachbarn ungleich behandelt. Dies ist zwischen den Parteien unstreitig. Die Beklagte räumte im Verfahren ein, dass den weiteren Nachbarn im Durchschnitt mehr als 4,80m zum Verkauf angeboten wurde. Dort, wo diese Breite unterschritten wurde, liegt als sachlicher Grund der tatsächliche Verlauf des Radweges vor, welcher teilweise abknickt, um zwischen den bebauten Grundstücken in Richtung Straße weiterzulaufen. Dies lässt sich auch aus dem aktuellen Auszug aus dem Liegenschaftskataster erkennen.

Weiter verstößt die Beklagte gegen den Grundsatz der Selbstbindung der Verwaltung. Die Beklagte missachtet ihre gegenüber den Anliegern etablierte Verwaltungspraxis (Selbstbindung der Verwaltung). Eine Selbstbindung der Verwaltung kann bereits entstehen, wenn eine einzige behördliche Ermessensentscheidung in einem Parallelfall getroffen wurde. (Schoch/Schneider Rn. 73 Verwaltungsgerichtsordnung: VwGO Werkstand: 40 EL Februar 2021). Durch den Verkauf von rund 5 m Breite des Flurstücks an drei der vier Anlieger etablierte die Beklagte eine Verwaltungspraxis. Von dieser ist sie gegenüber den Klägern abgewichen.

Weder die Ungleichbehandlung noch der Verstoß gegen die Selbstbindung der Verwaltung lassen sich mit den bislang vorgebrachten Gründen rechtfertigen.

Zunächst liegt kein Rechtfertigungsgrund in dem konischen Zuschnitt des Flurstücks N01. Das Gericht verkennt nicht, dass dieser Zuschnitt mit entscheidungserheblich dafür ist, welche Breite den Klägern zum Verkauf angeboten werden kann. Auch die Kläger selbst berücksichtigen diesen Zuschnitt mit ihrem Antrag, ihnen weniger als 5m zum Verkauf anzubieten. Nichtsdestotrotz führt dieser Zuschnitt nicht dazu, dass den Klägern im Norden ihres Grundstücks nur 4,50m angeboten werden können. Insbesondere im Vergleich zu den Eigentümern des Grundstücks G.-straße 18 (Flurstück N05) wird deutlich, dass die Beklagte sich bei dem Verkauf an dem Verlauf des parallel gehenden Radweges orientierte und allein der Umstand, dass dort rechts und links vom Radweg eine bestimmte Breite zur Pflege benötigt wird, entscheidungserheblich für die Bestimmung der Größe der Fläche war. Hier hat die verkaufte Fläche eine durchgängige Breite von 5,30m bei einer zur Verfügung stehenden Breite von 10,60m bis zur Zauneinfriedung des Abwassergrabens. Im Bereich des Grundstücks der Kläger stehen unstreitig durchgängig 10,50m zur Verfügung.

In dem geplanten Bau des Radweges ist kein Rechtfertigungsgrund dafür ersichtlich, den Klägern einen Streifen zum Verkauf anzubieten, der im Norden nur 4,50m breit ist. Die Beklagte selbst stimmt den Klägern zu, dass unter Berücksichtigung des geplanten Radweges noch ein 4,80m breiter Streifen zum Verkauf erhalten bliebe.

Auch der Verlauf des neuen Schmutzwasserrohres stellt keinen sachlichen Grund zur Beschränkung des anzubietenden Flächenteils im Vergleich zu den Nachbarn dar. Es kann letztlich dahinstehen, ob es unwirtschaftlich gewesen wäre, das Rohr im Norden des Grundstücks der Kläger mit 30cm mehr Abstand zu verlegen. Es kann ebenfalls dahinstehen, ob die Planung bereits so fortgeschritten war, dass sie nur noch mit einem unverhältnismäßigen Aufwand hätte verändert werden können. Denn jedenfalls bleibt der Beklagten selbst bei Verkauf eines im Norden des Grundstücks der Kläger 4,80m breiten Streifens ausreichend Platz zum verlegten Schmutzwasserrohr und ist eine Beeinträchtigung der Rechte der Beklagten durch den Verkauf der begehrten Fläche nicht ersichtlich. Zwischen den Parteien unstreitig, dass das Rohr im Norden des Grundstücks der Kläger mit einem Abstand von mindestens 6m verlegt wurde. Der Beklagten bleibt für Reparatur-, Pflege- und Wartungsarbeiten ein Abstand zu der potentiellen zukünftigen Grundstücksgrenze der Kläger von mindestens 1,20m, in weiten Teilen der Grundstücksgrenze auch 1,50m und mehr. Soweit die Beklagte den Wunsch äußert, zu diesen Zwecken auch im Norden 1,50m zu behalten, kann sie hiermit nicht durchringen. Eine gesetzliche Vorgabe, mindestens 1,50m einzuhalten, ist nicht ersichtlich und wird auch von der Beklagten selbst nicht vorgetragen. Der Verweis auf die entsprechende DIN Norm veranschaulicht viel mehr, dass die Beklagte auch mit einem Abstand von 1,20m noch weit über das hinausgeht, was aus technischer Sicht empfehlenswert und als sach- und fachgerecht statuiert wird. Darüber hinaus war die Beklagte selbst im Verfahren bereit, nur 1m Abstand zum Rohr einzuhalten, als sie noch davon ausging, dass das Rohr in einem Abstand von 5m zum klägerischen Grundstück verläuft. Bei einem Meter mehr Abstand wieder auf 1,50m zu beharren, ist erklärungsbedürftig und auch unter Hinweis auf eine allgemeine Praxis nicht nachvollziehbar. Der Vortrag, die Beklagte halte es generell so, dass 1,50m Abstand zu verlegten Rohren eingehalten würden, ist zu wenig substantiiert, als dass er beachtet werden könnte. Konkrete Beispiele fehlen, und auch auf den Hinweis des Klägers hin, dass entlang seines Grundstücks im Süden Rohre verliefen, die weniger als 1,50m von der klägerischen Grundstücksgrenze entfernt seien, verwies die Beklaggte nur allgemein darauf, dass dies eben nicht überall möglich sei. Selbst wenn anzunehmen wäre, dass die Beklagte mit dem Verkauf von 4,80m im Norden wiederum gegen ihre Verwaltungspraxis, immer 1,50m Abstand in vergleichbaren Fällen einzuhalten, verstößt, so ist im Rahmen einer Gesamtabwägung aller hier entscheidungsrelevanten Umstände dieser Verstoß gegen die Verwaltungspraxis derart gering, dass es unverhältnismäßig wäre, den Klägern den Verkauf eines breiteren Streifens unter Hinweis auf den Verlauf des Rohres zu verwehren.

Vor dem Hintergrund, dass die Kläger bereits einen Anspruch aus Art. 3 Abs. 1 GG i.V.m. §§ 311, 241 BGB haben, kommt es auf die nach Ansicht der Kläger weiter vorliegenden Verstöße der Beklagten gegen weitere Verfassungsgrundsätze nicht an.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Die Kostenquote ermittelt das Gericht unter anhand der Bildung eines fiktiven Gesamtstreitwertes unter Berücksichtigung des jeweiligen Antrags und des jeweils tatsächlich angebotenen Grundstücksstreifens durch die Beklagte mit der Maßgabe, dass die Klägerseite grds. die Kosten der Klagerücknahme zu tragen hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

O.

Beglaubigt Urkundsbeamter/in der Geschäftsstelle Amtsgericht Warendorf