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1 A 1447/22•VG Hannover, 2026-02-03, 1 A 1447/22
Entscheidungsdatum: 2026-02-03
Aktenzeichen: 1 A 1447/22
ECLI: ECLI:DE:VGHANNO:2026:0203.1A1447.22.00
Dokumenttyp: Urteil
Referenz: WKRS 2026, 13133
Tenor: Die Erklärung der Beklagten vom 26. November 2021 und der Bescheid der Beklagten ohne Datum, welcher den Klägerinnen zu 3. und 4. am 28. April 2022 zugestellt worden ist, werden aufgehoben.
Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger zu 1. und 2. als Forstgenossen in ihr Mitgliederverzeichnis einzutragen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
TatbestandDie Beteiligten streiten über die Rechtmäßigkeit der Ausübung eines Vorkaufsrechtes und die Mitgliedschaft in einer Forstgenossenschaft.
Die Beklagte ist ein Realverband in Form einer Forstgenossenschaft (vgl. § 1 Nr. 3 NRealverbG). Gem. § 1 Abs. 4 der Verbandssatzung der Beklagten (im Folgenden: VBS) ist Verbandsbereich der Beklagten das Gebiet der Gemeinde K.. An der Beklagten bestehen 220 selbständige Verbandsanteile (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 VBS) bei über 50 Mitgliedern. § 4 Abs. 2 Satz 1 VBS bestimmt, dass der Beklagten beim Verkauf von Verbandsanteilen an Personen, die nicht Mitglied des Realverbandes sind, ein Vorkaufsrecht zusteht. Gem. § 4 Abs. 2 Satz 2 VBS kann das Vorkaufsrecht nur bis zum Ablauf von zwei Monaten nach dem Empfang der Mitteilung über den Verkauf des Anteils ausgeübt werden. § 10 Nr. 10 VBS bestimmt, dass die Mitgliederversammlung über die Ausübung eines Vorkaufsrechtes an Verbandsanteilen als gem. § 22 Abs. 1 NRealverbG ihrer Beschlussfassung vorbehaltene Angelegenheit beschließt.
Die Klägerinnen zu 3. und 4. erwarben nach dem Tod ihrer Mutter, Frau L. geb. M., im Wege der gesetzlichen Erbfolge als Erbengemeinschaft vier Verbandsanteile an der Beklagten, eingetragen unter der Nr. 37 des Mitgliederverzeichnisses der Beklagten. Mit notariellem Kaufvertrag vom 1. November 2021 verkauften sie jeweils einen Verbandsanteil zum Preis von 6.500 EUR an ihre Cousins, die Kläger zu 1. und 2. dieses Verfahrens. Unter dem 11. November 2021 übersandte der Kläger zu 1. "namens und im Auftrage" der Klägerinnen zu 3. und 4. eine beglaubigte Abschrift des Vertrages an die Beklagte und bat um entsprechende Berichtigung des Mitgliederverzeichnisses der Beklagten.
Mit Schreiben vom 26. November 2021 teilte die Beklagte sowohl dem Kläger zu 1. und der Klägerin zu 3. als auch der beurkundenden Notarin mit, dass der Vorstand der Beklagten auf seiner Vorstandssitzung am 25. November 2021 einstimmig beschlossen habe, das Vorkaufsrecht an den zwei zur Veräußerung stehenden Forstanteilen auszuüben. Am 15. Dezember 2021 überwies die Beklagte den Betrag von 13.000 EUR - entsprechend einer mit der Klägerin zu 3. getroffenen fernmündlichen Absprache und von dieser versicherten Vollmacht zur Entgegennahme des Geldes - auf das Konto der Klägerin zu 3.
Durch Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 3. Februar 2022 forderten die Kläger die Beklagte erneut auf, die Kläger zu 1. und 2. in das Mitgliederverzeichnis der Beklagten aufzunehmen. Zur Begründung führten sie aus, dass die Beklagte das Vorkaufsrecht innerhalb der hierfür vorgesehenen Frist nicht ordnungsgemäß ausgeübt habe. Ein entsprechender Beschluss könne nicht durch den Vorstand getroffen werden, sondern sei der Mitgliederversammlung vorbehalten.
Die Beklagte erwiderte hierauf mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 17. Februar 2022, dass sie das ihr zustehende Vorkaufsrecht innerhalb der gesetzlichen Zwei-Monats-Frist mehrfach - konkret drei Mal - rechtswirksam ausgeübt habe, nämlich erstens telefonisch gegenüber der Klägerin zu 3., zweitens durch das an die beurkundende Notarin, den Kläger zu 1. und die Klägerin zu 3. gerichtete Schreiben vom 26. November 2021 und drittens durch den Wortlaut des Überweisungsträgers vom 15. Dezember 2021 ("Inanspruchn. Vorkaufsrecht"). Die Zwei-Monats-Frist sei nach alledem eingehalten worden. Der an die Klägerin zu 3. überwiesene Kaufpreis von 13.000 EUR sei von dieser im Übrigen auch nicht an die Beklagte zurücküberwiesen worden. Die Einberufung einer Mitgliederversammlung sei wegen der Einschränkungen, die mit der Corona-Pandemie verbunden gewesen seien, nicht zeitnah möglich gewesen. Da sich der Vorstand der Beklagten sicher gewesen sei und nach wie vor sicher sei, dass die interne Willensbildung der Mitgliederversammlung die Ausübung des Vorkaufsrechtes nachträglich und rückwirkend wirksam bestätigen werde, sei nach außen hin innerhalb der sehr kurzen gesetzlichen Frist alles Erforderliche getan worden, um das Vorkaufsrecht auszuüben. Nach Abflauen der Pandemie solle nun im März 2022 die nächste Mitgliederversammlung anberaumt und auf dieser die nachträgliche Genehmigung der Ausübung des Vorkaufsrechtes beschlossen werden. Im Übrigen bat die Beklagte zum Nachweis, dass die Klägerinnen zu 3. und 4. Erbinnen des bisherigen Verbandsmitgliedes seien, um Vorlage eines Erbscheins.
Die Klägerin zu 3. überwies daraufhin am 3. März 2022 einen Betrag von 13.000 EUR als "Irrläufer" zurück an die Beklagte. Zudem übersandten die Klägerinnen zu 3. und 4. mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 7. März 2022 einen Erbschein zum Nachweis ihrer Erbenstellung an den Prozessbevollmächtigten der Beklagten.
Am 23. März 2022 fand eine Mitgliederversammlung der Beklagten statt, in der u.a. beschlossen wurde, dass die hier in Rede stehende Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Vorstand genehmigt werde. Zusätzlich wurde beschlossen, dass das Vorkaufsrecht erneut ausgeübt werden dürfe, falls dies nach der erst am 7. März 2022 erfolgten Vorlage des Erbscheins erforderlich erscheine.
Die Kläger haben am 4. April 2022 Klage erhoben. Sie wiederholen und vertiefen ihr bisheriges Vorbringen und sind weiter der Auffassung, dass die Beklagte das Vorkaufsrecht nicht ordnungsgemäß innerhalb der gesetzlichen Zwei-Monats-Frist ausgeübt habe. Das Argument, dass die Einberufung einer Mitgliederversammlung aufgrund der Corona-Pandemie nicht möglich gewesen sei, erscheine fadenscheinig, da viele andere Forstgenossenschaften im besagten Zeitraum Mitgliederversammlungen abgehalten hätten. Soweit die Beklagte sich als legitimen Zweck für die Ausübung des Vorkaufsrechtes auf eine drohende Aufsplitterung der Verbandsanteile berufe, müsse diese Behauptung bestritten werden, da die Verbandsanteile nach dem geschlossenen notariellen Vertrag in der Familie blieben.
Mit einem nach Klageerhebung erlassenen und mit einer Rechtsbehelfsbelehrung versehenen Bescheid ohne Datum, der den Klägerinnen zu 3. und 4. am 28. April 2022 zugestellt worden ist, hat die Beklagte den Klägerinnen zu 3. und 4. mitgeteilt, dass die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts gegebenenfalls mit der Vorlage des Erbscheines am 7. März 2022 zu laufen begonnen habe und dem Vorstand daher durch Beschluss der Mitgliederversammlung vom 23. März 2022 eingeräumt worden sei, die Ausübung des Vorkaufsrechtes gegebenenfalls erneut zu erklären. Von dieser Ermächtigung mache der Vorstand hiermit Gebrauch und erkläre namens und in Vollmacht der Beklagten die Ausübung des Vorkaufsrechtes bezüglich der zwei von den Klägerinnen zu 3. und 4. an die Kläger zu 1. und 2. verkauften Realverbandsanteile.
Mit Schriftsätzen vom 11. April 2022 und 18. Mai 2022 haben die Kläger ihre Klage erweitert und u.a. den Bescheid ohne Datum, der den Klägerinnen zu 3. und 4. am 28. April 2022 zugestellt worden ist, in das Klageverfahren mit einbezogen.
Die Kläger beantragen,
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie habe das ihr gemäß § 4 Abs. 2 VBS i. V. m. § 12 Abs. 1 Nr. 2 NRealverbG zustehende Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt, weshalb die Kläger zu 1. und 2. nicht in das Mitgliederverzeichnis eingetragen werden könnten. Auch der Bescheid vom 28. April 2022 sei rechtmäßig und zweckmäßig und verletze die Kläger nicht in ihren Rechten. Der Vollzug des notariellen Vertrages würde zu einer Aufsplitterung der Verbandsanteile führen, da neben der aus den Klägerinnen zu 3. und 4. bestehenden Erbengemeinschaft noch zwei weitere natürliche Personen Verbandsanteile erhalten würden. Der Einwand der Kläger, wonach der Vorstand erst nach einem Beschluss der Mitgliederversammlung eine wirksame Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechtes hätte abgeben können, sei falsch. Wenn der Vorstand aufgrund langjähriger Tätigkeit und Besetzung sicher sei, dass die Mitgliederversammlung hinter ihm stehe, könne er selbstverständlich unter Übernahme der eigenen Verantwortung rechtswirksam nach außen das Vorkaufsrecht ausüben. Er sei das dafür berufene Organ, das die Außenvertretung des Verbandes zu regeln habe. Die Erklärung des Vorstandes könne durch Beschluss der Mitgliederversammlung nachträglich genehmigt werden. Dies sei hier auch in der nächsten Mitgliederversammlung am 23. März 2022 geschehen. Soweit man davon ausgehe, dass die Zwei-Monats-Frist bereits durch die Anzeige des notariellen Kaufvertrages ausgelöst worden sei, sei die Frist durch die Erklärungen vom 26. November 2021 gegenüber dem Kläger zu 1., der Klägerin zu 3. und der beurkundenden Notarin eingehalten worden. Soweit man davon ausgehe, dass die Frist erst mit der Vorlage einer Kopie des Erbscheins und dem dadurch geführten Nachweis der Erbfolge begonnen habe, sei die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den am 28. April 2022 zugestellten Bescheid wirksam und rechtzeitig erfolgt.
In der mündlichen Verhandlung hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten gerügt, dass das Gericht die im Rahmen der mündlichen Verhandlung durch die Einzelrichterin gegebenen Hinweise zur Einschätzung der Rechtslage nicht vorab mitgeteilt habe. Um hierzu im erforderlichen Umfang und mit der nötigen Gründlichkeit Stellung nehmen zu können, hat er beantragt, ihm einen Schriftsatznachlass von zwei Wochen zu gewähren.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs Bezug genommen.
EntscheidungsgründeDie Klage, über die nach dem Übertragungsbeschluss der Kammer vom 29. Oktober 2025 die Berichterstatterin als Einzelrichterin entscheidet (§ 6 Abs. 1 VwGO), hat Erfolg. Sie ist zulässig (1.) und begründet (2); dem in der mündlichen Verhandlung durch die Beklagte gestellten Antrag auf Schriftsatznachlass war nicht stattzugeben (3.).
Die Klage ist mit den Klageanträgen zu 1. und 2. als kombinierte Anfechtungs- und Leistungsklage statthaft und auch ansonsten zulässig.
a) Die - mit gesonderten Schreiben an den Kläger zu 1., die Klägerin zu 3. und die beurkundende Notarin gerichtete - Erklärung der Beklagten über die Ausübung des Vorkaufsrechtes vom 26. November 2021 und der Bescheid ohne Datum, welcher den Klägerinnen zu 3. und 4. am 28. April 2022 zugestellt worden ist, stellen jeweils Verwaltungsakte dar (vgl. zur Rechtsnatur der Erklärung einer Forstgenossenschaft über die Ausübung eines Vorkaufsrechtes: Nds. OVG, Urt. v. 03.08.2016 - 10 LB 14/16 -, juris Rn. 43 ff.), sodass die auf Aufhebung dieser Erklärungen gerichtete Anfechtungsklage statthaft ist. Auch wenn die Kläger mit ihren schriftsätzlich angekündigten Klageanträgen zunächst nicht ausdrücklich eine Aufhebung der Erklärung vom 26. November 2021 beantragt hatten (vgl. die angekündigten Anträge im Schriftsatz vom 11.04.2022), ist für das Gericht deutlich geworden, dass es den Klägern von vornherein darum ging, die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte zu beseitigen. Insoweit ist in der mündlichen Verhandlung gemäß § 86 Abs. 3 VwGO auf die Stellung sachdienlicher Anträge hingewirkt worden. Da sich das eigentliche Begehren der Kläger bereits dem Vorbringen in der Klageschrift und den klageerweiternden Schriftsätzen vom 11. April 2022 und 18. Mai 2022 entnehmen ließ, liegt in den nunmehr lediglich präzisierten Klageanträgen keine Klageänderung gemäß § 91 VwGO.
Die Kläger sind - sowohl hinsichtlich der Erklärung vom 26. November 2021 als auch hinsichtlich des am 28. April 2022 zugestellten Bescheides - auch klagebefugt im Sinne des § 42 Abs. 2 VwGO. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch einen Realverband stellt einen unter Ausnutzung des erfolgten Veräußerungsvorganges vorgenommenen selbständigen Rechtseingriff dar, mittels dessen der Realverband - hier also die Beklagte - von hoher Hand selbst die in Rede stehenden Verbandsanteile erwirbt (vgl. zum gemeindlichen Vorkaufsrecht nach § 28 BauGB: Nds. OVG, Urt. v. 12.07.1995 - 1 L 5249/94 -, juris Rn. 24). Mit der - rechtswirksamen - Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verkäufer - dem Vorkaufsverpflichteten - unter den Bestimmungen zustande, welche der Verkäufer mit dem ursprünglichen Käufer - dem Erstkäufer - vereinbart hatte (§ 12 Abs. 3 Satz 2 RealVerbG i. V. m. § 464 Abs. 2 BGB). Die Ausübung des Vorkaufsrechtes stellt sich damit sowohl gegenüber dem Verkäufer als auch gegenüber dem (Erst)Käufer als belastender Verwaltungsakt dar. Denn dem Erstkäufer - hier den Klägern zu 1. und 2. - wird hierdurch sein vertragliches Recht auf Eigentumsverschaffung entzogen (Nds. OVG, Urt. v. 03.08.2016 - 10 LB 14/16 -, juris Rn. 43 m. w. N.). Dem Verkäufer - hier den Klägerinnen zu 3. und 4. - wird das Recht entzogen, zu bestimmen, an wen er die in seinem Eigentum stehenden Verbandanteile veräußert (vgl. bezogen auf ein naturschutzrechtliches Vorkaufsrecht: Bayerischer VGH, Urt. v. 11.05.1994 - 9 B 93.1514 -, juris Rn. 13 u. 24).
Die Anfechtungsklage ist auch nicht verfristet. Zwar ist sie bezüglich der Erklärung vom 26. November 2021 nicht innerhalb der Monatsfrist des § 74 Abs. 1 VwGO erhoben worden. Da der Erklärung vom 26. November 2021 aber keine Rechtsbehelfsbelehrung beigefügt war, tritt an die Stelle der Monatsfrist die Jahresfrist des § 58 Abs. 2 Satz 1 VwGO.
b) Der auf die Eintragung der Kläger zu 1. und 2. in das Mitgliederverzeichnis der Beklagten gerichtete Klageantrag zu 2. ist als allgemeine Leistungsklage ebenfalls statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die begehrte Eintragung in das Mitgliederverzeichnis stellt einen Realakt dar (VG Braunschweig, Urt. v. 01.12.2022 - 1 A 17/20 -, V. n. b.). Neben den Klägern zu 1. und 2., die ihre eigene Eintragung in das Mitgliederverzeichnis begehren und damit zweifellos klagebefugt analog § 42 Abs. 2 VwGO sind, sind auch die Klägerinnen zu 3. und 4. klagebefugt. Denn mit der Inhaberschaft an Verbandsanteilen und dem grundsätzlich - unter dem Vorbehalt der Nichtausübung des Vorkaufsrechtes - bestehenden Recht, diese an selbst gewählte Erwerber zu veräußern, korreliert im Veräußerungsfall auch ein Anspruch des bisherigen Mitglieds - und Verkäufers - auf eine entsprechende Berichtigung des Mitgliederverzeichnisses und Eintragung des Erwerbers (vgl. zu der insoweit bei Veräußerungsanzeige bestehenden Berichtigungspflicht: § 3 Abs. 2 Satz 2 VBS). In § 5 des mit den Klägern zu 1. und 2. geschlossenen Veräußerungsvertrages haben sich die Klägerinnen zu 3. und 4. dementsprechend verpflichtet, die Berichtigung des Mitgliederverzeichnisses bei der Beklagten zu beantragen.
Die Klage ist hinsichtlich beider Klageanträge auch begründet.
a) Die angefochtenen Bescheide über die Ausübung des Vorkaufsrechtes - sowohl die Erklärung vom 26. November 2021 als auch der Bescheid ohne Datum, welcher den Klägerinnen zu 3. und 4. am 28. April 2022 zugestellt worden ist - sind rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Zwar steht der Beklagten nach § 4 Abs. 2 VBS i. V. m. § 12 Abs. 1 Nr. 2 RealverbG grundsätzlich ein Vorkaufsrecht zu, wenn Verbandsanteile - wie vorliegend - an Personen verkauft werden, die nicht Mitglied des Realverbandes sind. Die Beklagte hat dieses Vorkaufsrecht aber nicht in rechtmäßiger Weise ausgeübt.
aa) Die Erklärung vom 26. November 2021 über die Ausübung des Vorkaufsrechtes erweist sich als formell rechtswidrig, da es im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung an dem erforderlichen, willensbildenden Beschluss des intern sachlich zuständigen Organs der Beklagten - nämlich der Mitgliederversammlung - fehlte. Der nachträgliche Beschluss der Mitgliederversammlung vom 23. März 2022 über die Genehmigung der Ausübung des Vorkaufsrechtes erfolgte nicht innerhalb der gesetzlich gem. § 4 Abs. 2 Satz 2 VBS i. V. m. § 12 Abs. 3 NRealverbG für die Ausübung des Vorkaufsrechtes vorgesehenen Zwei-Monats-Frist und konnte den formellen Mangel daher nicht (mehr) heilen. Ein (fristgemäßer) Beschluss der Mitgliederversammlung war auch nicht aufgrund der im fraglichen Zeitraum bestehenden pandemiebedingten Sondersituation entbehrlich. Im Einzelnen:
aaa) Gem. § 10 Nr. 10 VBS und § 22 Abs. 1 Nr. 10 NRealverbG beschließt die Mitgliederversammlung über die Ausübung eines Vorkaufsrechtes an Verbandsanteilen. Der Vorstand hingegen führt gem. § 7 VBS die Geschäfte des Realverbandes; er hat insbesondere die Aufgabe (1.) die Beschlüsse der Mitgliederversammlung vorzubereiten und auszuführen, (2.) über alle nicht der Entscheidung der Mitgliederversammlung vorbehaltenen Angelegenheiten zu beschließen und (3.) das Verbandsvermögen zu verwalten. Er schließt im Rahmen der Vertretung des Realverbandes alle Rechtsgeschäfte ab und ist zuständig für alle sonstigen Erklärungen des Verbands, auch wenn im Innenverhältnis die Mitgliederversammlung darüber zu beschließen hat (vgl. Thomas/Tesmer, Niedersächsisches Realverbandsgesetz, 12. Aufl. 2021, § 19 Ziff. 6).
bbb) Unstreitig lag im Zeitpunkt der Erklärung vom 26. November 2021 ein entsprechender Beschluss der Mitgliederversammlung der Beklagten nicht vor. Die in Rede stehende Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechtes wurde durch den Vorstand damit unter Verstoß gegen die interne Kompetenzordnung des beklagten Realverbandes abgegeben. Dieser Umstand führt zwar nicht zur Unwirksamkeit der Erklärung, aber zu ihrer formellen Rechtswidrigkeit und damit zu ihrer Anfechtbarkeit. Das Fehlen des willensbildenden Beschlusses des intern sachlich zuständigen Organs stellt einen - wenn auch nicht zur Nichtigkeit führenden und mithin grundsätzlich heilbaren - Verfahrensfehler dar. Die Vorschrift des § 44 Abs. 3 Nr. 3 VwVfG i. V. m. § 1 Abs. 1 NVwVfG, nach welcher ein Verwaltungsakt nicht schon deshalb nichtig ist, weil ein durch Rechtsvorschrift zur Mitwirkung berufener Ausschuss den für den Erlass des Verwaltungsaktes vorgeschriebenen Beschluss nicht gefasst hat, ist - ebenso wie die eine mögliche Heilung eines solchen Verfahrensfehlers betreffende Vorschrift des § 45 Abs. 1 Nr. 4 VwVfG - zumindest entsprechend anwendbar, auch wenn es sich bei der Mitgliederversammlung der Beklagten um keinen "Ausschuss" handelt (ebenfalls von einer entsprechenden Anwendbarkeit der §§ 44 Abs. 3 Nr. 3 VwVfG, 45 Abs. 1 Nr. 4 VwVfG ausgehend: Urt. d. Kammer v. 28.02.2017 - 1 A 3492/15 -, V. n. b.). Die vorliegende Konstellation ist vergleichbar mit Fällen, in denen der Hauptverwaltungsbeamte einer Gemeinde die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechtes erklärt hat, obwohl es an einem Beschluss des intern zur Entscheidung berufenen Organs - also der Vertretung oder des Hauptausschusses - fehlt. Auch für diese Fälle ist in der Rechtsprechung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts und in der Rechtsprechung anderer Obergerichte anerkannt, dass der fehlende Beschluss des sachlich zuständigen, zur Entscheidung berufenen Organs zur formellen Rechtswidrigkeit, aber nicht zur Nichtigkeit des betroffenen Verwaltungsaktes führt (vgl. etwa: Nds. OVG, Urt. v. 07.03.2024 - 1 LB 109/22 -, juris Rn. 17 f.; Nds. OVG, Beschl. v. 07.02.2022 - 1 LA 49/21 -, V. n. b.).
ccc) Der sich aus der Kompetenzüberschreitung des Vorstandes der Beklagten ergebende formelle Mangel ist durch den nachträglichen Beschluss der Mitgliederversammlung vom 23. März 2022 nicht geheilt worden.
(1) Zwar ist nach der Regelung des § 45 Abs. 1 Nr. 4 VwVfG i. V. m. § 1 NVwVfG, welche hier entsprechend anwendbar ist, eine Heilung durch eine nachträgliche Beschlussfassung der Mitgliederversammlung grundsätzlich möglich (in diesem Sinne ebenfalls: Thomas/Tesmer, a. a. O., § 12 Ziff. 3.1). Eine solche Heilung kann aber zeitlich nicht unbefristet erfolgen. Das Vorkaufsrecht kann gem. § 4 Abs. 2 Satz 2 VBS i. V. m. § 12 Abs. 3 Satz 1 NRealverbG nur bis zum Ablauf von zwei Monaten nach dem Empfang der Mitteilung über den Verkauf des Anteils ausgeübt werden. Bei dieser Frist handelt es sich um eine Ausschlussfrist, die gerade den Sinn und Zweck verfolgt, die Rechtslage möglichst schnell eindeutig zu klären und einen länger anhaltenden Zustand einer schwebenden Unwirksamkeit zu vermeiden. Im Interesse einer möglichst zügigen Schaffung klarer Rechtsverhältnisse legt das Gesetz einerseits dem Vorkaufsverpflichteten eine Mitteilungspflicht bezüglich des Inhalts des mit dem Erstkäufer abgeschlossenen Vertrages auf (§ 12 Abs. 3 Satz 2 NRealverbG i. V. m. § 469 Abs. 1 BGB) und setzt andererseits dem Vorkaufsberechtigten eine Ausschlussfrist für die Ausübung des Vorkaufsrechtes. Nach Ablauf der Ausschlussfrist kann das Vorkaufsrecht nicht mehr ausgeübt werden. Auch eine ohne Vertretungs- bzw. "Organmacht" abgegebene Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechtes kann nach Ablauf der Ausschlussfrist nicht mehr rückwirkend genehmigt werden (vgl. bezogen auf ein gemeindliches Vorkaufsrecht: BGH, Urt. v. 15.06.1960 - V ZR 191/58 -, juris Rn. 16). Denn wesentlich für den Charakter einer Ausschlussfrist ist im Interesse der Schaffung klarer Rechtsverhältnisse gerade, dass die jeweilige Handlung - hier die Ausübung bzw. die Genehmigung der Ausübung des Vorkaufsrechtes - nur innerhalb der Ausschlussfrist bewirkt werden kann. Nach Ablauf der Ausschlussfrist muss das Interesse des Vertretenen - hier des beklagten Realverbandes -, eine ohne Vertretungs- bzw. "Organmacht" abgegebene Erklärung noch nachträglich genehmigen zu können, hinter dem Interesse an der objektiven Klarheit über die bestehenden Rechtsverhältnisse zurücktreten. Dies gilt umso mehr, als mittelbar auch der Rechtskreis dritter Personen berührt wird (vgl. BGH, Urt. v. 15.06.1960 - V ZR 191/58 -, a. a. O.).
Etwas anderes ergibt sich - entgegen der Auffassung der Beklagten - auch nicht aus den von ihr (in den Schriftsätzen vom 2. November 2022 und 4. Juli 2023) angeführten Kommentarstellen zum Niedersächsischen Realverbandsgesetz im Thomas/Tesmer. Soweit in der dortigen Kommentierung zu § 22 NRealverbG ausgeführt wird, dass eine Kompetenzüberschreitung des Vorstandes bei rechtsgeschäftlichen Erklärungen, über die die Mitgliederversammlung hätte beschließen müssen, im Außenverhältnis gegenüber dem Erklärungsempfänger grundsätzlich keine Wirkung habe, da hierdurch die Vertretungsmacht des Vorstandes nicht berührt werde (vgl. Thomas/Tesmer, a. a. O., § 22 Ziff. 1), steht dies zu den vorstehenden Ausführungen nicht im Widerspruch. Auch das erkennende Gericht geht - wie oben ausgeführt - davon aus, dass ein entsprechender Verstoß gegen die interne Kompetenzordnung eines Realverbandes nicht zur Unwirksamkeit der abgegebenen Erklärung, sondern lediglich zu ihrer formellen Rechtswidrigkeit und damit Anfechtbarkeit führt. Soweit die Beklagte auf die Kommentierung zu § 12 RealverbG - und die dortige Formulierung "Folgt der Beschluss [der Mitgliederversammlung] einer Erklärung des Vorstandes nach, gilt er als Genehmigung" (vgl. Thomas/Tesmer, a. a. O., § 12 Ziff. 3.1) - verweist, kann hieraus nicht gefolgert werden, dass der Verfasser des Kommentars eine Heilung durch nachträgliche Beschlussfassung der Mitgliederversammlung zeitlich unbegrenzt für möglich hält. Dies ergibt sich schon aus dem der genannten Zitatstelle unmittelbar vorangehenden Satz ("..., muss der Beschluss der Mitgliederversammlung bis zum Ablauf der Frist gefasst werden") und dem Verweis auf das oben ebenfalls bereits zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. Juni 1960 - V ZR 191/58.
(2) Der Beschluss der Mitgliederversammlung vom 23. März 2022 über die Genehmigung der Ausübung des Vorkaufsrechtes ist nicht innerhalb der zweimonatigen Ausschlussfrist getroffen worden.
Der Lauf der Zwei-Monats-Frist ist durch die mit Schreiben des Klägers zu 1. vom 11. November 2021 erfolgte Übermittlung des notariellen Veräußerungsvertrages an die Beklagte ausgelöst worden. Dem Verwaltungsvorgang der Beklagten lässt sich zwar nicht eindeutig entnehmen, wann der Beklagten diese Mitteilung zugegangen ist. Da der Vorstand der Beklagten aber bereits am 25. November 2021 einen Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechtes gefasst hat, ist - unter Berücksichtigung der Ladungsfrist für Sitzungen des Vorstandes (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 1 VBS) - davon auszugehen, dass der Beklagten die Veräußerungsanzeige spätestens am 23. November 2021 vorlag. Ausgehend von diesem - für die Beklagte günstigsten in Betracht kommenden - Datum der Kenntnisnahme endete die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Ablauf des 24. Januar 2022, einem Montag (§ 173 Satz 1 VwGO i. V. m. § 222 Abs. 2 ZPO).
Auf den Zeitpunkt der Vorlage des Erbscheins durch die Klägerinnen zu 3. und 4. kommt es entgegen der Auffassung der Beklagten für den Beginn des Laufs der zweimonatigen Ausschlussfrist nicht an. Dies ergibt sich schon aus dem eindeutigen Wortlaut in § 4 Abs. 2 Satz 2 VBS und § 12 Abs. 3 NRealverbG, welcher für den Beginn der Zwei-Monats-Frist ausdrücklich auf den "Empfang der Mitteilung über den Verkauf des Anteils" abstellt. Bei dem übermittelten notariellen Veräußerungsvertrag handelte es sich auch um einen wirksamen Vertrag, sodass der "Vorkaufsfall" mit der Anzeige und Vorlage dieses Vertrages eingetreten war. Die Beklagte hatte im Übrigen offensichtlich auch selbst - jedenfalls zunächst - keinerlei Zweifel daran, dass die Klägerinnen zu 3. und 4. Erbinnen ihrer verstorbenen Mutter und damit - vorbehaltlich der Ausübung des Vorkaufsrechtes - grundsätzlich berechtigt sind, die nunmehr in ihrem Eigentum stehenden Verbandsanteile an dritte Personen - hier die Kläger zu 1. und 2. - zu veräußern. Nur so erklärt sich, dass die Beklagte unmittelbar nach der Veräußerungsanzeige durch ihren Vorstand die Ausübung des Vorkaufsrechtes beschlossen hat und auch den Kaufpreis in Höhe von 13.000 EUR bereits im Dezember 2021 - also deutlich vor der (zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht erbetenen) Vorlage des Erbscheines - an die Klägerin zu 3. überwiesen hat. Hätte die Beklagte tatsächlich Zweifel an der Veräußerungsberechtigung der Klägerinnen zu 3. und 4. und der Wirksamkeit des übermittelten notariellen Veräußerungsvertrages gehabt, hätte es stattdessen nahegelegen, vor der Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechtes und der Überweisung des Kaufpreises zunächst um einen Nachweis über die Erbenstellung der Klägerinnen durch Vorlage des Erbscheins zu bitten. Dies ist jedoch erst erfolgt, nachdem die Kläger geltend machten, dass die Beklagte das ihr zustehende Vorkaufsrecht nicht ordnungsgemäß ausgeübt habe, und um Berichtigung des Mitgliederverzeichnisses baten.
dddd) Die Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass eine Beschlussfassung der Mitgliederversammlung aufgrund der pandemiebedingten Einschränkungen nicht - oder nicht innerhalb der für die Ausübung des Vorkaufsrechtes gesetzlich vorgesehenen Frist - möglich gewesen sei. Denn mit dem Gesetz zur Änderung niedersächsischer Rechtsvorschriften aus Anlass der COVID-19-Pandemie vom 15. Juli 2020 hatte der Niedersächsische Landesgesetzgeber u.a. die am 18. Juli 2020 in Kraft getretene (inzwischen wieder gestrichene) Regelung des § 57a NRealverbG eingeführt und damit für Zeiten der Pandemie und Katastrophenfälle Möglichkeiten einer erleichterten Beschlussfassung geschaffen (vgl. Nds. GVBl. Nr. 27/2020, S. 252). Nach der ursprünglichen Fassung dieser Regelung konnte im Falle einer epidemischen Lage von nationaler Tragweite nach § 5 Abs. 1 Satz 1 des Infektionsschutzgesetzes, einer epidemischen Lage von landesweiter Tragweite nach § 3a Abs. 1 Satz 1 des Niedersächsischen Gesetzes über den öffentlichen Gesundheitsdienst oder eines Katastrophenfalles im Sinne des § 1 Abs. 2 des Niedersächsischen Katastrophenschutzgesetzes u. a. ein Beschluss der Mitgliederversammlung über die Ausübung eines Vorkaufsrechtes an einem Verbandsanteil (§ 22 Abs. 1 Nr. 10 NRealverbG) auch ohne ausdrückliche Zulassung in der Satzung im Umlaufverfahren schriftlich oder durch E-Mail gefasst werden, wenn sich in Realverbänden mit mehr als vier Mitgliedern mindestens drei Mitglieder oder deren Vertreter mit einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren bereit erklärt hatten. Nachdem die durch den Deutschen Bundestag zuletzt mit Beschluss vom 25. August 2021 getroffene Feststellung einer epidemischen Lage von nationaler Tragweite (BGBl. 2021 I S. 4072) mit Ablauf des 25. November 2021 ausgelaufen war, wurde § 57a NRealverbG - dessen Geltungsdauer zuvor durch Art. 3 Nr. 3 des Gesetzes zur Änderung verschiedener Rechtsvorschriften aus Anlass der COVID-19-Pandemie verlängert worden war (vgl. Nds. GVBl. Nr. 12/2021, S. 133) - durch Art. 5 des Gesetzes zur Änderung des Niedersächsischen Kommunalverfassungsgesetzes und anderer Gesetze vom 7. Dezember 2021 (Nds. GVBl. Nr. 46/2021, S. 830) neu gefasst. Nach der zum 10. Dezember 2021 in Kraft getretenen Fassung konnten Beschlüsse des Vorstands sowie Beschlüsse über Angelegenheiten, die der Beschlussfassung der Mitgliederversammlung unterliegen, nunmehr auch dann im Umlaufverfahren schriftlich oder durch E-Mail gefasst werden, wenn eine epidemische Lage von nationaler Tragweite, eine epidemische Lage von landesweiter Tragweite oder ein Katastrophenfall nicht festgestellt war.
Angesichts dieser im fraglichen Zeitraum, also zwischen dem 11. November 2021 und dem 24. Januar 2022, geltenden Gesetzeslage bestand für die Beklagte unter der Voraussetzung, dass (nur) drei Mitglieder sich mit einer solchen Vorgehensweise einverstanden erklärt hätten, die Möglichkeit, den für die Ausübung des Vorkaufsrechtes erforderlichen Beschluss der Mitgliederversammlung im schriftlichen Umlaufverfahren oder sogar per E-Mail zu treffen. Von dieser Möglichkeit hätte die Beklagte Gebrauch machen müssen, anstatt sich nunmehr im Nachhinein auf die Unmöglichkeit einer Beschlussfassung durch die Mitgliederversammlung wegen eines außergesetzlichen Notstandes in Gestalt der COVID19-Pandemie zu berufen. Dass sich - in Zeiten immer noch hoher Inzidenzzahlen - nicht zumindest drei von über fünfzig Mitglieder der Beklagten mit einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren einverstanden erklärt hätten, erscheint nicht vorstellbar und ist von der Beklagten auch nicht vorgetragen worden.
bb) Der Bescheid ohne Datum, welcher den Klägerinnen zu 3. und 4. am 28. April 2022 zugestellt worden ist, erweist sich ebenfalls als rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten, da die zweimonatige Ausschlussfrist für die Ausübung des Vorkaufsrechtes im Zeitpunkt des Erlasses des Bescheides und des Beschlusses der Mitgliederversammlung am 23. März 2022 bereits abgelaufen war. Auf die vorstehenden Ausführungen wird insoweit zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen.
cc) Da sich die Ausübung des Vorkaufsrechtes bereits aus den vorstehenden Gründen als rechtswidrig erweist und der Klageantrag zu 1. bereits aus diesen Gründen Erfolg hat, kommt es auf die von den Beteiligten aufgeworfene Frage, ob ein legitimer Grund für die Ausübung des Vorkaufsrechts vorlag, nicht mehr entscheidungserheblich an.
b) Da die Beklagte das Vorkaufsrecht nach alledem nicht ordnungsgemäß ausgeübt hat und die entsprechenden Anfechtungsanträge der Kläger mithin Erfolg haben, haben die Kläger auch einen Anspruch auf entsprechende Berichtigung des Mitgliederverzeichnisses und Eintragung der Kläger zu 1. und 2. in das Mitgliederverzeichnis.
Dem in der mündlichen Verhandlung durch die Beklagte gestellten Antrag auf Schriftsatznachlass war nicht stattzugeben. Ein Anspruch auf Gewährung einer Schriftsatzfrist besteht dann, wenn in der mündlichen Verhandlung durch neues Vorbringen eines anderen Verfahrensbeteiligten oder durch einen Hinweis des Gerichts erstmals erhebliche neue Gesichtspunkte zur Sprache gekommen sind, zu denen sich der Beteiligte in der gerade stattfindenden Verhandlung nicht äußern kann (vgl. § 108 Abs. 2 VwGO, § 173 VwGO i. V. m. § 283 ZPO, § 139 Abs. 5 ZPO). Diese Voraussetzungen waren vorliegend nicht erfüllt. Das Gericht hat im Rahmen der Erörterung der Sach- und Rechtslage weder auf neues, der Beklagten bis dahin unbekanntes Vorbringen der Kläger abgestellt, noch rechtliche Hinweise erteilt, die die Gewährung des begehrten Schriftsatznachlasses hätten gebieten können. Die Frage, ob die durch den Vorstand der Beklagten ohne einen zugrundeliegenden Beschluss der Mitgliederversammlung erklärte Ausübung des Vorkaufsrechtes rechtmäßig war und die sich weiter stellende Frage, ob der erforderliche Beschluss der Mitgliedersammlung zeitlich unbegrenzt oder nur innerhalb der für die Ausübung des Vorkaufsrechtes geltenden Zwei-Monats-Frist nachgeholt werden konnte, waren bereits Gegenstand des der mündlichen Verhandlung vorangegangenen ausführlichen schriftsätzlichen Vorbringens der Beteiligten. Dass die Einzelrichterin in diesem Zusammenhang im Rahmen der mündlichen Verhandlung auf obergerichtliche Entscheidungen aufmerksam gemacht hat, die die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechtes betreffen und darauf hingewiesen hat, dass die dortigen Erwägungen auf die vorliegende Fallkonstellation übertragbar sein könnten, stellt keinen derart neuen rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt dar, der einen Schriftsatznachlass zu rechtfertigen vermag. Dies gilt umso mehr, als auch in der von den Beteiligten bereits im Vorfeld der mündlichen Verhandlung schriftsätzlich ausführlich erörterten einschlägigen Kommentarstelle im Thomas/Tesmer (vgl. Thomas/Tesmer, a. a. O., § 12 Ziff. 3.1) auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. Juni 1960 - V ZR 191/58 -, verwiesen wird, welches ebenfalls die Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechtes durch eine Gemeinde betrifft.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11 und § 711 Satz 1 und 2 ZPO.
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