94 C 26/08•Tenant participation in condominium owners’ meetings
94 C 26/08Tribunal de Primeira Instância30 de out. de 2008Direito civilDeferido
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The plaintiff, a member of a condominium owners’ association, challenged a resolution allowing tenants to attend future owners’ meetings. The Bochum District Court held that the resolution was not void because § 23(1) WEG is derogable on this point, but it did not comply with proper administration. With 53 units, meetings were already difficult to conduct; allowing an unquantified number of tenants to attend and present concerns would make them unmanageable and unreasonable. The court declared the resolution invalid and ordered the defendants to pay the costs.
§ 23(1) WEG; tenant participation in condominium owners’ meetings. Although the statutory rule that condominium matters are decided at meetings of the owners is derogable as to attendance by third parties, a resolution generally authorizing tenants to attend must still comply with proper administration. The interests of the owners in conducting an orderly and manageable meeting are decisive. Where a large condominium community already makes meetings difficult to hold and each owner must be afforded an opportunity to express an opinion, admitting an unquantified number of tenants—particularly with the opportunity to present concerns—may render meetings unmanageable and unreasonable. In such circumstances, third-party attendance is not to be permitted.
Entscheidungsdatum: 2008-10-30
Aktenzeichen: 94 C 26/08
ECLI: ECLI:DE:AGBO:2008:1030.94C26.08.00
Dokumenttyp: Urteil
Spruchkörper: 94. Abteilung des Amtsgerichts
hat das Amtsgericht Bochum
auf die mündliche Verhandlung vom 30.10.2008
durch den Richter am Amtsgericht
für Recht er¬kannt:
Der in der Eigentümerversammlung vom 23.07.2008 unter TOP 9 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar, jedoch dürfen die Beklagten die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, falls nicht vor der Vollstreckung die Klägerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand:
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft in Bochum. In der Eigentümerversammlung vom 23.07.2008 beschloss die Gemeinschaft unter TOP 9 mehrheitlich, dass zukünftig auch den Mietern die Möglichkeit eingeräumt werden soll, an den Eigentümerversammlungen teilzunehmen.
Die Klägerin ist der Ansicht, der Beschluss sei entweder nichtig oder entspreche keiner ordnungsgemäßen Verwaltung, da grundsätzlich die Teilnahme Dritter an den Wohnungseigentumsversammlungen ausgeschlossen sei.
Die Klägerin beantragt,
den Beschluss zu TOP 9 der Eigentümerversammlung vom
23.07.2008 aufzuheben, da dieser nichtig, ersatzweise an-
fechtbar ist.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, eine Öffentlichkeit der Wohnungseigentümerversammlung sei gleichwohl nicht gegeben, da der zusätzliche Personenkreis nicht unbeschränkt sei. Darüber hinaus sollte den Mietern aus Vereinfachungsgründen in der Versammlung die Möglichkeit gegeben werden, ihre Anliegen vorzutragen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch darauf, dass der unter TOP 9 gefasste Beschluss für ungültig erklärt wird, da er keiner ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Gemäß § 23 Abs. 1 WEG werden die Angelegenheiten der Wohnungseigentümer „durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer“ geregelt. Der Beschluss der Gemeinschaft, grundsätzlich auch Mieter, d.h. Dritte, an den Versammlungen teilnehmen zu lassen, ist zwar nicht nichtig, da die Regelung des § 23 Abs. 1 WEG in diesem Punkte abdingbar ist, gleichwohl entspricht der Beschluss aber keiner ordnungsgemäßen Verwaltung.
Nachdem die Beklagten zunächst vorgetragen haben, die Mieter sollten bei der Teilnahme weder ein Rede- noch ein Stimmrecht haben, tragen sie nun vor, dass den Mietern die Möglichkeit eingeräumt werden solle, ihre Anliegen vorzutragen. Dies würde insbesondere zu einer Vereinfachung für die Wohnungseigentümer führen, die ihr Sondereigentum vermietet haben.
Entsprechend der vorgelegten Eigentümerliste (Bl. 13 d.A.) besteht die Gemeinschaft aus 53 Einheiten. Dies bedeutet, dass Wohnungseigentumsversammlungen ohnehin nur unter erschwerten Bedingungen durchgeführt werden können. Dies gilt um so mehr, als jedem Wohnungseigentümer die Möglichkeit gegeben werden muss, innerhalb einer Versammlung seine Meinung zu äußern. Wenn nun zusätzlich eine nicht überschaubare, wenn auch nicht ziffernmäßig unbeschränkte, Anzahl von Mietern auch noch teilnehmen sollen, würde eine Eigentümerversammlung derart unübersichtlich werden, dass letztlich die Abhaltung und Teilnahme sowohl für die Verwaltung als auch die Wohnungseigentümer nicht mehr überschaubar oder zumutbar ist. Daher ist gerade
bei größeren Wohnungseigentumsanlagen eine Teilnahme Dritter an den Versammlungen nicht zuzulassen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Whether the resolution permitting tenants to attend condominium owners’ meetings should be declared invalid.
The resolution is not void, but does not comply with proper administration.
Permitting an unquantified number of tenants to attend and present concerns would make meetings in a 53-unit community unmanageable and unreasonable for owners and the administration.
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