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21 O 129/25•LG Hannover, 2026-03-25, 21 O 129/25
Entscheidungsdatum: 2026-03-25
Aktenzeichen: 21 O 129/25
ECLI: ECLI:DE:LGHANNO:2026:0325.21O129.25.00
Dokumenttyp: Urteil
Referenz: WKRS 2026, 15481
Tenor: 1. 1.Die Beklagte wird verurteilt, es bei Meidung eines vom Gericht für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zur Höhe von 250.000,00 €, ersatzweise von Ordnungshaft, oder von Ordnungshaft bis zur Dauer von 6 Monaten zu unterlassen,
geschäftlich handelnd, wie in der Anlage K1 zur Klageschrift wiedergegeben, Verbrauchern gegenüber auf der Grundlage eines Erbbaurechts bestehende Immobilien
und/oder 2. b.)unter Angabe von Preisen zu bewerben, ohne gleichzeitig die Höhe des Erbbauzinses anzugeben. 2. 2.Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte. 3. 3.Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. 4. 4.Der Streitwert wird auf 15.000,00 € festgesetzt.
TatbestandDer Kläger begehrt von der Beklagten das Unterlassen von Immobilienanzeigen ohne die gesetzlich erforderlichen Angaben zur verbleibenden Laufzeit des Erbbaurechts und zur Höhe des Erbbauzinses.
Am 01.07.2025 warb die Beklagte über ihre Internetseite "XXX wie in der Anlage K1 im Sinne der konkreten streitgegenständlichen Verletzungsform wiedergegeben, ohne Angabe der verbleibenden Laufzeit des Erbbaurechts und ohne Angabe der Höhe des Erbbauzinses, für den Kauf einer 3 Zimmer-Wohnung in Erbpacht zum Preis von 169.000,00 €. Die betreffende Immobilie wurde mit dem Baujahr 1966 im Rahmen eines Erbbaurechts errichtet.
Wegen u.a. der streitgegenständlichen Werbung wurde die Beklagte vom Kläger mit Schreiben vom 03.07.2025 (Anlage K 6) abgemahnt und unter Fristsetzung auf den 17.07.2025 aufgefordert, sich strafbewehrt zu unterwerfen. Hierauf antwortete die Beklagte mit Schreiben vom 11.07.2025 (Anlage K 7) und fragte an, ob die Angelegenheit insofern durch die Abgabe einer Unterlassungs-Verpflichtungserklärung durch die Handelsvertreterin, die die Anzeige für sie geschaltet habe, erledigt werden könne und bat zugleich um eine Fristverlängerung bis zum 24.07.2025, die ihr vom Kläger gewährt wurde. Hierauf ging beim Kläger ein Schreiben der Beklagten vom 22.07.2025 (Anlage K 8) ein. Hinsichtlich der vorliegend streitgegenständlichen Verstöße stellte sie sich in diesem Schreiben auf den Standpunkt, hierfür sei nicht sie verantwortlich, sondern ihre Handelsvertreterin. Mit Schreiben vom 28.07.2025 (Anlage K 9) antwortete der Kläger der Beklagten, dass eine Handelsvertreterin Beauftragte der Beklagten im Sinne von § 8 Abs. 2 UWG sei, so dass ihr deren Verhalten über diese Vorschrift im Hinblick auf die vorliegend geltend gemachten Ansprüche zuzurechnen sei und setzt ihr nochmals eine Nachfrist bis zum 11.08.2025, um sich strafbewehrt zu unterwerfen. In der anschließenden Korrespondenz (Anlage K 10), auf deren Grundlage sich die Beklagte hinsichtlich eines weiteren, vorliegend nicht streitgegenständlichen Verstoßes strafbewehrt unterwarf, unterwarf sie sich jedoch nicht hinsichtlich der im vorliegenden Rechtsstreit streitbefangenen Verstöße.
Der Kläger ist der Ansicht, dass dem angesprochenen Verbraucher von der Beklagten gem. § 5b Abs. 1. Nr. 1 UWG alle wesentlichen Merkmale der beworbenen Immobilie in dem dieser und dem verwendeten Kommunikationsmittel angemessenen Umfang mitzuteilen seien. Hierzu gehöre auch die verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts, auf dessen Grundlage die beworbene Immobilie errichtet wurde. Angesichts der sich aus dem ErbbauRG ergebenden Rechtsfolgen des Erlöschens des Erbbaurechts am Ende der vereinbarten Laufzeit sei es ein zentrales Merkmal einer auf der Grundlage eines Erbbaurechts errichteten Immobilie, wie lang das Erbbaurecht noch besteht, wie lange der Käufer also eine eigentümerähnliche Position an der Immobilie erwerben kann. Mangels dieser wesentlichen Information verstoße die Werbung der Beklagten somit gegen die §§ 3, 5a Abs. 1, 5b Abs. 1 Nr. 1 UWG.
Der Kläger ist außerdem der Ansicht, dass auf Basis der Regelungen der PangV auch die Höhe des Erbbauzinses anzugeben gewesen wäre, damit der potenzielle Kunde über die Höhe des Gesamtpreises der Immobilie informiert wird.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, es bei Meidung eines vom Gericht für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zur Höhe von 250.000,00 €, ersatzweise von Ordnungshaft, oder von Ordnungshaft bis zur Dauer von 6 Monaten zu unterlassen,
geschäftlich handelnd, wie in der Anlage K1 wiedergegeben, Verbrauchern gegenüber auf der Grundlage eines Erbbaurechts bestehende Immobilien
und/oder 2. b.)unter Angabe von Preisen zu bewerben, ohne gleichzeitig die Höhe des Erbbauzinses anzugeben.
Die Beklagte beantragt,
Klageabweisung.
Sie ist der Ansicht, der Antrag 1 a) sei schon deshalb abzuweisen, weil darin auch ohne die Einschränkung auf Angebote bzw. Werbung "unter Angabe von Preisen" eine zwingende Nennung von Angaben zur Laufzeit eines Erbbaurechts in allen Immobilienanzeigen verlangt werde. Außerdem gehe der Antrag 1 a) zu weit, weil nicht zwischen Miet- und Kaufangeboten unterschieden werde.
Die Restlaufzeit des Erbbaurechts sei kein wesentliches Merkmal im Sinne von § 5b Abs. 1 Nr. 1 UWG. Außerdem sei in der Anzeige darauf hingewiesen worden, dass das Gebäude auf einem Erbpacht-Grundstück stehe und dass der Interessent weitere Angaben dazu "in dem erweiterten Exposé" erhalten würde. Dies sei ausreichend.
Eine Pflicht zur gleichzeitigen Angabe der Höhe des Erbbauzinses folge auch nicht aus der Pflicht zur Angabe des Gesamtpreises nach § 3 Preisangabenverordnung. Im Übrigen sei andernfalls auch völlig unklar, wie die geforderte Angabe des Gesamtpreises denn unter Berücksichtigung des Erbbauzinses berechnet und angegeben werden soll.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.
EntscheidungsgründeDie zulässige Klage hat in der Sache Erfolg.
Die streitgegenständliche Werbung ist irreführend durch Unterlassen im Sinne des § 5a Abs. 1 UWG.
Denn die streitgegenständliche Werbung verstößt gegen § 5b Abs. 1 Nr 1. UWG. Diese Vorschrift lautet:
"(1) Werden Waren oder Dienstleistungen unter Hinweis auf deren Merkmale und Preis in einer dem verwendeten Kommunikationsmittel angemessenen Weise so angeboten, dass ein durchschnittlicher Verbraucher das Geschäft abschließen kann, so gelten die folgenden Informationen als wesentlich im Sinne des § 5a Absatz 1, sofern sie sich nicht unmittelbar aus den Umständen ergeben:
1. alle wesentlichen Merkmale der Ware oder Dienstleistung in dem der Ware oder Dienstleistung und dem verwendeten Kommunikationsmittel angemessenen Umfang,"
Zu den wesentlichen Merkmalen gehört auch die Restlaufzeit des Erbbaurechts (so schon LG Karlsruhe Urt. v. 07.02.2014 - 14 O 77/13 KfH III -, juris; LG Braunschweig Urteil vom 14.09.2020 - 21 O 423/20 -, juris; LG Münster Beschl. v. 13.06.2024 - 22 O 80/17 - juris).
Das Gericht hält es entgegen der Ansicht der Beklagten nicht für ausreichend, insofern lediglich auf ein weiterführendes Expose zu verweisen.
Die streitgegenständliche Werbung verstößt auch gegen § 3 Abs. 1 PAngV und damit ebenfalls gegen § 5b Abs. 1 Nr. 1. UWG. § 3 Abs. 1 PAngV lautet:
"(1) Wer als Unternehmer Verbrauchern Waren oder Leistungen anbietet oder als Anbieter von Waren oder Leistungen gegenüber Verbrauchern unter Angabe von Preisen wirbt, hat die Gesamtpreise anzugeben."
Zum Gesamtpreis gehört im Falle einer auf Erbbaurecht errichteten Immobilie auch die Angabe der Höhe des zu zahlenden Erbbauzinses (so schon LG Karlsruhe Urt. v. 07.02.2014 - 14 O 77/13 KfH III -, juris; LG Braunschweig Urteil vom 14.09.2020 - 21 O 423/20 -, juris; LG Münster Beschl. v. 13.06.2024 - 22 O 80/17 - juris).
Das Gericht teilt insofern nicht die Ansicht der Beklagten, dass dann unklar wäre, wie der Gesamtpreis angegeben werden soll. Zwar setzt sich dieser vorliegend aus dem einmalig zu zahlenden Kaufpreis und dem wiederholt jährlich zu zahlenden Erbbauzins zusammen. Dies kann aber in dem Inserat entsprechend dargestellt werden, um für den Verbraucher die insgesamt auf ihn zukommenden Kosten offenzulegen, wobei insofern durch das Gesetz nicht eine einzige Darstellungsmöglichkeit vorgegeben ist. Den jährlich anfallenden Erbbauzins in der Werbung gar nicht darzustellen, ist jedenfalls irreführend.
Es liegt damit unlauteres bzw. rechtsbrechendes Handeln der Beklagten im Sinne von §§ 3, 3a UWG vor.
Der gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 2 UWG aktiv legitimierte Kläger kann daher gemäß § 8 Abs. 1 UWG ein Unterlassen derartiger Werbung verlangen.
Die erforderlich vorherige Abmahnung der Beklagten durch den Kläger gemäß § 13 UWG war hier - erfolglos - erfolgt.
Auch die Formulierung der Antragstellung zu 1a) ist nicht zu beanstanden. Soweit die Beklagte die Ansicht vertritt, der Antrag 1 a) sei schon deshalb abzuweisen, weil darin auch ohne die Einschränkung auf Angebote bzw. Werbung "unter Angabe von Preisen" eine zwingende Nennung von Angaben zur Laufzeit eines Erbbaurechts in allen Immobilienanzeigen verlangt werde und weil nicht zwischen Miet- und Kaufangeboten unterschieden werde, ist darauf hinzuweisen, dass der Klageantrag zu I. a.) richtigerweise auf die konkrete Verletzungsform bezogen ist, in der sich eine Preisangabe findet. Das in Bezug auf die konkrete Verletzungsform begehrte Verbot kann nicht über die konkrete Verletzungsform hinausgehen (vgl. BGH Urteil vom 10.02.2011 - I ZR 183/09 -, vom 10.02.2011, juris Rn. 21). Die Preisangabe ist im verbalisierten Teil des Antrags zu I. a.) richtigerweise nicht erwähnt, weil es sich bei dem gerügten Verstoß nicht - und insofern anders als beim Antrag zu I. b.) - um einen preisangaberechtlichen Verstoß handelt, sondern um eine Verletzung der Informationspflicht im Rahmen der sog. "Aufforderung zum Kauf" im Sinne von Art. 7 Abs. 4 der UGP-Richtlinie und § 5b Abs. 1 UWG. Im Rahmen der Definition einer "Aufforderung zum Kauf" ist die Preisangabe nur eines der Tatbestandsmerkmale. Auch der Umstand, dass es sich um ein Kaufangebot handelt, ergibt sich aus der konkreten Verletzungsform, auf die der Klageantrag zu I. a.) (ebenso wie der Antrag zu I. b.)) Bezug nimmt. Dass die konkrete Verletzungsform ein Kaufangebot darstellt, ist unstreitig.
Die Androhung eines Ordnungsgeldes bzw. Ordnungshaft stützt sich auf § 890 Abs. 1 u. 2 ZPO.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
Die im Rahmen des Ermessens erfolgte Streitwertfestsetzung beruht auf § 51 Abs. 2 S. 1 GKG.
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